《许昌项目市场报告-2020.pptx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《许昌项目市场报告-2020.pptx（25页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、许昌市建安区许昌市建安区项目项目可行性研究报告可行性研究报告市场分析区位介绍Part 1目录目录Part 2区 位 介 绍Part 1城市概况许昌市位于河南省中部，北接郑州，下辖两区（魏都区、建安区）、两市（长葛、禹州）、两县（鄢陵、襄县）；以电力和电子装备制造业为主导产业，是国家现代化机电研发基地，拥有多项国家城市荣誉称号，烟草业发达，有“烟草王国”美誉。城市格局分析城市格局分析郑州三门峡洛阳信阳许昌焦作新乡商丘安阳濮阳周口驻马店南阳平顶山漯河鹤壁开封济源p许昌，又称莲城，位于河南省中部，下辖2个市辖区、2个县级市、2个县。总面积4996平方公里，2019年末全市总人口500.48万人，常住
2、人口446.21万人，其中城镇常住人口241.54万人，城镇化率54.13%。中原城市群、中原经济区核心城市之一。p经济强市，现代工业体系齐全，非公有制经济发达，拥有许昌新区和东城区、许昌经济开发区3个现代化新城区，以电力和电子装备制造业为主，是国家现代化机电研发基地。p烟草种植历史悠久，有“烟草王国”的美誉，是全国重要的烟草生产加工基地和中药材生产加工基地，2015年获得全国文明城市称号。p历史文化：许昌地处中原，历史悠久，是华夏文化的重要发祥地。许昌古文化有史前文化系列、汉文化系列、三国文化系列、寺庙建筑文化系列、钧瓷文化系列等。城市占位许昌地处中原经济区第一圈层，是郑州大都市区次中心城市
3、，强势的交通对城市互通，资源转移，人口迁入具有重要意义。依托中原城市群发展战略，郑万高铁、郑合高铁、京广高铁均已通车，郑许轻轨在建，郑许一体化进程提速。城市格局分析城市格局分析郑许轻轨p2017年5月25日上午，许昌市七届人大一次会议隆重开幕，许昌市人民政府市长胡五岳在政府工作报告中指出，要把郑许融合作为牵动全局的一号工程和主战略，依托郑州、对接空港、发挥优势、错位发展，在加快融合发展、建设大都市区次中心城市进程中走在前列。p郑许城际轻轨：北端起于港区北站，途经郑州航空港区、新郑市、长葛市、建安区，南端止于许昌东站。郑许市域铁路线路全长64.91千米；共设26座车站；其中许昌市境内设置产业新城
4、站、大周西站、颍川大道站、葛天大道站、北苑大道站、农大路站、新元大道站、昌盛路站、永兴东路站、永昌大道站、许昌东站等11个站点。东扩北拓西联南优城市占位郑许一体化发展规划获批，“郑许一体化”加速融合：2019年10月，河南省正式发布郑许一体化发展规划(2019-2035年)，明确了未来郑许一体化发展的总体布局和发展策略，郑州大都市区一体化融合发展再提速。城市格局分析城市格局分析一、“一轴双核三区”的空间格局1、“一轴”，即郑许纵向发展轴；2、“双核”，即郑州中心城区和许昌中心城区；3、“三区”，即依托郑许一体化主轴，突出周边区域特色，构建生态养生功能区、产业转型和都市体验功能区、生态物流融合功
5、能区3个特色功能协同区。二、拓展形成中原城市群“黄金三角区域”构建以郑州航空港经济综合实验区为中心，以郑汴产业带、郑开“双创”活力走廊、开港产业带、许港产业带为支撑的郑州、开封、许昌“黄金三角区域”。三、郑许一体化区域的战略定位参与“一带一路”建设的重要战略支点、中原城市群核心增长区、改革开放创新先导区、先进制造业引领区、枢纽经济发展集中区、生态文明和健康养生示范区。四、构建一体化交通体系突出交通先导作用，协同推进郑许市域铁路、高速铁路、城际铁路、高速公路、快速通道等多方式交通设施建设，构建安全、便捷、高效、经济的郑许一体化交通体系。城市竞争力许昌人口优势一般，城市综合经济实力较强，市场容量在
6、全省处于中等许昌人口优势一般，城市综合经济实力较强，市场容量在全省处于中等人口：2019年许昌市常住人口446万，排名第12；城镇化率54.1%，排名第9；经济：2019年许昌市GDP3396亿元，省内排名第4；市场容量：2019年全市房地产市场容量373亿，省内排名第8。城市格局分析城市格局分析序号序号城市城市常住人口常住人口常住人口常住人口排序排序近五年人近五年人口增长口增长城镇人口城镇人口GDPGDPGDPGDP排序排序人均人均GDPGDP20192019年城年城镇化率镇化率城镇化率城镇化率排序排序近五年城近五年城镇化率增镇化率增长长销售面积销售面积（万）（万）市场容量市场容量（亿）（亿
