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1、特色小镇研究分析报告初版第 1 页 共 67 页特色小镇是“产”、“城”、“人”、“文”融合的发展创新平台特色小镇是一类相对独立于市区，区别于行政区划单元和产业园区，具有明确产业定位、文化内涵、旅游和一定社区功能的发展空间平台。从全国范围看，特色小镇经历了四个阶段：探索阶段、酝酿阶段、成型阶段和推广阶段国内外相对成功的特色小镇模式各有所长部分海外特色小镇凭借当地已有的产业基础，转型升级成为产业旅游小镇。比如丹麦乐高小镇，由玩具制造总部转型升级成游乐目的地；法国依云小镇，依托于天然矿泉水资源以及依云水品牌的产业基础，升级成为去全球旅游疗养区。特色小镇作为我国经济转型的重要突破口，2016年起全国
2、范围内全面推广目前住建部已公布两批，共403个特色小镇。“特色产业”是特色小镇建设的核心；住建部第一批旅游发展型占比最高，50.4%的旅游发展型，18.1%的历史文化型；而第二批特色小镇“高端产业”特征更加显著，更聚焦特色和新兴产业，工业发展型和农业服务型特色小镇占比教第一批明显提升。背景分析核心观点第 2 页 共 67 页多方参与，特色小镇以点带面开拓庞大市场全国来看，特色小镇建设将产生1215万亿以上的投资额。商业模式方面，旅游小镇是一种“块状旅游”体系，充分带动地区旅游产业的协调发展；产业小镇在产业培育的基础上，具有多元的功能、完善的服务以及社区认同，避免了传统产业园的单一、粗放式的方式
3、。统筹规划方面，遵循“政府主导、企业市场化运作”。开发运营方面，PPP模式将在“特色小镇”的建设中得到广泛应用。“特色小镇”的开发主要有三种模式：政府主导、企业主导和政企合营的PPP模式。PPP模式为小镇融资提供了更大的支持，产业型企业凭借优势资源整合能力、园区运营经验等优势，在特色小镇的开发运营方面大有可为。背景分析核心观点第 3 页 共 67 页背景分析案例分析市场分析模式分析目录 CONTENT产品设计第 4 页 共 67 页目录 CONTENT背景分析案例分析市场分析模式分析产品设计第 5 页 共 67 页特色小镇的灵感起源于国外的特色小镇，中国特色小镇借鉴了这一概念。如瑞士的达沃斯温
4、泉、会展、运动小镇、美国的布兰深音乐小镇、法国的格拉斯香水小镇等，这些小镇都极具产业特色，业态新颖，以其独特的魅力吸引了世界各地慕名拜访的游客，带动了可观的经济收益和社会影响，改变了人们传统观念上对小镇的认识，进而为我国小镇的改造提供了思路。特色小镇产业升级新产业打造旧产业重组产业链延伸一二三产业融合文化旅游全域旅游大文旅产业人文、产业文化城镇化基础设施建设住宅改造生活配置特色小镇是指依赖某一特色产业和特色环境因素（如地域特色、生态特色、文化特色等），打造的具有明确产业定位、文化内涵、旅游特征和一定社区功能的综合开发项目。是旅游景区、消费产业聚集区、新型城镇化发展区三区合一，产城乡一体化的新型
5、城镇化模式特色小镇的前世今生图1：特色小镇的三大要素资源来源：远卓咨询“产”、“城”、“人、”文“融合的发展创新平台背景分析定义第 6 页 共 67 页特色小镇的概念特征可总结为：相对独立于市区，区别于行政区划单元和产业园区，具有明确产业定位、文化内涵、旅游和一定社区功能的发展空间平台。按照住建部、发改委、财政部关于开展特色小镇培育工作的通知，特色小镇应具有特色鲜明、产业发展、绿色生态、美丽宜居的特征。“产”、“城”、“人、”文“融合的发展创新平台特色小镇3平方公里左右与城市相对独立特定的空间范围产业功能商业设施居住社区生态环境完善的功能组合经典传统产业新兴导入产业功能提升产业明确的产业属性历
6、史文化创新文化时尚文化乡土文化独特的文化标识特色小镇的前世今生资源来源：地产奇谈图2：特色小镇是“产”、“城”、“人、”文“融合的发展创新平台背景分析特征第 7 页 共 67 页探索阶段2011年，浙江部分小镇陆续进行特色产业建设2012年，江西提出分批分期建设17个不同类型的特色小镇2012年5月，安徽省提出在“十二五”期间围绕中心城区建设50个特色小镇酝酿阶段2014年10月，时任浙江省省长李强首提“特色小镇”2014年11月，乌镇互联网大会成型阶段2015年12月，习近平乌镇演讲2015年12月，中央经济工作会议，习近平大段讲述特色小镇，其中梦想小镇、黄酒小镇等被提及2015年12月，习
7、近平在中央财办浙江特色小镇调研报告上作重要批示全面推广2016年5月，国家发改委发布今年将引导扶持发展近1000个特色小镇2016年10月，住建部公布第一批中国特色小镇名单2016年8月，中国河北省委、河北省人民政府关于建设特色小镇的指导意见出台，决定在3-5年内打造百座特色小镇，总投资规模达到2000亿元。地方政策密集出台，浙江、上海、福建、重庆、广东、四川等地相继出台指导意见2014201520162015年1月，浙江省“两会”提出“特色小镇”概念，并作为2015年省重点工作2015年4月，浙江省政府出台关于加快特色小镇规划建设的指导意见浙政发【2015】8号，重点培育和规划建设100个左
