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1、目录目录项目概况项目概况一一宏观市场宏观市场二二业态分析业态分析三三总体定位总体定位四四业态布局及表现手法业态布局及表现手法五五一一 项目概况项目概况项项目目概概况况地地块块基基本本情情况况分分析析项项目目地地块块SWOT分分析析一、项目概况一、项目概况1.1.1 1.1.1 地块区位分析地块区位分析本项目位于巴南区，紧邻重庆主城核心区，是重庆本项目位于巴南区，紧邻重庆主城核心区，是重庆1 1小时经济圈的重要组成部分。小时经济圈的重要组成部分。同时，它也是重庆周边卫星城市通往主城区的重要交通通道。同时，它也是重庆周边卫星城市通往主城区的重要交通通道。项目项目地址地址1.1 地块基本情况分析 项
2、目地块东临木洞镇，北临长江，南接茶涪公路（国家二级公路），西接南岸区旅游重镇广阳镇。项目区位图项目区位图项目地块项目地块丘陵地貌丘陵地貌山水搭配山水搭配地块特点地块特点耕地环境耕地环境项目地块项目地块拼接图拼接图1.1 地块基本情况分析1.1.2 项目地块特征土地垴地块水口寺地块本项目地块地形狭长、本项目地块地形狭长、坡度较陡，是典型的丘坡度较陡，是典型的丘陵地形。土地使用类型陵地形。土地使用类型多样，在有利于形成独多样，在有利于形成独特景观特征的同时，也特景观特征的同时，也给土地的利用带来了不给土地的利用带来了不利的影响。沿江地形以利的影响。沿江地形以平坦为主，为项目中较平坦为主，为项目中较
3、好利用的地块位置好利用的地块位置地形地貌地形地貌丘陵地形丘陵地形v本项目处于茶园新区和涪陵两本项目处于茶园新区和涪陵两大区域之间，是重庆市未来重点大区域之间，是重庆市未来重点发展的区域发展的区域v 本项目紧邻本项目紧邻茶涪路、通往广阳茶涪路、通往广阳的高速路，交通十分便利的高速路，交通十分便利v本项目与主城区有一定距离，本项目与主城区有一定距离，使消费者产生一定的心理距离使消费者产生一定的心理距离本项目的宏观区位条件相对较好，本项目的宏观区位条件相对较好，有利于发展休闲旅游地产项目，但有利于发展休闲旅游地产项目，但在微观区位上，需要加强区位宣传在微观区位上，需要加强区位宣传与市场培育与市场培育
4、1.1.3 交通条件位于土地垴村的地块处于高速公路上，此高速经过镇政府可以分别通往南岸广阳以及丰盛镇位于水口寺村的地块位于茶园新区双河口的高速公路上，可通过高速与中心城区相通，大大缩短木洞镇与市中心地区的距离项目还可以通过通往迎龙镇的高速与同区的乡镇形成有效的联系此外，建设中木洞码头至南涪路、木菩路连接通道，打破制约木洞经济发展的交通瓶颈，拓展发展空间本项目至主城区有一定路程，交本项目至主城区有一定路程，交通距离阻抗较大，可达性一般，通距离阻抗较大，可达性一般，但随着高速公路的通车未来会有但随着高速公路的通车未来会有较大的改善较大的改善地块优势地块优势Strength地块劣势地块劣势Weakn
5、ess地块威胁地块威胁Threats地块机遇地块机遇Opportunity地块规模大，易形成完整度假区和产生轰地块规模大，易形成完整度假区和产生轰动效应；动效应；宏观区位相对条件较好，有利于休闲旅游宏观区位相对条件较好，有利于休闲旅游地产项目的开发；地产项目的开发；巴南区具有一定的旅游资源基础；巴南区具有一定的旅游资源基础；地块的优势资源是沿江资源和水库资源。地块的优势资源是沿江资源和水库资源。存在毗邻的广阳岛和桃花岛两个大型存在毗邻的广阳岛和桃花岛两个大型旅游地产项目的开发；旅游地产项目的开发；重庆周边的大型地产项目的开发重庆周边的大型地产项目的开发规划和建设中的相关高速公路将改变本规划和建
6、设中的相关高速公路将改变本地块的交通可达性；地块的交通可达性；城乡统筹、新农村建设等政策利好，将城乡统筹、新农村建设等政策利好，将提高本项目地块的区域价值与成熟度提高本项目地块的区域价值与成熟度地块较难依托现有城镇建设，现有基础地块较难依托现有城镇建设，现有基础和配套设施缺乏；和配套设施缺乏；距离主城区有一定距离，交通阻抗较大。距离主城区有一定距离，交通阻抗较大。1.2 地块SWOT分析二二 宏观市场宏观市场宏宏观观市市场场二、宏观市场二、宏观市场重庆旅游市场重庆旅游市场休闲旅游经济休闲旅游经济旅游宏观市场旅游宏观市场2.1 我国旅游业的发展我国的旅游产业正处于正蓬勃发展，我国的旅游产业正处于
7、正蓬勃发展，旅游产业规模迅速壮大，正将逐步旅游产业规模迅速壮大，正将逐步成为支柱型产业成为支柱型产业旅游的发展阶段旅游的发展阶段旅游的旅游功能总体上可以分为三个层次，即旅游的旅游功能总体上可以分为三个层次，即第一层次的观光旅游功能、第二层次的娱乐体第一层次的观光旅游功能、第二层次的娱乐体验旅游、第三层次的休闲旅游验旅游、第三层次的休闲旅游。不同的旅游行为层次是不同的旅游行为层次是可以共存的可以共存的。较高层次的功能，并不一定在较低层次的优势出现后才较高层次的功能，并不一定在较低层次的优势出现后才出现出现。功能层次功能层次第一层次第一层次第二层次第二层次第三层次第三层次功能定义功能定义观光旅游观
