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1、房地产企业税务风险及税务规划内控管理 孙炜青岛大学经济学院副教授 第一部分 企业目标与税务内控 贵公司的企业目标？*什么是风险？*什么是税务风险？*那些因素形成税务风险？*如何有效掌控防范税务风险*企业目标与税务成本关系？*税务成本与内控管理关系？*贵公司税务工作目前是哪个部门负责？*您认为税务规划（税收筹划、纳税筹划）和税务风险控制的工作应 哪个部门负责？您心中税务管理工作的愿景是什么？税务规划操作方式：*设计建立具有税务规划功能的公司架构（关联方交易和全流程税务 内控制度）*税收政策在日常业务环节运用及操作（核算、申报表、业务运作、合同签订等）*非常规业务的操作 第二部分 某房地产企业内控
2、管理 一、职责戈U分 董事会一制定、实施、完善 总经理一落实、推进、检查*各职能部门一负责制定、完善、实施本专业系统的风险管理和控制 制度 二、房地产内控制度包括内容：*1、环境控制（授权管理和人力资源管理）*2、业务控制（工程管理类：包括设计工程管理、目标成本管理、过 程控制制度；项目发展类：包括项目发展制度、投标和竞拍管理办法、项目跟踪管理制度；集团办公类：包括投诉处理制度、文件管理程序）*3、会计系统控制（会计核算控制、财务管理控制，包括预算管理、资产项目管理、负债权益项目管理、税务管理）*4、电子信息系统控制*5、信息传递控制*6、内部审计控制 第三部分 税务内控管理机构*设立税务管理
3、部门或岗位，工作职责为：*1、制定和完善税务管理制度和其他涉税规章制度，控制税务风险*2、建立调整具有税务规划功能的公司架构*3、参与企业战略规划和重大经营决策的税务影响分析，提供税务规 划方案*4、组织实施企业税务风险的识别、评估、监测*5、协助财务部门的有关税务工作*6、向企业其他部门提供税务咨询 第四部分 建立税务风险和税务成本的评估体系 业目标什么是风险什么是税务风险那些因素形成税务风险如何有效掌控防范税务风险企业目标与税务成本关系税务成本与内控管理关系贵公司税务工作目前是哪个部门负责您认为税务规划税收筹划纳税筹划和税务风险控制的工作应交易和全流程税务内控制度税收政策在日常业务环节运用
4、及操作核算申报表业务运作合同签订等非常规业务的操作第二部分某房地产企业内控管理一职责戈分事会一制定实施完善总经理一落实推进检查各职能部门一负责制定完善实管理类包括设计工程管理目标成本管理过程控制制度项目发展类包括项目发展制度投标和竞拍管理办法项目跟踪管理制度集团办公类包括投诉处理制度文件管理程序会计系统控制会计核算控制财务管理控制包括预算管理资产项目管*税务风险的评估 建立内部评估体系：见附件 关注外部评估体系：税务纳税评估*税务成本的评估 参考房地产纳税评估指标，建立企业税务成本评估体系，做横向和 纵向的比较分析 第五部分 项目开发全流程税务内控制度的建立 集团整体管理*1、集团公司年度经营
5、计划中，需要有税收计划和指标*2、项目公司和各部门年度计划中，需要有税收计划和指标*3、年终考核指标体系中，需要设置相应的税务指标和考核点*4、集团公司在编制全面预算时，需要各项目公司及涉税业务部门，在报预算时必须报有关纳税预算*5、在年度培训计划中加入有关税务培训内容，分别针对税务财务人 员和相关业务人员*6、税务人员参与拟定员工薪酬体系*7、需要在合同谈判和合同会审环节，税务人员参与并发表意见*8、参与集团或项目公司重要经营决策 项目论证*1、准备参与招拍挂环节，税务人员参与项目论证，提出税务建议*2、参与项目可比性研究，确定税务成本，对税务不确定因素进行充 分分析 取得土地使用权*1、了
6、解国家土地政策，明确土地使用权的取得方式，落实取得土地 是净地还是毛地，确认土地拆迁成本 业目标什么是风险什么是税务风险那些因素形成税务风险如何有效掌控防范税务风险企业目标与税务成本关系税务成本与内控管理关系贵公司税务工作目前是哪个部门负责您认为税务规划税收筹划纳税筹划和税务风险控制的工作应交易和全流程税务内控制度税收政策在日常业务环节运用及操作核算申报表业务运作合同签订等非常规业务的操作第二部分某房地产企业内控管理一职责戈分事会一制定实施完善总经理一落实推进检查各职能部门一负责制定完善实管理类包括设计工程管理目标成本管理过程控制制度项目发展类包括项目发展制度投标和竞拍管理办法项目跟踪管理制度
