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1、无锡灵山小镇拈花湾案例分享目 录PART1项目简介PART2开发运营PART3模式分析PART4启发借鉴项目简介PART1灵山小镇拈花湾，位于中国无锡，太湖之滨的马山半岛，处于长三角的地理中心。项目距离苏州、南京、上海、杭州等大城市的车程距离均在3小时以内，是城郊游憩型旅游度假地产项目。距离灵山大佛景区约五公里路，离无锡市区约有三十公里的路程。项目简介泗安镇太湖项目简介项目地点：无锡市滨湖区马山辖区内设计用途：旅游地产占地面积：107万平方米建筑面积：35万平方米容积率：0.4投资额：50亿委托单位:无锡灵山集团（国有控股）规划设计：M.A.O一级建筑士事务所开园时间：2015年11月14日总
2、平面图项目简介开发主体无锡灵山文化旅游集团位于无锡太湖国家旅游度假区，是一家以“文化、旅游、投资”为核心业务，涉及酒店、餐饮、食品、工艺品、出版等多元化经营的国有文化旅游产业集团。集团旗下的“灵山胜境”景区是中国佛教文化旅游的标志性景区之一和国家首批“AAAAA”级旅游景区，自1997年开园以来累计接待了海内外游客6000万人次。近年来，随着文化旅游事业的发展，以及品牌影响迅速扩大，灵山加速向集团化、品牌化发展转型，依托自身对大型文化旅游项目成熟的创意策划、开发建设、运营管理等全产业链实施能力，重点建成了世界佛教论坛永久会址配套工程、马山国际旅游岛魅力核心灵山五期工程（“灵山小镇拈花湾”）。2
3、009年，灵山承办了第二届世界佛教论坛2012年，灵山被确定为“世界佛教论坛永久会址”2015年，灵山举办了第四届世界佛教论坛项目简介功能分区形成以“五瓣佛莲”为原型的总平面。在功能方面项目规划了主题商业街区、生态湿地区、度假物业区、论坛会议中心区、高端禅修精品酒店区五大功能区。项目定位：集吃、住、游、购、娱、会务于一体的禅文化主题旅游度假综合体。项目简介功能分区小镇规划有禅意主题商业街区（香月花街）、度假物业旅居区（竹溪谷、银杏谷）、佛教论坛会议区（禅心谷）、生态禅谷区（鹿鸣谷）、旅游综合服务区（云门谷）以及可供千人同时禅修的胥山大禅堂。规划为“五谷”“一街”“一堂”的主体功能布局项目简介鹿
4、鸣谷禅心谷银杏谷竹溪谷云门谷香月花街优游渔港胥山大禅堂云门谷配套服务区云门谷，是灵山小镇拈花湾的主要游客中心、中心停车场、内外交通换乘中心和水陆交通枢纽，是拈花湾最南端的一个山谷，是“五片花瓣”的第五片花瓣。只有从“云门”入门，才能进入拈花湾，开始禅意生活，重返禅意居所。项目简介竹溪谷、银杏谷度假物业禅居区鹿鸣谷禅心谷银杏谷竹溪谷云门谷香月花街优游渔港胥山大禅堂竹溪谷是整个拈花湾中最具有“禅意旅居”价值的度假山谷。从北往南看，竹溪谷是拈花湾的第四个山谷，是中“五片花瓣”的第四片花瓣。日式独栋酒店式公寓，安卧山坳，却视野开阔。公寓区别墅区项目简介银杏谷位于灵山小镇拈花湾的中部，当年是周边几个自然
5、村落的中心，是拈花湾的地理中心。从北往南看，银杏谷是拈花湾的第三个山谷，是“五片花瓣”的第三片花瓣。在这个山谷的正中间，有一棵古老的银杏树，建设者们将她精心保护下来，并围绕着她的四周，尽可能多地聚集了当地一些历史遗存，尽可能地保护并传承这里厚重的文化记忆，银杏谷因此得名。鹿鸣谷禅心谷银杏谷竹溪谷云门谷香月花街优游渔港胥山大禅堂竹溪谷、银杏谷度假物业禅居区项目简介禅心谷，是灵山小镇拈花湾从北往南的第二个山谷，是“五片花瓣”的第二片花瓣。这里是世界佛教论坛的永久会址，主要布局有世界佛教论坛会议中心及专属会议宾馆等配套建筑群，禅心谷也因此而得名。举行每两年一届的世界公益慈善论坛。半圆型的围合设计是一