7、）市场容量市场容量排序排序1郑州10351787721158911174.60%11.0%3593340412洛阳69261840950352759.10%51.3%93560443南阳10032147938153447.70%141.3%69834594 4许昌许昌44644612121212242242339633964 48 854.10%54.10%9 91.3%1.3%6386383733738 85周口8663-1538431985444.40%181.3%82339376新乡5818931929186554.90%81.2%67942367焦作360147230276178 60
8、.90%41.2%239117158信阳64676317275884 49.00%131.2%93547359驻马店70559314274294 44.60%171.3%1436691210商丘733453292389103 44.80%161.3%1276688311平顶山5031072792373115 55.50%71.3%5312591212开封4571132302364125 50.30%121.2%5432781113安阳519912762229134 51.80%111.0%6122981014濮阳3611301691581144 46.80%151.3%4502401315漯河
9、2671541441578156 54.00%101.3%3341921416三门峡2281631311444166 57.70%61.2%2851171617鹤壁163172100989176 61.30%31.2%2381101718济源7318047642189 63.00%21.1%86451820192019年河南省各城市基本数据情况年河南省各城市基本数据情况备注：数据来源于各城市2019年统计公报、各城市房管局官方网站等。板块划分许昌市主城区整体分为东城区板块、老城板块、东南板块、铁西板块、许东新城；建安区主要分为芙蓉湖片区和北海新区板块；本案位于芙蓉湖片区和北海新区接驳地带，目前
10、周边发展不成熟，地块区位价值一般。城市与板块分级城市与板块分级板块竞争关系东城区板块东城区板块为许昌市政府所在地，板块定位为许昌市政治、经济、文化中心，目前发展已逐步成型，城市功能、配套基本完善；一线房企重点进驻区域，产品属性以改善为主，同质化严重，板块内竞争激烈。老城板块城市核心区位，传统居住、商业区，生活配套醇熟，但可开发地块较少，在售楼盘较少东南板块东南板块位于魏都区与建安南区交界地带，属于南部拓展区，城市面貌一般，生活配套尚不完善；在售楼盘少，地缘性客户为主铁西板块板块整体规划以产城融合为主，主力发展经济技术开发区和物流园区；目前板块建成度在40%以上，与市中心融合度低，城市面貌一般；
11、近两年新摘地项目较多，市场竞争激烈，低价走量为主许东新城东城区外溢板块，城市未来重点发展方向之一，但受高速、铁路的双重阻隔，未来发展周期较长芙蓉湖片区规划能级较高，未来许昌市商务中心（芙蓉湖CBD），2018年房地产市场发展火热，品牌房企抢滩进驻，但目前片区生活配套缺乏，居住价值与房价不匹配，2019年至今市场下行明显，一线房企项目以价换量成为常态，内购项目增多，客群以刚改和投资为主北海新区建安区政府所在地，定位生态宜居，依托北海公园、周庄水乡（规划中）打造宜居宜投资的魅力新区；区域配套逐渐完善，但区域人口较少，前期投资客退场后，需求支撑不足，市场持续下行，有价无市。北海新区芙蓉湖片区东城区东
12、南板块铁西板块老城板块许东新城结论本项目位于北海新区南部拓展区，属于三级板块；城乡结合部地段，周边以工业、产业为主，区域配套不成熟，对刚需客户吸附能力弱；区域地缘性需求较少，且上下游板块在售楼盘较多，客户分流明显，存在滞销风险。项目所处区位北海新区南部拓展区板块量级三级板块（城市拓展区）不符合集团当期战略投资区域选择板块特征描述1.芙蓉湖片区与北海新区接驳地带，城市拓展区，区域发展不成熟；2.上游板块芙蓉湖片区毛坯高层6100-7000元/，客群以刚改和主城外溢为主；本案板块北海新区毛坯高层4300-5500元/，前期客户以投资型客户为主，投资客退场后，对主城外溢的居住需求吸附能力弱，地缘性需
