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1、石家庄公司2021-07-07石家庄裕华区西仰陵102亩项目目 录 ContentsContents项目市场研判项目概况项目预案项目财务评价项目融资方案项目货值、去化及开发节点建议风险与推进计划地块用地性质用地面积（）用地面积（亩）容积率计容建筑面积（万）建筑密度/绿地率规划限高（m)实际限高（m)总地价（万元）楼面价（元/）有票成本溢价小计名义楼面价=总交易对价/计容面积（A）配套影响楼面价=配套成本（土地成本+开发成本）/计容可售楼面价（B）实际楼板价=A+B考虑税金影响后的楼面价：假设净利润额等于交易对价全额有票情况下的净利润额反算的计容楼面价地块一住宅685161022.517.631
2、8/35808078398，其中土地款68858咨询费95402029098688559618857856004（考虑配套影响楼面价）规划要求：配建9班幼儿园；无需配建保障房；采用全装配，无被动房；1.11.1 项目概况地块指标与交易条件1.2 项目概况项目区位城市区位图：本案位于二环外，属于开发区版图本案毗邻南二环延长线，距东二环1.5km，交通极为便利，承接裕华区核心板块外溢客群宋营版块西仰陵项目裕华核心板块地块位置：本案位于裕华核心区外，紧邻城市主要区域，交通极为便利。板块定位：开发区为石家庄高新技术集聚区域，政府未来主力打造宜居宜商宜产业。客户认知：交通便利，发展潜力较大，配套相对较弱
3、的区域版块区位图：本案所属版块距核心城区较近，承接外溢客群石家庄火车站西仰陵地铁站裕华万达广场天山海世界裕华路高速口（南二环高速口）封龙大街南二环南二环东延槐安路宋营版块裕华核心区西仰陵项目众美版块1.2 项目概况项目区位项目地块项目地块绿化隔离带绿化隔离带金沙江路金沙江路（规划）南二环延长线南二环延长线封龙大街封龙大街本案毗邻南二环延长线，周边规划均以住宅为主，目前周边开发程度逐步提高，居住区逐渐形成西仰陵项目西仰陵项目地铁地铁3 3号线号线西仰陵站西仰陵站1.3 项目概况项目四至/地形地貌本案地块平整，紧邻城市主干道，交通便利。地块北侧一路相隔雅都园小区，道路尚未修通，东侧为后期公交枢纽用
4、地，南侧绿化带紧邻 南二环延长线，西侧为畅通封龙大街。东：公交枢纽东：公交枢纽北：雅都园北：雅都园西：封龙大街西：封龙大街南：南二环延长线南：南二环延长线 有高压线有高压线雅都园西仰陵回迁区南二环延长线封龙大街公交枢纽绿化带北东二环规划小学规划小学西仰陵地铁口1.4 项目概况 不确定/不利因素地块位置地块位置南二环东延封龙大街高压电塔高压电塔高压电塔高压电塔高压电塔高压电塔高压电塔高压电塔南侧距高压线40m间距序号不确定/不利因素1项目南侧40m内高压线1地块南侧40m内具有高压线，对后期项目销售及整体品质造成影响 南侧：南侧：高压线1 11.5 项目概况交通条件交通极为便利：距离城市核心主干
5、道仅1.5km，通达性极佳【南二环：双向6车道，高架】城市唯一贯穿东西连接主动脉【地铁三号线：西仰陵站】直抵高铁站，通达全城紧邻城市核心：通过各自主干道，均与城市核心区紧密相连【裕华万达：裕华核心商圈】5min车程到达裕华万达【石家庄高铁站：重要商务配套】15min车程到达石家庄高铁站【机场高速：南二环口（规划）】40min快速抵达机场石家庄高铁站天山海世界裕华万达南二环机场高速裕华高速口南二环高速口（规划、预留）机场方向西仰陵地铁站（地铁3号线）西仰陵项目重要城市通衢：项目紧邻城市环线快速路，同时距离西仰陵地铁站150米，出行极为便利1.5 项目概况交通条件客户动线序号道路建设主体、时序1二
6、环南二环延长线已通车2槐安路天山大街已通车3槐安路封龙大街已通车1 11 12 22 23 3西仰陵项目南二环延长线南二环延长线槐安路槐安路客户主动线：沿二环东沿线进入封封龙龙大大街街天天山山大大街街1.6 项目概况资源盘点项目周边配套医疗配套教育配套1河北省第四医院（三甲）1石家庄精英中学（优，私立）2石家庄是第三医院（三甲）2西仰陵小学（待建）3骨科医院3石家庄翰林学校（优，私立）4燕赵医院4想象国际小学5眼科医院5石家庄市1中东校区（优）6河北省第二医院（三甲）6高新区实验小学（优）7中仰陵社区医院7高新区第二小学天山海世界商圈天山海世界商圈裕华万达商圈裕华万达商圈南二环机场高速裕华高速
7、口裕华高速口南二环高速口南二环高速口（规划、预留）（规划、预留）机场方向机场方向西仰陵项目北国（益新店）北国（益新店）1 12 23 34 41 12 23 34 45 56 67 71 12 23 34 45 55 56 67 76 67 7项目周边配套景观休闲商业配套1天山公园（环城水系）1裕华万达广场（大规模）2东环公园2天山海世界（大规模）3想象体育公园3北国（益新店）（中规模）4昆仑公园4生活汇（中规模，规划中）5火炬广场5华润万象汇（大规模，规划中）6龙岗寺6北国空中花园（大规模）7希望绿洲7信誉楼（中规模）1 12 23 34 45 56 67 71km1km圈圈2km2km圈圈
