《20210422顺德糖厂旧改地块立项报告-V6 最新.pptx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《20210422顺德糖厂旧改地块立项报告-V6 最新.pptx（47页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、2021年4月佛山市顺德区大良镇糖厂旧改地块11号线德胜西站容奇渡口站宝林寺站顺通大桥德胜大桥顺兴大桥顺德港站桂畔海大桥苏岗大桥肇顺南城际马岗片区佛山市顺德区大良街道顺德糖厂地块住宅用地，占地13.6万平住宅容积率：1.0FAR3.8；计容建面51.69万平商业用地，占地8.16万平商业用地：1.0FAR2.0；计容建面16.52万平。德胜容里片南城水轴片滨河新区区位地块隶属顺德区，位于大良板块德胜河北岸西部,距离规划中的佛山地铁11号线德胜西站100米，距离顺德金凤凰广场、万达广场仅10分钟，距离广珠城轨顺德站仅13公里，30分钟生活圈内一站可达广州南站。顺德学院站3号线501亩四至：地块北
2、侧为金桂花园、郑裕彤中学、聚贤小学，南侧为德胜河，可望容桂渔人码头，西侧紧邻厂房和村屋，东面为南霞市场与村屋。地块属于三旧改造区域。不利因素：二、三地块夹着原顺德糖厂职工生活区，整体面貌较为破旧，且中短期内不做改造规划。地块西面为厂房和村屋地块南面为德胜河，与望对岸渔人码头地块东面为南霞市场与村屋地块北面为金桂花园与郑裕彤中学航拍图场地东西向高差*米，南北向高差*米，最大相对高差*米由南向北视角需要技术补充高差数据顺顺通通大大桥桥德胜西路德胜西路德胜西路德胜西路金金沙沙大大道道龙湖春江名城龙湖春江名城涛汇明日鎏金湾涛汇明日鎏金湾金桂园金桂园糖厂生活区糖厂生活区郑裕彤中学郑裕彤中学南霞市场南霞市
3、场德胜西站三旧改造地块三旧改造地块德胜河德胜河5土地价值分析-板块情况n周边发展现状：位于德胜河北岸西侧地带，地块周边有规划佛山11号线德胜西站（直线距离100m）、周边有郑裕彤中学、聚贤中学、美的置业万达广场（在建中，预计21年年底开业）。片区尚处开发初期，配套不及德胜新城东部完善，未来升值潜力较好。n未来规划：政府计划对本版块进行三旧改造，未来将围绕糖厂历史文化，打造集聚旅游、文创、生活的顺德历史工业文化体验区；具体时间未定顺德糖厂地块三旧改造地块龙湖春江名城涛汇鎏金湾美的世贸滨江壹号美的置业万达广场金桂花园郑裕彤中学聚贤小学顺峰山公园待出让地块待出让地块三旧改造地块三旧改造地块11号线德
4、胜西站本案板块1、配套：周边生活配套较好，车行10分钟可达大信新都汇广场、美的万达广场；车行20分钟可至顺峰山公园、欢乐海岸，交通便捷。2、市场：2018年来，共成交9块住宅地块，成交土地楼面价4931-11513元/，最新成交地块为2020年8月大良街道105国道以西、德胜路以北，为原海信科龙华宝厂区，属顺德滨河新区八大改造项目之一，可售楼面价11409元/；周边新房2个，在售价格20000-25000元/m；周边二手房价格16000-24000元/，本区域政府无限价。预计本案上市时美的世贸滨江壹号、恒大金碧华府、宝能云镜台竞品在售，本案将承接大良板块客户、容桂板块改善客户。板块总库存（显性
5、+隐性）132.81万方，按照近一年月均去化7.52万方，去化周期17.6个月。11号线宝林寺站嘉信广场渔人码头郑裕彤中学聚贤中学顺德职业技术学院京师励耘学校聚胜小学华侨中学华侨城欢乐海岸PLUS顺德医院新希望锦官半岛（2019.12)住宅计容建面13.93万方楼面价：10840元/高层精装：2.2w-2.5w元/月均去化58套累计去化2.78万方中洲府（2017.06)住宅计容建面14.66万方楼面价：15915元/高层精装：1.8w-2.1w元/月均去化49套累计去化13.23万方华侨城天鹅堡（2017.06)住宅计容建面17.34万方楼面价：13536元/高层毛坯：2.2w-2.7w元/
6、月均去化38套累计去化16.11万方涛汇鎏金湾（2015.08)住宅计容建面13.66万方楼面价：3042元/高层精装：2.0w-2.4w元/月均去化57套累计去化10.97万方宝能云镜台（2019.05)住宅计容建面11.97万方楼面价：13421元/毛坯：3.3w-3.5w元/月均去化3套累计去化0.36万方龙光天瀛（2018.05)住宅计容建面18.48万方楼面价：12518元/高层精装：2.1w-2.3w元/月均去化42套已清盘保利中悦广场（2013.01)商业计容建面28.94万方楼面价：3021元/高层精装：1.2w1.4w元/月均去化35套累计去化23.41万方美的万达广场（20
