2021.3连云港城市研究.ppt

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1、连云港市城市进入研究报告2021.3微信公众号/知识星球：地产研报素材 业内微信交流群：DCyanbaosucai01.02.03.04.05.城市分析目 录房地产政策和市场板块划分及投资价值品牌房企投资策略下半年供地计划CONTENTS微信公众号/知识星球：地产研报素材 业内微信交流群：DCyanbaosucai城市分析第一部分微信公众号/知识星球：地产研报素材 业内微信交流群：DCyanbaosucai 连云港位于江苏东北端，是中国首批沿海对外开放城市，新亚欧大陆桥东桥头堡，区位条件优越。1.1 城市站位 连云港是一带一路节点城市，新亚欧大陆桥东方桥头堡，处于陇海线经济发展与沿海经济发展带

2、的“十字”节点位置；连云港是中国首批沿海对外开放城市；连云港位于江苏最东北端，东连渤海，南邻淮安市，西接徐州市，北靠山东省，与周边城市的联系较弱。连云港微信公众号/知识星球：地产研报素材 业内微信交流群：DCyanbaosucai 连云港下辖三区三县，其中主城区（海州+连云）面积1498平方千米，主城区常住人口113万人，占比25%。1.2 行政区划n1983年国家地市体改时，江苏省将原徐州地区的赣榆、东海两县与原淮阴地区的灌云县划归连云港；1996年江苏省又将淮阴市的灌南县划归连云港，辖四县四区（即连云港“一区三县”原均不属于连云港）。nn2001年10月1日国务院批准，撤销云台区；2014

3、年5月，经国务院批准，撤销赣榆县，设立连云港市赣榆区；撤销新浦区、海州区，设立新的连云港市海州区。连云港市辖海州区、连云区、赣榆区3个区，灌云县、东海县、灌南县3个县。赣榆区于2014年“撤县设区”，与海州区、连云区联系较弱，主城区（海州区+连云区）常住人口共计113万，占全市常住人口的25%。土地面积（平方千米）年末户籍人口(万人)常住人口（万人）地 区比重常住人口比重全市合计市区76153012797100%40%11%5332232545221028100%46%6%连云区海州区7019%788519%赣榆区县15144603203720%60%27%120310124972429721

4、%54%21%东海县灌云县灌南县1538102820%13%10482816418%14%微信公众号/知识星球：地产研报素材 业内微信交流群：DCyanbaosucai数据来源：2018年连云港市年鉴，“一区三县”指赣榆区+东海县+灌云县+灌南县 连云港经济总量、人均GDP均较低，在苏北五市中处于较落后水平，但2019年经济增速创近年新高。1.3 经济总量微信公众号/知识星球：地产研报素材 业内微信交流群：DCyanbaosucai 城镇居民人均可支配收入、住户存款逐年增加，各项指标优于宿迁，但总量较徐州、盐城差距较大。1.4 居民购买力微信公众号/知识星球：地产研报素材 业内微信交流群：DC

5、yanbaosucai 连云港位于江苏最北端，距周边强经济中心城市较远，经济发展依靠“自力更生”，港口经济发展面临诸多竞争，现状发展不及预期。1.5 竞争力分析“尴尬”区位：山东半岛城市群1、连云港位于江苏最东北端，属于淮海经济区，现阶段徐州城市能级不足带动连云港发展；2、由于省际竞争关系，北部融不进山东半岛城市群；济南淮海经济区郑州连云港3、南部距南京、苏州等强经济中心城市距离较远，难以有效承接苏南的产业转移，经济发展依靠“自力更生”；徐州南京上海长三角城市群港口经济面临多城市竞争：1、江苏省内重沿江轻沿海政策，连云港、盐城等沿海城市发展不及南京、扬州等沿江城市；2、连云港为港口城市，面临山

6、东青岛、日照、烟台等港口城市的激烈竞争；3、连云港位于陇海线经济发展带上，但交通（高铁&火车）枢纽地位远远落后于郑州、徐州，对外联系较为落后。微信公众号/知识星球：地产研报素材 业内微信交流群：DCyanbaosucai 连云港城镇化率63.6%（城镇化率=城镇常住人口/常住总人口），处于小城市进入大城市发展阶段。1.6 城镇化率 连云港，正处于快速发展阶段，表征有三方面：基础设施建设提速；城市更新速度加快；城市发展框架格局快速拉开。2019年，连云港城镇化率为63.6%，向大城市发展，并处于加速期。发展阶段农村进入城市小城市进入大城市大城市郊区化郊区城市化(大都市圈)城市化率发展周期75%7

