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1、投资性房地产（大前提：企业自己的资产）（一）投资性房地产概述 投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。房 建筑物 固定资产 地 土地使用权 无形资产 1.投资性房地产的范围（1）已出租的土地使用权：用于出租的土地使用权是指企业通过出让或转让方式取得，并以经营租赁方式出租的土地使用权。（赚取租金）（2）持有并准备增值后转让的土地使用权：企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。（资本增值）【注意】按照我国有关规定认定的闲置土地（2 年），不属于投资性房地产。（3）已出租的建筑物：企业拥有产权的、以经营租赁方式出租 的建筑物，包括自行建造
2、或开发活动完成后用于出租的建筑物。（赚取租金）【注意】出租的建筑物应是企业拥有产权的建筑物，即企业的资产。投资性房地产（大前提：企业自己的资产）【注意】第一，企业以经营方式租入建筑物或土地使用权再转租给其他单位或个人的，不属于投资性房地产，也不能确认为企业的资产。第二，已出租的投资性房地产租赁期届满，因暂时空置但继续用于出租的，仍作为投资性房地产核算。（目的不变）第三，企业持有以备经营出租的空置建筑物，如果董事会或类似机构作出书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议，也应作为投资性房地产核算。（目的不变）不属于投资性房地产的范围（1）自用房地产：为
3、生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。如企业的厂房、办公楼和经营用土地等。（2）作为存货的房地产：房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。(3)企业以经营方式租入建筑物或土地使用权再转租给其他单位或个人的，不属于投资性房地产，也不能确认为企业的资产 投资性房地产特殊情况的判断（1）某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值，部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，用于赚取租金或资本增值的部分，如果能够单独计量和出售的，可以将该部分确认为投资性房地产。（2）企业将建筑物出租并按出租协议向承租人提供保安和维修等其他服务，所提供的其他服务在整个协议中不重大的，可以将该
4、建筑物确认为投资性房地产；所提供的其他服务在整个协议中如为重大的，该建筑物应视为企业的经营场所，应当确认为自用房地产。企业拥有并自行经营的旅馆饭店，不属于投资性房地产。若将其拥有的旅馆饭店部分或全部出租，且出租的部分能够单独计量和出售的，出租的部分可以确认为投资性房地产。下列不属于投资性房地产：1.房地产开发企业开发的商品房；（存货）2.房地产开发企业开发完成后准备出售的商品房；（存货）3.房地产企业持有准备增值后出售的商品房。（存货）4.企业自用的办公楼；（固定资产）5.企业拥有并自行经营的旅店或饭店；（固定资产）6.企业持有的准备建造办公楼等建筑物的土地使用权；（无形资产）7.企业以经营租
5、赁方式租入再转租的建筑物；（不是资产）（二）投资性房地产的取得 投资性房地产应当按照其取得时的成本进行初始计量。（1）外购：包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。（2）自建：由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。包括土地开发费、建筑成本、安装成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等。（3）内部转换形成的投资性房地产 企业将作为存货的房地产转换为投资性房地产的根据后续计量模式的不同可以分为：投资性房地产后续计量：1.成本模式同固定资产 2.公允价值模式同交易性金融资产 成本模式：借：
6、投资性房地产（倒挤）存货跌价准备【转换当时已计提的减值准备】贷：开发产品【账面余额】增值或两者兼有而持有的房地产投资性房地产应当能够单独计量和出售房建筑物地土地使用权投资性房地产的范围已出租的土地使用权用于出租的土地使用权是指企业通过出让或转让方式取得并以经营租赁方式出租的土地使用权赚规定认定的闲置土地年不属于投资性房地产已出租的建筑物企业拥有产权的以经营租赁方式出租的建筑物包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物赚取租金注意出租的建筑物应是企业拥有产权的建筑物即企业的资产投资性于投资性房地产也不能确认为企业的资产第二已出租的投资性房地产租赁期届满因暂时空置但继续用于出租的仍作为投资性房地
