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1、（三）房屋建筑物评估说明 1、评估范围 此次评估范围为“某某工厂”全部建筑物类资产。共申报房屋建筑物 18 项，合计建筑面积为 5757.8 平方米。依据武汉市兴达新型墙体材料厂提供的清查评估 明细表，该部分资产于评估基准日之账面值如下：房屋建筑物 18 项：账面原值 2106155.00 元，账面净值 398471.85 元。2、资产概况（1）基本情况“某某工厂”位于武汉市汉阳区琴断口街黄金村，东距汉江江堤 300 米，南面 为汉阳区江北河道堤防管理所，西临武汉市中环线，北邻武汉第一轻工业学校。申 报评估的 18 项房屋建（构）筑物位于马武汉市兴达新型墙体材料厂厂区内，主要 是宿舍、办公楼、
2、及生活服务用房，房屋建筑物的主要构造形式有砖混结构、砖木 结构。“某某工厂”房屋建筑物类资产特点如下：“某某工厂”大部分房屋物建筑物在上世纪五、六十年代建成投入使用，房 屋建筑物使用年限长，维护成本高；“某某工厂”主要房屋建筑物为砖木结构，对建筑材料和施工工艺要求不高，建筑工程造价相对较低。（2）主要建（构）筑物概况 新办公楼 新办公楼为四层砖混结构，房屋形状呈规则矩形，檐高13.2米，建筑面积1747.9 川，建筑类别为四类。基础工程：砖带形基础。主体工程：1 砖承重墙，圈梁、构造柱，混凝土牛腿 1.5 米宽外走廊。门窗：镶板带亮单扇木门，无纱钢窗。楼地面：地面素土夯实，C15 混凝土抹平压
3、光；楼面预制混凝土板楼板，水泥 砂浆垫层。屋面工程：预制混凝土屋面板，水泥砂浆找平，找坡保温层，卷材防水，架设 隔热板，有组织排水。装饰工程：外墙水泥砂浆面层，内墙刷大白灰；一楼 152X152缸砖，二、三 层楼地面楼152X 152缸砖；天花刷大白灰；门窗刷调和漆；有组织铸铁管排水。卫生所 卫生所为砖木结构，单层，建筑面积 212卅，平均山墙高4.2米，建筑类别为 四类。基础工程：自然地基，砖带形基础。主体工程：1 砖承重墙。门窗：单扇木镶板门，无纱木格栅窗。地面：地面素土夯实，碎石垫层，混凝土抹平压光；屋面工程：杉木檩条，顺水条、挂瓦条，油毡上挂红机瓦，无组织排水 装饰工程：外墙清水砖墙，
4、约 1 米高水泥砂浆外墙裙，30 高水泥砂浆勒脚；内 墙刷大白灰，1.2米高油漆卫生墙；地面152X 152缸砖；杉木条下混合砂浆吊顶面 层；室外 0.5 米宽散水，明沟排水。3、评估依据(1)国有资产管理局国资办发 199623 号资产评估操作规范意见(试行)；(2)“某某工厂”申报的房屋建筑物类资产清查评估明细表；(3)“某某工厂”提供的房屋产权证明；(4)全国统一建筑工程基础定额湖北省估价表(2003)；(5)湖北省建筑安装工程费用定额；(6)建设部房屋完损等级评定标准；(7)湖北省、武汉市建设项目应收取各种规费标准的文件；(8)中国人民银行金融机构贷款基准利率表(2006年6月29日开
5、始执行)；(12)建筑工程预算估价实用手册(中国建材工业出版社 98年 8月)；(13)资产评估常用数据与参数手册(第四版)；(14)武汉市房屋重置价格标准；(15)评估人员现场勘察记录工作底稿。4、评估过程 对“某某工厂”房屋类资产评估过程，大致分为以下几个阶段：首先，是收集材料及准备阶段。评估人员进入现场后根据“马鞍山北光”提供 的资产评估申报表和财务报表，收集企业有关建筑物、构筑物有关资料和产权证明。其次，是实地勘察阶段，根据申报的清查评估明细表进行现场实物勘察。对每 一评估对象，评估人员进行了详细的现场考察，对房屋建（构）筑物配套设施、用 途、外型、结构型式、层次、高度、建筑用材、内外
6、平方米依据武汉市兴达新型墙体材料厂提供的清查评估明细表该部分资产于评估基准日之账面值如下房屋建筑物项账面原值元账面净值元资产概况基本情况某某工厂位于武汉市汉阳区琴断口街黄金村东距汉江江堤米南面为汉阳区江墙体材料厂厂区内主要是宿舍办公楼及生服务用房房屋建筑物的主要构造形式有砖混结构砖木结构某某工厂房屋建筑物类资产特点如下某某工厂大部分房屋物建筑物在上世纪五六十年代建成投入使用房屋建筑物使用年限长维护成本况新办公楼新办公楼为四层砖混结构房屋形状呈规则矩形檐高米建筑面积川建筑类别为四基础工程砖带形基础主体工程砖承重墙圈梁构造柱混凝土牛腿米宽外走廊门窗镶板带亮单扇木门无纱钢窗楼地面地面素土夯实混凝土抹
