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1、第十章第十章 物业管理法律责任制度物业管理法律责任制度 第十章第十章 物业管理法律责任制度物业管理法律责任制度 第一节第一节 法律责任与物业管理法律责任概述法律责任与物业管理法律责任概述第二节第二节 物业管理民事法律责任物业管理民事法律责任第三节第三节 物业管理行政法律责任物业管理行政法律责任第四节第四节 物业管理刑事责任物业管理刑事责任第一节第一节 法律责任与物业管理法律责法律责任与物业管理法律责任概述任概述1.法律责任与法律制裁法律责任与法律制裁2.物业管理的法律责任的概念和特征物业管理的法律责任的概念和特征一、法律责任与法律制裁一、法律责任与法律制裁(一一)法律责任的概念和特征法律责任的
2、概念和特征法律责任是指由于违法行为或者不属于法律责任是指由于违法行为或者不属于违法的某些法律事实的出现使责任主体违法的某些法律事实的出现使责任主体应对国家、社会或者他人承担的法律上应对国家、社会或者他人承担的法律上的责任。的责任。法律责任与政治责任、道德责任等其他法律责任与政治责任、道德责任等其他社会责任不同，它具有以下三个特征：社会责任不同，它具有以下三个特征：(1)法定性。法定性。(2)国家强制性。国家强制性。(3)专门性。专门性。(4)程序性。程序性。(二二)法律责任的种类法律责任的种类法律责任的种类，也是法律责任的各种表法律责任的种类，也是法律责任的各种表现形式，根据不同的标准，可以作
3、不同的现形式，根据不同的标准，可以作不同的划分。划分。下面是以引起责任的行为性质为标准，将下面是以引起责任的行为性质为标准，将法律责任划分为民事法律责任、刑事法律法律责任划分为民事法律责任、刑事法律责任、行政法律责任、经济法律责任、国责任、行政法律责任、经济法律责任、国家赔偿法律责任与违宪法律责任。家赔偿法律责任与违宪法律责任。(二二)法律责任的种类法律责任的种类1民事法律责任民事法律责任民事法律责任，简称民事责任，是指由于民事法律责任，简称民事责任，是指由于违反民法、违约或由于民法规定所应承担违反民法、违约或由于民法规定所应承担的一种法律责任。的一种法律责任。(二二)法律责任的种类法律责任的
4、种类2刑事法律责任刑事法律责任刑事法律责任，简称刑事责任，是指行为人因其刑事法律责任，简称刑事责任，是指行为人因其犯罪行为所必须承受的，由司法机关代表国家所犯罪行为所必须承受的，由司法机关代表国家所确定的否定性法的后果，与民事责任不同，刑事确定的否定性法的后果，与民事责任不同，刑事责任不存在无过错责任的问题；同时，行为人在责任不存在无过错责任的问题；同时，行为人在主观上是故意还是过失，以及故意或过失的形式主观上是故意还是过失，以及故意或过失的形式和程度，对刑事责任的有无、刑事责任的种类与和程度，对刑事责任的有无、刑事责任的种类与大小，都有重要的意义，这一点，也与民事责任大小，都有重要的意义，这
5、一点，也与民事责任明显不同。明显不同。(二二)法律责任的种类法律责任的种类3行政法律责任行政法律责任行政法律责任，简称行政责任，是指因违反行政行政法律责任，简称行政责任，是指因违反行政法或因行政法规定而应承担的法律责任。法或因行政法规定而应承担的法律责任。在中国，行政责任大体可以分为以下四类：在中国，行政责任大体可以分为以下四类：一一般公民、法人违反一般经济、行政管理法律、法般公民、法人违反一般经济、行政管理法律、法规而应承担的法律责任。规而应承担的法律责任。无过错行政责任。无过错行政责任。行政机关工作人员违法失职行为而应承担的法律行政机关工作人员违法失职行为而应承担的法律责任，即行政处分。责
