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1、nPLANNING AND INTERPRETATIONCHAPTER CHAPTER 4 4 规划与演绎规划与演绎 PAGEXXXX市东部文化产业园概念城市设计市东部文化产业园概念城市设计评标方案汇总评标方案汇总XXXXXXXXXXXXXXX年XX月nPLANNING AND INTERPRETATIONCHAPTER CHAPTER 4 4 规划与演绎规划与演绎 PAGE一、项目概况及选址 本项目位于XX市城市总体规划中确定的东城副中心，且处于XX市东部高新发展轴线上，地跨高新区和接庄新区。规划总用地约191公顷（含城市绿地），其中规划建设用地约123公顷。本项目拟建设成为具有文化展览交流
2、、文化产品研发、特色文化娱乐、特色餐饮购物、商务会议接待等多功能为一体的大型综合性文化产业项目区，联系XX高新区和接庄新区的商务中心区，打造为XX东城的区域核心。nPLANNING AND INTERPRETATIONCHAPTER CHAPTER 4 4 规划与演绎规划与演绎 PAGEnPLANNING AND INTERPRETATIONCHAPTER CHAPTER 4 4 规划与演绎规划与演绎 PAGE现状航片图现状王回庄村绿色家园nPLANNING AND INTERPRETATIONCHAPTER CHAPTER 4 4 规划与演绎规划与演绎 PAGE 2011年4月29日,市城乡
3、规划局在政府采购中心会议室组织召开了“XX市东部文化产业园概念规划设计”方案征集专家评审会。市城乡规划局、高新区分局、XX分局的领导参加了会议。方案评审会方案评审会nPLANNING AND INTERPRETATIONCHAPTER CHAPTER 4 4 规划与演绎规划与演绎 PAGE经专家委员会评议，方案排序如下经专家委员会评议，方案排序如下:XXXXX X城乡规划设计研究院城乡规划设计研究院 (一等奖一等奖)XXXXXX建筑规划设计咨询有限公司建筑规划设计咨询有限公司 (二等奖二等奖)XXXXXX城市规划设计研究院城市规划设计研究院 (三等奖三等奖)nPLANNING AND INTE
4、RPRETATIONCHAPTER CHAPTER 4 4 规划与演绎规划与演绎 PAGE一等奖一等奖XXX城乡规划设计研究院城乡规划设计研究院nPLANNING AND INTERPRETATIONCHAPTER CHAPTER 4 4 规划与演绎规划与演绎 PAGE规划结构规划结构西南方向鸟瞰图一带一带：滨河景观带。一心一心：文化创意中心。五区五区：五个文化创意产业集聚区。两组团两组团：两个居住社区。nPLANNING AND INTERPRETATIONCHAPTER CHAPTER 4 4 规划与演绎规划与演绎 PAGE 空间布局规划空间布局规划城市设计总平面图Spatial Layo
5、ut Planning Frame大框架空间覆土建筑为整体形态，内部划分小尺度工作室与步行街区的方式组织；标志性双塔式建筑成为园区的地标性建筑；飘逸富有灵性的开敞大空间亲水文化创意展示中心；商务办公建筑，满足设计空间的需求；大尺度底层开敞空间加小尺度设计工作室,满足文化艺术创作需要；商业建筑裙房+塔楼式办公+商务公寓立体复合，提供城市公共设施。nPLANNING AND INTERPRETATIONCHAPTER CHAPTER 4 4 规划与演绎规划与演绎 PAGE 整体空间示意东南方向夜景透视图nPLANNING AND INTERPRETATIONCHAPTER CHAPTER 4 4
6、规划与演绎规划与演绎 PAGE 功能板块布局总体功能布局图整个文化产业园区的功能板块布局包括一个文化创意展示中心区，七个文化创意集群，两个城市公共设施服务区和两个创意群体居住社区。七个文化创意集群包括：现代传媒信息创意集群时尚消费创意集群工业产品创意集群网络信息创意集群科研设计创意集群电子技术创意集群文化艺术创意集群nPLANNING AND INTERPRETATIONCHAPTER CHAPTER 4 4 规划与演绎规划与演绎 PAGE 设计要素1）十字功能轴线诗仙路与海川路所形成的十字轴线串连了城市的主要功能片区，主导城市界面将沿轴线两侧展开。呈现出多样化城市风貌特色，包括地标建筑、河流
