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1、xx农村合作金融机构信贷业务抵押担保管理暂行办法第一章 总 则第一条 为加强信贷业务抵押担保管理，规范xx农村合作金融机构（以下简称农村合作金融机构）信贷抵押担保业务办理，防范信贷风险，根据中华人民共和国物权法、中华人民共和国担保法、中华人民共和国商业银行法以及xx农村合作金融机构有关信贷管理制度，结合农村合作金融机构的实际，制定本办法。第二条 本办法所称信贷业务抵押担保是指抵押人不转移财产的占有，以该财产作为抵押物向农村合作金融机构提供担保，当被担保人不履行或不完全履行合同约定义务时，农村合作金融机构有权按照抵押合同的约定或法律规定以抵押物折价或者以拍卖、变卖抵押物所得的价款优先受偿。具有完
2、全民事行为能力的自然人或经工商行政管理机关（或主管机关）核准登记的企（事）业法人、其他经济组织可以作为农村合作金融机构信贷业务的抵押人。抵押人可以是一人，也可以是数人。第三条 农村合作金融机构办理信贷抵押担保业务应当遵循依法合规、审慎经营、平等自愿、公平诚信的原则，确保抵押担保的合法性和有效性。第四条 农村合作金融机构接受的抵押物应同时具备合法合规性、足值性、可控性、可执行性和易变现性。第五条 抵押担保方式可以单独使用，也可以和保证、质押担保方式结合使用。第二章 抵押物第六条 抵押物是指抵押人依法享有所有权或处分权的财产。第七条 农村合作金融机构可以接受抵押人的以下财产抵押：（一）建筑物和其他
3、土地定着物； （二）建设用地使用权；（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权； （四）生产设备、原材料、半成品、产品； （五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）用材林、经济林等商品林的林木所有权、使用权及其林地使用权；（八）海域使用权；（九）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将上述所列财产一并抵押。第八条 农村合作金融机构应当优先选择房产、以出让方式取得的建设用地使用权及其他价值相对稳定、变现能力较强的抵押物；对机器、设备及其他不易变现或价值波动较大的抵押物应当从严掌握。第九条 以建筑物抵押的，应当将该建筑物占用范围内的建设用地使用权同时
4、抵押。以建设用地使用权抵押的，应当将该建设用地上的建筑物同时抵押。以划拨方式取得的土地使用权不得单独抵押。以划拨土地上的房屋及其他建筑物抵押的，应当将其占用范围内的土地使用权同时抵押并在核定抵押率时充分考虑应缴纳的土地使用权出让金因素。乡（镇）、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，应当将其占用范围内的土地使用权同时抵押。上述规定的抵押物范围均须在抵押物清单中载明。第十条 农村合作金融机构不得接受下列财产及情形的抵押：（一）土地所有权及其他依法禁止流通或者转让的自然资源或财产；（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；
5、（三）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；（四）以国有划拨土地使用权或以划拨土地上的房屋及其他建筑物设定抵押担保发放商品房开发贷款（国家经济适用住房开发贷款除外）。（五）所有权、使用权不明或有争议的财产；（六）经法定程序确认为违法、违章的建筑物；（七）依法被查封、扣押、监管或采取其他强制性措施的财产；（八）租用或者代管、代销的财产；（九）已出租的公有住宅房屋和未定租赁期限的出租住宅房屋；已依法公告在国家建设征用拆迁范围内的房地产；列为文物保护的古建筑、有重要纪念意义的建筑物；（十）种植未满两年的用材林、经济林等商品林；（十一）法律、行
