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1、2021年上海商品住宅市场半年报Tospur Real Estate Consulting Co.,Ltd.代理 咨询 金融 商业 产业 公关 养老2021年9月让置业体验更美好Professional Sincere目录0102030405我国宏观经济及上海商品住宅市场发展形势2021年上半年上海房地产政策解读2021年上半年上海土地市场特征2021年上半年商品住宅市场特征上海商品住宅市场未来趋势预判CONTENTS01PART我国宏观经济及上海商品住宅市场发展形势我国实体产业复苏缓慢2018年后，受全球贸易局势恶化，发达国家经济复苏乏力；2020年疫情控制后，我国实体产业迅速恢复，2020
2、年3月后PMI指数超越欧美日发达经济体，率先复苏。随着发达经济体的货币宽松及相关政策的刺激，实体产业恢复迅速，持续的稳健货币政策，使得我国实体产业复苏放缓，目前已经完全落后发达国家近年来我国与其他发达经济体PMI走势%706560555045403530疫情后我国实体率先复苏任！包图实体产业已经落后日本中国美国欧元区数据来源：同策研究院、wind经济复苏面临挑战，消费需求仍受抑制从中国GDP实际同比增速来看，2021年上半年累计GDP同比增速达12.7%，二季度同比增速达7.9%，预计下半年经济增速降至5-7%。经济呈现复苏态势，但仍然存在不平衡、不充分、基础不稳固的问题，以消费为例，2021
3、年上半年，城镇居民人均消费性支出增速背离收入的增速，居民的消费需求依然受到抑制中国分季度实际GDP同比增速中国城镇居民人均可支配收入、支出同比增速2021年与2019%20%0.15年同期相比12.707.90151050.10.050-0.05-0.1-0.150-5-10城镇居民消费支出增长背离收入增长，居民的消费需求依然受到抑制城镇人均可支配收入累计同比城镇人均消费性支出同比增速GDP累计同比增速GDP当季同比增速数据来源：同策研究院、wind房地产业发挥稳定经济的作用十九大提出对“房住不炒”、十四五规划提出“推动金融、房地产同实体经济均衡发展”，背后的原因是房地产业涉及产业多、稳定经济
4、作用大。2020年疫情控制后房地产开发投资迅速回升、2021年依然保持较高的增速，切实起到稳定经济的作用2017至2021年上半年全国固定资产投资、房地产开发投资、基础设施建设投资、制造业增速%50403020100-10-20-30-40固定资产投资增速房地产开发投资增速基础设施建设投资增速制造业投资增速数据来源：同策研究院、wind政策调控稳房价，但周期性上涨压力仍然存在2016年起热点城市严格执行新房限价，传统的价格周期规律被打破，住宅价格增速始终平稳。但从商品住宅销售面积来看，2021年全国商品住宅成交面积远超前几年的同期水平，市场需求集中释放对房价调控带来较大压力。结合市场调研反馈来
5、看，虽然传统住宅价格增速周期性的大涨大落模式被打破，但市场依然存在周期性的上涨压力百城住宅价格指数2018至2021年6月全国商品住宅累计销售面积及同比增速%亿平米%18502516141210840302010020151057.916.696.626.1164-10-20200-5-10商品住宅累计销售面积累计同比数据来源：同策研究院、wind上海新房需求火热，价格调控压力较大2021年上半年全国房地产市场面临周期性上涨压力，上海作为一线城市，上半年商品住宅销售面积累计同比增速达23%，新房市场需求高涨。上海新房销售火热，背后的原因主要是新房供应有限且严格执行限价，二手房调价相对自由，热点
6、板块一二手房价格倒挂推升新房购房热情、增加新房调控压力典型高积分项目情况均价（元/平米）周边二手房均价（元/平米）2018至2021年6月上海商品住宅累计销售面积及同比增速区域板块项目名称入围分数万平米1,600%浦东外高桥森兰星河湾7950082.4295000100森兰星河湾周边二手房情况1,4001,2001,0008006004002000806040200668577588543-20-40商品住宅累计销售面积累计同比数据来源：同策研究院、wind02PART2021年上半年上海房地产政策解读典型政策汇总2016-2020年，上海房地产调控政策聚焦在新房市场，有效控制了市场热度；上半