8、项目位于开发区与裕华区交界处，项目1km范围内可享受区域内核心配套，资源丰富1.7 项目概况板块/组团土地市场盘点片区/板块项目案名 用地面积（万）用地性质拿地时间 成交楼面价（元/）溢价率 容积率计容面积（万方）二环内二环内国仕山国仕山6.02住宅、商服2020.08.2811141-1.7110.28金地玺悦府金地玺悦府3.39住宅、商服2019.03.031029950%2.428.21众美版块众美版块绿城桂语江南绿城桂语江南4.22住宅2020.02.2163898%2.410.14润江云玺润江云玺4.19住宅2020.06.09782130%2.510.48宋营版块宋营版块万科翡翠四
9、季万科翡翠四季13.36住宅，商服2020.08.3061673%2.4833.13华远昆仑赋华远昆仑赋17.25住宅、教育2019.04.17959150%2.339.68融创未来中心融创未来中心（强大泵业）（强大泵业）15.85住宅、商服2020.06.18780813%2.3136.62南二环 南二环东延地铁地铁3 3号线号线环城水系环城水系槐安路 珠江大道封龙大街裕华核心板块裕华众美版块宋营版块西仰陵项目绿城桂语江南82228222元元/润江云玺润江云玺78217821元元/国仕山国仕山1114111141元元/金地玺悦府金地玺悦府1029910299元元/华远昆仑赋华远昆仑赋9591
10、9591元元/万科翡翠四季万科翡翠四季61676167元元/融创未来中心融创未来中心78087808元元/信息工程地块信息工程地块预计板块新地王预计板块新地王本案所处宋营版块综合楼面价7000元/左右，信工地块即将出让，预计区域产生新地王，本版块仍处于价格洼地楼面价10000+楼面价8000+楼面价7000+1.8 项目概况竞争形势分析保利保利03603632143214元元/融创融创11911978087808元元/东胜时间山东胜时间山74937493元元/中冶中冶10010068446844元元/润江润江00200272727272元元/保利城保利城50005000元元/保利南晋保利南晋5
11、6575657元元/地块编号地块编号区县区县板块板块地块性质地块性质参拍时间参拍时间占地面积占地面积容积率容积率计容面积计容面积竞得单位竞得单位成交价成交价溢价率溢价率成交楼面价成交楼面价（）（）（万）（万）（万元）（万元）（元（元/）2020101桥西区火车站住商2021年1月4日1831635.49星巢330000.0%6006鹿2020031鹿泉区鹿泉城区零售2021年2月19日33293.51.17七街村5652.7%485鹿2020032鹿泉区鹿泉城区住宅2021年2月19日233832.25.14厚德160152.0%3113鹿2020033鹿泉区鹿泉城区住宅2021年2月19日2
12、25602.35.19厚德149952.0%28902020119高新区开发区住宅2021年2月25日1082032.324.89融创1131400.0%45462020090长安区高营住教2021年2月26日625312.48415.53天洲830001.3%53442020093新华区新华核心住宅2021年2月26日207532.855.91中电337001.8%56982021004高新区开发区住教2021年3月3日687132.1714.91润江901006.4%60432021001桥西区广安街商服2021年3月3日102753.58北国282000.0%78812021002202
13、1002新华区新华区新华核心新华核心住宅住宅20212021年年3 3月月3 3日日764576452.52.51.911.91润江润江139001390011.2%11.2%72727272正202101正定新区正定县住宅2021年3月8日980921.96正塬85000.0%4333正2021003正定新区正定新区商服2021年3月17日2855338.57万合75500.0%881正2021004正定新区正定新区商服2021年3月17日297141.54.46骏川74000.0%16602020029藁城区滹沱河商服2021年3月24日437041.56.56张林桥43900.0%670
14、2020030藁城区滹沱河商服2021年3月24日512511.57.69安筑51400.0%6692020034藁城区滹沱河商服2021年3月24日159672.53.99德盈13503.8%33820201002020100桥西区桥西区西王西王住商教住商教20212021年年3 3月月3131日日1003941003943.023.0230.3230.32中冶中冶20750020750033.5%33.5%684468442020007桥西区火车站商服2021年3月31日82146.87恒大242001.7%35212020010桥西区大学城住商教2021年3月31日728462.921.
