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1、2022.6 iResearch Inc.中国房地产数字化转型研究报告拨云见日终有时22022.6 iResearch I摘要来源：艾瑞咨询研究院自主研究及绘制。房地产行业发展现状：在国家土地及金融政策收紧的背景下，房地产企业在拿地及融资环节需做更谨慎的决策。纵观整个行业，集中度日趋升高，头部房企不仅在获得土地、资金等资源方面具有显著优势，同时也主导着房地产销售市场，中腰部房企生存压力较大，数字化转型无疑成为房企提升竞争力的重要手段。另一方面，新经济浪潮的助推以及存量运营时代的到来为房地产行业的数字化转型带来崭新机遇。市场现状：房地产数字化转型目前仍处于发展初期，2021年中国房地产数字化市场
2、规模约100亿元，预计未来三年房地产数字化的市场规模会保持较低位的增长，2021-2024年的复合增长率约为4.9%。竞争格局：目前市场上为房地产行业数字化建设添砖加瓦的产品及服务类型主要包括技术底座型、能力建设型、经营管理型、场景应用型和数字化转型咨询。前些年较为主流的供应商以提供门户类OA及内部经营管理型产品居多，现如今在十四五规划等影响下，大数据类、建筑工程类及其他细分专业类供应商逐渐登上舞台。趋势展望：从需求端角度看，房企由粗放式管理逐步向精细化管理转变，为数字化提供更多机会点。从供给端角度看，针对中小型房企的产品将会更加注重模块分解和可配置性，面向大型头部房企的产品则会更加讲究能力集
3、成及可扩展性。同时，数据相关能力或将成为供应商的重要建设方向。纵观市场，生态共赢趋势显著，市场各参与者优势互补使得数字化技术与房地产业务进一步融合。头部房企在应用产品上有自主研发趋势，以打造能力可控的自主品牌。转型痛难点及现状：房地产行业具备长尾属性，涉及主体众多，标准化难实现；同时，数据采集难、治理难，数字化建设在短期内成效不显著。从行业主体来看，房地产开发商数字化进程走在行业前端，且付费意愿较高；从企业规模来看，头部房企的数字化尝试开始较早且进程较快，断层式领先于中腰部企业。应用场景：以C端为利益主体的“流通交易”环节数字化需求最为旺盛。产业链末端“空间运营”环节的数字化目前为新兴蓝海市场
4、，其应用主要体现为建设智慧社区及商场大会员体系。3前言：研究范畴界定1背景：房地产行业挑战与机遇2探究：房地产数字化市场洞察3剖析：房企数字化转型现状4实践：典型场景及企业案例5展望：房地产数字化转型未来趋势642022.6 iResearch I相关概念房地产行业与房地产数字化来源：艾瑞咨询研究院自主研究及绘制。房地产行业是以土地和建筑物为对象，集开发、销售、租赁和物业管理等多种经济活动为一体的综合性产业。房地产行业房地产数字化数字化工具包含但不局限于云平台技术底座；BI、数据等能力建设产品；ERP等内部经营管理软件以及房地产行业全链路外部场景应用工具。数字化工具房地产数字化是指房地产企业通
5、过自主研发或外采数字化产品或解决方案，对业务进行流程优化及资源整合，从而实现降本提效的手段。房地产行业与房地产数字化52022.6 iResearch I研究范畴界定研究范畴包括四大环节及三大主体根据国民经济行业分类（GB/T 47542017），房地产业包括房地产开发经营、物业管理、中介服务、租赁经营及其他房地产业。其中按产业流程划分，本报告研究范畴涵盖投资开发、设计建造、流通交易、空间运营四大环节，聚焦房地产开发商、房地产经纪以及物业服务商三大主体，旨在洞察整体房地产数字化转型情况及各细分环节的数字化实践落地。鉴于施工建设、装饰装修环节和施工承建商、装饰装修公司等涉及主体从属于建筑行业范畴
6、，该部分数字化情况在本报告中不做重点展开叙述。来源：艾瑞咨询研究院自主研究及绘制。开发场地选择及可行性分析定位决策规划设计项目报建施工建设产品交付 推广销售物业服务装饰装修投资开发设计建造流通交易空间运营房地产行业范畴房地产行业与建筑业建筑行业范畴房地产开发商房地产经纪物业服务商施工承建商装饰装修公司洞察整体房地产数字化，以及房地产行业在“投资开发-设计建造-流通交易-空间运营”各环节参与者的数字化转型发展。数字化解决方案厂商施工建设6前言：研究范畴界定1背景：房地产行业挑战与机遇2探究：房地产数字化市场洞察3剖析：房企数字化转型现状4实践：典型场景及企业案例5展望：房地产数字化转型未来趋势6