7、年市场延续2020年疫情控制后的上涨趋势，但楼市上涨的热度主要体现在受政策调控限制较少的二手房市场，而二手房成交火热、价格无序上涨又反过来冲击新房市场调控成果。因而在政策方面，2021年上半年房地产调控政策频出、调控深度进一步延伸至二手房市场，并联动使用一二手房调控政策稳市场遏制二手房涨价潮、遏制假离婚获取购房资格行为、降低新房打新热1月21日，沪十条出台，打击假离婚，延长增值税免征年限至5年2月6日，全部采用计分制，从家庭、户籍、拥有的住房状况、5年内在沪购房记录，以及在沪缴纳社保五大因素打分优先满足本地“无房家庭”自住需求赔3月2日，五大新城探索出台与中心城区差异化缩短新城“居转户”年限、
8、建立高精尖人才的购房政策，涉及放宽落户落户“6个月”的特殊通道2021年上海房地产市场典型政策及其解读3月3日，上海市住建委发布进一步加强房地产严控新房备案价上涨、加强二手房中介管理抑制优质学区房热度市场管理的通知3月16日，上海市教委公布，上海市实验性示范性高中学校名额将分配给不选择生源的初中学校7月9日起，上海实施二手房源价格核验，房源通过二手房价格核验，降低二手房挂牌价格上调贷款利率、降温市场未通过价格核验不得对外发布7月23日，上海首套房贷利率将从现在的4.65%调整至5%，二套房从5.25%上调至5.7%7月24日起，通过赠与方式转让住房的，在住房给新房积分政策打补丁限购政策执行中1
9、月21日“沪十条”2021年1月21日，上海出台“沪十条”新政，从“进一步发挥好联席会议作用”、“完善土地市场管理”、“严格住房限购”、“调整增值税征免年限”、“差别化信贷政策”等十个方面对2020年疫情控制后上海楼市量价齐升以及新房认筹比过高等现象加以管控，促进房地产市场回归平稳；整体来看，新政对二手房市场影响大于新房遏制学区房为代表的二手房涨价潮、房东跳价等现象对于此轮打新热的根本原因“一二手房价倒挂”问题，虽然新政没有给出明确解决措施，但考虑到“限价”调整多在执行阶段，一般不进入政策明增值税征免2改5“沪十条”具体内容图.上m将品遏制假离婚获取购房资格行为，缓解打新热离婚3年内限购实名制
10、购房，优先满足无房家庭“去投机，保刚需”，缓解打新热文，预计在后续销售环加大五大新城及郊区地铁枢纽周边供地，稳定地价加大供应，缓解打新热，为刚需提供更多选择。稳地价、稳预期节，倒挂项目价格会有一定提升结合房贷管理新政，防止消费贷等金融资源流入房地产，缓解打新热加强个人住房贷款审慎管理新房积分摇号2月6日新房摇号新规正式落地，全部采用计分制。优先满足“无房家庭”自住购房需求，购房人在认购后，将综合家庭、户籍、拥有的住房状况、5年内在沪购房记录，以及在沪缴纳社保五大因素测算出一个分数；再按照摇号人数比房源多30%的原则，按计分高低排序，选取进入公证摇号选房的人员名单，该政策彻底消除了市场热盘万人摇
11、号的现象，但市场热度变为以楼盘入围选房的积分高低体现积分类型计分项积分要求分值100新房认筹比超过1:1.3，开启积分制，举例100套房，取分高的约130组入围。入围后，后续公证摇号。家庭单身家庭 每位参与认购的购房者都需要对照规则，首先自己申报分数，并填写承诺表承诺属实。提交后，上海市房管局、民政局、社保中心等将进行联网核查，确认每一个购房者的积分。认购积分审核时间预计为10天。上海户口100户籍非上海户口上海无房200基础分名下房产（满分60分）上海有房第一步，认购。购房者在新房认筹时，主要自行提交证明家庭、户籍、拥有的住房状况、5年内在沪购房记录以及在沪缴纳社保等相关资料，初步计算得分。
12、当前无房，且5年内无购房记录20当前无房，且5年内有购房记录当前有房，且5年内无购房记录当前有房，且5年内有购房记录0505年内有无购房第二步，打分。如实填报之后，市房管局、民政局、社保中心等将进行联网核查，复查确认每一个购房者的计分，计分审核时间预计10天左右。动态分（满分24分）从认筹日起算，前推20年（2001年开始），总共240个月，每缴纳一个月社保加0.1-0.24分第三步，摇号。根据130%的认筹上限，确定入围分数线，大于等于入围分数线的购房者即可参与摇号。视个人情况而定社保五大新城3月2日，上海印发了关于本市“十四五”加快推进新城规划建设工作的实施意见的通知，在嘉定、青浦、松江、