13、求难以支撑（区域人口少，供大于求），以价换量为市场主流。城市与板块分级城市与板块分级铁西板块4500-6000东城区6500-7900东南板块6000-6800老城板块6000-6300许东新城5500-6000芙蓉湖片区6100-7000北海新区4300-5500备注：数据来源于中指数、房天下和市场调研。利好因素地块紧邻郑许轻轨昌盛路站（在建），存在潜在交通利好。不利因素区域发展不成熟，基本生活配套相对匮乏，商业、教育、医疗依赖上下游板块，对刚需客户的吸附能力较弱；西临城市连接线（魏武大道），有一定交通噪音影响；东侧紧邻工业区，居住氛围不纯粹。周边交通及配套周边交通及配套类别名称数量教育配套
14、省实验中学3km尚东中学2.8km（城中村）1尚东小学2.8km（城中村）1医疗配套许昌市中心医院5km1商业配套德士堡生活广场3km1景观配套芙蓉湖公园3km2交通配套昌盛路轻轨站0.5km2建安区政府建安区政府市 场 分 析Part 2棚改政策分析许昌市2017-2018年棚改力度较大，尤其是2017年货币化安置比例高达86%，对房地产市场刺激作用较为明显；2018年货币化安置比例仅为23%，拆迁户购买力水平下降；2019年棚改计划仅涉及2个项目共1228套，许昌本轮棚改进入尾声。棚改政策分析棚改政策分析2016年2017年2018年2019年05000100001500020000250
15、00300003500040000450000%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%60183162041946122830%86%23%许昌市2016-2019年棚改计划对比棚改计划总套数（套）货币化安置比例（%）备注：数据来源于河南省住房和城乡建设厅、许昌市人民政府、投实。市场分析市场分析市场整体供求关系市场整体供求关系城市土地较以往土地供应情况，许昌市土地市场一直处于供大于求的环境，近两年城市土地供应收紧，成交率提升总体结论18年下半年许昌市场处于下行期，19年政府土地供应量和房企拿地积极性明显降低，可能受郑许一体化重点工程节点影响及轻轨带来的重大利好，使得20
16、20年房企拿地积极性相较以往提升调研人：总经理/总监负责人：2017年3季度2017年4季度2018年1季度2018年2季度2018年3季度2018年4季度2019年1季度2019年2季度2019年3季度2019年4季度2020年1季度2020年2季度2020年3季度0500100015002000250005001000150020002500300097993910209569651539103116401325155312031647954260812202000186710261864114320571631187012211806992区域土地价格走势成交亩数出让亩数出让楼面价成交楼
17、面价时间2017年3季度 2017年4季度 2018年1季度 2018年2季度 2018年3季度 2018年4季度 2019年1季度 2019年2季度 2019年3季度 2019年4季度2020年1季度2020年2季度2020年3季度出让亩数882 1534 1985 1741 670 467 660 1096 1151 1173 433 1128 562 成交亩数343 848 1256 1566 7 598 266 338 967 580 395 1021 562 出让楼面价979 939 1020 956 965 1539 1031 1640 1325 1553 1203 1647 95
18、4 成交楼面价260812202000186710261864114320571631187012211806992市场分析市场分析土地市场土地市场2020年以来许昌市建安区土地成交量较大，均为住宅用地，大部分住宅用地被恒大摘得，溢价率约为1%，亩均价267万。公告号公告号/宗地宗地编号号区域区域土地属性土地属性土地地址土地地址用地面用地面积()亩数亩数容容积率率(%)出出让底价底价(万元万元)成交成交总价价(万元万元)成交楼板价成交楼板价(元元/)每每亩地价地价(万元万元/亩)溢价率溢价率(%)成交日期成交日期受受让方方1916#/（许自规建安分网拍20205号）建安区纯住宅许昌市建安区规划
