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1、2022中国中国物业物业服务服务百强企业百强企业研究研究报告报告 目目 录录 第一部分第一部分 研究背景与目的研究背景与目的.1 1 第二部分第二部分 百强企业研究方法体系百强企业研究方法体系 .2 2 第三部分第三部分 20222022 中国中国物业服务百强企业名单物业服务百强企业名单 .4 4 第四部分第四部分 20222022 中国物业服务百强企业发展特点分析中国物业服务百强企业发展特点分析 .8 8 一、管理规模：管理面积均值近 5700 万平，市场份额首破五成.8（一）TOP10 管理面积均值达 3.55 亿平，是百强企业的 6.2 倍，市场份额提升至 12.84%.8（二）并购迎来
2、机遇期，优质标的涌现、估值回归理性.11（三）市场拓展能力显著提升，竞标与战略合作并举.13（四）关联公司面积供给仍是压舱石，但占比明显减少.15（五）深耕优势区域，战略布局核心城市群，服务密度持续提升.17 二、经营绩效：营收均值 13.4 亿，毛利均值 3.4 亿，多种经营盈利能力凸显.19（一）营业收入均值同比增长 14.21%，马太效应显著.19（二）多种经营收入均值达 3.19 亿，业主增值服务占比达 55%.20（三）毛利润均值同比增长 16.97%，多种经营利润贡献占比超 50%.25（四）人力成本占比近 60%，智能化对冲成本刚性上涨.26 三、服务质量：品质为本、文化铸魂，促
3、进业主资产保值增值.28（一）标准化建设筑基，差异化服务保障品质服务精准触达业主.28（二）坚持疫情防控常态化管理，加强与业主的情感联络.29（三）品质服务助力资产保值增值，百强企业二手房价格高出同等项目 10.39%.31（四）重点企业满意度得分 80.8，优质优价服务赢得业主认可.33 四、发展潜力：围绕“空间和人”延伸服务边界，资本与人才蓄势蓄能.36（一）从住宅到非居，从社区到城市，服务空间多维延伸.36（二）满足业主多元需求，布局“全生命周期+全生活场景”服务.41（三）资本赋能优质企业，特色赛道潜力可期.44（四）“外引”+“内生”，人才结构持续优化.46 五、社会责任：依法履行纳
4、税义务，充分释放就业岗位，积极投身社区治理.48（一）诚信经营纳税总额达 261.24 亿，积极参加社会公益活动.48（二）提供就业岗位超 200 万，缓解基层及应届生就业问题.49（三）党建引领红色物业，有效应对疫情灾情.50（四）加强 ESG 建设，推动企业可持续发展.52 第五部分 2022 中国物业服务百强企业 TOP10 研究.54 第六部分 结 语.67 中指研究院中指研究院 1 第一部分第一部分 研究背景与目的研究背景与目的 由中指研究院与中国房地产 TOP10 研究组开展的“中国物业服务百强企业研究”，自 2008 年以来已连续进行十五年。这十五年中，研究组紧扣行业发展脉搏，深
5、入研究物业服务企业经营规律，为促进行业良性运行、企业快速成长发挥了重要作用，相关研究成果已成为评判物业服务企业综合实力及行业地位的重要标准，对促进市场资源向物业服务百强企业聚集、推动开发企业与物业服务百强企业强强联合起到了重要作用。近年来，物业管理行业迎来飞速发展的黄金时期，市场竞争格局不断演化。百强企业高速扩张，不断完善和优化市场布局，提升运营效率，升级管理模式，取得了阶段性胜利。2022 年两会工作报告强调“加大社区养老、托幼等配套设施建设力度，促进家政服务提质扩容”，“发展智慧城市、数字乡村”等工作要点，都与物业管理行业息息相关。随着行业不断发展，百强企业逐步摆脱“四保”服务的传统形象，
6、将更多贴近民生的服务如家政、房屋经纪等纳入到服务体系之中。同时，管理对象从单项目扩大至城市及村镇，服务空间更广阔、更综合、更立体，服务价值不断被刷新、重塑。此外，在经历房地产市场流动性危机之后，物业企业更加注重自身的独立性，成为存量时代下的民生服务担当。站在新的起点，紧抓新的机遇，行业开启了“服务升级、奋斗不止”的新征程。中指研究院以“新价值新担当新征程”为主题，全面启动“2022 中国物业服务百强企业研究”，发掘一批规模大、实力强、服务品质高的物业服务企业，发挥示范带头作用，引领行业快速、健康发展。在总结十五年研究经验的基础上，中指研究院进一步完善了“2022 中国物业服务百强企业研究”方法