13、奉贤、南汇等五个新城探索出台与中心城区差异化的购房政策，涉及放宽落户，五大新城再迎重磅利好，未来新落户人群将向五大新城迁移，中心城区产业人口压力得到缓解1、缩短新城“居转户”年限：对新城重点产业的用人单位，可由行业主管部门优先推荐纳入人才引进重点机构。缩短新城“居转户”年限，对在新城重点产业的用人单位和教育、卫生等事业单位工作满一定年限并承诺落户后继续在新城工作2年以上的人才，经新城所在区推荐后，“居转户”年限由7年缩短为5年。2、应届生落户优先：嘉定对新城范围内教育、卫生等公益事业单位录用的非上海生源应届普通高校毕业生，直接落户打分加3分。市、区加大对新城特殊人才落户的支持力度。3、居住证积
14、分：主城区青浦对上海市居住证持证人在新城工作并居住的，予以专项加分，即每满1年积2分，满5年后开始计入总分，最高分值为20分。松江4、高精尖人才落户“6个月”的特殊通道：奉贤南汇赋予新城所在区上海科技创新职业清单推荐权。新城重点用人单位引进的在国（境）外高水平大学获得科学、技术、工程和数学等紧缺急需专业学士及以上学位的留学人员，在新城全职工作并缴纳社会保险满6个月，可申办落户。3月3日“沪七条”新政3月3日，上海市住建委等部门发布关于进一步加强本市房地产市场管理的通知，包括住房限售、房企拿地限价、严格规范企业购买商品住房等七项举措，进一步完善了1月21的“沪十条”新政策一、强化住宅用地供应管理
15、：及时公布住宅用地供应计划和存量住宅用地信息。加大商品住宅用地供应力度，保障性住房用地“应保尽保”，单列租赁住房用地计划。压实各区主体责任，量化地价调控目标，合理制定土地出让方案，稳定市场预期，严防高溢价，坚决遏制非理性拿地。二、深化完善房价地价联动机制：在房价地价联动的基础上，商品住宅用地出让实行限价竞价。竞买人在参与商品住宅用地竞拍前，应签署知晓出让地块房地联动房价查询结果以及理性竞价的承诺书，承诺书纳入土地出让合同。对非理性竞价的企业，规划资源、房屋管理等部门联合约谈警示，后续加强土地出让合同履约、金融信贷、税收、房屋销售等监管。三、严格新建商品住房价格备案管理：各区应切实承担起新建商品
16、住房项目价格备案管理的主体责任，指导开发企业合理定价，对定价过高的项目，坚决予以调整。市房管部门进一步强化新建商品住房项目价格备案复核，坚决防止上市销售项目备案价格过高。四、强化商品住房交易管理：进一步优化房屋交易网签备案制度，拓宽网签备案数据应用范围。加强部门间信息共享，通过大数据筛查、专项检查等方式，加大税收征管、购房资金核查和新购住房抵押监管的力度。五、进一步加强房地产中介管理：持续整顿规范房地产中介经营行为，着力加强房地产信息服务平台监管。规范二手住房价格等信息发布行为，严格房源核验，未经核验不得发布房源挂牌信息。严肃查处诱导虚高价格挂牌、哄抬房价、借机炒作、扰乱市场等行为。上海市住房
17、和城乡建设管理委员会上海市规划和自然资源局上海市房屋管理局六、严格规范企业购买商品住房：全面执行关于规范企业购买商品住房（包括新建商品住房和二手住房）的规定，严格审核企业购买的商品住房再次上市交易的年限限制。在新建商品住房项目开盘销售时，居民选房购房优先于企业。2021年3月3日七、实施住房限售：对按照优先购房政策购买的新建商品住房，在购房合同网签备案满5年后方可转让。“学校招生录取改革”新政3月16日，上海市教委发布上海市高中阶段学校招生录取改革实施办法对具体的招生录取进行了细化，市实验性示范性高中学校名额将分配给不选择生源的初中学校，此政策配合之前的二手房增值税2改5和二手房中介管理一定程
18、度抑制优质学区房热度分配类型名额分配总计划占比具体分配分配到区分配到校分配到区分配到校30%70%80%20%区属市实验性示范性高中名额分配到区计划50-65%委属市实验性示范性高中名额分配到校65%二手房核验价2021年7月9日起，上海实施二手房源价格核验，房源未通过价格核验不得对外发布。此政策进一步加强了3月3日“沪七条”提到的对二手房的管理，严格控制了二手房的挂牌价格，从而有效缓解二手房新房价格倒挂严重的现象；目前，全国多个新房热度较高的一二线城市出台了二手房调控政策，通过对二手房的严格限价降低二手房和新房价差，从而降低打新热度，减少“万人摇”导致的市场恐慌今年对二手房进行严厉整治的城市
19、2月28日，深圳将全市3595个住宅小区作为区域网格单元，以二手住宅网签价格为基础，参考周边一手住房价格，落实参考价格制度。传 4月27日，宁波规定全市六区的房产经纪机构、房主在发布挂牌房源信息时，将试行同步匹配所在小区同类房源近期网签价格情况，并在市房产交易信息服务网及时公布所在小区同类房源最近相关交易价格信息。5月28日，成都建立二手住房成交参考价格发布机制，在成都201个住宅小区开启第一批改革，并在7月8日开启第二批改革。7月8日，西安启动以住宅小区为单位，充分参考二手住房网签成交价格、评估价格等因素，建立参考价格制度。上海购房利率提高首套房贷利率将从现在的4.65%调整至5%，二套房贷
