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1、宜兴融科无锡滨湖新区项目宜兴融科无锡滨湖新区项目整体定位与发展战略整体定位与发展战略2008.07.182我们目前的工作是第一阶段：项目整体定位及发我们目前的工作是第一阶段：项目整体定位及发展战略的研究阶段展战略的研究阶段项目整体定位及发展战略启动期定位物业发展建议v项目发展战略及整体定位v概念规划设计任务书v启动区定位及物业发展建议v建筑单体的设计任务书第一阶段工作工作内容内容提交提交成果成果具体具体内容内容v无锡宏观背景分析v市场分析（竞争分析及项目机会挖掘）v案例借鉴v项目开发策略v项目整体定位v静态经济测算v启动区策略v单体和户型设计建议v园林和景观建议v公共设施和配套建议规划设计跟踪
2、服务第二阶段v设计开始前阶段v概念设计阶段v修建性详规阶段v建筑方案概念阶段v户型设计阶段v建筑单体阶段第一次汇报第二次汇报3世联项目组所做的工作世联项目组所做的工作2008/06/102008/06/102008/06/182008/06/18工作工作无锡及滨湖区市场背景研究项目地块查勘区域宏观经济背景研究房地产市场调研专业人士访谈一线销售人员访谈消费者访谈项目背景资料研究项目属性界定项目目标和问题分析市场分析项目机会挖掘项目整体发展战略项目定位经济测算规划排布建议第二阶段（中期）整体定位及发展战略（第一次汇报）第一阶段项目市场调研8 8个工作日个工作日3030个工作日个工作日2008/07
3、/182008/07/181616个工作日个工作日项目分期及户型配比项目物业发展建议2008/8/42008/8/4成果成果市场调研报告 第三阶段启动区及物业发展建议（第二次汇报）项目整体定位和发展战略启动区和物业发展建议4报告结构报告结构Part.1 项目本体条件解析及属性界定Part.2 开发商的主要目标及核心问题Part.3 对项目的初步研判Part.4 核心问题解答及整体战略提出Part.5 战略下的技术路线Part.6 整体定位Part.7 整体规划及开发节奏Part.8 经济测算5项目本体条件解析项目本体条件解析及属性界定及属性界定16项目所在地无锡，处在长三角经济圈，地理位置项目
4、所在地无锡，处在长三角经济圈，地理位置和市场环境十分优越和市场环境十分优越u无锡，处于苏锡常经济圈核心部位，距离上海及南京都市圈均在2小时车程范围内。u苏锡常都市圈位于长江三角洲北翼，是上海大都市圈的有机组成部分。u发达的高速公路及轨道交通网络，使得无锡与长三角其他城市圈紧密相连。资料来源：无锡国土规划局南京都市圈南京都市圈苏锡常都市圈苏锡常都市圈杭州都市区杭州都市区宁波都市区宁波都市区上海核心区上海核心区城市属性城市属性77 71 12 23 34 45 56 6本项目位于滨湖区太湖新城，是城市发展战略的本项目位于滨湖区太湖新城，是城市发展战略的重点区域，也是无锡传统的资源性高端居住区重点区
5、域，也是无锡传统的资源性高端居住区u滨湖区拥有丰富的风景资源，是无锡“城市南进，产业北移”城市发展战略的重点区域。u太湖新城距离中心城区车程在20分钟以内，是一个开放式、生态型的现代化新城；主要功能定位为商务商贸中心、科教创意中心和休闲宜居中心u从无锡在无锡市城区“七片一带”的总体布局结构看，本项目也处于一个高品质居住区。城中区：居住生活为主，承担城市综合职能太湖新城：教育、科研、旅游、高品质居住蠡溪区：以以旅游居住商贸体育为主的综合区山北区：居住功能为主，保留传统工业东亭:以工业、居住、商贸为主的综合区锡北区：居住、物流、工业及高科技园新区：以工业、居住、物流为主的综合区，是无锡最主要的高新
6、技术产业区1234无锡七片一带规划太湖新城太湖新城市区市区太湖新行政中心新行政中心区域属性区域属性8太湖新城已建有多个住宅区，大规模住区形象已经树立，太湖新城已建有多个住宅区，大规模住区形象已经树立，配套建设经过多年市政规划，初露有所推进的迹象配套建设经过多年市政规划，初露有所推进的迹象 市政配套启动市政配套启动u新东国际花园广场新东国际花园广场u华润万家超市华润万家超市u两座四星级品牌酒店两座四星级品牌酒店u创意研发中心创意研发中心u锡铁巷商业街锡铁巷商业街太湖国际社区太湖国际社区新行政中心新行政中心国际产业园区国际产业园区湿地公园湿地公园万科魅力之城万科魅力之城本案本案科教产业园区科教产业