8、右特色小镇2015年6月，第一批浙江省级“特色小镇”创建名单公布，37个小组入围2016年1月，第二批浙江省级“特色小镇”名单公布，42个小组入围2016年10月，住建部、中国农业发展银行指出要推进政策性金融对培育特色小镇、推动小城镇建设工作的支持2017年1月，发改委、国开行指出要充分发展开发性金融的作用，实现特色小镇持续发展与贫困人口脱贫图3：特色小镇发展的四个阶段资源来源：新华网、人民网我国特色小镇最早兴起于浙江，2016年起被正式推广向全国；其发展大致经历了探索、酝酿、成型和全面推广4个阶段。“特色小镇”这一概念最早于2014年浙江云栖小镇被公开提及，在2015年浙江省“两会”上被正式
9、提出，并被视作浙江省“2015年重点工作”之一。2016年2月，国务院发布关于深入推进新型城镇化建设的若干意见，同年7月住建部、发改委、财务部发布关于开展特色小镇培育工作的通知，正式向全国推广特色小镇模式。发展历程：特色小镇兴起于浙江，2016年起向全国推广背景分析发源地第 8 页 共 67 页1、浙江有深厚的产业基础：在浙江形成了众多块状产业、特色产业，数百亿规模的“块状经济”集群就有300多个。例如慈溪小家电、南浔木地板、桐乡蚕丝被等，这些块状特色产业规模不大，但市场占有率大。浙江有“将比较多的资源堆积在一个小空间”上面的创新能力，所以特色小镇在这个就率先发展起来了。2、活跃的社会资本：浙
10、江当地社会资本雄厚，小老板、小企业多。长期以来浙江的固定资产投资中民间资本占比超过55%，全省60%以上的税收、70%以上的生产总值、80%以上的外贸出口、90%的新增就业岗位来自于民营经济，具备雄厚投资基础。3、较早的政策思考：浙江率先在政策做了探讨，由省级有关责任人担任组长。包括工商、税务、科教、组织、认识等很多部门都在研究如何推动特色小镇发展。浙江的产业积淀和机制结构是浙江特色小镇成功的最大影响因素：作为特色小镇的概念诞生地，浙江也是国内特色小镇发展最为成熟的区域。浙江目前工业经济总量中有70%都是传统创业，“特色小镇的建设落地就是以产业的有效投资，推动产业的经济转型。浙江将特色小镇的创
11、建方向放在了信息经济、环保、健康、旅游、时尚、金融和高端设备制造这7个被认为支撑浙江未来经济发展的万亿级潜力产业。发展历程：特色小镇兴起于浙江，2016年起向全国推广浙江的模式不可复制背景分析发源地第 9 页 共 67 页资源来源：浙江省政府办公厅资源来源：特色小镇发展中心图4：浙江省块状经济林立图5：浙江省第一批特色小镇分布目前，浙江特色小镇的申报已经进入第三轮阶段，发展态势良好。2015年6月4日，第一批浙江省级特色小镇创建名单正式公布，全省10个设区市的37个小镇列入首批创建名单。2016年1月29日省级特色小镇第二批创建名单正式出炉，42个小镇入围第二批名单。2016年5月26日，省级
12、特色小镇规划建设工作联席会议办公会议讨论研究，10个特色小镇被确定为省级示范特色小镇。2016年12月5日，20个特色小镇入选浙江省首批20个特色小镇文件建设示范点。发展历程：特色小镇兴起于浙江，2016年起向全国推广背景分析发源地第 10 页 共 67 页时间政策名称颁布机构主要内容2016年2月6日关于深入推进新型城镇化建设的若干意见国务院加快特色镇发展，发展具有特色优势的休闲旅游、商贸物流、信息产业、先进制造、民俗文化传承、科技教育等魅力小镇，待定产业现代化和农民就近城镇化2016年3月18日国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要中共中央国务院以提升质量、增加数量为方向，加快发展中小城市
13、和特色镇；因地制宜发展特色鲜明，产城融合、充满魅力的小城镇2016年7月1日关于开展特色小镇培育工作的通知住建部、发改委、财政部到2020年，培育1000个左右各具特色、富有活力的休闲旅游、商贸物流、现代制造、教育科技、美丽宜居等特色小镇，约占全国建制镇的5%。2016年8月3日关于做好2016年特色小镇推荐工作的通知住建部要求全国32个省市区推荐上报特色小镇2016年10月8日关于加快美丽特色小（城）镇建设的指导意见发改委区分了特色小镇和小城镇两种形态，从更高层次统筹美丽特色小（城）镇的建设2016年10月31日关于加快美丽特色小（城）镇建设的指导意见发改委加快美丽特色小（城）镇的体制机制创
