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1、 模拟 城市规划实务 3 案例分析(一)某市中心区北部有一工厂位于主干道安平北路东侧，共有用地 4.5 公顷。由于城市建设的发展，该厂周围多已建成居民区，沿安平北路两侧也已成为商业、办公区，该厂成了污染扰民企业。但因该厂产品有特色，销路很好，经济效益颇 佳，不能停产。按照该厂主管部门的意见和城市控制性详细规划的要求，拟将该 厂搬迁并出让原址，所获资金用于搬迁。出让后原址 2.0 公顷改为商业、办公用 地，1.8 公顷改为公寓用地，原家属宿舍约占地 0.7 公顷保留。问题 第 1 题：将原工业用地改变使用性质应如何办理相关手续?_ 参考答案：这是将原工业用地改变使用性质的规划选址管理问题。按照建
2、设用地性质变 更程序，应按如下规定办理：(1)厂方申请改变用地性质。厂方应持上级主 管部门同意其改变厂址用地性质、出让厂址和搬迁的文件，向城市规划行政主管 部门提出改变用地性质和搬迁的申请。(2)城市规划行政主管部门审核。城 市规划行政主管部门根据已批准的控制性详细规划和有关法律、法规的规定进行 审核。由于该工厂位于市中心区，城市规划行政主管部门应将审核同意的意见报 请市政府批准，然后向厂方发出建设项目选址意见书。(3)城市规划行政主 管部门提出规划设计条件。城市规划行政主管部门在发出选址意见书的同时，根 据该地区的具体情况和有关技术要求、技术标准，向该厂提出各个地块的规划设 计条件。(4)受
3、让方和厂方申请立项。厂方持城市规划行政主管部门批准文 件与受让方的协议，向计划部门申请项目立项书。(5)办理土地出让手续。厂方持城市规划行政主管部门、市计划部门批准文件及与受让方的用地出让协议，向土地部门办理用地出让手续，取得国有土地使用权有偿出让合同。该合同必须 包含城市规划行政主管部门提出的各地块的规划设计条件。(6)受让方申请 建设用地规划许可证。受让方持计划部门批准文件、土地出让合同和地形图等有 关资料，向城市规划行政主管部门申请建设用地规划许可证。如受让方为多家应 分别办理。(7)受让方继续办理有关建设的各项手续。受让方在原址如何 建设，将由受让方依据城市规划行政主管部门提出的规划设
4、计条件，向城市规划 行政主管部门报送建设方案、施工图和申请建设工程规划许可证等项手续。(8)城市规划行政主管部门审核建设方案。城市规划行政主管部门考虑到该地区 位于市中心，对受让方的建设方案在审核过程中除依照规划设计条件外，还将邀 请一些专家进行评审，根据评审意见提出修改意见。在没有其他问题后，核发建 设工程规划许可证。详细解答：某北方城市拟在市中心地段新建集公寓、办公、宾馆、商业为一体的综 合性建筑。用地朝向为南偏东 13，用地四种情况如下：东侧为城市支路，道路红线宽度 20m退红线设10m宽绿带；南侧为城市次干道，道路红线宽度 30m退红线设15m宽绿带；北侧为现状居民住区，全部为 6 层
5、砖混住宅；西侧为现状某办公楼。城市规划部门提供的规划设计条件如下：1 低层、多层建筑退红线不少于 5m。2高层建筑退红线不少于 15m。3 建筑限高 100m。4 绿地率不小于 15%。5 停车车位：按照规范要求。6 日照要求：板式建筑间距系数为 1.61，塔式建筑间距为遮挡面面宽 的 1.2 倍。设计单位提供的图纸详见下图。问题 第2题：请按照我国现行相关规定及规划管理部门的规划设计条件指出设计图纸中存在 的问题。参考答案：(1)新建建筑南侧未满足设置15m绿化带的要求。(2)不应该占用绿化带 布置机动车停车场。(3)沿街建筑物长度超过150m时，应设消防车道。高层办公楼与高层公寓之间的间距
6、不符合消防要求。(5)高层公寓、宾馆裙 房距北侧住宅的间距不足。(6)高层建筑下部全部被裙房包围，应该有部分 高层外墙直接垂直落地，并应该有直接对外出入口。(7)汽车出入口距城市 干路交叉口过近。(8)地下车库出入口位置设置不当，出入不方便。详细解答：问题 第 3 题：假设你作为该市规划行政主管部门的工作人员，你认为该项目存在什么问 题?_ 参考答案：作为规划行政管理部门，明确结论是：该项目届违法建设，必须按照相关程 序查处。主要问题包括如下几个方面：(1)不符合规划要求。(2)没有一 书两证。(3)必须马上停工，已建工程拆除。(4)按照有关规定接受相应 处罚。(5)该项目必须另行选址建设，并
7、按规定办理各种手续。详细解答：第 4 题：作为一个技术领导，你如何评审该项目?_ 参考答案：作为规划编制单位评审该项目，该项目主要有以下问题：(1)不符合规 划管理文件规定。(2)该开发商的设计方案改变了土地的使用性质，擅自将 用地改为餐厅经营，违反规划控制要求。(3)建筑总平面布局中将入口放在 城市主次干路交叉口是错误的。(4)根据规划控制要求，建筑高度不应超过 10m A地块开发的容积率为1.06万m2/公顷，超过规划的1.0万m2/公 顷的控制要求。(6)新建餐厅与四合院建筑间间距太近，违反防火通道的最 低要求。(7)B 地块为某名人故居，为了保证城市建筑风貌及环境协调，建 议 A 地块
