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1、2009年年26月推广计划月推广计划开发商配合事宜开发商配合事宜南京春节期间房市状况南京春节期间房市状况 序序一、一、二、二、三、三、附件团购优惠政策四、四、一一 南京春节期间房市状况南京春节期间房市状况 20082008，银行银根紧缩，银行银根紧缩,开发商资金开发商资金链紧张、相关利好政策不断出台、购链紧张、相关利好政策不断出台、购房者观望持续，成交量、认购量大幅房者观望持续，成交量、认购量大幅下跌；土地市场频现流标；下跌；土地市场频现流标；“拐点论拐点论”、“百日巨变论百日巨变论”半年多不温半年多不温不火的楼市，似乎预示着南京楼市正不火的楼市，似乎预示着南京楼市正向着理性回归，买方市场已经
2、到来！向着理性回归，买方市场已经到来！1 1 春节楼市春节楼市0 0 成交成交据南京网上房地产系统统计：据南京网上房地产系统统计：1 1月月3030日商品住房认购日商品住房认购36 36 套、套、1 1月月3131日商日商品住房认购品住房认购5151套，两天成交均为套，两天成交均为0 0套。套。此数据是系统在停市此数据是系统在停市5 5天后，才累计出这天后，才累计出这么点认购量，看来春节期间楼市是真的很么点认购量，看来春节期间楼市是真的很冷！冷！2 2相关新闻相关新闻1 1月份南京商品住房销售情况月份南京商品住房销售情况 1 1月份因为部分刚性需求已经得以释放，月份因为部分刚性需求已经得以释放
3、，加上传统佳节春节的影响，成交量有所回加上传统佳节春节的影响，成交量有所回落。落。1 1月份南京市商品住房共计认购月份南京市商品住房共计认购996996套、套、成交成交41404140套，成交总面积套，成交总面积445896445896平方米，平方米，日均成交日均成交134134套，套均成交面积套，套均成交面积107.7107.7平方平方米。其中浦口和江宁居多，成交量最少的米。其中浦口和江宁居多，成交量最少的为下关区，仅为为下关区，仅为5454套。套。3 3周边竞争楼盘分析周边竞争楼盘分析4 4楼盘楼盘名称名称近期近期推盘时间推盘时间推盘推盘体量体量均价均价物业物业类型类型面积面积范围范围销售
4、销售状况状况优惠优惠备注备注合家春天2008-7-19216套4600-5000板式高层74-1101月销售7套目前本案的实际成交价都是4600元左右，与窗口价略有下降，优惠幅度在1000元左右现在即将推出1-6楼74特价房销售恒大绿洲2008-9-29 约500套精装修：6200毛坯：4900点式小高层主推90、1401月销售13套左右目前92折优惠 恒大项目现在的毛坯和精装修房较开盘时微涨了200元，仍有部分较差房源87折康桥水岸目前小高层还没有开盘，预计09年3月份开盘总共约600套，8万方左右预计均价5000小高层80120/一次性付款97折按揭付款99折/楼盘楼盘名称名称近期近期推盘
5、推盘时间时间推盘推盘体量体量均价均价物业物业类型类型面积面积范围范围销售销售状况状况优惠优惠备注备注武夷绿洲2009-1-24186套窗口价6000最低价5080小高层80-1301月销售约8套购买90平米以下的房源享受1.5万优惠，购买90平米以上房源享受3万优惠。天元居2008-10-10198套5500-5600小高层87两房113三房124三房1月销9套左右一次性付款95折，按揭付款96折1、在12月24日至1月3日圣诞、元旦双节期间，亚都天元居将以95折的特惠价格限时抢购。2、期间成交客户更将获赠一部价值5000元的笔记本电脑。3、87的两房，首付仅9万元起，月供最低约1700元；1