8、光旅游娱乐体验娱乐体验休闲度假旅游休闲度假旅游旅游功能旅游功能自然人文、景观自然人文、景观游览游览游泳、划船、打猎、游泳、划船、打猎、泡温泉、滑雪泡温泉、滑雪休闲、度假、会议、休闲、度假、会议、疗养等疗养等发展类型发展类型资源主导型资源主导型娱乐项目型娱乐项目型特色资源为主的综合特色资源为主的综合型型典型案例典型案例颐和园颐和园迪斯尼迪斯尼北京九华山庄北京九华山庄竞争特点竞争特点同质竞争化同质竞争化档次竞争化档次竞争化差异化竞争化差异化竞争化旅游功能旅游功能2.2 2.2 休闲旅游的发展休闲旅游的发展旅游目的：旅游目的：观光、休闲度假观光、休闲度假为主为主休闲度假成为仅次于观光的出行目的，显示
9、出本项目发展休闲度假的良好前景休闲度假成为仅次于观光的出行目的，显示出本项目发展休闲度假的良好前景国际经验表明，人均国际经验表明，人均GDP1000GDP1000美元，美元，观光性旅观光性旅游游需求膨胀；人均需求膨胀；人均GDP2000GDP2000美元，美元，体验体验多样多样性需求和多样化选择；人均性需求和多样化选择；人均GDP3000GDP3000美元，美元，度假度假需求需求普遍产生；普遍产生；重庆市的人均重庆市的人均GDPGDP在在20072007年年已突破已突破20002000美元；美元；休闲度假休闲度假旅游将成为未来的主要趋势旅游将成为未来的主要趋势根据马斯洛的需求理论，以及当前我国
10、已步入了小康社会的基本情况，人们根据马斯洛的需求理论，以及当前我国已步入了小康社会的基本情况，人们迫切地需要更高级别的需求迫切地需要更高级别的需求,而休闲度假旅游作为最高层次的旅游方式而休闲度假旅游作为最高层次的旅游方式,迎合了迎合了时代的发展步伐时代的发展步伐,必将成为时尚的主流。必将成为时尚的主流。马斯洛需求层次理论马斯洛需求层次理论小结：休闲旅游将成为未来的主要趋势小结：休闲旅游将成为未来的主要趋势休闲度假旅休闲度假旅游游 旅游业的迅速发展旅游业的迅速发展 人均人均GDPGDP的不断提升的不断提升旅游者的出游意向旅游者的出游意向需求层次理论需求层次理论旅游发展规律：旅游发展规律：旅游功能
11、的复合与旅游度假地的等级旅游功能的复合与旅游度假地的等级呈正相关，且第三层次旅游功能比重逐渐增加呈正相关，且第三层次旅游功能比重逐渐增加本地旅游休闲本地旅游休闲自住类自住类一流区域旅游度假第一流区域旅游度假第二层次二层次resortresort类类一流目的地型一流目的地型 综综合合resortresortResortResort的功能的功能单一景观单一景观复合功能复合功能空间空间和人和人口的口的覆盖覆盖广泛广泛集中集中夏威夷夏威夷坎昆坎昆巴拉德罗巴拉德罗马尔代夫马尔代夫麒麟山庄麒麟山庄亚龙湾亚龙湾海底世界海底世界洋人街洋人街小三峡小三峡钓鱼城钓鱼城丰都鬼城丰都鬼城红岩广场红岩广场大足石刻大足石
12、刻五朵金花五朵金花海兰云天海兰云天 重庆市场重庆市场Forest HighlandsForest Highlands洋人街洋人街科幻公园科幻公园珊瑚岛珊瑚岛巴厘岛巴厘岛国际、国内标杆国际、国内标杆2.3 2.3 重庆旅游市场现状重庆旅游市场现状重庆旅游重庆旅游空空白点白点以商务会议为主题的休闲度假区以商务会议为主题的休闲度假区主题定位中缺乏文化定位主题定位中缺乏文化定位规模较大，主题明显的主题公园规模较大，主题明显的主题公园缺乏综合型休闲旅游项目缺乏综合型休闲旅游项目通过对比，得出重庆旅游市场的空白点通过对比，得出重庆旅游市场的空白点三三 业态分析业态分析三、业态分析三、业态分析3.1 3.1
13、 休闲运动休闲运动3.2 SPA3.2 SPA养生养生3.3 3.3 农业观光园农业观光园3.4 3.4 商务会议商务会议3.5 3.5 婚庆婚庆3.6 3.6 高尔夫高尔夫3.7 3.7 主题公园主题公园3.8 3.8 别墅别墅3.1 休闲运动3.1.1 综述3.1.2 竞争分析3.1.3 消费者分析3.1.4 休闲运动SWOT分析3.1.5 典型案例分析3.1.6 战略定位3.1.1 综述城里人愈来愈厌恶喧嚣、繁杂的都市生活，渴望享有一种悠静、闲遐的宁静生活，节奏缓慢、顺畅且有规律运动被现代的人喻为一种时尚，一种自我保护的必修课，人们越来越重视自己的身体状况，因为它是一切生活、工作、学习的