19、永贤街以东、规划曹寨街以南66,918.00 100.382.9021883.00 21883.00 1127.63 218.01 0.00%2020-09-16许昌市晟林置昌市晟林置业有限公司有限公司2020-03#/（许自规建安分网拍20205号）建安区建安区纯住宅住宅许昌市建安区新元大道以北、昌市建安区新元大道以北、规划划农科路科路以以东70,405.00 105.612.9016540.00 16540.00 810.09 156.62 0.00%2020-09-16许昌建投城市建昌建投城市建设开开发有有限公司限公司2020-20#/（许自规建安分网拍20205号）建安区建安区纯住宅住
20、宅许昌市建安区昌市建安区劳动北路以北路以东、规划凉亭街划凉亭街以南以南46,991.0070.492.9014290.00 15434.00 1132.57 218.97 8.01%2020-09-16许昌建投城市建昌建投城市建设开开发有有限公司限公司2020-21#/（许自规建安分网拍20205号）建安区纯住宅许昌市建安区规划永贤街以西、规划竹园街以北51,876.0077.812.9015776.00 17040.00 1132.67 218.98 8.01%2020-09-16许昌幸福建安置昌幸福建安置业有限公有限公司司2020-22#/（许自规建安分网拍20205号）建安区纯住宅许昌市
21、建安区劳动北路以东、规划竹园街以南65,958.0098.942.9020058.00 21666.00 1132.70 218.99 8.02%2020-09-16许昌建投城市建昌建投城市建设开开发有有限公司限公司2020-09#/（许自规建安分网拍20204号）建安区建安区纯住宅住宅许昌市建安区昌市建安区规划划莲苑路以西、苑路以西、规划道路划道路以北以北53,605.0080.411.5021266.00 21479.00 2671.25 267.13 1.00%2020-06-18中国恒大集中国恒大集团2020-08#/（许自规建安分网拍20204号）建安区纯住宅许昌市建安区文峰北路以东
22、、规划道路以北26,090.0039.141.5010350.00 10454.00 2671.27 267.13 1.00%2020-06-18中国恒大集中国恒大集团2020-10#/（许自规建安分网拍20204号）建安区建安区纯住宅住宅许昌市建安区文峰北路以昌市建安区文峰北路以东、规划周庄街划周庄街以北以北23,296.0034.941.609242.00 9335.00 2504.43 267.14 1.01%2020-06-18中国恒大集中国恒大集团2020-11#/（许自规建安分网拍20204号）建安区建安区纯住宅住宅许昌市建安区昌市建安区规划周庄街以北、划周庄街以北、规划道路划道路
23、以以东26,771.0040.161.6010621.00 10728.00 2504.55 267.16 1.01%2020-06-18中国恒大集中国恒大集团2020-13#/（许自规建安分网拍20204号）建安区建安区纯住宅住宅许昌市建安区昌市建安区镜水路以水路以东、规划道路以北划道路以北13,175.0019.761.605227.00 5280.00 2504.74 267.17 1.01%2020-06-18中国恒大集中国恒大集团2020-14#/（许自规建安分网拍20204号）建安区纯住宅许昌市建安区规划周庄街以南、规划道路以西9,326.0013.991.603700.00 37
24、37.00 2504.36 267.14 1.00%2020-06-18中国恒大集中国恒大集团2020-17#/（许自规建安分网拍20204号）建安区纯住宅许昌市建安区规划道路以北、周庄社区居民委员会土地以东5,587.008.381.602217.00 2240.00 2505.87 267.29 1.04%2020-06-18中国恒大集中国恒大集团2020-18#/（许自规建安分网拍20204号）建安区纯住宅许昌市建安区文峰北路以西、规划周庄街以南29,814.0044.722.5011852.00 11971.00 1606.09 267.68 1.00%2020-06-18中国恒大集中
25、国恒大集团2020-19#/（许自规建安分网拍20204号）建安区建安区纯住宅住宅许昌市建安区昌市建安区镜水路以水路以东、昌盛路以北、昌盛路以北72,657.00 108.992.5028911.00 29201.00 1607.61 267.94 1.00%2020-06-18中国恒大集中国恒大集团1905#/（许自规建安分网拍20202号）建安区纯住宅规划莲苑路以西、魏庄北街以南60,493.0090.742.5019782.00 19782.00 1308.06 218.01 0.00%2020-06-03许昌市昌市财源开源开发建建设有限有限公司公司许国土网拍202001号/东城区14#