7、水面与公园、综合商业、商务办公企业、居住住宅等，充分展现“大疏大密”的设计构思。2）景观廊道结合水系及周边沿河景观和环境，凸显“绿水交融”的设计考虑，通过水脉岸线的整理，形成主要视廊。3）公共开敞空间结合城市绿地形成公共活动体系的重要节点。4）标志性建筑物门户形象的重要载体，位于主要城市功能轴线节点。5）公共空间走廊综合考虑城市轴线的总体设计要求，公共建筑沿海川路和诗仙路设置。城市设计要素图主要功能轴线空间视线廊道滨河景观廊道空间视线廊道东侧连续界面西侧疏松界面标志性建筑公共开敞空间空间景观核心主要功能轴线nPLANNING AND INTERPRETATIONCHAPTER CHAPTER
8、4 4 规划与演绎规划与演绎 PAGE 土地使用规划规划用地平衡表城市建设总用地176.06公顷，其中公共设施用地占41.46%，研发设计用地占城市建设用地的31.03%，居住用地占21.54%，绿地占18.43%，道路广场用地占17.93%。nPLANNING AND INTERPRETATIONCHAPTER CHAPTER 4 4 规划与演绎规划与演绎 PAGE 特色分区及项目导控时尚文化覆土街区都市风情商务街区文化体验休闲街区都市办公创意街区1.时尚文化覆土街区2.都市风情商务街区3.都市办公创意街区4.文化体验休闲街区高效集约都市风情邻里社区高尚消费时尚前沿活力多元文化休闲品质优雅艺
9、术体验娱乐体验现代都市邻里社区nPLANNING AND INTERPRETATIONCHAPTER CHAPTER 4 4 规划与演绎规划与演绎 PAGE 道路交通系统道路交通系统分析图道路：道路：按照城市总体规划要求确定主次干道网络、断面和控制要求，增加两条支路。停车设施：停车设施：地面停车：共设4个地面停车场，每个占地1公顷。地下停车：结合公共建筑设置地下停车场，共设6个。嘉嘉 达达 路路诗诗 仙仙 路路钱钱 塘塘 江江 路路瑞瑞 园园路路荣荣 昌昌路路规规 划划一一路路P PP PP PP PP PP PP PP PP PP PP PP PP P规规 划划 二二 路路nPLANNING
10、 AND INTERPRETATIONCHAPTER CHAPTER 4 4 规划与演绎规划与演绎 PAGE 步行系统与水上交通系统T TT TT TT T步行系统：步行系统：确定了4条主要步行线路和3条次要步行线路和4个地下过街设施的位置。水上交通系统：水上交通系统：确定了水上交通的流线，和4个水上交通站点的位置。主要步行系统步行及公共空间系统分析图次要步行系统地下过街通道T T水上交通线水上交通站点nPLANNING AND INTERPRETATIONCHAPTER CHAPTER 4 4 规划与演绎规划与演绎 PAGE开发强度控制FAR6.0FAR3.5-6.0FAR2.0-4.5FA
11、R1.5-3.0FAR1.5-2.5现代传媒信息中心-土地开发容积率大于6.0。沿诗仙路两侧和海川路东侧-土地开发的容积率在3.56.0之间。海川路东界面-土地开发的容积率在2.04.5之间。文化展示中心和文化艺术创意集群-土地开发的容积率在1.53.0之间。小高层的创意居住社区容积率控制在1.52.5之间.用地开发强度分析图nPLANNING AND INTERPRETATIONCHAPTER CHAPTER 4 4 规划与演绎规划与演绎 PAGE 用地功能弹性导控用地功能弹性导控分析图2 22 22 21 11 12 22 21 12 22 22 22 22 21 12 21 11 12