6、种“抱缺”的禅意鹿鸣谷禅心谷银杏谷竹溪谷云门谷香月花街优游渔港胥山大禅堂禅心谷佛教论坛会议区项目简介鹿鸣谷，是灵山小镇拈花湾最东北面的一个狭长山谷，是“五片花瓣”的第一片花瓣，此处圈养了5只小鹿，这里还“藏”有高端禅文化艺术私人会所（尚在修建）。鹿鸣谷禅心谷银杏谷竹溪谷云门谷香月花街优游渔港胥山大禅堂鹿鸣谷生态禅谷区项目简介总建设面积15.5万，可供出租面积1.8万。香月花街，是一条横贯南北、网络东西、联接五个山谷的热闹小街，是连通“五片花瓣”的“经络和禅脉”。在街道的两边，是众多的商铺。除了出售食品外，商品均跟“禅意”相关。业态包括餐饮、娱乐、休闲服务及酒吧，品类包括茶馆、花店、佛教展示等。
7、鹿鸣谷禅心谷银杏谷竹溪谷云门谷香月花街优游渔港胥山大禅堂香月花街禅意主题商业街区项目简介优游，是禅居生活最惬意的状态；渔港，是禅居生活最典型的写照。优游渔港，是灵山小镇拈花湾中的“莲心”，位于拈花湾的生态湿地中间。鹿鸣谷禅心谷银杏谷竹溪谷云门谷香月花街优游渔港胥山大禅堂优游渔港项目简介1234567891011121314151平常居萤火小墅百尺杆一花一世界一池荷叶无尘棒喝云水间无门关芦花宿吃茶去门前一棵松半窗疏影一轮明月云半间23456789101112131415图上客栈15家产品定位模式都是引入禅宗主题的客栈，每间客栈内饰风格都不一样，建筑风格结合特色文化进行不同的变化。拈花湾客栈无门关
8、客栈大道无门千差有路透得此关乾坤独步萤火小墅流萤断续光一明一灭一尺间寂寞何以堪云半间客栈千峰顶上一间屋老僧半间云半间云水间精品客栈云与水呈现出的一种朦胧之美勾勒出一幅唯美的中国画一池荷叶客栈一池荷叶衣无尽数树松花食有余刚被世人知去处又移茅舍入深居百尺竿客栈百尺竿头须进步十方世界是全身一轮明月客栈千江有水千江月万里无云万里天一花一世界客栈一花一世界一草一天堂一叶一如来一砂一极乐一方一净土一笑一尘缘一念一清净门前一棵松客栈夜来好风吹折门前一棵松无尘客栈禅心不歇一世清净半窗疏影客栈一杯晴雪早茶香午睡初醒春昼长锊着通身都是眼半窗疏影对斜阳棒喝客栈棒喝交替照用齐行吃茶去客栈空持百千喝不如吃茶去芦花宿客栈
9、醉眠醒卧不归家一身流落在天涯祖佛位中留不住夜来依旧宿芦花客栈实景图客栈实景图芦花宿客栈门前一颗松客栈半窗疏影客栈一轮明月客栈无门关客栈吃茶去客栈无尘客栈一花一世界客栈一池荷叶客栈门前一颗松客栈禅乐馆禅意主题细节体现禅意主题细节体现小资型“棒喝、无尘”等间客栈芦花宿客栈芦花宿客栈醉眠醒卧不归家一身流落在天涯祖佛位中留不住夜来依旧宿芦花芦花宿客栈芦花宿客栈大堂平面图芦花宿客栈设计效果图半窗疏影客栈半窗疏影客栈一杯晴雪早茶香午睡初醒春昼长锊着通身都是眼半窗疏影对斜阳半窗疏影客栈半窗疏影客栈大堂设计效果图半窗疏影客栈大堂实景图无门关客栈无门关客栈大道无门千差有路透得此关乾坤独步无门关客栈无门关客栈大堂
10、设计效果图云水间实景图云水间实景图精品型“云水间”精品型“云水间”禅意酒店波罗蜜多酒店半圆型的围合设计是一种“抱缺”的禅意，告诉我们人生不能太满。鹿鸣谷中高端禅修精品酒店仿佛从林中坡上长出，与自然相融。项目简介经济型客单价220-300元/间“云半间”的青年旅舍。面向了驴友、学生等基本住宿要求。小资型客单价600-1000元/间“棒喝”、“无尘”、“一花一世界”、“芦花宿”、“英火小墅”、“一池荷叶”、“半窗疏影”、“一轮明月”、“无门关”、“平常居”、“百尺竿”、“门前一棵松”、“吃茶去”精品型客单价1200-2000元/间“云水间”“平常居”类型客栈客房标准间大床房家庭房小资型一花一世界2
