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1、房地产估价报告 估价项目名称：城西花园 10-1101 房地产价值评估 委 托 方：蔡倩 估 价 方：无锡城市职业技术学院 估 价 人 员：杭晨 姜元元 曹梦婷 王平 估价作业日期：2015年 06月 29日至 2015年 07月 3 日 估价报告编号：（无锡）城院（房估）2015 HC6401 号 致委托方函.2 估价师声明.4 估价的假设和限制条件.6 一、.估价的假设条件 6 二、.估价的限制条件 6 三、.估价报告应用说明 7 房地产估价结果报告.8 一、.委托方 8 二、.估价方 8 三、.估价对象 8 四、.估价目的 10 五、.价值时点 10 六、.价值定义 10 七、.估价依据
2、 11 八、.估价原则 11 九、.估价方法 12 十、估价结果 .14 十 一、估价人员 .15 十二、估价作业日期 .15 十三、估价报告应用的有效期 .15 十四、变现能力分析 .15 附 件.19 1、评估业务约定书复印件 2、法定优先受偿权利调查表复印件 3、估价对象房屋所有权证复印件 4、估价对象国有土地使用证复印件 5、估价对象现状照片 6、估价机构营业执照复印件 7、估价机构资质证书复印件 8、估价人员注册资格证书复印件 房地产抵押估价技术报告（估价机构存档或用于备案）元元曹梦婷王平估价作业日期年月日至年月日估价报告编号无锡城院房估号致委托方函估价师声明估价的假设和限制条件一二
3、三房地产估价结果报告估价的假设条件估价的限制条件估价报告应用说明委托方估价方估价对象估价目的三估价报告应用的有效期十四变现能力分析附件评估业务约定书复印件法定优先受偿权利调查表复印件估价对象房屋所有权证复印件估价对象国有土地使用证复印件估价对象现状照片估价机构营业执照复印件估价机构资质证书复印本公司对贵方所属的位于市无锡市盛岸西路城西花园住宅房地产进行价值评估估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值估价对象权属状况见表表估价对象权属状况表房屋登记状况表房屋所有权证证号致委托方函 蔡倩：受贵方的委托，本公司对贵方所属的位于 市无锡市盛岸西路城西花园 10-1101住宅房地
4、产进行价值评估，估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供 参考依据而评估房地产抵押价值。估价对象权属状况见表 1:表1估价对象权属状况表 房屋登记状况表 房屋所有权证证号 坐落 房屋所有权 人 共有情况 所在层/总层数 结构 建筑面 积（就）他项 权利 其他 权利 限制 锡房权证惠山 城西花园 10-1101 吴周奇、刘 位兰 共同共有 11/12 钢混 127.31 无 无 土地登记状况 国有土地使用 证证号 座落 土地使用权人 地号 登记用途 使用权 类型 终止日期 使用权 面积（就）他项 权利 常国用（2010）第 13396 号 城西花园 10-1101 吴周奇、刘位兰 城镇住宅 用地（0
5、71）岀让 2077-10-24 10.6 无 本公司根据估价目的，遵循估价原则，按照严谨的估价程序，运用比较法，对估价对象在价值时点2015年06月29日的抵押价值进行了专业分析、测算和 判断，在满足本次估价的全部假设和限制条件下的估价结果为（详见表 2）：（1）未设定法定优先受偿权利下的市场价值：总价为人民币万元（含房屋 所有权价值及相应面积的土地使用权价值，取整至 82万元），即大写人民币捌 拾贰万元整。（2）于价值时点2015年06月29日知悉的法定优先受偿款为 0元，大写：零元整。（3）估价对象扣除法定优先受偿款后的抵押价值：总价为人民币 82万元（含房屋所有权价值及相应面积的土地使
6、用权价值，取整至万元），即大写人民 币捌拾贰万元整。表2估价结果一览表 房屋所有权 人 坐落 所在层数/总层数 建筑面 积（就）土地面 积（就）评估单价（元/m2）房地产总价（万元）法定优先受偿 款（万元）扣除法定优 先受偿款后 价格（万元）吴周奇、刘 位兰 城西花园 10-1101 11/12 127.31 10.6 6454.61 82 0 82 合计-127.31 10.6 6454.61 82 0 82 元元曹梦婷王平估价作业日期年月日至年月日估价报告编号无锡城院房估号致委托方函估价师声明估价的假设和限制条件一二三房地产估价结果报告估价的假设条件估价的限制条件估价报告应用说明委托方估价
