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1、2021Z H E N G Z H O U年中房地产市场运行情况报告主 办 单 位：郑 州 市 住 房 与 房 地 产 协 会承 办 单 位：易 居 企 业 集 团 郑 州 公 司目录C O N T E N T S0102030405M A C R OL A N DR E A L ESTATEDATAR E A L ESTATEC H A N G I N GG R O W T HP R E D I C T I O NE N V I O R N M E N TM A R K E T全国楼市政策|郑州楼市资讯|城市宏观规划新冠疫情有效缓解后，全国GDP、PMI等主要指标均呈现不同幅度的回升，生产力
2、水平逐渐提升，居民消费与生产指数涨幅明显，经济动能充足。2018-2021Q1我国GDP季度走势GDP：当季值（亿元）GDP：当季同比2移动平均(GDP：当季值（亿元）)300000.0200000.0100000.00.030%20%10%0%-10%2018Q12018Q22018Q32018Q42019Q12019Q22019Q32019Q42020Q12020Q22020Q32020Q42021Q12019-2021.06PMI指数走势2019-2021.06我国CPI及PPI同比增速走势（%）555045403530PMI荣枯线CPI同比增速（%）PPI同比增速（%）1086420-
3、2-4-6涨幅明显三驾马车疫情后逐步回升，房地产开发投资仍表现出较高水平，工业生产处于旺盛发展状态。2019-2021.05我国消费、投资、出口走势房地产、制造业固定资产投资累计同比（%）社会消费品零售总额累计增长（%）固定资产投资额累计增长（%）出口总值累计增长（%）房地产开发投资制造业投资100801506040随疫情恢复，逐渐爬升100500随疫情恢复，逐渐爬升200-20-40-60-50-100当前，中央明确资金将更加侧重对重点领域、薄弱环节的定向支持，且更加注重防范化解金融风险。前五月社融总量同比去年下降，M2数据整体告别去年的两位数增长时代。新增社融规模（亿元）、新增信贷（亿元）
4、、M2增速（%）60,00012.0%10.0%50,00040,00030,00020,00010,00008.3%前五月新增社融17万亿元8.0%前五月新增社融14万亿元6.0%4.0%2.0%0.0%社会融资规模（亿元）新增人民币贷款（亿元）M2同比社会融资余额增速持续下行从资金需求端看，居民中长贷可能会随着房地产景气度和房地产政策趋严而边际下滑2020年高基数叠加结构性收紧信用2021年上半年全国楼市持续收紧，中央重申“房住不炒”，430政治局会议首提“防止以学区房等名义炒作房价”，楼市调控正走向精细化，并更多的关注民生保障与房住不炒的融合。集中供地学区房联动机制整治信贷住房保障5月1
5、2-14日，住建部召开40城座谈会，将大力发展保障性租赁住房，促进解决新市民、青年人住房困难问题列入重要议事日程。引导多主体投资、多渠道供给，坚持小户型、低租金。1月6日，住建部部长王蒙徽重申，要牢牢坚持“房住不炒”定位，要建立住房与土地、金融联动机制，加强住宅用地管理，完善房地产金融宏观审慎管理体系。2月18日，自然资源部发布住宅用地分类调控文件，要求重点 城 市 住 宅 用 地 实 现“两 集中”，一是集中发布出让公告且2021年发布公告不能超过3次，二是集中组织出让活动。3月13日，两会重申“房住不炒”，首次关注大城市住房难，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，加强房地产
6、金融调控。4月30日，政治局会议提出，增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，防止以学区房等名义炒作房价。旨在打造新发展格局的背景下，住房要全面回归居住属性与民生属性。3月全面排查违规信贷资金。上半年，全国范围内热点城市限价持续收紧，强度不等，严格调控楼市价格发展态势，此外仍影响二手房价，继3月深圳发布建立二手价格参考机制后，多地陆续跟进，目前二手市场出现明显降温，市场长效监管体系进一步完善。全国热点城市限价政策政策内容全国部分城市建立二手房成交参考价格发布机制城市政策强度时间城市政策内容上海深圳土拍限房价，原则上一年内续销项目不涨2月深圳推行二手住宅成交价格参考机制；挂牌价不得高于指导价价格不