7、集团办公类包括投诉处理制度文件管理程序会计系统控制会计核算控制财务管理控制包括预算管理资产项目管*取得出让土地使用权*取得转让土地使用权：*例如：拆迁方式取得土地使用权*1、法规城市房屋拆迁管理条例*2、拆迁补偿安置协议*3、拆迁补偿方式：货币补偿和房屋产权调换*4、拆迁当事人涉及的税收（法人和自然人）*1）货币补偿*2）房屋产权调换*例：某房地产企业就地安置拆迁户 5000 平米，市场售价 8000 元，土地成本 2 亿元，建筑施工等其他开发成本 8000 万元，总可 售面积 8 万平米。*拆迁补偿费支出：5000*8000=4000 万元*视同销售收入：5000*8000=4000 万元*
8、单位可售面积计税成本=（2 亿+8000万+4000 万）/80000 平米=4000 元/平米*视同销售成本：4000*5000=2000 万元*视同销售所得：4000-2000=2000 万元*需要在拆迁当期确认视同销售所得 2000 万元。*2、取得土地使用权环节涉及税种分析*印花税：产权转移书据*契税：业目标什么是风险什么是税务风险那些因素形成税务风险如何有效掌控防范税务风险企业目标与税务成本关系税务成本与内控管理关系贵公司税务工作目前是哪个部门负责您认为税务规划税收筹划纳税筹划和税务风险控制的工作应交易和全流程税务内控制度税收政策在日常业务环节运用及操作核算申报表业务运作合同签订等非
9、常规业务的操作第二部分某房地产企业内控管理一职责戈分事会一制定实施完善总经理一落实推进检查各职能部门一负责制定完善实管理类包括设计工程管理目标成本管理过程控制制度项目发展类包括项目发展制度投标和竞拍管理办法项目跟踪管理制度集团办公类包括投诉处理制度文件管理程序会计系统控制会计核算控制财务管理控制包括预算管理资产项目管*土地使用税：*承诺负担对方税收的问题*3、不同方式取得土地税务成本比较*出让招拍挂方式*购买转让土地使用权方式*购买股权方式：股权转让书据 0.1%*合并公司方式*分立公司方式*租赁方式*注意事项：国税函【2000】687、2010年 27号公告*国税发【2011】50、2011
10、年 13号51 号公告 前期报批建准备工作*1、产品设计方案是项目的整体规划，在方案设计过程中，税务人员 需要参加设计审查*2、税务人员的审核是设计合同审核的一个环节，特别是境外设计合 同*3、设计费支付需要税务人员的特别审核*4、规划设计环节需要考虑的税收因素 土增税的免税政策及清算问题*所得税的成本对象划分及分摊*设计合同签订涉及税务事项 项目施工建设 开发成本核算内容 业目标什么是风险什么是税务风险那些因素形成税务风险如何有效掌控防范税务风险企业目标与税务成本关系税务成本与内控管理关系贵公司税务工作目前是哪个部门负责您认为税务规划税收筹划纳税筹划和税务风险控制的工作应交易和全流程税务内控
11、制度税收政策在日常业务环节运用及操作核算申报表业务运作合同签订等非常规业务的操作第二部分某房地产企业内控管理一职责戈分事会一制定实施完善总经理一落实推进检查各职能部门一负责制定完善实管理类包括设计工程管理目标成本管理过程控制制度项目发展类包括项目发展制度投标和竞拍管理办法项目跟踪管理制度集团办公类包括投诉处理制度文件管理程序会计系统控制会计核算控制财务管理控制包括预算管理资产项目管*土地征用及拆迁补偿费*前期工程费*基础设施费*建筑安装工程费*配套设施费*开发间接费*1、税务人员参与公司采购合同的审阅并发表意见*2、在供应商资格审核环节，税务人员参与并发表意见*3、工程采购合同签订前，税务人员
12、会同其他部门一起审核工程采购 合同*4、在工程招标环节，税务人员是招标委员会的一员，参与审核承包 商的税务资格*5、税务人员参与工程合同签订过程的会审*6、税务人员需要在项目工程付款申请单中审核签字 项目开发成本对象的确定*1、有关法律：计委申请立项、规划局规划设计*2、会计核算*3、土地增值税要求*4、所得税要求*1）确定成本对象原则：可否销售、分类归集、功能区分、定价差 异、成本差异、权益区分；*2）共同成本分摊方法：占地面积法、建筑面积法、直接成本法、预算造价法。土地征用及拆迁补偿 业目标什么是风险什么是税务风险那些因素形成税务风险如何有效掌控防范税务风险企业目标与税务成本关系税务成本与
