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1、物业管理知识讲座物业管理知识讲座 制度与政策制度与政策 2011-10主讲人：陈敏课程目的课程目的介绍物业服务所应具备的知识与技能结构形成对物业服务的整体认识与概念介绍物业管理服务基本知识内容提要内容提要基本制度主要法规基本概念基本概念基本概念n物业管理 是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。n物业管理基本特征n英国，19世纪60年代n深圳，1981年3月10日n物业管理的起源n社会化n专业化n市场化基本概念基本概念n2008年，物业服务企业万 家，从业人员600万 人
2、，物业在管面积125亿平方米。n物业管理的发展n物业管理服务 是指业主与物业管理企业通过物业服务合同约定的公共性服务。1、房屋共用部位的维修、养护与管理 2、房屋共用设施设备的维修、养护与管理 3、物业管理区域内共用设施设备管理的维修、养护与管理 4、物业管理区域内的环境卫生与绿化管理n物业管理服务内容基本概念基本概念 5、物业管理区域内公共秩序、消防、交通等协管事项服务 6、物业装饰装修管理服务 7、物业档案资料管理 8、专项维修资金的代管服务特约服务 n物业管理服务内容（续）n物业管理服务标准 1、国标 2、公司标准 3、住宅物业服务等级标准（试行）基本概念基本概念公用事业收费，如水、电、
3、气、暖、通信、有线电视等。可向公用事业单位收取报酬，但不得向业主收取手续费。n物业服务费的缴纳和督促n代收代交费用哪些人应负担物业服务费？业主 建设单位 物业使用人公用事业单位业主物业公司供货合同服务合同委托合同基本概念基本概念n物业服务合同物业服务合同前期物业服务合同物业管理事项合同当事人与物业的基本情况物业服务质量物业服务内容与质量物业服务费用物业服务收费方式双方权利与义务物业经营管理活动内容专项维修资金物业承接查验物业管理用房物业使用与维护期限专项维修资金违约责任违约责任其他事项基本制度基本制度物业承接查验制度物业承接查验制度物业管理企业资质管理制度物业管理企业资质管理制度物业管理从业人
4、员职业资格制度物业管理从业人员职业资格制度住宅专项维修资金制度住宅专项维修资金制度管理规约制度管理规约制度前期物业管理招投标制度前期物业管理招投标制度业主大会制度业主大会制度业主大会制度业主大会制度业主房屋的所有权人。业主的10项权利业主的6大义务业主大会组成成立活动规则 定期会议与临时会议 业主代理人（书面）与业主代表 业主大会决定事项的表决效力业主大会制度业主大会制度职责 1/召集业主大会，报告物业管理的实施情况；2/与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；3/了解业主、物业使用人意见和建议，协助和监督物业服务企业实施物业合同；4/监督管理规约的实施；5/业主大会赋予的其他职责。议事
5、规则业主委员会管理规约制度管理规约制度1、什么是管理规约？2、有哪些主要内容 1）有关物业的使用、维护、管理；2）业主的共同利益；3）业主应当履行的义务；4）违反规约应当承担的责任。3、法律效力 全体业主 物业使用人 物业继受人管理规约临时管理规约制定 物业销售之前，由建设单位制定。存在形式 合同附件。管理规约制度管理规约制度临时管理规约（续）涉及主体法律义务 1/建设单位不得侵害物业买受人的合法公益；2/建设单位的说明义务；3/物业买受人承诺的义务_作为购房合同附件。内容 1/物业自然情况与权属情况；2/业主使用物业应当遵守的规则；3/物业维修养护中业主应当遵守的规则；4/涉及业主共同利益的
6、事项；5/违约责任。前期物业管理招投标制度前期物业管理招投标制度住宅及同一管理区域的非住宅的前期物业管理什么物业前期管理需要招投标？例外情况经 1）小规模住宅物业；2）投标人少于3个的；物业承接查验制度物业承接查验制度 物业建设单位业主委员会物业承接查验 物业服务企业对新接管项目的物业共用部位、共用设施设备进行承接查验。物业承接查验的类型新建物业承接查验物业服务机构更迭时的承接查验物业承接查验的组织实施物业承接查验制度物业承接查验制度 建设单位建设单位对物业竣工验收后在保修期内出现不符合工程建筑强制性标准和合同约定的质量缺陷，予以保证修复的责任。业主专用部分（物业质量保证书），共用部位与共用设
7、施设备由法规及前期物业服务合同约定。物业承接查验的工作内容物业承接查验办法物业保修责任资料移交现场验收物业服务企业资质管理制度物业服务企业资质管理制度一级可以承接所有类型项目；二级可承接30万平方米以下住宅和8万平方米以下非住宅；三级可承接20万平方米以下住宅和5万平方米以下非住宅 国家对物业服务企业实行市场准入制度。国家对物业服务企业实行市场准入制度。物业服务企业的资质等级物业服务企业的资质等级1、资质条件：注册资本、专业人员专业职称、管理物业类型与面积、管理体 系与业绩等。2、资质等级 一、二、三级资质。（暂三级）资质等级与承接项目的关系资质等级与承接项目的关系物业管理从业人员职业资格制度
8、物业管理从业人员职业资格制度从业资格从业资格 认定或考试取得，是从业能力的起点标准，如会计、物业经理上岗证等，从业资格证书。执业资格执业资格 通过考试取得，实行注册登记制度，承担较大责任，如注册会计师、注册物业管理师等，执业资格证书。物业管理师制度物业管理师制度住宅专项维修资金制度住宅专项维修资金制度 由业主大会决定专项维修资金的使用；1）共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造；2）该部分业主2/3通过；3）应急使用，由物业公司垫付，再按程序报审。物业服务合同约定从物业服务费用开支除外。专管专用专管专用专项维修资金的交存专项维修资金的交存专项维修资金的使用专项维修资金的使用主要法规主要法规n物权法n物业管理条例n广东省物业管理条例n深圳经济特区物业管理条例n消防管理条例物业承接查验办法物业管理企业资质管理办法前期物业管理招标投标管理暂行办法业主大会规程物业服务收费管理办法全国物业管理示范住宅小区（大厦、工业区）标准住宅室内装修装饰管理办法建设工程质量管理条例房屋建筑工程质量保修办法深圳市业主大会和业主委员会指导规则结束结束