7、园区江南大学江南大学金融街区金融街区华润万家华润万家新东国际广场新东国际广场尚锦城尚锦城华庄街道华庄街道绿城地块绿城地块区域属性区域属性9高高浪浪西西路路五五湖湖大大道道观观山山路路立立信信大大道道项目属于太湖新城，临近未来行政中心地块，区项目属于太湖新城，临近未来行政中心地块，区域规划起点高，具备打造成城市高尚住宅的潜力域规划起点高，具备打造成城市高尚住宅的潜力东侧规划道路东侧规划道路东东五湖大道五湖大道西西北侧规划道路北侧规划道路北北观山路观山路南南项目四至项目四至太湖高级中学太湖高级中学立信大道立信大道高浪路高浪路地块内部道路地块内部道路北侧规划道路北侧规划道路10地块规模小，且被规划路
8、分割成南北两部分，容积地块规模小，且被规划路分割成南北两部分，容积率指标较高，是以住宅为开发主体的中等项目率指标较高，是以住宅为开发主体的中等项目指标指标描述描述位置位置西至五湖大道，南至观山路，东、北侧为规划道西至五湖大道，南至观山路，东、北侧为规划道路。路。面积面积分分A A、B B块，其中块，其中A A块可建设用地面积块可建设用地面积5.235.23万平方万平方米，米，B B块块4.04.0万平方米。万平方米。容积率容积率2.35-2.52.35-2.5；建筑密度建筑密度30%40%40%规划总建筑面规划总建筑面积积21.6921.69万（按万（按2.352.35计算）计算）23.082
9、3.08万（按万（按2.52.5计算）计算）公建配套公建配套幼儿园和社区活动用房幼儿园和社区活动用房地价地价总出让金为总出让金为4433044330万元，折合楼面地价万元，折合楼面地价1921204319212043元元/平米平米地块内部无核心资源，基本为净地地块内部无核心资源，基本为净地地块经济指标地块经济指标11本地块面临的主要约束是红线限制带来实际可建筑用本地块面临的主要约束是红线限制带来实际可建筑用地只有地只有2/32/3多；另外有多；另外有3535的的9090平米以下户型限制平米以下户型限制停车指标：住宅部分按停车指标：住宅部分按1.0辆辆/100平方米建筑面平方米建筑面积计算；公建
10、部分按不小于积计算；公建部分按不小于60车位车位/万平方米建万平方米建筑面积配置筑面积配置配建配建12班幼托班幼托1座；文体活动用房；社区商业金座；文体活动用房；社区商业金融用户；社区服务管理用房；社区居委用房；融用户；社区服务管理用房；社区居委用房；公厕一座公厕一座至少至少35的的90平米以下户型平米以下户型建设用地建设用地9.23万平方米万平方米建筑红线内面积建筑红线内面积6.62万平方米万平方米根据建面计算，实际容积率在根据建面计算，实际容积率在3.283.49红线限制红线限制90/35限制限制公建配套要求公建配套要求限制条件限制条件12经济发达三线城市，规划政务中心，目前的近郊经济发达
11、三线城市，规划政务中心，目前的近郊高档居住区域中，品牌大盘竞争下的无强势资源、高档居住区域中，品牌大盘竞争下的无强势资源、中小规模、高容积率项目中小规模、高容积率项目属性属性诠释诠释区区位位属属性性p位于长三角经济发达地位于长三角经济发达地区区p江苏经济排名第二的无江苏经济排名第二的无锡锡q邻近上海长三角核心邻近上海长三角核心q苏州无锡常州城市圈的中心苏州无锡常州城市圈的中心p政府规划重点的太湖新政府规划重点的太湖新城城p未来政府所在的未来政府所在的CBDCBDp高档居住区域高档居住区域q滨湖区无锡城市发展的重心滨湖区无锡城市发展的重心q距离老城区中心距离老城区中心2020分钟车程分钟车程q无
12、锡人心目中认知度较高的高档无锡人心目中认知度较高的高档居住区居住区项项目目属属性性p大盘云集区域中的中小大盘云集区域中的中小项目项目q区域内自北而南有华润、万科和区域内自北而南有华润、万科和顺驰三个规模在顺驰三个规模在100100万平米以上的万平米以上的项目项目q本项目规模为本项目规模为21.6923.0821.6923.08万平万平米米p容积率高容积率高q周边项目容积率在周边项目容积率在q本项目实际容积率为本项目实际容积率为3.283.28以上以上p可达性好、交通便捷可达性好、交通便捷p周边生活配套相对不足周边生活配套相对不足q地块周边道路通畅，路网交织，地块周边道路通畅，路网交织，且有规划