6、13的三房首付仅11万起，月供最低约2100元。爱秦湾2008.11.15二期开盘5栋多层6688主力户型为90经典两房、110舒适三房，此外还有部分60的小户型1月销售20套左右一次性付款97折按揭付款98折5 56 62 月份江宁区预计上市楼盘月份江宁区预计上市楼盘楼盘名称楼盘名称新推房源新推房源预期价格预期价格合家春天一批4600元/平米特价房5700元/平米国信秦淮绿洲1栋小高层房源，66套左右，户型面积在91-137之间5700元/平米世纪东山18、19号楼，共132套房源，户型面积在80-200多平米之间5300元/平米金东城雅居主力户型有80平米的两房，96平米的三房和107平米
7、的三房5500元/平米东福金座以38123的中小户型为主5700元/平米销售情况销售情况套数套数面积（）面积（）总销售额总销售额（万元）（万元）销售均价销售均价（元（元/）已销售已销售143 143 16352.5316352.53832965338329653350945094未销售未销售12912917478.6417478.64905845499058454951835183本案销售面积及均价一览表本案销售面积及均价一览表7 7剩余房源统计分析剩余房源统计分析8 8 从右图明显看出，从右图明显看出，三期所剩房源以三期所剩房源以133133和跃层大面积户型为和跃层大面积户型为主主,这部分房
8、源由于面这部分房源由于面积大，总价高，客户积大，总价高，客户群受到限制，在后期群受到限制，在后期的推广过程中，应加的推广过程中，应加强对购买大面积客户强对购买大面积客户群的调研，研究具有群的调研，研究具有针对性的销售策略。针对性的销售策略。根据销售状况，适当的转变营销思路，做针对性推广。名字名字推广语推广语活动促进活动促进工程进度工程进度新闻新闻广告广告9 9总结剩余大户型的核心劣势主要是以下几个方面：总结剩余大户型的核心劣势主要是以下几个方面：总价较高，消化速度有待提升；总价较高，消化速度有待提升；非景观房的关注度相对较低。非景观房的关注度相对较低。建议对剩余的跃层房源采取针对专属客群推建议
9、对剩余的跃层房源采取针对专属客群推广的方式，找寻符合客群的公关活动，在他们活广的方式，找寻符合客群的公关活动，在他们活动的区域做针对性宣传。动的区域做针对性宣传。针对大户型、跃层提出推广策略针对大户型、跃层提出推广策略101020092009年年2-62-6月月营销推广计划营销推广计划2月6月5月4月3月1111二二 2009年年26月推广计划月推广计划 媒体推广媒体推广“一口价”优惠政策 2月月1212 20082008年下半年房产市场一直处于低迷状态，银行年下半年房产市场一直处于低迷状态，银行多次降息，楼盘集中跳水，这无疑给购房者好不容易多次降息，楼盘集中跳水，这无疑给购房者好不容易积起来
10、的信心又一重创，让购房者持币观望心态更严积起来的信心又一重创，让购房者持币观望心态更严重。重。本项目周边恒大绿洲、合家春天等楼盘大幅度优本项目周边恒大绿洲、合家春天等楼盘大幅度优惠政策，对我们是一个很大的冲击，不少客户因为价惠政策，对我们是一个很大的冲击，不少客户因为价格问题而犹豫不决，在这种情况下，我司建议对部分格问题而犹豫不决，在这种情况下，我司建议对部分楼层比较低或是销售较困难的房源给予价格上的特大楼层比较低或是销售较困难的房源给予价格上的特大优惠，比如一楼的房源现在标价优惠，比如一楼的房源现在标价49204920元元/，可以对可以对外统一一口价：外统一一口价：46004600元元/，这