7、0%50%起步及加速期加速期平缓期后续期城市化率大于50%后，人口迁移以城市之间的相互移动为主，城市进入规模结构优化时期。城市化率大于70%后，人口迁移以大城市城区人口迁入大城市郊区为主，大城市郊区人口逐渐超过城区人口。城市化率趋于稳定，人口继续向郊区迁移，郊区功能由居住扩展至工商业，郊区演变为中小型城市，区域最终形成“大都市圈”。城市化率小于50%时，人口迁移以农村人口迁入城市为主。发展特征宿迁：60%；淮安：62.4%；连云港：63.6%；盐城：64%；徐州:65%温州：70%;常州：73%苏州：76%;杭州：77%连云港城镇化率100.00%63.60%58.70%60.20%20166

8、1.70%201762.60%201857.13%51.75%201053.15%201154.35%201255.72%201350.00%0.00%201420152019微信公众号/知识星球：地产研报素材 业内微信交流群：DCyanbaosucai数据来源：各城市统计局，统计数据为2019年城镇化率，城镇化率=城镇常住人口/常住总人口9 连云港人口基数小，为人口净流出城市，常住人口增长缓慢，受制于历史因素，市区对下属县市人口吸附能力较弱，人口主要外流到苏南城市。1.7 人口流动 连云港户籍人口534万，常住人口451万，人口基数小，是典型人口净流出城市；连云港全市外流严重，主城区（海州区

9、+连云区）是人口净流入区域。连云港下辖赣榆区、东海县、灌云县、灌南县受制于历史因素，对连云港市区归属感不强，市区对下属县区人口吸附能力弱，人口主要流入到苏州、无锡等苏南城市；2019年连云港常住人口出现负增长为0.20%，远小于徐州、淮安。微信公众号/知识星球：地产研报素材 业内微信交流群：DCyanbaosucai 人口分布：人口集中在海州区、赣榆城区、连云老城，但三区间互动联系弱，连云新城现阶段人口吸附能力较弱。1.8 人口分布赣榆城区连云区人口分布连云新城连云老城连云新城开发区连云老城开发区开发区，工业用地为主海州区人口分布较集中区域人口分布较分散区域人口分布集中区域微信公众号/知识星球

10、：地产研报素材 业内微信交流群：DCyanbaosucai数据来源：百度热力图11 2018年连云港在校小学生人数45万，呈缓慢增长趋势，相对于其他苏北城市人数较少，但占常住人口比例较高。1.9 小学生人数2018年连云港45.22徐州94.02880.210.7%盐城45.36720淮安34.91492.57.1%宿迁51.07492.610.4%小学在校学生数常住人口451.1小学生在校人数及流动情况可以衡量一个城市对人口的吸附能力及楼市的安全性在校小学生数占比10.02%6.3%n 2018年，连云港在校小学生人数45.22万人，常住人口占比10.02%；n 2018年较2013年（35

11、.6万人）增加9.62万人，年均增长约1.92万人；n 2014-2018年，连云港在校小学生人数增幅领先与盐城、淮安，其中2014年8.1%，增速下滑但仍处于正增长区间。微信公众号/知识星球：地产研报素材 业内微信交流群：DCyanbaosucai 连云港为橄榄球型收入结构，人数上以制造业、建筑业为首，收入上以能源生产供应、科技研发为首。1.10 收入结构收入分级行业分类年收入（元）人口占比139357能源（含核电）及水的生产和供应业连云港橄榄球型收入结构科学研究和技术服务业113210教育94784高收入阶层32%公共管理、社会保障和社会组织92824高收入人群32%批发和零售业卫生和社会

12、工作875118302977351753487098070491673106432857795567015640852208398923524335224居民服务、修理和其他服务业文化、体育和娱乐业交通运输、仓储和邮政业金融业中收入阶层39%中收入人群39%制造业信息产业房地产业租赁和商务服务业水利、环境和公共设施管理业低收入人群29%低收入阶层建筑业29%住宿和餐饮业采矿业农、林、牧、渔业微信公众号/知识星球：地产研报素材 业内微信交流群：DCyanbaosucai 产业结构持续优化，工业主导地位明显，第三产业以传统产业为主，第一产业占比过高。1.11 产业现状微信公众号/知识星球：地产研报

13、素材 业内微信交流群：DCyanbaosucai 连云港三产发展缓慢，以传统三产为主，人均产值较低。1.11 产业现状nn第三产业前四位：社会事业服务（医疗教育等）、批发零售（商贸）、房地产、金融业，基本是传统产业，无优势产业；第三产业从业人员增速较慢，对比苏北城市，连云港三产从业人员较少，人均产值较低。微信公众号/知识星球：地产研报素材 业内微信交流群：DCyanbaosucai 以战略新兴产业、临港产业、现代服务业为主导，加快构筑现代工业产业体系。形成“蓝色”产业带与“绿色”产业带为特色的“一纵一横”产业布局结构。1.12 产业规划n 蓝色（沿海）产业带：以发展沿海临港产业为主，培育壮大石