14、新，全面放开小城镇落户限制，全面落实居住证制度，不断扩展公共服务范围2016年12月22日关于实施“千企千镇”推动美丽特色小（城）镇建设的通知发改委、国开行、光大银行、中国企业联合会、中国城镇化促进会“千企千镇工程”的典型地区和企业，可优化享受有关部门关于特色小（城）镇建设的各项支持政策，优先纳入有关部门开展的新型城镇化领域试点示范，鼓励引导金融机构积极参与融资支持2017年2月5日关于深入推进农业供给侧结构性改革加快培育农业农村发展新动能的若干意见中共中央、国务院明确培育宜居宜业特色村镇。围绕有基础、有特色、有潜力的产业，建设一批农业文化旅游“三位一体”、生产生活生态同步改善、一产二产三产深
15、度荣嗯好的特色村镇2017年2月8日关于开发性金融支持特色小（城）镇建设促进脱贫攻坚的意见发改委、国开行深入推进特色小（城）镇建设与脱贫攻坚战略相结合，将为特色小（城）镇提供金融支撑。中央级特色小镇相关政策一览资料来源：国务院及各部委网站特色小镇的政策发展整体概括为由浙江最先推动，国家部委认可推广，各地积极响应跟进。政策大力支持，全国特色小镇迎来全面推广背景分析政策分析第 11 页 共 67 页政策大力支持，全国特色小镇迎来全面推广时间政策名称主要内容2015年5月8日关于印发特色小镇示范点建设工作西藏自治区人民政府实施方案的通知2017年前基本完成第一批20个特色小镇示范点的建设2015年1
16、0月19日关于印发全省百个特色产业小镇建设海南省人民政府工作方案的通知 力争用3年时间，在“多规合一”中先行选择100个特色产业小镇进行规划建设2016年6月3日关于开展特色小镇规划建设的指导意福建省人民政府见务实分批推进特色小镇规划建设，力争通过3-5年的培育创建，建成一批产业特色鲜明、体制机制创新的特色小镇。2016年6月17日关于培育发展特色小镇的知道意见重庆市人民政府在具有较好城镇化基础和潜力的地区培育和发展一批特色小镇，力争在“十三五”期间建成30个左右在全国具有一定影响力的特色小镇示范点。2016年7月20日全省特色小镇建设工作现场会广东省人民政府到2017年建成30-50个独居岭
17、南魅力、环境优美、形态多样的省级特色小镇，到2020年建成100个左右省级特色小镇，给予用地、资金、产业和人才方面的扶持。2016年7月22日关于深入推荐新型城镇化建设的实施云南人民政府意见加快特色城镇建设，增强也是城镇就近就地吸纳人口集聚经济的能力。到2020年，全省建成210个特色小镇。2016年7月27日关于推进特色小镇建设的指导意见甘肃省人民政府力争通过3年的努力，在全省范围内初步建成一批特色小镇，重点建设18个特色小镇。2016年8月8日关于开展特色小镇培育工作的指导意安徽住建厅、发改委、财政见到2020年，在资源申报基础上，选择80个左右产业基础较好、生态环境优良、文化积淀深厚的小
18、城镇进行重点培育。2016年8月9日关于推进特色乡镇建设的指导意见辽宁省人民政府“十三五”期间，力争规划建设50个特色乡镇。2016年8月12日关于建设特色小镇的指导意见河北省委、省人民政府3-5年培育建设100个特色小镇，3年内完成固定资产投资20亿元以上，其中产业投资占比不低于70%，第一年投资不低于总投资的20%，省内每年安排10亿元专项资金。2016年8月29日北京市“十三五”时期城乡一体化发展北京市人民政府规划十三五期间，将在原有42个重点小城镇的基础上，结合各小镇不同区位条件，规划建设一批功能性特色小城镇，以实现农民就近、就地城镇化。背景分析政策分析资料来源：国务院及各部委网站第
19、12 页 共 67 页背景分析政策解读地方政策持续加码推动特色小镇发展浙江省：重点培育和规划建设100个左右特色小镇天津市：到2020年，创建20个市级特色小镇江苏省：到2020年力争形成100个左右特色鲜明的特色小镇安徽省：2020年，重点培育80个左右特色小镇重庆市：十三五期间，建成30个左右的特色小镇贵州省：十三五期间，建设100个示范小城镇河北省：35年时间，培育建设100个特色小镇 广东省：到2020年建成100个省级特色小镇陕西省：给予省级重点示范镇1000万元/年资金支持，省级文化旅游名镇500万/年资金支持天津省：6%贷款年利率，不超过1000万元的贴息扶持福建省：对特色小镇给
20、予债券和贴息支持福建省：对每个特色小镇各安排100亩用地指标，新增建设用地计划予以倾斜支持浙江省：对如期完成年度规划目标任务的按实际使用指标的50%给予配套奖励陕西省：给予每个升级重点示范镇1000亩、文化旅游名镇（街区）200亩城乡建设增减挂钩用地指标支持福建、江西、山东、湖北等省都要求特色小镇的建设要优先利用低丘缓坡地、滩涂资源和存量建设用地部分省市特色小镇培育目标部分省市对特色小镇的金融政策支持部分省市对特色小镇的土地政策支持2016年中央政府推进特色小镇建设后，各地方政府积极响应，明确本省市特色小镇创建目标，相继推出特色小镇用地指标、资金支持等政策鼓励特色小镇建设。从各省的特色小镇培育