7、18.07)商业计容建面6.74万方高层精装：1.1w-1.3w元/月均去化12套累计去化0.88万方力合阳光城云谷（2014.10)商业计容建面34.11万方楼面价：1702元/高层精装：1.1w-1.3w元/月均去化21套累计去化24.57万方3号线顺德港站顺德学院站海信科龙地块竞得方：美的置业占地7.38万方，建面23.63万；2020年8月成交，成交楼面价11409元/。乔岸路以南、环湖以西地块竞得方：恒大占地11.98万方，建面41.93万；2020年4月成交，成交楼面价11513元/。大信新都汇德胜西站万达广场保利广场附2、生活配套3KM范围内配套较好，周边医院、商场、学校、公园、
8、景点均有分布，车行15分钟内有万达广场（在建中，预计2021年开业）、嘉信城市广场、大信新都汇；中医院、聚贤小学、郑裕彤中学等生活配套距离车行仅5分钟。11号线容奇渡口站宝林寺站顺德港站顺德学院站3号线3KM范围内配套名称规模等级医院配套广州中医药大学顺德医院三级甲等中医医院顺德伍仲珮纪念医院二级医院顺德明景医院专科医院商业配套美的万达广场购物中心大信新都汇广场购物中心嘉信广场购物中心学校配套聚贤小学公立小学大门小学公立小学郑裕彤中学公立中学成美初级中学私立中学广东顺德德胜学校私立中小学公园配套德胜河滨公园市政公园顺峰山公园市政公园南岸公园市政公园美的体育公园市政公园桂畔湖湿地公园市政公园景点
9、资源顺德容桂渔人码头旅游景点顺德华侨城欢乐海岸PLUS旅游景点史努比缤纷世界旅游景点南国丝都丝绸博物馆旅游景点宝林寺旅游景点中医药大学顺德医院顺德明景医院伍仲珮纪念医院万达广场大信新都汇嘉信广场聚贤小学郑裕彤中学大门小学德胜学校成美中学德胜河滨公园顺峰山公园南岸公园美的体育公园桂畔湖公园渔人码头欢乐海岸史努比乐园丝绸博物馆宝林寺景点资源公园配套学校配套商业配套医院配套11号线容奇渡口站宝林寺站顺德港站顺德学院站附2、交通配套两横一纵路网，两大轨道交通，两大核心桥梁，市内与城际交通条件都较好佛山11号线、肇顺南城际两大轨道交通，轨道交通较为便捷，届时可快速通达广佛主城区。距离广珠城轨顺德站仅13
10、公里，广州南站通达全国城市，城际交通极其便捷，商旅出游方便。详情备注城市干道德胜西路东联大良红岗，西联德胜新城CBD金沙大道地块北侧，连通北面大良成熟东区广珠公路距离不足1KM.北联大良核心城区，南通容桂中心城区顺通大桥（在建中）距离100m.连通南面容桂天佑城等成熟生活区容奇大桥距离2.5公里轨道交通佛山11号线佛山11号线规划中，南至容奇渡口，北至北滘、荔湾广钢新城，预计2027年底开通公共交通305路、306路、327路、901路、918a路城际交通肇顺南城际肇顺南城际规划中，串联肇庆顺德南沙，形成30分钟湾区中心城市互达。顺通大桥苏岗大桥德胜大桥3号线桂畔海大桥肇顺南城际容奇大桥广珠公
11、路德胜西路附3、地王情况分类分类项目名称成交时间用地性质占地(万）容积率计容(万）起拍总价（亿)计容楼面价(元/)成交价（亿)计容楼面价(元/)溢价率全市单价华润置地-陈村新城tod临江地块2021-04-09商住11.77A区3.5B区2.528.8931.21080264.522330107%全市总价保利天悦2018-07-24商住14.33.9256711266385.81530020.82%顺德区总价，单价华润置地-陈村新城tod临江地块2021-04-09商住11.77A区3.5B区2.528.8931.21080264.522330107%大良板块总价恒大铂睿府2020-04-30
12、商住11.983.541.9332.4772747.41151346%大良板块单价金辉岭南云著2017-6-12商住1.7246.865.4110007.61603139%地块位置恒大数据来源：克尔瑞，统计日期17-21年该地块不会成为全市单价/总价地王；但有可能刷新大良区域的单价/总价地王金辉保利华润置地地块周边成交楼面价情况：2017年-2020年大良成交折合楼面价7935-11253元/，成交16块宅地，计容建面约256万方。2020年大良土地市场相对疲弱，一年成交2宗商住用地，2宗流拍。2021年大良拟供地4宗，3宗集中大良中心城区，1宗位于大良五沙片区附4、土地市场本案地块名称：恒大