7、平压光装修、使用维修、施工质量、水暖电安装使用的情况及完好程度进行了较详细的记录，并走访了有关房屋建筑 物、构筑物的管理维护人员及使用人员。再次，是评估作价阶段。对各项房屋建筑物和构筑物，根据武汉市现行建安工 程定额及取费标准、武汉市房屋建设前期费用标准和国家有关部门公布的基本建设 贷款利息率等依据，分别计算出各项建筑物、构筑物的重置全价，乘以依据各项建 筑物成新状况和使用年限计算的成新率，最终得到以 2006 年 12 月 31 日为基准日 的评估结果。5、评估方法 根据本次评估目的及假设采用重置成本法评估。重置成本法是基于房屋建筑物的再建造费用或投资的角度来考虑，通过估算出 建筑物在全新状
8、态下的重置全价或成本，再扣减由于各种损耗因素造成的贬值，最 后得出建筑物评估值的一种评估方法。基本公式如下：房屋建筑物评估值=重置全价X成新率 评估人员以典型建（构）筑物为例，求取该建（构）筑物的重置单价；其他结 构形式及做法相类似的房屋建筑物类资产根据典型建（构）筑物重置单位价格，进 行级别、层高、跨度、面积、装饰、材料等多因素调整，得到评估对象的重置单价，乘以建筑面积（长度、体积等），即为评估对象重置全价。基本公式如下：评估对象重置全价=典型建（构）筑物重置单价X（1+调整系数）（1）重置全价的确定 重置全价是指购置或建造全新同类资产所必须付出的成本，基本公式如下：重置全价二建安工程造价+
9、前期费用+其他费用+资金成本 建安工程造价 计算一个建筑项目工程造价的方法有预（结）算编制法、竣工结算调整法、类 似工程预算法、指数调整法、概算指标编制法等。从理论上讲，一项建筑物的购建 包括两部分，一项房屋建筑物的购建应包括两部分，一部分是直接成本，另部分是 间接成本。直接成本通常是由人工、材料、机械费和相关税费组成，间接成本则通 常由与房屋建筑物购建有关的费用如建设单位管理费、勘察设计费、可行性研究费、工程监理费、贷款利息、固定资产投资方向调节税等相关税费组成。由于“某某工厂”建成已有几十年，其工程图纸与技术经济资料不齐全。为了 较为准确地确定其重置价值，我们采用指数调整法，通过结构形式及
10、做法相类似的 典型建筑物重置单位价格，进行级别、层高、跨度、面积、装饰、材料等多因素调 整，得到评估对象的重置单价，乘以建筑面积，即为评估对象重置全价。房屋建筑物前期费用及其它费用 根据湖北省武汉市的有关建设工程取费规定，武汉市房屋建筑物前期费及其它 费用采用的现行标准如下平方米依据武汉市兴达新型墙体材料厂提供的清查评估明细表该部分资产于评估基准日之账面值如下房屋建筑物项账面原值元账面净值元资产概况基本情况某某工厂位于武汉市汉阳区琴断口街黄金村东距汉江江堤米南面为汉阳区江墙体材料厂厂区内主要是宿舍办公楼及生服务用房房屋建筑物的主要构造形式有砖混结构砖木结构某某工厂房屋建筑物类资产特点如下某某工
11、厂大部分房屋物建筑物在上世纪五六十年代建成投入使用房屋建筑物使用年限长维护成本况新办公楼新办公楼为四层砖混结构房屋形状呈规则矩形檐高米建筑面积川建筑类别为四基础工程砖带形基础主体工程砖承重墙圈梁构造柱混凝土牛腿米宽外走廊门窗镶板带亮单扇木门无纱钢窗楼地面地面素土夯实混凝土抹平压光表：武汉市前期费用及其它费用标准 序号 名称 计算依据 取费 文件标准%元/m2 1 工程勘察设计费 工程造价 4.50%国家计委、建设部（计价格 200210 号）2 招投标费 工程造价 0.06%鄂价费字1992232 号 3 工程质量监督费 工程造价 0.14%鄂价费字2001329 号 4 工程监理费 工程造价
12、 1.50%国家物价局、建设部（价费字 1992479 号）5 建筑工程造价咨询费 工程造价 0.45%湖北省建设厅、物价局（鄂价房地 字200051 号）6 建设单位管理费 工程造价 2.00%国家计委、建设部（计价格 20022503 号）7 城市基础设施配套费 建筑面积 80 武政199720 号 8 新型建材基金 建筑面积 3 鄂政发199297 号文 9 公共消防设施配套费 建筑面积 1.5 鄂价费字（1998）220 号 小计 8.65%84.5 资金成本 资金成本为该工程正常建设工期内占用资金（包括前期费用、综合造价、其他 费用）的筹资成本，即利息。假定资金在建设期内均匀投入，按