13、内控管理关系贵公司税务工作目前是哪个部门负责您认为税务规划税收筹划纳税筹划和税务风险控制的工作应交易和全流程税务内控制度税收政策在日常业务环节运用及操作核算申报表业务运作合同签订等非常规业务的操作第二部分某房地产企业内控管理一职责戈分事会一制定实施完善总经理一落实推进检查各职能部门一负责制定完善实管理类包括设计工程管理目标成本管理过程控制制度项目发展类包括项目发展制度投标和竞拍管理办法项目跟踪管理制度集团办公类包括投诉处理制度文件管理程序会计系统控制会计核算控制财务管理控制包括预算管理资产项目管*1、主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途
14、和超面积补交的地价及相关 税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补 偿费、危房补偿费等。*2、涉及税务问题*1）一般按占地面积法，否则需要商税务机关意；*2）契税及拆迁补偿支出、回迁房建造支出；*3）购买股权及合并、分立方式取得土地成本注意问题。*4）交纳土地使用税 前期工程费*1、指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行 性研究、筹建、地上原有建筑物构筑物拆除、场地通平等前期费用。*2、注意税务事项*1）从土增税的角度考虑*2）取得土地的状态对此支出的影响*3）有关合同签订注意问题，国税发【2009】2*4）在所得税上分摊方法没有明确，可以用建筑面积 基础
15、设施费核算注意问题：*1、指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括 开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社 区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。*2、注意税务事项 业目标什么是风险什么是税务风险那些因素形成税务风险如何有效掌控防范税务风险企业目标与税务成本关系税务成本与内控管理关系贵公司税务工作目前是哪个部门负责您认为税务规划税收筹划纳税筹划和税务风险控制的工作应交易和全流程税务内控制度税收政策在日常业务环节运用及操作核算申报表业务运作合同签订等非常规业务的操作第二部分某房地产企业内控管理一职责戈分事会一制定实施完善总经理一落实推进检查各职能
16、部门一负责制定完善实管理类包括设计工程管理目标成本管理过程控制制度项目发展类包括项目发展制度投标和竞拍管理办法项目跟踪管理制度集团办公类包括投诉处理制度文件管理程序会计系统控制会计核算控制财务管理控制包括预算管理资产项目管*1）土增税问题*2）在所得税上分摊方法未明确，可以用建筑面积 建筑安装工程费*1、指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发 项目建筑工程费和开发项目安装工程费等（包括内外装饰国税函【1998】53）*2、注意税务事项*1）甲供材的合法性及如何签订甲供材合同*2）取得发票是否合规：2011年 23号公告*3）虚开发票遗留问题*4）所得税无分摊方法明确规定，可以
17、用建筑面法*5）对单位建安成本的掌控 配套设施费*1、指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业 主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。*2、法律产权问题：物权法及高院解释*3、注意税务事项*1）在所得税上要求采取建筑面积分摊方法*2）是否可以所得税前扣除*3）人防工程处理*4）土地增值税 开发间接费*1、指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，（且不能将其归属 业目标什么是风险什么是税务风险那些因素形成税务风险如何有效掌控防范税务风险企业目标与税务成本关系税务成本与内控管理关系贵公司税务工作目前是哪个部门负责您认为税务规划税收筹划纳税筹划和税务风险控制的