15、13保利1195000.2%56572020009桥西区火车站住商2021年3月31日149112.94.32桥西区265001.5%612820200082020008长安区长安区广安街广安街住商教住商教20212021年年3 3月月3131日日33136331362.92.99.619.61东胜东胜72000720002.9%2.9%74937493正2020001正定新区正定新区商服2021年4月9日66671.81.20坤纬16600.0%13832020036藁城区藁城城区住宅2021年4月15日537692.211.83保利3802024.2%3214鹿2021009鹿泉区铜冶住宅
16、2021年4月19日3140026.28保利314002.3%5000二环内的住宅用地供闸门关闭，未来更多的住宅用地规划，调整至二环外，以配合疏解人口的目标溢价率：2021年1月1日至4月，合计成交24宗地块，其中中冶东良厢地块溢价率33.5%，以及保利藁城热电厂地块溢价率24.2%，其他地块溢价率均在20%以内；近期地王：2021年至今成交地块中最高楼面价为东胜时间山二期地块，楼面价7493元/，市区成交楼面价集中在5500-7500元/；拿地热度：一季度土地成交143万，去年同期147万，土地市场热度稳定；1-4月品牌房企中仅保利、融创拿住宅地（恒大取得一宗商业地），其中保利3宗，融创1宗
17、，保利城市布局扩大，存货得到大量补充2021年石家庄品牌房企及本土代表房企获取住宅地分布图1.9 项目概况小结本体部分小结：紧邻石家庄主城区，城市通衢，交通通达性强，周边配套条件优异，且具有浓厚的居住氛围；竞争形势分析：项目所处片区开发时间较晚，程度相对较低，但升值空间较大，房企拿地积极性强，该项目地价存在优势，属于价值洼地；结论：本地块处于裕华区开发区板块，承接裕华区刚需外溢客户；项目交通便利，周边配套成熟，且地价较低，建议重点跟进。目 录 ContentsContents项目市场研判项目概况项目预案项目财务评价项目融资方案项目货值、去化及开发节点建议风险与推进计划2 市场核心结论机会与风险
18、（定性描述）板块市场小结：本案所在版块起步较晚，但与裕华区核心区较近，共享城市高端配套，高价挤压持续外溢，未来发展整体潜力较大p市场机会：上游版块价格高、多尾盘，裕华核心价格2万元/，开发区核心1.8万元/，且周边版块尾盘居多，未来板块竞争量、价均具有优势。p客户机会：目前上游板块价格高，高价挤压持续外溢，同时上游版块供应稀少，交通导入便利，客户外溢更加明显；p产品机会：本案扼守城市外溢东大门，地理位置优势明显；与周边项目相比，本案距二环、地铁三号线具有绝对优势；周边核心竞品面向改善、刚需，本案偏向刚改产品，定位优势明显。2 市场格局 板块城市格局本案位于宋营镇，是裕华核心区与开发核心区发展方
19、向的交汇处，发展潜力巨大沿地铁、南二环东延，裕华老城向东扩张裕华老城开发区核心南向主干道建设大规模居住组团规划开发区向南发展宋营板块二环线三环线地铁3号线已通车宋营板块城市站位图高新区生物医药、电子科技、先进制造为主裕华区现代服务、商务为主新元高速去正定机场生物医药生物医药产业集群产业集群 医药百强：石药、以岭、四药，医药研发生产服务类企业 全国唯一“药用辅料与制剂创新型产业集群”医药从业人员超30万，全国最集中的区域之一电子信息电子信息产业集群产业集群 全市90%的软件企业，37家光电企业，39家卫星导航与位置服务企业 我省唯一的国家软件产业基地先进制造先进制造产业集群产业集群 格力电器、先