13、的地铁站点且有规划的地铁站点q新兴居住区，基本无配套新兴居住区，基本无配套p缺少稀缺景观资源缺少稀缺景观资源q大生态环境优越，然而项目上无大生态环境优越，然而项目上无实际可利用的景观资源实际可利用的景观资源经济发达三线城市经济发达三线城市规划规划CBDCBD，现状为，现状为高品质居住区高品质居住区无特色资源支撑无特色资源支撑中小规模、高容积率住中小规模、高容积率住宅开发项目宅开发项目项目属性界定项目属性界定品脾开发商大规模品脾开发商大规模项目竞争下项目竞争下13开发商的主要目标开发商的主要目标及核心问题及核心问题214开发商目标：开发商目标：品牌品牌+效益效益企业战略目标企业战略目标融科在长三
14、角布局的第一个项目，必须在无锡市场上树立融科在长三角布局的第一个项目，必须在无锡市场上树立品牌形象，并有在当地市场后续发展的打算。品牌形象，并有在当地市场后续发展的打算。项目开发目标项目开发目标p利润要求：首先解决资金回流，随着客户积累和产品突利润要求：首先解决资金回流，随着客户积累和产品突破，追求利润最大化；破，追求利润最大化；p速度要求：希望快速开发，以交房时间为衡量，好而快；速度要求：希望快速开发，以交房时间为衡量，好而快；0808年底动工，最多年底动工，最多3 3年完成销售年完成销售p心理价位：最终实现价格略高于万科等竞争在售项目；心理价位：最终实现价格略高于万科等竞争在售项目；融科的
15、主要困惑融科的主要困惑：竞争是项目最大的威胁，如何在品牌开发商中间突围，选择什么样的差异化路线？使得在实现利润基础上能够在市场上创造融科的品牌形象；限制条件限制条件：融科总部对入市时间，销售周期及资金安全都将有集团战略层面上的指标要求，在此基础上博取利润的最大化；15目标的解析及风险提示目标的解析及风险提示项目基本面是否项目基本面是否存在风险？存在风险？销售价格 项目开发土地成本（楼面地价）+建设管理等开发成本+营销成本=4800元左右太湖国际太湖国际社区社区85008500元元/平米平米万科魅力万科魅力之城之城78007800元元/平米平米88008800（精装（精装修）修）顺驰天鹅顺驰天鹅
16、湖湖71007100元元/平米平米尚锦城尚锦城60006000元元/平米平米市市场场价价 周边平均年去化量在7万平米以上销售速度 计划三年完成22万左右的销售面积，年去化量7.3万平米 按照过去的市场情形，市场风险并按照过去的市场情形，市场风险并不明显不明显16从最近的发展趋势判断从最近的发展趋势判断项目操作面存在项目操作面存在风险！风险！现状一：自从去年10月宏观大市发生变化以来，今年15月不论是整体市场及个盘都发生了30%左右的销量下降，项目所在太湖新城也是一样。现状二：整个无锡市场是个大而同质的市场，特别是太湖新城供应量大，竞争层次集聚且对手强劲。现状三：太湖新城的市政规划没有实质进展，
17、当初带来一批市区外溢的提前置业客户，然而实际无法入住，造成后续第一居所品质外溢客户有限。目前各竞争项目纷纷以区域内客户为主力，主流的市场容量受到一定限制。17风险下的问题？风险下的问题？问题一：宏观层面问题一：宏观层面大市会不会带来销量和大市会不会带来销量和售价的巨量下滑，售价的巨量下滑，目前立足于市场哪一层级受目前立足于市场哪一层级受大市冲击最小？大市冲击最小？问题三：在目前的竞争现实问题三：在目前的竞争现实中选择什么样的占位中选择什么样的占位 问题二：是否可选择跳出现有竞争问题二：是否可选择跳出现有竞争格局来规避目前的激烈竞争压力格局来规避目前的激烈竞争压力NoYes竞争价值竞争价值竞争策
18、略竞争策略产品线产品线启动开发启动开发策略策略18项目核心问题的提出及结构化项目核心问题的提出及结构化在该竞争层级中如何脱颖而出？在该竞争层级中如何脱颖而出？能否跳出现有竞争市场价值梯次？在此之下分别主能否跳出现有竞争市场价值梯次？在此之下分别主打哪一层级的客户群体？打哪一层级的客户群体？战略层面问题战略层面问题策略层面问题策略层面问题核心问题：基于目标，在大市背景下激烈竞争核心问题：基于目标，在大市背景下激烈竞争市场中选取怎样的市场占位？市场中选取怎样的市场占位？内部产品线的打造？内部产品线的打造？启动策略及阶段性开发时序？启动策略及阶段性开发时序？35%35%小户型产品的处理？小户型产品的
19、处理？19对项目的初步研判对项目的初步研判33.1宏观大市的基本把握及应对20无锡历年土地呈现放量供应，无锡历年土地呈现放量供应，0707年出让规模有所减缓，年出让规模有所减缓，整体一级市场供应充沛带来的潜在存量巨大整体一级市场供应充沛带来的潜在存量巨大2008年13月，无锡市土地供应节奏没有放缓，市区共计出让经营性用地28幅，面积达259万平方米，出让金额为71.12亿元，但其中有24幅土地，约211万平方米，为2007年底挂牌，占到总出让面积的81.47%。20072007无锡土地市场供给节奏有所放缓，全年共出让经营性无锡土地市场供给节奏有所放缓，全年共出让经营性用地用地420.67420