21、方案来看，大多数省份计划在35年内打造100个左右特色小镇。第 13 页 共 67 页坚决淘汰一批缺失产业前景、变形走样异化的小镇和小城镇”。“统一实行有进有退的创建达标制，避免一次命名制，防止各地区只管前期申报、不管后期发展与纠偏。”发改委全面主导特色小镇，特色小城镇事宜特色小镇：区别于行政建制镇和产业园区，利用3平方公里左右国土空间（其中建设用地1平方公里左右）特色小城镇：镇区常住人口达到一定规模过，带动乡村振兴能力较强，形成具有核心竞争力的行政建制镇排头兵和经济发达镇升级版。明确特色小镇、特色小城镇的界定条件第二个长效机制就是“省级创建制”，明确了省级特色小镇和特色小城镇的层级，以及全国
22、特色小镇和特色小城镇的层级关系，明确了特色小镇和特色小城镇逐级诞生的原则。创新机制：“创建达标制”与“省级创建制”明确了推荐的特色小镇的六大方面，即（1）主要运行模式，（2）特色产业发展，（3）宜居宜游水平，（4）特色文化风貌，（5）机制政策创新，（6）可复制性经验等从而进行推荐。设立标准化指标体系，更具指导意见逐年组织各地区挖掘并推荐模式先进、成效突出、经验普适的特色小镇和特色小城镇，按照少而精原则从中分批选择典型案例，总结提炼特色产业发展、产镇人文融合和机制政策创新等典型经验，以有效方式在全国范围推广，发挥引领示范带动作用）规则改变：告别命名制，实行创建达标制在指导思想中就明确提出“以引导
23、特色产业发展为核心”，在基本原则中提出“坚持产业立镇”，要做到“立足各地区比较优势，全面优化营商环境，引导企业扩大有效投资，发展特色小镇投资运营商，打造宜业宜居宜游的特色小镇和特色小城镇，培育供给侧小镇经济产业！产业是核心2018年8月30日国家发展改革委办公室关于建立特色小镇和特色小城镇高质量发展机制的通知解读最新政策解读背景分析政策解读第 14 页 共 67 页住建部等三部位对全国特色小镇提出5个方向的培育要求，涉及产业、环境、文化、设施服务和体制机制。根据住建部等三部委于2016年7月发布的关于开展特色小镇培育工作的通知，全国范围内推广特色小镇存在产业、环境、文化、设施服务和体制机制5个
24、方向的培育要求。这5方面培育要求具体包含特色鲜明的产业形态、和谐宜居的美丽环境、彰显特色的传统文化、便捷完善的设施服务以及充满活力的体制机制。聚焦特色和新兴产业，特色小镇打造升级新平台五方面培育要求，助力于特色小镇健康发展图6：特色小镇五方向培育要求资源来源：住建部五方向培育要求产业：特色鲜明传统文化：彰显特色体制机制：充满活力设施服务：便捷完善环境：美丽、和谐宜居产业定位精准、特色鲜明产业做特、做精、做强战略新兴产业、传统产业、现代农业传统文化得到充分挖掘、整理、记录历史文化遗存得到良好保护和利用非物质文化遗产活态传承形成独特的文化标识、与产业融合发展发展理念、经济发展模式规划建设管理、社会
25、管理服务地方支持政策、镇村融合发展基础设施完善：自来水、污水、垃圾、交通等公共服务设施完善：教育、医疗、文化、商业等空间布局与周边自然环境协调建筑彰显传统文化和地域特色环境优美，路网合理，居住区开放融合背景分析政策解读第 15 页 共 67 页特在产业“特而强”特在功能“聚而合”特在形态“小而美”特在机制“新而活”产业创新驱动产业链接发展绿色低碳产业产业集群化共享产业生态圈创新产业功能产业结构完整生态安全格局产业形态复合化特色业态互为配套营造特色景观城镇风貌协调建设美丽城镇优化投资环境城乡差距减小改革机制体制创新促进要素流动环境治理制度吸纳不同主体收益共享机制特色小镇特征内涵解读背景分析政策解
26、读第 16 页 共 67 页“一”大目标2020年，培育1000个左右的各具特色、富有活力的特色小镇“三”大原则坚持突出特色坚持市场主导坚持深化改革“五”大培育要求特色鲜明的产业形态和谐宜居的美丽环境彰显特色的传统文化便捷完善的设施服务充满活力的体制机制背景分析政策解读第 17 页 共 67 页目录 CONTENT背景分析案例分析市场分析模式分析产品设计第 18 页 共 67 页丹麦比隆小镇为乐高集团总部所在地，随着乐高品牌影响力扩大而闻名于世。1932年，乐高集团在比隆小镇诞生，开始制作木制玩具；1949年，乐高积木的早期原型（当时被称为“自动组装积木”正式上市）；1958年应用全新耦合系统
27、原理的乐高积木问世；此后，乐高集团不断推出新产品，影响力也逐步扩大，1999年乐高积木被选为“世纪玩具”，逐步成长为全球领先的玩具制造商之一，其总部比隆小镇也开始广为人知。凭借特色产业基础，转型升级成为产业旅游小镇丹麦乐高小镇：玩具制造总部升级成游乐目的地乐高集团成立，开始生产木制玩具首个小人仔诞生，将觉得扮演内容加入乐高乐高大电影在全球各大影院上映20141999197819581932采用全新耦合系统的乐高积木问世乐高积木被评为世纪玩具图7：乐高产品发展史上的重要事件乐高万代南梦宫费雪芭比娃娃热火美泰高达风火轮孩之宝小马宝莉0102030405060708075.9710.247.733.