7、7近年来，国家政策严控外加疫情影响，房地产行业进入振荡期。具有土地及资金周转双重优势的龙头房企集中度或将继续提升；反之，中小房企资金有限，若在拿地方面孤注一掷，将面临更高的融资成本及亏损风险，经营压力更大。时乖运蹇房地产行业现存挑战国家政策严控行业竞争激烈82022.6 iResearch I国家政策严控土地及金融政策的收紧迫使房企谨慎经营近年来，中国房地产开发企业土地购置面积整体呈下降趋势。2021年初，自然资源部对全国22个重点城市下达供地“两集中”政策通知，即集中发布出让公告和集中组织出让活动。该政策使土地竞拍规则更透明，对稳定地价和房价具有一定积极影响，但也对房企在拿地环节的精准决策能
8、力及资金筹措能力提出了更高要求，使得拿地市场竞争加剧。在金融方面，为响应“房住不炒”的总基调，央行、银保监会发布关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知，在供给和需求端均限制了贷款比例，对房企的贷款规模及融资渠道产生一定消极影响。此外，亦受到“三道红线”政策的影响，房企开始了降杠杆、减负债的“自救”行动，通过严控拿地预算，加快交付结转及项目回款以提升企业的短期偿债能力；同时优化财务及债务结构，降低净负债率。来源：国家统计局，艾瑞咨询研究院整理及绘制。2012-2021年中国房地产开发企业土地购置面积及增长率弊开发商拿地更加谨慎，投资策略需按照土地出让时间节点进行调整，且需前置考虑。
9、市场竞争更激烈，具有资金优势的龙头房企更有优势，市场集中度将继续提升。将零散土地集中出让，一定程度上稳定了地价和房价。公开年度计划和存量住宅用地信息，使土地竞拍规则更透明。利22城供地“两集中”政策的影响房地产金融宏观审慎工具及其影响银行限制房地产贷款比例限制个人住房贷款比例对于利润主要为存贷款利差的银行而言，限制贷款比例将带来贷款规模的缩减，不利于银行盈利。开发商剔除预收款后的资产负债率大于70%净负债率大于100%现金短债比小于1倍借助贷款周转资金的难度上升，房企急需降杠杆、减负债。房地产贷款集中度管理房企“三道红线”融资渠道收缩贷款规模收缩4 4 3 2 2 3 3 3 3 2 8.8%
10、-14.0%-31.7%-3.4%15.8%14.9%-11.9%-1.1%-15.5%2012201320142015201620172018201920202021土地购置面积(亿平方米）增长率（%）92022.6 iResearch I2022.6 iResearch I行业竞争激烈行业集中度趋势凸显，市场呈现“马太效应”头部房企不仅在获得土地、资金等资源方面具有显著优势，同时也主导着房地产销售市场。根据CRIC数据，Top10龙头房企的销售门槛在2021年达到近2880亿元，近年来持续稳健增长，保有规模优势。Top50、Top100及Top200的房企则在2021年较2020年的销售操
11、盘金额有所下滑。另一方面，房地产企业注销数量逐年上升，2020年中国房地产企业注销数量达98788家。中小型房企规模小、服务水平低、缺乏在资源及市场运作经验等方面的竞争力，企业“存活难”问题显著。综合来看，中国房地产市场呈现出“马太效应”，企业竞争激烈。在此背景下，数字化转型无疑成为房企提升竞争力的重要手段。来源：CRIC，艾瑞咨询研究院整理及绘制。来源：天眼查，艾瑞咨询研究院整理及绘制。3158395518447361797267698788201020122014201620182020年度注销企业数量（家）20289595282026624041120670221712880114857
12、12005519.8%2.5%-14.9%-9.3%-22.6%42.0%19.7%8.0%-0.8%-16.8%TOP10TOP30TOP50TOP100TOP2002019（亿元）2020（亿元）2021（亿元）同比变动（%）较2019年变动（%）2010-2020年中国房地产企业注销趋势2019-2021年中国top200房企销售操盘金额入榜门槛及变动情况10适逢其会房地产数字化发展机遇数字化趋势助推存量时代红利转变长远来看，房地产企业失去了赚快钱的“躺赢”时期，行业发展将逐步回归理性。多城市宽松政策的加码及数字化浪潮的深入或将助推房地产行业进行内部结构调整，迎来新的存量红利期。1120