7、体系，更加全面、客观地评价企业的综合实力。2022 中国物业服务百强企业研究的目的：（1）科学评价企业的真实实力，发掘一批综合实力强、服务水平优、业主满意度高的优秀物业服务企业；（2）系统总结优秀企业的服务理念和经营模式，供广大物业服务企业学习借鉴，促进物业服务企业提升运作水平和服务质量；（3）以客观的数据和研究结果，反映行业最新状况和主流企业的发展态势，为有关部门制定研究政策和加强管理提供参考，为金融机构选择投资标的提供决策依据。qZhUmUjZ8ZoWrQrQbR8Q8OtRqQtRpNiNmMpQeRnMwP6MoPxPwMoNnONZoPwP2022中国中国物业物业服务服务百强企业百强
8、企业研究研究报告报告 2 第二部分第二部分 百强企业研究方法体系百强企业研究方法体系（一）评价指标体系 （二）评价指标体系设计原则 指标体系的设计遵循以下三个准则：1、管理规模与服务质量相结合。管理规模的持续扩大是物业服务企业提升市场占有率、获得稳定业绩的主要方式，而良好的服务质量是企业绩效提升的有力支撑，只有实现管理规模与服务质量的结合，才能实现企业的持续健康发展。中指研究院继续采用总资产、物业管理项目总数、总建筑面积、进入城市个数来评价企业的管理规模，在服务质量的评定方面，采用星级小区数量、业主满意度、物业服务费收缴率及物业管理项目续约率等指标结合，来综合评价企业的服务质量。2、经营绩效与
9、发展潜力相结合。经营绩效不仅是关注企业盈利能力和运营能力的重要指标，也是企业市场拓展和发展速度的重要保障，丰富的储备项目及智能化建设投入展现出企业未来的发展潜力，营业成本率的控制则体现了企业的成本控制水平，对经营绩效有较大影响。3、经营业绩与社会责任相结合。作为与业主日常生活密切相关的行业，物业服务企业在构建和谐社会方面发挥了重要的作用。企业对社会的积极贡献有利于提高群众对于物业服务企业的认知度，树立企业品牌形象，促进企业快速发展。中指研究院采用年度纳税总额、就业岗位个数、保障性住房及老旧小区管理面积、企业捐赠总额四个指标评价企业的社会责任贡献，引导行业重视社会责任。20222022中国物业服
10、务百强企业研究指标体系中国物业服务百强企业研究指标体系服务质量服务质量物业管理项目续约率星级小区数量管理规模管理规模总资产物业管理项目总数物业管理项目总建筑面积进入城市个数社会责任社会责任年度纳税总额就业岗位个数保障性住房及老旧小区管理面积经营绩效经营绩效营业总收入净利润人均产值营业成本率发展潜力发展潜力营业收入增长率物业项目总建筑面积增长率合同储备项目总建筑面积智能化建设投入企业捐赠总额物业服务费收缴率员工总数及构成毛利润业主满意度中指研究院中指研究院 3 （三）计量评价方法 采用因子分析（Factor Analysis）的方法。因子分析是一种从变量方差协方差结构入手，在尽可能多地保留原始信
11、息的基础上，用少数新变量解释原始变量方差的多元统计分析方法。它将原始变量分解为公共因子和特殊因子之和，并通过因子旋转，得到符合现实意义的公共因子，然后用这些公共因子去解释原始变量的方差。计算中国物业服务百强综合实力时，主要是计算各构成要素的相关矩阵，通过相关矩阵得到特征值、累计特征值及因子载荷。根据最初几个特征值在全部特征值的累计百分率大于或等于某百分比的原则，确定公共因子的具体个数。然后再根据因子载荷矩阵确定各个因子的现实意义并进行重新命名，最后根据不同企业各个因子得分及载荷矩阵，通过加权累加构成 2022 中国物业服务百强企业综合实力指数。（四）门槛值 1、依法设立、具有独立法人资格；2、
12、按照国际惯例和国内目前行业整体发展现状，中指研究院确定现阶段入选门槛值为：近三年平均在管项目数量不低于 10 个或平均在管项目总建筑面积不低于 50 万平方米；3、为了引导物业服务企业做大做强，中指研究院鼓励企业以集团的名义参与。（五）复核审查 1、企业财务数据通过会计师事务所出具的审计报告进行复核；2、对收集的数据坚持交叉复核：通过公开信息及统计局经济普查数据对企业填报数据交叉复核；对有疑问的数据中指研究院将进入社区进行业主一对一访谈现场复核；3、根据企业历史数据交叉复核。企业填报数据经过复核存在疑义或未提供数据的企业未纳入本次研究范畴。（六）实施原则 1、自愿、诚信原则。此次活动由企业自愿