8、新建筑采用坡屋顶形式。详细解答：(四)某城市小区，三面临城市干道，其南侧为支路。总用地为 14.5 公顷。现 状市政管线已埋人道路地下，已建配电房能满足小区改建后要求。该区用地东侧 已建成金融、商业服务中心；小区西北角有两幢新建住宅楼和一所中学；另有两 所小学、一处幼托所以及两片危旧平房住宅区和一处汽车配件铸造厂(如下图所 示)。现已决定将此小区列为危改居住小区进行统一规划。问题 第 5 题：试根据现状条件及般危改居住小区的规划设计要求，提出需要调整和增加的 主要内容。参考答案：(1)小区内现有两所小学应合并为一所。(2)托幼位置不当。(3)汽 车配件铸造厂对小区有干扰。(4)增加小区公共绿地
9、。(5)完善道 路系统。(6)增加小区配套的公共设施、社区娱乐等。详细解答：(五)某项目是我国北方城市某居住区。居住区总用地约 56 公顷，居住人口 约 10000 人，居住户数约 3200 户。居住区位于城市中心区的东南边缘。北侧是 城市快速路，南侧有城市主干路，西侧有一条城市支路，东侧是一条国道。居住 区公建设施分为两部分，一部分是靠近城市快速路一侧，另一部分位于整个居住 区的中心位置。某城市居住示范小区详细规划如下图所示。第 6 题：试对该方案进行评析。评析内容包括方案的优点、问题及修改建议等。参考答案：1方案评析：(1)居住区内部的主要道路基本呈“井”字骨架，将住宅 组团均匀划分开，形
10、成明确的“居住小区一组团”的两级居住单元结构。整个小 区结构清晰、简洁，结构形态均匀，各组团规模约 500 户，因此便于管理。(2)居住区内的交通组织采用人、车分行的方式，避免了相交干扰，增加了小区内部 交通的安全性，同时在每个组团周边基本保证有地方停车，解决了小区内停车问 题，从而保证了小区有一个良好的环境秩序。(3)多层住宅以两排或四排为 一组排列单元，围合出组团中心，住宅布局错落有致，丰富了住宅景观，使整个 小区空间协调有序并舒适，满足了居住区最基本的功能要求。2主要问题：(1)交通组织不够合理，城市的中心区位于该居住区的西北方向，显然这个方向 的交通流量(人、车)会较大。而该规划路网中
11、，在城市北部快速路上没有道路出 口，使区内机动车只能集中于该居住区西侧的城市支路上，或绕道东侧国道再转 向市中心区，显然不合理。(2)道路网规划有问题，规划一路东端连接到了 小区内的一条支路上，交通明显不畅。(3)居住区内绿地结构组织不明确，分布不均。(4)该项目位于我国北方某城市，但在布局中，靠近小区南侧城 市主干路布置了较多的东西向住宅，使住宅的日照卫生条件大大降低。(5)小学学校布置位置过偏，不符合小学服务半径500m的要求。(6)靠近城市快 速路布置了居住区公共建筑，但公共建筑的布局与小区人流活动不一致，因此布 局不合理，无法方便地使用。(7)小区内的一条景观轴线缺少与内部空间 及外部
12、环境的呼应，显得不够有生机。(8)方案中有几栋建筑超过160m的长 度，不符合防火规范设计要求。3修改意见：(1)在城市北部的城市快 速路上至少增加一个道路出口。(2)规划一路东端应连接到城市快速路上。(3)应适当增加绿化用地面积，建议围绕中心湖区设置集中公共绿地，同时增加 组团内的绿地。(4)靠近居住区南侧城市主干路的东西向住宅应调整为南北 向，以保证住宅的日照条件。(5)应将小学学校调整到靠近中心湖周边的配 套设施用地中，如中心湖北侧。(6)居住区公共建筑应调整到中心湖区附近。(7)景观轴线的位置及布置应重新考虑或取消。(8)根据城市居住区规划设 计规范，沿街建筑长度超过160m时，应设不
13、小于4论4m的消防车通道，通道间 距不大于80m根据上述要求对三栋超过160m的住宅应调整设计。详细解答：(六)下图为绵阳市行政中心区控制性详细规划用地图。第 7 题：对该方案进行简单的评述。_ 参考答案：对方案的评述：(1)方案功能分区明确，结构清晰，用地安排合理。(2)道路等级、结构清晰，特别是与此行政中心区结合较好，并根据需要规划了步行 系统。(3)绿地规划结合地形特点，既保护了自然特点，又创造了良好的绿 化环境，并为突出方案布局特色奠定了基础。(4)在方案南侧，风景区公园 脚下规划的工业用地不合理，也影响城市主要道路两侧的城市形象。(5)本 规划区是城市行政中心区，并且是一个相对独立的
14、组团，规划的商业用地比例过 高，与此地块的主要功能不太适宜。详细解答：第8题：绘图补充实例中 0306 地块规划分图图则。_ 参考答案：0306 地块规划分图图则如下页图所示。详细解答：第 9 题：该房地产公司的行为是否应受到处罚?_ 参考答案：根据我国有关房地产管理法律、法规的规定，只有依法取得国有土地使用权，才可以作价人股、合资、合作开发经营房地产。而城市规划区内集体所有的土地，只有经依法征用转为国有土地后，该国有土地的使用权方可有偿出让。所以想利 用这类土地开发房地产的发展商，只有先依照国家有关规定，把集体土地转为国 有土地，所建造成的房屋才能合法进入商品流通领域。以集体土地使用权投资房 地产开发，不按国家规定办理相关手续，就是逃避缴纳土地出让金，把本来应由 国家得到的收入攫取到了小集体的口袋里。用集体土地开发商品房，这是法律所 不允许的。而“XX公司”却隐瞒这一事实，欺诈顾客，这亦是非法的行为，理 应受到处罚。详细解答：