20、利率从5.25%上调至5.7%，新规于7月24号起开始实行；通过上海房贷利率变化增加购房成本，降低房地产市场热度；更高的利率也可以增加上海在央行的贷款额度 7月20日，每月公布的贷款市场报价利率（LPR）更新最新报价。人民银行当天授权全国银行间同业拆借中心公布，2021年7月20日LPR报价为：1年期LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65%。至此LPR已经连续15个月不变。LPR虽多月维稳，但全国多个城市的房贷利率却有不同程度的上涨。深圳首套房贷利率已上涨至5.15%，广州地区房贷利率今年来多次上调，杭州今年以来已经上调过四次，目前首套房贷利率5.9%左右，二套6%左右。合肥、杭州、成
21、都等上半年市场较热的城市，上半年信贷额度投放较多，为迎接半年考核，部分银行阶段性减少或暂停发放个人按揭贷款。创 受利率上浮的影响，购房贷款成本更高，可能会一定程度上抑制部分非理性购房的人群。上海的上调相比其他城市在时间上有所滞后，但仍然代表了一种大趋势，全国楼市热门城市的利率均在上涨，且未来可能持续上涨。房贷利率上涨也为上海在央行争取了更多的贷款额度，未来房贷批复时间过长的现象可能会得到一定程度的缓解。赠与房受限2021年7月24日起，通过赠与方式转让住房的，在住房限购政策执行中，该住房自转移登记之日起5年内仍记入赠与人拥有住房套数，受赠人应符合国家和本市住房限购政策；该政策出台主要是针对目前
22、市场存在的通过赠与获取高积分的现象进行打补丁，限制此类投机行为，同时进一步完善了2月出台的积分摇号政策；未来也将根据市场情况出台其他限制投机行为的相应政策政策解读在上海出台该政策前，北京、南京、杭州、宁波、长沙、郑州和佛山等城市已经陆续出台了限制赠与后购房资格的政策，上海此次出台也是为了抑制部分通过赠与变为无房高积分购房者的现象。不过，此次政策只限制了赠与者的购房资格问题，但并没有限制通过正常买卖手段进行的房产交易。因此，购房者仍可以通过出售的方式将现有房产转移，同时转变为高积分无房客户，不过相较于赠与方式会增加更多税费手续费。该政策的出台一定程度上会降低通过转让房产成为高分无房户的购房者，但
23、不能减少通过置换方式购房的高分无房户，而这部分高分无房户很难通过政策调控去限制，其中包含很多有合理需求的置换型购房人群。03PART2021年上半年上海土地市场特征01 2021年上半年上海土地市场总体特征02 2021年上海首轮两集中土拍特征20土拍规则调整，稳地价、稳预期方向明确2021年，上海实施两集中出让政策，供地节奏发生变化；同时，由于人口控制政策弱化，为满足上海未来人口的居住需求，宅地供应总量不断提高；价格方面，受限溢价率政策影响，楼面价相对平稳；总体来看，上海土拍规则整体仍以稳地价、稳预期为主2019年-2021年6月上海住宅类用地（含保障房）供应成交情况2020年1-6月202
24、1年1-6月元/平米万平米供应1025.11万平米成交1001.74万平米供应1130.37万平米成交1183.66万平米7006005004003002001000350003000025000200001500010000500002019年1-6月供应456.88万平米成交411.91万平米供应土地建面成交土地建面成交土地楼面均价21数据来源：同策研究院商品住宅用地供应放量上海商品住宅土地供应、成交规模扩大，2021年上半年成交量占前一年总成交量的67%，下半年按计划还有两批集中供应，预计今年度商品住宅用地供应将超过2020年2021年上半年上海住宅类用地（含保障房）供应结构图2019年
25、-2021年6月上海商品住宅类用地（不含保障房）供应成交万平米元/平米700450002021年1-6月住宅用地40000350003000025000200001500010000500018%6005004003002001000供应778.14万平米成交838.08万平米33%36%35%综合用地(含住宅)租赁-住宅用地保障房用地内圈：2021年上半年供应结构33%14%8%23%0外圈：2020年上半年供应结构供应土地建面成交土地建面成交土地楼面均价22数据来源：同策研究院承接五大新城发展规划，土地供应以非核心区域为主2021年，五大新城供应占比过半，但多位于区域内的非核心区。从数据来