14、保障和前提休闲运动度假变得火爆休闲运动度假变得火爆强烈的市场需求强烈的市场需求休闲休闲运动运动3.1.2 竞争者分析 对全国及重庆部分休闲度假区分析可知，凡是休闲度假区，都基本上都存在休闲运动项目，发展休闲运动项目，已成为业界的共识。下面以项目周边的广阳岛与桃花岛休闲旅游开发作为竞争者进行分析。广阳岛：广阳岛：u总体定位：综合休闲度假区与国际生活社区u广阳岛开发突出度假休闲功能，包括会议休闲、周末休闲等，弱化“景点旅游”概念u岛业优势、四面环江u商务会议、主题公园、高尔夫为休闲的主要功能。休闲运动虽有，但仅是辅助休闲项目，并不是主体功能，且休闲运动形态单一。桃花岛：桃花岛：u总体定位：休闲度假
15、（前期开发论证中）u桃花岛是建立在良好的自然生态景点基础上的休闲旅游开发u岛业优势、四面环江u在自然生态景点的基础上，为突出休闲度功能，适当的增添休闲项目，休闲运动必不可少，但并不太可能成为重点开发，仅是辅助休闲功能。本项目应在休闲运动的功能、规模以及运动形态等方面与之进行差异化竞争本项目应在休闲运动的功能、规模以及运动形态等方面与之进行差异化竞争3.1.3 消费者分析国企、民营/私营和外企位列目标客户的前三位，占到总数的72.86%收入在十万以下的客户占到85.53%客户以年轻人为主，三十岁以下的占到84.45%客户以高学历为主，76.54%的受访者学历在大专以上企业性质企业性质收收 入入年
16、年 龄龄学学 历历高学历、中等收高学历、中等收入的年轻人入的年轻人本次调查的游客中，67.89%的游客会定期度假能接受的交通距离在两小时以内，50%以上的游客能承受的距离在0.5-1小时之间名列前三位的是野营及野外探险、水上运动以及球类运动3.1.4 3.1.4 休闲运动项目休闲运动项目SWOTSWOT分析分析长江与山地资源，适合休闲运动项目在客户能接受的距离范围中未来交通便利知名度不高项目二地块没连在一起项目优势项目优势Strength项目劣势项目劣势Weakness项目机遇项目机遇Opportunity项目威胁项目威胁Threats重庆市的经济政治地位不断提升国家新的假日制度“一小时经济圈
17、”发展休闲运动的同类项目比较多综合的专业化管理经营难度大3.1.5 3.1.5 典型案例分析典型案例分析马尔代夫卡尼岛度假村马尔代夫卡尼岛度假村 马尔代夫卡尼岛1.超豪华水上套房、2.沙滩别墅、3.餐厅、4.酒吧、5.Club Med Spa、6.游泳池、7.排球、8.足球、9.水肺潜水等候点、10.扬帆出海，滑浪风帆，浮潜、11.动画u主要特点：主要特点：u沙滩别墅、沙滩酒吧、水上豪华客房uSPA按摩疗养u休闲运动及各级别指导课程，如健身、陆上运动（羽毛球、篮球、沙滩高尔夫、沙滩排球、足球、排球、法式滚球、乒乓球）、水上运动（深海钓鱼、独木舟风帆船（双体）、水肺潜水、浮潜、水球、风浪板）、水
18、肺潜水 等其它运动u卡尼岛特设了“宝贝俱乐部”、“幼儿俱乐部”、“迷你俱乐部”和“少年俱乐部”，这些俱乐部专为0-17岁不同年龄段的孩子精心打造，为的是父母们可以安心放下子女，尽享假期。马尔代夫卡尼岛度假村马尔代夫卡尼岛度假村 日本佐幌度假村 日本佐幌1.迷你足球、2.酒吧、3.台球 4.夜总会、5.壁球 6.剧院、7.前台 8.会议室、9.精品店、10.手工艺品、11.按摩（2楼）、12.主餐厅（2楼）、13.运动台 14.体育馆、15.送递处、16.乒乓球、17.迷你俱乐部（1楼）、18.游泳池、19.浴盆桑拿、20.羽毛球、21.空中飞人、22.高尔夫、23.射箭、24.公园高尔夫、25
19、.排球/篮球、26.网球u主要特点：主要特点：uSPA按摩疗养u少儿俱乐部，佐幌度假村内孩子们的最爱 夏令营（7月到8月）、挤牛奶、挖土豆、做面包、钓鱼、钓鱼、做T恤、儿童表演、游泳池、马戏学校u休闲运动 陆上运动陆上运动 射箭、羽毛球、篮球、马戏学校、高尔夫、丛林竞走、公园高尔夫、劈杆&推杆、迷你足球、山地车、法式滚球、垒球、壁球、乒乓球、网球、排球、游泳 其它康乐活动其它康乐活动 手工艺品作坊、有氧健身、水中健美操、台球、上网区、娱乐节目日本佐幌度假村 u充分利用现有自然资源，发展休闲运动u少儿俱乐部值得借鉴，即可使父母们愉快度假，又让少儿们在俱乐部中非一般的享受，同时建立少儿俱乐部有利于
20、促使重复消费。u休闲运动项目通常伴随着SPA按摩疗养服务u休闲运动各级别指导课程，培育潜在客户案例总结：3.1.6 休闲运动项目战略定位 打造国际一流的休闲运动城打造国际一流的休闲运动城1.充分利用项目的长江与山地资源，发展水上运动与山地运动充分利用项目的长江与山地资源，发展水上运动与山地运动2.休闲运动项目周边应配备完善的休闲运动项目周边应配备完善的SPA按摩疗养服务按摩疗养服务4.建立重庆市首个度假区少儿俱乐部建立重庆市首个度假区少儿俱乐部 3.创办休闲运动学校，提供休闲运动各级别指导课程创办休闲运动学校，提供休闲运动各级别指导课程5.3.2 SPA养生3.2.1 3.2.1 综述综述3.