13、22.6 iResearch I2022.6 iResearch I数字化趋势助推在产业数字化浪潮助推下，房地产行业转型成为“必答题”根据中国信通院统计数据，中国数字经济规模呈现高速增长态势，2020年中国数字经济规模达39.2万亿元。同时，数字经济占GDP的比重也在逐年提高，2020年达38.6%，标志着数字经济对GDP的支撑作用日益明显。从数字经济的内部结构来看，随着技术和政策的发展及完善，产业数字化在数字经济中的主导地位逐渐增强，2020年产业数字化占数字经济的比重为81%。由此可见，产业数字化为数字经济的发展注入了强劲动力，为房地产行业的“回暖”带来了新机遇。来源：中国信通院，艾瑞咨询
14、研究院整理及绘制。来源：中国信通院，艾瑞咨询研究院整理及绘制。26%23%23%21%20%19%74%77%77%80%80%81%201520162017201820192020数字产业化（%）产业数字化（%）3 5 10 16 27 31 36 39 14.2%15.2%20.3%26.1%32.9%34.8%36.2%38.6%20052008201120142017201820192020数字经济规模（万亿元）数字经济占GDP规模的比重（%）2005-2020年中国数字经济规模2015-2020年中国产业数字化和数字产业化占数字经济比例122022.6 iResearch I2022
15、.6 iResearch I存量时代红利转变“地产+”模式成为存量运营时代的密钥在“房住不炒”的总基调下，中国商品房销售红利逐步见顶，房企经营呈现低增长、低盈利态势。2021年，全国商品房销售额约18.2亿万元，同比增速由上一年的8.7%下滑至4.8%；同时，中国房地产百强企业的净利润均值增速相较2017年出现了大幅下滑。长远来看，房企的业务重心必将由“拿地建房”向“大资管”、“大运营”方向转变。存量运营时代的到来对房企的精细化运营提出了更高要求，如何以用户为中心挖掘新需求，创新“地产+”的产品及服务模式，成为房企在现阶段及未来发展中提升竞争力的密钥。来源：国家统计局，艾瑞咨询研究院整理及绘制
16、。来源：中指院，艾瑞咨询研究院整理及绘制。16 17 17 17 18 18 12 13 15 16 17 18 7.7%1.3%-0.1%2.6%1.9%13.7%12.2%6.5%8.7%4.8%201620172018201920202021商品房销售面积（亿平方米）商品房销售额（万亿元）商品房销售面积增速（%）商品房销售额增速（%）2016-2021年中国商品房销售面积、金额及其增速2016-2020年中国房地产百强企业营业收入与净利润均值变化情况256 312 417 505 597 29 43 57 65 72 21.80%33.40%21.10%18.30%47.90%33.40
17、%14.20%9.80%20162017201820192020营业收入均值（亿元）净利润均值（亿元）营收均值增速（%）净利润均值增速（%）销售红利见顶利润红利见顶13前言：研究范畴界定1背景：房地产行业挑战与机遇2探究：房地产数字化市场洞察3剖析：房企数字化转型现状4实践：典型场景及企业案例5展望：房地产数字化转型未来趋势6142022.6 iResearch I中国房地产数字化发展历程从流程化到大运营管理，向着数智一体化前进随着经营地区的不断扩展，跨区域发展的房企对职能和管理效率提出了更高的要求，房地产数字化从以无纸化办公为目的的信息化建设进入注重内部管理的ERP阶段。为了满足各职能部门之
18、间的协同和衔接，部分头部房企率先开始以数字化系统为核心的大运营模式的探索，力求实现多方信息协同。同时，房产经纪的数字化也在不断演进，房源及客源信息线上化为经纪人与C端客户双方的信息对称奠定基础，目前已逐步向经纪人线上化作业的方向发展。未来，房地产数字化将致力于建设系统一体化、实现数据互联互通等，向着智能化和集成化的方向发展。来源：艾瑞咨询研究院自主研究及绘制。中国房地产数字化发展历程2005年-2012年 本世纪初，房企主要以无纸化办公为目的开展初级信息化建设。该阶段的信息化建设首先从财务领域兴起，房企开始采用无纸化记账的方式取代手工记账。随着需求爆发，信息化逐渐从财务领域延伸至营销领域，出现
19、了互联网房产交易平台。2012年-2019年 部分房企开始拓展跨区域业务，业务流程信息化需求凸显。该阶段的信息化建设主要聚焦在职能部门，以提升职能和业务管理效率为目标，产生了一些营销管理、成本管理和计划运营的ERP工具。头部开发商及房产经纪开始进行核心业务线上化。2019年-2021年 房地产调控常态化，房企不再追求单一的资本红利。房企在该阶段的数字化建设更注重职能部门之间的衔接和协同，力求精细化管理。部分头部房企以数字化底座为核心建立大运营系统，通过模块化搭建，实现“集团+区域+城市+项目”多级协同。2021年-future信息化阶段流程化阶段大运营管理阶段数智一体化阶段搭建数据中台底座管理