11、样不仅可以提高低楼，这样不仅可以提高低楼层房源的去化率还能以价格优势增加客户来电来访量。层房源的去化率还能以价格优势增加客户来电来访量。媒体推广媒体推广定点宣传 2月月深入周边企业定点宣传深入周边企业定点宣传宣传宗旨：主动出击，深入企业、社区，深挖地缘客宣传宗旨：主动出击，深入企业、社区，深挖地缘客户。户。宣传方式：宣传方式：x x展架，销售员主动介绍项目信息，给登展架，销售员主动介绍项目信息，给登记客户送台历，并宣传团购记客户送台历，并宣传团购9696折甚至更多优惠措施。折甚至更多优惠措施。时间：时间：2 2月月1616日日22月月2727日日地点：南瑞继保、福特汽车、南京奶业集团、东南大地
12、点：南瑞继保、福特汽车、南京奶业集团、东南大学等企事业单位。学等企事业单位。物料：展架宣传信息、海报单页、台历（礼品）、桌物料：展架宣传信息、海报单页、台历（礼品）、桌椅等椅等 1313 为了增强短信群发的有效性和针对性，为了增强短信群发的有效性和针对性，提高客户到访的机率，以达到更好的销售目提高客户到访的机率，以达到更好的销售目的，我司建议在传媒公司数据库中选择本案的，我司建议在传媒公司数据库中选择本案周边企业的中层员工和附近小区进行短信群周边企业的中层员工和附近小区进行短信群发，重点宣传本案可优先就读南师附中江宁发，重点宣传本案可优先就读南师附中江宁分校和团购活动。分校和团购活动。短信内容
13、为：短信内容为：九龙湖畔，学府美宅。龙湖九龙湖畔，学府美宅。龙湖文馨苑可优先就读南师附中江宁分校，紧邻文馨苑可优先就读南师附中江宁分校，紧邻东南大学，一口价东南大学，一口价“4600”4600”元元/起售，品鉴起售，品鉴热线热线5272100052721000、5212499952124999（7070字）字）时间：时间：20082008年年2 2月末月末数量：数量：1010万条万条价格：价格：75007500元元 媒体推广媒体推广短信群发 2月月1414 媒体推广媒体推广网络广告投放 2月月1515首页通栏首页通栏A A 媒体推广媒体推广网络广告投放 2月月1616首页按钮首页按钮D D 目
14、前，本项目共有卡子门、殷巷、目前，本项目共有卡子门、殷巷、机场高速和将军路天创楼顶四块大牌，机场高速和将军路天创楼顶四块大牌，其中殷巷和将军路天创楼顶是商铺信息其中殷巷和将军路天创楼顶是商铺信息的宣传，根据前期媒体投放效果分析，的宣传，根据前期媒体投放效果分析，建议将殷巷地区的那块大牌内容更换为建议将殷巷地区的那块大牌内容更换为住宅信息的宣传，因为此位置距离项目住宅信息的宣传，因为此位置距离项目比较近，可拦截部分客户达到最佳宣传比较近，可拦截部分客户达到最佳宣传的效果。的效果。媒体推广媒体推广殷巷户外形象更改 2月月1717 根据成交客户获知信息途经根据成交客户获知信息途经分析，楼体布幔不仅起
15、到导向分析，楼体布幔不仅起到导向作用，在一定程度上也拦截了作用，在一定程度上也拦截了部分路过的客户，对销售还是部分路过的客户，对销售还是有利的，建议继续在楼体外墙有利的，建议继续在楼体外墙悬挂布幔，打出项目底价吸引悬挂布幔，打出项目底价吸引客户。客户。媒体推广媒体推广楼体布幔 2月月1818活动内容：购买顶楼跃层，赠送活动内容：购买顶楼跃层，赠送“专属专属”车位车位活动时间：活动时间：20092009年年2 2月月2525日日20092009年年3 3月月4 4日日 参与人员：凡在规定时间内购买本项目顶楼跃层的参与人员：凡在规定时间内购买本项目顶楼跃层的客户，均可参与，但不与其他优惠累计使用。
