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1、第五章投资分析1 .资金来源与股本构造:公司注册资本1200万元,具体的资金来源与股本构造如下:资金来源:工程来源金额权益资本风险投资950创业团队投资50债务资本银行贷款200单位:万元金额 )风险投资创业团队投资银行贷款、79%2 .投资分配:前期投资表 单位:万元工程费用房建费用850绿化等根抵设施建立80根本设施配备200开业仪式和相关宣传费用10其它费用10流动资金50合计1200注:1、 房建投入:为考虑经营的长期性,需要企业自己着手建立适合养老的标准房间,一方面能让老人住的更加舒适,另一方面也有利于企业长期经营本钱的降低;从长期来看,企业占 用的土地增值会提高企业自身的价值,因此
2、,虽然可能投资回收期长些,但从长期看是值 得投资的。因为从事非营利事业,可邀有愿意回报社会的房地产企业赞助,房建费用控制 在85()万元。2、 绿化等根抵设施建立:为了改善养老环境,企业开展初期以栽种桃树、柳树、槐树这些经济实用的树种,养殖些花卉、 草坪,设置可在路上休憩的木椅等,投入控制在80万元。3、 根本设施配备:a)床、床头柜和一人一格的衣橱, 约计6()0元*200= 12万元。b)床上用品400*200=8万元c)室内一个书桌、 圈椅400*200=4万元d)电视每房间一个600*200=12万元e)活动室设施家庭影院一套,麻将桌20个,健身器材20件,预算约40万元。餐饮设施,灶
3、具十套,餐具200套,消毒柜两个,冰箱假设干台,总控制在10万元。可 在开业时争取区政府或者赞助单位的捐赠g)洗衣设备, 预算4万元可设置投币式自动洗衣机十台和其他洗衣设备假设干。h)洗澡设备,预算8万元。i)办公设施, 电脑假设干、 打印机一台,面包车一部可时机成熟时再增加。合计最小 投入20万元。k)医疗器械设备等, 估计投入80万元。L其它装饰类费用计提2万元。4、开业仪式和相关宣传费用, 约10万元。夕阳红养老院位于马鞍山郊区,占地5000平方米,共有床铺200床,初步阶段面向工人阶层,提供全方位医疗效劳的中档养老企业。招聘有专业知识的医务人员,和培训下岗 职工做些简单的护理,一方面匡
4、助下岗职工再就业,另一方面减少本钱。开展宣传活动, 吸引需妥社会上需要我们效劳的顾客入住,鼓励青年学生积极参加敬老的爱心活动。3 .投资分析投资决策需要各种指标发展计算判断,为了更好地为投资者作参考,下面从投资净现值、 内含报酬率、投资回收期三个方面作分析,由于开办养老院投资回报期比拟长,这也是特 有的行业特征,为了分析财务上的可行性,现考虑10年期内财务上的指标。固定资产投资初期第一年第二年第三年第四年第五年第六年第七年第八年第九年十年-950流动资金-50净利润126.06195.98209.28209.28209.28209.28209.28209.28209.28209.28+折旧23
5、232323232323232323净现金流量-1000149.06218.98232.28232.28232.28232.28232.28232.28232.28232.28净现金流量现值-1000139.31191.27189.61177.21165.61154.778144.65135.19126.34118.083.1 投资净现值NPV= E (CI-CO)/(l+i)A-t计算得:NPV=149.06*(l +7%)八一 1 +21898*(1 +7%)人一2+23228*(1 +7%)人-3+23228*(1 +7%)人一4+2 32.28*(1 +7%)八-5+232.28*(1
6、 +7%)八一6+232.28*(1 +7%)八一7+232.28*(1 +7%)八一 8+232.28*( 1+7%)人-9+232.28*(1+7%)八-10- 1000=542.05 万元3.2 内含才艮酬|率ZNCF(l+IRR)A-t =CO149 .06*(14-R)A- 1+218 .98*(1+R)人-2+232 .28*(1+R)人3+232 .28*(1+R)人-4+232 .28*(1+R)人-5+232 . 28*(1+R)人-6+232 .28*(1+R)人-7+232 .28*(1+R)人- 8+232 .28*(1+R)人-9+232 .28*(1+R)人-10=
7、1000 1RR 17%3.3 投资回收期根据:I2ik=I2Ok回收期二累计净现值浮现正值年数-1+ 未收到现金/当年现值=5- 1 + (167.4/232.28)=4.72 年根据以上三个财务指标分析,2022年银行长期贷款利率,一至三年含为6.65%,考 虑到风险等因素,现把资金本钱率定为7%,此时NPV=542.05万元,远大于0,内含 报酬率为17%大于资金本钱率7%,投资回收期为4.72年,这在投资回收期普遍长的养 老行业里算是非常好了,因此值得投资。财务分析1 .住房及效劳费标准:收费标准每人/每月/元养老区类型房费伙食费水电费护理费合计怡心苑生活自理区900550500150
8、0孝心苑生活半自理区900550505002000爱心苑半护理效劳区9005505010002500静心苑全护理效劳区9005505013002800注:以上数据是依据问卷调查总结得到,设计的问卷调查表见下文2 .收益预估表:根据调查,我们发现养老院的入住率很高,考虑到风险因素,我们假设第一年的入住 率为80%,各养老区怡心苑、孝心苑、 爱心苑、静心苑人数分别按入住人数的 20%、50%、20%、10%计算,以后假设每年入住率为90%。其中,第一年的主营业务收入计算如下:200*80%*12*(20%*1500+50%*2000+20%*2500+10%*2800)=399.36 万元/年二至