20、河环保、汇金股份、通合电子、博深工具、冀凯股份 20多家国内细分领域龙头企业科技服务业科技服务业产业集群产业集群 创新创业服务、研发设计服务、检验检测服务 知识产权服务、科技金融服务裕华区三圈三区规划三圈：怀特商圈万达商圈联邦商圈三区：迎宾大道高端服务区裕东现代国际商务区南部现代服务产业园区2.1 城市安全度 供求健康度区域市场容量（万/年）库存（万）取证(狭义库存)拿地（广义库存）全市4872491239高新区版块407.32202.74近年高新区版块年成交约40-60万，狭义去化周期2.1个月n 石家庄市场2018年-2020年住宅供求量稳步增长住宅供求量稳步增长，市场需求端安全性较高；n
21、 高新区成交热度高，但受到供应影响，年成交量约年成交量约40-6040-60万；万；随着万科、融创年内新盘入市，年内区域市场供需量及市场价格将得到进一步推升。住宅供应量（万）229.64417.59493.29103.1976.72住宅成交量（万）287.56436.45487.3098.29103.452018201920202020年同期2021至今0.00100.00200.00300.00400.00500.00600.00图表：2018-2021年石家庄市场住宅供求量年度走势住宅供应量（万）住宅成交量（万）狭义库存（万）211210 206 225 241 251 248 245 2
22、71 255 261 228 270 258 261 249去化周期（月）666677767776766601020304050607080910111201020304012345678050100150200250300350图表：2020-2021年石家庄市场狭义库存及去化周期月度走势狭义库存（万）去化周期（月）年度走势 同比变化住宅供应量（万）37.5659.6641.98住宅成交量（万）42.2459.4239.642018201920202020年同期2021至今010203040506070图表：2018-2021年高新区版块市场住宅供求量年度走势住宅供应量（万）住宅成交量（万）
23、年度走势 同比变化图表：全市及宋营板块市场容量、库存及去化周期2.2 市场格局 板块竞争格局本案位于宋营板块，扼守南二环东延前站，截流裕华外溢客户，同时利用轨交优势分流众美板块客户n 西仰陵项目位于高新区宋营板块，主要客户来源为裕华老城外溢，站位城市东扩前站承接主城外溢刚改客户，以高新区核心客户外溢作为补充；n 依托于地铁优势，宋营板块有机会分流众美板块客户，与众美板块形成竞争关系；同时板块内部分极刚客户受到总价挤压，向下游循环化工板块外溢板块板块详情宋营板块板块定位城市东扩前站，轨交驱动高速发展带开发现状开发程度中等中等，发展速度较快较快融创百万方项目将入市，区域开发进入提速期客户定位刚需刚
24、改改善塔尖众美板块板块定位城市东南重点片区开发现状开发程度中等中等，发展速度较快较快区域站位高，配套规划配套能级高，发展较快客户定位刚需刚改改善塔尖循环化工板块板块定位城区外沿轨交驱动刚需集聚地开发现状开发程度较高较高，发展速度较快较快保利、万科、华远三项目组团，周边配套水平较低客户定位刚需刚改改善塔尖1km1km二环线三环线宋营众美裕华老城西仰陵高新区核心西仰陵站价格挤压价格挤压交通导入交通导入循环化工地铁3号线价格挤压价格挤压交通导入交通导入价格挤压价格挤压交通导入交通导入配套分流配套分流交通分流交通分流流入流出/分流2w2w元元/1.4-1.6w1.4-1.6w元元/1.6-1.7w1.