16、客户，均可参与，但不与其他优惠累计使用。活动宣传：活动宣传：售楼处现场公示。售楼处现场公示。house365house365、搜房的网站发布信息、搜房的网站发布信息 报纸平面广告的配合发布。报纸平面广告的配合发布。1919SpSp活动活动购买跃层，赠送“专属”车位 2月月类别类别媒介媒介时间时间主要内容主要内容规格规格数量数量预算（元）预算（元）网络投放网络投放House365House3652.152.153.313.31新闻炒作、社区炒作、新闻炒作、社区炒作、社区通栏等社区通栏等/216000216000短信群发短信群发泽北传媒泽北传媒2 2月中旬月中旬“学区房学区房”概念继续宣传概念继续
17、宣传/1010万条万条75007500户外大牌户外大牌制作公司制作公司2 2月中旬月中旬商业信息更改为住宅信息商业信息更改为住宅信息/1 1块块15001500楼体布幔楼体布幔制作公司制作公司2 2月中旬月中旬买龙湖，上南师附小买龙湖，上南师附小1 12 2幅幅1000010000定点宣传定点宣传展架展架2 2月份月份团购优惠、团购优惠、“学区房学区房”概念推概念推广广160X60cm160X60cm6 6个个10001000合计合计根据实际发生费用结算根据实际发生费用结算236000236000 推广费用预算推广费用预算2月月2020 媒体推广媒体推广网络广告投放 3月月2121 媒体推广媒
18、体推广网络广告投放 3月月 结合网络业主论坛、首页软文结合网络业主论坛、首页软文结合网络业主论坛、首页软文结合网络业主论坛、首页软文等大力渲染，提升项目形象，扩等大力渲染，提升项目形象，扩等大力渲染，提升项目形象，扩等大力渲染，提升项目形象，扩大客户认知面。大客户认知面。大客户认知面。大客户认知面。首页按钮首页按钮D D1 1、现代快报、金陵晚报、扬子晚报等看房团、现代快报、金陵晚报、扬子晚报等看房团 时间：时间：3 3月月1 1日日33月月3131日每周末两天日每周末两天 预算：预算：25002500元元/月月 活动内容：报社每周在固定版面刊发看房信息，活动内容：报社每周在固定版面刊发看房信
19、息，组织一定数量看房客户在周末到售楼处看房。组织一定数量看房客户在周末到售楼处看房。2 2、House365House365网络看房团（免费）网络看房团（免费）自十月份起，网络看房团越发越多，看房自十月份起，网络看房团越发越多，看房客户日益剧增，已经成为主要看房军团，促进客户日益剧增，已经成为主要看房军团，促进成交额不计其数，因此应积极联系参与看房团成交额不计其数，因此应积极联系参与看房团活动。活动。3月月2222 媒体推广媒体推广看房团 3月月活动主题：活动主题：“走出去，请进来走出去，请进来”结合学校招生结合学校招生组织定点推介活动组织定点推介活动活动时间：学校招生期间活动时间：学校招生期
20、间活动内容：销售员除在招生现场讲解介绍外，还可活动内容：销售员除在招生现场讲解介绍外，还可邀请已办理完招生手续或在等待的学生家长，到售邀请已办理完招生手续或在等待的学生家长，到售楼处参观休息并领取精美礼物一份，全程由销售员楼处参观休息并领取精美礼物一份，全程由销售员陪同，沟通了解客户意向并作登记。陪同，沟通了解客户意向并作登记。参与人员：在学校报名并到售楼处参观的学生家长参与人员：在学校报名并到售楼处参观的学生家长活动宣传活动宣传:招生现场公示。招生现场公示。销售销售员现场讲解及引导客户至售楼处。员现场讲解及引导客户至售楼处。报纸平面广告的配合发布。报纸平面广告的配合发布。3月月2323 Sp