21、2.3.2.2 2 竞争分析竞争分析3.2.3.2.3 3 消费者分析消费者分析3.2.3.2.4 SPA4 SPA养生项目养生项目SWOTSWOT分析分析3.2.3.2.5 5 典型案例分析典型案例分析3.2.3.2.6 6 战略定位战略定位3.2.1 综述 SPA是拉丁文“Solus par Aqua”的缩写，意为“健康之水”，是指人们利用天然的水资源结合沐浴、香薰和按摩来促进新陈代谢，满足人体视觉自然景观、听觉疗效音乐、嗅觉天然香薰、味觉健康餐饮、触觉按摩呵护和思考内心放松 六种愉悦感官的需要，从而达到身心畅快的享受。SPA养生包括桑拿、按摩、SPA水疗、温泉、身体疗养、情侣疗养、面部疗
22、养、运动疗养、治疗套餐、身体磨砂、全身调理、面部护理、手脚护理、头发护理、洗浴城、洗脚城等3.2.2 竞争者分析本项目的主要竞争项目为重庆周边的东南西北中五大温泉本项目的主要竞争项目为重庆周边的东南西北中五大温泉五大温泉的优势与劣势五大温泉的优势与劣势u都具有得天独厚的资源温泉。u景象组合秀丽。u区位优势：距离市区的距离相对比较近，且交通便利。u丰富的人文景观。u市场定位泛化，缺少个性化的产品；u产品设计缺乏创新。u季节性明显。优势优势劣势劣势本项目需要在产品设计与组合上与之进行差异化竞争本项目需要在产品设计与组合上与之进行差异化竞争3.2.3 消费者分析 调查显示来度假区的游客以25-45岁
23、游客为主体，占62.1%，其次为18-24岁，占24.1%，再次为46-65岁，13.8%；从性别构成上看，男性占绝对主体，占93.1%，女性仅占6.9%，这跟SPA养生这一特殊的度假产品相关。年龄与性别构成年龄与性别构成这两个项目调查非常吻合，反映了SPA养生市场是一个大众化的市场，主要针对一般的职工市场 职业构成职业构成客户以高学历为主,本专科以上学历达到64%。这一构成与大众旅游市场的文化构成有较大差异，反映了SPA养生度假旅游产品的特殊性，对文化程度有较高的要求。文化构成文化构成3.2.4 SPA养生项目SWOT分析区域有良好的旅游资源生态环境优良未来交通便利知名度不高项目地块景点特色
24、不够距离重庆市主城区有一定距离项目优势项目优势Strength项目劣势项目劣势Weakness项目机遇项目机遇Opportunity项目威胁项目威胁Threats重庆市的经济政治地位不断提升国家新的假日制度“一小时经济圈”重庆周边有五大温泉度假地，不少区位优于本项目前期需要较大的投入综合的专业化管理经营难度大3.2.5 典型案例分析普吉悦榕度假村普吉悦榕度假村(Banyan Tree Phuket)()(泰国泰国)u东南亚一带最豪华的度假村，被多个国际权威旅游杂志及传媒机构选为全球十佳度假村u拥有全球最佳的水疗美容中心Banyan Tree Spa u各国的按摩方式都可以找到，重点推介的包括：
25、土地精华、瑞典式、夏威夷式、巴厘式及亚洲式按摩疗程，还有多种不同的美容按摩服务供游人选择。可借鉴之处可借鉴之处:世界世界SPASPA养生方法大杂绘养生方法大杂绘 Grand Velas All Suites&Spa酒店酒店(墨西哥墨西哥)u40个设计精美的治疗室随时为顾客提供80多种spa治疗，包括20 种全身护理和23种按摩方法选择，26种水疗和19种手部、足部和修饰护理方法。u除此以外还有增寿、医疗服务和健身计划等。除非你购买了组合计划，所有的项目都可以按照你的意愿选择安排。不仅如此，入住Grand Velas All Suites&Spa还包括了13 项具有异域风格的补充疗法，包括禅道指
26、压、虹膜学(眼部研究)和头部按摩。可借鉴之处可借鉴之处:专业的专业的SPASPA服务、其他娱乐项目主要是是运动型的服务、其他娱乐项目主要是是运动型的 3.2.6 SPA养生项目战略定位打造国际一流的打造国际一流的SPA养生度假中心养生度假中心1.配备相应的专业医疗保健机构，营造优美的度假环境和完善的休闲健身系统配备相应的专业医疗保健机构，营造优美的度假环境和完善的休闲健身系统2.项目周边应配备大量的休闲运动场所项目周边应配备大量的休闲运动场所4.确立确立“特色鲜明、循环再生、不断创新特色鲜明、循环再生、不断创新”为为SPA养生度假区建设、经营和发展理念养生度假区建设、经营和发展理念3.项目应注