6、政法规规定不得抵押的其他财产。第三章 抵押人应提交的基本材料第十一条 抵押人办理抵押时必须向农村合作金融机构提交下列材料：（一）经年检的营业执照或事业法人登记证、组织机构代码证、税务登记证等，特殊行业须同时提交政府主管部门颁发的经营许可证或行为资质等级证书；（二）法定代表人（负责人）身份证明及签字样本或法定代表人授权委托书、委托代理人身份证明及签字样本；（三）行政公章或合同专用章印鉴卡，经备案的企业章程；（四）抵押人（共有人）同意提供抵押担保的书面文件；（五）抵押人对抵押物享有所有权或者依法处分权的证明文件；（六）抵押物清单及基本资料。包括抵押物的名称、类型、数量、价值、质量、性状、所在地以及
7、同一抵押物是否已向其他债权人设定抵押的书面说明等；（七）农村合作金融机构认为需要提交的其他材料。抵押人为被担保人时，不再重复提交本条第(一)至(三)项材料。抵押人为自然人时，除提供本条第(四)至(七)项材料外，需另行提供下列材料：（一）抵押人及配偶的有效身份证件（居民身份证或其他有效居留证件）；（二）抵押人及配偶同意提供抵押担保的书面文件。第十二条 以共同共有的财产抵押的，还应有全体共有人同意以该财产设定抵押的书面文件，抵押人为全体共有人。以按份共有的财产抵押的，还应有抵押人对该财产占有份额的证明及其他共有人同意抵押人以其所占份额设定抵押的书面文件。第十三条 国有企业、事业单位法人以国家授予其
8、经营管理的财产抵押的，还应有其政府主管部门同意抵押的批准文件，但法律、法规、司法解释或政府主管部门另有规定的除外。第十四条 以集体所有制企业的财产抵押的，还应有该企业职工（代表）大会同意抵押的书面决议。以乡（镇）、村企业的厂房及其占用范围内的集体土地使用权抵押的，还应有乡（镇）、村出具并经村民大会或村民代表大会审议通过的载明同意以该集体土地使用权抵押、同意在实现抵押权时按照法律规定的土地征用标准转为国有土地使用权等内容的书面文件，且应从严掌握。第十五条 以中外合资企业、合作经营企业和外商独资企业的财产抵押的，还应有该企业董事会或联合管理机构依企业章程作出的同意抵押的书面决议。第十六条 以有限责
9、任公司、股份有限公司的财产抵押的，还应有该公司股东大会或者董事会依公司章程作出的同意抵押的书面决议。国有独资公司未设董事会的，应有国家授权投资机构或者国家授权部门同意抵押的书面文件。第十七条 以承包经营企业的财产抵押的，应有所有权人同意抵押的书面文件。第十八条 以非法人联营企业的财产抵押的，还应有联营各方同意抵押的书面文件。第十九条 以尚在海关监管期内的进口设备或货物为抵押物的，还应有该设备或货物的原始产地证、买卖合同、付款凭证、运输单据、商品检验证明、主管海关审批单据及核准抵押的书面证明。第二十条 以已出租的财产抵押的，还应有证明租赁在先的事实以及抵押人已将设定本次抵押告知承租人的书面文件。
10、第二十一条 以在建工程抵押的，应有国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、建筑工程规划图纸；证明已交纳土地使用权出让金或需交纳的相当于土地使用权出让金款额的书面材料；经施工方和监理方确认的施工进度、已完成的工作量和工程量等事项的书面材料；建设工程承包合同及证明建设工程价款预、决算及拖欠情况的书面材料。以预售房屋抵押的，应有商品房预售许可证及生效的房屋预售合同。农村合作金融机构认为必要时，还可要求抵押人提交建设工程承包人出具的同意放弃未付工程价款优先受偿权的书面承诺。第四章 抵押物价值和抵押率第二十二条 抵押物价值的确定。（一）抵押设定前应对抵押物价值进行评
11、估，评估可采用内部评估或外部评估。（二）对权属清晰、情况简单、价值较低且容易确定的抵押物可以采用内部评估，抵押物价值由农村合作金融机构与抵押人、被担保人按抵押物市场公允价格共同协商确定。内部评估仅限于以下情形：1.授信额为100万元（含）以下，以权属明晰、价值容易确定的房地产作抵押的；2.授信额为100万元（不含）以上，以已经外部评估机构评估且评估报告期在两年以内，质量、结构、价值变化不大或升值的房地产作抵押的；3.授信额为50万元(含)以下，以房地产以外权属明晰、价值容易确定的财产作抵押的。采用内部评估的，由抵押人或被担保人提出申请，农村合作金融机构根据信贷管理权限进行审查审批，并由当事各方