20、客户资产以降本增效为目的的移动化和智能化统一技术集成化152022.6 iResearch I中外房地产数字化对比中国总体进程较缓，房产经纪数字化为特例中美房地产数字化的出发点不同，且中国总体发展较缓。从出发点来看，美国希望通过数字化追求房地产相关数据的安全性及数据的统一管控；而中国的出发点集中在通过无纸化办公以提高业务效率。从发展进程上看，美国房地产数字化发展已接近成熟阶段，而中国目前处于起步阶段，依靠部分头部房企带动。着眼于房产经纪，中国该行业的数字化虽起步较晚，但发展进程较快，近年来迅速拉齐甚至赶超美国房产经纪数字化水平。其原因主要为美国存有较为成熟的线下房产营销体系（MSL），而中国房
21、产经纪行业绕开了线下生态及行业体系，更便于直接拥抱数字化。来源：专家访谈，艾瑞咨询研究院自主研究及绘制。中外房地产数字化对比1960s出现信息管理系统1970s多种技术综合化2000s信息化起步2010s逐步流程化仅头部房企达到数字化水平数字化进入成熟时期美国中国1950s提出OA概念中国整体数字化起步较晚中国房地产数字化的出发点集中在通过无纸化办公管理业务数据、提升业务效率。美国房地产数字化的出发点基于对数据层面安全性的追求，希望通过统一治理实现数据的规则化和透明化管控。中美房地产数字化出发点不同中国房地产数字化总体渗透率较低美国房地产数字化总体的渗透率较高中美房地产数字化总体渗透差异特例房
22、产经纪数字化房产经纪数字化中国房产经济数字化发展迅速，发展进程拉齐甚至赶超美国。中国美国美国房地产线下营销生态完善，评估师、律师、线下平台等行业发展成熟，数字化发展阻力较大。而中国跳过线下营销生态的建设，直接拥抱数字化。截至2021年6月，中国网民数量突破10亿，受需求端影响，中国交易线上化进程明显加快，推动了房产经纪数字化进程。162022.6 iResearch I市场规模2021年市场规模近100亿元，未来三年CAGR为4.9%据艾瑞核算，2021年中国房地产数字化市场规模约100亿元，同比增长7.2%；预计到2024年该市场规模将增至116亿元，2021-2024年期间复合增长率为4.
23、9%。整体来看，房地产数字化发展仍处于早期，与零售、金融等行业数字化相比，规模较小。另外，受疫情“黑天鹅事件”及政策风向等因素影响，大部分房地产企业的经营环境仍不容乐观，且资本、服务商观望气氛浓，因此未来三年房地产数字化市场的规模会保持较低位的增长。如何破解僵局，需要全生态合力拔丁抽楔。注释：中国房地产数字化市场规模包含房地产企业在经营管理及场景应用类核心数字化软件产品的投入，不包含基础网络层以及硬件的投入，不包含头部房企自主研发投入。来源：根据公开资料、专家访谈，根据数据测算模型，自主研究及绘制2019-2024年中国房地产数字化市场规模CAGR=4.9%849310010410911610
24、.7%7.2%4.2%4.9%5.7%20192020202120222023e2024e房地产数字化市场规模（亿元）增长率（%）172022.6 iResearch I服务图谱注释：仅展示部分典型企业，图谱中所展示的公司logo顺序及大小并无实际意义。来源：艾瑞咨询研究院自主研究及绘制。xERPx投资开发技术底座x经营管理x场景应用xxx设计建造流通交易空间运营x营销获客x智慧案场x商办运营x智慧社区x设计规划x工程管理xAR/VRx经纪人SaaSx数据中台xBI平台x能力建设x数字化转型咨询182022.6 iResearch I服务类型赋能夯实技术底座和数据能力，融合技术于内外业务场景目
25、前市场上为房地产行业数字化建设添砖加瓦的产品及服务主要分为技术底座型、能力建设型、经营管理型、场景应用型和数字化转型咨询。技术底座型构建地产行业的数字化升级基础；能力建设型夯实企业数据基础，释放企业数据价值；经营管理型帮助企业实现对财务、人力和物资等内部业务流信息的一体化管理、监控、预测和提前应对，激发企业内部的数字能力；场景应用型针对设计建造、流通交易和空间运营等细分场景，有的放矢提供技术和应用的赋能；数字化转型咨询则从第三方视角帮助企业通过技术释放新业务价值。上述类型产品和服务构成榫卯，点面结合为房地产数字化发展提供“万丈高楼平地起”的稳固保障。来源：艾瑞咨询研究院自主研究及绘制。房地产数