7、方估价对象估价目的三估价报告应用的有效期十四变现能力分析附件评估业务约定书复印件法定优先受偿权利调查表复印件估价对象房屋所有权证复印件估价对象国有土地使用证复印件估价对象现状照片估价机构营业执照复印件估价机构资质证书复印本公司对贵方所属的位于市无锡市盛岸西路城西花园住宅房地产进行价值评估估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值估价对象权属状况见表表估价对象权属状况表房屋登记状况表房屋所有权证证号注：1本报告须经 无锡市 房地产业协会评估专业委员会备案并加盖无锡市 房地产业协会评估专业委员会评估报告备案专用章后方可用于抵押。2本报告仅限于向 苏州银行 股份有限公司常熟支行
8、申请抵押贷款使用，不 作他用。3本报告包括致委托方函、估价师声明、估价的假设和限制条件、房地产 估价结果报告、附件等五大部分，必须完整使用方为有效。4.估价报告应用的有效期为 2015年 06月 29日至 2016年06月28日。无锡城市职业技术学院 法定代表人签章：2015年 06月 29日元元曹梦婷王平估价作业日期年月日至年月日估价报告编号无锡城院房估号致委托方函估价师声明估价的假设和限制条件一二三房地产估价结果报告估价的假设条件估价的限制条件估价报告应用说明委托方估价方估价对象估价目的三估价报告应用的有效期十四变现能力分析附件评估业务约定书复印件法定优先受偿权利调查表复印件估价对象房屋所
9、有权证复印件估价对象国有土地使用证复印件估价对象现状照片估价机构营业执照复印件估价机构资质证书复印本公司对贵方所属的位于市无锡市盛岸西路城西花园住宅房地产进行价值评估估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值估价对象权属状况见表表估价对象权属状况表房屋登记状况表房屋所有权证证号估价师声明 我们郑重声明：1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业 分析、意见和结论，但受本估价报告中已说明的假设和限制条件 的限制。3.我们与本次估价的估价对象没有利害关系，也与有关当事 人没有个人利害关系或偏见。4.我们依照中华人民
10、共和国国家标准 GB/T50291-1999房 地产估价规范和GB/T50899-2013房地产估价基本术语标准 进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5.我们已由评估人员（估价人员：杭晨 姜元元 曹梦婷 王 平）对本估价报告中的估价对象进行了实地勘察，并对勘察的客 观性、真实性、公正性承担责任，但我们对估价对象的现场勘察 仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部 分，我们依据委托方提供的资料进行评估。除非另有协议，我们 不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。6.权属证书的真伪只有原办证机关才能作出准确判断，颁证 机关在办理抵押登记时对权属有瑕疵的房地产依法不能办理相
11、关 他项权利登记手续。抵押权人如采取亲自或派员到登记机关办理 他项权利登记并领取他项权利证书的方式将在一定程度上防止他 项权利证书造假的风险，提醒抵押权人关注这一点。7.我公司对估价对象的优先受偿权调查截止于委托方提供 优先受偿款调查表之日（2015年 07月 03日）。8.没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。9.本估价报告的全部或其部分内容不得发表于任何公开媒 体上，报告解释权为本评估机构所有。元元曹梦婷王平估价作业日期年月日至年月日估价报告编号无锡城院房估号致委托方函估价师声明估价的假设和限制条件一二三房地产估价结果报告估价的假设条件估价的限制条件估价报告应用说明委托方估价方估价对象估价
12、目的三估价报告应用的有效期十四变现能力分析附件评估业务约定书复印件法定优先受偿权利调查表复印件估价对象房屋所有权证复印件估价对象国有土地使用证复印件估价对象现状照片估价机构营业执照复印件估价机构资质证书复印本公司对贵方所属的位于市无锡市盛岸西路城西花园住宅房地产进行价值评估估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值估价对象权属状况见表表估价对象权属状况表房屋登记状况表房屋所有权证证号10.本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。未经本估价机构和估价人员同意，估价报告不 得向委托方、报告使用者及报告审查部门以外的单位及个人提供，也不得以任何形式公开发