13、参加，参加企业必须填报真实数据，并签署承诺书，对承诺内容负责。一经发现弄虚作假，取消评选资格。2、客观、公平、公正原则。中指研究院本着公平、公正的原则对企业申报的数据进行审查，对企业发展情况做出客观分析和全面评价。3、保密原则。活动过程中涉及的所有上报数据、审查结果均不得外传，如有泄漏，由责任人承担相应法律后果。2022中国中国物业物业服务服务百强企业百强企业研究研究报告报告 4 第三部分第三部分 2022 中国物业中国物业服务百强企服务百强企业业名单名单 排名 企业名称 排名 企业名称 1 碧桂园生活服务集团股份有限公司 15 鑫苑科技服务集团有限公司 2 绿城物业服务集团有限公司 16 金
14、融街物业股份有限公司 3 保利物业服务股份有限公司 16 荣万家生活服务股份有限公司 3 雅生活智慧城市服务股份有限公司 16 江苏银河物业管理有限公司 5 中海物业管理有限公司 17 重庆天骄爱生活服务股份有限公司 6 融创物业服务集团有限公司 17 广州珠江城市管理服务集团股份有限公司 7 华润万象生活有限公司 17 南京银城物业服务有限公司 8 深圳市金地物业管理有限公司 18 弘阳服务集团（南京弘阳物业管理有限公司）9 金科智慧服务集团股份有限公司 18 广州敏捷新生活物业管理有限公司 10 长城物业集团股份有限公司 18 东原仁知城市运营服务集团股份有限公司 11 新城悦服务集团有限
15、公司 19 融信服务集团股份有限公司 11 河南建业新生活服务有限公司 19 华发物业管理服务有限公司 11 上海永升物业管理有限公司 20 新力物业集团有限公司 11 时代邻里控股有限公司 20 中铁建物业管理有限公司 11 合生活科技集团有限公司 20 广州海伦堡物业管理有限公司 11 深圳市前海龙光智慧服务控股有限公司 20 深业物业集团有限公司 12 远洋服务控股有限公司 21 北京京城佳业物业股份有限公司 12 佳兆业美好集团（佳兆业物业管理（深圳）有限公司）22 华宇优家智慧生活服务集团有限公司 12 新大正物业集团股份有限公司 22 路劲物业服务集团有限公司 13 幸福基业物业服
16、务有限公司 22 中天城投集团物业管理有限公司 13 南都物业服务集团股份有限公司 22 成都嘉诚新悦物业管理集团有限公司 13 山东省诚信行物业管理有限公司 22 青岛海尚海生活服务集团有限公司 13 卓越商企服务集团有限公司 23 俊发七彩服务有限公司 14 山东明德物业管理集团有限公司 23 南京朗诗物业管理有限公司 14 越秀服务集团有限公司 23 厦门合嘉源生活服务集团有限责任公司 14 广东中奥物业管理有限公司 23 世邦泰和（上海）物业管理有限公司 14 杭州滨江物业管理有限公司 24 德信盛全物业服务有限公司 15 鲁能物业服务有限公司 24 北京亿展资产管理有限公司 15 上
17、海高地物业管理有限公司 25 东吴服务产业集团（江苏）有限公司 15 金茂物业服务发展股份有限公司 25 浙江佳源物业服务集团有限公司 15 彩生活服务集团有限公司 26 龙城城市运营服务集团有限公司 中指研究院中指研究院 5 排名 企业名称 排名 企业名称 27 深圳市莲花物业管理有限公司 42 重庆海源怡生活服务集团有限公司 28 重庆新鸥鹏物业管理（集团）有限公司 42 众安智慧生活服务有限公司 28 北京中铁慧生活科技服务有限公司 42 大华集团上海物业管理有限公司 29 深圳市特发服务股份有限公司 43 深圳历思联行物业管理有限公司 29 贵州宏立城物业服务有限公司 44 中电建物业
18、管理有限公司 29 宝石花物业管理有限公司 44 北京网信物业管理有限公司 29 山东绿地泉物业服务有限公司 45 重庆两江新区物业管理有限公司 29 康桥悦生活服务集团有限公司 45 北京瑞赢酒店物业管理有限公司 30 河北隆泰物业服务有限责任公司 46 苏新美好生活服务股份有限公司 30 建发物业服务集团有限公司 47 河南正弘物业管理有限公司 30 海南物管集团股份有限公司 48 宋都服务集团有限公司 30 新希望物业服务集团有限公司 48 金服物业服务集团有限公司 31 阳光恒昌物业服务股份有限公司 48 绿都智慧生活服务有限公司 32 和泓服务集团有限公司 48 江西燕兴物业管理有限
19、公司 33 厦门联发（集团）物业服务有限公司 49 融汇悦生活集团有限公司 33 上海新湖绿城物业服务有限公司 49 北京金泰物业管理有限公司 34 宁波新日月酒店物业股份有限公司 50 北京兴业源物业管理股份有限公司 34 重庆新隆信物业管理有限公司 50 北京万通鼎安国际物业服务有限公司 34 浙江永成物业管理有限公司 50 惠之美生活服务集团有限公司 35 宁波奥克斯物业服务有限公司 51 广西华保盛物业服务集团有限公司 36 大悦城控股集团物业服务有限公司 52 云南鸿园电力物业服务有限公司 37 重庆加州物业服务有限公司 52 中湘美好城市运营服务股份有限公司 37 力高健康生活有限