14、化、重型装备制造、能源和物流四大产业集群，打造大型石化、新型钢铁、新能源、现代机电、临港物流、海产品加工等六大产业基地。n 绿色（沿东陇海）产业带：以发展资源加工和劳动-技术密集型产业为主，培育壮大医药、新材料、纺织服装、电子信息及机械加工五大产业集群，构建特色产业园区和生产性服务业集聚区。n 区域服务中心（海滨新区核心区）：蓝色产业带和绿色产业带的交汇处重点发展商务服务、信息咨询、中介代理、会展交易等现代服务业。同时，积极发展商业服务、餐饮娱乐、文体休闲等消费性服务业。微信公众号/知识星球：地产研报素材 业内微信交流群：DCyanbaosucai16 连云港中心城区产业布局分为北、中、南三大

15、板块和九大产业区。1.13 产业分布北区 赣榆临港产业区：重点依托赣榆港区，大力发展以特钢、精细化工为主导的临港工业。海洋经济开发区：重点发展现代海洋经济相关产业，加快功能置换和落后产能企业淘汰。赣榆经济开发区：重点发展电子机械、新型材料和生物科技等产业，形成科技含量较高的都市工业园区。经济技术开发区：重点发展新医药、新材料、大型装备制造、精密机械加工和消费电子产业，形成连云港市战略新兴产业主要集聚区。高新技术开发区：重点发展科技研发、总部办公、网络信息、船业孵化、金融商务等，打造产学研一体化的市级综合创新服务区。中区 海州专用设备产业园：重点新城专用装备主导，新能源、电子信息等特色产业协调发

16、展园区。海州通用设备产业园：通过技术引进 与自主创新，转型升级园区。南区 板桥工业园：与徐圩临港产业区联动发展，接受周边地区产业辐射，重点发展徐圩产业区相关配套产业，不再发展盐化工等污染产业。徐圩临港产业区：优先发展石化、精品钢等临港产业。微信公众号/知识星球：地产研报素材 业内微信交流群：DCyanbaosucai17 中心城市战略东进，向海发展；向北，赣榆撤县设区，融入城市多极体系。1.14 城市空间研究中心城区的用地规模和人口规划（2030年）版本2008-20302002015-20302602015年版总规范围人口规模建设用地（平方公里）240120300115向北赣榆撤县设区，融入

17、“多核”发展人均建设用地（平方米/人）中心城区建成率高达71%，人均建设用地102平方米/人，未来发展空间以新区建设为主。2008年版总规范围向东战略东进，向海发展，大力推进海滨新城建设微信公众号/知识星球：地产研报素材 业内微信交流群：DCyanbaosucai 城市发展受自然因素限制较多，经历了向南、向东、向海发展的过程，发展方向缺少连续性。1.14 城市空间研究连云港城市城市发展方向经历三次转变，受山体地形切割及河流、海洋限制，连云港向南、向东发展均受阻；受制于经开区的化工企业和盐碱化问题，连云港未来或将跳开经开区继续向东北方向的连云新城发展；连云新城距离市区过远，城市能级难以短期内抵达

18、，且有106万千瓦的田湾核电站，人口导入抗性较大。2017年以后，受制于南侧山体阻碍，及土地开发殆尽，将发展视角转向开发区、连云新城板块。2012年之前，海州主城区为中心，整个市区板块基本以城市规划主体进行发展发展轴线：海州城区高新区；20122017年，城市发展主要板块为高新区和城南板块；向东发展向东、向南发展向东向海发展微信公众号/知识星球：地产研报素材 业内微信交流群：DCyanbaosucai 中心城区结构规划形成“一湾两廊多组团”的空间结构。1.14 城市空间研究u一湾：即由海州、赣榆、连云、徐圩等共同构成的海州湾。u两廊：即蔷薇河临洪河生态廊道、云台山连岛生态廊道。u多组团：即环绕

19、海州湾的多个城市组团，包含海州组团、高新区组团等组团功能集中体现连云港商业氛围和文化特质的综合生活片区海州组团高新区组团 以研发、行政及旅游服务等为主的科创片区以国际物流、高端商务、商贸等为主的国际贸连云组团易与商务服务片区开发区组团以新医药、新材料为主的先进制造业基地徐圩组团 城市南部重要的临港产业基地及国家石化基地上合物流园 保税物流中心、服务于欧亚的国际仓储物流基组团赣榆组团 以海洋经济、海滨旅游休闲为特色的滨海城区赣榆港组团 中心城区北部的重要临港产业基地地微信公众号/知识星球：地产研报素材 业内微信交流群：DCyanbaosucai 根据2020年土规，海州区建设用地指标高，但发展饱

