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1、文件编号版 本 号1.0版金地集团上海公司程序文件生效日期 2007.10入 伙 流 程 作 业 指 导 书修改状态修订 情况修改人修改日期IIIIIIIV起草职务日期核对职务日期审核职务日期签发职务日期1金地上海公司入伙流程目 录一、目的3二、适用范围3三、入伙流程图4四、流程框架及责任部门说明5五、入伙当天流程8六、附件106.1 ：标准表单106.2 ：物业接收验收作业指导书186.3 ：资料移交名目21一、目的1. 标准和统一工程入伙的工作流程，确保工程的入伙工作顺当、高效完成。明确各职能部门在工程入伙期间的工作。2. 通过标准统一的工作流程提升金地的品牌价值。3. 为业主更好的效劳，
2、提高客户满足度。二、适用范围适用于金地集团上海公司各个工程及各城市公司。13三、入伙流程图四、流程框架及责任部门说明入伙步骤责任说明责任部门开头时间物业前期工程介入工程发出入伙会议通知物业客服中心筹建实测报告出台办理交付使用许可证工程主管与查验工程人员聘请到位查验收全部工程接收状况对查验出的问题跟进地产整改由入伙工程向各个职能部门发出入伙通知治理处班子建立，各项制度建立主要治理人员聘请到位一线员工开头聘请实测报告出台并办理完成交行客户效劳中心及物业治理处物业工程治理部入伙前 6 个月入伙工程工程部入伙前 3 个月物业工程治理部入伙前 3 个月工程工程部报批入伙前 3 个月报建图纸预备及制作“两
3、图纸预备建筑、构造、强电、弱电、水图纸审核工程工程部入伙前 3 个月书”两书购置两书样板内容确认“两书”完成工程工程部工程设计部物业治理处工程自检工程中心对工程进展自检工程工程部入伙前 3 个月面积补差面积差和房款差计算面积统计后与客户提前沟通提前化解冲突面积差、房款差复核复核表格盖章、交客户效劳中心物业费计算工程营销部财务部 物业治理处入伙前 2 个月物业费计算物业费复核并将计算表格盖章交客户效劳中心物业财务部入伙前 2 个月业主文件预备装修指南、业主临时公约完稿确认文件预备钥匙收条等物业工程治理部入伙前 2 个月业主手册完稿装修指南、业主临时公约、业主手册印刷完成工程营销部房屋移交完成给物
4、业 公共区域移交给物业入伙物品(钥匙等)交给物业治理处工程移交工程工程部入伙前 2 个月工程档案移交给物业治理处(竣工验收单等)智能化系统移交给物业治理处网上楼栋信息输入电子密码的申领交工程营销部信息输入工程营销部入伙前 2 个月修理基金缴纳入伙收取费用清单修理基金备案修理基金缴费及凭证的取得指小业主需要缴费条物业收费提交给客户效劳中心费用告知单工程工程部报批报建物业治理处入伙前 2 个月入伙前 2 个月地产收费提交给客户效劳中心工程工程部可办理入伙的业主名单给客户效劳中心供给名单客户分批(躲避问题客户)工程营销部入伙前 2 个月物业相关问题收集及答案营销相关问题收集及答案入伙答客问汇编工程相
5、关问题收集及答案审核后培训组建现场投诉快速反响小组及人员安排躲避投诉风险销售承诺清理(全部楼书、销售人员口头承诺及其他销售宣传资料中内容清理)物业治理处工程营销部 工程工程部 客户效劳中心工程工程部工程营销部入伙前 1 个月入伙前 1 个月入伙期间人员组织方案物业入伙工作人员安排提交客户效劳中心物业工程治理部入伙前 1 个月全体入伙工作人员安排(各部门入伙人员安排汇总整理)工程工程部保修流程及相关责任人流程编制及责任人确定公司模版基础上编制流程工程工程部入伙前 1 个月入伙通知书的填写客户收件地址确实认是否收到收楼通知确实认工程营销部寄出入伙通知书入伙前 10 天寄出通知物业治理处封楼开荒封楼
6、开荒完成物业治理处入伙前 10 天入伙现场布置现场布置方案现场布置完成工程营销部入伙前 7 天现场导示牌及公示内容入伙预演全体入伙工作人员预演工程工程部入伙前 7 天入伙当天依据分工，准时快速的完成入伙工作各参与入伙部门入伙当天五、入伙当天流程5.1 入伙当天对全部参与入伙人员的要求：5.1.1 全部参与入伙人员须在入伙开头前半小时到达入伙现场并做好预备工作。5.1.2 全部工作人员对待业主要热忱细心，对于业主提出的问题要予以急躁解答。5.2 入伙当天对现场布置的要求：5.2.1 在入伙现场的入口处必要有明确的指示牌公示当天入伙流程并告知业主在收楼之后照旧享有的权利。5.2.2 在入伙现场的入