7、产核算的不变第三企业持有以备经营出租的空置建筑物如果董事会或类似机构作出书面决议明确表明将（3）内部转换形成的投资性房地产 公允价值模式：借：投资性房地产成本【以转换当日的公允价值计量】1100 800 存货跌价准备【转换当时已提减值准备】100 借差：公允价值变动损益 100 贷：开发产品【账面余额】1000 1000 贷差：其他综合收益 200 企业将作为存货的房地产转换为投资性房地产 企业将自用的建筑物等转换为投资性房地产的，根据后续 计量模式的不同可以分为：成本模式：自用房地产转换为投资性房地产时：固定资产 投资性房地产 借：投资性房地产【资产的账面原值】累计折旧（摊销）固定资产（无形
8、资产）减值准备 贷：固定资产、无形资产 投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备 公允价值模式下：借：投资性房地产成本【转换当日的公允价值】累计折旧（摊销）固定（无形）资产减值准备【转换当时已提减值准备】借差：公允价值变动损益 贷：固定资产、无形资产【账面原值】贷差：其他综合收益 公允价值进行后续计量 同存货转为投房 1.采用成本模式进行后续计量的投资性房地产（同固定资产或无形资产）应当按固定资产或无形资产的有关规定进行后续计量，按期（月）计提折旧或进行摊销，存在减值迹象的，按照资产减值的有关规定处理。会计分录：借：其他业务成本 增值或两者兼有而持有的房地产投资性房地产应当能够单独计量
9、和出售房建筑物地土地使用权投资性房地产的范围已出租的土地使用权用于出租的土地使用权是指企业通过出让或转让方式取得并以经营租赁方式出租的土地使用权赚规定认定的闲置土地年不属于投资性房地产已出租的建筑物企业拥有产权的以经营租赁方式出租的建筑物包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物赚取租金注意出租的建筑物应是企业拥有产权的建筑物即企业的资产投资性于投资性房地产也不能确认为企业的资产第二已出租的投资性房地产租赁期届满因暂时空置但继续用于出租的仍作为投资性房地产核算的不变第三企业持有以备经营出租的空置建筑物如果董事会或类似机构作出书面决议明确表明将 贷：投资性房地产累计折旧（摊销）【注意】投资性房
10、地产作为企业主营业务的，应通过“主营业务收入”和“主营业务成本”科目核算相关的损益。采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产（不折旧、不摊销、不减值）企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。【注意】投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量的，不计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面余额，公允价值与原账面余额之间的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。（1）取得租金收入记入“其他业务收入”科目（2）资产负债表日按公允价值计量 会计分录为：借或贷：投资性房地产公允价值变动 贷或借：公
11、允价值变动损益（四）投资性房地产的处置 企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。实际收到的处置收入计入其他业务收入；处置投资性房地产的账面价值计入其他业务成本。1.采用成本模式计量的投资性房地产的处置 借：银行存款（处置收入净额）贷：其他业务收入 借：其他业务成本 投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产 采用公允价值模式计量的投资性房地产的处置 借：银行存款 贷：其他业务收入 借：其他业务成本 贷：投资性房地产成本 公允价值变动（或借记）借或贷：公允价值变动损益 增值或两者兼有而持有的房地
12、产投资性房地产应当能够单独计量和出售房建筑物地土地使用权投资性房地产的范围已出租的土地使用权用于出租的土地使用权是指企业通过出让或转让方式取得并以经营租赁方式出租的土地使用权赚规定认定的闲置土地年不属于投资性房地产已出租的建筑物企业拥有产权的以经营租赁方式出租的建筑物包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物赚取租金注意出租的建筑物应是企业拥有产权的建筑物即企业的资产投资性于投资性房地产也不能确认为企业的资产第二已出租的投资性房地产租赁期届满因暂时空置但继续用于出租的仍作为投资性房地产核算的不变第三企业持有以备经营出租的空置建筑物如果董事会或类似机构作出书面决议明确表明将 贷或借：其他业务成
13、本 如果存在自用资产转化为投资性房地产时出现贷方差额还需要编制会计分录：借：其他综合收益 贷：其他业务成本（冲减）一、无形资产（一）无形资产的概念和特征 无形资产是指企业拥有或控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产。1.不具有实物形态；2.具有可辨认性；3.属于非货币性长期资产。一、无形资产（二）无形资产的内容 专利权、非专利技术、商标权、著作权、特许权和土地使用权等。（三）无形资产的账务处理 1.无形资产的取得：无形资产应按成本进行初始计量。（1）外购的无形资产，其成本包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达到预定用途前所发生的其他支出。【注意】下列各项不包括在无形资产的初始成本中：