27、重项目应注重SPA养生方法的多样化，提供高品质的专业养生方法的多样化，提供高品质的专业SPA养生服务养生服务5.3.3 农业观光园3.3.1 3.3.1 概念及类型概念及类型3.3.3.3.2 2 发展史及发展趋势发展史及发展趋势3.3.3.3.3 3 案例分析案例分析3.3.3.3.4 4 消费者分析消费者分析3.3.3.3.5 5 农业观光园农业观光园SWOTSWOT分析分析3.3.3.3.6 6 物业定位及建议物业定位及建议3.3.1 概念及类型定义定义以农业和农村为载体，是农业与现代旅游业相结合的高效农业。以生态农业生产为基础，注重农业生态环境的改善；以旅游经营为重点，重视有效开发旅游
28、资源；具有高效益、低风险特点；具有娱乐性和参与性；地域限制小，形式多样，具有广阔的发展前景；特征特征类型u观光农园u农业公园u科普教育型u休闲娱乐型u民俗农庄型3.3.2 竞争分析鹿山农业观光园鹿山农业观光园 离重庆市江北机场4公里，距离渝北区城区3公里。境内水资源丰富，三座大型水库水面达280余亩，250亩茂密松林紧靠湖边：高品质果园1900亩，其中桃园1500亩，枇杷园100亩，梨园300亩，是集种、养、游乐于一体的农业观光园。旅游主要项目有：赏花、摘果、钓鱼、划船、唱歌、跳舞、打牌、下棋、爬山、观鸟等。重庆皇田现代农业观光园重庆皇田现代农业观光园 距重庆市区15公里，常年气候温和，地绿水
29、清，环境优雅。拥有从荷兰引进的当今世界最先进、最完美的农业种植设备，同时是目前国内规模最大、设施最先进、品种最齐全、品质最卓越的红掌生产基地，是集旅游观光，休闲度假，花卉生产、销售、交易、种苗繁育为一体的全国首批农业旅游示范点。北碚金果园生态旅游区北碚金果园生态旅游区前邻北温泉，背靠缙云山，是重庆市最大的四季有果的生态旅游园区。依托得天独厚的自然景色和精心培育的千亩果园，以四季花果为主题，以丰富的文化为内涵，是集度假、避暑、踏青以及商务会议于一体的农业观光园。优势：优势：农业资源优势 相对区位就近优势 客源市场庞大优势 劣势：劣势：模式单一，特色仍不是很明显。缺少科学定位，难以深度开发。对本项
30、目启示：对本项目启示：进一步利用重庆农业资源优势，发展综合模式的观光农业园，突出特色，科学定位，深层次开发。竞争项目优劣势总结竞争项目优劣势总结3.3.3 消费者分析重庆市人口基数大，居民出游能力较强。根据对重庆市民的调查，34%的重庆市民每半年就要前往旅游农业景区（点）进行游览，还有的市民前往旅游农业景区的游览频率达到了每月一次。重庆直辖以来，经济和政治地位显著提高，本地休闲娱乐需求热情持续高涨，全国各地甚至国外来此游客也日益增多，形成庞大旅游观光群体，对独具西部和重庆特色观光农业需求有增无减，形成巨大观光农业消费市场。3.3.4 农业观光园SWOT分析较大的规模保持合理的游客容量与城市距离
31、适当知名度不高巴南景点特色不够巴南在游客心目中地位不高项目优势项目优势Strength项目劣势项目劣势Weakness项目机遇项目机遇Opportunity宏观经济走势稳定人们用于度假旅游的支出越来越多国家给予重庆和成都新定位为“城乡统筹试验区”本地其他观光农业园模式单一，特色不明显，开发层次低 短期内很难提升巴南的知名度周边其他观光农业园同质化强，易与他们构成价格竞争项目威胁项目威胁Threats3.3.5 典型案例分析区位区位：坐落在京城东北五环路北侧、朝阳区来广营地区，望京新城与北苑小区中间，毗邻奥运村，距亚运村 3 公里，距首都国际机场 8 公里。规模规模：园区占地面积30公顷总投资总
32、投资：1亿元建成时间建成时间：1997年6月8日客源客源：主要为北京本地游客和外地游客，本地游客为主朝来农艺园朝来农艺园五个区域：高科技示范区、生产采摘区、净菜加工区、休闲观赏区和生活娱乐区 特色：朝来农艺园集秀美幽雅的环境与高科技现代化气息于一体，天蓝、地绿、水清、空气清新、鸟语花香、绿树成荫；以农业为主题、与高科技联姻，并与农艺结缘。采摘彩椒采摘彩椒朝来农艺园朝来农艺园青青世界是一家以休闲度假为主题的观光农场，为“鹏城十景”之一。深圳青青世界深圳青青世界园中的游乐项目有制陶、垂钓、蜡雕、手工纺织、编织中国结、城市农夫、制做唐山彩陶版画、蜡染等，妙趣横生，很能锻炼人的动手能力。此外，游客还可