7、得超过上一年周边新房网签价+涨价需一年+限精装强南京、杭州成都土拍限房价+限毛坯+限精装土拍限房价+限精装+限涨幅东莞发布公示了典型镇街133个二手楼盘指导价3月广州全年涨幅不得超过5%+不得“双合同”土拍限房价+限精装西安宁波南京逐步建立价格参考机制，规范房源信息发布六区实行同步匹配所在小区同类房源近6个月的网签价格将建立二手房指导价制度，逐月公布指导价较强合肥、南通宁波土拍限房价+限精装+限车位西安土拍限房价4月5月武汉、长沙湖州土拍限房价+限精装中弱部分热点区域土拍限房价+限毛坯+限精装新房价格年度涨幅不超过5%重庆价格机制每半年更新一次，已公布201个项目的参考价普遍低于市场价成都东莞
8、新房参考周边同类报价，加推涨价间隔1年，涨幅最高5%2月18日，国家出台土地“两集中”政策，打破原有供地方式，随之22城“双集中”供地 政策出台，此后首轮两集中整体热度表现较高，多城出台土拍加码政策，预计市场热度将呈平稳趋势。全国部分城市土地调控政策城市3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月城市调控内容调控类别郑州杭州广州长春天津南京福州北京沈阳长沙无锡深圳青岛宁波厦门重庆成都上海武汉济南合肥苏州采取灵活竞价措施，如“限地价+竞自持/竟配建”或熔断后摇号等郑州、成都等调整土拍规则“摇号地”新增提高预售条件，增设“定品质”要求等南京、合肥、绍兴南京、南昌、东莞等土拍限马甲限马甲限房价上海
9、完善房价地价联动机制，实行限价竞价“限房价+定品质+竞地价”成都、西安等宁波、南昌、广州黄埔/南沙等土拍限房价启动/扩围湖州成都将建立房价地价联动机制限制“三道红线”均踩等房企参与竞拍严格非自有资金购地控风险控密度湖州南京、重庆设定宅地容积率下限上半年各银保监局强化贷前、贷中贷后、银行内部、中介机构等多领域管理，监管全面趋严。政策背景2020年一季度，受新冠疫情“黑天鹅”影响，各行各业都受到了不同程度的冲击，国民经济发展进入低谷。上海3月26日2020年2月3日央行创纪录地开展1.2万亿元逆回购操作，春节后，央行向市场投放巨额流动性达3万亿元，明确释放货币政策转向积极的信号。首付款不得为非直系
10、亲属、贷款等途经借款为了扶植实体经济，2020年6月30日央行宣布降低再贷款和再贴现利率，流动性方面保持结构性宽松，提升货币政策传导效率。在增量资金的驱动下，市场情绪显著提升。银保监、住建部、央行深圳联合印发建立房地产信贷政策执行及资金流向季度排查机制首付款需查近一年银行流水单随着结构性宽松，配置需求增加，市场资金供大于求，大量资金违规流入房地产市场，房价涨幅较大，一二手价差较大城市，出现“经营贷”大量违规进入房地产市场。关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知广州北京发现涉嫌违规流入楼市的“经营贷”约3.4亿元，广州涉嫌违规金额约为1.47亿元，而深圳则通报表示，对辖内中资商业银行自20
11、20年以来审批的15.4万笔、1771.73亿元“经营贷”，进行了全面排查，发现21笔、5180万元的资金涉嫌违规，将提前收回。出台要求严控增量半年内转入资金需核实为合理收入所得4月30日，政治局会议首提“防止以学区房等名义炒作房价”，上半年全国多地调控学区房炒作现象，出台一系列学区房整治措施，未来学位房政策的变化方向或许是住房与学位逐渐剥离。全国部分城市学区房相关政策城市政策内容2021年4月30日北京市西城区明确，2020年7月31日后购房家庭，不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。北京中共中央政治局召开会议强调，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，增加保
12、障性租赁住房和共有产权住房供给，防止以学区房等名义炒作房价。利好趋势建立热点学区二手住房交易参考价格发布机制，先行发布9个热点学区范围内，112个小区的二手住房交易参考价格宁波合肥u 加大划片范围，降低学区房价格，实现义务教育均衡发展。学位政策调整，热点学区同一套住宅，6年内只能享有学区内小学一个学位，3年内只能享有学区内初中1个学位海、西安、门、泉州等导向释放规范销售秩序，不得以学区等炒作房价，禁止“学区房”不实宣传u 学区房降温，缓解择校焦虑，可一定程度地增加育龄夫妇生育意愿，推进三孩政策落地。州市、成都市、石家庄市、南京市等多地展开行动治理房地产领域，以学区房的义违规宣传和炒作房价成为整