26、字化产品及服务的分类与功能以ERP为主的数字化应用，用于房企内部各业务流信息的一体化经营管理，协助房企由内而外构建数字能力为房地产企业提供云计算服务，构建数字基础设施，推动地产行业转型升级技术底座型为地产企业提供数据中台、商业智能等技术工具，提升对内外业务的处理速度和准确度能力建设型经营管理型面向各细分业务场景，将数字化技术结合业务理解、需求把握等，赋能各场景降本增效场景应用型分析、诊断问题，解构行业解决方案和数字化产品，配合以实施和定制，帮助企业落地数字化转型数字化转型咨询192022.6 iResearch I2022.4 iResearch I 竞争格局能力建设型和场景应用型风头日盛，E
27、RP头部效应显著在房地产数字化领域，市场格局不断变化。前些年较为主流的供应商以提供门户类OA及内部经营管理型产品居多，现如今在十四五规划等影响下，大数据类、建筑工程类及其他细分专业类供应商逐渐登上舞台。此外，除按服务类型对服务商进行分门别类外，还可以将服务商分为综合型与垂直型。综合型的业务范畴覆盖多行业多领域，垂直型则专为房地产领域提供产品和服务。据艾瑞研究，房地产垂直型服务商的市占率略高于综合型，这说明市场更青睐有着深入业务理解的“专精”型服务商品牌。相较于其他领域而言，地产ERP市场集中度较高，以垂直型服务商的赛场为例，ERP CR3约为70%。因此对非头部企业或新进入企业而言，这一赛道的
28、可扩张空间较小。相对应地，大数据或数字化细分场景或将成为服务商群雄逐鹿的主要跑道。注释：房地产垂直型服务商指业务范畴仅为房地产领域的数字化产品/服务供应商，ERP厂商仅代表垂直型ERP厂商，不含提供多行业数字化产品或解决方案的综合型服务商。来源：专家访谈，艾瑞咨询研究院自主研究及绘制。数字化服务商市占率对比房地产数字化供应商市场竞争分析市场主流供应商变化三年前现今传统ERP类货值等大运营类门户类OA其他细分专业类大数据类建筑工程类垂直型ERP TOP3市场集中度70%30%CR3其他53%47%垂直型服务商综合型服务商来源：专家访谈，艾瑞咨询研究院自主研究及绘制。202022.6 iResea
29、rch I竞争要素业务、技术双修及客户生命周期高效管理构成核心竞争力房地产数字化服务商的核心竞争要素主要有：品牌效应、业务理解、产品功能、获客能力和服务水平。若将这些要素进一步分类，则可以分为内功与外功。内功指业务及技术双修的能力沉淀，外功则指客户全生命周期管理的能力构建。两者相辅相成，形成数字化服务商得以在房地产领域御风而行的双翼。来源：艾瑞咨询研究院自主研究及绘制。房地产数字化服务商竞争五要素0102030405品牌影响力：提升品牌忠诚度、品牌市占率、品牌搜索量、品牌总销量、品牌美誉度和品牌知名度等，以创新力、社会责任塑造品牌价值。品牌效应项目实施能力：完善售前、中、后管理机制，加强人员培
30、训，提升交付效率。服务水平业务贴合程度：根据业务场景梳理业务流程和用户角色，区分核心场景、次要场景，构建场景树，挖掘用户的核心需求，使产品和服务真正赋能业务。业务理解适用性和可扩展性：如硬件产品功能更多由软件定义、通过OTA升级的方式持续更新，软件系统模块逐步解耦、按需配置等。产品功能顾问式销售能力：以市场化薪酬“开源”人才；加强对现有销售团队的能力训练，使之建立对行业业务特征和客户业务痛点的深度理解，实现精准获客。获客能力0102030405212022.6 iResearch I投融资子赛道多点开花，房产交易及空间运营领域更获资本青睐综合IT桔子及烯牛数据中“房地产数字化”的相关信息，20
31、15年至今公开披露的房地产数字化领域获投公司数量共200余家。子赛道类型丰富多样，涵盖设计建造、流通交易等各环节的细分领域，呈现“多点开花”局面。其中，房产交易（包含房产O2O平台、C2B平台）及商场/办公楼/酒店运营领域获投企业数量占据较大比例。在未来，随着房地产数字化的推进，资本市场对设计建造环节相关数字化应用（BIM及工程管理）的关注度也有望得到进一步提升。来源：IT桔子-搜索标签为房产交易、物业服务、商业房产、地理数据；烯牛数据-搜索标签为租房信息平台、VR看房、BIM、工程管理SaaS。统计范畴为2015年至今公开披露的获投公司数量。不包含并购、收购及股权转让。艾瑞咨询研究院自主研究