20、公司 52 中冶置业集团物业服务有限公司 37 上海复医天健医疗服务产业股份有限公司 53 厦门国贸城市服务集团股份有限公司 38 深圳星河智善生活股份有限公司 53 北京北大资源物业经营管理集团有限公司 38 四川悦华置地物业管理有限公司 53 昆明银海物业服务有限公司 38 南京新鸿运物业管理股份有限公司 54 泛海物业管理有限公司 39 合能生活服务集团 54 成都嘉善商务服务管理有限公司 39 华侨城物业（集团）有限公司 55 中信泰富（上海）物业管理有限公司 39 上海光明生活服务集团有限公司 55 云南巨和物业服务有限公司 40 潍坊恒信物业管理有限公司 55 深圳市莱蒙物业服务有
21、限公司 41 鲁商生活服务股份有限公司 55 中节能物业管理有限公司 41 永旺永乐（江苏）物业服务有限公司 55 浙江大家物业服务集团有限公司 2022中国中国物业物业服务服务百强企业百强企业研究研究报告报告 6 排名 企业名称 排名 企业名称 56 福建南方物业管理有限公司 69 阳光大地物业服务集团有限公司 56 绿城绿发生活服务集团有限公司 69 厦门唐人嘉物业服务有限公司 56 贵州绿地物业管理有限责任公司 70 深圳市鸿荣源物业服务有限公司 57 上海复瑞物业管理有限公司 70 浙江金昌物业服务有限公司 57 青岛天泰爱家物业服务有限公司 70 厦门住总物业管理有限公司 58 武汉
22、小竹物业管理有限公司 70 江苏雨润物业服务有限公司 58 北京晟邦物业管理有限公司 70 龙能城市运营管理股份有限公司 58 长春赢时物业服务股份有限公司 71 南昌恒兴物业管理有限公司 59 河南亚新物业服务有限公司 71 上海生乐物业管理有限公司 59 江苏金枫物业服务有限责任公司 72 西安紫薇物业管理有限公司 60 湘诚现代城市运营服务股份有限公司 72 浙江中大普惠物业有限公司 60 深圳德诚物业服务有限公司 72 浙江鸿城物业股份有限公司 60 武汉城市东方物业服务有限公司 72 浙江华鸿嘉信物业管理有限公司 61 西安天朗物业管理有限公司 73 广东和顺物业管理有限公司 61
23、湖南中建物业服务有限公司 73 广东新粤物业有限公司 62 深圳天安智慧园区运营有限公司 74 武汉福赛德物业管理有限公司 62 苏州市会议中心物业管理股份有限公司 74 西安锦天物业管理服务有限公司 62 银丰智慧物业服务集团有限公司 75 万怡物业服务有限公司 62 杭州新天地园区运营服务有限公司 75 绿益物业服务集团有限公司 63 海南珠江格瑞物业管理有限公司 75 长沙城市物业发展有限公司 63 重庆新速达物业服务集团有限公司 75 上海新金桥物业经营管理有限公司 63 武汉天源物业管理有限责任公司 76 泽信乐家（北京）物业集团有限公司 64 武汉百步亭花园物业管理有限公司 76
24、成都优品道物业管理有限公司 64 金鹏祥和物业管理有限公司 77 四川汇德智慧生活服务集团有限公司 65 上海证大物业管理有限公司 77 重庆世纪金马智慧生活服务有限公司 65 浙江彩虹物业服务集团有限公司 77 沈阳万维物业服务集团有限公司 66 苏州市天翔物业管理有限公司 77 苏州工业园区圆融商业物业管理有限公司 66 上海漕河泾开发区物业管理有限公司 78 北京长峰新联工程管理有限责任公司 67 武汉嘉信物业管理有限公司 78 深圳市华创生活股份有限公司 68 石榴物业服务集团有限公司 78 苏州工业园区建屋物业发展有限公司 68 北京北控物业管理有限责任公司 78 一爱城市建设服务有
25、限公司 69 中建壹品物业运营有限公司 78 中建智地物业服务有限公司 69 葛洲坝物业管理有限公司 79 陕西德杰物业管理有限公司 中指研究院中指研究院 7 排名 企业名称 排名 企业名称 79 四川圣诚物业服务有限公司 89 上海爱家物业管理有限公司 79 广西兴进物业服务集团有限责任公司 89 北京中际北视物业管理有限公司 79 上海科箭物业服务有限公司 89 山东儒辰生活服务有限公司 79 安徽明运后勤管理服务有限责任公司 89 天津华厦物业管理发展有限公司 80 重庆康田智慧生活服务有限公司 90 青岛诚辉物业管理有限公司 80 安徽乐富强物业管理有限公司 90 重庆高远物业管理有限