13、表。凡因委托人使用估价报告不当而引 起的后果，估价机构和估价人员不承担相应的责任。11.参加本次估价的注册房地产估价师。姓 名 注册号 杭晨：姜元元：2015年 07月 03日 元元曹梦婷王平估价作业日期年月日至年月日估价报告编号无锡城院房估号致委托方函估价师声明估价的假设和限制条件一二三房地产估价结果报告估价的假设条件估价的限制条件估价报告应用说明委托方估价方估价对象估价目的三估价报告应用的有效期十四变现能力分析附件评估业务约定书复印件法定优先受偿权利调查表复印件估价对象房屋所有权证复印件估价对象国有土地使用证复印件估价对象现状照片估价机构营业执照复印件估价机构资质证书复印本公司对贵方所属的
14、位于市无锡市盛岸西路城西花园住宅房地产进行价值评估估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值估价对象权属状况见表表估价对象权属状况表房屋登记状况表房屋所有权证证号估价的假设和限制条件 本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分 析、意见和结论，但受以下及本估价报告中已说明的假设和限制 条件的限制：一、估价的假设条件 1.假设估价对象现状在估价报告的使用有效期限内无重大变 化。2.假设委托方提供的房地产权属证书等资料真实、合法、有 效、全面，估价对象无司法机关、行政机关查封等禁止转让、抵 押情形，房地产权属无纠纷，土地使用权符合法定的转让条件。3.假设交易双方是在
15、公开的市场上进行交易，交易目的在于 最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较充裕的 时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开 并不具有排他性。二、估价的限制条件 1.本报告估价结论仅为向银行申请抵押贷款确定房地产抵押 贷款额度提供价值参考依据，不作他用。2.价值时点后，估价报告有效期内估价对象的质量及价格标 准发生变化，并对估价对象价值产生明显影响时不能直接使用本 估价结论。3.本公司估价人员已对委托方提供所有资料履行了必要的注 意义务，未发现明显异常，故本报告以委托方提供的房地产权属 证书等资料（含提供的复印件）全面、真实、合法有效为估价前 提，若提供的资料有误致使
16、评估结果有误的，根据房地产抵押 估价指导意见规定应由提供方承担法律责任,评估机构和评估人 员不承担相应责任。元元曹梦婷王平估价作业日期年月日至年月日估价报告编号无锡城院房估号致委托方函估价师声明估价的假设和限制条件一二三房地产估价结果报告估价的假设条件估价的限制条件估价报告应用说明委托方估价方估价对象估价目的三估价报告应用的有效期十四变现能力分析附件评估业务约定书复印件法定优先受偿权利调查表复印件估价对象房屋所有权证复印件估价对象国有土地使用证复印件估价对象现状照片估价机构营业执照复印件估价机构资质证书复印本公司对贵方所属的位于市无锡市盛岸西路城西花园住宅房地产进行价值评估估价目的为确定房地产
17、抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值估价对象权属状况见表表估价对象权属状况表房屋登记状况表房屋所有权证证号4.本次评估报告所确定的房地产抵押价值是在本次评估特定 目的及限制条件下的公开市场价值减去估价时获悉的优先受偿款 后得出的结论，未考虑强制处分与快速变现、处置费用、交易税 费等因素的影响，委托方在利用本报告结果时，应仔细参阅本报 告的风险提示和变现能力分析的内容并予以充分的考虑及重视，慎重决策。5.本次估价未考虑国家宏观经济政策发生重大变化、遇有自 然力和其他不可抗力、特殊交易方式对评估结论的影响。三、估价报告应用说明 1本报告包括致委托方函、估价师声明、估价的假设和限制 条件、房
18、地产估价结果报告、附件等五大部分，必须完整使用方 为有效，对使用本报告中的部分内容而导致损失，本公司不承担 责任。2.抵押权利双方按规定须到有关管理部门进行抵押登记。3.本报告仅限于中华人民共和国境内使用，用除中文以外的 其它文字制作本报告，须经过本评估机构及签署本报告的房地产 估价师认可。4.本评估报告的报告解释权为本评估机构所有。本评估报告 的全文或部分内容公布以前，需征得本评估机构及法定代表人书 面同意；未经本评估机构及法定代表人书面同意，其全部或部分 内容不得在任何公开文件或声明中引用，亦不得以其他任何方式 公开发表。元元曹梦婷王平估价作业日期年月日至年月日估价报告编号无锡城院房估号致
19、委托方函估价师声明估价的假设和限制条件一二三房地产估价结果报告估价的假设条件估价的限制条件估价报告应用说明委托方估价方估价对象估价目的三估价报告应用的有效期十四变现能力分析附件评估业务约定书复印件法定优先受偿权利调查表复印件估价对象房屋所有权证复印件估价对象国有土地使用证复印件估价对象现状照片估价机构营业执照复印件估价机构资质证书复印本公司对贵方所属的位于市无锡市盛岸西路城西花园住宅房地产进行价值评估估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值估价对象权属状况见表表估价对象权属状况表房屋登记状况表房屋所有权证证号、估价方 房地产估价结果报告（无锡）城院（房估）2015:hc