7、口处必要有明确的指示牌明确业主的投诉渠道。5.2.3 在入伙现场的入口处须公示住宅交付使用许可证和面积实测报告。严格核对合同、托付书、身份证等相关文件。项供给修理基金交纳凭证，并具体告知业主交纳时间和地点。提高效率避开误差，缩短业主等待时间。提高效率避开误差，缩短业主等待时间。认真说明相关文件，清点所移交物品。按单据移交钥匙等相关文件认真清点核实。认真、照实、急躁的记录所验房屋中实际存在的问题，。将整改问题提交工程中心及客户效劳中心，并作好追踪记录。引导业主进入交房流程。接待物业公司身份验证工程中心营销部缴纳公共修理资金工程中心营销部结清房款财务部交纳物业治理费及相关费用物业财务部签约物业公司
8、领取钥匙及相关物品物业公司验房物业公司收楼完毕物业公司5.3 入伙现场流程图六、附件：6.1 ：标准表单6.2 ：物业接收验收作业指导书物业接收验收作业指导书1 目的标准建物业的交接验收工作，确保交接物业的工作顺当、高效完成。2 适用范围适用于地产公司建并移交物业公司治理的工程。3 定义3.1 接收验收：工程中心与物业公司之间按标准所进展的建房屋、附属设备设施和产权资料转移的验收工作。3.2 物业接收小组：由物业公司针对小区大厦的物业接收工作临时成立的工作小组。4 职责4.1 工程中心在入伙前 6 个月向物业公司发出前期工程介入通知。4.2 地产公司工程中心工程经理组织相关人员，整理楼盘的维保
9、单位明细、资料明细以及实物如房屋本体、设施设备、绿化等清单。4.3 物业公司成立接收小组，负责接收楼盘的维保单位联系方式人/座机号码、相关资料及实物清单并清点。5 流程5.1 接收验收的预备工作。5.1.1 工程中心在预备小区大厦竣工验收资料时，为物业公司的接收移交工作同时预备一套资料，并对预备移交的小区内全部设施设备列出明细清单。5.1.2 物业公司成立接收小组，通常在竣工验收后入伙前 3 个月左右着手预备接收验收工作；5.1.3 接收验收前的预备。5.1.3.1 工程中心组织会议，确定交接事项、交接进度、双方接口人等；5.1.3.2 工程中心列出移交的资料、维保单位联系人方式及房屋本体、设
10、备设施等工作打算、分工模板，在入伙前 2 个月交物业公司接收 小组；5.1.3.3 物业公司接收小组提前派人参与物业竣工验收和机电设备最终安装、调试工作；5.2 接收验收标准和验收方法。5.2.1 接收验收主要是观感验收和使用验收，它侧重观感是否合格、设施设备的使用是否符合业主要求，削减交房时业主的集中投诉。5.2.2 执行本程序负责工程接收验收的技术成员，须生疏工程竣工验收方面及物业治理方面等相关的法律、法规和规定。5.2.3 验收标准为建设部房屋接收验收标准及业主生活的合理、优化要求。5.2.4 验收方法为观感验收法和使用验收法。5.3 接收验收合格的工程除填写接收验收表外，还需在物业接收
11、验收汇总表上做好汇总记录。5.4 接收验收整改问题的处理。5.4.1 整改问题的登记确认。5.4.1.1 对资料验收中觉察的资料不全、不真实、不合格等问题，接收验收小组应当将问题逐项记录在各接收验收表中并交地产工程中心相关人员签字确认；5.4.1.2 对物业硬件设施接收验收中觉察的不合格等问题，接收验收小组应当将问题逐项记录在各接收验收表中，并请地产工程中心相关人员签字确认，并确定整改时间。5.4.1.3 对资料整改的问题，接收验收小组应当乐观同地产工程中心联系补齐；5.4.1.4 除对维保单位的联系方式、联系人及对应的维保范围等信息接收 外，接收小组还应从移交小组处取得维保单位对所负责的维保