28、882.972.522.472.322.111.982017年玩具品牌价值排名图8：2017年，乐高被评为全球最具价值的玩具品牌亿（美元）海外特色小镇由来已久，多种模式各有所长案例分析乐高小镇资源来源：百度资源来源：中商情报网第 19 页 共 67 页生产市场制模注塑加工包装成品内部使用游乐住宿消费乐高乐园图9：乐高小镇的运营模式依托于乐高玩具产业优势，比隆小镇由玩具制造小镇成功转型升级为产业旅游小镇。随着乐高品牌全球名制度的提升，乐高玩具制造业的产业链也逐步延伸，实现第二产业向第三产业的升级。1968年，比隆小镇建成全球首家乐高乐园，利用乐高玩具强大的自由组合特性，搭建各种创意景观置入乐园。
29、自开放以来，比隆小镇乐高乐园吸引了大量游客，逐渐发展成欧洲注明的游乐目的地之一，并带动比隆机场成为丹麦第二大繁忙的机场。2016年，丹麦乐高乐园的游客数量在欧洲主题乐园中排名第11,。资料来源：TEA全球主题娱乐协会凭借特色产业基础，转型升级成为产业旅游小镇丹麦乐高小镇：玩具制造总部升级成游乐目的地案例分析乐高小镇图10：第 20 页 共 67 页依云小镇背靠阿尔卑斯山脉，依托当地极富矿物质的水资源而全球闻名，并诞生著名的依云水品牌。依云矿泉水对健康的益处于1789年被发现，并于1826年开始灌装售卖。1878年，依云水的健康疗效得到法国卫生部门的认证，此后逐步发展成为全球著名的高端矿泉水品牌
30、之一。法国依云小镇：依托矿泉水源成为旅游疗养区资源来源：依云官网图11：依云水发展历史上的重要事件案例分析依云小镇第 21 页 共 67 页图12:依云小镇的区位特征资源来源：百度图片阿尔卑斯山脉日内瓦湖取水包装成品赏景滑雪疗养休闲加工市场自然优势图13:依云的运营模式伴随依云水影响力的扩大，依云小镇凭借采取针对性的运营模式，成功实现产业升级，成为产业旅游特色小镇的全球典范。自第一家依云水疗室开张后，依云小镇的各式疗养温泉、滑雪、自然景观及相关配套逐步建立完善，形成以当地天然矿泉水资源位核心的旅游休闲产业链。同时依云小镇距日内瓦、洛桑两大城市仅一小时左右车程，区位优势进一步推进了依云小镇的发展
31、。法国依云小镇：依托矿泉水源成为旅游疗养区案例分析依云小镇第 22 页 共 67 页备注：可加入古北水镇和杏花村等国内小镇案例第 23 页 共 67 页目录 CONTENT背景分析案例分析市场分析模式分析产品设计第 24 页 共 67 页产业是特色小镇发展重要基础，前瞻从产业分类入手，将特色小镇分为7+X类型X类型农业依托型制造业依托型文旅产业依托型金融业依托型信息技术业依托型商贸/物流业依托型健康产业依托型小镇类型双创小镇、梦想小镇农业互联网小镇、桃源小镇、葡萄酒小镇、鲜花小镇、稻田艺术小镇、渔港小镇、茶香小镇传统制造业：工匠小镇、陶瓷小镇、家居小镇、木雕小镇、工艺小镇、木雕小镇、纺织组小镇
32、、皮革小镇高端制造业：智造小镇、汽车小镇、机器人小镇、新材料小镇、航空小镇、无人机小镇地貌类/气候类/生物类：滨海/滨湖小镇、滑雪小镇、避暑小镇、温泉小镇、氧吧小镇；社会/人文/历史遗存/科技技术等：文化名城、休闲古城、文创、民族风情基金小镇、金融小镇互联网小镇、智慧小镇、大数据小镇、信息港小镇电商小镇、物流小镇、会展小镇健康小镇、医疗小镇市场分析类别划分资源来源：前瞻产业研究院第 25 页 共 67 页类类别别名名称称,值值,类类别别名名称称,值值,类别名称,值类别名称,值类别名称,值,类别名称,值,图14：住建部第一批特色小镇中接近七成为旅游文化主题“旅游”、“产业”成为特色小镇两大主题从
33、产业类型来看，旅游文化主题特色小镇是当前特色小镇发展的主要方面。按照小镇的特色内容可分为两大类：一是以旅游为主的旅游特色小镇，二是以产业为主的产业特色小镇。在全国首批推荐的127家小镇中，旅游小镇占比最大（50.39%），其次为历史文化型（18.11%），因此泛旅游小镇合计占比高达68.5%。主要原因在于产业小镇需要依托既有的成熟产业，而旅游小镇适用范围更广、投资回收期更短，成为当前各地追捧的主要模式。而产业升级空间较大的工业发展型和农业服务型特色小镇占比并不高，或与第一批特色小镇多数分布在大城市远郊和农业地区有关。资料来源：前瞻产业研究院30%27%43%大城市近郊大城市远郊农业地区图15：