6、任，即行政处分。行政机关及其工作人员在行政机关及其工作人员在行政诉讼败诉后而产生的行政责任。行政诉讼败诉后而产生的行政责任。(二二)法律责任的种类法律责任的种类4经济法律责任经济法律责任经济法律责任，简称经济责任，是指因违反一般经济法律责任，简称经济责任，是指因违反一般经济法规或特定的法律事实出现而承担的法律责经济法规或特定的法律事实出现而承担的法律责任。任。5国家赔偿法律责任国家赔偿法律责任国家赔偿法律责任，简称国家赔偿责任，是指国国家赔偿法律责任，简称国家赔偿责任，是指国家对于国家机关及其工作人员执行职务、行使公家对于国家机关及其工作人员执行职务、行使公共权力，损害公民、法人和其他组织的法
7、定权利共权力，损害公民、法人和其他组织的法定权利与合法利益所应承担的赔偿责任。与合法利益所应承担的赔偿责任。(二二)法律责任的种类法律责任的种类6违宪法律责任违宪法律责任违宪法律责任，简称违宪责任，是指由于违宪法律责任，简称违宪责任，是指由于有关国家机关制定的某种法律、法规和规有关国家机关制定的某种法律、法规和规章，或有关国家机关、社会组织或公民从章，或有关国家机关、社会组织或公民从事的与宪法规定相抵触的活动而产生的法事的与宪法规定相抵触的活动而产生的法律责任。律责任。(三三)法律责任的构成法律责任的构成1责任主体责任主体责任主体是指因违法、违约或违反法定事责任主体是指因违法、违约或违反法定事
8、由而承担法律责任的人，包括自然人、法由而承担法律责任的人，包括自然人、法人和其他社会组织。人和其他社会组织。2违法行为或违约行为违法行为或违约行为违法行为或违约行为包括作为和不作为两违法行为或违约行为包括作为和不作为两类。作为是指人的积极的身体活动。不作类。作为是指人的积极的身体活动。不作为是指人的消极的身体活动。为是指人的消极的身体活动。(三三)法律责任的构成法律责任的构成3损害结果损害结果损害结果是指违法行为或违约行为侵犯他损害结果是指违法行为或违约行为侵犯他人或社会的权利和利益所造成的损失和伤人或社会的权利和利益所造成的损失和伤害，包括实际损害、丧失所得利益以及预害，包括实际损害、丧失所
9、得利益以及预期可得利益。期可得利益。(三三)法律责任的构成法律责任的构成4因果关系因果关系因果关系是违法行为或违约行为与损害结因果关系是违法行为或违约行为与损害结果之间的必然联系。果之间的必然联系。5主观过错主观过错主观过错是指行为人实施违法行为或违约主观过错是指行为人实施违法行为或违约行为时的主观心理状态。行为时的主观心理状态。(四四)追究法律责任的原则追究法律责任的原则(1)责任法定原则。责任法定原则。(2)责任自负原则。责任自负原则。(3)程序保障原则。程序保障原则。(4)过错或者罪过与惩罚相适应的原则。过错或者罪过与惩罚相适应的原则。(5)惩罚与教育相结合的原则。惩罚与教育相结合的原则
10、。(五五)法律责任的减轻与免除法律责任的减轻与免除法律责任的减轻和免除，即通常所说的免法律责任的减轻和免除，即通常所说的免责。责。“免责免责”同同“无责任无责任”或或“不负责任不负责任”在内涵上是不同的。在内涵上是不同的。免责以法律责任的存在为前提，是指虽然免责以法律责任的存在为前提，是指虽然违法者事实上违反了法律，并且具备承担违法者事实上违反了法律，并且具备承担法律责任的条件，但由于法律规定的某些法律责任的条件，但由于法律规定的某些主观或客观条件，可以被部分或全部地免主观或客观条件，可以被部分或全部地免除除(即不实际承担即不实际承担)法律责任。法律责任。(五五)法律责任的减轻与免除法律责任的
11、减轻与免除“无责任无责任”或或“不负责任不负责任”则是指虽然行则是指虽然行为人事实上或形式上违反了法律，但因其为人事实上或形式上违反了法律，但因其不具备法律上应负责任的条件，故没有也不具备法律上应负责任的条件，故没有也不承担法律责任。不承担法律责任。例如，未达到法定责任年龄、精神失常、例如，未达到法定责任年龄、精神失常、正当防卫、紧急避险等属于不负法律责任正当防卫、紧急避险等属于不负法律责任的条件。的条件。(五五)法律责任的减轻与免除法律责任的减轻与免除按免责的条件和方式可以分为：按免责的条件和方式可以分为：(1)时效免时效免责责(2)不诉免责不诉免责(3)自首、立功免责自首、立功免责(4)补