32、及绘制。2015-2022年6月中国房地产数字化细分领域获投企业数量地理大数据（家），4房产大数据（家），422前言：研究范畴界定1背景：房地产行业挑战与机遇2探究：房地产数字化市场洞察3剖析：房企数字化转型现状4实践：典型场景及企业案例5展望：房地产数字化转型未来趋势623数字化能带来什么？房地产数字化的价值资产价值客户价值业务价值242022.6 iResearch I房地产数字化价值综述提升资产管理、客户管理、业务管理效率房地产数字化的核心价值主要体现在资产、客户、业务三方面，即“房”、“人”、“流程”三效合一。从资产角度看，数字化的价值体现为能够有效盘活资产，提升资产管理效率。从客户角
33、度看，让产品和服务更为精准地满足客户需求，优化客户体验是数字化的价值体现。从业务角度看，数字化技术的应用能够为提升业务运营效率赋能，促成内部业务板块的高效率协同，避免数据孤岛、应用孤岛。下文将会针对房地产数字化在这三方面的具体价值体现进行更为详细的阐述。来源：艾瑞咨询研究院自主研究及绘制。房地产数字化核心价值体现客户业务资产资多业态、多场景资产的动态、即时和便捷管理不仅可以降低消费者信息获取、理解和决策的门槛，还可以帮助企业解决一系列资产管理难题，更为有效地盘活资产客业深入挖掘、精准了解客户需求，并基于客户需求匹配差异化产品设计、服务，提升客户体验，延长客户生命周期业务流程标准化、数据化，通过
34、在线化连接和数据化洞察优化提升业务的运营效率，并实现内部各业务板块间的高效协同252022.6 iResearch I资产价值动态追踪、及时更新、快速掌握多业态、多场景资产状态作为围绕空间运转的行业，房地产的核心要素为资产，即“房”。当数字化技术作用于一个行业时，核心要素自然无法避开技术赋能的影响。对于资产而言，数字化的作用主要体现为标准化、数据化和可视化，这是实现高效资产管理的第一把开门钥匙。接着，数字化技术可以帮助企业实现合同过程的自动监控，实现资产状态随时变更、各项费用自动结算和缴费及时通知，解决成本端资产权属不固定、产品升级改造投入不固定，以及收益端租金回报、回收不固定、资产增值不固定
35、和增值附加服务不固定等难题，更有效地盘活资产。来源：艾瑞咨询研究院自主研究及绘制。借力数字化手段盘活资产间接租控合约管控间接财务管理可视化：资产地图、房屋词典等筛选：查看不同状态、类别资源分类汇总：按不同条件进行统计指标数据化：出租率、空置率等合同执行全过程自动监控：如租赁类资产的合同即将到期时，多渠道发送提醒，业务员及时跟进在线智能电子化合同：随时变更合同场景（转、退、续等），合同版本自动留存智能算费，智能生成缴费通知单等：提升效率、掌控风险，数据可追溯直接资源管理中心262022.6 iResearch I客户价值突破同质化营销，高效匹配客户需求在“后杠杆时代”，房企对现金流的要求越来越高
36、，因此营销端口势必会成为房企的工作重心。数字化不仅可以帮助企业从传统的营销业务流程中剥离出来，还可以帮助企业真正地走向市场最前端，借助数字化技术深入挖掘、精准了解不同属地、不同区域客户的个性化需求，及时追踪与应对客户需求的变化，并基于客户的需求将消费者与产品进行全渠道精准匹配，以差异化产品设计、服务，实现对客户的精细化运营。同时，交易流程得以简化，不仅有助于提升存量房的销量，还能打造客户生命周期管理闭环，提升客户满意度，保持营销的可持续性。来源：艾瑞咨询研究院自主研究及绘制。客户管理：房地产数字化营销链路 精：针对不同客户设立不同标签，精准描摹用户画像，借助多维画像判断客户需求、偏好。捷：借助
37、科技手段提升售前服务品质，如引导AR、VR看房等环节，使客户看房更高效。转化 简：采用人脸识别、电子合同等方式，简化交易认证流程，提升业务处理时效。明：支持在线查询交易处理进度，使流程更加透明。交易 获客 售后 异：根据客户偏好制定优惠、服务合同等，提供差异化服务，提升客户满意度、增强客户粘度。衍：分析在线物业管理平台的用户行为，有的放矢提供增值业务。272022.6 iResearch I业务价值深化业务板块协同，疏通内部数据经络对于企业内部管理而言，数字化的价值在于优化业务流程，实现业务流的标准化、数据化，通过全面的在线化连接和数据化洞察实现投资决策、规划设计、施工建造、采购、项目管理、营