12、对 象之工作打算维保频次、维保深度、维保期限、响应时间等，物业公司与维保单位签定相关协议。5.4.1.5 对物业硬件设施、设备整改问题，一般问题地产工程中心应当在两周内解决；重大问题：工程中心应当在一个月内解决。5.4.1.6 对工程中心已整改完成的工程，由工程中心准时向物业接收小组发出通知，物业接收小组人员对工程进展再次验收工作，并填写各接收验收表，验收合格物业正式移交，物业接收小组则在物业接收验收汇总表上做好记录。5.4.1.7 对于不能解决而影响物业治理的问题提交客户效劳中心，接收小组应当以备忘的形式将问题登记后交物业公司和地产公司进展 备录。5.4.2 全部表单及备忘录一式两份，物业公
13、司和工程中心各执一份。6 支持性文件6.1 物业治理条例中华人民共和国国务院令第号6.2 建设工程质量治理条例中华人民共和国国务院令第279 号6.3 房屋建筑工程和市政根底设施工程竣工验收暂行规定建2000142 号6.4 房屋接收验收标准建设部建标(1991)第 69 号6.5 资料移交名目7 附件7.1 维保单位联系人联系方式汇总表7.2 整改报修流转单7.3 房屋公用部位及设施移交清单7.4 室外给排水验收单7.5 公共机电设备接收验收单7.6 公共建筑/小型设施接收验收单7.7 房屋附属设施设备移交清单7.8 楼宇给水接收验收记录7.9 楼宇电气接收验收记录7.10 楼宇建筑接收验收
14、记录7.11 工程接收验收汇总表7.12 资料移交清单与验收状况7.13 交接问题处理单6.3：资料移交名目1 工程建设资料1.1 国家建设征用土地通知书及红线图。 复印件1.2 同意使用土地通知书 。复印件 1.3 建设用地批准书 。复印件 1.4 固定资产投资许可证 复印件1.5 建设工程规划许可证。 复印件1.6 市规划局建设工程报建审核书。 复印件1.7 规划报建图 。复印件1.8 建筑设计防火审核意见书。 复印件 1.9 物业各分项工程设计方案 。复印件 1.10 建设工程规划验收合格证。 复印件 1.11 建设工程竣工验收质量认定书 。复印件 1.12 建筑工程竣工消防审核意见书
15、。复印件 1.13 单位工程质量综合评定表。 复印件 1.14 工程建筑埋放线、验线、验收意见书。 复印件 1.15 公共安全技术防范工程设施使用证 。复印件 1.16 通信管线等各分项工程竣工验收书/验收报告 。复印件 1.17 供水协议书 。复印件1.18 供用电合同 。复印件 1.19 同意供电通知。 复印件 1.20 申请门牌呈批表 。复印件1.21 通邮申报表。 复印件 1.22 其它相关资料 。2 物业产权资料2.1 拆迁资料。 复印件2.2 销售资料业主、产权、位置、建筑面积等。 复印件2.3 其它相关资料。3 建筑工程技术资料3.1 地质勘察报告 。复印件 3.2 工程合同及开
16、、竣工报告 。复印件 3.3 建筑施工图构造、建施、水施、电施、防雷、弱电等。 原 件 3.4 图纸会审记录。 复印件 3.5 工程设计变更通知(包括质量事故处理记录)。 复印件 3.6 隐蔽工程验收签证 。复印件 3.7 沉降观看记录 。复印件 3.8 竣工验收证明书。 复印件 3.9 主要建筑材料质量保证书钢材、水泥等 。复印件 3.10 材料、构配件的鉴定合格证书 。复印件 3.11 砂浆、混凝土试块试压报告 。复印件 3.12 建筑竣工图包括总平面图、建筑、构造、水、电、防雷、弱电、设备安装、附属工程及隐蔽管线等。 原件 3.13 其它工程竣工图绿化、景观、二次装修等。 原件 3.14
17、 各分项工程施工单位资料复印件 。必需供给修理承诺书，所供给的报修 如有变更应准时通知物业。3.15 各分项工程/隐蔽工程验收表/测试报告。 复印件3.16 其它相关资料 。4 设备资料-供电系统4.1 供电系统设备购置、安装合同。 复印件4.2 供电系统设备制造、安装单位、维护单位资料。 复印件 4.3 供电系统设备产权全部者及用户的名称和地址。 复印件 4.4 凹凸压配电柜、变压器、直流掌握屏等设备参数型号、数量、重量、额定电压、电流、频率等。原件 4.5 凹凸压配电柜、变压器、直流掌握屏等设备随机资料安装使用说明书、技术图纸、机房布置图、产品合格证、安装配件清单等。 原件4.6 凹凸压配