13、治重点。各大城市推出一系列学区房治理措施，降低学区房择校功能，包括明确购房时间、购房面积，一房六年或九年一学位，多校划片、电脑摇号入学，提高优质高中名额分配比例等。上半年，政府连续提及发展保障性租赁住房，今年两会首次关注大城市住房难问题，加速推进保障住房发展，着力解决困难群体和新市民住房问题。随即北京、上海、深圳等多地陆续响应。住房租赁成为规范发展房地产市场的重中之重。2021.3.52021.3.132021.3.172021.4.92021.4.302021.5.122021.7.2十四五规划：有效增加保障性住房供给，完善长租房政策，扩大保障性租赁住房供给。十三大第四次会议：增加保障性租赁
14、住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场。国务院发文引导多方参与，包括允许将非居住存量房屋改建为保障性租赁住房等政策支持。韩正：解决好大城市住房突出问题，大力增加保障性租赁住房供给。住建部召开北上广六城座谈会，要求大力发展保障性租赁住房。政治局会议：增加保障性租赁住房和共有产权住房供给。住建部召开40个城市座谈会，要求大力发展保障性租赁住房。全国保障性租赁住房相关政策（不完全列举）政策内容长春城市调整方面北京上海、深圳、南京、宁波、长春、成都等加强专项租金补贴、公布年度供应计划等规范住房租赁房源发布、加强资格审核等供应西安石家庄南京上海北京、上海、郑州、南京、西安等监管成都郑州合肥宁波东莞、
15、石家庄等合肥等完善公租房申请、保障、流程等扩大保障范围、降低申请门槛等公租房东莞深圳准入门槛上半年，中央加速推进国有土地出让金及房地产税改革，6月4日发布通知，将试点土地出让金划转税务部门征收，逐渐降低地方财政对土地出让金的过度依赖，为房地产税的改革铺路。国有土地出让金划转税务部门征收主要内容3月13日河北、内蒙古、上海、浙江、安徽、青岛、云南“十四五”规划纲要：“推进房地产税立法，健全地方税体系，逐步扩大地方税政管理权。”试点城市4月7日推进房地产税改革试点工作财政部税政司司长王建凡在国新办发布会上表示：积极稳妥推进房地产税立法和改革。政策内容政策影响5月6日财政部部长刘昆提及积极稳妥推进房
16、地产税立法和改革。为房地产税的改革铺路征收主体变更（国土部门税务部门）扩充税源 降低地方对土地财政依赖度5月11日在一定程度上能防范地方政府滥用卖地收入，遏制借房价做大卖地收入的冲动。收入管理不变（依照现行政策，全额纳入地方政府性基金预算管理，缴入地方国库，支出通过地方政府性基金预算安排）增加地方财政透明度财政部等四部门召开房地产税改革试点工作座谈会，听取相关部门及专家学者对房地产税改革试点工作的意见。解决土地出让金漏缴和虚增等问题，减少违规返还的现象上半年河南省发布多项规划，涉及金融、创新、交通等多方面，全面推动国家中心城市建设，为经济高质量发展助力。其中再次提及住房市场体系完善问题，未来市
17、场调控将持续加强，并在保障性住房供给端给予更大力度支持，逐步推动租购同权。4月13日 河南省“十四五”规划发布4月19日 郑州都市圈交通一体化规划发布上半年郑州积极调整土地政策，1月份出台文件将土地使用权出让收入向区级倾斜，保障市区两级利益平衡，优化供应提高出让效率。2月份国家出台土地“两集中”政策，郑州开始实行“双集中”供地。住宅用地采取“限地价、竞自持”方式出让调整一土地使用权出让收入向区级倾斜调整二适用区域郑东新区、郑州经开区、郑州高新区，以及市内五区调整土地出让收入分成，固定各项基金和资金计提比例，简化核算方式，提高资金周转效率，充分发挥财政资金使用效益。土地出让前置条件保障市区两级利
18、益平衡，适当向区级倾斜，优化土地供应，提高出让效率，增强财政保障能力，助力经济社会高质量发展。明确合理销售参考房价（毛坯房价格和装修价格），可按周边实际销售价格的浮动确定；地价评估时采用剩余法的合理利润值原则上应控制为10%土地出让总价款扣除33%的计提事项后，剩余67%的成本和净收益全部补助区级或拨付市级做地主体。土地用途商服城改项目住宅用地达到起始价130%非城改项目住宅用地达到起始价130%产业用地成本和净收益资金，主要用于征地或收购土地费用、拆迁安置补偿、安置房建设、前期开发、市政道路及公共配套设施建设、新增建设用地有偿使用费和文物勘探发掘费用等其他成本性支出。熔断点竞价方式熔断后转为