12、救补救免责免责(5)协议免责或意定免责协议免责或意定免责(6)自助免责自助免责(7)人道主义免责人道主义免责(六六)法律制裁法律制裁法律制裁，根据违法行为和法律责任的性法律制裁，根据违法行为和法律责任的性质以及实施制裁的机关和方法的不同，一质以及实施制裁的机关和方法的不同，一般可以分为以下几类：般可以分为以下几类：1刑事制裁刑事制裁2民事制裁民事制裁3经济制裁经济制裁(六六)法律制裁法律制裁4行政制裁行政制裁根据行政违法的程度，实施制裁的机关、方法根据行政违法的程度，实施制裁的机关、方法和承受制裁的主体不同，行政制裁又可分为以和承受制裁的主体不同，行政制裁又可分为以下几种：下几种：(1)行政处
13、罚行政处罚(2)行政处分行政处分(3)劳动教养劳动教养5违宪制裁违宪制裁违宪制裁的方式有两种：违宪制裁的方式有两种：(1)撤销同宪法相抵触的法律、行政法规和地方撤销同宪法相抵触的法律、行政法规和地方性法规。性法规。(2)罢免违宪失职的国家重要领导人。罢免违宪失职的国家重要领导人。二、物业管理的法律责任的概念和二、物业管理的法律责任的概念和特征特征(一一)物业管理法律责任的概念和分类物业管理法律责任的概念和分类(二二)物业管理法律责任的特征物业管理法律责任的特征(一一)物业管理法律责任的概念和分物业管理法律责任的概念和分类类物业管理法律责任是指物业管理责任主体物业管理法律责任是指物业管理责任主体
14、包括自然人、法人、其他社会组织或国家包括自然人、法人、其他社会组织或国家机关工作人员等因自己行为违反物业管理机关工作人员等因自己行为违反物业管理法律规范确定的义务或物业管理合同约定法律规范确定的义务或物业管理合同约定的义务，或者因不正当行使自己的权利、的义务，或者因不正当行使自己的权利、职权，或者因某种法律事实的出现，而要职权，或者因某种法律事实的出现，而要依法承受的法律上的责任。依法承受的法律上的责任。(一一)物业管理法律责任的概念和分物业管理法律责任的概念和分类类由于应当承担的法律责任性质、程度的不由于应当承担的法律责任性质、程度的不同，通常物业管理的法律责任可分为民事同，通常物业管理的法
15、律责任可分为民事责任、行政责任和刑事责任三种。责任、行政责任和刑事责任三种。(二二)物业管理法律责任的特征物业管理法律责任的特征(1)法定责任与协议责任相结合。法定责任与协议责任相结合。(2)法律责任的种类和复合关系复杂性。法律责任的种类和复合关系复杂性。(3)技术规范确定的责任分量比较大。技术规范确定的责任分量比较大。(4)法律责任的承担主体具有特定的身份。法律责任的承担主体具有特定的身份。第二节第二节 物业管理民事法律责任物业管理民事法律责任民事法律责任，简称民事责任，是指由于民事法律责任，简称民事责任，是指由于违反民法、违约或由于民法规定所应承担违反民法、违约或由于民法规定所应承担的一种
16、法律责任。民事责任一般分为以下的一种法律责任。民事责任一般分为以下种类：种类：违约责任，违约责任，侵权责任，侵权责任，不履不履行法定义务的民事责任。行法定义务的民事责任。按照我国民法的规定，对应的物业管理民按照我国民法的规定，对应的物业管理民事法律责任就由物业管理违约责任、物业事法律责任就由物业管理违约责任、物业管理侵权责任组成。管理侵权责任组成。一、物业管理违约责任一、物业管理违约责任物业管理活动中通常主要的违约行为有：物业管理活动中通常主要的违约行为有：(1)房地产发展商或前期物业管理单位未按政房地产发展商或前期物业管理单位未按政府有关规定及物业管理服务合同规定提供府有关规定及物业管理服务