18、电柜、变压器、直流掌握屏等设备主要配件资料生产单位、技术参数、说明书、产品合格证等。 (原件 )4.7 凹凸压配电柜、变压器、直流掌握屏等设备试运行检验记录、许可证。(原 件 )4.8 配电箱、电缆、插接母线、电表等资料生产单位、技术参数、说明书、检测报告、产品合格证等。( 原件 )4.9 灯具、末端用电器具资料生产单位、技术参数、说明书、产品合格证等。( 原件 )4.10 配套装置、仪表、电度表资料检验记录、测试报告、原始数据记录等。 (复印件 )4.11 其它相关资料 。5 设备资料-给排水系统5.1 给排水系统设备购置、安装合同。 (复印件)5.2 给排水系统设备制造、安装单位、维护单位
19、资料 (复印件)5.3 给排水系统设备产权全部者及用户的名称和地址。 (复印件)5.4 水泵等配套设备参数型号、额定功率、扬程、编号等。 (原件)5.5 设备随机资料安装使用说明书、维护保养手册、机房布置图、产品合格证、随机配件清单、主要配件资料等。( 原件 )5.6 设备运行检验记录、管道水压及闭水试验记录、给水管道的冲洗及消毒记录。(原件 )5.7 主要材料和制品的合格证或试验记录 。(复印件 )5.8 配套装置、仪表、水表资料检验记录、测试报告、原始数据记录等。 (复印件)5.9 水、暖、卫生器具检验合格证书。 (原件 )5.10 其它相关资料 。6 设备资料电梯系统6.1 电梯设备购置
20、安装合同。 (复印件 )6.2 电梯制造、安装单位、维护单位资料。( 复印件 )6.3 电梯产权全部者及用户的名称和地址 。(复印件 )6.4 电梯设备参数型号、数量、额定载重、额定速度、乘客数、电梯行程、层站数、轿厢及对重的质量、机器编号等。( 原件 )6.5 随机资料安装使用说明书、维护保养手册、电梯机房井道布置图、产品合格证、随机配件清单、主要配件资料等。( 原件 )6.6 设备安装调试记录 。(原件)6.7 电梯设备检验记录、运行许可证。(原件)6.8 国家特种设备档案 。复印件6.9 其它相关资料7 消防系统7.1 消防设备购置安装合同。 复印件7.2 消防设备制造、安装单位、维护单
21、位资料。 复印件7.3 消防设备产权全部者及用户的名称和地址。 复印件 7.4 消防自动报警、消防播送、消防栓、消防喷淋等设备参数型号、数量、水泵额定功率、扬程等。 原件 7.5 随机资料安装使用说明书、维护保养手册、机房布置图、产品合格证、随机配件清单、主要配件资料等。 原件 7.6 设备、仪表调试运行检验记录、管道冲洗、水压及闭水试验 检验记录。 复印件 7.7 消防系统主要材料和制品的合格证或试验记录 。复印件7.8 消防验收合格证书。 复印件 7.9 其它相关资料 。8 设备资料-弱电系统8.1 弱电系统设备购置、安装合同。复印件 8.2 弱电系统设备制造、安装单位、维护单位资料。 复
22、印件 8.3 弱电系统设备参数系统、型号、规格、数量。原件 8.4 弱电系统随机资料安装使用说明书、维护保养手册、产品合格证、随机配件清单、主要配件资料等。 原件 8.5 弱电系统设备调试运行检验记录、安装检验合格证书、智能化等设备国家许可使用证明。 原件 8.6 宽频接入协议。 复印件 8.7 有线电视及 协议。 复印件维保单位联系人联系方式汇总表编号：GI-GK-GK1-09-01序号施工维保单位 施 工 维 地址、 负责人保范围报修 手机/座机备注施工维保单位如负责人和 有变动，须准时通知物业更工程名称：编制人：审核人：日期：注明：此表单为总汇表，各维保单位须供给具体的 、 、负责人等，
23、并盖章确认。整改报修流转单编号：GI-GK-GK-09-02报修人报修内容：地址弄号室联系 接待人保修时间年月日报修编号：NO：估量修理日期：月日接单人：月日整改完成自检完成工程负责人：月日保洁完成保洁负责人：月日复核完成物业工程负责人：月日验收完成物业工程负责人确认：月日结单时间：年月日三联：第一联客服部；其次联业户；第三联工程中心楼宇电气接收验收记录编号：GI-GK-GK-09-03楼宇名称：验收组人员：日期：单可视电源等电照明开关插座有线紧急 网络元对讲机箱位接地盒灯具电视按钮插座插座楼详情记录：复查人： 复查结果：层座单可视电源等电照明开关插座有线紧急 网络元对讲箱机位接地盒灯具电视按