19、一次竞地价“限地价、竞自持”方式出让或熔断后摇号方式出让价高者得住宅用地实现“两集中”调整三2021年度给予三次集中供地机会，其余时间不能供应住宅用地；未触发熔断价：价高者 未触发熔断价：价高者得；得；触发熔断价：“限地价、竞自持”：竞买人确定规定的三次供应时间由市政府确定；触发熔断价：计算有效 依次进行限时竞自持比例和限时竞配建 价高报价平均值，差额绝对 面积后确定竞得人；摇号方式：指报 者得值最小者为竞得人，其(竞)价达到熔断价格后,由网上交易系统针对挂牌土地需制定应急预案，所有挂牌土地不允许流拍、不允许期间中止挂牌或延期成交。方式报价为成交地价；随机摇号确定竞得人2021年1月1日执行利
20、率%较LPR加点BP银行名称郑州全面启用商品房买卖合同电子签约，预售首付款进入资金监管账户首套利率 二套利率首套利率二套利率1722021年月3日8日农业银行交通银行工商银行建设银行邮政银行中原银行中国银行广发银行光大银行华夏银行兴业银行郑州银行6.1256.1256.1256.1256.1256.1256.136.376.376.376.376.376.376.376.136.376.136.136.37147.5147.5147.5147.5147.5147.5148172郑州调整公积金政策，涉及申请条件、贷款额度、贷款比例、征信查询方面1722021年月4日12日172172郑州将从住房
21、公积金缴存管理、贷款申请、违规行为三方面加强监管1722021年月4日13日1725.88123147.5172河南省银保监局严厉打击零首付、首付贷，加强全口径管理，防止监管套利，降低金融风险，避免楼市杠杆过高问题6.1255.88147.51231482021年月6日17日5.88123148河南银保监局发文支持郑州发展：严防“零首付”“假按揭”等行为，加强涉房贷款合规性管理6.25160172去年年底，央行银保监会联合发文，调整银行业房地产贷款占比上限与个人房贷上限，收紧资金供给，仍然延续“房住不炒”的调控思路，限制贷款流入房地产行业的规模。在政策出台后，北京、上海、广州、深圳率先响应：出
22、台监管政策，防止消费贷、经营贷等违规资金流入房地产。与此同时，一些城市加大楼市调控力度。从政策面看，随着楼市的资金监管趋严、调控力度加大，房贷利率总体上调是趋势。3月29日房管局严查楼盘、中介违规行为6月10日严格排查开展商品房违规销售行为专项整治限制、拒绝购房人使用住房公积金贷款或者按揭贷款在新的城镇规划发展中，郑州将会壮大龙头作用，积极围绕大都市区的规划定位，推进向东同城、向南融合、向西联动、向北协同的都市圈战略。郑新一体化推动郑州、新乡国家自主创新协作联动，郑焦一体化“一河通五轴、一带连两心、两山协两拳”打造郑新一体化发展创新产业走廊郑开同城化以同城化先行示范区建设助力打造区域发展增长极
23、郑许一体化郑许市域铁路缩短郑许“时空距离”形成产业、城市与生态共生共融的城市组合布局构建“米 井 人”字形综合运输通道，增强与京津冀、长三角等重要增长极之间高效联通，基本形成郑州、洛阳都市圈两个“1 小时交通圈”和中原城市群“2 小时交通圈”。“米”字形“十四五规划”原文综合运输主通道p 构建便捷畅通的综合交通体系p 实施现代化机场群建设p 铁路网拓展、公路网提质p 内河水运畅通北沿黄、宁洛“人”字形综合运输通道“井”字形综合运输侧通道p 枢纽场站提升工程p“打造“轨道上的都市”加快K1、K2线路建设K1线路大致走向：文化北路索凌路丰庆路铭功路福寿街陇海高架新郑路紫辰路京广线迎宾大道（南北线路
24、，未来有可能连接新乡、焦作、港区、新郑等地）K2线路大致走向：锦江路规划路文博大道洛河路康复前街人民路金水路金水河熊儿河东风南路商鼎路郑开大道（东西线路，未来有可能连接登封、巩义、中牟等地）K3线路大致走向：黄河博物馆文化北路滨河路中州大道龙湖岛文苑北路前程路机场南站；（“7”字形线路，未来北部连接焦作，南部延伸到许昌等地）小李庄火车站线站方案通过带动东南区域经济发展5月7日，从中国铁路郑州局集团有限公司获悉，郑州枢纽陇海外绕线及小李庄客站建设工程完成现场踏勘，可研成果及线站方案通过审查。未来将有效带动东南区域经济发展，增添区域发展活力，成为“南动”城市发展布局的重要支撑。主城区土地|郊县土地
25、2021年上半年商住用地供销量持续萎缩，下探明显；集中土拍下，优质地块受追捧，成交楼面价上涨；2021年上半年供应，同比下降16%，环比下降35%；成交，同比下降9%，环比下降10%；楼面地价，同比上涨73%，环比上涨56%；保亿溢价40%、中海50%，金茂、万科、保利30%，华润&建杭56%摘地2021年大郑州上半年商住用地共计 宗土拍溢价，主城合计7宗，郊县合计 宗；中海以25280元/楼面价摘得郑政东出201912号（网），为上半年楼面价TOP1；华润&建杭溢价56%摘得郑政东出20218号、9号，为上半年溢价率TOP1；郑政高出20211号（网）郑政东出202111号（网）成交价（万元