17、合同规定提供公用设施专用基金、物业管理用房、部分公用设施专用基金、物业管理用房、部分商业用房。商业用房。(2)物业管理公司未按物业管理服务合同的规物业管理公司未按物业管理服务合同的规定内容和义务提供物业管理服务工作。定内容和义务提供物业管理服务工作。一、物业管理违约责任一、物业管理违约责任(3)物业管理公司违反物业管理服务合同约定，擅自物业管理公司违反物业管理服务合同约定，擅自扩大收费范围，提高收费标准，超标准向业主、扩大收费范围，提高收费标准，超标准向业主、住户收取管理费。住户收取管理费。(4)业主、住户违反物业管理服务合同和业主公约的业主、住户违反物业管理服务合同和业主公约的规定义务，不缴
18、纳管理费、住宅维修基金。规定义务，不缴纳管理费、住宅维修基金。(5)业主、住户、业主大会或业主委员会违反业主公业主、住户、业主大会或业主委员会违反业主公约规定义务，擅自改变房屋用途或违章装修，或约规定义务，擅自改变房屋用途或违章装修，或不服从物业管理公司的正当合理管理。不服从物业管理公司的正当合理管理。二、物业管理侵权责任二、物业管理侵权责任(一一)侵权行为的概念和特征侵权行为的概念和特征(二二)侵权行为的分类侵权行为的分类(三三)侵权责任的归责原则侵权责任的归责原则(四四)一般侵权民事责任的构成要件一般侵权民事责任的构成要件(五五)特殊侵权的民事责任特殊侵权的民事责任(六六)免除民事责任的条
19、件免除民事责任的条件(七七)物业管理活动中的侵权行为物业管理活动中的侵权行为(一一)侵权行为的概念和特征侵权行为的概念和特征侵权行为，指行为人侵害他人财产和其他侵权行为，指行为人侵害他人财产和其他合法利益，依法应承担民事责任的行为。合法利益，依法应承担民事责任的行为。侵权行为的一般特征是：侵权行为的一般特征是：(1)侵权行为是一种民事违法行为，依法产生侵权行为是一种民事违法行为，依法产生民事责任后果。民事责任后果。(2)侵权行为侵犯的是民事主体的法定权利或侵权行为侵犯的是民事主体的法定权利或相对权利。相对权利。(3)侵权行为是一种由侵害人单方实施的不法侵权行为是一种由侵害人单方实施的不法行为。
20、行为。(二二)侵权行为的分类侵权行为的分类侵权行为按照不同的标准可以作不同的分侵权行为按照不同的标准可以作不同的分类。类。(1)一般侵权行为与特殊侵权行为。一般侵权行为与特殊侵权行为。(2)侵害财产权行为和侵害人身权行为。侵害财产权行为和侵害人身权行为。(3)单独侵权行为与共同侵权行为。单独侵权行为与共同侵权行为。(4)积极侵权行为和消极侵权行为。积极侵权行为和消极侵权行为。(三三)侵权责任的归责原则侵权责任的归责原则1过错责任原则过错责任原则2无过错责任原则无过错责任原则3公平责任原则公平责任原则(四四)一般侵权民事责任的构成要件一般侵权民事责任的构成要件按照民法学的通说，构成一般民事责任应
21、按照民法学的通说，构成一般民事责任应具备以下要件：具备以下要件：1损害事实的客观存在损害事实的客观存在2行为的违法性行为的违法性3违法行为和损害事实之间的因果关系违法行为和损害事实之间的因果关系4行为人的过错行为人的过错(五五)特殊侵权的民事责任特殊侵权的民事责任1国家机关及其工作人员职务侵权致人损害的民国家机关及其工作人员职务侵权致人损害的民事责任事责任2产品质量不合格致人损害的民事责任产品质量不合格致人损害的民事责任3高度危险作业致人损害的民事责任高度危险作业致人损害的民事责任4污染环境致人损害的民事责任污染环境致人损害的民事责任5地面施工致人损害的民事责任地面施工致人损害的民事责任6建筑
22、物致人损害的民事责任建筑物致人损害的民事责任7动物致人损害的民事责任动物致人损害的民事责任8被监护人致人损害的民事责任被监护人致人损害的民事责任(六六)免除民事责任的条件免除民事责任的条件根据现行法律和司法实践，免除民事责任的条件，根据现行法律和司法实践，免除民事责任的条件，除了前面已经谈到的职务授权行为、正当防卫及除了前面已经谈到的职务授权行为、正当防卫及紧急避险外，还有以下一些：紧急避险外，还有以下一些：1不可抗力不可抗力2受害人的过错受害人的过错3受害人的同意受害人的同意4第三人的过错第三人的过错5意外事件意外事件6自助行为自助行为(七七)物业管理活动中的侵权行为物业管理活动中的侵权行为