9、五年的主营业务收入计算如下:200*90%* 12*(20%* 1500+50%*2000+20%*2500+10%*2800)=449.28 万 元/年本钱费用的有关工程:第一年 主营业务本钱/年/万元员工工资折旧费用伙食本钱水电本钱医用用品本钱其它费用合计1252057.68204.4235二至五年主营业务本钱/年/万元员工工资折旧费用伙食本钱水电本钱医用用品本 钱其它费用合计1252057.68154.4230第一年管理费用/年/万元管理人员工资折旧费其它开支合计403245二至五年管理费用/年/万元管理人员工资折旧费其它开支合计483960工资第一年/年/万元人数工资/年小计兼职员工2
10、0120普通员工17234医护员工13339销售人4312员专业8432医生8540管理人员7018177工资二至五年/年/万元人数工资小计兼职员工20120普通员工17234医护员工13339销售人员5315专业医生8432管理人员8648合计7119188收益表万元第一年第二年第三年第四年第五年一,主营业务收入399.36449.28449.28449.28449.28减:主营业务本钱235230230230230二.主营业务利润164.36219.28219.28219.28219.28力口: 其他业务利润2020202020减:销售费用3020202020管理费用4560606060财
11、务费用13.313.3000三.营业利润96.06145.98159.28159.28159.28营业外收入3050505050四.净利润126.06195.98209.28209.28209.28注:1.?企业所得税法?及?实施条例?规定,符合条件的非营利组织的收入为免税收入。2.主要工程变动解释:其他业务利润在成递增趋势,主要因为一些商店的开办,还有暂时照管业务的开展;财务费用在 第三年的大幅下跌,是因为银行贷款的到期归还。3资产负债表:初期第一年第二年第三年第四年第五年初期第一年第二年第三年第四年第五年货币资金50199.06218.04450.32682.6914.88长期借款020(
12、)0000流动资产合计50199.06218.04450.32682.6914.88负债合计02000000固定资产95011501150115011501150实收资本100010001000100010001000减:累计折旧023466992115赢余公积025.2164.41106.26148.12189.98固定资产净值95()11271104108110581035未分配利泗0100.85257.63425.06592.48759.90非流动资产合计95011271104108110581035所有者权益合计10001126.061322.041531.321740.61949.8
13、8资产总计10001326.061322.041531.321740.61949.88负债和 所有者 权益总计10001326.061322.041531.321740.61949.88注:固定资产以房屋为主,房屋的使用年限为50年,按2%计提固定资产折旧。4现金流量表现金流量表分析万元第一年第二年第三年第四年第五年一、经营活动产生的现金流入量主营业务收到的现金399.36449.28449.28449.28449.28收到其他与经营活动有关的现金50.0070.0070.0070.0070.00现金流入小计449.36519.28519.28519.28519.28购置商品、承受劳务支付的现
14、金90.0085.0085.0085.0085.00支付给职工以及为职工支付的现金177.00188.00188.00188.00188.00支付其他与经营活动有关的现金20.0014.0014.0014.0014.00现金流出小计287.00287.00287.00287.00287.00经营活动产生的净现金流出量162.36232.28232.28232.28232.28二.投资活动产生的现金流入现金流入小计固定资产投资200.00现金流出小计200.00投资活动产生的净现金流量-200.00三、筹资活动产生的现金流入量取得借款收到的现金200.00现金流入小计200.00归还债务200.
15、00付利息13.3013.30现金流出小计13.30213.30筹资活动现金净现金流量186.70-213.30净现金流149.0618.98232.28232.28232.285 .财务报表分析5.1 偿债能力分析公式:利息支付倍数=(利润总额+财务费用)+财务费用第一年末 第二年末 第三年末 第四年末 第五年末利息保障倍数 8.2211.98-5.2 营运能力分析流动资产周转率次二主营业务收入/平均流动资产总额X100%第一年末 第二年末 第三年末 第四年末 第五年末流动资产周3.212.151.340.790.56转率5.3 盈利能力分析净资产收益率=净利润/平均净资产第一年末 第二年末
16、 第三年末 第四年末 第五年末净资产收益0.120.160.150.130.11率5.4 成长性分析总资产增长率二总资产年末数-总资产年初数/总资产年初数第一年末 第二年末第三年末第四年末 第五年末总资产增长0.330.000.160.140.12率通过以上对公司财务分析,可以看到:偿债能力分析,公司偿债能力较强,能轻松地换还上银行贷款。营运能力分析,流动资产周转率较低,但是有公司开展战略上的原因,主要因为公 司的目标是不断扩大养老规模,形成规模效益,因此要留有的银行存款较多,以备后面 的扩张性建立投资,此外在具体时期,可以利用货币资金发展适当的投资,以增加企业 收入。盈利能力分析,净资产收益
17、率反映了投资与报酬的关系,是评价企业资本经营效益的核 心指标。普通认为企业资产净利润率越高,企业自有资产获取收益的能力越强,但由于 养老这种非营利机构,政策上是不允许分红的,因此形成为了一个数量相当大的未分配 利润,影响了净资产的数量,进一步影响了净资产收益率;企业利润非常稳定,但增 长比拟慢,主要因为养老院的收入与企业的规模,即房间数有关,企业的规模扩张具 有周期性,因此利润的增长也具有周期性,大概五年的时间可以扩张一倍,利润也将增长一倍。 成长性分析,因第一年购置200万的固定资产,第二年归还200万的贷款,所以总资 产成长率变化较大,公司规模自第三年后逐年增加,在行业中开展较快,说明企业的成 长能力比拟好。总之,说明公司财务方面可行。