20、.67万平方米，同比下降万平方米，同比下降59.5959.59。虽然新增上市土。虽然新增上市土地面积有所减少，但开发商拿地热情高涨地面积有所减少，但开发商拿地热情高涨,土地市场成交活土地市场成交活跃，土地单价不断提升。跃，土地单价不断提升。20072007年无锡市出让土地平均地价年无锡市出让土地平均地价为为227227万元万元/亩，同比上涨亩，同比上涨104.50104.50。市场基本面市场基本面一级土地市场一级土地市场资料来源：无锡统计年鉴、世联研究21商品房竣工面积一直远高于成交面积，只有商品房竣工面积一直远高于成交面积，只有0707年年出现改善，整体供大于求，一、二级市场存量供出现改善，
21、整体供大于求，一、二级市场存量供应巨大是无锡房价保持平稳上涨的主要因素应巨大是无锡房价保持平稳上涨的主要因素2004年、2005、2006年商品房销售均价分别比上一年上涨13.2、15.9%、4.2%，价格上扬幅度逐年递增；项目所在区域滨湖区2008年5月份均价为7298元/m2；资料来源：无锡房地产网2004-20072004-2007无锡商品住宅销售面积图无锡商品住宅销售面积图市场基本面市场基本面二级市场二级市场单位：万平方米近几年的成交量在逐年增加，2007年商品住宅的成交量为496.25万平方米。受土地放量下降的影响，2007年的施工面积对比2006年有所减少。22限价核价等政策进一步
22、促使得无锡市场的成交均限价核价等政策进一步促使得无锡市场的成交均价上涨幅度较缓，前期上涨带来的泡沫成分较少价上涨幅度较缓，前期上涨带来的泡沫成分较少 无锡房地产市场发展迅速，增量很快，需求旺盛。由于市场监管有力，所以整个市场一直处于健康、平稳、有序的发展中 。u核价系统核价系统关于进一步加强商品住房价格管理的实施意见 对比周边的南京、对比周边的南京、苏州，无锡的房价相苏州，无锡的房价相对比较合理，对比较合理，2007市场均价在市场均价在5000元左元左右，同比年增长率也在右，同比年增长率也在10%-20%之间，之间，并没有出现类似其他城市的疯狂上涨。并没有出现类似其他城市的疯狂上涨。资料来源：
23、无锡统计年鉴、世联研究 核价政策先由企业申报由我们派人实地考察，企业申报核价是在预售证许可之前的，核价申请，是开发商根据成本、税金测算加上设备费，报给我们，我们再组织由4个局(物价局、财政局、房管局、建设局)联手来核实。最终网上的价于核实价上下浮动不能超过5%。精装修房不核价。房管局市场科刘科长23无锡市产业结构中第三产业同比发展速度不及第二无锡市产业结构中第三产业同比发展速度不及第二产业，产业，新兴的产业园区发展充实了白领阶层的规模新兴的产业园区发展充实了白领阶层的规模无锡市历年产业结构状况无锡市历年产业结构状况第三产业结构状况第三产业结构状况资料来源：无锡统计年鉴无锡产业结构战略性调整的目
24、标取向是实施“双轮驱动”,通过加快发展高新技术产业和现代服务业，构建现代产业体系新区产业建设以工业、研发创意、生活居住、商贸流通、历史文化、生态农业六大产业为主轴，高新技术产业，围绕集成电路、液晶、汽车零部件三大产业，努力打造“太湖硅谷”、“太湖液晶谷”和“汽车零部件产业基地”。市场基本面市场基本面需求市场需求市场24无锡传统民营经济发达，带来一大批具有超强购买力的无锡传统民营经济发达，带来一大批具有超强购买力的富裕阶层；这两类是具有无锡特色的购买群体富裕阶层；这两类是具有无锡特色的购买群体20032003200420042005200520062006私营企业单位数私营企业单位数 35605
25、35605390193901943664436644923449234私营企业私营企业投资者人数投资者人数791437914388721887219917899178110100110100近几年的江苏百强民营企业排名，无锡占近三成三成之多。到目前为止，无锡已有境内外上市民营企业42家，其中境内上市公司21家，境外上市公司21家，上市融资金额折合人民币321亿元，在国内地级市中保持领先。资料来源：无锡统计年鉴 无锡有“创新创意产业园”、“无锡太湖新城科教产业园”、“无锡鹅湖数码动漫研发”、“江苏太湖国际包装印刷城”等四大园区项目。太湖国际科技园和太湖科教园，提高了科技产业化水平，建立创新体系；