12、21 11 1基于具体项目与用地未来发展的不确定性，对用地功能兼容性提出两类导控手段方式一：针对用地采取的街区复合，水平分离方式方式二：针对核心项目采取的竖向复合nPLANNING AND INTERPRETATIONCHAPTER CHAPTER 4 4 规划与演绎规划与演绎 PAGE 高度分区控制主要空间廊道：主要空间廊道：公共空间廊道主要街道廊道高层建筑廊道制高点建筑：制高点建筑：现代传媒信息中心高度为180米都市综合体塔楼 高度为120米连续的高层建筑景观墙界面开敞的城市公共开放空间公共空间廊道制高点建筑街区高度控制分析图nPLANNING AND INTERPRETATIONCHAP
13、TER CHAPTER 4 4 规划与演绎规划与演绎 PAGE 天际轮廓线控制现代传媒信息中心（180米）都市商业综合体塔楼（120米）现代传媒信息中心（180米）都市商业综合体塔楼（120米）蓼沟河东岸园区天际轮廓线诗仙路北侧园区天际轮廓线nPLANNING AND INTERPRETATIONCHAPTER CHAPTER 4 4 规划与演绎规划与演绎 PAGE 城市色彩基调系统居住建筑色彩特征布局居住建筑色彩特征布局基本色：以高明度低彩度的暖色系为主，如淡米色、浅黄色、灰色等。辅助色：适当增加高明度，中等纯度的暖色或冷色调。点缀色：增加色彩的变化，提高色彩的纯度。园区建筑色彩布局园区建筑
14、色彩布局以淡蓝色和水墨色彩为主色调，部分创意设施以强烈的色系点缀出现。对商业建筑、居住建筑、文化科教建筑、办公建筑、高层建筑等提出色彩搭配示意。nPLANNING AND INTERPRETATIONCHAPTER CHAPTER 4 4 规划与演绎规划与演绎 PAGE 核心区及重要节点位置A A文化创意核心区C CB BD D覆土时尚创意街区商业文化都市综合体科研设计创意街区核心区及重要节点位置选择图nPLANNING AND INTERPRETATIONCHAPTER CHAPTER 4 4 规划与演绎规划与演绎 PAGE 核心区及重要节点城市设计核心区及重要节点城市设计 文化创意核心区U
15、rban Design For Core Area And Important Code现代传媒信息中心：现代传媒信息中心：结合传媒广场打造富有人气和活力的传媒信息中心，建设量40万平米，以覆土裙房作为其酒店、会议交流的辅空间，以高塔楼作为其办公、研发等主建筑空间。文化创意展示中心：文化创意展示中心：结合文化广场打造集主题活动、文化展演、文化产业专业会议等复合型公共活动中心，建设量10万平米，临水而建强调其建筑形态的轻盈和标志性。nPLANNING AND INTERPRETATIONCHAPTER CHAPTER 4 4 规划与演绎规划与演绎 PAGE核心区及重要节点城市设计核心区及重要节点
16、城市设计 覆土时尚消费创意街区Urban Design For Core Area And Important Code都市时尚消费创意街区：都市时尚消费创意街区：与滨河景观带紧密结合，将滨水景观通过绿色覆土引入到城市街区内部，展现地景建筑的特色。内部建筑空间以大框架形式构筑，以小尺度工作室和休闲商业内街相结合共同打造富有人气的创意街区。强调空间尺度和功能特征“小”的特征，在“大”空间框架下的强烈对比，从而打造创意街区的艺术特质。规划建设量15万平米，覆地而起，内涵文化创意产业覆地而生、培育生长的设计理念。nPLANNING AND INTERPRETATIONCHAPTER CHAPTER
17、4 4 规划与演绎规划与演绎 PAGE核心区及重要节点城市设计核心区及重要节点城市设计商业文化都市综合体Urban Design For Core Area And Important Code商业文化都市综合体：商业文化都市综合体：两个都市综合体各具其特色，北侧综合体功能构成以大型购物超市、专业商店、时尚销售业、产业配套商品、大型酒店和餐饮连锁机构为主；南侧综合体功能构成以电影院、小型商务展厅、文化艺术馆、城市剧社为特色。规划建设量20万平米，强调综合体的水平与垂直的复合开发，打造东部新区的商业旗舰地位。nPLANNING AND INTERPRETATIONCHAPTER CHAPTER