26、看，2021年上半年五大新城宅地成交占比回升至51%，但非核心区域供应占比近六成2019年-2021年6月上海五大新城及全市商品住宅用地成交占比情况2021年上半年五大新城地块成交区域结构万平米%9009083.00800700600500400300200100080706050403020100销56.0051.0047.0041%59%28.00非核心区域核心区域五大新城全市占比注：松江核心区包括松江老城&松江新城；奉贤核心区包括南桥新城；青浦核心区包括徐泾、赵巷、青浦新城板块；嘉定核心区包括南翔板块；临港新城核心区包括南汇新城滴水湖核心区23数据来源：同策研究院年初土拍开局热度高涨对比
27、两集中前后部分地块成交明细可以发现，年初土拍top20头部企业参与热情高涨，地块溢价率较高，后期受集中土拍限制溢价率规则影响，热门区域地块竞争虽然仍旧激烈，但溢价率显著降低2021年首轮两集中供地部分地块成交明细2021年两集中供地前部分地块成交明细总建面 溢价率总建面 溢价率区域地块名称成交时间拿地企业区域地块名称成交时间拿地企业(万)（%）(万)（%）普陀区石泉社区W060402单元B3-2地块感谢您下载包图网平台上提供的PPT作品，为了您和包图网以及原创作者的利益，请勿复制、任！包图网将对作品进行维权崇，按照传明播下载区次数进陈家镇偿！CMS15-0305单行十倍的索取赔普陀区2021/
28、2/207.65 36.2%建发&融创崇明区 元14A-01(实验生态社区18号)2021/6/224.34 12.9%建发房产自贸区临港新片区PDC1-0302单地块浦东新区元06-02、07-01、07-05、08-2021/1/2932.07 25.4%龙光松江区佘山镇G7SJ0002单元松江区松江区嘉定区奉贤区杨浦区嘉定区宝山区2021/6/282021/6/282021/6/282021/6/212021/6/182021/6/242021/6/2510.17 9.5%15.01 9.5%10.91 9.5%13.64 9.5%雅居乐05、10-02地块11-07、14-01号地块松
29、江区车墩镇SJC10022单元07-07、08-01号地块虹口区嘉兴路街道HK341-06号虹口区2021/2/92021/2/42021/2/52021/2/42021/2/22021/6/226.12 20.0%19.08 16.4%10.90 15.2%7.61 13.1%7.54 13.3%4.34 12.9%招商金地集团金地集团中建地产杨浦城投金地集团保利发展地块浦东新 自贸区临港新片区PDC1-0102单元C2街坊18-08、23-01地块浦东新 自贸区临港新片区PDC1-0303单元WNW-C5B-11地块港城开发&融创&嘉定区嘉定新城（马陆镇）马陆社区43-05B、51-01地
30、块奉贤区奉贤新城16单元27-06区域地块区雅戈尔中建八局区浦东新 自贸区临港新片区奉贤园区二期区上海电建&临港奉杨浦区定海社区B3-1地块（大2.1910.11 9.2%8.22 9.0%9.2%04FX-0002单元B1701地块宝山区罗店新镇BSPO-2202单元H-06地块崇明区陈家镇CMS15-0305单元14A-01(实验生态社区18号)地块贤经济发展桥街道118街坊）嘉定区嘉定工业区南门社区JDC1-0801单元62-03地块宝山区美罗家园大型居住社区01单元0110-02地块宝山区阳光城崇明区建发房产24数据来源：同策研究院01 2021年上半年上海土地市场总体特征02 202
31、1年上海首轮两集中土拍特征25上海两集中土拍政策规则2021年，上海实行住宅用地集中出让，实施严格土拍规则，稳定市场预期，鼓励理性参与土地交易在房地联动机制下，合理设定地块起始价格、中止价和最高报价规范同一申请人概念，避免出现“马甲”以及原创，按照传土拍规则合理确定投资决策主体竞得地块后，不得股权转让，防止围标上海首批集中供地地块溢价率上限为10%左右2021年5月20日，上海发布首批集中出让住宅用地公告，其中包括32宗商品住宅用地，总起拍价达734.3亿元。从报价规则看，绝大部分土地的一次书面最高报价比起始价高约10%上海首次集中供应宅地起始价、中止价、一次书面最高报价的关系16%14%12