25、6-1.7w元元/1.5-1.6w1.5-1.6w元元/1.2w1.2w元元/本案位于区域竞品上游，扼守二环东延线出口，可强势截留竞品客户；同时与万科、融创错位竞争n 板块量价：目前宋营板块狭义存量7.32万，高层主力价格为毛坯1.55万元/，精装1.7-1.85万元/；n 强竞争：年内将有融创未来中心、万科翡翠四季两个新盘入市，与本案形成强竞争；板块内边缘项目华远、正基等由于远离主干道，通达性差，去化一般；n 弱竞争：众美板块与本板块形成同客群竞争，本案可依托地铁优势对竞争板块客户形成强吸引，分流裕华外溢客户注：月均流量已去除疫情期间未售时段西仰陵站地铁3号线板块项目名容积率建面业态面积段（
26、）月流速均价狭义库存广义库存（万）小高 高层两房三房一 三房二四房（套）（元/）(万)(万)强竞争强竞争融创未来中心融创未来中心2.32.314014014-18F14-18F26F26F-107107137-156137-156186186204204（首开）（首开）精装精装1700017000-18500-185001.671.67137137万科翡翠四季万科翡翠四季（未售）（未售）2.482.4819198-18F8-18F22-27F22-27F88-11788-117两房两房/三房三房-预计预计精装精装16000160000 01919弱竞争弱竞争东华国樾府2.394.7616F24
27、F84109-112119-128-20毛坯155001.671.67华山星岄府2.516.5716F24-25F-90110-119126-13928毛坯125000.25华远昆仑赋2.35.396-10F18-26F88100100-132-27简装136001.830.72正基九宸1.89206-12F26F94-120-166-22毛坯130001.989.35宋营库存合计7.32202.74板块分流兰园2.15815-17F-10312213517毛坯150001.942.93润江云玺2.520.115F24-27F85-108-136-34毛坯145000.386.55融创中心2.
28、784-24-31F88100-113118-155180149-151217160毛坯15000精装160006.7842.83众美库存合计9.152.31库存合计库存合计16.4216.42255.05255.051km1km融创未来中心精装17000-18500华山星岄府毛坯12500融创中心毛坯15000精装16000兰园毛坯15000润江云玺毛坯14500二环线三环线众美单位：元/东华国樾府毛坯15500西仰陵华远昆仑赋简装13600正基九宸毛坯13000宋营万科翡翠四季预计精装160002.2 市场格局 结构化竞争分析2.2 市场格局 核心案例对标融创未来中心分为两个地块，强大泵业
29、地块与北豆地块，当前在售强大泵业地块总建面36万，定位偏改善项目项目融创未来中心占地面积占地面积15.85万容积率容积率2.31建筑面积建筑面积36万（强大泵业）59万（北豆地块）开发商开发商融创拿地时间拿地时间2020.06.18实际楼板价实际楼板价7808元/在售价格在售价格精装17000-18500元/广义库存广义库存137万产品户型产品户型小高层14F-26F，107-186精装情况精装情况新风、地暖、空气能热水器、西门子洗碗机（品牌配置高）2km西仰陵融创未来中心量：204套（首开）价：精装17000元/存：137万1073室2厅2卫1173室2厅2卫1363室2厅2卫1864室2厅
30、3卫项目一期产品配比项目一期产品配比面积面积户型户型套数套数配比配比107三室两厅两卫729.65%117三室两厅两卫16421.98%137三室两厅两卫20427.35%156三室两厅两卫13618.23%186四室两厅三卫13618.23%255四室两厅三卫344.56%合计746100.00%强大泵业强大泵业北豆地块北豆地块8135163971122764294139247050100150200250三室两厅两卫 三室两厅两卫 三室两厅两卫 三室两厅两卫 四室两厅三卫 四室两厅三卫107117137156186255融创未来中心项目（北区）已售未售产品统计融创未来中心项目（北区）已售未