11、86202棒喝11281吃茶去5314336萤火小墅282062一池荷叶332382芦花宿362682百尺杆433094门前一棵松352294半窗疏影201442一轮明月161141无门关459324无尘211641经济型云半间2810108精品型平常居25云水间27类型入住率房间数平均房价营业天数年营业额（万元）经济型90%28260365239小资型85%3698009158精品型80%5216002429营业额总计11826客栈分为经济型、小资型、精品型，共计449间估算客栈给拈花湾景区带来1.18亿元收入项目简介基本特征选址：选址马山耿湾，距离无锡市中心35公里，3小时自驾可直达长三角
12、地区。占地面积：107万，约1600亩。建筑面积：35万投资额：50亿开放时间：2015年11月开放运营核心业态禅文化+休闲产业+居住内部配套：禅意商业小镇、佛教论坛中心、禅修精品酒店、大禅堂（未建）、湿地公园。物业类型：别墅、公寓、商业居住是度假别墅（面积段240-360）+村舍公寓（面积段40-200）资源依托禅文化资源+旅游度假资源项目位于无锡太湖边马山半岛，生态自然景观优越，绿化覆盖率80%，为1992年批准建立的全国十二个国家级旅游度假区之一有以灵山大佛为支柱的核心旅游度假产业。城市考量：具有经济潜力的二线城市，位于交通方便环境优美的近郊区。产业考量：复合化的综合业态，包括文旅、住宅
13、等核心业态，配套教育、健康等相关产业。生态考量：依托当地优质的旅游资源和地理环境，迅速集聚人气。项目考量：引入禅文化提升物业价值，配套小批量住宅。开发运营PART2开发运营开发节奏拈花湾开发节点2010年灵山小镇概念设计2013年7月完成样板房建设2013年10月完成样板区施工建设2015年3月底完成灵山五期工程一期建设2015年9月灵山小镇拈花湾别墅交付2015年11月灵山小镇拈花湾开放运营2015年12月灵山小镇拈花湾公寓交付开发运营活动运营禅行活动“花开吉祥”“拈花微笑”“一苇渡江”“花开五叶”拈花微笑/禅行活动每天一场，时间19点30分到21点10分，时长100分钟。运用现代数字多媒体
14、技术（水幕电影和全息投影技术）及舞台表演艺术。花开五叶/开发运营活动运营一苇渡江/花开吉祥/禅行既是佛教文化艺术交流的重要组成部分，亦是灵山小镇拈花湾向游客献礼的重要活动之一。开发运营全年、全时段旅游活动，通过微信、活动易拉宝及广告宣传不断释放灵山旅游活动。不定时不定期的举行各式免费活动，并且小剧场循环播放电影全年、全时段旅游推广活动活动运营开发运营活动运营生活禅体验，营造简单、健康、快乐的生活方式喜欢抄经，置身远山，法喜安然灵山禅食，用心吃饭，好好生活拈花经行，身动，心止，灵静致远禅体验拈花经行,欢喜抄经,七彩浮沙,静雅花道,彩塑泥玩,风雅陶笛,本源茶道等模式分析PART3模式分析运营模式1
15、采取开放式的运营模式，以持有经营为主，辅助销售性住宅。借助最大限度整合文旅资源，与旅行社、网路媒体建立良好的合作关系，引入途家、同程等资源。盈利模式2以文旅商板块顶级资源引入，提升土地价值、物业价值、旅游消费和住宅销售同步进行的文化+地产+旅游的综合盈利模式，公司的赢利点摆脱传统门票收入，使观光游变为度假游，大大增加过夜率和客单价。盈利构成成本收益文旅商块建造成本文旅商运营成本居住板块建造成本土地成本短期收益：别墅公寓销售商品销售商业销售长期收益：餐饮收入商业租赁酒店运营门票收入服务收入管理咨询收入以持有经营为主、辅助销售性住房为辅的运营模式盈利形式分为短期销售性收益和长期经营性收益。业主把度