34、住建部第一批特色小镇的地理位置分布资料来源：中国产业信息网市场分析市场主体第 26 页 共 67 页29.00%15.20%27.20%21.40%5.40%1.80%旅游发展型历史文化型工业发展型农业发展型商贸流通型民族聚居型图16：住建部第二批特色小镇的产业类型分布第二批特色小镇“高端产业”特征更加显著,这更有利于经济转型。全国第二批特色小镇推荐工作要求“以旅游文化产业为主导的特色小镇推荐比例不得超过1/3”，鼓励以特色和新兴产业为主导的特色小镇发展。政策引导下，第二批特色小镇的产业类型分布较第一批明显优化：276个特征小镇中，旅游发展型特色小镇占比29.0%，较第一批下降21.4个百分点
35、，历史文化型特色小镇占比15.2%，较第一批下降2.9个百分点；与此同时，工业发展型和农业服务型特色小镇占比明显提升。第二批特色小镇更加聚焦特色和新兴产业。“旅游”、“产业”成为特色小镇两大主题市场分析市场主体第 27 页 共 67 页38.70%24.10%17.10%12.70%4.20%3.20%旅游发展型历史文化型工业发展型农业服务型商贸流通型民族聚合型文化旅游小镇类特色小镇占比62.8%截止2018年7月份，全国共有22个省份提出特色小镇创建计划，共计划数量已超1500个，其中文旅特色小镇计划数量超700个。从文旅特色小镇的区位分布看，受经济发展水平、区位优势、旅游资源等有利条件的影
36、响，西南、华东地区的文旅小镇数量显著多于其他地区。此外，在住建部公布的两批403个特色小镇中，文化旅游类型的特色小镇共253个，占比为62.8%。结合剩余11个尚未公布计划的省份推算，到2020年全国至少出现1200个文旅特色小镇。市场分析市场主体文化旅游小镇是目前特色小镇的主体，西南华东的数量居前图19:2018年中国省级文旅特色小镇数量分布图18:两批国家级特色小镇类别分布第 28 页 共 67 页主导产业区位条件主要成本盈利方式旅游特色小镇大旅游（自然与人文景观、休闲娱乐、民俗体验、健康养生）交通和区位因素要求低，适合相对偏远但有特色旅游资源的小镇景区开发与旅游项目建设成本旅游服务收费与
37、旅游地产产业特色小镇高端制造、科技创新、高等教育、金融、商贸物流、文化创意区位条件要求高，需要便捷的交通网、周边产业配套设施，适合大中城市周边小镇产业与成本配套设施成本产业税收、运营管理费、房地产表：两类特色小镇盈利方式略有不同资源来源：搜狐不同类型的小镇，其盈利模式略有差异。旅游小镇和产业小镇的出发点并不相同：旅游的核心是消费，尽可能的吸引消费者来流动消费；产业的核心是生产，尽可能高科技人才创业就业，长期定居。二者发展路径截然不同，所需要的区位条件、基础设施、配套服务、盈利模式也差异巨大。“旅游”、“产业”小镇模式各有特色市场分析差异化第 29 页 共 67 页图20：古北水镇提供水镇旅游，
38、商务休闲服务图21：传统景区旅游功能较为单一资源来源：百度图片资源来源：百度图片旅游特色小镇和景区开发都基于当地的旅游资源，模式上有共同之处，以旅游功能为主的特色小镇可以发展成为景区，有些历史人文古镇，自然风光优美的景区小镇也兼具特色小镇的文旅功能。从“点线旅游”体系转向“板块旅游”体系，旅游小镇将充分带动整个地区旅游产业和旅游地区的协调发展。旅游小镇VS旅游景区市场分析旅游小镇第 30 页 共 67 页图22：浙江云栖小镇是以信息产业为核心的产业特色小镇图23：浙江传统工业园区粗放式发展资源来源：百度图片资源来源：百度图片功能目的建设内涵运营模式产业园区生产商分工协作开发模式相对比较单一政府