31、售产品统计未售已售项目主要卖点为品牌、规模、品质精装，客户以改善为主n 去化速度：项目于6月13日开盘，项目蓄客期1.5个月，认筹期9天，首开去化首开去化204204套，成交面积套，成交面积2.812.81万万；n 主力成交：主力户型为107-186，其中107-137为绝对主力；n 客户构成：高新区客户占比超4成，主要置业目的为自住，改善为主n 项目亮点：同层排水、智慧社区、智能家居系统、上下楼板5mm隔音垫、铝膜施工、落地窗、精装拿地2020年9月28日楼面价7808元/实景示范区开放启动认筹2021年6月5日开盘2021年6月13日拿地到认筹10个月认筹到开盘9天认筹400组5万认筹优惠
32、500元/2.2 市场格局 核心案例对标融创未来中心交付标准融创未来中心交付标准门门入户门入户门德曼、步阳或同档次钢木复合门门锁门锁飞利浦或同档次四合一指纹密码锁热水器热水器空气能热水器空气能热水器AO史密斯、中广欧特斯或同档次品牌卫生间卫生间地面地面蒙娜丽莎、冠珠或同档次仿石砖淋浴区地面淋浴区地面石材墙面墙面蒙娜丽莎、冠珠或同档次瓷砖天花天花鼎美、名族或同档次铝扣板集成吊顶洁具洁具科勒或同档次壁挂式坐便器、洗手盆龙头、花洒龙头、花洒科勒或同档次淋浴屏淋浴屏九牧、阿波罗或同档次其他其他海尔、澳柯玛或同档次浴室柜，中旗或同档次石英石台面卧室卧室地面地面贝尔、福人或同档次多层实木复合地板墙面墙面三
33、棵树或同档次乳胶漆,踢脚线天花天花局部石膏板吊顶、石膏线,三棵树或同档次乳胶漆厨房厨房地面地面蒙娜丽莎、冠珠或同档次仿石砖墙面墙面蒙娜丽莎、冠珠或同档次陶瓷薄板,橱柜遮挡部位不贴墙砖,为水泥砂浆抹面天花天花鼎美、名族或同档次铝扣板集成吊预橱柜橱柜海尔,澳柯玛或同档次橱柜，中旗或同档次石英石台面厨房电器厨房电器西门子或同档次烟机,灶具、洗碗机水盆、龙头水盆、龙头弗兰卡或同档次其他其他成品定制玻璃推拉门阳台阳台地面地面蒙娜丽莎、冠珠或同档次仿石砖墙面墙面三棵树或同档次乳胶漆,踢脚线天花天花局部石膏板吊顶、石膏线,三棵树或同档次乳胶漆客厅客厅地面地面蒙娜丽莎、冠珠或同档次仿石砖墙面墙面三棵树或同档次
34、乳胶漆,踢脚线天花天花局部石膏板吊顶,三棵树或同档次乳股漆,雷士、三雄或同档次灯具餐厅餐厅地面地面蒙娜丽莎、冠珠或同档次仿石砖墙面墙面三棵树或同档次乳胶漆,踢脚线天花天花局部石膏板吊顶,三棵树或同档次乳胶漆,雷土、三雄或同档次灯具玄关玄关地面地面蒙娜丽莎、冠珠或同档次仿石砖墙面墙面三棵树或同档次乳胶漆,踢脚线天花天花局部石膏板吊顶,三棵树或同档次乳胶漆,雷土、三雄或同档次灯具其他其他海尔、澳柯玛或同档次玄关柜，中旗或同档次石英石台面首开推售及去化情况户型面积户型推售成交去化率成交均价（元/）107107三室两厅两卫三室两厅两卫7272646489%89%1590015900117117三室两厅
35、两卫三室两厅两卫3636292981%81%1610016100137137三室两厅两卫三室两厅两卫6868414160%60%1670016700156156三室两厅两卫三室两厅两卫5858393967%67%1740017400186四室两厅三卫592441%18600255四室两厅三卫8788%19000合计30120468%170002.2 市场格局 核心案例对标万科翡翠四季规划24栋8-27F住宅楼，配套大型文娱设施，项目交通导入性比较差，定位刚需刚改项目项目万科翡翠四季占地面积占地面积13.36万容积率容积率2.48建筑面积建筑面积19万开发商开发商万科、福美拿地时间拿地时间202
36、0年12月实际楼板价实际楼板价6167元/在售价格在售价格预计精装15800-16000广义库存广义库存19万产品户型产品户型2栋8F洋房，11栋14-18F小高层，11栋22-27F高层，户型面积88-117精装情况精装情况1km西仰陵万科翡翠四季量：-价：精装15800-16000存：19万万科总图万科总图规划楼栋：规划楼栋：项目整体规划24栋楼，业态为8-27F小高层及高层；配建设施：配建设施：配建商业设施及19F办公楼，一所幼儿园。总图分布：总图分布：整个社区沿道路分割成4组团，楼栋排布北高南低，各个组团内围绕中央景观区呈围合式布局。配建文娱设施配建文娱设施项目规划大型商业配套，涵盖茶
37、楼、大马戏、商业街、四合院、戏台等设施。业态设计都围绕着中国传统文化开展，与万科年内开展的“万事皆可,就是挺传统”活动营销主题相契合，未来万科翡翠四季项目预计将打造传统文化复兴概念时间节点2020.12.11拿地2020.2.9规划公示2020.3.18用地规划许可证2020.5.25S1#商业楼-1施工证2020.7预计入市融创中心位于众美版块，项目具备品牌、学区、规模优势，卖点突出，占据城市流量高点项目项目融创中心占地面积占地面积23.07万容积率容积率2.7建筑面积建筑面积84万开发商开发商融创拿地时间拿地时间2017.8实际楼板价实际楼板价3288元/在售价格在售价格毛坯15000元/