16、假物业的空余时间段委托给途家，途家通过斯维登酒店管理品牌，为物业提供专业的入户管家服务，并通过自有平台出租给游客，获得的租金收益途家与业主五五分成。模式分析客户收益假设：业主以60万元购入一套40平米的拈花湾度假公寓，并委托给途家经营，经营第一年的房价为300元/天，那么随着客单价与入住率的逐年提升。10年内业主可累计获得租金收入近54万元，覆盖了物业售价的90%。而这不仅仅是经济收益，还将获得巨大的物业增值。引入途家平台获得的租金收益与业主进行分成拈花湾在物业上引入途家平台，解决了度假物业的后顾之忧，业主把度假物业的空余时间段委托给途家，途家通过斯维登酒店管理品牌，为物业提供专门的入户管家服
17、务，并通过自有平台出租给游客，获得的租金收益与业主进行分成。模式分析户型种类（）总套数单价(万元)总价区间（万元）销售收入预计（万元）402051.55603005917550123701381607420018240-360661.3532448634825拈花湾共计可售住宅624套，预计可实现销售收入9.4亿。住宅公寓类产品共计558套，可实现销售收入5.9亿。单价15500元/，总价60105万元的产品为当年（2015年）畅销产品。出售型物业使得灵山集团资产快速变现，资金回笼。15年：别墅240-360，毛坯独栋别墅，均价13500元/，总价324万486万元。如今：17年运营商想5万/
18、收回，统一经营管理，无人售卖。2015年4月，在售240-360平米毛坯度假独栋别墅，均价13500元/平米，2015年9月30日交付。在售39-78平米度假精装公寓，均价15500元/平米，2015年12月底交付。独栋别墅均价1.35万元，住宅公寓类均价1.55万元。模式分析商品销售收入主要为香烛、工艺品和包装食品等，景区服务收入主要为观光车、导游服务和联营分成等，餐饮收入主要为景区内的素斋，管理咨询收入主要为管理资源输出。一年2亿的非门票收入，且有将近六成的毛利。根据公告，其2016年上半年香烛收入2228万、工艺品收入2746万，分列收入明细前两位，高于餐饮收入的2057万，且毛利极高。
19、这也是一个成功的宗教景区区别于其他景区的特点。转变旅游形式，丰富景区内容，增加过夜率和客单价，是景区盈利的关键和旅游业必然的发展方向。启发与借鉴PART4启发借鉴既要把故事和概念讲好，又要把功能和路线组织好项目所在的耿湾区域，背山面水，五条山坳形同佛祖释迦摩尼的拈花指，进而演化为禅意十足的五瓣佛莲，故事和概念形神具备。动线：灵山大佛之于拈花湾是一对孪生亲兄妹，如果说灵山大佛带动白天经济，那么拈花湾则带动晚上及过夜经济，白天烧香祈福，晚上下榻拈花湾感受禅意生活方式。旅游度假区旅游度假区生生态态环环境境保保护护区区拈花湾灵山大佛文化主旨佛文化+度假=禅意生活方式启发借鉴在景区运营上，由于在规划设计
20、上有房地产+商业+景区的不同形态，以地产销售迅速回笼资金，而自持部分通过引入专业的旅游平台及酒店民宿运营平台实现长期盈利。景区与商业、民宿房地产等不同功能区域相辅相成，景区人气带动商业、地产，实现增值，地产、商业等又为景区提供配套，丰富其业态功能。模式创新自持+销售引入专业运营资源启发借鉴拈花湾的建筑细节、铺装、草皮、景观雕塑及小品摆件等都是经过无数精心选择，从色彩搭配，建筑装饰材料的对比与应用，一片草、一片砖、一片瓦、一棵树都体现了匠人精神的精益求精。精益求精的细节一片草、一片砖、一片瓦、一棵树启发借鉴深度挖掘当地人文与传统文化因素，讲故事说概念，为项目塑造出自有的魂。在包装与宣传的选择上也实时反应项目文化底蕴，推出的物料从品质及设计上都应给人眼前一亮，围绕文化做宣传推广。注重文化底蕴的包装与重塑启发借鉴创意策划及设计方面借鉴优秀项目，考察与考量项目发展趋势，创造项目自身的硬件及软件支撑。例如从总平规划、建筑外立面、景观、户型、运营，引入先进理念、推陈出新、整体打造项目气质，建筑上做到古而不老，景观营造上做到精致与升级，古今结合的现代表现方式。在创意策划及设计方面，打造专有气质THANKSTHANKS