26、建安区纯住宅魏武大道以东、学府街以南124,224.00 186.342.9073177.00 84157.00 2336.07 451.64 15.00%2020-04-03许昌市昌市东泰建泰建设工程有限工程有限公司公司恒大许昌建投2020-19#2020-09#2020-13#2020-03#2020-10#2020-20#2020-11#2020年土地成交地块位置成交单位：许昌建投土地面积：105亩容积率：2.9成交亩单价：156万元/亩成交楼面价：810元/溢价率：0%成交时间：2020年9月16日成交单位：许昌建投土地面积：70亩容积率：2.9成交亩单价：218万元/亩成交楼面价：1
27、132元/溢价率：8%成交时间：2020年9月16日恒大地产地块编号：9#、10#、11#、13#、19#土地面积：284亩容积率：1.6、2.5成交亩单价：267万元/亩成交楼面价：2504元/（1.6容积率）1607元/（2.5容积率）溢价率：1.01%成交时间：2020年6月18日市场分析市场分析土地市场土地市场市场分析市场分析竞品楼盘地块竞品楼盘地块序序号号项目名称项目名称容容积积率率亩数亩数成交价成交价（万元）（万元）楼面价楼面价亩单价亩单价溢价率溢价率(%)竞得人竞得人成交时间成交时间1恒大悦府恒大悦府364.33 5148400.12 80.02 0.19%恒大2014-10-1
28、62金科东原正金科东原正荣芙蓉阅府荣芙蓉阅府333.44 187322801.26 560.25 152.90%金科2018-4-133碧桂园碧桂园芙蓉台芙蓉台3119.82 898283748.60 749.72 306.13%碧桂园2017-8-34建业世和府建业世和府345.35 9056998.40 199.68 40.27%建业2016-10-275华润紫云府华润紫云府3193.91 142906 3684.83 736.97 305.51%华润2018-4-1316.093.3547.716.0416.720.8522.7828.523335.6135.4238.1813.3420
29、.5353.641.5725.6116.7943.7169 29.22564317.4221.124167.413.5430.4252.0852.0829.2822.1110.2710.2413.456.0122.8518.2114.9821.6519.8944.7826.6312.4119.1826.9625.123.5131.7528.0132.1933.335.3968.4649.7432.2425.6533.2436.2232.4834.475992595759786201623963576318626762826292630264116526662765646986712767486
30、82066916390663161466378695868556731678966396630供应（万）成交（万）均价（元/）18.01-0218.0318.0418.0518.0618.0718.0818.0918.118.1118.1219.0119.0219.0319.0419.0519.0619.0719.0819.0919.119.1119.1220.01-0320.0420.0520.0620.0720.0820.0901020304050607080500055006000650070007500许昌市2018年1月-2020年9月商品住宅月度供求量价走势供销价许昌市区近年住宅市
31、场持续供大于求态势明显，棚改量下降，需求疲软，市场由上升期转而下行；2019年由于市场供应增加，叠加房企以价换量促销回款，市场成交量扩容；房价2019年年中之后断崖式下跌，2020年整体维稳，但近三个月持续走低。房企开盘/促销2020年市场下行，开盘去化率普遍在30%-50%，集中开盘与顺销去化速度差别不大，在售项目以平销为主；多数项目组合使用首付分期、分销和特价房政策，首付分期2-5年不等，分销渠道佣金点位1%-3%，市场竞争激烈。数据来源：许昌市房地产开发协会统计范围：许昌市区（魏都区、建安区）市场分析市场分析商品住宅供求关系商品住宅供求关系2018年1-12月供应335.7万成交204.