18、4 4 规划与演绎规划与演绎 PAGE核心区及重要节点城市设计核心区及重要节点城市设计 科研设计创意街区Urban Design For Core Area And Important Code科研设计创意街区：科研设计创意街区：功能构成以专业设计机构为主，以文化策划、产业外包机构、小型商务会议展厅为辅助。街区底界面设置小型商业服务设施，结合步行内街打造富有活力的商务街区。规划建设量30万平方米，打造科研设计创意的孵化街区。CHAPTER CHAPTER 5 5 实施与引导实施与引导 PAGEnIMPLETEMENT AND GUILDNESS 开发建设导引开发建设导引 开发时序导引The U
19、rban Constructive Guidelines1.1.一期建设用地一期建设用地2.2.二期建设用地二期建设用地3.3.三期建设用地三期建设用地 通过打造XX文化创意中心，重新定义区域价值，通过一系列重大公共设施的投入（如时尚消费设计创意街区、文化创意展示中心等），将地区由传统认识中的边缘地区塑造为城市与区域衔接的节点地区、城市新的文化中心地区，通过城市地标的建设，塑造地区门户形象，为地区整体发展奠定坚实基础。此阶段需要政府主导开展。在地区定位重塑的基础上，地区价值得到初步确立，需通过部分商业设施和居住的集中开发（作为触媒项目）进一步聚集人气，完备地区的城市服务功能配套，将文化产业园区
20、商务区和部分商业区催熟。通过追加投入，培育地区的开发价值，以使地区能够持续发展，同时也为第一阶段的投入获取部分回报。通过前两阶段的强力打造，园区已经初具规模，整体价值初步彰显，地区成为XX市发展的热点。通过充分的市场化运作，推出引领地区发展的旗舰项目，实现地区整体发展的完善与提升。通过大型旗舰项目的进入，也将前阶段为地区发展所作出的投入进行价值回报，实现政府与市场的双赢。此阶段主要为政府引导，市场主导。1.1.打造门户形象打造门户形象2.2.触媒项目带动触媒项目带动3.3.引入旗舰项目引入旗舰项目1.形象塑造l 文化创意展示中心l 工业产品/时尚消费设计创意街区l 现代传媒信息中心2.触媒带动
21、l 商业娱乐都市综合体l 网络/科研设计创意街区l 两个住宅单元3.完善提升l 商务商贸服务中心l 文化艺术/网络电子技术l 三个住宅单元各阶段项目开发指引各阶段项目开发指引CHAPTER CHAPTER 5 5 实施与引导实施与引导 PAGEnIMPLETEMENT AND GUILDNESS盈利58444.19万开发盈亏109848万合计21000平方米4000元/平方米=8400万社区公建用房经营性用地1663.8亩60万/亩=99828万经营性用地土地开发51403.81万合计1663.8亩4.77万/亩=7936.33万市政配套工设施（总面积2863.4亩60-保留河流222.45亩
22、）2.6万/亩=3888.53万土方初填11400万拆迁安置（总面积2863.4亩-经营性用地1663.8亩-国有河流222.45亩）5万/亩=4885.75万经营性用地1663.8亩14万/亩=23293.2万土地征用投资成本项目金额项目内容 经济测算 实施策略实施策略Investment Estimated1.装修费按每户2万计算；2.过渡费按三年计算每户约41800元；3.奖励费、搬家费、杂项按每户约18200元计算；4.农民拆迁补偿款与安置房购买款相抵扣；5.安置房建筑安装成本为2000元/平方米（土地成本未计入）备注114006000120042002.11.82.7900300王回
23、家庄1.3容积率1.5容积率总拆迁成本（万）村级留用地（亩）家庭作坊和企业拆迁费用（万元）农房拆迁装修费、过渡费、搬家费、杂项等费用（万元）安置房建设需投入资金（万元）安置面积(万平米)安置面积（万平方米）实际在册人口（人）户数（户）村别文化产业园区拆迁安置静态成本测算经济测算内容主要为“政府总收支估算”，根据测算结论，调校规划方案。基本原则政府总收支基本平衡或略有亏损；市场型项目保持足够吸引力，满足开发商具有略高于市场一般水平的盈利预期。根据经济测算，园区开发建设最后盈利额为5.8亿元。土地静态开发成本测算非经营性用地文化体验式公园135亩12万/亩=1620万CHAPTER CHAPTER