38、精装16000元/广义库存广义库存42.83万产品户型产品户型24-31F，88-217精装情况精装情况新风、地暖、空气能热水器5.4km西仰陵1083室2厅1卫1383室2厅2卫1553室2厅2卫882室2厅1卫融创中心量：160套/月价：毛坯15000元/价：精装16000元/存：42.83万一期户配一期户配户型户型面积（）面积（）总套数（套）总套数（套）占比占比三室一卫1053158.80%三室两卫1253168.80%三室两卫155159544.50%三室两卫18076721.40%四室三卫21758916.40%总计-3582100%二期户配二期户配户型户型面积（）面积（）总套数（套
39、）总套数（套）占比占比两室一卫9032821.97%三室一卫11521914.67%三室两卫13651434.43%三室两卫13743228.94%总计-1493100%2.2 市场格局 核心案例对标3.5km3.5km1.5km1.5km项目受品牌、学区、配套、体量等优势加持，月均流量160套，长期位于城市项目流量排行榜TOP1n 推盘节奏：2017年10月开盘，开盘去化680套，去化率57%，推出107-217户型，2020年7月大二期29#地加推；n 去化速度：平销期流速约160套/月，时点价毛坯15000元/，精装16000元/；n 主力成交：107-155三室占主力；n 客户构成：裕
40、华区外溢客户、地缘众美板块客户为主，辅以南部郊县进城置业客户拿地首开持销蓄客2012017.87.8融创（巨邦房地产）竞得鹿泉2017022地块，楼面价3288元/，底价拿地2012017.9.16 7.9.16 启动验资2017.9.222017.9.22 体验中心开放2017.9.262017.9.26 产品发布会2017.9.292017.9.29 取预售证2017.10.1 2017.10.1 启动锁房源2012017.107.10首开推出107-217户型，推出1188套房源，成交680套，去化率57%2020.7 2020.7 大二期29#地加推；平销期流量160套/月，集中推盘高
41、流量期可达到300套/月以上，属于城市级流量高地，长期位于石家庄项目流量排行榜TOP1298298362881002082211563341050100150200250300350400107125155180217融创中心首开分户型去化开盘套数（套）销售套数（套）0.960.284.242.300.991.741.551.801.231.361.752.460.030.921.542.481.44160000200040006000800010000120001400016000180000.000.501.001.502.002.503.003.504.004.502020.123456
42、7891011122021.12345融创中心月度成交量价走势成交面积（万）成交均价（元/）2.2 市场格局 核心案例对标宋营2.2 市场格局 二手房市场版块次新房价格平台1.48万/，主力成交户型以两房为主n 项目位于南二环延长线，周边开发程度不高，二手房成交热度较低；北部约2km为高新区主干道珠江大道，沿线开发相对成熟，二手房市场相对活跃；n 高新区宋营区域二手房均价集中在1.31-1.48万元/，受限于区域目前开发水平，二手房量价较低项目名称开发商交付时间业态梯户比主力户型成交均价（元/）成交速度（2020年）东方城金明20046F多层1T292两房一卫130三房两卫1306711套天然
43、城金石20087-18F小高2T386-98两房一卫110-128三房两卫1321227套雍雅锦江雍雅锦江五合五合2017201733F33F高层高层2T42T49090两房一卫两房一卫121-135121-135三房两卫三房两卫14802148021313套套西仰陵东方城1.31万元/雍雅锦江1.481.48万元万元/天然城1.32万元/1km1km二环线三环线次新房老房项目与核心竞品相比，交通具有绝对优势，地价低于竞品，学校资源相似，客户分层明晰，与竞品并非直面竞争2.2 市场格局 结构化竞争分析万科翡翠四季刚需、刚改本案刚改、改善融创未来中心品质改善主力户型价格梯度14-27F主力：88