39、征地进行基础设施建设后引入产业产业特色小镇产业聚集、产业升级产业、生活、生态一体化政府规划，企业主导建设运营表：产业特色小镇和传统产业园区的发展模式区别资源来源：长江证券产业小镇VS产业园区产业特色小镇与产业园区本质都是为了培育扶持产业的发展，实现产业的升级。但特色小镇不同于产业园区，其同时也是居民为主体，具有多元功能、完善服务、社会认同的生活空间。市场分析产业小镇第 31 页 共 67 页预计到2020年，全国特色小镇或将超1600个，或将拉动投资规模超3万亿，进一步促进新型城镇化与经济转型升级。根据住建部等发布的关于开展特色小镇培育工作的通知，计划到2020年，在全国范围内培育1000个左
40、右的特色小镇。此外，目前全国已有22个省（直辖市和自治区）公布特色小镇建设规划，规划的特色小镇数量更是高达1600多个。根据部分省份已公开的特色小镇投资规划，可发现多数省份的单个小镇平均投资额不低于20亿元。若假设全国单个特色小镇平均投资额不低于20亿元，预计到2020年，1600多个特色标准建设带动的投资规模将超3万亿。资料来源：各地发改委，华创证券特色小镇发展未来可期市场分析未来预期第 32 页 共 67 页目录 CONTENT背景分析案例分析市场分析模式分析产品设计第 33 页 共 67 页图25：特色小镇创建流程前期（政府）项目申报综合规划招商引资小镇建设小镇运营中期（政府+企业）后期
41、（企业）主体选择：开发什么产业？小镇选址：在何地创建？功能定位：配套哪些功能？空间组织：功能区块分布？实施计划：开发进度安排？综合效益：投资额、回报周期、回报率？准备申报材料：规划方案、建设计划、业主情况、扶持措施、基本情况执行申报程序接手监督调整（3年左右）：定期检测、动态管理、联动指导等待验收一级招商（小镇级）：政府把小镇地块划拨出来让有实力的企业开发建设或运营二级招商（地块级）：按照地块招入驻企业或者运营商三级招商（楼宇级）：将已建成楼宇租赁或租售给目标客户政府主导：政府成立国资公司，负责小镇开发和建设企业主导：政府负责小镇的定位、规划、基础设施和审批服务，引进民营企业建设特色小镇政企合
42、作PPP模式：政企合作、联动建设、收益共享一体化运营：由专业第三方主体构建一体化的整合运营平台建设主体运营：建设主体下设运营公司负责小镇运营资源来源：远卓咨询特色小镇的创建流程遵循“政府主导、企业市场化运作”原则。政府在其中起到引导和服务保障的功能，在规划编制、基础设施配套、资源要求保障、文化内涵挖掘传承生态环境保护等方面发挥作用；而企业为特色小镇的建设、运营主体，通过市场化运作实现资源的有效配置。特色小镇开发模式：政府推动，政策支持模式分析开发模式第 34 页 共 67 页特色产业引擎旅游吸引核核心产业园区休闲聚集区产业延伸环居住发展带社区配套网形成产业人口关键当地的特色产业，一般以新兴产业
43、或传统的经典产业为主。吸引外来消费人口的关键吸引外来消费的关键，一个或多个核心旅游休闲项目，如观光景区、主题乐园、特色街区、温泉养生中心等。特色产业核心部分的聚集区包括产业的研发、生产、制造等核心功能，是城市特尔色产业的集中体现消费产业聚集区聚集了各种休闲业态，主要功能是留住人流并扩大其消费。构建城镇化发展主体围绕特色产业及旅游产业，会形成产业延伸的一系列项目，往往环绕中心区，形成辐射或组团获取土地开发收益的重点包括原有城镇居民居住，农民城镇化居住，产业人口聚集居住，外来游客居住等。必须具备城镇化支撑功能服务于居民生活及旅游产业的金融、医疗、教育、商业等产城一体化的公共基础设施。图26：特色小
44、镇开发模式资源来源：前瞻产业研究院特色小镇经典开发模式模式分析开发模式第 35 页 共 67 页政府引导、企业主导建设，多元化渠道保障融资企业主导特色小镇建设，政府发挥引导作用特色小镇建设和开发遵循“政府引导、企业主导、市场化运作”的原则。特色小镇建设过程中，政府负责特色小镇的顶层设计、制度规划和审批服务，引导企业建设特色小镇。企业作为特色小镇的运营主体，通过利用其自身的资源及管理运营优势来负责特色小镇各个项目的开发、建设和运营。市场化运作，有助于发展真正适合小镇发展的特色产业，避免特色小镇产业的盲目扩张。市场企业（小镇建设主角）政府特色小镇运营社会引导引导市场资源配置决定性作用寻求市场机会进