13、铂睿府土地性质：商住容积率：3.0占地面积：119804成交金额：47.37亿元总建面：419317可售楼面价：11513元/成交日期：2020-4-302017-2020年大良住宅+商住地块供应成交情况时间(年)供应幅数(幅)成交幅数(幅)供应总建()成交总建()折合楼面价（元/m）溢价率(%)2020年42106.08 65.56 1125335.682019年4449.78 49.78 1080030.722018年3339.45 39.45 793536.752017年77101.57 101.57 979934.35总计1816296.88 256.36 1007834.242021
14、大良拟供地分布图项目名称：美的世茂滨江壹号土地性质：商住容积率：3.2占地面积：73831总建面：236260成交金额：26.4亿元可售楼面价：11409元/成交日期：2020-8-122020大良成交地块分布图21年预计新增4块地，合计占地面积22.6万m，其中万家乐地块与本案相距仅1.5公里用地面积：6.4万m容积率：3用地面积：5.8万m 容积率：2.5用地面积：5.56 容积率：3.5用地面积：4.83万m 容积率：3.5政策分析：限购、限贷，自2020年中，政府调控微环境收紧明显，人才购房门槛提高佛山市区：2020年量价齐升成交量：2500亿级市场，供过于求，近8年佛山城区平均卖房量
15、（1670万）小于平均卖地量（2541万）。2020年成交1811.36万方，成交量环比上涨1.79%成交价：2020年成交1811.36万方，成交均价14313元/平，成交金额2593亿，较2019年呈现量价齐升态势。库存：佛山市区显性市场存量2822.93万方，去化周期17个月，全库存12124.99万方，去化周期92个月。附5、商品房市场（全市）2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年050010001500200025003000350040000200040006000800010000120001400016000卖地量（万方）卖房量（万方）
16、显性库存（万方）成交均价（元/平）图：佛山市2013-2020年CMI均价：14313元隐性库存:12124.99万方显性库存:2822.93万方20年卖地:3568.22万方20年卖房:1811.36万方（万方）政策分析：限购政策不变，人才落户逐渐收紧、入学政策无变化顺德区：2016年开始量价齐升，成交热门，2019年后成交量价趋于平稳成交量：2500亿级市场，供过于求，近8年顺德区平均卖房量（364万）大于平均卖地量（320万）。2020年成交367.3万方，成交量环比上涨7.1%成交价：2020年成交367.3万方，成交均价16642元/平，成交金额611亿，较2019年呈现量价稳步上升
17、。库存：顺德区显性市场存量389.66万方，去化周期18.2个月，全库存681.94万方，去化周期31.9个月。附5、商品房市场（顺德区）均价：16642元隐性库存:292.28万方显性库存:389.66万方土地成交建面:150.27万方卖房量:367.27万方图：顺德区2013-2020年CMI（万m）（元/m）数据来源：克尔瑞，属性：商品住宅、纯住宅地块，商住地块2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年0100200300400500600020004000600080001000012000140001600018000卖地量（万方）卖房量（万方）
18、显性库存（万方）成交均价（元/平）佛山市商品住宅市场20年成交面积1311万方，同比上涨9%，成交均价16257元/m，同比上涨12%，全年新增供应1264万m；顺德区商品住宅市场20年成交面积378万方，同比上涨11%，成交均价16825元/m，同比上涨4%，全年新增供应403万m；大良板块商品住宅市场20年成交面积83万方，同比上涨19%，成交均价19324元/m，同比上涨8%，全年新增供应66万m。附5、区域市场供求分析2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年02000000400000060000008000000100000001200000