12、签订抵押物价值确认书确定抵押物的评估价值。县级农村合作金融机构应制订内部评估操作办法。（三）对价值较高、情况复杂且自身评估经验不足、农村合作金融机构与担保人对抵押物价值分歧较大的、或内部评估难以合理确定价值的抵押物，应采用外部评估。对外聘请评估机构管理制度另行规定。（四）不论内部评估还是外部评估，调查岗、风险评价岗、审批岗均须对抵押物评估价值合理性承担相应的责任。第二十三条 抵押率是指信贷本金与抵押物的评估价值的比率。第二十四条 农村合作金融机构应根据抵押物的不同种类确定合理的抵押率，原则上：（一）以房地产设定抵押的，抵押率不超过70%。以国有划拨土地上的房屋及其他建筑物设定抵押的，抵押率不超
13、过50%。（二）以无地上定着物的出让土地使用权设定抵押的，抵押率不超过65%。（三）以船舶、汽车等交通工具设定抵押的，抵押率不超过60%。（四）以工业房地产(包括占用范围内的土地使用权、生产厂房、仓库用房及其他建筑物)设定抵押的，抵押率不超过50%。（五）以用材林、经济林等商品林的林木所有权、使用权及其林地使用权抵押的，抵押率不超过50%。（六）以在建工程设定抵押的，抵押率不超过50%。（七）以通用机器设备设定抵押的，抵押率不超过40%。以专用生产设备抵押的，抵押率不超过20%。（八）以海域使用权设定抵押的，抵押率不超过50%。第二十五条 农村合作金融机构应当采用全区统一制订的抵押担保合同文本
14、签订合同。第二十六条 农村合作金融机构经过审查，确认抵押人提供的抵押担保具有合法性、有效性和可靠性，并经有权签批人批准后，方可与抵押人订立抵押合同。抵押担保合同订立的时间不得迟于主合同签订的时间。抵押担保合同自合同各方当事人当面签字并盖章之日起生效，法律、行政法规另有规定或当事人另有约定的除外。第二十七条 农村合作金融机构与抵押人可以就单个信贷业务订立抵押担保合同，也可以协议在最高债权额度内就一定期间连续发生的信贷业务订立一个最高额抵押合同。第五章 抵押物的登记第二十八条 抵押担保须依法办理抵押登记，严禁委托客户或他人代为办理登记手续及领取他项权利证明。办理抵押登记手续和领取他项权利证明(或其
15、他抵押登记文件)不能为同一人，防范抵押登记道德风险。 抵押登记手续未完成前，不得发放贷款或用信。办理抵押物登记的部门如下：（一）以建设用地使用权抵押的，登记机关为核发建设用地使用权证书的土地管理部门；（二）以房产抵押的，登记机关为房产管理部门；（三）以林木所有权或林地使用权抵押的，登记机关为县级以上人民政府林业主管部门；（四）以矿业权抵押的，登记机关为县级以上人民政府地质矿产主管部门；（五）以民用航空器抵押的，登记机关为国务院民用航空主管部门；（六）以船舶抵押的，登记机关为船籍港船舶登记机关；（七）以机动车辆抵押的，登记机关为车辆注册登记地公安机关车辆管理所；（八）以机器、设备和其他动产抵押的
16、，登记机关为财产所在地工商行政管理局；（九）以企业原材料、半成品、产品抵押的，登记机关为抵押人住所地工商行政管理局；（十）以海域使用权抵押的，登记机关为县级以上人民政府海洋行政主管部门；（十一）以法律未明确抵押物登记部门的其他财产抵押的，可到抵押人所在地公证部门进行公证。第二十九条 除农村合作金融机构明确无须办理抵押财产保险外，抵押人应在抵押合同签订后十五日内，按照下列条件办理财产保险手续：（一）办理足额财产保险，且保险金额必须覆盖主合同项下全部债权。（二）保险期限不得短于主合同履行期限；（三）以农村合作金融机构作为保险赔偿金第一受益人； （四）保险单中不得有任何限制农村合作金融机构权益的条款