26、公司 80 兰州瑞岭物业服务有限公司 90 四川滨江鼎信物业服务有限公司 80 西安高科物业管理有限责任公司 91 河南今典物业服务有限公司 80 国信健康生活服务（长春）集团有限公司 91 三和佳(成都)物业服务有限公司 81 深圳市恒基物业管理有限公司 92 中新苏州和乔物业服务有限公司 82 深圳市万厦世纪物业管理有限公司 92 深圳市城投物业管理有限公司 82 国瑞智慧服务集团有限公司 93 深圳力合物业管理有限公司 83 中交物业有限公司 94 重庆通邑物业管理有限公司 83 东莞市汇景物业服务有限公司 94 湖南天臻物业管理有限公司 84 抱朴物业集团（深圳市抱朴物业服务有限公司）
27、95 南京汇仁恒安物业管理有限公司 85 湘潭金世纪物业发展有限公司 95 苏州工业园区综保物业管理有限公司 85 东投美城物业服务（集团）有限公司 95 贵阳欣和逸居物业管理有限公司 85 浙江新成物业管理有限公司 95 广西金地盛物业服务有限责任公司 86 贵州一桓物业管理有限责任公司 96 武汉万嘉弘泰物业服务有限公司 86 浙江宜居物业管理有限公司 96 南京亿文物业管理有限责任公司 86 湖南水清木华物业管理有限公司 96 苏州沿江物业管理有限公司 86 深圳市午越物业管理有限公司 97 广西安信物业服务有限公司 86 北京东亚时代物业管理有限公司 97 江苏洁霸物业管理有限公司 8
28、7 邦佳创美物业管理有限公司 98 福建晶洁物业服务有限公司 87 成都和顺物业服务有限责任公司 99 信豪物业服务（佛山）有限公司 88 重庆国强物业服务有限公司 99 广东泰科物业管理有限公司 88 深圳市赤湾物业管理有限公司 99 重庆诺富特物业管理有限公司 88 泸州市佳乐资产管理股份有限公司 100 成都优居物业服务有限公司 88 河南约翰物业服务有限公司 100 河南玖邻好生活服务有限公司 89 浙江金成生活服务集团有限公司 100 安徽一山物业服务有限公司 2022中国中国物业物业服务服务百强企业百强企业研究研究报告报告 8 第四第四部分部分 2022 中国物业中国物业服务百强企
29、业服务百强企业发展发展特点分析特点分析 一、管理规模：管理面积均值一、管理规模：管理面积均值近近 5700 万平万平，市场份额首破五成，市场份额首破五成（一）（一）TOP10 管理面积均值达管理面积均值达 3.55 亿亿平平，是百强企业的，是百强企业的 6.2 倍，市场份额提升至倍，市场份额提升至 12.84%图 1：2018-2021 年百强企业合约面积、管理面积及市场份额变化情况 管理规模加速管理规模加速增长，增长，行业行业集中度进一步提升集中度进一步提升。2021 年，百强企业管理面积均值突破 5000 万平方米，达到 5692.98 万平方米，同比增速达 16.69%，高出同期全国商品
30、房竣工面积增速（11.18%）5.51 个百分点，表明百强企业在承接新盘的基础上亦不断拓展存量市场，加速规模扩张；合约面积增至 7683.63 万平方米，高出管理面积近 2000 万平方米，奠定了未来增长的坚实基础。市场份额方面，百强企业市占率首次突破半数，上升至 52.31%，较上年增长 2.60 个百分点。图 2：2019-2021 年 TOP10 管理面积及市场份额 图 3：2019-2021 年 TOP10 及百强企业增速对比 4747.20 5963.90 6563.79 7683.633718.13 4278.83 4879.72 5692.9838.85%43.61%49.71%
31、52.31%0%20%40%60%02000400060008000100002018年2019年2020年2021年单位：万平方米合约面积均值管理面积均值市场份额2.21 2.64 3.55 9.22%10.17%12.84%0%5%10%15%20%012342019年2020年2021年单位：亿平方米TOP10管理面积均值TOP10市场份额0%10%20%30%40%2019年2020年2021年TOP10管理面积增速百强管理面积增速中指研究院中指研究院 9 头部效应愈加明显头部效应愈加明显，TOP10 企业企业管理管理面积增速面积增速远超远超百强企业。百强企业。2021 年，TOP10