19、01400000016000000180000002000000002000400060008000100001200014000160001800020000佛山市商品住宅量价关系图供应面积()成交面积()成交均价(元/)2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年010000002000000300000040000005000000600000005000100001500020000顺德区商品住宅量价关系图供应面积()成交面积()成交均价(元/)2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年02000004000006000
20、00800000100000012000000500010000150002000025000大良板块商品住宅量价关系图供应面积()成交面积()成交均价(元/)数据来源：克尔瑞，统计日期：2021.04.11佛山商品住宅市场供不应求，成交价稳中有升附5、区域市场库存分析2019年2020年2021年11000000115000001200000012500000130000001350000002468101214佛山市商品住宅库存情况库存面积()去化周期12(月)2019年2020年2021年36000003700000380000039000004000000410000042000004
21、3000000246810121416顺德区商品住宅库存情况库存面积()去化周期12(月)数据来源：克尔瑞，统计日期：2021.04.112021年佛山市库存1198万m，按最近12月的平均去化速度（月均去化122.3万m），需去化约9.8月；2021年顺德区库存385万m，按最近12月的平均去化速度（月均去化36.7万m），需去化约10.5月；2021年大良库存52万m，按最近12月的平均去化速度（月均去化7.7万m），需去化约6.7月。2019年2020年2021年010000020000030000040000050000060000070000080000090000002468101
22、21416大良板块商品住宅库存情况库存面积()去化周期12(月)佛山商品住宅消化周期下降，整体去化能力有所上升，大良库存量仅需消化6.7月附5、商品房市场（大良板块往年不同面积段成交情况）90以下存在市场缺口，90-140m去化速度最佳，140m以上户型实现较高价格2015年-2020年：90-100m和120-140m去化量逐年递增，180-200m常年市场成交占比较低，90以下户型供不应求。2020年：90m以下无供应，90-140m为主力面积，去化速度最佳，同时140以上户型实现较高价格，160-180m供不应求。90以下户型2015年2016年2017年2018年2019年2020年总
23、共供应24322519915250201321成交55269818222619537916802020年大良板块住宅各面积段销售情况面积段供应套数(套)成交套数(套)销售率成交均价(元/)销售速度（套/月）90以下0379_1446832 90-1006991592228%17644133 100-1208531157136%1837796 120-14011881511127%19388126 140-160693690100%1990058 160-18040231578%1953819 180-200584984%209224 200以上72855276%2193546 汇总425961
24、61145%19324513 2015年2016年2017年2018年2019年2020年0100020003000400050006000700080009000552698182226195379422105059317441558159214001805735102110531157797121640711741448151174995427084252469018348983400126231143392587817497861160463522290552大良板块近5年各面积段去化情况90以下90-100100-120120-140140-160160-180180-200200以上
25、附6、商品房市场（竞品）地块位于大良新城区，板块内主要对标竞品新希望锦官半岛，美的世茂滨江壹号（未售），华侨城天鹅堡，中铁建凤语潮鸣，板块内年去化10万方以上项目数量达2个，板块内主力套均面积110-130之间，主力总价段在220-260万左右。周边新房在售价格集中21000-25000元/m。金科博翠天下面积段：115-131三-四房 132-138叠墅均价：19000-21000元/(洋房）21年月均去化：46未推套数：75套电建洺悦华府面积段：123-143三-四房均价：19000-21000元/(毛坯），24500-26000元/(精装）21年月均去化：13未推套数：408套华侨城天鹅