32、44万成交均价6294.19元/2019年1-12月供应422.19万成交362.89万成交均价6579.25元/2020年1-9月供应285.8万成交244.04万成交均价6684元/整体存量截至2020年9月底，许昌市区住宅短期存量（在售项目未售存量）约455万，去化周期约16.7个月；广义存量（含潜在供应）约1009万，去化周期约37个月，去化压力较大。存量结构许昌市区住宅存量主要集中在北海新区和东城区，板块竞争激烈，市场风险较高；老城区和东南板块存量较少，核心地段市场机会尚存。市场分析市场分析商品住宅供求关系商品住宅供求关系数据来源：数据来源：许昌市房产交易租赁管理处、市场调研。许昌市
33、房产交易租赁管理处、市场调研。统计范围：许昌市区（魏都区、建安区）区域在售项目未售存量（万）新拍待入市土地存量（万）合计存量（万）东城区板块131.02132.06263.08老城区板块1510.0725.07东南板块10.953.0914.04铁西板块73.54121.72195.26许东新城22.2315.3437.57芙蓉湖片区76.5328.47105北海新区126243.65369.65合计存量（万）455.27554.41009.67许昌市区各板块住宅存量数据东城区26%老城区2%东南板块1%铁西板块19%许东新城4%芙蓉湖片区10%北海新区37%许昌市区住宅市场存量结构（分板块）
34、区域商品住宅成交结构分析2019年许昌市主城区商品住宅成交28012套，从成交结构来看，成交面积段集中在100-140之间，舒适型三房为热销产品；成交总价段集中在60-90万之间，客户整体总价承受能力偏弱，中高端改善需求疲软，刚需项目低价走量尚存一定市场机会。数据来源：中指数统计范围：许昌市区（魏都区+建安区）市场分析市场分析成交结构成交结构许昌市主城区2019年商品住宅成交结构交叉分析面积段/总价段40万元以下40-50万元50-60万元60-70万元70-80万元80-90万元90-100万元100-110万元110-120万元 120-130万元 130-140万元140-150万元 1
35、50-160万元 160-180万元180-200万元200万元以上合计80以下103368104-48580-9023546233722662512-133090-1001191382793471832333-11-1304100-11031792312761328389241-2-4179110-1207813569320939441007612210810-5790120-13018214114111420308718985081408426101-5938130-14018324748373768678771545518340361523174490140-15014243812326
36、65572354485202141356558301103143150-160-261352416261225608115213160-180-31-3143192787902835585035453180-200-54-41794199513338729337200以上1-2-69611321010102625184350当页汇总559146230705672562937732809193611915584032521651658828028012核心总结住宅存量高危，后续市场下行压力犹存；本案竞争压力主要来自于同板块低价走量项目。板块近期市场表现整体市场存量压力较大，在售项目竞争激烈，叠加
37、疫情影响客户需求疲软，降价促销成为市场主流；北海新区板块2020年土地持续供应，新摘地待入市存量约244万，竞争压力持续加大，后市下行压力犹存。板块上游价差关系分析相比上游板块的价差约1500元/，但板块属性和目标客群差异较大，竞争压力主要来自于同板块竞品的客户分流。数据来源：中指数、市场调研。板块供求关系（上下游关系板块整体情况）板块供求关系（上下游关系板块整体情况）维度指标芙蓉湖板块（上游板块）北海新区板块（本案板块）容量2020年1-9月整体成交量28.46万49.7万售价近6个月真实认购价格6100-7000元/4300-5500元/去化速度近6个月去化速度3.56(万)/月5.52(