26、）楼面价（元/）土地编号溢价率竞得房企半年度楼面价TOP1郑政东出201912号（网）郑政高出2021 1号（网）7932640%6957保亿集团中海郑政东出202110号（网）郑政东出201912号（网）342000 50%25280牟政出【2020】111号(网)郑政东出20218号（网）郑政东出20219号（网）郑政经开出2021009（网）316697郑政东出202110号（网）195000郑政东出202111号（网）195000郑政东出20218号（网）30%30%30%10190金茂半年度溢价率TOP1郑政经开出2021009（网）24642 万科&盛德新郑出（2021）10号（网
27、）236579697保利土地编号马甲数量华润&建杭678000 56%郑政东出20219号（网）新郑出（2021）4号（网）新郑出（2021）10号（网）牟政出【2020】111号(网)郑政东出201912号（网）1427574547973628113%25%18%163436123308澳海集团澳海集团龙湖郑政经开出2021009号（网）郑政东出202110号（网）6444新郑出（2021）4号（网）郑政东出202111号（网）552021年住宅用地供应计划，上半年实际供应，上半年完成率2021年金水区、高新区土地完成率均为2021年住宅用地供应计划，2021上半年+预计第二次供地完成率将破
28、；集中制供应+土地改革，城改用地积极供应；预计未来市场供货量集中，完成率高达2021年郑州市区住宅用地供应计划完成情况计划出让住宅用地（公顷）1-6月供应住宅用地（公顷）预计第二次供地（公顷）金水区二七区管城区惠济区中原区高新区经开区郑东新区合计（公顷）130.4943.78完成率89%46%63%64%89%48%61%59%146.0595.1559.499.9871.0033.8038.6942.5248.287.8192.3919.4139.2236.6151.0735.658.1126.7595.8481.7484.89123.4994.0458.8821.6032.4857.212
29、3.6741.0173.49城改用地与非城改单价对比：城改用地单价为城改用地与非城改楼面价对比：城改用地楼面价为，非城改单价为；，非城改楼面价为住宅用地供销走势：2021上半年住宅用地供应建面环比上涨35%；，同比上涨87%，环比上涨35%；成交建面，同比上涨73%，环比上涨38%，楼面价，同比上涨28%，商服用地供销走势：供应建面，同比下降34%，环比下降40%；成交建面，同比上涨69%，环比上涨409%，楼面地价，同比下降7%，环比下降9%；2021上半年住宅用地溢价率为，为保亿溢价、中海溢价、金茂、万科&盛德、保利溢价，华润&建杭溢价摘地拉升郑东新区、经开区非城改用地集中成交，拉升溢价2
30、021上半年金水区供销量均居于榜首，楼盘集中，为康桥天樾九章、未来天奕等项目供应及成交，总计；楼面价方面郑东新区居于榜首，上半年郑东新区成交地块多位于北龙湖板块，拉升整个区域成交住宅楼面地价为13012元/，遥遥领先于其他各区非城改住宅用地城改住宅用地商业用地住宅用地供销走势：住宅用地供销量近两年持续下探，2021上半年供应上涨10%，同比上涨27%，环比下降55%，同比下降53%，成交，环比下降92%，同比下降79%，均价，环比下降57%，同比下降66%，楼面价，环比上涨58%，同比上涨62%，环比商服用地供销走势：供应，环比下降82%，同比下降50%，成交住宅用地区域供销：2021上半年住
31、宅用地新郑、中牟土地热度高涨，成交量遥遥领先于其他各区，楼面价差异较大；商服用地区域供销：2021上半年商服用地仅新密、荥阳、登封三区域有地块成交；新郑：新郑成交建面居于榜首，成交建面125万，主要为澳海（43.35万）、雅瑞房地产开发（14.05万）、正商（13万）等房企摘得；中牟：中牟成交建面112万仅次于新郑，多为普罗（37.53万）摘得，为普罗理想国项目后期地块成交；上半年郑州首次执行集中土拍土地市场供销量小幅回升优质地块受追捧金水、高新区为住宅用地供销主阵地碧桂园、万科摘地建面位居前两位土储量充足,二七、管城地块较少郊县土地供销量触底，管控成效突出2021上半年郊县市场供销萎缩市场热
