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1、沙溪镇刘启光“工改工宗地项目“三旧”改造方案根据中山市城市更新（“三旧”改造）专项规划和经批复 规划条件论证，沙溪镇人民政府拟对位于中山市沙溪镇岗背村 的刘启光的工业用地进行改造，由权利人刘启光自主改造，采 取全面改造的改造方式。改造方案如下：一、改造地块基本情况（一）总体情况改造地块位于中山市沙溪镇岗背村，北至隆兴布碎城，南 至衡隆乐器木器制品厂，东至现状厂房，西至旗峰路，用地面 积0.4公顷（4000平方米，折合约6.0亩）。（二）标图入库情况改造地块暂未纳入“三旧”标图入库，改造方案经我镇党 政领导班子集体审议通过后，出具核实意见认定为非闲置土地 后，计划于2023年7月通过纳入“三旧”
2、标图入库，图斑编号, 全部纳入本次改造范围。（三）权属情况改造范围内全部属国有建设用地，土地用途为工业，已按规 定办理用地报批手续。改造涉及的土地已经确权、登记，土地 证号为中府国用（2003）第240595号，为土地权利人刘启光自 2003年2月开始使用。（四）土地现状情况改造地块原有1栋建筑物，为刘启光自2005年开始使用， 未办理规划报建等手续，建筑面积4500平方米，容积率L 12, 作工业用途所用。该地块于2023年已拆除建筑面积4500平方 米，改造前年产值为20万元（3.33万元/亩），年税收为1万 元（0. 17万元/亩）。改造地块2009年12月31日前已建设，地上建筑物（构
3、筑 物）基底面积达到用地面积三分之一以上，依据中山市旧厂 房改造升级实施细则（修订）第二十二条，改造地块在改造 方案经我镇党政领导班子集体审议通过后，出具核实意见认定 为非闲置土地后，办理闲置放行手续。改造地块不涉及抵押、历史文化资源要素、土壤环境潜在监 管地块等情况。（五）规划情况改造主体地块符合土地利用总体规划、经批复规划条件论 证，已纳入中山市城市更新（“三旧”改造）专项规划 （2020-2035）。其中，在土地利用总体规划中，属城镇建设 用地0.4公顷（4000平方米，折合约6. 0亩）。在中山市沙 溪镇工业用地规划条件论证报告（中府函（2022） 230号） 中，一类工业用地0.4公
4、顷（4000平方米，折合约6.0亩）， 容积率为1.0-3. 5,建筑密度35-60%,绿地率10-15%,生产性建筑高度W50米（特殊工艺除外），配套设施建筑高度W100米。改造地块位于城镇开发边界内，位于工业用地保护红线内, 面积为0.4公顷（4000平方米，折合约6.0亩），不涉及永久 基本农田、生态保护红线等管控要求。二、改造意愿情况改造范围涉及刘启光一个权利主体，沙溪镇人民政府已按 照法律法规，就改造范围、土地现状、改造主体及拟改造情况 等事项征询权利人改造意愿，经征询原权利人，同意将涉及土 地、房屋纳入改造范围。三、改造主体及拟改造情况根据有关规划要求，改造项目严格按照土地利用总体
5、规划、 经批复规划条件论证管控要求实施建设。该改造项目属“工改工”宗地项目，拟采取权利人自主改 造方式，拟实施全面改造。由刘启光作为改造主体，改造后将用于引进LED照明行业， 在符合详细规划的基础上，容积率不小于2. 5,新建建筑面积不 小于10000平方米，不保留原有建筑。项目相关情况符合国家产业结构调整指导目录、中 山市“三线一单”生态环境分区管控方案、中山市涉挥发 性有机物项目环保准入管理规定。应避免引进对周围环境影 响较大的生产项目，并对项目内各功能区布局进行合理规划， 生产厂房等产生污染物和噪声的功能区域应尽量远离居住用地 等环境敏感区。改造后预计年产值将达到4800万元（800万元/亩），年税 收将达到105万元（17. 5万元/亩）。四、资金筹措项目改造成本为3000万元，由改造主体拟投入资金3000万 元，其中自有资金3000万元。五、开发时序项目开发周期为2年，拟分一期开发。开发时间为2023年 12月前，拟投入资金3000万元，拟建建筑面积不少于10000平 方米。六、实施监管详细见沙溪镇与改造主体签订的的项目实施监管协议。