38、万)/月狭义库存及去化周期（6个月去化速度）狭义库存76.53(万)126(万)狭义库存去化周期21.5个月22.8个月广义库存及去化周期（6个月去化速度）广义库存105(万)370(万)广义库存去化周期29.5个月67个月芙蓉湖板块芙蓉湖板块（新区核心地段）（新区核心地段）北海新区板块北海新区板块（城市副中心）（城市副中心）建安区政府建安区政府各板块存量上游板块芙蓉湖板块的住宅短期存量约77万，潜在存量约28万，合计约105万；本案所在北海新区板块的住宅短期存量约126万，潜在存量约244万，合计约370万，存量压力较大。存量竞争分析上游板块毛坯高层6100-7000，本案板块毛坯高层430
39、0-5500，未来本案板块低价项目集中入市，对客户分流较大。数据来源：市场调研板块供求关系（上下游关系板块整体情况）板块供求关系（上下游关系板块整体情况）板块项目名称总体量（万方）在售价格（元/）未售体量（万方）合计芙蓉湖板块华润紫云府34.2高层61162076.53105中南金玉堂41.57高层6542，洋房738929金科康桥芙蓉天宸16.49高层7000，小高72405.6芙蓉阅府6.26高层6647，洋房67400碧桂园芙蓉台21.85高层62003.6许昌建业府19.5高层670013腾飞芙蓉湖畔16.41高层6396、洋房70365.33荣成尚府28.4728.4728.47北海
40、新区板块融创观河宸院15.71高层4300，洋房53008126369.65锦艺悦城40高层5100，洋房580020雅居乐翰林雅郡44.7高层500043建业臻悦汇25高层550020建业桂园熙望15.6高层52002正商兰庭华府（永贤街地块）18.85高层550016正商书香华府31.06高层530010亚新美好莲城19.6高层50002亚新美好花城14.95高层48005锦艺（1910#）19.219.2243.65铭扬城建（1901#）10.1510.15许昌市财政局（1903#）11.811.8许昌市财政局（1904#）11.5211.52博群上和境（1915#）15.115.1中铁
41、北海书院（1907#、1908#）23.0623.06许昌市财政局（1905#）15.1215.12恒大北海项目（9宗）50.0850.08许昌建投（3宗）53.1753.17许昌幸福建安置业15.0415.04许昌市晟林置业19.4119.41 芙蓉湖板块芙蓉湖板块 （新区核心地段）（新区核心地段）北海新区南部板块北海新区南部板块（城市拓展地带）（城市拓展地带）竞品市场板块研究竞品市场板块研究中南金玉堂（刚改，高层中南金玉堂（刚改，高层+洋房）：洋房）：销售价格：毛坯高层（23-27F）6542元/，近6个月销售流速：月均40套存量：约29万锦艺锦艺悦城悦城（刚改改善，小高层+洋房+叠墅）：
42、销售价格：毛坯高层（24-25F）5100、毛坯洋房5800历史销售流速：月均30-40套存量：20万芙蓉阅府（刚改，高层芙蓉阅府（刚改，高层+小高层）：小高层）：销售价格：毛坯高层（33F）6647元/毛坯小高（17-18F）6740元/历史销售流速：月均14套存量：基本售罄腾飞鹿鸣湖畔（刚需刚改，高层腾飞鹿鸣湖畔（刚需刚改，高层+洋房）：洋房）：销售价格：毛坯高层（22-25F）6396元/，近6个月销售流速：整盘50-60套（含前期内购）存量：5.33万华润华润紫云府（刚改，高层紫云府（刚改，高层+洋房）：洋房）：销售价格：毛坯高层（23-27F）6116元/近6个月销售流速：月均38套
43、存量：约20万雅居乐翰林雅郡（刚需，纯高层）：雅居乐翰林雅郡（刚需，纯高层）：销售价格：毛坯高层（27F）5000流速：2020.10.8首开，推售300套，去化率52%存量：43万本项目位于许昌市主城区与建安区接驳地带，本项目位于许昌市主城区与建安区接驳地带，发展不成熟，生活配套缺乏，缺乏居住氛围发展不成熟，生活配套缺乏，缺乏居住氛围预计产品形态：小高层（17-18F，100-140）预计去化速度：30-40套/月预计售价：小高层5500元/（毛坯）融创融创观河宸院（刚需，高层观河宸院（刚需，高层+洋房洋房+叠墅）：叠墅）：销售价格：毛坯高层（22-26F）4300、毛坯洋房（8F）5300
44、历史销售流速：月均50套存量：8万碧桂园芙蓉台（刚改改善，碧桂园芙蓉台（刚改改善，大平层大平层）：）：销售价格：毛坯高层（17F/28F）6900元/，特价房6200元/近6个月销售流速：23套存量：3.6万金科康桥芙蓉天宸（刚改，高层金科康桥芙蓉天宸（刚改，高层+小高层）：小高层）：销售价格：毛坯高层（28-32F）7000元/毛坯小高（17F）7240元/历史销售流速：月均59套存量：5.6万许昌建业府（刚改，高层许昌建业府（刚改，高层+洋房）：洋房）：销售价格：毛坯高层（26-27F）6700元/，近6个月销售流速：月均50-60套存量：约13万板块竞争属性本案位于北海新区南部板块，属于