20、和，未利用建设用地空间小；连云区建设用地指标小，但未利用空间多。1.15 土地利用规划海州区建设用地海州区17492连云区39602现状2014（公顷）连云区规划2020（公顷）199592467408991297涨幅（公顷）连云区建成区未利用建设用地海州区微信公众号/知识星球：地产研报素材 业内微信交流群：DCyanbaosucai 连淮扬镇铁路连淮段已通车，连云港正式迈入“高铁时代”，而其他高铁的规划与建设，将连云港纳入江苏1.5小时高铁圈。1.16 对外交通能力重点铁路从2017年起至2020年，连云港步入铁路建设的收获期，每年均有一条铁路建成。到“十三五”末，市境内国铁干线运营总里程将

21、达到405公里，是现有铁路运营里程的4倍多。连淮扬镇铁路（连云港-淮安-扬州-镇江）：连淮段已通车（2019年底）、淮扬镇段预计2020年8月通车连徐高铁（连云港-徐州）：预计2020年12月通车盐通铁路：预计2020年底通车沪通铁路：预计2020年6月通车未来连云港到各城市所需时间城市徐州南京上海郑州苏州时间40min2小时3.5小时2小时2小时城市镇江淮安扬州芜湖青岛时间1小时+30min1小时+2.5小时1小时+微信公众号/知识星球：地产研报素材 业内微信交流群：DCyanbaosucai 随着徐连高铁、连淮扬镇高铁的开工建设，有效改善连云港市长期以来交通不便的处境，加强与上海、南京及周

22、边城市联系。1.16 对外交通能力n 构建“三横三纵”的高速公路网体系n 铁路构建由徐连高铁和连淮扬镇铁路形成的“一横一纵”高速铁路布局，形成“三横一纵”的普铁网络布局。货运铁路高速铁路普通铁路规划高铁沿海高铁、连临高铁；350km/h微信公众号/知识星球：地产研报素材 业内微信交流群：DCyanbaosucai 连云港市快速公交系统，形成了以中央侧式站台、组合线路等为主要特色的快速公交系统。在城市规划、设计、建设、运营中突出了“科技、环保、创新”，取得了良好的经济和社会效益。1.17 对内交通能力微信公众号/知识星球：地产研报素材 业内微信交流群：DCyanbaosucai 连云港商业形态处

23、于城市综合体发展初级阶段，商业配套集中在海州区，商业成熟度高。1.18 商圈分布体量（购物中心）商圈购物中心万达广场苏宁广场利群广场开业时间2016年2014年2017年2013年2019年2013年成熟度连云区10.7万方123456万达广场商圈苏宁广场商圈利群广场商圈金鹰商圈22万方12万方69万方53万方48万方嘉瑞宝广场商圈万达广场商圈金鹰国际购物中心金鹰商圈苏宁广场商圈利群广场商圈淮海环球港吾悦广场商圈吾悦广场商圈成熟度4成熟度3成熟度2嘉瑞宝广场商圈嘉瑞宝广场海州区微信公众号/知识星球：地产研报素材成熟业度1内微信交流群：DCyanbaosucai 连云港有4所三级甲等医院，数量仅

24、次于徐州和淮安，医疗资源集中在海州区；每千人口床位数较苏北城市最少，且低于江苏省、全国平均水平。1.19 医疗资源第二人民医院（新浦院区）第一人民医院中医徐州妇幼保健院院第二医院（海州院区）综合医院中医院公共卫生服务机构微信公众号/知识星球：地产研报素材 业内微信交流群：DCyanbaosucai 高校资源一般，连云港大学生人数全省排名靠后，但近两年高校在校生人数有所提升。1.20 高校资源连云港职业技术学院南京医科大学康达学院江苏财会职业学院连云港师范高等专科学校江苏海洋大学本科院校微信公众号/知识星球：地产研报素材 业其他内高校微信交流群：DCyanbaosucai27 发展概况：连云港港

25、口区位优势明显，但临港产业发展滞后，港城发展不均衡，周边港口城市快速发展给连云港带来较大压力。1.21 港口经济n 港口发展现状：连云港港已成为集商贸、仓储、保税、信息等服务功能于一体的综合性港口。特 征：连 云 港 港 不 仅 处 于 连 接 新 亚 欧 大 陆 桥 经 济 带 与 亚 欧 经 济 圈、渤 海 湾经 济 圈 和 长 三 角 经 济区“十”字节点位置，又是我国唯一横贯东中西三大地带的陇海兰新铁路与连接万里海疆的黄金海岸的“T”字型交汇点。前三岛港区 构 成：连 云 港 港 口 由 连 云、赣 榆、徐 圩、前 三 岛、灌 河 港 区 五 个 港 区 构 成。2 0 1 3 年 年