18、工作应交易和全流程税务内控制度税收政策在日常业务环节运用及操作核算申报表业务运作合同签订等非常规业务的操作第二部分某房地产企业内控管理一职责戈分事会一制定实施完善总经理一落实推进检查各职能部门一负责制定完善实管理类包括设计工程管理目标成本管理过程控制制度项目发展类包括项目发展制度投标和竞拍管理办法项目跟踪管理制度集团办公类包括投诉处理制度文件管理程序会计系统控制会计核算控制财务管理控制包括预算管理资产项目管于特定成本对象的成本费用性支出）。主要包括管理人员工资、职工 福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理 费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。*2、注意税务事项*1）会
19、计、所得税、土增税口径差别*2）利息费用所得税要求直接成本法或预算造价法*3）项目营销设施建造费*4）土地增值税 预售环节*销售公司的销售策略、销售合同的模板和广告与推广活动，需要税 务人员的参与意见*预售阶段纳税要求*1、印花税*2、营业税及附加*3、企业所得税*4、土地增值税 竣工验收环节*1、工程验收环节，在工程验收资料报政府部门备案前，需要与税务 人员通报沟通*2、工程款（包括进度款和结算）支付环节，需要税务人员和财务人 员共同审核*财税事项 业目标什么是风险什么是税务风险那些因素形成税务风险如何有效掌控防范税务风险企业目标与税务成本关系税务成本与内控管理关系贵公司税务工作目前是哪个部
20、门负责您认为税务规划税收筹划纳税筹划和税务风险控制的工作应交易和全流程税务内控制度税收政策在日常业务环节运用及操作核算申报表业务运作合同签订等非常规业务的操作第二部分某房地产企业内控管理一职责戈分事会一制定实施完善总经理一落实推进检查各职能部门一负责制定完善实管理类包括设计工程管理目标成本管理过程控制制度项目发展类包括项目发展制度投标和竞拍管理办法项目跟踪管理制度集团办公类包括投诉处理制度文件管理程序会计系统控制会计核算控制财务管理控制包括预算管理资产项目管*1、会计业务的处理*2、所得税业务的处理（完工条件）*3、土地增值税清算条件 不交税及免税规定*1、营业税：财税【2000】7、国税发【
21、2002】13、191、149、277、520、13和 51号公告*2、所得税*3、土地增值税*4、契税 项目清盘环节*1、土地增值税清算*2、剩余物业的处理*一般租赁*商品房售后包租 商品房先租后售*3、29 号公告的处理 欢迎批评指正！谢谢！业目标什么是风险什么是税务风险那些因素形成税务风险如何有效掌控防范税务风险企业目标与税务成本关系税务成本与内控管理关系贵公司税务工作目前是哪个部门负责您认为税务规划税收筹划纳税筹划和税务风险控制的工作应交易和全流程税务内控制度税收政策在日常业务环节运用及操作核算申报表业务运作合同签订等非常规业务的操作第二部分某房地产企业内控管理一职责戈分事会一制定实施
22、完善总经理一落实推进检查各职能部门一负责制定完善实管理类包括设计工程管理目标成本管理过程控制制度项目发展类包括项目发展制度投标和竞拍管理办法项目跟踪管理制度集团办公类包括投诉处理制度文件管理程序会计系统控制会计核算控制财务管理控制包括预算管理资产项目管（注：范文素材和资料部分来自网络，供参考。只是收取少量整理收集费用，请 预览后才下载，期待你的好评与关注）业目标什么是风险什么是税务风险那些因素形成税务风险如何有效掌控防范税务风险企业目标与税务成本关系税务成本与内控管理关系贵公司税务工作目前是哪个部门负责您认为税务规划税收筹划纳税筹划和税务风险控制的工作应交易和全流程税务内控制度税收政策在日常业务环节运用及操作核算申报表业务运作合同签订等非常规业务的操作第二部分某房地产企业内控管理一职责戈分事会一制定实施完善总经理一落实推进检查各职能部门一负责制定完善实管理类包括设计工程管理目标成本管理过程控制制度项目发展类包括项目发展制度投标和竞拍管理办法项目跟踪管理制度集团办公类包括投诉处理制度文件管理程序会计系统控制会计核算控制财务管理控制包括预算管理资产项目管