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1、惠阳区“三旧”改造项目前期工作指引（2023 06 30征求意见稿）为贯彻落实党的二十大精神和省、市关于推动高质量发展有关精 神和工作部署，强化政府的统筹引导，建立公平公正公开、规范有序 的“三旧”改造市场环境，推动“三旧”改造高质量发展，根据广 东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法（粤府令第279号）、广 东省人民政府关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展 的指导意见（粤府（2019） 71号）、惠州市惠阳区旧城镇旧厂 房旧村庄改造暂行办法（惠阳府办2022） 4号）等政策规定，结 合我区实际，特制定本工作指引。第一条适用范围惠阳区行政区域内“三旧”改造单元（项目）内原权利主体或拟 改
2、造主体提出改造申请，依据惠州市惠阳区旧城镇旧厂房旧村庄改 造暂行办法需编制“三旧”改造单元（项目）可行性研究报告开展 改造的，可按照法定方式引入前期服务机构，适用本指引。第二条责任主体与招选方式（二）因实施或者组织实施土壤污染状况调查和土壤污染风险评估、风险管控、修复、风险管控效果评估、修复效果评估、后期管理 等活动所支出的费用，由土壤污染责任人、土地使用权人承担。（三）镇人民政府（街道办事处）、惠阳区自然资源局需在委托 服务协议中明确约定服务费用、结算标准、结算时点、结算方式等内 容并对前期服务机构的工作报酬进行核查并给出核查结论。（四）前期服务工作报酬时可参照国家、省、市相关行业收费标 准
3、及执行。第七条生效时间本指引自2023年 月 日起试行，试行时间至年 月日， 本指引由惠阳区自然资源局负责解释。“三旧”改造单元（项目）属地镇人民政府（街道办事处）为前期工作的责任主体，负责组织开展各项前期工作，可通过以下方式开 展：（一）政府主导实施的改造项目，可通过政府采购方式聘请熟悉 省、市、区“三旧”改造（城市更新）政策，具备规划设计、界线与 不动产测绘、土地和房地产估价、拆迁补偿、方案编制、法律事务等 方面技术力量的专业联合机构协助开展前期工作；（二）政府主导实施的改造项目，镇人民政府（街道办事处）可 授权镇（街道）下属国有企业实施、区属国有企业、市属国有企业作 为前期服务的统筹主体
4、，按照法定方式选取相关专业技术机构协助开 展前期工作；（三）市场主导实施的改造项目，镇人民政府（街道办事处）受 项目原权利人委托可根据具体情况采用竞争性谈判或公开招投标等 法定方式确定前期工作服务机构；（四）拆除重建范围主要为集体土地的改造单元（项目），应在 镇人民政府（街道办事处）的指导下编制前期服务机构招标文件，并 由项目所属村集体委托镇人民政府（街道办事处）公开招选前期服务 机构。（五）拟改造范围存在以下情形之一的，须委托镇人民政府（街 道办事处）通过农村产权流转交易平台或惠州市公共资源交易中心惠 阳分中心或其他法定方式，以公开方式选定“三旧”改造项目前期工 作服务机构：（1）涉及农村集
5、体经济组织或者其他公有经济成分占主导地位的 区、镇人民政府（街道办事处）、机关事业单位土地房屋，下属国有 经济成分占主导地位的公司、企业土地房屋，或其他须按规定公开处 置的国有不动产（以下简称区、镇（街）公有资产）;（2）国有土地、集体土地交杂，土地使用权类型不同、土地用途 混杂、原权利人分散等情况的“三旧”改造。（六）前期工作服务机构招选文件，主要内容包括：招选方案、 改造单元（项目）相关图纸内容要求、服务协议、招引前期工作服务 商意向企业资信要求（包括但不限于企业资质、专业人员资质及人员 配备、服务经验、企业信用、服务计划书等）、其它与前期工作相关 的资料。第三条准入条件一、参与前期服务机
6、构的单位应具有独立法人资格或专业资质, 两家以上可组成联合体。前期服务机构参与报名时，须提交服务事项 建议书，具体要求如下:（一）需具有城乡规划、土地规划、测绘、会计和法律等的相应资质，并熟悉广东省、市、区“三旧”改造（城市更新）政策、程序 及相关规定、要求。（二）涉及规划、建筑应需具备甲级城乡规划编制资质、建筑工 程设计甲级资质，并具备组织前期工作驻项目现场所需的专业技术人 员保障。（三）具有自然资源部门颁发的测绘资质证书，应具备工程 测量和界线与不动产测绘专业资质，按照测绘资质分类分级标准 中的作业限额承接自然资源日常测绘业务。两年内无测绘地理信息行 业严重失信信息记录，且不存在因严重违法
7、和严重失信行为被列入失 信联合惩戒对象名单的情况。（四）涉及政府（集体）计算综合收益的，需具备土地估价机构 资质、房地产估价机构资质。（五）涉及利用地籍调查等成果开展相关工作的，需参与机构具 备处理涉密数据资格条件。（六）涉及意愿征询、拟定补偿方案、编制公开交易方案需具有 熟悉“三旧”改造（城市更新）项目拆迁补偿、利益统筹等法律实务 经验。二、前期服务机构应具备城市更新（三旧改造）领域相关经验， 同行业或相关行业内具有较好口碑评价。三年内在国家、省、市信用 信息系统有不良记录，或被人民法院列入失信名单的企业不得报名参 与前期工作服务机构招选。第四条工作内容依据惠州市惠阳区旧城镇旧厂房旧村庄改造