26、堡面积段：121-288三-五房均价：22000-27000元/（毛坯）21年月均去化：38未推套数：96套中铁建凤语朝鸣面积段：140-168四-五房均价：25000元/（毛坯）21年月均去化：29未推套数：226套华侨城云邸面积段：91-146三-五房均价：22000-25000元/21年月均去化：35套未推套数：约28套中州府面积段：95-143三-五房均价：18500-21000元/21年月均去化：49未推套数：212套新希望锦官半岛面积段：105-142三-四房均价：2200025000元/21年月均去化：58未推套数：664套鹏瑞皓玥湾面积段：280-350五房均价：38000元/
27、21年月均去化：4未推套数：692套宝能云境台面积段：272-662五房均价：37000元/（毛坯）21年月均去化：3未推套数：500套美的世茂滨江壹号面积段：97-128吹风价：2.3-2.5万元未推套数：2094套涛汇明日鎏金湾面积段：95-127三至四房均价：23000元/21年月均去化：57未推套数：72套本案在售未售2020年大良板块项目成交情况（销售面积前十）排行项目成交面积()成交套数(套)成交均价(元/)成交金额(元)套均面积（m）套均价(万元/套)1华侨城天鹅堡11465358219746226395 197 389 2龙光玖龙郡106845111314826158413 9
28、6 142 3顺德龙光天瀛8625868020776179212 127 264 4保利碧桂园悦公馆7666961017394133357 126 219 5中洲府5871752219076112008 112 215 6华侨城云邸469264371811585006 107 195 7涛汇明日鎏金湾427563342226995215 128 285 8顺德华侨城天鹅湖38573972225385834 398 885 9中铁建凤语潮鸣372582942174681021 127 276 10电建洺悦华府349342691860564993 130 242 恒大金碧华府面积段：预计7月开售楼
29、部总建面：41.93万附6、商品房市场（竞品不同面积段供应成交情况）项目面积段供应套数成交套数销售率成交均价鹏瑞皓玥湾200以上826782%42139宝能云境台200以上1171210%37842新希望锦官半岛供应主力集中在100-120m，占比约50%，整盘成交均价23029元/m，定位为刚改社区华侨城天鹅堡主力供应产品200m以上，占比约47%，整盘成交均价20085元/m，定位为改善社区涛汇明日鎏金湾供应主力集中在90-100m和120-140m，各占比约31%和41%，整盘成交均价22353元/m，定位为刚改社区中铁建凤语潮鸣住宅主力供应在100-140m，占比约50%，整盘成交均价
30、22397元/m，定位为刚改改善社区鹏瑞与宝能目前供应产品都为200m以上产品，鹏瑞成交均价42139元/m，宝能成交均价37842元/m，定位都为纯改善社区数据来源：克尔瑞，统计日期：2021.04.21中铁建凤语潮鸣面积段供应套数成交套数销售率成交均价100-12012011495%21404120-14012011798%20943140-16016011069%23802160-180805265%23762华侨城天鹅堡面积段供应套数成交套数销售率成交均价120-140256256100%19787160-18025625098%19590200以上45840188%20398涛汇明日
31、鎏金湾面积段供应套数成交套数销售率成交均价90-10024620483%21936100-120682537%23363120-14032422269%22119140-160786279%23898180-200584374%21208200以上14750%26681新希望锦官半岛面积段供应套数成交套数销售率成交均价100-12024313656%22263120-1401186253%22620140-1601236654%24545附6、商品房市场（竞品不同面积段未来供应）营销策略：100-160m市场相对空缺，160-200为市场空白点，90m以下无产品供应90-100100-1201