17、；（五）保险费用全部由抵押人或被担保人承担。 第六章 抵押担保的管理第三十条 同一笔信贷业务既有抵押又有质押担保方式的，各担保人可以分别担保全部债权，也可以划分各自担保的债权份额，但双方须在担保合同中明确约定。同一笔信贷业务有两个(含)以上抵押人的，农村合作金融机构一般不主动划分其各自所担保的债权份额；如果抵押人要求划分的，可以在抵押担保合同中明确约定。第三十一条 以享受国家优惠政策购买的房屋抵押的，其抵押额以抵押人可以处分的份额为限；有经营期限的法人、其他组织以其所有的房屋抵押的，抵押期限不得超过其经营期限；以具有土地使用年限的房屋抵押的，抵押期限不得超过土地剩余使用年限。第三十二条 在建工
18、程抵押担保规定：（一）在建工程抵押只限于该在建工程继续建造资金使用；（二）在建工程的抵押人与被担保人必须是同一人，在建工程不得为他人的债务提供担保；（三）以在建工程抵押的，应当将在建工程占用范围内的土地使用权与在建工程的投入资产同时抵押，并在核定抵押率时充分考虑建设工程承包人的工程价款因素。抵押权存续期间，已办理抵押登记备案手续的在建工程竣工的，农村合作金融机构应督促抵押人及时领取权属证书，并及时办理变更抵押登记。第三十三条 农村合作金融机构不得接受不可分割、已经设置抵押的财产重复抵押，但该抵押物的价值大于已担保债权的剩余部分再次抵押的除外。第三十四条 抵押权设定后，农村合作金融机构应当收妥抵
19、押物他项权利证书（或其他抵押登记文件）和保险单证，并视同重要凭证管理。第三十五条 抵押权存续期间，抵押物由抵押人占管。抵押人在占管期间应维护抵押物的完好，不得采用非合理方式使用抵押物而使其价值产生贬损。第三十六条 抵押权存续期间，农村合作金融机构应按照主动、动态、连续、全面的原则，定期或不定期地通过现场检查和非现场监测等方式，跟踪检查抵押物的使用、管理以及形状、价值变化等情况，并填写抵押物现场检查表(见附件)，形成书面检查结论。发生下列情形的，应及时进行风险预警并采取资产保全措施：（一）抵押人涉及重大经济纠纷；（二）抵押人经营机制或组织结构发生变化，包括但不限于承包、租赁、合并、分立、股份制改
20、造、联营、与外商合资或合作等；（三）抵押人经营范围与注册资本变更，股权变动；（四）抵押人破产、歇业、解散、停业整顿、被吊销营业执照、被撤销；（五）抵押物权属发生争议；（六）抵押物毁损、灭失、价值减少，或者被征用；（七）抵押物产生附合物、混合物、加工物；（八）抵押的在建工程竣工或者形成新增财产；（九）抵押物被再设立抵押、质押，或被出租、转让、馈赠；（十）抵押物被有关机关依法查封、扣押；（十一）抵押物财产保险到期，或被中断、撤消；（十二）抵押权受到或可能受到来自任何第三方的侵害。第三十七条 抵押权存续期间，农村合作金融机构应建立抵押物价值的贷后重估制度及抵押权动态保障机制。农村合作金融机构应根据信
21、贷业务的期限、抵押物市场价格变动、抵押物物理特性等情况，与抵押人、被担保人协商并在主合同中明确约定抵押物价值重估的频度、费用和方式，以及因抵押物价值变化导致抵押担保不足以全部覆盖应担保债权时，农村合作金融机构可采取增加担保条件、减少担保债权额度等确保抵押权足值保障债权的措施。对信贷业务期限在两年以上、市场价格波动较大、物理形状较易变化的抵押物，应合理加大重估频度。第三十八条 抵押权存续期间，未经农村合作金融机构书面同意，抵押人不得擅自处置抵押物。如抵押物依法被继承的，农村合作金融机构应向继承人行使抵押权。经农村合作金融机构同意转让抵押物的，其转让价款应尽可能覆盖所担保全部债权本息，且优先用于提
22、前清偿抵押担保债权。转让价款未能全部覆盖债权本息的，抵押人或被担保人须另行提供其他有效担保。第三十九条 抵押权存续期间，抵押物发生毁损、灭失的，农村合作金融机构应当要求抵押人及时采取措施防止损失扩大，并出具有关主管部门对抵押物发生毁损、灭失的原因证明。在抵押物灭失、毁损或者被征用的情况下，农村合作金融机构应当要求抵押人以其所获得的赔偿金或者补偿金优先用于提前清偿所担保的债权，或者向双方约定的第三人提存。赔偿金不足清偿部分还应要求被担保人提供新的有效担保。第四十条 抵押权存续期间，如发生保险事故造成抵押物部分毁损的，应将保险赔偿金用于提前清偿所担保的主债权，或者经农村合作金融机构同意用于恢复抵押