26、 底，徐 圩港正式通航，初步形成“一体两翼”组合大港的局面。赣榆港区 基 础 设 施 建 设：目 前 港 口 已 建 成 3 0 多 个 码 头 泊 位，开 辟 有 4 0 多 条 班轮 运 输 航 线，可 到 达 欧 美、中东、东北亚等国家和地区。赣榆区n 港-城关系：以港口为依托的临港产业群蓬勃发展，海洋经济增长日益凸显，港城经济进入集约型发展时期。存在问题：连云港区连云区徐圩港区 产业关联度低。临港产业发展滞后，缺少龙头企业和配套眼神的产业链条，缺少与当地企业的联系，制约城市、港口的发展。灌河港区海州区 港口与城市发展不平衡。连云港港口的直接腹地包括苏北五市以及淮海经济区等地，而连云港市

27、的吸引范围仅限于连云港市域。港口与城市经济竞争力弱。连云港城市经济中缺少能带动城市与区域经济发展的支柱产业和企业，不符合港口城市与区域经济发展的方向。周边沿海地区的快速发展，动摇了连云港港微信公众号/知识星球：地产研报素材 业内微信交流群：DCyanbaosucai口枢纽的地位，生存空间狭窄。城市对标：与城市能级相当的日照、威海等山东海港城市对标，连云港进出口产值较低，产业发展滞后，港城关系不协调，与国际化城市定位不匹配。1.21 港口经济连云港日照威海国际化海港中心城市新亚欧大陆桥东方桥头堡、鲁南出海门户山东半岛的区域中心城市，重要的海洋产业基地和滨海旅游城市定位环渤海港口群城镇等级（203

28、0年）大城市（100-300万人）130.4亿美元2018年进出口总产值95.47亿美元202.8亿美元威海新一代信息技术、新医药与医疗器械、先进装备与智能制造、碳纤维等复合材料、海洋生物与健康食品、时尚与休闲运动产品、康养旅游新一代信息技术产业、高端装备产业、医养健康产业、精品旅游产业、现代物流现状主导产业新材料、新能源、商贸、现代物流日照城以港兴、港以城荣港城关系处在初级阶段。临港产业发展滞后，临港产业发展滞后。港口与城市发展不平衡。港口与城市经济竞争力弱。日照港大力推动港城的互促联动，并坚持以信息化建设提升港口的综合竞争力，成为信息大港。促进日照市交通运输枢纽地位的确立；带动以钢铁工业为

29、主导的沿海工业的发展；港口发展使得港区服务业应运而生；旅游、商贸等第三产业蓬勃发展。连云港威海的港口正由一元模式向多元模式发展。港城互动的力度还不大。就目前威海市来说，威海港口发展与经济强市的地位还不相称，以港兴市的作用还没有充分发挥出来。港口规模小，而且分散。港城关系长江三角洲港口群“港城一体化”战略和打造“信息港”形象战略。优化港口功能及集疏运体系，港口、城市、临港产业三位一体完善机场、铁路、港口及公 共同推进，实现港城联动，发展路客货运枢纽，构建海、陆、壮大临港产业。空一体化的综合交通网络体“以港兴市”战略“一体两翼”战略发展举措微信公众号/知识星球：地产研报素材 业内微信交流群：DCy

30、anbaosucai 竞争力分析：受制于连云港港口的货物类别、周边港口竞争、政商关系等因素，连云港港口竞争力较弱。1.21 港口经济n 连云港港口主要货物以铁矿石、煤炭、钢铁、焦炭等原材料为主，但连云港本地化工钢铁企业规模较小，原材料属于过境货物，对促进本地经济发展起到的作用较弱；n 日照岚山港与连云港港口相距40KM，同样以煤炭、矿石等原材料货运为主，地缘过近、货种相似，两地港口竞争激烈，但日照港吞吐量远远高于连云港港；n 政商关系：连云港港港杂费、报关、清关等相关便捷服务以及手续费较周边港口高，导致周边城市（宿迁、淮安等）货运绕道山东或上海。连云港港VS日照岚山港2014年，宿迁市进出口货

31、物海运约占出口货物运输量的98%，其中，约45%货物通过上海港报关出口，约15%货物通过青岛等其他口岸报关出口，只有约40%的货物是通过连云港口岸报关出口。3506220208青岛/15%主要货物：煤炭、铁矿石，集装箱日照岚山港300KM连云港/40%40km宿迁110KM430KM主要货物：煤炭、铁矿石，集装箱、化肥农药、氧化铝上海/45%连云港港微信公众号/知识星球：地产研报素材 业内微信交流群：DCyanbaosucai 历史性机遇：受益于自贸区的成立，连云港港区将重振雄风，连云港市也迎来历史性的发展机遇。1.22 自贸区中国（江苏）自由贸易试验区实施范围共119.97平方公里，涵盖南京