13、评估基准日国内基 本建设贷款利率计算。（2）成新率的确定 本次评估采用综合成新率。具体求取过程为：首先，根据房屋建筑物而耐用年限和已使用年限按年限法计算出理论成新率；然后，评估人员在现场对建筑物结构、装修和配套设施等各组成部分的完好程度及 使用保养状况，根据完损等级评定标准进行鉴定评分，打出现场勘察成新率；最后,对按年限法计算的成新率和现场鉴定成新率进行算术加权平均，即得出该建筑物的 综合成新率 房屋建筑物成新率公式为：综合成新率=理论成新率x 40%现场鉴定成新率X 60%理论成新率=尚使用年限十（已使用年限+尚可使用年限x 100%勘察成新率由评估人员现场勘察打分评定。（3）确定评估值 评
14、估值=重置全价x成新率 6、评估结果 平方米依据武汉市兴达新型墙体材料厂提供的清查评估明细表该部分资产于评估基准日之账面值如下房屋建筑物项账面原值元账面净值元资产概况基本情况某某工厂位于武汉市汉阳区琴断口街黄金村东距汉江江堤米南面为汉阳区江墙体材料厂厂区内主要是宿舍办公楼及生服务用房房屋建筑物的主要构造形式有砖混结构砖木结构某某工厂房屋建筑物类资产特点如下某某工厂大部分房屋物建筑物在上世纪五六十年代建成投入使用房屋建筑物使用年限长维护成本况新办公楼新办公楼为四层砖混结构房屋形状呈规则矩形檐高米建筑面积川建筑类别为四基础工程砖带形基础主体工程砖承重墙圈梁构造柱混凝土牛腿米宽外走廊门窗镶板带亮单扇
15、木门无纱钢窗楼地面地面素土夯实混凝土抹平压光在实施了上述资产程序和方法后，纳入评估范围的房屋建（构）筑物在2006年 12月31日的评估结果反映如下（单位：人民币元）：科目名称 账面价值 调整后账面值 评估价值 增值额 增值率%房屋建筑物类账面原值 房屋建筑物 2106155.00 2106155.00 3107657.00 2709185.00 679.89 构筑物及其他 管道沟槽 房屋建筑物类账面净值 房屋建筑物 398471.85 398471.85 3107657.00 2709185.00 679.89 构筑物及其他 管道沟槽 评估结果详见房屋建筑物评估明细表。7、案例分析 案例1:
16、新办公楼（固定资产一房屋建筑物清查评估明细表 序号14）（1）基本情况：新办公楼为四层砖混结构，房屋形状呈规则矩形，檐高13.2米，建筑面积1749.7 卅，建筑类别为四类。砖带形基础；1砖承重墙，有少量不均匀沉降，圈梁、构造 柱，混凝土牛腿1.5米宽外走廊；镶板带亮单扇木门，无纱钢窗；地面素土夯实，C15混凝土抹平压光；楼面预制混凝土板楼板，水泥砂浆垫层；预制混凝土屋面板，水泥砂浆找平，找坡保温层，卷材防水，局部渗漏，架设隔热板，有组织排水；夕卜 墙水泥砂浆面层，部分已脱落，内墙刷大白灰；一楼 152X 152缸砖，二、三层楼 地面楼152X 152缸砖；天花刷大白灰；门窗刷调和漆；有组织铸
17、铁管排水。（2）重置全价的确定 公式：重置全价=建安工程造价+前期费用及其它费用+资金成本 工程造价 平方米依据武汉市兴达新型墙体材料厂提供的清查评估明细表该部分资产于评估基准日之账面值如下房屋建筑物项账面原值元账面净值元资产概况基本情况某某工厂位于武汉市汉阳区琴断口街黄金村东距汉江江堤米南面为汉阳区江墙体材料厂厂区内主要是宿舍办公楼及生服务用房房屋建筑物的主要构造形式有砖混结构砖木结构某某工厂房屋建筑物类资产特点如下某某工厂大部分房屋物建筑物在上世纪五六十年代建成投入使用房屋建筑物使用年限长维护成本况新办公楼新办公楼为四层砖混结构房屋形状呈规则矩形檐高米建筑面积川建筑类别为四基础工程砖带形基
18、础主体工程砖承重墙圈梁构造柱混凝土牛腿米宽外走廊门窗镶板带亮单扇木门无纱钢窗楼地面地面素土夯实混凝土抹平压光570 根据武汉市政府发布的房屋重置价格标准，砖混结构三等重置价格标准为 元/平方米。新办公楼与重置标准中的房屋相比，结构相同，层高、所用建筑材料及建筑施 工做法相近。则委估建筑物单方造价为 570元/平方米。委估建筑物工程造价=570 X 1749.7=997329元 经核算照明及水电安装工程占土建工程造价的 4%照明及水电安装工程造价=997329X 4%=39893.16元 则工程总造价=997329+39893.16=1037222.16 元 前期费用及其他费用 依据前述武汉市有
19、关文件规定标准计算的前期费用及其他费用=1037222.16 X 8.65%+1749.7 X 84.5=237569.37（元）资金成本 因全国统一建筑安装工程工期定额（2000年版）砖混结构办公楼建设工期，据现场了解，该建筑物建设工期为 6个月，评估人员认为其基本合理，故取正常建 设工期为6个月；建设投资贷款利息率按一年期固定资产投资贷款利息率 6.12%计 算。资金成本=（1037222.16+237569.37）X 6.12%X 6/12 X 1/2=19504.31（元）重置全价 重置全价=1037222.16+237569.37+19504.31=1294295.84（取整 129