32、度下滑新郑、中牟土拍热度上涨，发展势头旺盛商服用地表现惨淡仅三区域有地块成交商品房|商品住宅|商业|办公|公寓半年度供销量价：2021年上半年供应量为，环比下降42%，同比下降29%；成交量为，环比下降35%，同比下降7%；成交均价，环比上涨3%，同比上涨7%半年度供销量价：2021年上半年供应量为涨9%，环比下降39%，同比下降17%；成交量为，环比下降37%，同比下降5%；成交均价，环比上涨5%，同比上月度供销量价：6月份供应，环比上涨62%，同比下降11%；成交量为，环比上涨35%，同比无变化；均价为，环比上涨2%，同比上涨8%；商品房销售面积TOP20商品房销售金额TOP20面积（万）
33、金额（亿元）均价（元/）金额面积均价（元/）序号区域项目套数序号区域项目套数（亿元）（万）12高新区管城区管城区郑东新区金水区管城区高新区高新区高新区中原区中原区高新区二七区经开区管城区高新区万科城碧桂园时代城融创城1295144796672888578474174459665569468454944046850851047041438614.0519.3917.3616.8331.6817.689.79137991250514980309471823912454135341553816992156001278013093137871892413313117591132814964181151
34、020012郑东新区高新区金水区管城区管城区高新区高新区中原区高新区经开区管城区金水区中原区高新区金水区经开区二七区惠济区金水区郑东新区中海云鼎湖居万科城7281295885144796659674465574144078441469468422132554947034124331.6819.3917.6817.3616.8311.6211.4710.6610.4710.139.7910.2414.059.6913.8911.246.847.386.847.745.357.864.816.746.483.574.015.404.843.914.3630947137991823912505149
35、8016992155381560013534189241245418115127801309322672193921378714964184191648113.8911.2410.249.697.867.747.386.846.846.746.485.405.355.144.964.954.844.814.5233美盛教育港湾碧桂园时代城融创城4中海云鼎湖居美盛教育港湾康桥未来公元碧桂园西湖45566永威金桥西棠朗悦公园府碧桂园名门凤凰城碧桂园西湖绿城明月滨河康桥未来公元保利海德公园裕华城710.4711.4711.6210.668.6278朗悦公园府89永威金桥西棠碧桂园名门凤凰城裕华城91
36、01112131415161011121314151617181920谦祥世茂万华城佳源名门橙邦绿城明月滨河富田城九鼎华府融信朗悦时光之城汇泉博澳东悦城绿都青云叙8.498.727.458.6210.136.84谦祥世茂万华城康桥香麓湾保利天汇8.498.105.837.7817 郑东新区5.61佳源名门橙邦绿都青云叙瀚宇天悦城华润新时代广场7.451819惠济区金水区7.247.24保利海德公园凤栖苑8.727.1920 郑东新区4.617.19半年度供销量价：2021年上半年供应量为3%，同比下降20%，环比下降37%；成交量为，同比无变化，环比下降33%；成交均价为，仍处于合理范围内，同
37、比上涨8%，环比上涨近一年库存走势：截至到2021年6月商品住宅库存量为，按照近一年月均去化83.99万计算，去化周期为各区域供销量价：2021年上半年高新区供销居首位，供应，成交各区域成交均价：郑东新区均价最高为，其次是金水区，价格为供应量：高新区供应量居于各大区之榜首，主要为成交量：高新区成交量领先于其他各区，主要为（23.4万）、（13.84万）、（14.11万）、（10.25万）等项目供应；（7.7万）、（7.38万）等项目成交供应量成交量月度供销量价：2021年1-2月因春节假期影响为市场成交传统淡季，供销量均较少；3月份市场释放涨价信息叠加春节期间释放一部分买房客户，导致4月份出现