32、片区39.55平方公里，苏州片区60.15平方公里和连云港片区20.27平方公里（含连云港综合保税区2.44平方公里）。连云港片区由市开发区区块、连云区区块和港口区块组成。连云港自贸区发展预判功能定位发展模式实践路径服务“一带一路”路桥通道自由港区模式以大陆桥国际航运中心建设的率先突破带动自由港区建设的推进连云港自由港区的争取要与大陆桥国际航运中心建设有序对接系统推进适应“一带一路”交汇点的战略要求有利于增强自贸区辐射带动功能有利于营造区域对外开放新优势 基 于“一 带 一 路”战 略 新亚 欧 大 陆桥通道的选择 基 于 连 云 港 市 江 苏 沿 海 港口 城 市 群的核心的选择 基于连云

33、港核心资源的选择微信公众号/知识星球：地产研报素材 业内微信交流群：DCyanbaosucai1、经济水平：城市整体经济发展水平弱，经济总量和人均收入在江苏省内各城市中长期排名靠后；2、城市人口：连云港为人口净流出城市，下辖“一区三县”受制于历史因素，对连云港市区归属感较弱，市区人口吸附力弱，增长缓慢；3、产业结构：连云港产业结构逐渐优化，工业主导地位明显，主要发展临港产业和新材料、医药、机械加工等制造业，生物医药行业发展较快；4、区域价值：“一带一路”战略支点城市、新亚欧大陆桥经济带的东部起点；陇海线经济发展与沿海经济发展相沟通的纽带，处于全国经济东西发展格局的战略节点；5、城市发展方向：城

34、市发展经历了多轮调整，目前发展方向是战略东进，向海发展；连云区建设用地总量大，且其中未利用空间较多，为连云区未来大规模建设提供了条件；6、交通规划：随着徐连高铁、连淮扬镇高铁的开工建设，将有效改善连云港市长期以来交通不便的处境，南北向、东西向时间将极大的缩短，与上海、南京及周边城市联系将加强；轨道交通（规划）和BRT建设加强城市东西、南北间的联系，引导人口向连云新城导入；7、配套资源：连云港市级商圈、医疗和高等教育资源处于三线城市中等水平，且集中在海州区，海州、连云区域间发展不平衡；8、港口发展：受制于连云港港口的货物类别、周边港口竞争、政商关系等因素，连云港港口竞争力较弱；9、自贸区：受益于

35、自贸区的设立，港区以及城市发展均迎来历史性机遇。微信公众号/知识星球：地产研报素材 业内微信交流群：DCyanbaosucai房地产政策和市场第二部分微信公众号/知识星球：地产研报素材 业内微信交流群：DCyanbaosucai 2016年以来市场追随全国大势迅速升温，市场供不应求。2.1 发展历程2010年2015年2018年起步期稳定发展期高潮期调控期2015年前后碧桂园进入，市场注入新活力，保利、新城、金辉等房企拿地竞争激烈，紧随全国大市场升温趋势，当地房价飙升，涨至1万/上下，供不应求。2010-2015年连云港市房地产发展阶段房价4000-6000元/，伴随着绿地进入猴嘴片区，部分江

36、苏浙江房企进驻，价格波动，市场稳定前行。2010年前连云港市房地产行业发展阶段房价较低，围绕老海州和新浦区市区发展，主要以当地本土开发商开发经营。2018年，由于房价过快上涨，政府行政手段进行控制，大部分项目受到价格备案限制，价格上涨速度趋缓。微信公众号/知识星球：地产研报素材 业内微信交流群：DCyanbaosucai 连云港新房不限购不限售，土地政策以“价高者得”为原则，政策较为宽松。2.2 政策分析不限购不限售限贷限价政策：城市尚未有明确限购政策。政策：商品房买卖尚不存在限制销售。政策：政策：首套首付3成；2套房，贷款结清首付3成；3套房，限贷受房价过快上涨，政府限制网签备案价格政策。实

37、施区域-连云港市区（不含赣榆）1、首次开盘：备案均价不应高于周边地块同品质同类型楼盘备案均价。2、同一销售项目：备案均价不应高于上一批次同品质同类型楼盘备案均价。限价政策3、备案价调整：备案价格自取得商品房预（销）售许可证之日起3个月内不得调高，3个月后在售房源网签率超过70%且有客观原因确需调高的，按照连云港市区商品房销售价格备案操作流程规定重新备案。商贷首套房贷款首付30%，二套房贷款首付40%；公积金首套房30%，二套房首付50%，三套房停贷。2019年3月1日起，连云港市全面调整公积金使用政策：调整一：贷款最低首付比例调整为30%；商贷/公积金贷款政策调整二：停发二套房及第二次申请贷款