23、物业管理活动中通常主要的侵权行为有：物业管理活动中通常主要的侵权行为有：(1)因房屋建筑质量不合格而产生的侵权行为。因房屋建筑质量不合格而产生的侵权行为。(2)因物业维修施工造成他人损害的侵权行为。因物业维修施工造成他人损害的侵权行为。(3)物业建筑物以及其搁置物、悬挂物发生倒塌、脱物业建筑物以及其搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的侵权行为。落、坠落造成他人损害的侵权行为。(4)因妨碍行为而产生的侵权行为。因妨碍行为而产生的侵权行为。(5)物业管理公司员工违法履行职务造成的侵权行为。物业管理公司员工违法履行职务造成的侵权行为。三、物业管理民事责任的承担方式三、物业管理民事责任的承
24、担方式物业管理民事责任的承担方式实际上就是我国民物业管理民事责任的承担方式实际上就是我国民法所规定的民事责任承担方式。主要有：法所规定的民事责任承担方式。主要有：(1)停止侵害。这是指停止正在进行的不法侵害行为。停止侵害。这是指停止正在进行的不法侵害行为。(2)排除妨碍。这是指将妨碍他人权利行使的障碍除排除妨碍。这是指将妨碍他人权利行使的障碍除去。去。(3)消除危险。这是指行为人的行为有造成他人损害消除危险。这是指行为人的行为有造成他人损害或再次造成他人损害的危险时，行为人应将危险或再次造成他人损害的危险时，行为人应将危险的源头除去。的源头除去。三、物业管理民事责任的承担方式三、物业管理民事责
25、任的承担方式(4)返还财产。这是指一方当事人将无权占有返还财产。这是指一方当事人将无权占有的他人财产返还对方当事人。的他人财产返还对方当事人。(5)修复、更换或恢复原状。修复、更换或恢复原状。三、物业管理民事责任的承担方式三、物业管理民事责任的承担方式(6)赔偿损失。这是指行为人用支付一定的金赔偿损失。这是指行为人用支付一定的金钱或其他财物，赔偿因不法行为给他人造钱或其他财物，赔偿因不法行为给他人造成的损害。成的损害。(7)消除影响，恢复名誉，赔礼道歉。这些都消除影响，恢复名誉，赔礼道歉。这些都是指对侵害人身权的行为适用的精神上补是指对侵害人身权的行为适用的精神上补救的责任形式。救的责任形式。
26、第三节第三节 物业管理行政法律责任物业管理行政法律责任1.物业管理活动中的违法行为物业管理活动中的违法行为2.物业管理行政管理处罚的种类物业管理行政管理处罚的种类3.物业管理行政主体的行政处分种类物业管理行政主体的行政处分种类一、物业管理活动中的违法行为一、物业管理活动中的违法行为追究物业管理行政法律责任的事实依据是追究物业管理行政法律责任的事实依据是物业管理活动中产生的行政责任的违法行物业管理活动中产生的行政责任的违法行为。通常这种违法行为主要有以下四种：为。通常这种违法行为主要有以下四种：(1)非法经营行为。非法经营行为。(2)妨碍管理行为。妨碍管理行为。(3)不正当竞争行为。不正当竞争行
27、为。(4)非法买卖、租赁物业的行为。非法买卖、租赁物业的行为。二、物业管理行政管理处罚的种类二、物业管理行政管理处罚的种类(1)警告或通报批评。警告或通报批评。(2)罚款。罚款。(3)没收财产。没收财产。(4)行政拘留。行政拘留。(5)许可证处罚。许可证处罚。(6)停止营业。停止营业。三、物业管理行政主体的行政处分三、物业管理行政主体的行政处分种类种类(1)对违反行政法规行为的处理。对违反行政法规行为的处理。(2)对违反行政法规行为人的处理。对违反行政法规行为人的处理。第四节第四节 物业管理刑事责任物业管理刑事责任物业管理刑事责任是指行为人在物业管理物业管理刑事责任是指行为人在物业管理活动中严重违反物业管理法律、法规，给活动中严重违反物业管理法律、法规，给国家、集体、自然人或法人的财产或生命国家、集体、自然人或法人的财产或生命健康造成严重损害，情节严重，触犯国家健康造成严重损害，情节严重，触犯国家刑事法律规定的，由司法机关依法追究的刑事法律规定的，由司法机关依法追究的刑事责任。刑事责任。