21、Sp活动活动招生定点推介活动 3月月建议：直接考虑将招生现场或办理程序的某个环节安排在销售处建议：直接考虑将招生现场或办理程序的某个环节安排在销售处 SpSp活动活动层峰生活，把玩娱乐 3月月2424活动主题：层峰生活，把玩娱乐活动主题：层峰生活，把玩娱乐 活动时间：活动时间：2009.2009.1.2009.1.2009.31.31.参与人员：凡在规定时间内购买项目顶参与人员：凡在规定时间内购买项目顶楼跃层或者剩余大户型的客户，均可参楼跃层或者剩余大户型的客户，均可参与。与。优惠方案：凡在规定时间内购买项目特优惠方案：凡在规定时间内购买项目特定单元的客户，可获得奥体中心价值定单元的客户，可获
22、得奥体中心价值10001000元元全能卡全能卡一张，可在羽毛球、网球、一张，可在羽毛球、网球、乒乓球、篮球、斯诺克、游泳等多个场乒乓球、篮球、斯诺克、游泳等多个场馆一站式享受运动的乐趣。馆一站式享受运动的乐趣。3月月2525 SpSp活动活动幼儿园入驻仪式 4月月 南师附中幼儿园预计今年四五月南师附中幼儿园预计今年四五月份竣工，我司建议在竣工时举行隆重份竣工，我司建议在竣工时举行隆重的幼儿园入驻仪式，加强的幼儿园入驻仪式，加强“学区房学区房”概念的推广，在网络和报纸等相关媒概念的推广，在网络和报纸等相关媒体上做报道，提高本项目的影响力，体上做报道，提高本项目的影响力，扩大客户认知面，增强客户购
23、买信心，扩大客户认知面，增强客户购买信心，促进销售。促进销售。活动内容：销售员电话通知前来交房客户，并告知带新活动内容：销售员电话通知前来交房客户，并告知带新客户购房可享受物业管理优惠，同时有精美礼物赠送，客户购房可享受物业管理优惠，同时有精美礼物赠送，并合影留念。并合影留念。活动时间：二期交付期间活动时间：二期交付期间 参与人员：二期前来交房业主及其介绍的购房新客户。参与人员：二期前来交房业主及其介绍的购房新客户。活动宣传：活动宣传：销售员电话通知销售员电话通知 台历作为精美小礼物发给新老客户台历作为精美小礼物发给新老客户 网络论坛及软文炒作网络论坛及软文炒作3月月2626 SpSp活动活动
24、交房互动 4月月第四期：第四期：时间：待定形式：800字主题：业主回访内容：对已经购买小区房源的 购房者进行采访，从他们的角 度讲出购买该楼盘的理由和考 虑的内容。费用：费用：10万元万元 媒体推广媒体推广报纸广告 4月月第一期：第一期：时间：4月3日版面：10.5通形式：文字+图片主题：百年建筑、百年树人内容：以开发商近期推出的“江 宁学区房”活动为主要宣传点，从学校、环境、交通和户型等多 个要素整体介绍，如有优惠活 动，也跟进及时报道。第三期：第三期：时间：4月17日版面：10.5通形式：文字+图片主题：最适宜的三代居内容：对于老人，该楼盘环境优 美适合养老；对于小孩，方便他 们的上学和生
25、活，而且，地铁利 好及学区房所固有的优势（如升 值快、易出手等），也是本期包 装的重点内容。第二期：第二期：时间：4月10日版面：10.5通形式：文字+图片主题：校方领导采访或内容：经过对校方领导的采访，阐述学校和项目强强联合，对于 学校资源进行深入报道，对小区 户型、环境等深度介绍，通过名 人效应达到宣传效果。3月月2828 SpSp活动活动“限时优惠”销售活动 5月月 本项目周边恒大绿洲、合家春天等项目优惠本项目周边恒大绿洲、合家春天等项目优惠幅度比较大，甚至出现幅度比较大，甚至出现8585折的优惠现象，使得折的优惠现象，使得很多客户因价格因素而放弃购买本项目房源，很多客户因价格因素而放弃