20、6401 号 一、委托方 名 称：蔡倩 机构名称：无锡城市职业技术学院 机构地址：无锡市惠山区钱藕路12号 房地产估价资质：壹级 证书编号：无锡PG00343 法定代表人：杭晨 联系电话：邮政编码：252300 企业邮箱：三、估价对象（一）房地产权利状况 表3估价对象权属状况表 房屋登记状况表 房屋所有权证证号 坐落 房屋所有权 人 共有情况 所在层/总层数 结构 建筑面 积（就）他项 权利 其他 权利 限制 锡房权证惠山 城西花园 10-1101 吴周奇、刘 位兰 共同共有 11/12 钢混 127.31 无 无 土地登记状况 国有土地使用 证证号 座落 土地使用权人 地号 登记用途 使用权
21、 类型 终止日期 使用权 面积（就）他项 权利 常国用（2010）第 13396 号 城西花园 10-1101 吴周奇、刘位兰 城镇住宅 用地（071）岀让 2077-10-24 10.6 无 估价对象两证齐全，产权合法、有效，为吴周奇、刘位兰合 法拥有 元元曹梦婷王平估价作业日期年月日至年月日估价报告编号无锡城院房估号致委托方函估价师声明估价的假设和限制条件一二三房地产估价结果报告估价的假设条件估价的限制条件估价报告应用说明委托方估价方估价对象估价目的三估价报告应用的有效期十四变现能力分析附件评估业务约定书复印件法定优先受偿权利调查表复印件估价对象房屋所有权证复印件估价对象国有土地使用证复印
22、件估价对象现状照片估价机构营业执照复印件估价机构资质证书复印本公司对贵方所属的位于市无锡市盛岸西路城西花园住宅房地产进行价值评估估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值估价对象权属状况见表表估价对象权属状况表房屋登记状况表房屋所有权证证号根据委托方提供的资料，至价值时点，该估价对象未设定抵 押等他项权利事项。(二)估价对象实体状况 1.估价对象建筑物状况(1)名称：城西花园 10-11011。(2)规划用途：成套住宅。(3)建筑面积：127.31讥(4)建筑结构：钢混结构。(5)层高：2.8 米。(6)竣工年代：2010 年。(7)平面布置：估价对象为高层公寓房，平面布
23、置合理。(8)保养及装修装饰情况：房产保养较好，外墙涂料，铝合 金窗，防盗门。估价师未进入室内。(9)设备设施：水、电、管道天然气、通讯设施齐全。(10)室外公共配套设施完备程度：估价对象所在建筑有可 视对讲门禁、消防报警、安防及监控系统，单元内配备升降电梯。(11)维护使用状况：估价对象所在建筑工程质量较好，基 础有足够承载力，无不均匀沉降；承重结构稳定，建筑物整体维 护、保养情况较好。(12)总层数：12 层。(13)所在楼层：11 层。(14)其他因素：估价对象为高层公寓房。小区绿化率高、树木葱郁、修剪整齐。2.土地实体状况(1)土地面积：估价对象所在宗地面积为 10.6川。(2)土地形
24、状：估价对象宗地形状较规则。(3)地形：地形平坦、无坡度。元元曹梦婷王平估价作业日期年月日至年月日估价报告编号无锡城院房估号致委托方函估价师声明估价的假设和限制条件一二三房地产估价结果报告估价的假设条件估价的限制条件估价报告应用说明委托方估价方估价对象估价目的三估价报告应用的有效期十四变现能力分析附件评估业务约定书复印件法定优先受偿权利调查表复印件估价对象房屋所有权证复印件估价对象国有土地使用证复印件估价对象现状照片估价机构营业执照复印件估价机构资质证书复印本公司对贵方所属的位于市无锡市盛岸西路城西花园住宅房地产进行价值评估估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值估价对
25、象权属状况见表表估价对象权属状况表房屋登记状况表房屋所有权证证号（4）地势：与相邻土地、道路高低一致，被洪水淹没可能性 小。（5）土壤：该宗地未受过污染，可直接生产使用。（6）地基、水文状况：待估宗地土质较好，承载力较好，建 筑建设时需作较简单的基础处理，地基条件较优。水文地质无重 大地质灾害隐患。（7）土地开发程度：估价对象所在宗地达到红线外通路、通 上水、通下水、通电、通讯、通气“六通”和宗地内达到通路、通上水、通下水、通电、通讯、通气及场地平整“六通一平”的 开发水平。四、估价目的 为该宗房地产评估价值作为实训内容。五、价值时点 2015年 06月 29日 六、价值定义 针对估价对象的特