38、销等各个业务环节的效率优化。此外，不同于信息化，数字化的价值还体现在业务一体化，即打通内部业务板块，实现前、中、后台的高效协同。来源：艾瑞咨询研究院自主研究及绘制。房地产企业数字化中台架构基础云接入：弹性计算 存储 网络 安全 数据源数据库扩展接口后台中台数据中台技术中台扩展接口经营计划与产销匹配规模现金流利润资产销售成本采购计划费用税资产运营社区运营HR财务E-learningOA图文档案其他业务中台前台土地管理项目管理营销管理物业管理财务管理人资管理决策管理扩展接口数据业务化业务数据化数据提取数据存储28房地产数字化的转型路径信息化数字化智能化数字化如何实施？292022.6 iResea
39、rch I转型路径信息化、数字化、智能化三步走房地产企业数字化“三步走”发展路径可划分为：信息化、数字化、智能化。信息化又可细分为两个路径：1.传统记录方式变更为在线记录；2.借助人力、财务等管理系统将线下业务流程迁移至线上。信息化主要将技术应用于解决业务流程问题，容易出现数据孤岛。不同于信息化，数字化的核心特征为业务板块间的高度集成和网络化协同，与此同时，数字化使得数据可见、可得、可应用，使数据能够赋能业务。智能化则更为高阶，即在数字化基础上，以数据为盾，以机器学习等技术为矛，实现业务自动化、决策智能化等。来源：艾瑞咨询研究院自主研究及绘制。房地产企业数字化路径演变信息化：线上化业务数字化：
40、集成化协同智能化：智慧化管理特征：纸质记录方式变更为在线记录工具：OFFICE等办公软件STEP 1特征：部分内部管理模块及业务模块标准化，业务流由线下迁移至线上工具：人力、财务、OA、ERP等管理系统STEP 250%75%沉淀数据利用数据：数据可见、可得、可应用ERPCRMSCM客户合作伙伴政府部门A部门B部门C部门D 区别于信息化阶段，数字化阶段的特征之一是业务板块协同和一体化 区别于数字化阶段，智能化阶段的特征之一是智能决策数据技术流程组织智能协同互动创新动态优化中国房地产行业整体处于信息化-数字化过渡阶段30房地产数字化的痛难点剖析行业属性内部管理数字化转型中可能会遇到哪些阻碍？31
41、2022.6 iResearch I痛难点：行业属性侧业务流程复杂、数据管理困难影响数字化发展规模及质量与其他行业相比，2020年房地产业数字经济新增企业数量占比仅有20%，一定程度上也可以说明房地产业数字化发展水平较低，这和房地产业本身业务链条长、主体涵盖广、线下属性强等属性息息相关。此外，受数字化进程起步晚等因素影响，我国房地产业数据管理底子薄，存在采集难、治理难等痛难点，数字化转型的基础和引擎较难构建。在这些先天及后天属性交错影响下，我国房地产行业数字化落地存在不少阻碍。来源：国家发展改革委，艾瑞咨询研究院自主研究及绘制。62%56%54%43%39%33%25%21%21%20%19%
42、18%14%13%9%科学研究和技术服务业文化体育和娱乐业批发和零售业租赁和商务服务业电热力、燃气及水生产供应业制造业建筑业水利、环境和公共设施管理业交通运输、仓储和邮政业房地产业居民服务、地理和其他服务业住宿和餐饮业卫生和社会工作农林牧渔业采矿业数字经济新增企业数量占比(%)2020年中国各行业数字化覆盖程度房地产数字化落地难点：行业先天及后天属性影响01落地渗透难度大02数据管理难度大房地产行业具备“开发-设计-测算-建造-交付-运营”的长链条属性，涵盖主体众多，数字化落地较为困难；房地产行业的大部分业务流程具备强线下属性，无法完全迁移至线上采集难：我国房地产数字化进程起步较晚，存在一些信
43、息“黑箱”，一些类别的数据散落，收集困难；治理难：信息标准化难度大，数据质量难把控，数据更新不及时322022.6 iResearch I痛难点：内部管理侧消极应对和盲目建设为制约数字化发展的内部病灶掣肘房地产企业数字化发展落地的痛难点除其自带的行业属性外，还同房地产企业的内部管理方式有关。TOP50房企在数字化转型中面临的困难有企业数字化文化氛围欠缺、高层管理者支持度缺乏、数字化战略与实施路径模糊等。其中管理层支持度缺乏主要因为数字化转型需长线建设，短期内降本提效成果未必明显且价值难以直接量化。而数字化转型路径模糊则主要由目的（为什么推进数字化建设）不清、定位（目标是什么，能实现多少）不清，
44、要素（数字化基础设施及数据）不清所致。来源：CRIC，艾瑞咨询研究院自主研究及绘制。房地产数字化落地难点：企业内部缺少滋养数字化发展的沃土36%42%53%55%64%71%83%数字化投入不足缺乏满意的供应商缺乏数字化专业人才业务标准化流程梳理难数字化战略与实施路径模糊高层管理者支持度缺乏企业数字化文化氛围不够企业数量占比（%）TOP50房企数字化转型面临的困难房企数字化转型路径模糊的典型表现大包大揽建设1缺乏整体规划2长效运营管理机制不足3部分房企会建立智能化科技子公司，开发自建针对业务全流程的企业运营管理系统，而因自研水平和人才不足，造成成本的浪费。企业对自身数字化发展水平及目标认知不足
