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1、经营性物业抵押贷款指导（zhidQ意见第十四条 对有未经有权部门批准进行改建、超建或者未按规划使用等情况的物业，不得接受(jiQshdu)为我行抵押物。调查抵押物业是否有司法限制(xGnzhi),对有已被抵押给 第三方、依法查封、扣押或者监管等情况的物业，不得接受为我 行押物。第十五条 贷款期间，根据抵押物业实际情况(qMgk3ng)制定合理的定期回访制度。对市场价值下跌明显的抵押物业，应 要求借款人追加其他足额有效的担保方式或者加速归还我行贷款。第十六条对抵押物管理未提及的相关要求(y台。qiU),按照 我行(wb xMg)授信押品管理办法和我行授信押品操作细 则亍。第五章附 则第十七条经营
2、性物业膈甲鳏业务福呈、审才权、放款 操作、贷后管理、各岗位职责分工等均按我行公司授信业务现行规定执行。第十八条对于本指导意见中未尽事宜，各分行应在本管理 办法的框架内，结合当地相关管理制度和市场特点，制定具体的 实施细则。第十九条 本指导(zhi*。)意见由我行(wb xing)股分有限 公司制定、解释(ji爸shi)和修订，自发布之日起执行。内容总结(1)经营性物业抵押贷款指导意见经营性物业抵押(di ya)贷款指 导意见经营(JTngying)性物业抵押贷款业务(yewu)指导意见(试行(shixfng)第一章总 则第一条依据(用口)中华人民共和国商业银行法、中 华人民共和国担保法、贷款通
3、则、三个办法一个(yT ge) 指引、我行公司授信业务管理办法、我行授信押品管理 办法、我行授信押品操作细则等，特制定我行经营性物 业抵押贷款业务指导意见(下称本指导意见各分行应 遵照本指导意见，分行自行制定的实施细则以及国家相关部门、 监管机构和我行有关规定，规范开展经营性物业抵押贷款业务。本指导意见所称经营性物业抵押贷款是指本行向符合条件的 法人发放的，以其合法拥有产权的经营性物业作为抵押物，还款 来源包括但不限于抵押物业的自营、出租等经营性收入的贷款。该等经营性物业是指已完成竣工验收并投入商业运营、具有独立 产权、经营性现金流量充裕、还款来源稳定的商业和工业用房， 包括写字楼、综合性商业
4、设施(商场、商铺、专业市场)、(含)以上宾馆酒店、标准化工业厂房等。第二条本行开展经营性物业抵押贷款业务应遵循以下原（一）统一（tbngyT）授信原则。经营性物业抵押贷款业 务按我行（wb xing）对公客户普通风险业务流程审批，纳入对该客户的统一授信管理。（二）分级（fn授权原则。我行对经营性物业抵押 贷款按照授信主体区分为房地产企业和非房地产企业进行不同授 权。各分行必须在我行公司授信业务授权权限（qu3nxi2n）范 内办理经营性物业抵押贷款业务，未经授权不得办理。（三）责权分明原则。办理该业务的各环节工作人员应 严格（y旨ng6）按照部门职责和分工办理经营性物业抵押贷款业 务，实施该业
5、务的动态管理和流程控制。（四）合规经营”原则。经营性物业抵押贷款业务应遵守监管部门的有关规定，严格进行贷款用途合规性审查，防范合规 风险。（五）总量控制原则。各分行办理经营性物业抵押贷款业务应符合我行的信贷政策和有关调控管理的规定。第二章基本准入条件第三条经营性物业抵押贷款的借款人应是经有关主管部门批准、当地工商行政管理机关核准登记并发给企（事）业法人 营业执照、实行独立经济核算、具有法人资格的实体，并具备 以下基本准入条件：（一）借款人具备（jCibOi）与抵押的经营性物业相关的自营、出租等经营许可范（二）近三年的经营和财务状况良好，管理规范，具备还本付息能力。如果借款人为新成立的企业（qi
6、y。），其母公司应符合 该项条件。（三）借款人及其母公司或者实际控制（kdngzhi）人以往资信情况良好，无不良记录。第四条经营性物业抵押贷款应满足以下基本（jT*n）条件:（一）该项抵押物业可产生稳定的自营收入或者租金收入。 贷款期内，借款人从抵押物业获得的所有收入在扣除必要（biyao）的成本和税费支出后，剩余现金流可覆盖我行贷款本息。如果借款人是我行的战略客户，贷款期内从抵押物业获得的所有收入在扣除必要的成本和税费支出后，剩余现金流应能覆盖 我行贷款本息的80%以上。同时要求必须先落实其他补充还款,确保额棣。如贷款期内抵押物业全部或者部份转为销售，需将销售方案 报原授信审批机构审批。原则