33、以参加足底健康步道、惊险吊桥、果汁屋、蝴蝶谷、茶寮、烧烤场等娱乐设施中的各项活动。深圳青青世界深圳青青世界典型案例借鉴之处典型案例借鉴之处:u园内业态丰富，走多样化道路；u再现传统农活风貌；u现代生活与原始恰当结合；u丰富健康的美食和完备的体育休闲设施。u集秀美幽雅的环境与高科技现代化气息融会贯通。3.3.6 物业定位及建议打造成西南地区独具特色的高科技农业综合示范园区打造成西南地区独具特色的高科技农业综合示范园区1.设置有特色的观光、娱乐休闲项目设置有特色的观光、娱乐休闲项目2.凸显地方文化特色和本地特产凸显地方文化特色和本地特产4.充分利用本项目的临江天然条件充分利用本项目的临江天然条件3
34、.深层次挖掘农业资源，突破同质化深层次挖掘农业资源，突破同质化5.3.4 商务会议3.4.1 3.4.1 商务会议综述商务会议综述3.3.4 4.2 .2 商务会议商务会议竞争分析竞争分析3.4.3.4.3 3 商务会议消费分析商务会议消费分析3.4.3.4.4 4 商务会议商务会议SWOTSWOT分析分析3.4.3.4.5 5 典型案例典型案例3.4.3.4.6 6 战略定位战略定位3.4.1 商务会议综述u随着国内经济的发展，商务、行政活动以及其他一些社会公共活动日益频繁，各种规模的培训会、展示会、发布会、交易会、洽谈会、客户联谊会、答谢会、接待会、颁奖典礼、董事会、年会等越来越多。u每个
35、会议能选择一个好的举办地、有一个好的策划与组织都会对会议的成败起到很重要的作用。u旅游的旅游功能总体上可以分为三种，即观光旅游功能、娱乐体验旅游、专门旅游功能。u专门型旅功能包括会议、休闲、度假、宗教朝拜、科学考察等。其中会议旅游异军突起，表现尤其突出。3.3.4 4.2 .2 竞争分析竞争分析海兰云天会议中心海兰云天会议中心海兰云天会议中心座落于九龙坡区后花园风景迷人的海兰湖畔，占地1000亩，湖面600亩，背靠白塔坪森林公园，植被丰富、空气清新、风景秀丽，独特的地理位置以及幽雅的环境，堪称都市中心的“世外桃源”。海琴酒店、海韵宾馆、海韵休闲运动中心及温泉城共同组成了能同时接待1000人的重
36、庆近郊配套最为完善的温泉休闲度假会议中心。交通海兰云天会议中心位于九龙坡区金凤镇海兰湖畔，距市区仅23公里，交通便利。从市区上成渝高速公路到含谷路口下，沿海兰云天路标直行九公里即抵达海兰云天。重庆国际会议展览中心重庆国际会议展览中心项目背景：项目背景：重庆国际会议展览中心位于南岸区商业核心位置，现在已成为重庆的一个标志性建筑，是西部地区设施最先进、配置最齐备的大型综合性会议及展览场地，是地区以及国内外的大型会议、展览和其它商业文化活动的首选。由重庆会展中心经营管理有限公司，严格按照国际专业会展场馆管理标准及服务要求来运营。重庆国际会议展览中心重庆国际会议展览中心3.4.3 商务会议需求u从19
37、91年到2005年的15年间，中国行政管理费增长了13倍，其中全国一年的行政会议支出就高达1000亿元。行政会议市场的庞大可窥一斑。u仅北京一个市在2002年有纳入统计的会议数量就达71053个；北京目前至少有17.8万场次的商务会议是由专业会议服务机构参与操作的。u在会议旅游方面表现最为突出的，莫过于海南博鳌。从博鳌亚洲论坛设立以来，各种大小会议相继落户海南岛，蓬勃发展的会议经济对这个省的旅游业成长产生了巨大的带动作用。u据统计，20022004年，每年有约2000个会议在海南召开和举行，仅博鳌镇所在的琼海市，一年就吸引了多个国内外会议在此召开。会议分类会议分类会议分类会议分类特征描述特征描
38、述规模规模持续时间持续时间/分布时段分布时段对场地要求对场地要求会展会展行业峰会行业峰会主题性论坛主题性论坛区域内各行业论坛、展会、新闻发区域内各行业论坛、展会、新闻发布会。金融、文化、科技等主题性布会。金融、文化、科技等主题性论坛论坛视行业与会议视行业与会议影响力而定影响力而定持续持续1-31-3天不定期举天不定期举行行豪华、顶尖的服务；豪华、顶尖的服务；完善的综合配套；便捷的交通；完善的综合配套；便捷的交通；5 5星级酒店星级酒店赛事及颁奖会赛事及颁奖会赛车、选美等体育和娱乐国际赛事赛车、选美等体育和娱乐国际赛事和颁奖会和颁奖会相关入住超过相关入住超过500500人次人次持续持续3 3天以