26、点和估价目的，本次评估房地产抵押价值，采用公开市场价值标准。所谓房地产抵押价值是指抵押房地产在价值时点的市场价 值，等于假定未设定法定优先受偿权利下的公开市场价值减去房 地产估价师知悉的法定优先受偿款。公开市场价值是指估价对象在价值时点，市场交易条件充分 前提下最可能形成的市场价格。法定优先受偿款是指假定在价值时点实现抵押权时，法律规 定优先于本次抵押受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工 程价款、已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。元元曹梦婷王平估价作业日期年月日至年月日估价报告编号无锡城院房估号致委托方函估价师声明估价的假设和限制条件一二三房地产估价结果报告估价的假设条件估价的
27、限制条件估价报告应用说明委托方估价方估价对象估价目的三估价报告应用的有效期十四变现能力分析附件评估业务约定书复印件法定优先受偿权利调查表复印件估价对象房屋所有权证复印件估价对象国有土地使用证复印件估价对象现状照片估价机构营业执照复印件估价机构资质证书复印本公司对贵方所属的位于市无锡市盛岸西路城西花园住宅房地产进行价值评估估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值估价对象权属状况见表表估价对象权属状况表房屋登记状况表房屋所有权证证号七、估价依据 1.法律、法规和政策文件 1.1 中华人民共和国城市房地产管理法 1.2 中华人民共和国土地管理法 1.3 中华人民共和国担保法
28、1.4 中华人民共和国物权法 1.5 城市房地产抵押管理办法 1.6 城市房地产转让管理规定 1.7 中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行 条例 2.技术依据 2.1 中华人民共和国国家标准房地产估价规范(GB/T 50291 1999)2.2 中华人民共和国国家标准房地产估价基本术语标准(GB/T 508992013)2.3 中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局、中国国家 标准管理委员会发布的国家标准城镇土地估价规程(GB/T?18508-2014)2.4 房地产抵押估价指导意见 3.委托方提供的有关资料 3.1 房屋所有权证复印件 3.2 国有土地使用证复印件 4.本估价机构掌
29、握的有关资料及估价人员实地查勘、调查收 集的资料 八、估价原则 本估价报告在遵循独立、客观、公正的基本原则下，结合估元元曹梦婷王平估价作业日期年月日至年月日估价报告编号无锡城院房估号致委托方函估价师声明估价的假设和限制条件一二三房地产估价结果报告估价的假设条件估价的限制条件估价报告应用说明委托方估价方估价对象估价目的三估价报告应用的有效期十四变现能力分析附件评估业务约定书复印件法定优先受偿权利调查表复印件估价对象房屋所有权证复印件估价对象国有土地使用证复印件估价对象现状照片估价机构营业执照复印件估价机构资质证书复印本公司对贵方所属的位于市无锡市盛岸西路城西花园住宅房地产进行价值评估估价目的为确
30、定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值估价对象权属状况见表表估价对象权属状况表房屋登记状况表房屋所有权证证号价目的对估价对象进行估价。具体依据如下估价原则：1.合法原则 遵循合法原则，即要求房地产估价应以估价对象的合法产权、合法使用或合法处分为前提进行。2.最高最佳使用原则 所谓最高最佳使用，要求房地产估价应以估价对象的最高最 佳使用为前提进行。它是指法律上允许、技术上可能、经济上可 行，经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种 最可能的使用。3.价值时点原则 价值时点原则要求房地产估价结果应是估价对象在价值时点 上的客观合理价格或价值。估价不是求取估价对象在所有时间
31、上 的价格，而是求取估价对象在某一时间上的价格，而这一时间不 是估价人员可以随意假定的，必须依据估价目的来确定，这一时 间即是价值时点。4.替代原则 房地产价格遵循替代规律，具有相同使用价值、有替代可能 的房地产之间，会相互影响和竞争，使其价格相互牵制而趋于一 致。替代原则要求房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同 等条件下的正常价格。5.谨慎原则 房地产抵押估价应遵守谨慎原则。谨慎原则是指在存在不确 定因素的情况下作出估价相关判断时，应当保持必要的谨慎，充 分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风 险和损失，不高估市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款。九、估价方法 房地产估