32、%10%8%6%4%2%0%中止价/起始价同比一次书面最高报价/中止价同比一次书面最高报价/起始价同比注：实际供地公告中，宝山、奉贤、青浦各少1宗地，徐汇增加1宗地、临港增加3宗地数据来源：同策研究院上海限制土拍溢价率规则成果显著上海在原本“招挂复合”的土拍规则基础上，新增执行“限房价、限地价、竞一次性书面报价”的竞拍方式。从土拍结果来看，除保障性住房用地外，成交的31宗普通商品住宅用地的平均溢价率仅5.5%，在一线城市首轮集中供地中的溢价率水平最低城市集中供地数量成交土地数量流拍/终止挂牌数量备注成交金额/亿元土拍规则27宗纯住宅用地与综合用地，25宗为安置房与租赁房用地，4宗城中村改造项目
33、地块上海5656/857限地价+限房价+一次性书面报价2019年-2021年上半年上海、一线城市商住宅地溢价率情况上海首批两集中土地出让中商品住宅地块溢价率TOP5情况%252015105地块名称拿地房企 成交楼面价 溢价率首批集中供地溢价率情况：上海：5.5%北京：6.3%广州：10.3%深圳：38.8%崇明区陈家镇CMS15-0305单元14A-01(实验生态社区18号)地块建发集团14418.112.89松江区佘山镇G7SJ0002单元11-07、14-01号地块雅居乐25179.714976.39.489.48松江区车墩镇SJC10022单元07-07、08-01号地块金地集团0嘉定区
34、南翔镇JDC2-0201、JDC2-0202单元04-02、05-02地块碧桂园22989.079.479.47嘉定区嘉定新城（马陆镇）马陆社金地集团 22987.89区43-05B、51-01地块上海一线城市28数据来源：同策研究院土拍溢价率降低但起始楼面价抬高上海首轮集中土拍要求最高报价为起始价的110%左右（不同地块存在差异），但本轮成交的31块商品住宅用地的起始楼面价显著上升2019年-2021年6月上海宅地成交楼面价2021年上半年部分区域宅地价格情况元/平米45000集中土拍前集中土拍后400003500030000250002000015000100005000区域推出楼面价成交
35、楼面价 溢价率 推出楼面价成交楼面价 溢价率责嘉定马陆 17600.01 22517.13嘉定南翔 28290.01 38342.62青浦徐泾 20879.00 23559.30杨浦定海 55000.17 65440.8127.9435.5312.8418.9821000.02 22989.0728500.22 31199.4228000.17 28000.1758640.21 64039.639.479.4709.210成交楼面价29数据来源：同策研究院外郊环地区地块利润空间较大从地价房价比来看，徐汇区、普陀区等中心城区地价房价比大多在0.5左右，而五大新城地价房价比多在0.18-0.4左右
36、，拿地后利润空间较大；从拿地企业来看，中心城区地块竞争激烈，利润空间较小，最后多为本地房企或头部房企所得，大型民企及中小房企则更多的在外围城区拿地2021年上半年中心城区地价房价比2021年上半年五大新城地价房价比房地联动房价真实楼面价（元/）房地联动区域地块名称拿地企业地价房价比真实楼面价区域地块名称拿地企业地价房价比房价（元/）（元/）（元/）杨浦区定海社区青浦区夏阳街道达慧路杨浦区 B3-1地块（大桥街 杨浦城投道118街坊）64039.6 10800050011 1050000.59青浦区 北侧08A-01、08C-01 中铁建20153.9 4300012751.4 300000.4
37、70.43地块静安区灵石社区N070403单元095a-02、095b-01地块闵行区华漕镇奉贤区庄行镇29-02区奉贤区大名城域地块静安区保利地产0.48嘉定区嘉定新城（马陆嘉定区 镇）马陆社区43-05B、金地集团 22989.1 6250051-01地块0.370.29闵行区 MHSB0001单元11-12地块碧桂园31484.3 6507952946.6 1310000.480.40松江区广富林街道松江区 SJC10004单元2街区 中骏集团23-02号地块16849 58130徐汇区黄浦江南延徐汇区伸段WS3单元豫园股份xh128E-03地块自贸区临港新片区重装备产业区04PD-03