45、，忽视数字化基础设施的搭建及核心数据的采集分析，导致大量软件系统建设分散，造成数据孤岛。因注重开发、销售环节，忽视后续的长效运营管理及业务数据的沉淀；软件系统建而不用，系统数据不共享，数字化建设成效不足。33房企数字化转型现状开发商、经纪商及物业公司对比头部及中腰部房企对比目前数字化转型的效果如何？342022.6 iResearch I业务特征数字化转型目标数字化建设内容未来建设方向现状特点贯穿房地产行业全链路场景，具有重资产属性。大资管、大运营对内进行业务管控，包括成本管理、工程管理及供应链管理；对外积极开拓存量运营业务。民用住宅营销环节更加注重客户体验；商场运营环节更注重挖掘及有效管理会
46、员资产；业务重心开始向“轻资产”方向过渡。数字化转型意愿及进程与厂商规模及营收成正比，两极分化特征明显。作为渠道商，重点参与房地产的交易环 节（买 卖 或 租赁），进行房屋与C端客户的匹配工作，具有轻资产属性。确保房源信息真实可信；实现跨品牌、跨区域的交易活动；业内经纪人分佣规则标准化、透明化。房源录入系统，将房源信息线上化；内部管理系统升级，实现对经纪人的作业安排及流程的管控。数字化应用更多会偏重于二手房交易领域。主打对C端业主的服务，具有轻资产属性。借助数字化平台提升物管水平及效率；建设智慧社区物业基建，包括门禁、停车、楼宇智控、防火防盗等；智慧运营，包括保修、楼长服务等内容，旨在为业主提
47、供“有温度”的服务。探索方向聚焦在社群板块，如社区O2O、业主二手物品置换平台等。开发商数字化进程走在行业前端，且付费意愿较高来源：专家访谈，艾瑞咨询研究院自主研究及绘制。房地产行业主体的数字化转型对比经纪商开发商不同房地产主体数字化转型情况对比物业公司352022.6 iResearch I头部房企vs中腰部房企头部房企认知度较高，引领数字化转型趋势整体来看，目前房地产企业的数字化转型程度两极分化较明显，头部房企的数字化尝试开始较早且进程较快，与中腰部房企之间呈现断层差异。最主要原因系中腰部房企本身营业压力较大，没有富余的精力及资金投入数字化建设，目前仍有部分腰部房企处于传统作业方式向信息化
48、迈进的过程中。相反，头部房企对数字化认知程度高，且每年设置相关投入预算，对房地产行业的数字化转型起到趋势引领的作用。同时，部分头部房企有成立高科技子公司，首先以集团为试点进行管理输出，之后会逐步进行外销。来源：专家访谈，艾瑞咨询研究院自主研究及绘制。头部房企中腰部房企头部房企及中腰部房企的数字化转型情况对比认知程度较高，有专门的信息化部门。认知程度与供给商进行联合开发，部分Top房企有数字化产品自研趋势。建设方式Top房企的数字化建设重点多集中在面对C端客户的营销环节，通过打通客户线上及线下触点，挖掘潜客，在降低获客成本的同时提高客户购房体验。建设重点各部门数据难打通，且数据不规则不统一，在后
49、期整合数据、搭建数据中台方面存在难度。建设难点认知程度认知程度较低，部分中腰部房企尚未完成信息化建设，没有单独设置信息化部门。建设方式以外采和生态合作为主，不轻易尝试自研（成本较高）。建设重点数字化建设主要聚焦在经营层面。重点关注利用软件实现高效协同，计划管控（包括但不仅限于开发进度、关联销售进度、付款进度）等。建设难点认知不到位，缺乏“数据驱动效率提升”的意识。数字化成本高，且短期内没有利润，中腰部企业经营压力较大，没有富余的资金投入。36前言：研究范畴界定1背景：房地产行业挑战与机遇2探究：房地产数字化市场洞察3剖析：房企数字化转型现状4实践：典型场景及企业案例5展望：房地产数字化转型未来
50、趋势6372022.6 iResearch I房地产各环节数字化现状以C端为利益主体的流通交易环节数字化需求最为旺盛总体上看，如何提升获客效率是房企亟待解决的一大问题；加之与C端强连接的属性，房地产行业在“流通交易”环节的数字化需求最为迫切。数字化工具不仅应用于控制营销成本，使房企利用较少的预算投入达到较为可观的ROE；同时大数据、VR看房等技术也有效助力房企提升获客效率及C端客户的体验。产业链末端“空间运营”环节的数字化目前为新兴蓝海市场。在商业地产业态中，房企目前正在探索2C的用户服务、2E的员工服务以及2B的商户服务三方面的数字化运营；在住宅地产业态中，智慧社区将成为房企及物业公司未来的