32、 企业管理面积均值达 3.55 亿平方米，是百强企业均值的 6.2 倍，市场份额提升至 12.84%，头部效应凸显。从增速方面看，TOP10 企业在如此高基数的基础上仍然实现了 34.23%的同比增速，高出百强企业同比增速17.54 个百分点，远远拉开与百强企业整体的差距。伴随近几年越来越多的上市企业募集到充足的资金支持，同时，房地产开发步入调整周期，母公司出现了不同程度的资金问题，为收并购市场创造了进一步的整合机会，将支撑头部物业服务企业进一步加速整合。图 4：“十四五”期间物业管理规模情况预测 预期未来预期未来，规模扩张仍，规模扩张仍将将为为百强企业百强企业发展发展的重要的重要趋势趋势。至
33、 2025 年，百强企业市场份额或将达到63.9%，而 TOP10 企业或将突破 24%。2021 年以来，多家物业企业纷纷披露未来几年的发展目标，从部分企业未来 3-5 年的增长目标及发展规划看，扩规模仍是当前阶段发展的重要基础，亦会推动市场集中度进一步上升。如头部企业碧桂园服务计划到 2025 年实现合约面积超 18 亿平方米，华润万象生活计划 2025 年在管面积达到 4 亿平方米；合景悠活曾披露 2023 年管理面积突破 4 亿平，规模扩张之势迅猛。在当前阶段，把握市场节奏，抓紧市场机遇，进行高质量规模扩张仍是百强企业高速增长的基石。2021年：百强企业市场份额52.31%，TOP10
34、为12.84%；2025年：百强企业市场份额63.90%，TOP10达24.11%。集中度提升“十四五”期间，规模之争仍会延续：碧桂园服务计划2025年合约面积突破18亿平；合景悠活预计2023年在管面积突破4亿平。规模仍是基石2022中国中国物业物业服务服务百强企业百强企业研究研究报告报告 10 图 5：百强企业第三方在管面积占比情况 从管理面积分布看，百强企业第三方在管面积占比迅速提升，从管理面积分布看，百强企业第三方在管面积占比迅速提升，首次超首次超 50%。整个物业管理行业受到地产流动性危机以及近几年房地产增量市场放缓的影响，有开发背景的百强企业化危机为转机，不断强化自身的独立性和市场
35、拓展能力，紧抓并购机遇，逐步从幕后走到台前，第三方在管面积迅速增长。2021 年，百强企业第三方在管面积均值首次突破 50%，达到 53.65%，较去年提升 6.54 个百分点，变化十分显著。多家有开发背景的企业第三方在管面积占比甚至超过 80%，如合景悠活、旭辉永升服务、银城生活服务 2021 年第三方在管面积占比分别达到 88.2%、81.3%及 89.8%，对开发集团的依赖程度显著降低，以更独立的姿态驶入高速成长阶段。图 6：部分百强企业第三方在管面积占比情况 47.11%52.89%53.65%46.35%内环：2020年外环：2021年来自第三方管理面积来自关联方管理面积0%20%4
36、0%60%80%100%050100150200250300单位：万平方米第三方在管面积第三方在管面积占比中指研究院中指研究院 11 （二）（二）并购并购迎来机遇期迎来机遇期，优质标的涌现、估值回归理性优质标的涌现、估值回归理性 2021 年，百强企业新增管理面积中超过半数来源于年，百强企业新增管理面积中超过半数来源于第三方项目，其中，并购第三方项目，其中，并购为为管理面积增长管理面积增长的的首要驱动力。首要驱动力。地产变局地产变局加加速速百强企业并购节奏百强企业并购节奏，并购扩张，并购扩张迎来迎来战略战略机遇期机遇期。在房地产行业融资收紧的背景下，其影响也传导至下游物业管理行业，引发物业管理
37、行业并购热潮。对物业服务百强企业而言，是市场风波，更是绝佳的并购机遇。第一，优质标的众多第一，优质标的众多，诸如嘉宝服务、富力物业等规模大、质量优的标的屡见不鲜，为并购方增加选择机会，减少筛选成本。第二，并购标的估值理性回第二，并购标的估值理性回归，性价比提升归，性价比提升。2020 年并购标的的平均估值超 15 倍，而 2021 年这一指标下降至约 12 倍，真可谓优质而低价。第三，百强企业第三，百强企业，尤其上市企业资金充沛，现金流稳定，尤其上市企业资金充沛，现金流稳定，为并购提供重要资金支持为并购提供重要资金支持。表 1：2021 年部分百强企业收并购情况（不完全统计）并购方并购方 披露