20、4296 元）（3）成新率确定 成新率的确定采用以下两种方法综合评定计算 理论成新率：尚可使用年限十（尚可使用年限+已使用年限）X 100%鉴定成新率由技术人员现场勘察考评打分确定 综合成新率=理论成新率X 40%鉴定成新率X 60%房屋建筑物勘察成新率计算表 建筑物名称 新办公楼 建筑结构 砖混结构 房产证号 建筑面积 1747.9m2 耐用年限 40 年 已使用年限 23 年 平方米依据武汉市兴达新型墙体材料厂提供的清查评估明细表该部分资产于评估基准日之账面值如下房屋建筑物项账面原值元账面净值元资产概况基本情况某某工厂位于武汉市汉阳区琴断口街黄金村东距汉江江堤米南面为汉阳区江墙体材料厂厂区
21、内主要是宿舍办公楼及生服务用房房屋建筑物的主要构造形式有砖混结构砖木结构某某工厂房屋建筑物类资产特点如下某某工厂大部分房屋物建筑物在上世纪五六十年代建成投入使用房屋建筑物使用年限长维护成本况新办公楼新办公楼为四层砖混结构房屋形状呈规则矩形檐高米建筑面积川建筑类别为四基础工程砖带形基础主体工程砖承重墙圈梁构造柱混凝土牛腿米宽外走廊门窗镶板带亮单扇木门无纱钢窗楼地面地面素土夯实混凝土抹平压光 标准分数 评定分数 结构 G 1、基础 25 12 2、承重结构 25 12 3、非承重结构 15 6 4、屋面 20 10 5、地面 15 6 小计：(1+2+3+4+5)X权重 0.55=25.3 装饰
22、S 6、门窗 25 12 7、内外装饰 40 18 8 其他 35 15 小计：(6+7+8)X权重 0.15=6.75 设备 B 9、水卫 56 20 10、照明 44 20 小计：(9+10)X权重 0.3=12 鉴定评定分数：G+S+B=44.05%年限法评定：尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限)=42.5%:综合成新率：鉴定评定分数X 60%+年限法评分X 40%=43.43%取 43%砖混结构生产用房耐用使用年限为 40年，已使用23年，尚可使用17年，理 论成新率为42.5%，根据现场考察情况，房屋保养一般，鉴定成新率为 44.05%,按 加权平均法计算为43.43%,取定房
23、屋综合成新率43%(4)评估值的计算 评估值=重置全价X成新率=1294296X 43%=556547.21 元 案例2:卫生所(固定资产一房屋建筑物清查评估明细表 序号6)(1)基本情况：卫生所为砖木结构，单层，建筑面积 212卅，平均山墙高4.2米，建筑类别为 四类。自然地基，砖带形基础，有少量不均匀下沉；1砖承重墙，有少量出现风化剥 落；杉木檩条，顺水条、挂瓦条，部分节点松动，油毡上挂红机瓦，无组织排水；单扇木镶板门，无纱木格栅窗部分开关不灵活；外墙清水砖墙，约 1米高水泥砂浆 外墙裙，30高水泥砂浆勒脚；内墙刷大白灰，1.2米高油漆卫生墙；地面152X 152 缸砖面层局部破损；杉木条
24、下混合砂浆吊顶部分变形、面层脱落；室外 0.5米宽散 水，明沟排水；照明线路凌乱不整。(2)重置全价的确定 公式：重置全价=建安工程造价+前期费用及其它费用+资金成本 工程造价 平方米依据武汉市兴达新型墙体材料厂提供的清查评估明细表该部分资产于评估基准日之账面值如下房屋建筑物项账面原值元账面净值元资产概况基本情况某某工厂位于武汉市汉阳区琴断口街黄金村东距汉江江堤米南面为汉阳区江墙体材料厂厂区内主要是宿舍办公楼及生服务用房房屋建筑物的主要构造形式有砖混结构砖木结构某某工厂房屋建筑物类资产特点如下某某工厂大部分房屋物建筑物在上世纪五六十年代建成投入使用房屋建筑物使用年限长维护成本况新办公楼新办公楼
25、为四层砖混结构房屋形状呈规则矩形檐高米建筑面积川建筑类别为四基础工程砖带形基础主体工程砖承重墙圈梁构造柱混凝土牛腿米宽外走廊门窗镶板带亮单扇木门无纱钢窗楼地面地面素土夯实混凝土抹平压光根据武汉市政府发布的房屋重置价格标准，砖木结构杜等重置价格标准为 520 元/平方米。卫生所与重置标准中的房屋相比，结构相同，层高、所用建筑材料及建筑施工 做法相近。则委估建筑物单方造价为 520元/平方米。委估建筑物工程造价=520X 212=110240元 经核算照明及水电安装工程占土建工程造价的 3%照明及水电安装工程造价=110240X 3%=3307.2元 则工程总造价=110240+3307.2=11