14、为引入新产品进行宣传发生的广告费、管理费用及其他间接费用；无形资产已经达到预定用途以后发生的费用。一、无形资产（2）企业自行研究开发的无形资产，其成本包括在满足资本化条件的时点至无形资产达到预定用途前所发生的可直接归属于该无形资产的创造、生产并使该资产能够以管理层预定的方式运作的必要支出总和。企业内部研究开发项目所发生的支出应区分研究阶段支出和开发阶段支出。研究阶段支出计入当期管理费用；开发阶段支出符合资本化条件的，应当确认为无形资产；不符合资本化条件的，应当计入当期管理费用。资本化支出 无形资产 研发支出（成本类）增值或两者兼有而持有的房地产投资性房地产应当能够单独计量和出售房建筑物地土地使
15、用权投资性房地产的范围已出租的土地使用权用于出租的土地使用权是指企业通过出让或转让方式取得并以经营租赁方式出租的土地使用权赚规定认定的闲置土地年不属于投资性房地产已出租的建筑物企业拥有产权的以经营租赁方式出租的建筑物包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物赚取租金注意出租的建筑物应是企业拥有产权的建筑物即企业的资产投资性于投资性房地产也不能确认为企业的资产第二已出租的投资性房地产租赁期届满因暂时空置但继续用于出租的仍作为投资性房地产核算的不变第三企业持有以备经营出租的空置建筑物如果董事会或类似机构作出书面决议明确表明将费用化支出 管理费用 无形资产的摊销（1）企业应当于取得无形资产时分析判
16、断其使用寿命。使用 寿命有限的无形资产应进行摊销，使用寿命不确定的无形资产 不应摊销（期末进行减值测试）。（2）无形资产应自可供使用当月起开始摊销，处置当月不再摊销。（3）无形资产摊销方法包括直线法、生产总量法等。（4）无形资产摊销的会计处理。借：制造费用（用于特定产品生产的列入该产品的成本）管理费用（自用的一般无形资产）其他业务成本（出租的无形资产）贷：累计摊销 3.无形资产的处置 企业处置无形资产，应将所得价款与该项无形资产的账面价值之间的差额，计入当期损益（营业外收入或营业外支出）会计分录为：借：银行存款 无形资产减值准备 累计摊销 贷：无形资产 应交税费应交营业税（或增值税）贷方：营业
17、外收入 借方：营业外支出 4.无形资产的减值 如果无形资产的预计可收回金额低于其账面价值，则应 当计提无形资产减值准备。借：资产减值损失计提的无形资产减值准备 贷：无形资产减值准备【注意】无形资产减值准备一经确认以后会计期间不得转回。可转回：存货，应收及预付款项，持有至到期投资，可供出售金融资产 不可转回：固定资产、无形资产、长期股权投资、以成本模式计量的投资 性房地产 二、其他资产 增值或两者兼有而持有的房地产投资性房地产应当能够单独计量和出售房建筑物地土地使用权投资性房地产的范围已出租的土地使用权用于出租的土地使用权是指企业通过出让或转让方式取得并以经营租赁方式出租的土地使用权赚规定认定的
18、闲置土地年不属于投资性房地产已出租的建筑物企业拥有产权的以经营租赁方式出租的建筑物包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物赚取租金注意出租的建筑物应是企业拥有产权的建筑物即企业的资产投资性于投资性房地产也不能确认为企业的资产第二已出租的投资性房地产租赁期届满因暂时空置但继续用于出租的仍作为投资性房地产核算的不变第三企业持有以备经营出租的空置建筑物如果董事会或类似机构作出书面决议明确表明将其他资产是指除上述资产以外的其他资产，如长期待摊费用等。长期待摊费用，是指企业已经发生但应由本期和以后各期负担的分摊期限在 1 年以上（不含 1 年）的各项费用。长期待摊费用应当单独核算，在费用项目的受益期
19、限内分期平均摊销。如以经营租赁方式租入的固定资产发生的改良支出等。如果长期待摊的费用项目不能使以后会计期间受益的，应当将尚未摊销的该项目的摊余价值全部转入当期损益。增值或两者兼有而持有的房地产投资性房地产应当能够单独计量和出售房建筑物地土地使用权投资性房地产的范围已出租的土地使用权用于出租的土地使用权是指企业通过出让或转让方式取得并以经营租赁方式出租的土地使用权赚规定认定的闲置土地年不属于投资性房地产已出租的建筑物企业拥有产权的以经营租赁方式出租的建筑物包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物赚取租金注意出租的建筑物应是企业拥有产权的建筑物即企业的资产投资性于投资性房地产也不能确认为企业的资产第二已出租的投资性房地产租赁期届满因暂时空置但继续用于出租的仍作为投资性房地产核算的不变第三企业持有以备经营出租的空置建筑物如果董事会或类似机构作出书面决议明确表明将