38、交易总金额披露交易总金额(亿元亿元)涉及在管面积涉及在管面积 (百万）百万）收并购收并购宗数宗数 并购标的估值并购标的估值倍数倍数(均值）均值）碧桂园服务 189.64 279.98 7 14.14 雅生活集团 18.04 82.03 7 10.70 合景悠活 18.08 104.00 2 14.68 旭辉永升服务 7.54 20.00 2 9.02 融创服务 14.2 19.27 2 13.97 部分百强企业部分百强企业顺势而为，紧抓顺势而为，紧抓并购并购机遇，机遇，管理管理规模规模高速增长高速增长。2021 年，百强企业共发生超百宗并购案例，交易金额近 400 亿元，涉及约 10 亿平方米
39、管理面积，创历史新高。头部企业资金实力更头部企业资金实力更强劲，多宗大额交易刷新行业记录，借力并购拉开与中小企业的距离，实现高基数管理面积的进一强劲，多宗大额交易刷新行业记录，借力并购拉开与中小企业的距离，实现高基数管理面积的进一步跃升。步跃升。碧桂园服务紧抓收并购窗口期积极抢占粮草，2021 年内通过收购嘉宝服务、富良环球、邻里乐控股等，披露总交易金额达 189.64 亿元，涉及在管面积约 2.8 亿平方米，为管理面积扩张贡献首要力量。同时，中型百强企业也同时，中型百强企业也择机而行，并购优质标的，甚至以小并大，择机而行，并购优质标的，甚至以小并大，实现“弯道超车”实现“弯道超车”。2021
40、年，合景悠活接连开展收并购计划，涉及增加管理规模 1.04 亿平方米，总交易金额 18.08 亿元。通过高质量并购，合景悠活不仅在短期内实现了快速的规模扩张，进入“上亿规模阵营”，因并购所带来的储备项目也为未来的业绩增长提供了确定性保障。2022中国中国物业物业服务服务百强企业百强企业研究研究报告报告 12 图 7：2021 年以来百强企业主要并购情况总结 并购并购为为百强企业带来全方位优势百强企业带来全方位优势，包括前述强调的扩规模在内可以总结为三点，包括前述强调的扩规模在内可以总结为三点：第一，第一，通过开通过开展展规模布局，资源协同类并购，规模布局，资源协同类并购，在短期内快速扩大管理面
41、积，优化市场布局，实现管理协同，在短期内快速扩大管理面积，优化市场布局，实现管理协同，是现是现阶段百强企业并购的主要类型。阶段百强企业并购的主要类型。第二，第二，通过收购通过收购专注专注于写字楼、商业、医院及公众等细分业态的物于写字楼、商业、医院及公众等细分业态的物业公司，完善多业态布局，实现不同业态间的联动，提升综合营运能力业公司，完善多业态布局，实现不同业态间的联动，提升综合营运能力。2021 年以来此类型并购发生 20 余起，并购标的涉及业态多为公共服务、产业园区物业及商写物业，特色细分业态领域如码头物业、机场物业等。商业管理及运营业务由于毛利率高，也是非住宅领域的热门拓展领域，如碧桂园
42、服务、卓越商企服务均涉足此类并购。第三，第三，积极进行特定的积极进行特定的专业服务与增值服务类收购专业服务与增值服务类收购，如并，如并购市政环卫、保洁、消毒、房购市政环卫、保洁、消毒、房屋屋经纪、保险、零售等领域的公司，并以此为切入点进一步发展城市经纪、保险、零售等领域的公司，并以此为切入点进一步发展城市服务和社区增值服务。服务和社区增值服务。2021 年以来，共发生城市环卫类并购约 10 宗，涉及交易对价为 22.54 亿元，估值水平为 9.74 倍，相对其他类型的收购标的估值处于较低水平。金科服务收购北京壹途 20%股权，旅居业务延伸至因私出入境服务。规模扩张碧桂园服务收购嘉宝服务、邻里乐
43、控股、富利环球等；合景悠活收购雪松智联；和泓服务收购兴隆物业；融创服务收购第一服务控股业态延伸龙湖智慧服务收购亿达服务、楷林商服；世茂服务收购吉立物业；彩生活收购达尔文国际酒店物业；融创服务收购融乐时代业务拓展雅生活集团收购大连明日、中航环卫、北京慧丰等；碧桂园服务收购贵州宏泰；金科服务收购北京壹途；金融街物业收购华融房地产；奥园健康收购万勇发展等商业写字楼医院公众城市环卫零售经纪智能化规模提升布局优化管理协同保险中指研究院中指研究院 13 （三）市场（三）市场拓展拓展能力显著提升能力显著提升，竞标与战略合作并举，竞标与战略合作并举 从长远发展考虑，物业服务企业必须持续加强第三方拓展能力，提升
44、自身独立性，才能在物管行业赛道中跑的更久、更远。并购是短期内高效整合，获取第三方项目的重要途径，但这取决于并购市场的演变情况，存在一定的不确定性及整合、管理风险。长期看，只有加强竞标与战略合作等市场拓展能力，方为企业安身立命，可持续、高质量发展之本。图 8：2021 年部分百强企业新增外拓管理面积情况（不含并购）百强企业百强企业通过及时掌握市场公开信息，寻求通过及时掌握市场公开信息，寻求竞标竞标机会等方式，以优质的服务机会等方式，以优质的服务、良好的市场口碑、良好的市场口碑及及专业高效的管理模式，赢得招标方青睐，进一步专业高效的管理模式，赢得招标方青睐，进一步提升外拓比例。提升外拓比例。大部分