7、上，如销售款或者申请人其他自 筹资金能够按照足额偿还我行贷款本息的，可允许销售，但必 须在注销抵押登记前足额偿还我行贷款；如无法足额偿还全部 贷款本息，则须重新上报审批授信方案。（二）抵押物业的产权人（借款人）与经营人为同一法人的，借款人须书面承诺抵押物业经营所产生的资金结算、代收代付等业务在我行办理，并接受我行对物业经营收入、支出款项的 监管。借款人须在我行开立销售收入/租金收入等监管账户，签 订最高额质押合同和应收账款质押登记协议，并在人行应收账款 质押登记系统中进行登记公示，确保贷款期内借款人从抵押物业 经营取得的收入全部质押给我行。贷款期内，借款人从抵押物业经营取得（qUd4）的相关收
8、入均须进入监管账户管理，所有收入在扣除必要的成本和税费支出 后，剩余现金流必须优先用于归还我行贷款。（三）抵押物业的产权人（借款人）与经营人非同一法人（f 加6n）的，经办机构须详细核实委托经营方式、委托经营期限、 经营收入管理和分配等，确保贷款期内经营权和经营模式的稳 定，确保产权人（借款人）从抵押物业取得的所有收入按前述第 五条第二款要求执行。产权人（借款人）和经营人须同时承诺，抵押物业的所有权 和经营权发生变动（包括但不限于转让（zhu前4ng）、投资、质 押、股东变动等），须经原授信审批机构审核允许或者提前结清 贷款。（四）针对抵押物业设立的抵押、应收账款质押、收入账户监管等事项（sh
9、ix冶ng）,必须告知全部承租人和经营人。（五）抵押物业应办理相关财产保险（崂ox诒n）,保险第一受益人为我行。（六）如果组成银团贷款，应按我行银团贷款业务管理办法（2022年版）操作。（七）满足我行规定的其他（qi均）贷款条件。第三章 贷款（ddi kudn）用途、期限和利率第五条经营性物业抵押贷款只能用于借款人经营范围内合 法合规的资金需求，必须符合国家法律法规和相关行政主管部 门、监管机构以及我行的各项制度和规定，不得流入违规（w6i g ui）领域。第六条借款人为房地产开辟企业的，贷款只能用于抵押物业除资本金以外的建设投入，资本金比例应符合国务院关于固定 资产投资项目资本金比例的要求。
10、如该项建设投入已由银行开辟 贷款或者股东（gUddng）（关联方）借款解决的，则贷款资金可 以用于替换抵押物业建设前期除资本金以外的银行开辟贷款或 者股东（关联方）借款。其中用于偿还股东（关联方）借款的 贷款资金，严禁被股东（关联方）用于支付土地出让金或者其 他违规领域。第七条合理确定贷款期限和还款方案。贷款期限原则上最 长不超过10年，按现金流测算情况制定合理的分期还款计划 （争取均衡nh6ng）还款），至少每半年还款一次。第八条贷款利率按我行相关规定和市场价格确定。第四章抵押物第九条借款人向我行申请经营性物业抵押贷款时，应提供 出gdng）与抵押物业相关的批文、产权证、资金投入证明、相关
11、合同、审计报表、物业出租和其他经营收入证明等各项资料。抵押物业需具备（jCibOi）以下条件：（一）抵押物业必须已完成（w3n ch6ng）竣工验收，并已 投入商业运营，其剩余使用期限原则上不少于15年。（二）抵押物业已取得或者能够取得独立的房屋所有权证和对应的土地使用权证（两证合一地区的房屋所有权证须包含对 应的土地使用权）。抵押物业土地使用权须为出让（chiiing） 方式取得，土地使用权人与房屋所有权人一致。抵押物业实际 用途与土地规划、建造规划用途一致。（三）抵押物业须位于我行机构所在城市、成熟的商业区,状况良好，可单独处置，具有良好的变现能力。其中标准厂房除满足上述条件外，还必须位于
12、经国家有权审批部门（3m6n） 批准设立的国家级和省级开辟区内。第十条放款前已取得房屋所有权的，须办妥房屋所有权（含对应土地使用权）抵押登记后方能放款，抵押率按我行相关 规定执行。如放款前未取得房屋所有权证，在满足以下四项条件的前提下，可先办理在建工程（含对应土地使用权）抵押登记，并在我 行允许的期限（应不超过当地房管部门规定的办证期限）内办妥房屋所有权抵押登记。授信审批机构应在授信批复中对我行所能 接受的房屋所有权抵押登记办理期限予以明示。可先办理在建（z3i j匕n）工程抵押登记须满足的四项前提条件为：（一）抵押物业符合（fUh6）前述第十条第一、二款之规定;（二）当地可办理完善的在建（z
13、ai ji旨n）工程抵押登记；（三）在建（z泥词n）工程抵押转房屋所有权抵押的过程中 无悬空期；（四）抵押物业办理（垣nli）房屋所有权证所需支付的税费已全部支付完毕。放款前未取得房屋所有权证，且不能满足上述四项条件的物业，不得接收为我行抵押物。第十一条抵押物业须由我行认可的独立第三方房产评估公 司出具评估报告，确定抵押物业的价值。第十二条分行应对抵押物实地走访，了解周边市场环境和商业氛围，现场检查抵押物业的经营和使用情况，判断评估价值 是否合理及可变现能力。对评估价值虚高、变现能力弱的，应审 慎接受为我行抵押物业。第十三条调查抵押物业未付款项，对有未付土地费用、取得产权所需对付未付税费、对付未付工程款（未到期的质量保证 金除外）等情况的物业，不得接受为我行抵押物。