26、3547.2 元 前期费用及其他费用 依据前述武汉市有关文件规定标准计算的前期费用及其他费用=113547.2 X 8.65%+212X 84.5=27735.83（元）资金成本 因全国统一建筑安装工程工期定额（2000年版）砖木结构建设工期，据现场 了解，该建筑物建设工期为2个月，评估人员认为其基本合理，故取正常建设工期 为2个月；建设投资贷款利息率按一年期固定资产投资贷款利息率 6.12%计算。资金成本=（113547.2+27735.83）X 6.12%X 2/12 X 1/2=720.54（元）重置全价 重置全价=113547.2+27735.83+720.54=142003.57（取
27、整 142004 元）（3）成新率确定 成新率的确定采用以下两种方法综合评定计算 理论成新率：尚可使用年限十（尚可使用年限+已使用年限）X 100%鉴定成新率由技术人员现场勘察考评打分确定 综合成新率=理论成新率X 40%鉴定成新率X 60%房屋建筑物勘察成新率计算表 建筑物名称 卫生所 建筑结构 砖木结构 房产证号 建筑面积 2 1747.9m 尚可使用年限 12 年 已使用年限 48 年 平方米依据武汉市兴达新型墙体材料厂提供的清查评估明细表该部分资产于评估基准日之账面值如下房屋建筑物项账面原值元账面净值元资产概况基本情况某某工厂位于武汉市汉阳区琴断口街黄金村东距汉江江堤米南面为汉阳区江墙
28、体材料厂厂区内主要是宿舍办公楼及生服务用房房屋建筑物的主要构造形式有砖混结构砖木结构某某工厂房屋建筑物类资产特点如下某某工厂大部分房屋物建筑物在上世纪五六十年代建成投入使用房屋建筑物使用年限长维护成本况新办公楼新办公楼为四层砖混结构房屋形状呈规则矩形檐高米建筑面积川建筑类别为四基础工程砖带形基础主体工程砖承重墙圈梁构造柱混凝土牛腿米宽外走廊门窗镶板带亮单扇木门无纱钢窗楼地面地面素土夯实混凝土抹平压光 标准分数 评定分数 结构 G 1、基础 25 12 2、承重结构 25 10 3、非承重结构 15 6 4、屋面 20 12 5、地面 15 6 小计：(1+2+3+4+5)X权重 0.7=32.
29、2 装饰 S 6、门窗 25 10 7、内外装饰 40 15&其他 35 10 小计：(6+7+8)X权重 0.2=7 设备 B 9、水卫 56 15 10、照明 44 20 小计：(9+10)X权重 0.1=3.5 鉴定评定分数：G+S+B=42.7%年限法评定：尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限)=20%综合成新率：鉴定评定分数X 60%+年限法评分X 40%=33.62%取 34%卫生所已使用了 48年，由于对房屋经常维护、保养，经现场勘测尚可使用 12 年，理论成新率为20%鉴定成新率为42.7%，按加权平均法计算为33.62%,取定 房屋综合成新率34%(4)评估值的计算 评估
30、值=重置全价X成新率=142004X 34%=48281.22 元 8、重要说明 列入评估范围的房屋建筑物委托方未能提供房屋产权证明书，亦未能证明房屋 建筑物是否已提供抵押，本评估机构因调查手段受限未能进行调查取证，本次评估 是基于委托方合法或事实占有上述评估资产，并拥有控制权，如非前述，本评估机 构不承担任何责任。平方米依据武汉市兴达新型墙体材料厂提供的清查评估明细表该部分资产于评估基准日之账面值如下房屋建筑物项账面原值元账面净值元资产概况基本情况某某工厂位于武汉市汉阳区琴断口街黄金村东距汉江江堤米南面为汉阳区江墙体材料厂厂区内主要是宿舍办公楼及生服务用房房屋建筑物的主要构造形式有砖混结构砖
31、木结构某某工厂房屋建筑物类资产特点如下某某工厂大部分房屋物建筑物在上世纪五六十年代建成投入使用房屋建筑物使用年限长维护成本况新办公楼新办公楼为四层砖混结构房屋形状呈规则矩形檐高米建筑面积川建筑类别为四基础工程砖带形基础主体工程砖承重墙圈梁构造柱混凝土牛腿米宽外走廊门窗镶板带亮单扇木门无纱钢窗楼地面地面素土夯实混凝土抹平压光（四）无形资产评估说明【一】估价对象描述 1、土地位置状况 估价对象“某某工厂”位于武汉市汉阳区琴断口街黄金村，东距汉江江堤 300米，南面为汉阳区江北河道堤防管理所，西临武汉市中环线，北邻武汉第一 轻工业学校。周边除百威（武汉）国际啤酒有限公司外，少有企、事业单位。此 路段