39、上天以上内部小型封闭决内部小型封闭决策会议策会议机构管理层封闭会议机构管理层封闭会议5050人人持续持续3 3天天不定期举行不定期举行高档次、完善的度假体验；便捷的高档次、完善的度假体验；便捷的交通；对距离不敏感；交通；对距离不敏感；5 5星级酒店星级酒店内部中型会议内部中型会议小型公司年会小型公司年会部门半年部门半年/年会年会250250人人持续持续1-31-3天天1 1、2 2月与月与7 7、8 8月月较近的距离；充足的会场面积和使较近的距离；充足的会场面积和使用设施，多为用设施，多为5 5星级酒店星级酒店内部中型度假活内部中型度假活动动部门集体度假旅游。珠三角机构一部门集体度假旅游。珠三
40、角机构一般费用控制在般费用控制在15001500元元/人以内人以内250250人人持续持续2-32-3天天一年一年1-21-2次次完整的度假体验；多种旅游度假项完整的度假体验；多种旅游度假项目组合；适度距离；优质服务；高目组合；适度距离；优质服务；高性价比性价比大型内部会议大型内部会议公司年会或者半年会公司年会或者半年会战略沟通会战略沟通会250250人人持续持续1-31-3天天1-21-2月和月和4 4月举行月举行近距离，强大的接待能力与充足的近距离，强大的接待能力与充足的会场面积会场面积市区内的五星级酒店市区内的五星级酒店联合联合/双边会议；双边会议；政府接待政府接待各类机构两方或多方会议
41、各类机构两方或多方会议3030人人持续持续1-21-2天天不定期举行不定期举行豪华顶尖的服务；适度距离豪华顶尖的服务；适度距离拓展和培训拓展和培训团队拓展活动或培训团队拓展活动或培训 50 50人人持续持续1-21-2天天不定期举行不定期举行适宜的场地与拓展活动、设施；距适宜的场地与拓展活动、设施；距离机构所在地不超过离机构所在地不超过1.51.5小时车程；小时车程；人均预算小于人均预算小于500500元元/天天MBA/EMBA/MBA/EMBA/总裁总裁级培训班级培训班高级经理人课程高级经理人课程/培训偏好于选择培训偏好于选择不同城市的度假地分别进行不同城市的度假地分别进行100100人人持
42、续持续3-43-4天天周末不定期举行周末不定期举行距离机场较近距离机场较近新奇的新奇的RESORTRESORT体验体验会议分类会议分类更高更高的知的知名度名度更高更高的档的档次次更优越的更优越的度假氛围度假氛围和体验环和体验环境境更完善的更完善的综合配套综合配套（餐饮、（餐饮、会议、娱会议、娱乐等）乐等）更短的距更短的距离，更低离，更低的时间成的时间成本本更低的更低的预算预算更高品更高品质的软质的软性服务性服务对机场对机场更强的更强的依赖依赖对周边产对周边产业更强的业更强的依赖依赖会展会展/行业峰会行业峰会/主题性论坛主题性论坛赛事、颁奖会赛事、颁奖会内部小型封闭内部小型封闭决策会议决策会议内
43、部中型会议内部中型会议内部中型度假内部中型度假活动活动内部大型会议内部大型会议联合双边会议联合双边会议/政府接待政府接待拓展和培训拓展和培训EMBA/总裁级总裁级培训班培训班不同类型会议的不同要求不同类型会议的不同要求3.4.4 商务会议项目SWOT分析生态环境优美交通便利，服务周到重庆特区，西部重镇，直辖十年，国家重点支持位置稍偏人气不高配套不全项目优势项目优势Strength项目劣势项目劣势Weakness项目机遇项目机遇Opportunity重庆会议越来越多，需求量大重庆缺乏一个与直辖市相匹配的高品质的休闲度假旅游会议相结合的高档会议中心重庆已有的会议中心，如海兰云天，国际会议展览中心等
44、市区各酒店会议中心重庆周边的休闲旅游会议中心项目威胁项目威胁Threats3.4.5 典型案例分析鸣泉居国际会议中心鸣泉居国际会议中心项目背景：项目背景：坐落于广州的北隅，白云山麓，金钟湖畔。拥地20余万平方米，建筑面积约4万多平方米，欧陆风格的建筑结合周围的自然环境，成为格调高雅的度假胜地，也是接待国宾及政要名流的“基地”，深得国内、外知名人士的嘉许，被誉为“南国钓鱼台”。项目主要构成：项目主要构成：国际会议中心、别墅群、休闲活动场所时机：时机：广州市是华南地区的经济贸易中心，来广州商务会议及商务洽谈日益盛行，同时随着现代的企业管理理念的发展，这些会议及洽谈大多选择在度假村举行，鸣泉居的成功