38、一波小阳春现象，5月份市场回归平稳；6月份为房企年中节点，房企加大推货量，成交量较5月份上涨；其中6月份供应115.3万，环比上涨36%，同比下降19%；成交量为92.8万，环比上涨27%，同比上涨2%；均价为16355元/，环比上涨3%，同比上涨7%；房型：三房占比逐步上涨，2021上半年达峰值面积段：80-90占比最多为，90-100、110-120占比逐年上涨，产品改善属性逐年增加单价段：2021年上半年单价段集中在总价段：上半年总价段集中；环比上涨2%，同比下降7%；环比上涨2%，同比下降6%商品住宅销售面积TOP20商品住宅销售金额TOP20面积（万）金额（亿元）均价（元/）金额面积
39、均价（元/）序号区域项目套数序号区域项目套数（亿元）（万）12管城区高新区管城区郑东新区金水区管城区高新区高新区高新区中原区中原区高新区二七区经开区管城区高新区碧桂园时代城万科城1446124296672888578473974459665569467754944046850851047041438613.8817.3519.2516.8331.6817.689.79125031391014980309471823912454135171553816992156001278013101137871892413313117591132814964181151020012郑东新区高新区金水区管城区
40、管城区高新区高新区中原区高新区经开区管城区金水区中原区高新区金水区经开区二七区惠济区管城区金水区中海云鼎湖居万科城7281242885144696659674465573944078441469467722132554947031831131.6819.2517.6817.3516.8311.6211.4710.6610.4110.139.7910.2413.849.6913.8811.246.847.386.847.705.357.864.816.746.453.574.015.404.843.683.743094713910182391250314980169921553815600135
41、17189241245418115127801310122672193921378714964192801883213.8411.2410.249.697.867.707.386.846.846.746.455.405.355.144.964.954.844.814.523融创城3美盛教育港湾碧桂园时代城融创城4中海云鼎湖居美盛教育港湾康桥未来公元碧桂园西湖45566永威金桥西棠朗悦公园府碧桂园名门凤凰城碧桂园西湖绿城明月滨河康桥未来公元保利海德公园裕华城710.4111.4711.6210.668.6278朗悦公园府89永威金桥西棠碧桂园名门凤凰城裕华城9101112131415161011
42、121314151617181920谦祥世茂万华城佳源名门橙邦绿城明月滨河富田城九鼎华府融信朗悦时光之城汇泉博澳东悦城绿都青云叙8.448.727.458.6210.136.84谦祥世茂万华城康桥香麓湾保利天汇8.448.105.837.7817 郑东新区5.61佳源名门橙邦绿都青云叙龙湖雅宝天锯瀚宇天悦城7.451819惠济区金水区7.247.24保利海德公园凤栖苑8.727.0920 郑东新区4.617.04半年度供销量价：2021年上半年供应量为下降6%，同比上涨55%，环比上涨19%；成交量为11.14万，同比下降15，环比下降41%；成交均价为17322元/，同比下降8%，环比近一年
43、库存走势：截至到2021年6月商业库存量为329万，按照近一年月均去化2.49万计算，去化周期为132个月，去化压力巨大（除自持体量191万，去化周期为55.4月）各区域供销量价：2021年上半年高新区供应为各区域最高，郑东新区成交量价均为各区域榜首，成交，成交均价20694元/供应量：高新区供应量居于各大区之榜首，主要为龙湖景粼玖序（成交量：郑东新区成交量领先于其他各区，主要为华润新时代广场（）等项目供应；）、楷林中心（）等项目成交供应量成交量月度供销量价：2021年上半年商业月度走势供大于求明显，6月份成交量上涨主要是华润新时代广场、美景美境项目集中备案商业市场销售面积TOP20商业市场销
44、售金额TOP20面积（万）金额（亿元）均价（元/）金额面积均价（元/）序号区域项目套数序号区域项目套数（亿元）（万）12郑东新区郑东新区金水区中原区郑东新区惠济区中原区二七区惠济区高新区华润新时代广场楷林中心8217372591.623.601.771.030.300.670.600.390.640.520.350.530.130.210.190.290.140.150.200.170.17222332126817885619912郑东新区郑东新区金水区郑东新区二七区惠济区郑东新区惠济区中原区郑东新区高新区中原区二七区二七区中原区经开区惠济区惠济区经开区经开区华润新时代广场楷林中心821737