32、仅有735路专线车通勤，交通不便。“某某工厂”有两宗土地，宗地总面积为 218667.64平方米，土地形状不 规则，地势平坦。2、土地权利状况 评估标的物的土地所有权属于国家所有，证载估价对象土地使用人为武汉市 兴达新型墙体材料厂。土地利用情况见下表 土地证号 座落 面积（就）用途 使用权类型 地号 图号 N0000061349 汉阳区琴断口街黄金一村 220 号 201745.93 工业 国有划拨 D01220001 794、795 汉阳区琴断口街黄金一村 220 号 16921.71 住宅 国有划拨 D01220002 789 3、建筑物和地上附着物状况 宗地内有建筑物18栋，总建筑面积5
33、757.80卅。主要是宿舍、办公楼、及 生活服务用房，主要构造形式有砖混结构、砖木结构。4、资产占有方账面价值分析 资产占有方账面列无形资产土地使用权价值 22000000.00元，为2001年 资产评估后调整账面值。（?）【二】估价对象因素分析 1、一般因素分析（1）地理位置 武汉市位于中国腹地的中心，湖北东部、长江与汉江交汇处，是全国交通的 重要枢纽和特大城市，也是湖北省省会，华中地区和长江中游的经济、科技、教 育和文化中心。武汉市以其优越的地理位置，自古就有“九省通衢”之称，对外 交通十分便利。长江、汉江两条重要的水系，连接东西南北稠密的铁路网，良好 完善的空港，已使武汉市形成了水、陆、
34、空发达的立体交通网络。连接中国南北经济大动脉的京广铁路线与横贯东西部的长江流域经济区均 以该市为交汇中心，京珠和沪蓉两条高速公路连通该市，三峡工程、西部大开发 的启动，为武汉经济的发展提供了契机，优越的地理位置使该市成为中国经济地 理布局平方米依据武汉市兴达新型墙体材料厂提供的清查评估明细表该部分资产于评估基准日之账面值如下房屋建筑物项账面原值元账面净值元资产概况基本情况某某工厂位于武汉市汉阳区琴断口街黄金村东距汉江江堤米南面为汉阳区江墙体材料厂厂区内主要是宿舍办公楼及生服务用房房屋建筑物的主要构造形式有砖混结构砖木结构某某工厂房屋建筑物类资产特点如下某某工厂大部分房屋物建筑物在上世纪五六十年
35、代建成投入使用房屋建筑物使用年限长维护成本况新办公楼新办公楼为四层砖混结构房屋形状呈规则矩形檐高米建筑面积川建筑类别为四基础工程砖带形基础主体工程砖承重墙圈梁构造柱混凝土牛腿米宽外走廊门窗镶板带亮单扇木门无纱钢窗楼地面地面素土夯实混凝土抹平压光的“心脏”地区。（2）自然环境 A、地势、地貌 武汉市地质结构以新华厦构造体系为主。地貌属鄂东南丘陵经江汉平原东缘向 大别山南麓低山丘陵过渡地区，中间低平、南北丘陵、岗垄环抱、北部低山林立。武汉以平原为主，地势大致东南高，西北低。长江、汉水将武汉分割成武昌、汉口、汉阳三大块。两列东西走向、南北平行的丘陵构成市区地形骨架。B气候、水文 武汉属亚热带大陆性湿
36、润季风气候,雨量充沛，热量丰富，无霜期长，四季分 明。长年主导风向为东北风,平均风力为 2.3 级。年平均降水量为 1204.5 毫米，年 平均气温约为16.3 C,全年日照率46%全市江河沟渠交织，湖泊库塘星罗齐布，总水域面积达 2143.6 平方公里，占土地总面积的 25.1%。全市地表水总量达 7913 亿立方米，水能资源理论蕴藏量 2 万。城市性质 武汉市是湖北省省会，国家历史文化名城，全国重要的工业基地和交通通信枢 纽，是中国中部的经济、贸易、金融、科教和信息中心。武汉属楚文化发祥地，距今已有 2500多年的历史。1 700多年的战国时期，武 汉地区是著名的战场。80 多年前，武昌是
37、辛亥革命首义之地。并有诸如黄鹤楼、东湖、古琴台、晴川阁等名胜古迹。行政区划 武汉市土地总面积为 8467.11 平方公里，人口 7565万人。目前武汉市辖江 岸、江汉、硚口、汉阳、武昌、青山、洪山等 7 个城区，蔡甸、江夏、东西湖、汉 南、黄陂、新洲等 6 个郊区。社会经济状况 近几年来，随着我国经济发展战略由东向西的转移，长江流域开发开放的全面 启动，长江三峡工程的开工，武汉市地位显得日益重要，区位优势更加明显。作为 全国最早建成的老工业基地，武汉市已发展成为钢铁、汽车、机械、高新技术产业 为支柱，化工、食品、服装、建材工业基地。2006 年，武汉市国内生产总值达到 2238.00 亿元，按