38、03单元H06-01、H16-光明地产04地块（芦潮港农场环境整治配套项目）普陀区万里社区W060701单元临港新城5803320000.18普陀区 X101-01、X102-京东&卓越 54314.8 960000.5702、X103-01地块（237坊地块）注：真实楼面价为排除地块中商业、产业用地面积、自持面积后的楼面价值30数据来源：同策研究院拿地环境相对公平，企业参与热情较高上海采用招挂复合制度，对参拍房企打分，并对已经拿到地块的房企进行扣分，有效的避免了一家独大，提高中小房企的参与度；从数据来看，在商品住宅用地拿地企业排名中，仅有4家top20头部企业，以松江车墩地块为例，各梯队房企
39、均有参与商品住宅用地房企拿地面积排行松江区车墩镇SJC10022单元07-07、08-01号地块万平米80706050403020100！金地中华企业安徽新华发展&裕源集团建发宏骏发展碧桂园旭辉保利注：top20房企包括中国恒大、碧桂园、万科地产、融创中国、保利发展、中海地产、绿地控股、世茂集团、招商蛇口、新城控股、龙湖集团、华润置地、金科集团、中国金茂、金地集团、阳光城、中南置地、富力地产、旭辉集团、龙光集团31数据来源：同策研究院五大新城供地占比近半，大型民企及中小房企进入较多在首轮集中供应的32宗商住地块中，五大新城供应总建面达287.3万平方米，占供应总比高达49.6%；从拿地企业来看
40、，由于竞争压力相对较小，更多的是大型民企及中小房企拿地五大新城地块拿地房企情况上海首批两集中供地区域结构情况拿地建面（万）拿地总额（亿元）区域拿地企业万平米亿元大名城奉贤交通金融街9.8718.377.1812.5912.5912.9031.3524.5746.0632.2417.3837.955.69160.00140.00120.00100.0080.0060.0040.0020.000.00120.00奉贤区134.96中建地产碧桂园13.647.87100.0080.0060.0040.0020.000.00嘉定区金地集团光明地产鹏瑞集团中建地产宝业21.0254.6923.2257.
41、054.46临港新城49.06 48.19上海新徐泾城实业有限公司5.4915.3728.9026.20青浦区松江区首创置业中国铁建金地集团首创置业雅居乐6.1112.3224.8222.4721.3525.6117.4310.1415.0112.6710.1710.34中骏集团控股成交建面成交总额32数据来源：同策研究院上海依然存在产业勾地机会上海依然存在产业勾地机会，在首轮土拍中，8宗地块出让时包含产业引入要求。在这8宗地块中，除了静安灵石地块和徐汇黄浦江南延地块有溢价率外，其余地块均以底价成交含产业配套规划条件的8宗地块情况溢价率（%）地块名称拿地房企产业要求其他要求受让人须引入央企金控
42、总部、央企区域总部、民营企业集团总部、持牌金融机构之一入驻，总部以商贸服务业、信息服务业、金融服务业等产业为主。重点导入影视制作、艺术传媒、工业设计、电子竞技等文化创意服务业静安区灵石社区N070403单元095a-02、095b-01地块 保利地产8.39在商业综合体中引入高端知名品牌；办公设施引入高水平国际化的智能城市、数字经济和数据流通领域研究与普陀区万里社区W060701单元X101-01、X102-02、重点引入人工智能、互联网服务与零售、在线新经 实验机构，以及世界500强的网络智能及零售行业企业卓越&京东0X103-01地块（237坊地块）济、数字经济、新一代信息技术行业企业总部
43、，集聚不少于100家来自人工智能、互联网服务与零售、在线新经济、数字经济、新一代信息技术行业企业落户。此次进入竞价或招标企业必须是两年内引入年平均徐汇区黄浦江南延伸段WS3单元xh128E-03地块豫园股份0.21/值60亿人民币的生命健康产业上市公司自贸区临港新片区PDC1-0401单元顶尖科学家社区H08-01、J03-02、J04-01地块中建地产鹏瑞集团00引入世界顶级科学家冠名实验室，重点实现科研产业链条的最前一公里，即基础科学研究功能，包括生命科学、信息科学、物质科学、宇宙科学等实验室和研发中心。世界顶尖科学家社区规划设计包括科学河谷、科学公园、滨海公园等一系列公共空间，提供商业、
44、体育、艺术、文化、国际教育、5G智能社区等全面的城市基础设施服务。自贸区临港新片区PDC1-0401单元顶尖科学家社区H07-01A、H07-04、J06-01地块自贸区临港新片区PDC1-0401单元顶尖科学家社区H11-01、H12-01、J01-01、J02-01地块中建地产光明地产00自贸区临港新片区重装备产业区04PD-0303单元H04-02地块（芦潮港农场环境整治配套项目）芦潮港农场环境整治配套项目/自贸区临港新片区重装备产业区04PD-0303单元H06-01、H16-04地块（芦潮港农场环境整治配套项目）33数据来源：同策研究院04PART2021年上半年商品住宅市场特征新房