26、太湖新城中心商务区、蠡湖休闲商务区、河埒商贸区、中心城商务商贸区、江南商贸物流城地区、新区产业园区，大力推动现代服务业和先进制造业创新发展的同时，也将引入了大量的现代白领。25从整体购买力判断，无锡市民的人均可支配收入与苏州相接从整体购买力判断，无锡市民的人均可支配收入与苏州相接近，高于南京，然而房价水平相比合理，住房消费有支撑近，高于南京，然而房价水平相比合理，住房消费有支撑无锡市城市居民的人均可支配收入保持较高速度增长，2006年城市人均可支配收入达到18189元，增长13.6%，比全国城镇居民人口可支配收入高出18.5%。人均可支配收入增加将带来房地产市场的快速发展，价格上升、成交量增加
27、2001-2006人均可支配收入平均增长率为10.3%10.3%，人均消费支出平均增长率为7.2%，比人均可支配收入低了3个百分点，表明居民储蓄在逐步增加，未来对房地产的购买能力在加强无锡人均可支配收入对比无锡人均可支配收入对比无锡市历年人均消费支出无锡市历年人均消费支出资料来源：无锡统计年鉴单位：元26新政对大市的影响表现在量上，从整体判断，今新政对大市的影响表现在量上，从整体判断，今年上半年交易量同比萎缩年上半年交易量同比萎缩30%40%30%40%从今年从今年1-5月份月份的月度住宅成交状的月度住宅成交状况看，况看，1-4月与去月与去年同期相比都有年同期相比都有40%左右的下滑，左右的下
28、滑，5月份市场形势有月份市场形势有所好转，一举成交所好转，一举成交40.91万平方米万平方米，比去年同期还上涨比去年同期还上涨了了16个百分点。个百分点。宏观政策影响宏观政策影响单位：万平方米单位：万平方米2008年年1-5月无锡市区实现商品住宅销售月无锡市区实现商品住宅销售128.91万平方米万平方米，去，去年同期的商品房销售将近年同期的商品房销售将近190万方，同比下降万方，同比下降32%。u无锡市场也会受大势影响，3月前销售情况好些，4月到现在，客户观望气氛浓重。整个市场下滑30%。魅力之城销售主管u 瑜憬湾1期从去年10月销量就下降，基本每月卖10套以上，2期开盘时间视蓄客量而定。觉得
29、市场上目前的销售状况比过去要差1/3。瑜憬湾 销售人员资料来源：无锡统计年鉴、世联研究27表现在价格上，售价以优惠促销形式有所浮动，幅度不表现在价格上，售价以优惠促销形式有所浮动，幅度不超过超过1010，市中心及资源型高档住宅价格预期仍然较高，市中心及资源型高档住宅价格预期仍然较高楼盘名称楼盘名称优惠手段优惠手段万科万科 魅力之城魅力之城单套最高优惠单套最高优惠6.86.8万元万元尚锦城尚锦城买房送新加坡游买房送新加坡游栖霞瑜憬湾栖霞瑜憬湾买房买房9.39.3折折圣芭芭拉圣芭芭拉降价至降价至57805780元元/平米平米常工城尚城常工城尚城买房送车位买房送车位 万科魅力之城、万科东郡、金科观天
30、下、等项目纷纷推出万科魅力之城、万科东郡、金科观天下、等项目纷纷推出精装修房，价格跟之前的毛坯价格差不多，这也是一种变精装修房，价格跟之前的毛坯价格差不多，这也是一种变相的折扣。相的折扣。在市场低迷的情况在市场低迷的情况下，以蠡湖一号、太下，以蠡湖一号、太湖国际社区为代表的湖国际社区为代表的高端住宅依旧维持价高端住宅依旧维持价格高位格高位资料来源：搜房，无锡市房地产公众网28表现在土地市场上，一级市场上开发商拿地越来越表现在土地市场上，一级市场上开发商拿地越来越理性，对价格预期不高，造成地价提升节奏放缓理性，对价格预期不高，造成地价提升节奏放缓本项目地块拿地的无锡市08年第三批土地拍卖成为土地
31、市场出让史上的一次转折点：12幅挂牌出让土地仅有2幅地块参加竞拍，其余9幅地块均以底价成交，另外一幅地块锡国土2008-40流拍。曾经盛极一时的土地激烈竞买场面一下冷却下来。锡国土 2008-40 新区XDG(XQ)-2007-72地块 流拍 地块位于新区鸿山镇,南至欣鸿路、西至鸿运路、北至纬八路。面积：76790.9/土地用途:居住、商业/容积率:1.6-1.8/建筑密度:30%建筑限高:高层(50米),满足微波通道或机场净空要求土地出让金起始价(万元):11500竞买保证金(万元):2500出让年限:住宅用地70年、商业用地40年、其他用地50年在此后两个月左右时间出示公告的无锡市08年第