38、可比价格计算，比 2005 年增长11.89%。经济运行质量提高，全年实现财政收入 389.36亿元,同比增长 34.9%,占国内生产总值的比重为 17.39%。改革开放以来，武汉市稳定发展第一产业，高 速优化第二产业，加快发展第三产业，第三产业在全市国内生产总值的比重不断上 升，产业结构日趋合理，城市综合服务功能大大增强。第一、二、三产业增加值占 国内生产总值构成比例由上年的 5.4：43.9：50.7 变化为 4.9：45.5：49.6。人均 国内生产总值达到 26238.00 平方米依据武汉市兴达新型墙体材料厂提供的清查评估明细表该部分资产于评估基准日之账面值如下房屋建筑物项账面原值元账
39、面净值元资产概况基本情况某某工厂位于武汉市汉阳区琴断口街黄金村东距汉江江堤米南面为汉阳区江墙体材料厂厂区内主要是宿舍办公楼及生服务用房房屋建筑物的主要构造形式有砖混结构砖木结构某某工厂房屋建筑物类资产特点如下某某工厂大部分房屋物建筑物在上世纪五六十年代建成投入使用房屋建筑物使用年限长维护成本况新办公楼新办公楼为四层砖混结构房屋形状呈规则矩形檐高米建筑面积川建筑类别为四基础工程砖带形基础主体工程砖承重墙圈梁构造柱混凝土牛腿米宽外走廊门窗镶板带亮单扇木门无纱钢窗楼地面地面素土夯实混凝土抹平压光元。2、区域因素分析 影响商业用地地价的区域因素包括区域位置、基础设施状况、交通条件、公 用服务设施状况、
40、环境条件、产业集聚规模等。在本次估价中，我们以汉阳区V 级工业用地区域作为一个均质地价区进行描述（1）区域概况 汉阳地处武汉西南部,与汉口、武昌隔江鼎立构成武汉三镇。独居一镇的汉 阳区，东濒长江，北依汉水，是京广铁路大动脉与长江黄金水道十字交汇的中心，历来有“九省通衢”之称。全区辖 9个行政街道，2 个乡，总面积 108平方公里，常住人口 42 万。（2）交通条件 汉阳交通发达，基础设施完善。全区沿江岸线 32 公里，拥有大小码头 42个。杨泗港吊装码头可常年停靠 5000吨级货轮。从汉阳中心区到武汉最大的铁路客运、货运站仅 5 公里，距武汉天河机场、王家墩机场仅 28公里和 10 公里。区内
41、 318 国道、汉阳大道、鹦鹉大道、琴台路和正在动工兴建的墨水湖北路形成了纵横交错、四通八达、方便快捷的交通网络。19 万门程控交换电话，可直拨国内外。琴断口 水厂等一批大型水电设施为生产、生活提供了可靠的保证。（3）基础设施条件 结合创建省级文明城区，汉阳区加大环境整治力度，坚持退市入室，退路 还民，狠治主干道、次干道、连通道两旁，景区、景园、景点门前和周边以及居民 区内的乱搭乱盖，拆出一片新天地，建设一片新景观。道路规划建设形成网络，琴 台路上延线建成，直通古琴台至郭茨口，并将延伸到黄金口连通市中环线，成为平 行于汉阳大道，纵贯汉阳东西的第三干道；规划建设墨水湖南路、沿河大道、四新 大道、
42、二环路，分别成为第四、五、六、七干道；改造江堤中路、拦江堤路，新建 沿江大道梅子路、芳草路，形成平行于鹦鹉大道和龙阳大道的新干道。发达的道路 网络将为现代商住城提供极为畅达的交通基础。为了使汉阳的水彻底靓起来，2002 年，“武汉市汉阳地区水环境质量改善技术与综合示范”项目正式启动。这项列入“十五”期间国家重大科技专项的“水污染控制技术与治理工程”，包括对月湖、莲花湖为重点的景观湖泊治理，墨水湖、龙阳湖、三角湖、南太子湖等水系水质改 善，以生物生态技术为重点的生态型城市污水处理。国家对这项计划总投资 4.3 亿元，首期由国家投入 2500万元，武汉市匹配资金 5000 万元，专为汉阳治水，将使
43、汉阳地区的水质由三级以下整体提升到二级水平，走在全国同类城市水环境治 理的前列。（4）产业聚集状况 为谋求汉阳经济的快速发展，汉阳区政府借鉴武汉经济技术开发区的成功经 验，经市人民政府批准，成立汉阳经济发展区。发展区以汽车、医药、科技为重点 的产业迅速发展，世人注目的汉阳区“三城”（旅游、商住、汽车城）建设中的“汽 车城”，在发展区中得以凸现。汽车城由整车生产制造中心、汽车贸易中心、零部 件生产加工中心、汽车博览中心、赛车运动休闲中心、信息服务中心等 6 大中平方米依据武汉市兴达新型墙体材料厂提供的清查评估明细表该部分资产于评估基准日之账面值如下房屋建筑物项账面原值元账面净值元资产概况基本情况