38、；调整三：停止外地购房在本市申请公积金贷款；调整四：暂停住房商贷转公积金贷款业务；调整五：异地购房提取公积金更加规范；微信公众号/知识星球：地产研报素材 业内微信交流群：DCyanbaosucai调整六：规范执行公积金贷款轮候发放。预售条件及预售资金监管等房地产政策执行层面较为严格。2.2 政策分析方面内容1、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；2、信用等级为A级的，形象进度达到地面以上建筑总体高度1/5及以上；3、信用等级为B级的，形象进度达到地面以上建筑总体高度1/2及以上；（新进企业一般按此标准执行）4、信用等级为C级

39、的，形象进度达到建筑结构主体封顶；预售条件5、信用等级为D级的，对其开发的项目实施重点监管直至现房销售；（可突破：部分企业和项目以交保证金的形式出正负0预售，保证金标准为每一层工程造价的2倍缴纳）资金拨付的缴存要求：重点监管资金设定标准为工程造价及相关配套费用的120%资金拨付的工程进度要求：1、预售资金缴存达到重点监管资金60%，方可使用，申请拨付资金总金额不超过重点监管资金30%；1、单位工程建成层数达到规划设计总层数一半，使用资金额度不超过重点监管资金的30%；2、单位工程主体结构封顶的，累计使用资金额度不超过重点监管资金的60%；3、单位工程竣工验收的，累计使用资金额度不超过重点监管资

40、金的80%；4、监管项目可以办理初始登记的，累计使用资金额度不得超过重点监管资金的95%；5、房地产开发企业缴纳商品房售后质量保证金后，全额拨付监管项目的剩余监管资金2、预售资金缴存达到重点监管资金80%，累计申请拨付资金总金额不超过重点监管资金60%；3、预售资金缴存达到重点监管资金95%，累计申请拨付资金总金额不超过重点监管资金80%；2、预售资金缴存达到重点监管资金100%，累计申请拨付资金总金额不超过重点监管资金95%；预售资金监管按揭贷款放款条件棚改政策材料齐全1个月放款货币化安置为主1、市政府正式发布关于调整连云港市城镇土地使用税税额标准的公告，对连云港市范围内城镇土地使用税土地等

41、级、土地范围、税额标准进行调整。其中，市区原3个等次划分扩大到5个等次，税额标准由原来的每平方米6元、4元、3元变成每平方米16元、12元、8元、5元、3元。据悉，新税额标准从今年1月1日起计算执行。2、城市配套费政府收费标准单价由90元/m2调至105元/m2税收政策微信公众号/知识星球：地产研报素材 业内微信交流群：DCyanbaosucai 连云港资金监管政策严厉，资金拨付要求高，均需要合同备案。针对企业进行评级，A类企业资金监管政策实行一定程度的宽松。2.2 政策分析微信公众号/知识星球：地产研报素材 业内微信交流群：DCyanbaosucai 连云港预售条件严格 资金监管政策严格2.

42、2 政策分析预售条件资金监管多层封顶、高层地上1/4装配式住宅地上2层即可达售区分重点资金和非重点资金非重点资金直接提取，重点资金按工程进度提取徐州宿迁淮安区分重点资金和非重点资金非重点资金直接提取，重点资金按工程进度提取多层、小高层、高层主体结构1/3高层四分之一，多层达二层淮安的预售监管无明确的缴存标准，主管部门要求预收房款100%存入，但当地地产项目普遍缴存预收房款的30%；需要注意的是监管户的资金余额不能低于1亿元6F及以下多层建筑主体封顶，6F以上高层建筑达到形象进度的1/2；对形象进度不足部分，按重点监管资金标准的1/2缴纳保证金区分重点资金和非重点资金非重点资金直接提取，重点资金

43、按工程进度提取盐城信用等级为A级的，形象进度达到地面以上建筑总体高度1/5及以上；信用等级为B级的，形象进度达到地面以上建筑总体高度1/2及以上；（新进企业一般按此标准执行）重点监管资金、一般监管资金、特殊监管资金（拨付方式不区分重点资与一般资金，均需合同备案）重点监管资金：资金设定标准为工程造价及相关配套费用的120%连云港微信公众号/知识星球：地产研报素材 业内微信交流群：DCyanbaosucai 执行江苏新三板要求即可。规划方面，较徐州不同的是，可做北侧外连廊、地上停车率可15%。2.3 其他政策1、可适当高低配；2、阳台一般需要封闭，会出现产证面积大于计容面积的情况；3、可做北侧外连