32、四批土地拍卖结果显示，又有一块位于洛社镇的地块流拍，开发商在取地上表现得比过去谨慎小心锡国土锡国土2008-49洛社工业学校地块无人摘牌洛社工业学校地块无人摘牌地块位于洛社镇无锡西站物流园区洛南大道与洛海路交叉口地块位于洛社镇无锡西站物流园区洛南大道与洛海路交叉口东南角，东至园区东路，南至园区中路，西至洛海路，北到东南角，东至园区东路，南至园区中路，西至洛海路，北到洛南大道洛南大道锡国土锡国土2008-49洛社工业学洛社工业学校地块校地块60067.2A块商业、居块商业、居住；住；B块居住块居住A块块2.5-3.5B块块1.6-2.0A块块45%B块块30%资料来源：无锡市国土资源局29表现在
33、区域上，中心区和新区受影响较小，而北塘、锡山立表现在区域上，中心区和新区受影响较小，而北塘、锡山立足于区域客户的市场受影响较大，滨湖区也受到明显的影响足于区域客户的市场受影响较大，滨湖区也受到明显的影响北塘区新区崇安区锡山区滨湖区南长区惠山区与去年同期相比，根据供求比例关系，新区、南长区和崇安区受到影响较小，今年销售面积与新增面积比例高于去年15月，北塘、锡山受到影响最大，惠山、滨湖区居于其次。新增供应量成交量30客户反应：观望情绪明显，导致有效需求被抑制，是销客户反应：观望情绪明显，导致有效需求被抑制，是销量下降的重要原因，中端改善性需求受抑制影响较大量下降的重要原因，中端改善性需求受抑制影
34、响较大二期产二期产品结构品结构一房一房两房两两房两厅厅三房两厅三房两厅72m72m2 2106-107m106-107m2 2132-139m132-139m2 2142m142m2 2150m150m2 2供应套供应套数数11112222222222222222销售套销售套数数5 57 74 45 51111销售率销售率 46%46%32%32%18%18%22.722.7%50%50%万科魅力之城的产品是比较匀质的，在市场形势好的时候很容易放量，然而现在的市场不万科魅力之城的产品是比较匀质的，在市场形势好的时候很容易放量，然而现在的市场不好的时候，放量就有些吃力。好的时候，放量就有些吃力。
35、太湖国际社区营销主任太湖国际社区营销主任 我想买高一点，但是越高单价越高，所以我们主要还是考虑我想买高一点，但是越高单价越高，所以我们主要还是考虑5 56 6层，价格方面感觉这里比层，价格方面感觉这里比我们期望的要高那么一些。但还是可以承受的，我们现在主要是担心这个地方的前景是否我们期望的要高那么一些。但还是可以承受的，我们现在主要是担心这个地方的前景是否看好。看好。太湖国际社区市区改善客户太湖国际社区市区改善客户 李女士李女士太湖国际社区二期铂丽南岸销售数据蠡湖一号一期翠苑开盘销售数据资料来源：无锡房地产公众网31未来走势：无锡市场多数参与博弈的开发商为全国知名房未来走势：无锡市场多数参与博
36、弈的开发商为全国知名房产企业集团与财团型发展商，资金链相对安全，有较高的产企业集团与财团型发展商，资金链相对安全，有较高的淡市抵抗力淡市抵抗力开发企业开发企业开发动向开发动向企业企业LOGOLOGO大连万达集团大连万达集团已在河埒口区域拿地，已在河埒口区域拿地，规划总建筑面积规划总建筑面积7070余余万平方米，打造河埒万平方米，打造河埒口新商业中心口新商业中心万科集团万科集团陆续开发万科魅力之陆续开发万科魅力之城、万科东郡、万科城、万科东郡、万科金色城市都中高端楼金色城市都中高端楼盘盘华润新鸿基华润新鸿基已经开发太湖国际社已经开发太湖国际社区，销售情况骄人，区，销售情况骄人，亦在市区中心竞得重
37、亦在市区中心竞得重要地块要地块鹏润地产鹏润地产太湖大道与通扬路交太湖大道与通扬路交叉口的东南侧叉口的东南侧 电瓶车电瓶车厂地块厂地块九龙仓九龙仓在太湖广场附近和市在太湖广场附近和市区获得多个地块区获得多个地块32总结总结问题一：问题一：大市会不会带来销量和售价巨量下滑，大市会不会带来销量和售价巨量下滑，目前立足于市场哪一层级受大市冲击最小？目前立足于市场哪一层级受大市冲击最小？观点三：观点三：全市来看，中端消费者持币观望明显，中高端及低端市场受影响较小，有助于规避短期风险。但长期判断，中端消费者潜力未来会释放观点二：观点二：宏观大市影响销售量下滑30%，价格上出现松动，但无锡市场是中大型开发商