32、20-140140-160160-180m美的世茂滨江壹号（未入市）新希望锦官半岛（已入市）宝能云境台（已入市）华侨城天鹅堡（已入市）约332套约207套约1232套约96套约1232套约546套约546套约523套市场空白点竞争激烈市场相对补缺核心要点：分析后续不同产品段供应情况，挖掘面积段市场机会点，决策项目直面竞争or差异化错位鹏瑞皓玥湾（已入市）中铁建凤语潮鸣（已入市）约82套约82套0套180-200m200m以上约500套约654套约352套约303套约220套约112套约1250套0套竞争激烈90m以上0套无产品供应附6、区域市场分析供求量价：大良住宅20年供求比1.3，供求整体
33、变现平衡，成交价稳中有升,市场整体变现良好；土地市场：21年预计新增土地供应4块地，合计占地面积22.6万m，总建面约70万方，后续入市时将与本案形成直接竞争竞品市场：板块内成交主力套均面积110-130之间，主力总价段在220-260万左右。周边新房在售价格集中21000-25000元/m。市场供应去化：90-140m去化速度最佳，180-200m常年市场成交占比较低，140m以上户型实现较高价格竞品未来供应：100-160m市场未来供应相对空缺，160-200为市场空白点，90m以下无产品供应建议以120-150m为主力，80-110m产品进行补位市场空缺，补充160-220改善户型实现高
34、溢价附7、客户分析客户来源：从片区竞品成交客户来看，大良地缘客占比可达60-70%。大良东区本地占比普遍较高，达70%以上。客户诉求：首次置业客户25%，意向90-100三房，多为本地年轻客户购买作为婚房，关注地段和交通；二次及以上置业客户占比75%，意向120-140四房，以地缘客为主，意向刚改及改善户型，注重生活圈子所在，改善居住环境。52%23%25%新希望锦官半岛成交面积占比100-120120-140140-16029%30%28%13%中铁建凤语潮鸣成交面积占比100-120120-140140-160160-18036%4%39%11%8%1%涛汇明日鎏金湾成交面积占比90-10
35、0100-120120-140140-160180-200200以上28%27%44%华侨城天鹅堡成交面积占比120-140160-180200以上60%12%3%5%5%5%5%5%涛汇明日鎏金湾客户来源大良容桂伦教北滘勒流杏坛广州其他70%15%5%4%3%3%中铁建凤语潮鸣客户来源大良容桂伦教勒流杏坛其他70%20%10%新希望锦官半岛客户来源大良容桂其他70%25%5%华侨城天鹅堡客户来源大良东区大良新城区其他附7、客户分析客研调查：本次客研针对大良客户进行客户调查，占比71%；客户年龄段集中在31-50岁，占比72%；家庭结构以一家三口为主，占比34%；置业目的以改善居住环境为主，占
36、比39%；置业面积段集中在85-100，占比34%；客户置业关注因素以地段为主，注重生活圈子所在，交通路网发达有发展潜力，占比59%。项目地处大良新城区核心位置，享大良优质生活服务配套（交通、教育、医疗等），为大良三旧改造的核心地段；该项目还坐拥南向一线江景资源，文创创意园区，景观资源优势明显。首期目标客群定位：重点承接大良地缘客户，以改善客户为主；辅以容桂以及交通利好将拉动承因价差外溢的广州，北滘刚需刚改外溢客户，及因品牌、三旧改造和江景优势吸纳偶得投资客。附7、客户分析目标客群分析：地处大良新城区核心位置，坐拥南向一线江景资源，重点承接大良本地改善客核心客户（60%）以地段和江景优势吸引的
37、大良地缘客户，主要以改善用房为主核心客户重要客户辅助客户重要客户（25%）辅以容桂以及交通利好将拉动承因价差外溢的广州，北滘刚需刚改外溢客户。辅助客户（15%）因品牌、三旧改造和江景优势，有机会吸纳附近偶得投资客。根据客户分析，结合项目规模和综合素质，建议主流客群操盘如下：住宅核心客户：占比55%，以地段和江景优势吸引的大良地缘客户，主要以刚改用房为主，匹配120-160方四房两厅两到三卫户型住宅补充客户：占比30%，顺通大桥带动下的容桂客以及交通利好将拉动承接延因价差外溢的广州刚改及顺德其他镇街外溢客户，匹配80-110方三房两厅两卫户型。住宅辅助客户：因品牌、产品和江景优势，有机会吸纳改善