23、物的价值。如抵押物财产保险被中断，农村合作金融机构应当要求抵押人立即按照抵押合同的约定办理保险手续，抵押人仍未办理的，农村合作金融机构有权代为办理，一切费用由抵押人承担。第四十一条 抵押权存续期间，抵押人的行为足以使抵押物价值减少的，农村合作金融机构应当要求抵押人停止其行为，并恢复抵押物的价值或提供与减少的价值相当的有效担保。抵押人对抵押物价值减少无过错的，农村合作金融机构应当要求被担保人追加抵押物或其他有效担保。第四十二条 抵押权存续期间，抵押权受到或可能受到来自第三方的侵害时，农村合作金融机构应要求抵押人积极协助以避免侵害。第四十三条 抵押权存续期间，抵押物依法被查封、扣押、拍卖、变卖的，
24、农村合作金融机构应及时向执法机关主张抵押权。第四十四条 抵押权存续期间，有下列情形之一的，农村合作金融机构应当及时、适当地采取警告、制止、补救等措施，直至请求人民法院或者仲裁机构依法保护抵押权：（一）抵押人未经农村合作金融机构同意擅自处分抵押物的；或者虽经农村合作金融机构同意转让，但未以处分抵押物所得的价款优先用于提前清偿所担保的债权的；或者以明显不合理的低价转让抵押物，对农村合作金融机构要求其提供相应的担保不予理睬的；（二）抵押人的行为足以使抵押物价值减少，但对农村合作金融机构要求其停止行为、恢复抵押物价值或提供与减少的价值相当的担保不予理睬的；（三）抵押人不将因抵押物灭失、毁损或者被征用所
25、获得的保险金、赔偿金、补偿金优先用以提前清偿所担保的主债权，或者向双方约定的第三人提存的；（四）被担保人或抵押人被依法宣告破产的；（五）抵押人有故意阻碍农村合作金融机构依法实现抵押权的其他行为的。第四十五条 抵押权存续期间拟变更（追加、更换等）抵押物的，应按相关程序进行价值评估，经原有权审批人同意后，信贷经营部门须重新签订合同或补充协议，并办理变更登记手续。第七章 抵押权的实现第四十六条 主合同履行期限届满或被提前宣布到期的，被担保人未能按期履行主合同约定义务的，农村合作金融机构应当按约定以抵押物折价或者以拍卖、变卖抵押物所得的价款受偿；没有约定又协商不成的，农村合作金融机构应当在主债权诉讼时
26、效期间请求人民法院拍卖、变卖抵押财产或者提起诉讼、申请仲裁。第四十七条 农村合作金融机构申请人民法院依法扣押抵押物的，应当及时将扣押抵押物的事实通知应当清偿法定孳息的义务人，并有权自扣押之日起收取由抵押物分离的天然孳息和法定孳息。抵押权的效力及于抵押物的从物、附合物、混合物、加工物，以及因毁损、灭失或被征用而产生的保险金、赔偿金、补偿金，农村合作金融机构实现抵押权时应当依法对其主张权利。第四十八条 农村合作金融机构与抵押人协议以抵押物折价受偿的，按抵债资产管理有关规定执行。第四十九条 农村合作金融机构与抵押人协议以拍卖、变卖抵押物所得价款受偿的，应共同办理合法的拍卖、变卖手续；未达成协议的，应
27、申请人民法院强制执行。第五十条 抵押物为限制流通物的，农村合作金融机构不能与抵押人协议变卖，只能按照有关法律、法规的规定对该财产进行处理。第五十一条 农村合作金融机构依法处分抵押物所得的价款，用于清偿所担保的债权本息和实现抵押权的费用。处分抵押物所得价款不足以清偿前款所列金额的，农村合作金融机构应当就不足部分继续向被担保人追偿；清偿前款所列金额后有剩余的，农村合作金融机构应当将剩余部分退还抵押人。第五十二条 主合同履行完毕的，农村合作金融机构应当与抵押人向原抵押登记机关办理注销登记手续。第五十三条 抵押物所担保的信用已部分清偿，抵押人要求解押相应抵押物的，应报县级农村合作金融机构信贷管理部门同意后，由信贷经营部门根据还款进度，分次办理解押手续，不得提前、超比例解押抵押物。分次解押后，抵押担保应不弱于解押前，且对剩余抵押物的处置不会产生不利影响。第五十四条 农村合作金融机构不得接受所有人或共有人是无民事行为能力或限制民事行为能力人的财产抵押，除非能证明是为了无民事行为能力或限制民事行为能力人的利益。第八章 附 则第五十五条 各县级农村合作金融机构可根据本办法规定，结合实际制订操作规程。第五十六条 本办法由xx壮族自治区农村信用社联合社负责解释、修订。第五十七条 本办法自印发之日起施行。 16