24、 5 5 实施与引导实施与引导 PAGEnIMPLETEMENT AND GUILDNESS 商业运作模式实施策略实施策略Investment Estimated由XX市人民政府负责项目的总体策划、总体宣传造势、立项等前期准备工作，同时统筹投资商、高新区政府、任城区政府、运营商关系，保障城市总体发展目标；高新区管委会、任城区人民政府负责土地储备、市政基础设施配套及开发管理；投资商负责详细规划及项目建设；运营管理机构负责品牌运营及市场运作。CHAPTER CHAPTER 5 5 实施与引导实施与引导 PAGEnIMPLETEMENT AND GUILDNESS专家对该方案的点评1、方案构思新颖，
25、中心轴线感较强。2、方案交通便捷，空间布局较合理，建筑及空间形态较丰富。3、方案对创意文化产业研究不够深入。CHAPTER CHAPTER 5 5 实施与引导实施与引导 PAGEnIMPLETEMENT AND GUILDNESS二等奖二等奖XXXXXX建筑规划设计咨询有限公司建筑规划设计咨询有限公司CHAPTER CHAPTER 5 5 实施与引导实施与引导 PAGEnIMPLETEMENT AND GUILDNESSCHAPTER CHAPTER 5 5 实施与引导实施与引导 PAGEnIMPLETEMENT AND GUILDNESS050100200300空间结构一心：海川路与诗仙路交
26、叉口，形成地标性中心。一环：贯穿各区的开敞空间廊道。两轴：海川路和诗仙路发展轴线。多片区：包括核心区、文化创意研发区、文化创意街区、文体公园以及生态居住区。规划总平面规划总平面CHAPTER CHAPTER 5 5 实施与引导实施与引导 PAGEnIMPLETEMENT AND GUILDNESSCHAPTER CHAPTER 5 5 实施与引导实施与引导 PAGEnIMPLETEMENT AND GUILDNESSCHAPTER CHAPTER 5 5 实施与引导实施与引导 PAGEnIMPLETEMENT AND GUILDNESS规划结构规划结构地块在延续城市整体空间发展走向的同时，完善
27、区域本身的总体空间结构，形成“一心、一心、一环、两轴、多片区一环、两轴、多片区”城市空间形态。CHAPTER CHAPTER 5 5 实施与引导实施与引导 PAGEnIMPLETEMENT AND GUILDNESS土地利用规划土地利用规划CHAPTER CHAPTER 5 5 实施与引导实施与引导 PAGEnIMPLETEMENT AND GUILDNESS功能分区功能分区规划分为五大功能分区，包括核心区、创意研发区、文化创意街区、文体公园、生态居住社区。CHAPTER CHAPTER 5 5 实施与引导实施与引导 PAGEnIMPLETEMENT AND GUILDNESS标志性节点及视廊
28、分析标志性节点及视廊分析规划城市节点7处，是规划区主要的特征区域，主要位于主要道路交叉口、区域入口以及主要功能的重点地段。CHAPTER CHAPTER 5 5 实施与引导实施与引导 PAGEnIMPLETEMENT AND GUILDNESS水系规划水系规划CHAPTER CHAPTER 5 5 实施与引导实施与引导 PAGEnIMPLETEMENT AND GUILDNESS城市天际线分析城市天际线分析CHAPTER CHAPTER 5 5 实施与引导实施与引导 PAGEnIMPLETEMENT AND GUILDNESS业态选择业态选择CHAPTER CHAPTER 5 5 实施与引导实