32、价方法主要有比较法、收益法、成本法、假设开发元元曹梦婷王平估价作业日期年月日至年月日估价报告编号无锡城院房估号致委托方函估价师声明估价的假设和限制条件一二三房地产估价结果报告估价的假设条件估价的限制条件估价报告应用说明委托方估价方估价对象估价目的三估价报告应用的有效期十四变现能力分析附件评估业务约定书复印件法定优先受偿权利调查表复印件估价对象房屋所有权证复印件估价对象国有土地使用证复印件估价对象现状照片估价机构营业执照复印件估价机构资质证书复印本公司对贵方所属的位于市无锡市盛岸西路城西花园住宅房地产进行价值评估估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值估价对象权属状况见表
33、表估价对象权属状况表房屋登记状况表房屋所有权证证号估价人员认真分析了本估价项目的特点和实际状况，并研究 了委托方提供的及所掌握的有关资料。在实地勘察的基础上，考 虑估价目的，结合估价对象属于住宅用房的特点后，采用比较法 进行评估。比较法一般适用于同一供求范围内存在着较多的类似交易案 例的房地产项目，估价对象位于无锡市惠山区城西花园 10-1101，该区域房地产市场活跃，成交案例资料较多，因此本项目采用比 较法进行评估。收益法一般适用于收益和风险能够较准确地量化的房地产，鉴于该类型房地产不以出租取得收益为主要目的，多以自住为主，因而不宜采用收益法进行评估。成本法适用于那些既无收益又很少发生交易的
34、房地产，本项 目属于住宅房地产，市场成交状况活跃，因而本项目不太适宜采 用成本法进行评估。假设开发法一般适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产 的估价，对其未来开发完成后的价值进行预测，减去未来正常开 发成本、税费和利润等来求取估价对象的价值。估价对象当前为 最高最佳利用，暂时不具有再开发潜力，因此本次评估亦不采用 假设开发法进行评估。经综合分析，最终确定本项目采用比较法进行评估。比较法，是将估价对象与价值时点的近期发生过交易的类似 房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的处理来 求取估价对象价值的方法。比较法技术路线：1.在同一供需圈选取与估价对象成交日期接近、交易类型吻 合成交价
35、格为正常市场价格或可修正为正常市场价格的三个以上元元曹梦婷王平估价作业日期年月日至年月日估价报告编号无锡城院房估号致委托方函估价师声明估价的假设和限制条件一二三房地产估价结果报告估价的假设条件估价的限制条件估价报告应用说明委托方估价方估价对象估价目的三估价报告应用的有效期十四变现能力分析附件评估业务约定书复印件法定优先受偿权利调查表复印件估价对象房屋所有权证复印件估价对象国有土地使用证复印件估价对象现状照片估价机构营业执照复印件估价机构资质证书复印本公司对贵方所属的位于市无锡市盛岸西路城西花园住宅房地产进行价值评估估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值估价对象权属状况
36、见表表估价对象权属状况表房屋登记状况表房屋所有权证证号的案例作为可比实例 2.对可比实例成交价格进行换算处理，建立价格可比基础。3.计算公式为：评估对象的评估价格 二可比实例价格士交易 情况修正士交易日期修正士区域因素修正士个别因素修正。4.综合确定估价对象的房地产价值。十、估价结果 本公司根据估价目的，遵循估价原则，按照严谨的估价程序，运用比较法，对估价对象在价值时点2015年06月29日的抵押价 值进行了专业分析、测算和判断，在满足本次估价的全部假设和 限制条件下的估价结果为：（1）未设定法定优先受偿权利下的市场价值：总价为人民币 82万元（含房屋所有权价值及相应面积的土地使用权价值，取整
37、 至万元），即大写人民币捌拾贰万元整（详见表4）。（2）于价值时点2015年06月29日知悉的法定优先受偿款 为0元，大写：零元整。（3）估价对象扣除法定优先受偿款后的抵押价值：总价为人 民币82万元（含房屋所有权价值及相应面积的土地使用权价值，取整至万元），即大写人民币捌拾贰万元整。表4估价结果一览表 房屋所有权 坐落 所在层数 建筑面 土地面 评估单价 房地产总价 法定优先受偿 扣除法定优 先受偿款后 价格（万元）人/总层数 积（就）积（就）（元/m2）（万元）款（万元）吴周奇、刘 位兰 城西花园 10-1101 11/12 127.31 10.6 6454.61 82 0 82 合计-1