45、市场供需矛盾加剧，均价保持平稳2021年上半年，上海新房市场供不应求，供需矛盾加剧，供应向外围城区倾斜，受供应结构影响上半年均价同比基本维持平稳；分月度来看，受供应及成交结构影响，外围低价项目交带动均价小幅波动下滑上海商品住宅市场供求及均价走势(半年度)上海商品住宅市场供求及均价走势(月度)万平米元/平米万平米元/平米700600500400300200100070,000160700001401201008060,00050,00040,00030,00020,00010,000060000500004000030000200001000006040200供应成交均价供应成交均价数据来源：d
46、ataln,同策研究院外围刚需项目去化加速，阶段性趋势接近尾声2021年上半年总价200-500万元、均价3-5万元的商品住宅相较于2020年同期占比大幅上涨，主要受外环外供应加大导致；2020年，临港、金山、奉贤这类远郊项目也有一定供应，但去化较差，今年相同板块项目去化加快，部分项目还触发了积分摇号，整体市场期更加火热，刚性需求在外围区域大量释放；按照以往的经验来看，外围项目成交规模上涨后，上海阶段性市场上涨确实将接近尾声2020年与2021年上半年上海商品住宅成交总价结构对比（按套数）2020年与2021年上半年上海商品住宅成交均价结构对比（按套数）3%1%2%4%8%13%17%1000
47、万以上12%10%2%16%11%5%10%10万(含)以上5万(含)至10万3万(含)至5万2万(含)至3万2万以下5%万800-1000500-800万7%内圈：2020年上半年成交结构内圈：29%2020年上半300-500万年成交结构32%25%200-300万150-200万150万以下33%37%44%49%25%外圈：2021年上半年成交结构内圈：2021年上半年成交结构数据来源：dataln,同策研究院存量稳定在较低水平，未来房价仍有上涨压力截止2021年6月，上海商品住宅存量面积为602.42万平米，已连续四月保持稳定，3个月移动去化周期为7.5个月；且新房存在网签滞后情况，
48、真实库存小于600万平米；目前上海商品住宅流速快，逐步消耗原有库存，如果不进一步加大供应，上海房价仍存在上涨压力上海商品住宅存量及3个月移动去化周期万平米月1,000359008007006005004003002001000302520151050全市商品住宅存量移动存销比数据来源：数联天下积分政策配合集中推盘，保障无房本地家庭合理需求截止六月，上海2021年上半年共集中推盘三次，共计推出125个项目，其中触发积分项目达到61个；政策规定在集中供应同一时间段里，购房者仅可以认筹一个项目，这降低重复选房摇号导致的市场热度假象，增加选中房的几率；从积分摇号叠加集中供应两项政策的效果来看，无房本地
49、家庭的合理购房需求确实得到了进一步的保障入围分数70分以上项目汇总区域板块黄浦老西门虹口临平路静安不夜城浦东高行项目名称复兴珑御价格（元/平米）13600011500013200079500套数47入围分数112.894.9682.8高积分项目集中区域中粮瑞虹海景壹号龙盛福新里210119285161256175265364269232中内环稀缺板块：黄浦老西门、虹口北外滩、静安森兰星河湾82.4278.3676.5275.6不夜城中外环目前价格较低、性价比高、或配备教育资源的板块：浦东金桥、宝山上大、闵行七宝青浦徐泾虹桥悦澜61300青浦徐泾万科天空之城浦开仁恒金桥世纪弘久新弘北外滩融信旭辉
50、世纪古美融创青云壹号大华朗香公园里58600外环外有政策概念的版块：大虹桥概念：青浦徐泾浦东金桥70000虹口北外滩闵行七宝1298008250073.7372.0471.9970.45虹口四川北路宝山上大10500057015低积分人群购房几率将增加，但选房区位仍然受限单从积分上看，触发积分比例先涨后降，平均入围积分先涨后降，高积分的人群正被逐步消耗，未来触发积分比例将下降，低积分人群购房几率将增加；不过，配合环线来看，外环内平均入围均分都在60分以上，内环内更达到87.26，即使是上海本地无房家庭在市区购房难度也十分高，未来积分即使降低，选房范围仍会受到限制三批次集中入市触发积分情况202