45、93.601.771.030.670.640.600.530.520.390.370.350.300.290.260.240.240.230.220.220.211.620.830.570.460.340.440.240.340.420.110.250.490.180.090.090.120.100.120.130.20222332126817885144411861413481217721526692290.830.570.490.460.440.420.340.340.250.240.220.200.190.180.170.150.150.140.133美景美境3美景美境4锦艺国际轻纺城郑
46、州会展宾馆正弘澜庭叙民安西上4郑州会展宾馆万科大都会正弘澜庭叙东方国际广场碧源月湖5144411348192295273756371802726778万科大都会碧源月湖1861415266141082177258008299民安西上180210保利文化广场东方国际广场华强城市广场金尊文苑2551011121314151617181920亚新龙湖壹号保利文化广场锦艺国际轻纺城正商城3520014108619911 郑东新区252581213高新区经开区351062010000163048290163042803525781203942267419309170001062014 郑东新区绿地广场7
47、亚星观邸162261516171819二七区惠济区金水区高新区二七区正商城8汇泉西悦城幸福滨水家园裕华广场绿地璀璨天城明天世纪58100001279511640134635翰林国际城鑫苑鑫家8谦祥世茂兴隆城九龙新城89620 郑东新区正商和谐大厦2金尊文苑5半年度供销量价：2021年上半年供应量为31.51万，同比上涨743%，环比下降12%；成交量为6.58万，同比下降25%，环比下降70%；成交均价为15120元/，同比上涨3%，环比上涨19%近一年库存走势：截至到2021年6月办公库存量为146万，按照近一年月均去化2.35万计算，去化周期为62个月，去化压力大各区域供销量价：2021年
48、上半年金水区供应为各区域最高，郑东新区成交量价均为各区域榜首，成交，成交均价供应量：金水区供应量居于各大区之榜首，全部为宏光协和城邦（15.41万）项目供应；成交量：郑东新区成交量领先于其他各区，主要为华润新时代广场（2.2万）、永和龙子湖中央广场（0.52万）等项目成交供应量成交量月度供销量价：6月供应万，环比上涨390%，同比上涨2389%，成交，环比上涨1101%，同比上涨110%，成交均价元/，环比下降3%，同比下降21%；办公市场销售面积TOP20办公市场销售金额TOP20面积（万）金额（亿元）均价（元/）金额面积均价（元/）序号区域项目套数序号区域项目套数（亿元）（万）12郑东新区
49、经开区华润新时代广场正商经开广场181747132113341762.203.010.590.670.730.360.720.440.270.540.290.240.350.260.850.120.080.080.100.050.04137001132412931142431062422118158931037620557126311202118735157556750910612125041533423000120731350012郑东新区郑东新区郑东新区郑东新区郑东新区经开区华润新时代广场郑东商业中心绿地中心1863.010.850.730.720.670.590.540.440.360.
50、350.290.270.260.240.120.100.080.080.050.042.200.130.510.330.520.520.260.280.340.190.230.260.170.200.120.040.050.060.040.0313700675091424322118129311132420557158931062418735126311037615755120211061223000153341250412073135000.520.520.510.340.330.280.260.260.230.200.190.170.130.120.060.050.040.040.033郑