38、27.31 10.6 6454.61 82 0 82 1 一、估价人员 城院注册房地产估价师 杭晨 城院注册房地产估价师 姜元元元元曹梦婷王平估价作业日期年月日至年月日估价报告编号无锡城院房估号致委托方函估价师声明估价的假设和限制条件一二三房地产估价结果报告估价的假设条件估价的限制条件估价报告应用说明委托方估价方估价对象估价目的三估价报告应用的有效期十四变现能力分析附件评估业务约定书复印件法定优先受偿权利调查表复印件估价对象房屋所有权证复印件估价对象国有土地使用证复印件估价对象现状照片估价机构营业执照复印件估价机构资质证书复印本公司对贵方所属的位于市无锡市盛岸西路城西花园住宅房地产进行价值评估
39、估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值估价对象权属状况见表表估价对象权属状况表房屋登记状况表房屋所有权证证号城院注册房地产估价师 曹梦婷 城院注册房地产估价师 王平 十二、估价作业日期 2015年 06月29日至 2015年07月 03日止。十三、估价报告应用的有效期 估价报告应用的有效期自报告出具之日（2015年06月 29日）起原则上为一年，如市场状况变化较大，估价报告应用的有效期 则不超过半年。十四、变现能力分析 本报告所称抵押房地产变现能力，是指假定在价值时点实现 抵押权时，在没有过多损失的前提下，将抵押房地产转换为现金 的可能性。抵押权人将抵押房地产转换为现
40、金实现抵押权时，存 在着资金损失和不能快速变现的可能性，因此提请报告使用人注 意估价对象的变现能力。1.估价对象的通用性：是抵押房地产是否常见和普遍适用。一般而言，越是常见和越是普遍适用的房地产，即通用性越强，市场流动性越强，一旦进行处置，受众面广（市场上可能购买的 客户多），易于处置和变现，变现能力也越强。用途差异性也在一 定程度上影响房地产的变现能力。通常商业和居住用途的房地产 比工业用房地产在拍卖时更易接近当时正常的市场价格水平。估 价对象作为住宅类房地产，适用性强，通用性强。2.估价对象独立使用性及可分割转让性：是指抵押房地产是 否可以单独使用而不受限制，是否可以在实物形态上较经济地分
41、 离开来进行转让。估价对象为高层公寓房，其独立使用性较强。且只能按套转让交易，不可分割转让。元元曹梦婷王平估价作业日期年月日至年月日估价报告编号无锡城院房估号致委托方函估价师声明估价的假设和限制条件一二三房地产估价结果报告估价的假设条件估价的限制条件估价报告应用说明委托方估价方估价对象估价目的三估价报告应用的有效期十四变现能力分析附件评估业务约定书复印件法定优先受偿权利调查表复印件估价对象房屋所有权证复印件估价对象国有土地使用证复印件估价对象现状照片估价机构营业执照复印件估价机构资质证书复印本公司对贵方所属的位于市无锡市盛岸西路城西花园住宅房地产进行价值评估估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供
42、参考依据而评估房地产抵押价值估价对象权属状况见表表估价对象权属状况表房屋登记状况表房屋所有权证证号3.体量：一般而言，凡是体量较小、价值量也因而较小的房 地产，市场流动性较强。估价对象总体价值量一般，购买人群一 般，市场流动性一般。4.开发程度：一般地说，开发程度越低的房地产，不确定因 素越多，变现能力就越弱,例如，生地、毛地通常比熟地的变现 能力弱，在建工程通常比现房的变现能力弱。估价对象目前为现 房，变现能力强。5.区位：一般而言，凡是区位条件较好的房地产，市场流动 性较强。估价对象位于无锡市山北城西花园 6.市场交易情况：估价对象所在区域房地产市场交易比较活 跃，有利于抵押物的变现。7.
43、假定在价值时点拍卖或者变卖时最可能实现的价格与评估 的市场价值的差异程度分析。假定在价值时点拍卖或者变卖估价对象时，因存在短期内强 制处分、潜在购买群体受到限制及心理排斥因素影响，最可能实 现的价格一般比公开市场价格要低，预计估价对象最可能实现的 快速变现价格为市场价格的 70-80%。8.处置抵押房地产时，其变现的时间长短以及费用、税金的 种类、数额和清偿顺序与处置方式和处置过程中的营销策略等因 素有关。一般来说，以拍卖方式处置抵押房地产时，变现时间较 短，但变现价格较低，变现成本较高。9.抵押房地产变现的时间长短以及费用、税金种类、数额和 清偿顺序。抵押房地产变现的时间主要取决于估价对象的
44、“通用性”，一般说来，通用性好的比通用性差的房地产变现时间短。估价对 象通用性好，变现时间一般为 2-3 个月。费用主要包括拍卖（处置）的佣金及拍卖过程所产生的费用元元曹梦婷王平估价作业日期年月日至年月日估价报告编号无锡城院房估号致委托方函估价师声明估价的假设和限制条件一二三房地产估价结果报告估价的假设条件估价的限制条件估价报告应用说明委托方估价方估价对象估价目的三估价报告应用的有效期十四变现能力分析附件评估业务约定书复印件法定优先受偿权利调查表复印件估价对象房屋所有权证复印件估价对象国有土地使用证复印件估价对象现状照片估价机构营业执照复印件估价机构资质证书复印本公司对贵方所属的位于市无锡市盛