38、参与竞争的市场，整体崩盘的可能性不大观点一观点一：无锡市场的基本面价格走势相对平稳，购买力有支撑，基本层面良好，泡沫不多；但前期的存量供应巨大，会有一个消化调整期结论：大市不会带来崩盘，结论：大市不会带来崩盘，同时短期中高端市场受冲同时短期中高端市场受冲击较小，容易规避风险击较小，容易规避风险33对项目的初步研判对项目的初步研判33.2是否可选择跳出现有竞争格局34无锡的房地产市场处于发展过程中，尚未成熟，表现无锡的房地产市场处于发展过程中，尚未成熟，表现为产品结构上，多层和小高层产品仍占据主流为产品结构上，多层和小高层产品仍占据主流市场整体特征市场整体特征项目名称项目名称物业类型物业类型红豆
39、广场红豆广场超高层超高层世贸国际公寓世贸国际公寓高层高层清样康城清样康城花园洋房、小高层花园洋房、小高层山语银城山语银城花园洋房、多层、小高层花园洋房、多层、小高层瑜憬湾瑜憬湾小高层、高层小高层、高层万科万科 东郡东郡多层、花园洋房、小高层、高多层、花园洋房、小高层、高层层万科万科 魅力之城魅力之城多层、小高层、高层多层、小高层、高层顺驰顺驰 天鹅湖天鹅湖别墅、洋房、多层、小高层、别墅、洋房、多层、小高层、高层高层近郊楼盘以多层及小高近郊楼盘以多层及小高层为主层为主 城市中心区新增供应中高层产品已经占城市中心区新增供应中高层产品已经占据主流据主流 中心中心外围区项目以洋房及小高层组合为外围区项
40、目以洋房及小高层组合为主，少数项目出现高层主，少数项目出现高层 近郊项目主打复合社区，除资源型高层近郊项目主打复合社区，除资源型高层产品外，基本处于价格梯度的下端产品外，基本处于价格梯度的下端35表现在户型结构上，主流产品为表现在户型结构上，主流产品为120120140140平米的三平米的三房，集中程度高，高端产品的价值梯度尚未拉开房，集中程度高，高端产品的价值梯度尚未拉开2008第一季度市区商品住宅成交分析第一季度市区商品住宅成交分析 2008 2008年第一季度成交面积区间中，年第一季度成交面积区间中，120120140140平米所占比例平米所占比例将近将近3030，10010012012
41、0平米比例也将近平米比例也将近20%20%；100100150150平米平米是市场上最为主流的市场需求面积区段。而滨湖区的成交是市场上最为主流的市场需求面积区段。而滨湖区的成交面积则有面积则有40%40%是是120-144120-144平米，近几年基本保持这一比例。平米，近几年基本保持这一比例。资料来源：锡房指数从世贸公寓开始，才有单纯高端从世贸公寓开始，才有单纯高端定位，高总价的豪宅产品出现，定位，高总价的豪宅产品出现，高端市场的价值梯度一直没有拉高端市场的价值梯度一直没有拉开开项目名称项目名称主推户型主推户型清扬御庭清扬御庭124124140140的的3 3房房瑜憬湾瑜憬湾2 2期期130
42、130平米左右平米左右3 3房房山语银城山语银城130130平方以上的平方以上的大户型大户型魅力之城魅力之城以以130130左右的左右的3 3房房为主为主顺驰顺驰 天鹅湖天鹅湖130130平方的平方的3 3房房从商品住宅的供应来看，从商品住宅的供应来看，诸多新楼盘都主推诸多新楼盘都主推120-140平米的三房，市场平米的三房，市场竞争相当激烈。竞争相当激烈。项目名称项目名称户型面积及总户型面积及总价价凯燕环球中心凯燕环球中心6464152152平米，总价在平米，总价在9090210210万万红豆国际公寓红豆国际公寓5050140140平米，总价在平米，总价在100100300300万万摩天摩天
43、36036060609090精装小户型，精装小户型，总价总价100100170170万万世贸国际公寓世贸国际公寓160160358358平米，总价平米，总价在在220220500500万万无锡历年售价最高的项目资料来源：无锡统计年鉴、世联研究36未来随着品牌开发商的引导，以及财团型发展商在核心地未来随着品牌开发商的引导，以及财团型发展商在核心地段拿地，市场整体水平更将快速提升，特别表现在主流中段拿地，市场整体水平更将快速提升，特别表现在主流中高端市场的竞争产品及价格梯度将进一步拉开差距高端市场的竞争产品及价格梯度将进一步拉开差距n无锡市区现有开发企业家，其中外资企业家左右，外地开发企业家左右，
44、占整个无锡房地产开发企业数量的四成。在这些外来企业中，位列中国房地产前强的企业，有一半都到无锡来了。n无锡拍卖的土地，有左右也被外来开发商拿走，而无锡本土开发企业，有手里没有项目 开发企业开发企业开发动向开发动向产品产品大连万达集团大连万达集团已在河埒口区域拿地，已在河埒口区域拿地，规划总建筑面积规划总建筑面积7070余余万平方米，打造河埒口万平方米，打造河埒口新商业中心新商业中心商业住宅综合体，项目分商业住宅综合体，项目分a/b/c/da/b/c/d四个区，四个区，a a区是五区是五星级酒店，星级酒店，b b区是商业广场，区是商业广场，c c和和d d是住宅，包括小高层是住宅，包括小高层和高