44、-11511-27F主力：105-14010-18F主力：137-186精装预计1.58-1.6万元/精装1.55万元/精装1.7万元/客户定位本案与万科、融创客户分层差异化二环东二环延长线地铁3号线本案融创万科封龙大街（规划中）本案与万科、融创交通具有绝对优势（距地铁、主干道极为便利）万科距地铁2km融创距地铁1km融创距地铁0.15km万科距二环1.5km融创距二环1.5km项目交通地铁楼面价学校配套客户分层本案紧邻二环快速路上下口距地铁150m6143元/紧邻学校用地城市刚改、改善融创未来中心距二环1.5km距地铁1.5km7808元/未来二期有学校用地地缘改善万科翡翠四季封龙大街未通车
45、距地铁1.5km6171元/无学校规划城市刚需竞争关系竞争关系项目名称项目名称广义存量广义存量（万（万/套数）套数）月均流速月均流速(万万)21Q321Q321Q421Q422Q122Q122Q222Q222Q322Q322Q422Q423Q123Q123Q223Q223Q323Q323Q423Q424Q124Q124Q224Q224Q324Q324Q424Q4一级竞品融创未来中心137首开2.8万科翡翠四季190.60二级竞品东华国樾府1.670.17华远昆仑赋30.720.28正基九宸9.350.24华山星岄府50.32板块外分流融创中心42.832.33润江云玺6.550.49兰园2.9
46、30.21255.05本案所在版块竞争环境适中，一级竞品为融创、万科开售开售售罄售罄2.2 机遇与挑战 未来竞争画面注：月均流量已去除疫情期间未售时段2.3 机遇与挑战 区域市场客户细分板块项目名称客户来源区域裕华老城高新区核心地缘置业远郊进城宋营板块宋营板块融创未来中心303040402010华远昆仑赋303030302020本案所在版块未来增量机会：本案所在版块未来增量机会：西仰陵地铁已通车，未来可大幅提升外溢客户导入吸引力n 本案所属宋营板块与众美版块竞争关系较强，均以裕华区外溢为主力客群，购买动机以城市刚改外溢、地缘刚改置业为主版块区域主要客群来源于裕华区城区外溢及高新区外溢，聚集刚需
47、及刚改客群1km1km二环线三环线宋营众美裕华老城刚改刚改/改善改善刚需刚需/刚改刚改西仰陵刚需刚需刚改刚改/改善改善高新区核心西仰陵站刚需刚需/刚改刚改循环化工刚需刚需/刚改刚改地铁3号线板块购买动机客户来源宋营板块宋营板块城市刚需刚改外溢地缘刚需刚改置业北部高新区核心刚改外溢裕华老城周边地缘高新区核心众美板块众美板块城市刚改改善外溢（泛二环）城市刚需刚改外溢（方村）南部郊县进城置业裕华老城南部郊县循环化工板块循环化工板块裕华区刚需外溢地缘刚需（藁城区）藁城区地缘高新区核心裕华老城客群核心客户重要客户辅助客户客户类型客户类型裕华区外溢刚改、改善客群高新区外溢刚改、改善客群地缘乡镇置业客群南部
48、郊县置业客群客户比例客户比例40%40%20%客户来源客户来源裕华区：南二环东延线外溢；3号线地铁轨道外溢高新区：天山大街、珠峰大街向南外溢地缘置业：南部刹马镇、栾城区郊县，沿太行南大街向北进城购买动机购买动机交通便捷：交通便捷：南二环东延/3号线刚改刚改：二次置业，功能型改善价格外溢价格外溢：核心位置价格较高交通便捷交通便捷：高新区路网完善刚改刚改：二次置业，功能型改善价格外溢价格外溢：高新区核心价格较高交通便捷交通便捷：南向返乡主路交通方便，通勤省会主城交通方便刚改：刚改：城区置业，功能改善本案客群来源于裕华区、高新区外溢，主力刚改客群2.4 项目定位 客户定位青年之家小太阳大太阳多口之家
49、高中低奢享安居落巢聚巢优居增居2.4 项目定位 产品定位/定价/定量产品类型产品类型户型面积户型面积户型结构户型结构套数占比套数占比入市时间入市时间入市价格入市价格精装情况精装情况流速流速产品要求产品要求21-27F21-27F高层高层1053室2厅2卫40%2022.7精装15000元/精装成本精装成本10001000元元/月均8400南向三面宽，通阳台，客厅3.5m1253+1室2厅2卫40%南向三面宽，通阳台，客厅3.8m11 11层小高层层小高层1404室2厅2卫20%精装16200元/南向四面宽，通阳台，客厅4.1m2.4 项目定位 高层量价支撑本案与融创未来中心构成同客群竞争，本案
50、可通过强地段、强交通对裕华外溢客户实现分流流速预判项目物业类型产品力项目卖点售价（元/）户型面积（）总价控制（万元）流速（套/月）竞争环境融创未来中心高层规划配套完善，产品力强品牌、体量精装16500-18500元/106-186174-400204（蓄客9天）激烈本案高层、小高层面宽资源丰富，产品力强品牌、交通、产品力精装15500元/-16700元/105-140164-23360激烈融创未来中心：融创未来中心：1.项目优势：同层排水、智慧社区、智能家居系统、首次采用增加上下楼板5mm隔音垫、铝膜施工、落地窗、6.8米大宽厅、三玻两腔断桥铝low-e玻璃、三重精装大堂、精装2.学校：自建2