38、置换客，形成高溢价，建议匹配200-220的五房两厅三卫户型以及打造咬合式住宅做差异性产品。客户分类品类面积（）户型套数占比核心客户刚改改善120-140四房两卫两卫35%环境改善140-160四房两厅两、三卫15%环境改善120-130四房两厅三卫（咬合式住宅）15%补充客户城市扎根80-100三房两厅两卫15%刚需自住110-120三、四房两卫两卫15%辅助客户改善享受200-220五房两卫三卫10%改善享受140-150五房两卫三卫（咬合式住宅）5%附8、操盘及产品匹配附9、地块户型配比初判(不降容）户型配比（地块一）产品面积段户型户型占比高层85三房两厅两卫15%高层98三房两厅两卫2
39、5%高层115四房两厅两卫15%高层125四房两厅两卫20%高层136四房两厅两卫15%高层142四房两厅两卫10%备注：地块一位于项目西侧，与村屋和厂房相邻，周边面貌较差以刚需，T6为主地块一附9、地块户型配比初判(不降容）户型配比（地块二）地块二北区产品面积段户型户型占比地块二北区高层98三房两厅两卫30%高层106三房两厅两卫20%高层125四房两厅两卫30%高层136四房两厅两卫20%地块二南区高层98三房两厅两卫25%高层106三房两厅两卫15%高层135咬合式住宅（四房两厅三卫）20%高层142四房两厅两卫20%高层165四房两厅三卫20%备注：刚需+刚改，北区大部分T4，南区T4
40、+少量T3，并打造差异性产品咬合式复式地块二南区附9、地块户型配比初判(不降容）户型配比（地块三）地块三产品面积段户型户型占比高层106三房两厅两卫15%高层127四房两厅两卫20%高层165四房两厅三卫10%高层135咬合式住宅（四房两厅三卫）20%高层151咬合式住宅（五房两厅三卫）10%高层200五房两厅三卫15%高层220五房两厅三卫10%备注：改善为主,T3为主，搭配部分T2，并打造差异性产品咬合式复式附9、地块户型配比初判(不降容）户型配比（住宅总地块）产品面积段户型户型占比户型参考项目高层85三房两厅两卫3%佛山保利时光印象高层98三房两厅两卫17%佛山保利悦公馆高层106三房两
41、厅两卫14%佛山保利悦公馆高层115四房两厅两卫3%时代招商天禧高层125-127四房两厅两卫18%佛山保利悦公馆高层136-142四房两厅两卫13%清远保利天汇高层165四房两厅三卫8%清远保利天汇高层135咬合式住宅（四房两厅三卫）12%佛山中铁建凤语潮鸣高层151咬合式住宅（五房两厅三卫）4%广州保利和光晨樾高层200五房两厅三卫5%佛山保利和悦滨江高层220五房两厅三卫4%佛山保利和悦滨江备注：（中铁建凤语潮鸣20年10月开售两栋咬合式复式，共240套，当月完成去化95%，与同期竞品溢价近10%）刚改（125-142，135四房复式）为主占比43刚需（85-115）为辅占比36改善（1
42、51五房复式和165-200）补充21附9、地块户型配比初判(降容）户型配比（地块一）地块一产品面积段户型户型占比高层85三房两厅两卫15%高层98三房两厅两卫25%高层115四房两厅两卫15%高层125四房两厅两卫20%高层136四房两厅两卫15%高层142四房两厅两卫10%备注：地块一位于项目西侧，与村屋和厂房相邻，周边面貌较差以刚需，T6为主附9、地块户型配比初判(降容）户型配比（地块二）地块二北区地块二南区产品面积段户型户型占比地块二北区高层98三房两厅两卫20%高层106三房两厅两卫25%高层125四房两厅两卫20%高层135咬合式住宅（四房两厅三卫）25%高层142四房两厅两卫10
43、%地块二南区高层98三房两厅两卫20%高层106三房两厅两卫10%高层125四房两厅两卫15%高层135咬合式住宅（四房两厅三卫）20%高层142四房两厅两卫20%高层165四房两厅三卫15%备注：刚需+刚改，北区T4为主，南区T4+少量T3,并打造差异性产品咬合式复式附9、地块户型配比初判(降容）户型配比（地块三）地块三产品面积段户型户型占比高层106三房两厅两卫15%高层127四房两厅两卫10%高层142四房两厅两卫15%高层165四房两厅三卫10%高层151咬合式住宅（五房两厅三卫）15%高层200五房两厅三卫20%高层220五房两厅三卫15%备注：改善+刚改，T2,T3为主，并打造差异
44、性产品咬合式复式附9、地块户型配比初判(降容）户型配比（住宅总地块）产品面积段户型户型占比户型参考项目高层85三房两厅两卫3%佛山保利时光印象高层98三房两厅两卫14%佛山保利悦公馆高层106三房两厅两卫14%佛山保利悦公馆高层115四房两厅两卫3%时代招商天禧高层125-127四房两厅两卫16%佛山保利悦公馆高层136-142四房两厅两卫17%清远保利天汇高层165四房两厅三卫7%清远保利天汇高层135咬合式住宅（四房两厅三卫）11%佛山中铁建凤语潮鸣高层151咬合式住宅（五房两厅三卫）5%广州保利和光晨樾高层200五房两厅三卫7%佛山保利和悦滨江高层220五房两厅三卫5%佛山保利和悦滨江备