45、层，都是和高层，都是1010层以上层以上 万科集团万科集团 万科金域蓝湾万科金域蓝湾55559090平米下小户型，平米下小户型，大户型在大户型在200200平米以上的高平米以上的高端住宅端住宅华润新鸿基华润新鸿基已经开发太湖国际社区，已经开发太湖国际社区，在河埒口取地在河埒口取地高端产品线，整体定位户高端产品线，整体定位户型在型在140m2140m2以上，高于万以上，高于万科科九龙仓九龙仓地块位于市民广场南侧，地块位于市民广场南侧，中南路延伸段北侧，建中南路延伸段北侧，建筑面积筑面积2828万平方米万平方米 功能定位为五星级酒店、功能定位为五星级酒店、高档商务办公楼、酒店式高档商务办公楼、酒店
46、式公寓、精品商业公寓、精品商业 绿城绿城太湖新城临未来行政中太湖新城临未来行政中心地块，靠近融科地块心地块，靠近融科地块140140平米以上大户型高层，平米以上大户型高层，容积率容积率2.02.0，两梯两户，两梯两户 资料来源：调研资料37房地产板块特征显著，滨湖区、新区量价齐备，房地产板块特征显著，滨湖区、新区量价齐备，除中心区外，是无锡中高端市场的主要板块除中心区外，是无锡中高端市场的主要板块房地产板块房地产板块从成交量来看，新区、滨湖和惠山大大领先其他区，而居副中心的南长区也有较充足的供给从成交均价来看，崇安、南长由于市中心的缘故，处于价格的顶端；滨湖区的价格则稳步增长，均价保持在800
47、0元左右；新区的价格也远高于锡山惠山两区。38竞争圈层的划分：客户的区域性置业特征及价格竞争圈层的划分：客户的区域性置业特征及价格圈层导致竞争区域可锁定为次中心及滨湖区圈层导致竞争区域可锁定为次中心及滨湖区锡山区锡山区新区新区中心区中心区惠山区惠山区南长区南长区北塘区北塘区滨湖区：滨湖区：资源驱动资源驱动自住、养老、度假为目的自住、养老、度假为目的700011000700011000元元/平米平米北区：北区：大盘驱动大盘驱动3500-40003500-4000元元/平米平米东区：东区：价格驱动价格驱动5000-60005000-6000元元/平米平米新区：新区：产业驱动产业驱动便于工作、投资为
48、目的便于工作、投资为目的6000-80006000-8000元元/平米平米中心区中心区次中心区次中心区1000010000元元/平米平米价格圈层判断，项目所在西区滨湖区域是仅次于次中心区的价格高地，再其次是新区；次中心区、滨湖区、新区构成房地产峰值及开发重点区域版版块块客户特征客户特征次次中中心心区区依靠优越的地理位置、便捷的依靠优越的地理位置、便捷的交通、完善的生活配套和宜人交通、完善的生活配套和宜人的居住环境成为无锡未来的城的居住环境成为无锡未来的城市型高档居住区，吸引无锡传市型高档居住区，吸引无锡传统城市财富阶层、地缘性客户统城市财富阶层、地缘性客户及周边县域高端置业者及周边县域高端置业
49、者滨滨湖湖区区尽管居住氛围不足、配套有待尽管居住氛围不足、配套有待完善，但在政府良好的规划及完善，但在政府良好的规划及宣传导向下，品牌开发商的进宣传导向下，品牌开发商的进驻仍使得该区域成为接受程度驻仍使得该区域成为接受程度较高、广泛认可的区域。目前较高、广泛认可的区域。目前客户以滨湖区原有人群为主，客户以滨湖区原有人群为主，部分市区及其他区域客户，置部分市区及其他区域客户，置业目的主要是自住及养老、度业目的主要是自住及养老、度假假东东区区新区市场由于产业园区的外籍新区市场由于产业园区的外籍管理人士及白领阶层带来活跃管理人士及白领阶层带来活跃的租赁市场，产业也带来外地的租赁市场，产业也带来外地人
50、口的导入。购房客户以本区人口的导入。购房客户以本区域的地缘性、工作缘客户及投域的地缘性、工作缘客户及投资客为主，与滨湖区客户在置资客为主，与滨湖区客户在置业倾向上有非常大的差异。业倾向上有非常大的差异。区域板块竞争区域板块竞争39滨湖区及次中心区在开发商实力、自然资源及市政规滨湖区及次中心区在开发商实力、自然资源及市政规划配套方面得天独厚，将主导无锡的中高端市场走向划配套方面得天独厚，将主导无锡的中高端市场走向河埒口亚板块蠡湖亚板块太湖新城亚板块次中心板块项目项目体量体量（万（万mm2 2）均价均价分布分布（元（元/m/m2 2）竞争价竞争价值值典型案例典型案例次次中中心心板板块块708708