45、百强企业成立专门的市场拓展团队，关注市场招投标信息，提前沟通、介入，中标第三方项目尤其是非住宅业态项目，独立市场化能力显著提升。金科服务凭借数字化科技能力及优质的生活服务能力，2021 年全年约新增外拓管理面积 31.4 百万平方米，成功入驻湖南师范大学、中南大学等 10 余所重点学校开展后勤服务，并获得四川、重庆、江西等多个城市项目，实现了管理业态拓展方面的全新突破。0%10%20%30%40%50%60%70%80%05101520253035金科服务合景悠活滨江服务德信服务单位：百万平方米2021年新增外拓管理面积2021年新增外拓面积占比2022中国中国物业物业服务服务百强企业百强企业
46、研究研究报告报告 14 表 2：2021 年部分百强企业合资合作情况 企业名称企业名称 合作方式合作方式 合作领域合作领域 具体案例具体案例 保利物业 合资合作、股权投资 城市服务 综合运用合资合作、股权投资等多种方式，加大推进区域内大型、优质资源整合，推动更多城镇全域、城市服务合作项目落地。合景悠活 战略合作 城市服务 与普洱市政府等达成战略合作，拓展城市服务的广度和深度，构建服务“软基建”能力。旭辉永升服务 成立合资公司 物业管理 已成功与超 20 家物业开发商或投资集团达成战略合作，优先获得战略伙伴开发的物业管理权。金融街物业 成立合资公司 物业管理 与北京房山新城置业有限责任公司、武夷
47、（福建）物业管理有限公司等成立合资公司，整合各股东方资源优势，提供高品质服务，进一步拓展周边市场。新希望服务 战略合作、成立合资公司 物业管理、商业管理、生活服务 成功与福州一家国有资产投资集团达成战略合作；与招商积余旗下中航物业合作，并在食堂服务、公建物业服务等方面发挥协同效应。此外此外，百强企业加强与第三方开发商及物业服务企业的合资合作，整合合资公司或合作企业的，百强企业加强与第三方开发商及物业服务企业的合资合作，整合合资公司或合作企业的开发资源，拓宽合作边界，进一步提升第三方项目拓展能力。开发资源，拓宽合作边界，进一步提升第三方项目拓展能力。旭辉永升服务已与超 20 家物业开发商或投资集
48、团达成战略合作，优先获得战略伙伴开发的物业管理权。金融街物业与北京房山新城置业有限责任公司、武夷（福建）物业管理有限公司等成立合资公司，整合各股东方资源优势，提供高品质服务，进一步拓展周边市场。图 9：产品竞争力品牌竞争力市场竞争力的“拓展逻辑”通过研究市场化程度较高的物业服务百强企业，我们发现此类企业在市场拓展条线具备以下共性：一是高质量的物业服务，二是专业的市场团队，三是多渠道的拓展方式，四是良好的口碑和品产品竞争力通过制定不同业态的服务标准和产品手册，保证标准统一、品质如一，提供高质量的物业服务+增值服务。市场竞争力将标准化服务产品和服务理念，内化为企业品牌内涵，通过品牌焕新建设子品牌等
49、方式，不断提高企业服务口碑以及影响力。以产品和品牌为背书，以典型案例服务经验为支撑，增加中标可能性，驱动市场直拓规模快速增长。品牌竞争力中指研究院中指研究院 15 牌形象。百强企业通过以上成功关键因素，实现从产品竞争力品牌竞争力市场竞争力的良性循环，不断夯实市场竞争力。（四（四）关联公司面积供给关联公司面积供给仍是压舱石，仍是压舱石，但但占比明显减少占比明显减少 地产困局引发短期内并购热潮，但波动周期下关联开发企业的面积输血仍然是百强企业稳定发展的压舱石。虽然地产关联公司对物业公司的支持在逐步弱化，但仍是当前稳定的项目来源，尤其对中小物业企业而言，地产集团支持的重要性仍将持续。首先，百强企业承
50、接关联开发企业独立开发或合作开发的项目首先，百强企业承接关联开发企业独立开发或合作开发的项目仍是管理面积增长的重要基础仍是管理面积增长的重要基础。多多家家百强企业的管理面积中，来自于兄弟开发企业的比例仍百强企业的管理面积中，来自于兄弟开发企业的比例仍超一半超一半。2021 年，百强企业中有开发商背景的企业数量占比超七成，这些企业的管理面积中近五成来自兄弟开发公司，仍占据重要基础性地位。截至 2021 年 12 月 31 日，融创服务、华润万象生活、佳源服务、远洋服务等企业的在管面积中来自关联开发企业的占比仍保持在 50%以上。图 10：2020-2021 年部分百强企业管理面积构成情况 其次其