45、岸西路城西花园住宅房地产进行价值评估估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值估价对象权属状况见表表估价对象权属状况表房屋登记状况表房屋所有权证证号通常需交纳的税费有：拍卖佣金费（淘宝网拍卖除外）、营业税及 其附加、印花税、契税、交易手续费、评估费、登记费、合同公 证费等。表5处置税费构成表 序号 项目 明 细 1 诉讼费用 按照诉讼标的金额的 5%2 执行费用 按照诉讼标的金额的 1%3 律师费 按照诉讼标的金额的 5%4 拍卖费用 按照成交金额金额的 3%-5%（淘宝网拍卖时不需要拍卖费用）5 营业税及附加 差额征收，税率为 5.6%6 土地增值税 按四级超率累进税率
46、计算，税率为增值额的 30%60%7 契税 按成交金额的 3%8 评估、代理等费用 1%-2%9 此外，产权人系企事业单位（含社团）的，还可能涉及企业所得税税负的调整，产权人系 个人的，涉及个人所得税 清偿顺序为：（1）支付处置房地产的费用；（2）扣除抵押房地产应缴纳的税款；（3）偿还法定优先受偿款；（4）偿还抵押权人（或债权人）的债权本息及违约金；（5）赔偿由于债务人违反合同而给抵押权人造成的损害；（6）剩余余额交还抵押人。十五、抵押风险提示 1估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押 价值可能产生的影响：估价对象位于常熟市区北部，该区域房地 产价格较高，预测随着国家宏观调控政策的
47、逐步落实，将对未来 房地产市场价格产生一定影响，存在小幅调整的可能性。提请报 告使用人密切关注房地产市场变化，必要时提请估价机构重新评 估。2.在抵押期间可能产生的房地产信贷风险关注点：（1）估价 对象是否发生转让、灭失或损坏、房地产过度使用。（2）估价对 象所在区位是否出现规划调整、行政建制变化、房地产市场的显 着波动和市场泡沫。（3）是否存在其他法定优先受偿款。（4）是 否存在其它债权。元元曹梦婷王平估价作业日期年月日至年月日估价报告编号无锡城院房估号致委托方函估价师声明估价的假设和限制条件一二三房地产估价结果报告估价的假设条件估价的限制条件估价报告应用说明委托方估价方估价对象估价目的三估
48、价报告应用的有效期十四变现能力分析附件评估业务约定书复印件法定优先受偿权利调查表复印件估价对象房屋所有权证复印件估价对象国有土地使用证复印件估价对象现状照片估价机构营业执照复印件估价机构资质证书复印本公司对贵方所属的位于市无锡市盛岸西路城西花园住宅房地产进行价值评估估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值估价对象权属状况见表表估价对象权属状况表房屋登记状况表房屋所有权证证号3.合理使用评估价值。本报告评估结果未考虑抵押权实现时 的国家宏观经济政策的变化、市场状况变化、未来处置风险、抵 押期间的房地产损耗、房地产抵押权实现时产生的相关税费等因 素对房地产价值的影响。提请注
49、意的是，报告使用人应在本报告 估价结果的基础上，考虑抵押权设定时点（价值时点）到处分时 点期间的市场变化风险、抵押人资信状况、还贷能力、贷款额度、贷款期限、变现能力、抵押物处分的税费、是否还存在其他法定 优先受偿款、是否存在其它债权等因素确定合理的抵押贷款额度。4.定期或者在房地产市场价格变化较快时对房地产抵押价值 进行再评估。同时建议变现处置该房地产应采取公开方式（拍卖、招标），并要有一个合理的变现处理期，以减少强制变现所造成的 变现损失。元元曹梦婷王平估价作业日期年月日至年月日估价报告编号无锡城院房估号致委托方函估价师声明估价的假设和限制条件一二三房地产估价结果报告估价的假设条件估价的限制
50、条件估价报告应用说明委托方估价方估价对象估价目的三估价报告应用的有效期十四变现能力分析附件评估业务约定书复印件法定优先受偿权利调查表复印件估价对象房屋所有权证复印件估价对象国有土地使用证复印件估价对象现状照片估价机构营业执照复印件估价机构资质证书复印本公司对贵方所属的位于市无锡市盛岸西路城西花园住宅房地产进行价值评估估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值估价对象权属状况见表表估价对象权属状况表房屋登记状况表房屋所有权证证号1、评估业务约定书复印件 2、法定优先受偿权利调查表复印件 3、估价对象房屋所有权证复印件 4、估价对象国有土地使用证复印件 5、估价对象现状照片