29、施与引导 PAGEnIMPLETEMENT AND GUILDNESS重点区域详细设计核心区详细设计核心区详细设计CHAPTER CHAPTER 5 5 实施与引导实施与引导 PAGEnIMPLETEMENT AND GUILDNESSCHAPTER CHAPTER 5 5 实施与引导实施与引导 PAGEnIMPLETEMENT AND GUILDNESSCHAPTER CHAPTER 5 5 实施与引导实施与引导 PAGEnIMPLETEMENT AND GUILDNESS开发时序开发时序CHAPTER CHAPTER 5 5 实施与引导实施与引导 PAGEnIMPLETEMENT AND
30、GUILDNESS投融资估算投融资估算CHAPTER CHAPTER 5 5 实施与引导实施与引导 PAGEnIMPLETEMENT AND GUILDNESS总结1、综合考虑XX市及周边产业情况，选择未来发展前景较好、服务于大XX的产品进 行开发；2、规划延续XX市总体规划结构，强调本项目与周边区域的功能协调；3、规划设计一条贯穿整个地块的文化活动步行轴线，塑造个性化的城市文化精神；4、规划将蓼沟河的水引入基地内部，形成一条循环的绿色廊道，提升整个区域的环境品质；5、在现阶段就同时考虑城市建筑空间、道路空间、绿色景观空间以及产业功能的整体营造，使其 和谐共存，形成新的XX印象；6、设计将文化
31、融入城市公共生活，使市民不仅是 文化活动的参与者，更是新文化的创造者。CHAPTER CHAPTER 5 5 实施与引导实施与引导 PAGEnIMPLETEMENT AND GUILDNESS专家对该方案的点评1、该方案规划思路清晰、规划结构合理、空间尺度适宜。2、方案中将水引入核心区，把生态功能与城市功能通过水 有机衔接。3、该方案总体布局比较均衡，重点不够突出。4、应进一步深化研究XX文化产业的发展。CHAPTER CHAPTER 5 5 实施与引导实施与引导 PAGEnIMPLETEMENT AND GUILDNESS三等奖三等奖XXXXXX城市规划设计研究院城市规划设计研究院CHAPT
32、ER CHAPTER 5 5 实施与引导实施与引导 PAGEnIMPLETEMENT AND GUILDNESS4CHAPTER CHAPTER 5 5 实施与引导实施与引导 PAGEnIMPLETEMENT AND GUILDNESS4一核：依托中心广场形成城市核心。三轴：海川路、诗仙路发展轴和蓼沟河景观轴。七区：城市中心区、商务服务区、城市公园区、两个企业研发区、两个居住配套区。CHAPTER CHAPTER 5 5 实施与引导实施与引导 PAGEnIMPLETEMENT AND GUILDNESS4CHAPTER CHAPTER 5 5 实施与引导实施与引导 PAGEnIMPLETEME
33、NT AND GUILDNESS4CHAPTER CHAPTER 5 5 实施与引导实施与引导 PAGEnIMPLETEMENT AND GUILDNESS4CHAPTER CHAPTER 5 5 实施与引导实施与引导 PAGEnIMPLETEMENT AND GUILDNESS4CHAPTER CHAPTER 5 5 实施与引导实施与引导 PAGEnIMPLETEMENT AND GUILDNESS北面滨河立面图南面滨河立面图CHAPTER CHAPTER 5 5 实施与引导实施与引导 PAGEnIMPLETEMENT AND GUILDNESSCHAPTER CHAPTER 5 5 实施与
34、引导实施与引导 PAGEnIMPLETEMENT AND GUILDNESS专家对该方案的点评1、该方案结构清晰，观念新颖。2、中心区方案与周边反差较大，住宅区布置呆板。3、交通组织有待进一步完善。4、方案对创意文化产业研究不够,应进一步深化研究。CHAPTER CHAPTER 5 5 实施与引导实施与引导 PAGEnIMPLETEMENT AND GUILDNESS几点建议：几点建议：1、以文化产业为基础，强调城市副中心重要组成部分的作用。2、进一步明确文化产业发展的具体配套项目，并做出相应的空间安排。3、明确功能构成及各功能区用地比例，坚持概念规划阶段对各功能区用地比例要求。4、参照本次方案征集结果，提出空间形态、开发强度、色彩等具体要求。