45、注：（中铁建凤语潮鸣20年10月开售两栋咬合式复式，共240套，当月完成去化95%，与同期竞品溢价近10%）刚改（125-142，135四房复式）为主占比43刚需（85-115）为辅占比33改善（151五房复式和165-220）补充24附9、地块户型配比初判产品面积段户型户型占比类住宅公寓70-15%类住宅公寓80-15%类住宅公寓110-20%类住宅公寓120-20%类住宅公寓140-15%类住宅公寓190-15%备注：以上户型配比为针对商业地块提出了商业公寓类住宅的产品建议户型配比（商业地块）类住宅公寓打造区定价逻辑&建议通过市场比较法，现阶段静态精装价格为26019元/。预计佛山价格涨幅
46、为3%-5%，考虑当下大良热度集中在东区，德胜河北岸西侧配套在逐步推进兑现中，考虑正常的市场周期，未来一年价格预计涨幅有限（建议按4%年涨幅计算）。2022年入市价格约为27059元/，考虑销售周期和单位差价，整盘高层住宅拉均29500元/。高层定价过程及结果一览表（单位：元/）附9、定价质素表高层住宅影响因素评分基数本案新希望锦官半岛华侨城天鹅堡美的世茂滨江壹号涛汇明日鎏金湾发展商品牌1097888园林景观1088878物业管理1087877产品设计1087777社区规模1097777交通状况1087877地理位置1077877配套设施1098977周边环境53.5453.53.5发展潜力1
47、0107888容积率543.33.833合计10083.572.379.871.572.5综合因素评分基数本案新希望锦官半岛华侨城天鹅堡美的世茂滨江壹号涛汇明日鎏金湾回收均价(元/)23800252002400023000评估得分83.572.379.871.572.5比较系数1.151.051.011.15可调均价27370 26460 24240 26450 比较权重25%15%30%30%评估得分26019 6843 3969 7272 7935 按年涨幅4%算27059 定价逻辑&建议通过市场比较法，现阶段静态精装价格为15951元/。预计佛山价格涨幅为3%-5%，考虑当下大良热度集中
48、在东区，德胜河北岸西侧配套在逐步推进兑现中，考虑正常的市场周期，未来一年价格预计涨幅有限（建议按4%年涨幅计算）。建议2022年入市价格约为16589元/，考虑销售周期和单位差价，整盘公寓拉均21000元/。类住宅公寓定价过程及结果一览表（单位：元/）附9、定价质素表类住宅公寓影响因素评分基数本案万科金域滨江（类住宅）华侨城蓝岸公寓华侨城云尚美的置业万达广场发展商品牌1099888园林景观1089897物业管理1088888产品设计1088787社区规模1099888交通状况10889.598地理位置10791088配套设施10889.587周边环境53.54443发展潜力10108997容积
49、率544443合计10082.584858374综合因素评分基数本案万科金域滨江（类住宅）华侨城蓝岸公寓华侨城云尚美的置业万达广场回收均价(元/)16000175001650013000评估得分82.584858374比较系数0.980.971.011.11可调均价15680 16975 16665 14430 比较权重35%25%20%20%评估得分15951 5488 4244 3333 2886 按年涨幅4%算16589 案例分析：上海新天地n前身为太平桥地区重建项目，以石库门旧建筑区为基础进行改造。n上个世纪90年代，上海政府实施城区改造工程，计划拆除大量旧房，为配合卢湾区的开发，这一
50、区域的老式弄堂也列入改造范围n1999年，瑞安集团取得太平桥地区52公顷的土地，开始新天地改造项目n瑞安集团斥资6.7亿人民币，用于新天地地区近万人的动迁安置n区位交通：紧邻淮海中路、西藏南路，是上海的商业中心，紧靠地铁1号线、8号线、9号线，区位交通优越n土地面积：约52 万平方米n总建筑面积：约110万平方米n物业构成：新天地商业（14.1万平方米）酒店服务式公寓（6.1万平方米）办公楼（39万平方米）公寓（51.4万平方米）人工湖绿地n开发商：瑞安集团项目整体背景案例分析：上海新天地n上海新天地目前已成为一个展现上海历史文化风貌的都市旅游景点，它是以上海独特的石库门建筑旧区为基础改造成的