44、廊；4、地上停车率按15%控；5、一般地块要求3%计容面积保障房，需要装修。微信公众号/知识星球：地产研报素材 业内微信交流群：DCyanbaosucai 19年恒大连云区养生谷项目计容建面48万方。17年溢价率高企，后续政府提高起拍价，溢价率回落。15-19年年均成交100万方。2.6 土地市场201520162017201820196432.6126.0456.9244.5699.1818.2262.9858.836.898.000.00%10.66%84.99%13.10%4.44%117110.82102.72162.4337.2049.4736.1141.8914.191542020

45、截至8月9日3.80%注意：数据中不包含赣榆区及下属三县，同时删除乡镇地块、保障房地块2016年受政府土地供应影响，量价式微，2017年反弹，2019年由于恒大连云区养生谷项目近48万方建面成交，导致19年土地成交急剧上升。截止2020年8月9日，市区本年度成交住宅用地4宗，用地面积18万（规划可建筑面积为37万）；2020年成交楼面地价3815元/，较19年全年上涨48%。今年上半年土地市场成交溢价率低，整体溢价率3.80%。微信公众号/知识星球：地产研报素材 业内微信交流群：DCyanbaosucai 近两年成交地块多集中在高新区和凤凰星城；2020年2月万象竞得桃李江山地块，楼板价419

46、6元/（与碧桂园合作）；2020年2月自然人竞得兴业时代广场地块，楼板价4969元/（商业占比30%且自持10年）。2.6 土地市场融信-华阳地块-2020-12成交时间：2020-5-21楼板价：3999元/溢价率：底价成交竞得企业：融信+本地企业华阳商业占比：20%配建要求：9班幼儿园、1600平社区用房城投兜底-2019-12成交时间：2019-9-3楼板价：3102元/溢价率：0%竞得企业：城投公司同城地产商业占比：无第一梯队第二梯队第三梯队第四梯队配建要求：带方案挂牌金辉保利高新云璟-2019-19成交时间：2019-10-25楼板价：5176元/大学城板块宋跳板块溢价率：7.84%

47、竞得企业：金辉，与保利合作商业占比：无配建要求：9班幼儿园、1000平社区用房3%保障性住房上海华飞-2019-7成交时间：2019-6-6楼板价：5379元/溢价率：13.32%竞得企业：上海华飞投资商业占比：总建面5%配建要求：6班幼儿园、5000平用房滨河新城尚都峰璟-2019-21成交时间：2019-10-28楼板价：5699元/溢价率：31.73%竞得企业：本地企业金云置业商业占比：10%-20%万达周边万润商圈花果山大道火车站板块配建要求：1200平开放广场老体育局地块-2020-1成交时间：2020-2-28楼板价：4969元/新浦板块苍梧板块市政板块溢价率：14.23%竞得企业

48、：张永梅 王刚商业占比：30%、自持10年配建要求：无浦西板块海州公园碧桂园桃李江山-2020-3成交时间：2020-2-28楼板价：4196元/溢价率：0.70%竞得企业：本地房企万象，碧桂园报名商业占比：无浦南板块凤凰新城板块城投兜底-2019-14成交时间：2019-9-10楼板价：4871元/海州老城区海州经济开发区孔望山新城溢价率：0%竞得企业：城投公司金海置业商业占比：无配建要求：配套计容面积占比15%微信公众号/知识星球：地产研报素材 业内微信交流群：DCyanbaosucai配建要求：9班幼儿园、1000平社区用房3%保障性住房 楼面价TOP10主要集中在高新万达、凤凰星城、海

49、州开发区和市中心四个板块；17年有四宗地块入选，18年2宗，19年3宗，20年目前仅一宗入选；2.6 土地市场 高新区楼面价保持5500元/左右，财信拿地时机正好赶上市场大热，同时小企业盲目自信，成就站岗地王。连云港市区宅地楼面地价Top10(截止2020.8.9)第一梯队第二梯队第三梯队第四梯队成交楼面价（元/）序号1地块/项目名称财信铂悦府LTC2018-11#碧桂园凤凰源著尚都峰璟板块竞得房企财信国兴地产苍梧地产港龙华扬置业金云置业保利成交日期高新万达市政府90382017/3/292018/09/112018/01/302019/10/282017/07/252017/07/25201

50、9/06/062017/12/212019/10/25大学城板块宋跳板块2740663575699554254425379529651763凤凰星城市中心9滨河新城41万润商圈5保利秦门府海州开发区凤凰星城凤凰星城海州开发区高新万达花果山大道万达周边426优步学府金辉火车站板块10新浦板块苍梧板块7LTC2019-7#碧桂园观山源著金辉保利-高新云璟郁洲书院上海华飞碧桂园市政板块8浦西板块海州公园36浦南板块79金辉海州经济开发区海州老城区凤凰新城板块10市微中心信公张永众梅号王刚/知识496星9球20：20/地02/2产研报素材 业内微信交流群：DCyanbaosucai58孔望山新城8 2