45、就是在这种大的经济背景上产生的。区位及环境：区位及环境：项目距离飞机场近且自然环境优美是成功的一个关键要素。高标准的设施：商务会议及商务洽谈不仅要求适合各种会议、商务洽谈所需要的会议设施、住宿设施及高标准的服务，同时也要求有大量的游憩设施，这方面鸣泉居全部有，这是鸣泉居的成功另一个秘诀。鸣泉居国际会议中心成功启示鸣泉居国际会议中心成功启示瑞士达沃斯瑞士达沃斯达沃斯(Davos)小镇位于瑞士东南部格里松斯地区,，坐落在一条17公里长的山谷里，靠近奥地利边境，它是阿尔卑斯山系最高的小镇。地处兰德瓦瑟河的达伏斯谷地，海拔1，529米。气候宜人，为疗养和旅游胜地。二十世纪起成为国际冬季运动中心之一。电
46、缆车可达海拔15302610米的滑冰运动场。达沃斯是瑞士知名的温泉度假、会议、运动度假胜地。海南博鳌水城海南博鳌水城成功要点成功要点u以超常规的创新思维成功策划“博鳌亚洲论坛”，使博鳌水城迅速成为世界瞩目焦点。u事件效应的强大影响力奠定博鳌水城向国际会议与休闲度假方向发展的基础。u高标准国际会议中心、五星级国际酒店及休闲娱乐设施等多功能一体化的综合配套建立了博鳌水城的高品质区域形象。3.4.6 战略定位打造重庆甚至西南最好的会议服务中心打造重庆甚至西南最好的会议服务中心1.同休闲、娱乐、旅游、度假、养生紧密结合的综合会议中心同休闲、娱乐、旅游、度假、养生紧密结合的综合会议中心2.高档完善的设施
47、，五星级的会议服务高档完善的设施，五星级的会议服务4.分层次、分区域建造各种类型的会议中心，以能够满足不同会议的需求分层次、分区域建造各种类型的会议中心，以能够满足不同会议的需求3.环境静雅，严格的保密性环境静雅，严格的保密性5.3.5 婚庆服务3.5.1 3.5.1 婚庆服务概念及特点婚庆服务概念及特点3.3.5 5.2 .2 婚庆消费分析婚庆消费分析3.5.3.5.3 3 婚庆消费发展趋势婚庆消费发展趋势3.5.3.5.4 4 案例分析案例分析3.5.3.5.5 5 项目项目SWOTSWOT分析分析3.5.3.5.6 6 项目战略定位项目战略定位特点特点特点特点 概念概念概念概念 婚礼+婚
48、宴+蜜月度假一条龙配套服务婚礼：中国传统式、西式婚礼、中西合璧式婚宴：各种消费水平的婚礼喜宴蜜月度假：胜地提供各种新婚蜜月所需设施婚礼：满足不同趣味新婚者，人人可以有王子公主般的梦幻婚礼婚宴：消费较高，消费者多，80后婚宴相当流行蜜月度假：消费能力强停留时间长、对目的地环境要求高、年轻新婚者居多、季节性较强3.5.1 婚庆服务概念及特点 新人结婚典礼选择项目新人结婚典礼选择项目婚庆项目婚庆项目占比（占比（%）需要拍摄婚纱照需要拍摄婚纱照88.4计划请婚庆公司策划婚礼计划请婚庆公司策划婚礼49.1酒楼举办婚宴酒楼举办婚宴78.7新娘购买婚纱新娘购买婚纱36.8蜜月旅游蜜月旅游67.7影楼婚纱照影
49、楼婚纱照35263526元元结婚珠宝首饰结婚珠宝首饰56595659元元婚纱礼服婚纱礼服20082008元元婚庆礼仪婚庆礼仪74647464元元喜宴水平（不含酒水）喜宴水平（不含酒水）10301030元元/桌桌蜜月旅游蜜月旅游93049304元元总计：新婚消费已达总计：新婚消费已达2976129761元（不包括喜宴）元（不包括喜宴）新婚消费结构新婚消费结构3.5.2 结婚消费分析（1）结婚消费项目增加，62.9的新人表示要举行婚庆，婚庆的档次也有较大提升，婚礼现场的灯光、音乐、司仪等标准也节节攀升婚车档次一溜排的宝马、凯迪拉克等高档婚车在大街上也能看见；对婚宴气氛和质量提出更高的要求。（2）结
50、婚消费范围不断扩大，新娘婚纱从以往租用型，变成了挑新款买回家，婚礼现场的灯光、音乐、司仪等标准也节节攀升。（3）现代人的婚礼正由“物质型”向“精神型”转变，新郎新娘越来越多地关注文化层面，更加追求时尚、健康、文明，个性化、时尚化越来越强化。3.5.3 婚庆消费发展趋势斐济斐济Wakaya尊贵俱乐部尊贵俱乐部 斐济斐济WakayaWakaya海滨俱乐部可以让你梦想的所有海滨俱乐部可以让你梦想的所有浪漫婚礼统统实现。你可以在海边或是浪漫婚礼统统实现。你可以在海边或是WakayaWakaya村村的教堂举行婚礼。小岛一次性仅接待的教堂举行婚礼。小岛一次性仅接待1212对客人，对客人，是秘密结婚的绝佳地