26、购买本项目房源，因此我司建议对部分房源进行因此我司建议对部分房源进行“限时优惠限时优惠”，要求在规定的时间内即要求在规定的时间内即5.15.35.15.3期间，客户购期间，客户购房方可享受优惠价格，这在一定程度上挤压客房方可享受优惠价格，这在一定程度上挤压客户，造成客户紧迫感，从而提高成交量。户，造成客户紧迫感，从而提高成交量。限时优惠政策限时优惠政策报纸广告：报纸广告：宣传学区房概念、限时优惠及一口价等相关信息，扩大客户认知度。定点宣传：定点宣传：周边成熟社区、大型企业、学校进行定点推介，宣传团购及限时优惠信息。户外大牌：户外大牌：增设江宁将军路地段户外大牌，拦截开发区客户，增加影响力。看房
27、团：看房团：定期组织看房团至售楼处现场参观咨询3月月2929媒体推广媒体推广5月月3月月3030 SpSp活动活动“清凉一夏”销售活动 6月月活动主题：快乐购房，清凉一夏活动主题：快乐购房，清凉一夏 龙湖文馨苑清凉大放送龙湖文馨苑清凉大放送活动时间：活动时间：2009.6.15.2009.6.30.2009.6.15.2009.6.30.参与人员：凡在规定时间内购买项目参与人员：凡在规定时间内购买项目9 9层层以上以上133133以上户型的客户，均可参与。以上户型的客户，均可参与。优惠方案：凡在规定时间内购买项目优惠方案：凡在规定时间内购买项目9 9层层以上以上133133以上户型的客户，赠送
28、空调一以上户型的客户，赠送空调一台。台。软文炒作、论坛软文炒作、论坛网络首页新闻软文、社区论坛投放定点宣传定点宣传看房团看房团夹报宣传夹报宣传周边东南大学、南瑞继保、南京奶业集团等定点宣传网络及各大报纸媒体看房团邮局发往固定事业单位夹报清凉一夏送空调活动“清凉一夏”sp活动3131媒体推广媒体推广6月月 由于此文件特别声明第五条内规由于此文件特别声明第五条内规定的时间已过期，建议校方重新发定的时间已过期，建议校方重新发表一份将规定时间续延至表一份将规定时间续延至20092009年年9 9月的红头文件放在售楼处，短期内月的红头文件放在售楼处，短期内并不公示，以达到客户逼定的效果，并不公示，以达到
29、客户逼定的效果，并根据现场销售情况择时公示。并根据现场销售情况择时公示。三三 开发商配合事宜开发商配合事宜3333 关于龙湖文馨苑商品房面向南京东南大学教职工团购优惠的说明函关于龙湖文馨苑商品房面向南京东南大学教职工团购优惠的说明函南京东南大学后勤管理处：首先感谢贵处和贵校已购龙湖文馨苑住房的教职工对天久地产的厚爱，我公司希望在未来仍能得到贵单位各位同仁的支持和合作。欣闻近期贵校多位老师密切关注并有意购买我公司龙湖文馨苑房源，我公司深表谢意。为此我公司决定给予贵校教职工以下优惠：1、凡出示本校教职工工作证、并经贵处书面确认的、属于贵校教职工购房的客户无论何种付款方式一律让利1%。2、如贵校组织10人，团购龙湖文馨苑房源在以上折扣的基础上再享受总价98折优惠，满15人以上96折优惠，此优惠有效期至2009年5月30日止。当前我司正将“营造健康时代的居住空间、建设人文关怀的理想家园”的产品理念与“为您营造每一寸空间、为您服务每一个细节”的企业宗旨融为一体为顾客创造价值而努力，故真诚地希望能与贵校老师达成进一步的合作。并请贵处在贵校内适当的渠道发布此消息，以便有意想购房的教职工尽快知道此优惠政策。再一次感谢贵处对我公司的支持。3434四四 附件附件团购优惠政策团购优惠政策(强调强调“学区学区”)