8、暂行办法（惠阳 府办2022） 4号）等相关规定，前期工作包含标图入库申请材料、 征集原权利人意愿及权属调查、编制片区统筹方案（单元规划方案）、 改造单元（项目）范围划定方案及可行性研究报告、土壤环境调查报 告、“三旧”改造项目尽职调查等。前期服务机构应包含由技术团队、法律团队、经济团队三部分人 员或机构组成，其主要负责内容如下：（一）开展改造意愿调查；（二）对现状土地、房屋、公共服务设施、人口等基础数据调查；（三）协助镇人民政府（街道办事处）初步划定改造（更新）单 元范围；（四）协助镇人民政府（街道办事处）完成改造单元（项目）可 行性研究报告和改造实施方案的编制；（五）协助镇人民政府（街道办
9、事处）完成社会稳定风险评估;（六）编制申报改造（更新）单元计划材料；（七）编制报送改造单元规划（调整）方案；（八）协助镇人民政府（街道办事处）完成基础数据核实、权属 调查及确认；（九）编制历史文化资源调查评估报告（涉及古树名木、大拆大 建等事项）（十）协助编制公开交易（或挂牌招商）方案；（十一）经镇人民政府（街道办事处）确认，根据项目实际需要 开展的其他工作；对遴选实施主体采取政府组织挂牌招标方式，或者采取村企合作（后期选定）方式的，前期工作还应包括：（十二）协助镇人民政府（街道办事处）申报单元规划编制需求；（十三）开展有关土地房产价值评估；（十四）涉及完善用地手续的，编制完善建设用地手续、历
10、史征 地手续、集体经济组织自愿申请将集体建设用地转为国有土地方案等;（十五）拟定搬（拆）迁补偿方案（含奖励标准）；（十六）测算政府应收地价款，梳理集体经济组织收益情况。（十七）前期服务机构负责项目改造相关的公示、公告、公证等 程序性工作。“三旧”改造用地用途变更为住宅、公共管理与公共服务用地的, 变更前应当按照中华人民共和国土壤污染防治法规定进行土壤污 染状况调查，报惠州市生态环境局惠阳分局会同惠阳区自然资源局评 审。惠阳区行政区域内“三旧”改造项目，除微改造及国有用地下“工 改工”类原权利人自行改造的项目外，需政府审批认定改造主体的, 由区自然资源局负责委托开展尽职调查工作。尽职调查需由与申
11、报改 造（单元）项目无关的第三方律师事务所、土地房地产估价机构、会 计师事务所三类专业团队组成联合体进行审查，从不同维度对目标企 业、目标项目进行一次全面的“体检”。尽职调查包含前期服务机构 程序及成果合规性审查、拟改造主体财税情况调查和拟改造主体法律 事务尽职调查，发现、分析并评估项目实施意向主体存在的财务或法 律问题，对是否符合开发项目的条件做出客观判断，提示项目开展的 财务风险及法律风险，并提出处理建议。第五条工作成果前期服务工作成果表现为相应方案、报告、组织集体决策中后形 成的决议文件、报请政府或相关部门同意后的实施方案文本等全套项 目及台账。（一）标图入库：制定改造范围内“三旧”改造
12、地块标图入库工作方案。（二）改造意愿：征集改造意愿，制作改造意愿征集表及负责公 示公告，提出不同意愿的处置建议。（三）单元划定：提出改造用地范围线、拆除重建用地范围线、 微改造用地范围线、开发建设用地范围线、移交政府用地范围线、政 府盘整用地范围线等成果。（四）现状调查：提供现状测绘成果，提供现状地类、产权登记、历史文化、土壤环境、不利因素（高压线、噪音、污染源、坟地）、 社会经济等事项调查成果，提出现状问题合法性处置建议。（五）规划评估：对初步划定的改造范围涉及的相关规划的功能 结构、土地利用、综合交通、公共配套、城市设计、开发强度、改造 策略等方面进行评估，对现有法定控规提出规划优化的建议
13、和方案, 提出控规未覆盖区域单元规划编制方案。（六）改造方案研究：对发展目标、功能定位、配套设施、交通 评估、市政工程、产业分析、保障措施、实施策略提出可行性研究方 案。（七）拆迁补偿：提出权益清单，拟定拆迁补偿方案。（A）利益共享：分析各权利主体合作意向协议或单一权利主体形成情况，提出代建移交政府设施项目工作建议，核算实施成本和收 益。（九）实施模式：提出改造范围内改造主体、实施项目、实施程 序、实施责任、实施保障、实施时序等建议或书面报告。（+）其他事项：涉及社会稳定风险、古树名木保护的分析评估 报告。（十一）土壤污染状况调查报告及备案情况表。（十二）尽职调查报告成果表现为相应调查取证内容、数据来源、 风险提示报告等。区自然资源局牵头组织各镇街及区相关部门、改造主体等对前期 服务机构的服务质量、业务能力、完成时限、配合程度、完成成果等 进行量化打分给予综合评价，作为后期在我区承接专项业务及退出服 务的重要参考依据。第六条工作报酬（一）前期服务机构及尽职调查的工作报酬先由改造项目原权利 人承担，原权利人承担后可计入改造项目成本，由改造主体承担或返 还。工作报酬及支付时限、支付方式在合同或协议中予以明确。