45、城市外延空白地带，区域内在售楼盘刚需属性明显，毛坯高层4300-5100元/，凭低价优势抢收主城外溢客群；上游板块在售项目较多，受市场下行及竞争激烈影响，在售楼盘多为以价换量，毛坯高层6100-7000元/，月均去化30-60套。板块机会/风险本案位于城乡结合部地带，生活配套缺乏，客户认可度不高；外部竞争激烈，区域楼盘以价换量成为主流，后期价格下跌风险较大。2.1 KM2.3 KM数据来源：中指数、市场调研竞品市场板块研究竞品市场板块研究区位项目名称占地容积率 住宅总体量建筑形态总套数主力面积首开时间近6个月价格近6个月月均流速芙蓉湖板块（上游板块）华润紫云府193.9亩2.9834.2万高层
46、（23-27F）；洋房（8-9F）2800套高层83-1115-143、洋房1692019/4/13高层611638套中南金玉堂209亩2.9841.57万高层（23-27F）；小高层（18F）、洋房（10-11F）2943套高层99-118-137-143-154、小高165、洋房140-1422018/12/16高层6542，洋房738940套碧桂园芙蓉台119.8亩2.9721.85万小高层（17-18F）；高层（27-28F）1181套小高143、189、2772018/6/23高层620023套金科康桥芙蓉天宸83亩2.9816.49高层（28-32F）；小高层（17F）1124套高
47、层113-125、小高143-1732018/12/2高层7000，小高层724059套许昌建业府127.24亩2.7219.5万高层（26-27F）；小高层（18F）；洋房（6+1F）1366套高层115-1442020/6/20高层670050-60套腾飞芙蓉湖畔105亩2.4816.41万高层（22-25F）；洋房（9-10F）1127套高层103-132、洋房135-1902019/6/6高层6396，洋房7036前期内购芙蓉阅府31.5亩2.986.26万高层（33F）；洋房（17-18F）494套高层112-131、小高1482018/12/8高层6647，小高层674014套北海
48、新区南部板块（本案板块）融创观河宸院95亩2.4815.71万高层（22-26F)；洋房（8F）；叠墅1232套高层109-129、洋房125-1432019/12/27高层4300，洋房530050套锦艺悦城423亩1.4740万高层（24-25F)；洋房；叠墅1136套高层79-142、洋房129-1422018/9/28高层5100，洋房580030-40套雅居乐翰林雅郡231亩2.944.7万高层（27F）3884套高层80-1432020/10/8高层5000推售300套，去化率52%板块竞争属性本案位于北海新区南部板块，属于城市外延空白地带，区域内在售楼盘刚需属性明显，毛坯高层43
49、00-5100元/，凭低价优势抢收主城外溢客群；上游板块在售项目较多，受市场下行及竞争激烈影响，在售楼盘多为以价换量，毛坯高层6100-7000元/，月均去化30-60套。板块机会/风险本案位于城乡结合部地带，生活配套缺乏，客户认可度不高；外部竞争激烈，区域楼盘以价换量成为主流，后期价格下跌风险较大。数据来源：中指数、市场调研2020-032020-042020-052020-062020-072020-082020-0901020304050607080903000350040004500500055005892924774851507553344582470144994379融创观河宸院高
50、层月度签约量价走势（直接竞品）成交套数(套)成交价格(元/)2020-062020-072020-082020-090501001502002503000400050006000700018219733726399638964006410腾飞芙蓉湖畔高层内购集中签约量价成交套数(套)成交价格(元/)2019-012019-022019-032019-042019-052019-062019-072019-082019-092019-102019-112019-122020-012020-022020-032020-042020-052020-062020-072020-082020-09020