45、行资源整合发挥自身优势进行产业培育顶层设计制度建设执法治理共同参与实施监督共同参与实施监督图27：特色小镇开发模式：政府引导、企业主导、市场化运作资料来源：前瞻产业研究院特色小镇开发模式：政府推动，政策支持模式分析开发模式第 36 页 共 67 页模式分析运作模式图28：以企业和市场为主的运营模式引导.政府运作.市场主体.企业参与.社会顶层设计、制度建设、执法治理决定性作用特色小镇主角参与/监督进行产业培育、创建制度环境、建设基础设施等通过市场配置资源寻找市场机会，进行资源整合，发挥自身优势共同参与、实时监督市场在特色小镇运作中，起到资源配置和筛选的作用。在具体操作层面，企业从利润最大化的角度
46、寻找市场机会，进行资源配置，运作模式：产业型企业挑大梁第 37 页 共 67 页ABCDE双产业：特色产业、旅游产业三引擎：产业引擎、旅游引擎、智慧化及互联网引擎三架构：产业链整合架构、旅游目的架构、城镇化架构发展构建以特色产业为引擎的泛产业聚集结构聚焦自身优势特色产业延伸产业链，形成“产业本身+产业应用+产业服务”相关产业集群结构以旅游为引擎的泛旅游产业聚集结构以特色产业为基础，发展旅游产业以旅游十二要素为内容，打造旅游产业集群结构旅游目的地架构特色小镇不完全是旅游，但旅游要素也非常重要每一个特色小镇都是一个以4A景区为主导的旅游目的地新型城镇化架构人口聚集，带来城市居住及配套服务的发展，进
47、而形成城镇化架构智慧化与互联网引擎以通信和信息技术为支撑，以旅游互动体验为根本，以便捷优化管理为保障的智慧化旅游，可促进产业结构升级特色小镇常见发展架构模式分析发展架构资源来源：前瞻产业研究院第 38 页 共 67 页从具体开发流程来看，特色小镇的开发运营分为“土地一级开发”、“产业项目开发”、“产业链整合”、“二级房地产开发”和“配套服务设施”五个阶段。“土地一级开发”阶段即城镇土地规划极端；“产业项目开发”阶段政府需确定小镇产业的发展方向并开发响应的产业项目，同时制定开发政策、引进人才和投资，是特色小镇建设最为重要的一环；“产业链整合”阶段政府引进各类企业，引导以小镇特色产业为核心的产业集
48、群，形成完整产业链；土地和产业规划完成后，各类地产开发及配套服务设施的建设也将逐步完善。特色小镇商业模式模式分析商业模式土地一级开发产业项目开发产业链整合二级房地产开发配套服务设施运营内容土地一级开发土地代开发（工程）特色产业 旅游产业科技产业园景区产业孵化园主题公园双创中心演艺广场科研基地特色产业链泛旅游产业链住宅和商业面积地产旅游地产工业（园区）地产基础设施公共服务设施资源形态政策、土地政策、人才、资金相关产业链土地、配套产业需求配套产业需求运营要点与城市规划、产业规划相结合培育特色产业构建有效率的产业集群构建区域产业生态圈亮化小镇节点构建区域产业生态圈运营主体城投公司房地产商产业园景区运
49、营孵化器主题公园演艺公司房地产商旅游地产商工业地产商基础设施开发运营公共服务设施运营城投公司盈利模式土地升值工程收益政府补贴持续运营收益销售收入销售+回收经营收入租赁经营收入持续运营收益工程收益资料来源：前瞻产业研究院、远卓咨询图29：特色小镇运营的商业模式第 39 页 共 67 页社会资本PPP项目公司（SPV特殊目的公司）政府部门金融机构利润分配资金投入建设成本补偿、特许经营收入建设、运营、维护投入投入/监管特许经营利润分配股本投入利润飞陪贷款还本付息公共服务设施土地整理旅游基础设施基础配套设施能源、生态环保项目资源来源：绿维文旅图30：特色小镇PPP模式的运作流程PPP模式或将成为特色小
50、镇的主流经营方式。特色小镇融资渠道可以分为政府资金、社会资金和金融机构3大类，形成“政府社会金融机构”多元化投融资平台。其中，PPP作为连结基础设施建设与社会资金的枢纽，一方面减轻政府的资金压力，另一方面也为庞大的社会资本扩宽了投资渠道，是特色小镇小镇融资的主要模式之一。第一批127个特色小镇中，超过半数的特色小镇已开展PPP项目融资。2017年12月4日发布的意见中提出，“各地区要注重引入央企、国企和大中型民企等作为特色小镇蛀牙投资运营商，尽可能避免政府举债建设进而家中债务包袱”，或意味着未来PPP将成为特色小镇建设的主要融资模式。投融资模式：PPP模式主导政府总体把控城市投资旅游投资交通投