24、钮插座插座楼详情记录：复查人： 复查结果：层座单可视电源等电照明开关插座有线紧急 网络元对讲箱机位接地盒灯具电视按钮插座插座楼详情记录：复查人： 复查结果：层座说明：本验收主要是设施点收及设施外表缺陷检查，最终检验以业主收楼检查为准。工程中心：物业公司：楼宇给排水接收验收记录编号：GI-GK-GK-09-04单元浴缸、洗手盆、花洒、等大 便 器水箱配件卫 生 间地漏厨房地漏阳台地漏水龙头热水 洗菜器盆煤气详情记录：楼复查人：复查结果：层座浴缸、洗手单 盆、花洒等大 便 器水箱配件卫 生 间地漏厨房地漏阳台地漏水龙头 热水 洗菜器盆煤气元详情记录：楼复查人：复查结果：层座单浴缸、洗手盆、花洒等大
25、 便 器卫 生 间地漏厨房地漏阳台地漏水龙头 热水 洗菜水箱配件器盆煤气元详情记录：楼复查人：复查结果：层座楼宇名称：验收组人员：日期：说明：本验收主要是设施点收及设施外表缺陷检查，最终检验以业主收楼检查为准。工程中心：物业公司：楼宇建筑接收验收记录编号：GI-GK-GK-09-05单 大门落 地 门 窗户 粉刷 粉刷 空调 地砖 外墙 栏台元 猫眼、门锁、门碰等窗台墙面顶面 机位 地面面杆面楼 详情记录：复查人：层复查结果：座单大门 落 地 门 窗户 粉刷 粉刷 空调 地砖 外墙 栏台元猫眼、门锁、门碰等窗台 墙面 顶面 机位 地面面杆面楼 详情记录：复查人：层复查结果：座楼宇名称：验收组人
26、员：日期：说明：本验收主要是设施点收及设施外表缺陷检查，最终检验以业主收楼检查为准；工程中心：物业公司：公共机电设备接收验收单编号：GI-GK-GK-09-06楼宇名称：验收组人员：日期： 设备名称：数量安装位置：型号及主要技术参数：现场实测技术性能及数据：随机专用附件、工具名称、数量：保修期终止时间：年月日验收结论：验收人签名：工程中心：物业公司：移交人：年月 日接收人：年 月日说明：1、大型设备可作更具体补充记录。2、本记录经双方盖章签字后可作为验收凭证。公共建筑/小型设施验收单编号：GI-GK-GK-09-07楼宇名称：验收组人员：日期：设施名称保修期终止时间： 验收结论：工程中心：数量
27、安装位置备注年月日物业公司：移交人：年月日接收人：年月日说明：1、本记录经双方盖章签字后可作为接收凭证。2、工程名称为楼宇中某一项设施如：门、窗、锁、灯具、开关插座、顶板吊顶、墙面、卫生洁具、烘手器、消防设施如喷洒、烟感、风机盘管、管道、喇叭、楼层标志、楼梯踏步、水阀门、掌握箱、电表箱等等。室外给排水验收单编号：GI-GK-GK-09-08楼宇名称：验收组人员：日期：序项目缺陷详 情备注号1 化粪池2 污雨水井3 管道4 水表井5 管道竣工平面图678工程中心：物业公司：移交人：年月日接收人：年 月日说明 1、污水井盖应逐个揭盖检查验收。2、隐蔽管道的验收需下井检查。房屋公用部位及设施移交清单
28、编号：GI-GK-GK-09-09所在位置工程工程中心名称构造类型建筑面积物管单位交接时间移交内容备注住户钥匙的接收户、每户套业主(住户)家中水、电、建筑的接收验收户公共部位的验收走道、天台、管道井等裙楼的验收地下室的验收绿化的验收室外管网井的验收公用设备清单份张公用设施清单份张公共场地清单份张工程中心(盖章):代表:日期:物业公司(盖章):代表:日期:编号：GI-GK-GK-09-10房屋附属设施设备移交清单工程工程中心名称物管单位移交内容所在位置构造类型建筑面积交接时间数量备注电梯中心空调生活水泵消防水泵高、低压配电柜交通道闸系统 消防系统闭路监控系统对讲报警系统有线电视系统水景系统泳池循环系统其他工程中心(盖章):物业公司(盖章):代表:代表:日期:日期:交接问题处理单编号：GI-GK-GK-09-11序号工程名称存在问题完善期限备注编号：GI-GK-GK-09-12序是否公共工程号接收工程接收验收汇总表序备注号是否公共工程备注接收汇总人：审核人：资料移交清单与验收状况编号：GI-GK-GK-09-13数量有的空格内打“”缺的“”资料类别资料名称检查接收缺失备注数量数量数量工程中心：移交人：物业公司：接收人：日期：第 页