44、某某工厂位于武汉市汉阳区琴断口街黄金村东距汉江江堤米南面为汉阳区江墙体材料厂厂区内主要是宿舍办公楼及生服务用房房屋建筑物的主要构造形式有砖混结构砖木结构某某工厂房屋建筑物类资产特点如下某某工厂大部分房屋物建筑物在上世纪五六十年代建成投入使用房屋建筑物使用年限长维护成本况新办公楼新办公楼为四层砖混结构房屋形状呈规则矩形檐高米建筑面积川建筑类别为四基础工程砖带形基础主体工程砖承重墙圈梁构造柱混凝土牛腿米宽外走廊门窗镶板带亮单扇木门无纱钢窗楼地面地面素土夯实混凝土抹平压光心构 筑而成，其中的汽车贸易中心已初具规模。目前，汽车城已累计引进奔驰、丰田、别克、欧宝、奥迪A6 A8福特、现代等名车样版站27
45、个，汽车销售公司135家,零部件销售门点 277 个，近年来，汽车销售量已达 3 万余台，销售额达 30 亿元。发展区内的医药销售已形成较大规模，湖北九州通医药公司、湖北新龙保健品公司、湖北康欣、隆泰医药公司等 12家企业相继落户区内，大大增强了发展区的经济实 力。汉阳区按照“整体规划、连片开发、突出特色、塑造品牌”的构想，提出以武汉 新城建设为龙头，以内兴两道（汉阳大道、鹦鹉大道）、外活两江（长江、汉江）为重点，以滨湖、临江开发为特色，开发布局合理、交通便利、设施齐全、环境优 良的现代化大型住宅新区，建设现代商住城 平方米依据武汉市兴达新型墙体材料厂提供的清查评估明细表该部分资产于评估基准日
46、之账面值如下房屋建筑物项账面原值元账面净值元资产概况基本情况某某工厂位于武汉市汉阳区琴断口街黄金村东距汉江江堤米南面为汉阳区江墙体材料厂厂区内主要是宿舍办公楼及生服务用房房屋建筑物的主要构造形式有砖混结构砖木结构某某工厂房屋建筑物类资产特点如下某某工厂大部分房屋物建筑物在上世纪五六十年代建成投入使用房屋建筑物使用年限长维护成本况新办公楼新办公楼为四层砖混结构房屋形状呈规则矩形檐高米建筑面积川建筑类别为四基础工程砖带形基础主体工程砖承重墙圈梁构造柱混凝土牛腿米宽外走廊门窗镶板带亮单扇木门无纱钢窗楼地面地面素土夯实混凝土抹平压光为了适应市民购物需求和城市辐射需要 建设一批特色市场。发挥汉商、家乐
47、福、华联、中百便民等一批骨干商贸企业的品牌效应，支持其扩大规模，再造商业 新优势。不断提升十里装饰装璜、琴台钢材、五里水泵等30多个专业市场的层次，增加品种，提高市场科技含量和文化品位。发展大商贸，搞活大流通，积极引进正 大、好美家、豫园等国内外知名商家到汉阳投资建店，不断增强汉阳的商气和人气，方便居民生活。为丰富的旅游资源，现已形成的有以三国城、电视塔、晴川阁、铁门关、禹稷 行宫、汉江索道、高山蹦极等为主要内容的龟山风景文化区，有以归元禅寺、翠微 峰、中华奇石馆、汉阳树等为主要内容的翠微风景文化区，有以月湖、梅子山、古 琴台、琴台广场等为主体的月湖风景文化区，还有武汉动物园、汉阳公园、莲花湖
48、 公园、新新体育休闲康乐园、龙阳休闲度假渔庄等风景旅游休闲度假胜地。随着汉 阳文化旅游品位的提高，武汉百龙大赛、莲花湖国庆焰火晚会、归元寺文化庙会、琴台之声音乐会、觅知音金秋文艺演出、南岸嘴之夜、南岸潮、南岸嘴风筝节、武 汉之夏等大型文化活动频频开展，使汉阳的文化旅游不断升温。3、个别因素分析（1）土地位置及交通条件“某某工厂”位于武汉市汉阳区琴断口街黄金村，东距汉江江堤 300米,南面为汉阳区江北河道堤防管理所，西临武汉市中环线，北邻武汉第一轻工业学 校。周边除百威（武汉）国际啤酒有限公司外，少有企、事业单位。此路段仅有 735路专线车通勤，交通不便。（2）土地产权状况 评估标的物的土地所有
49、权属于国家所有，证载估价对象土地使用人为武汉市 兴达新型墙体材料厂。土地利用情况见下表 土地证号 座落 面积（就）用途 使用权类型 地号 图号 N0000061349 汉阳区琴断口街黄金一村 220 号 201745.93 工业 国有划拨 D01220001 794、795 汉阳区琴断口街黄金一村 220 号 16921.71 住宅 国有划拨 D01220002 789 （3）地质条件 厂区内地势平坦，地貌单元上属长江一级阶地。场地内地基土自上而下可 分为：第层素填土，结构松散，均匀性差；第层淤泥质粉粘土，属高压缩性 土；第层系全新冲积粉土粉砂互层，属中等压缩性土；第层系全新统冲积粉 细砂，属
50、中等偏低压缩性土。厂区地质综合为一般场地，无明显的震害、岩溶、崩塌、滑坡、采空、断裂等不良地质现象，较为稳定。（4）基础设施配套 某某工厂 宗地红线外“五通一平”，宗地红线内“五通一平”具体基础配套 设施如下：平方米依据武汉市兴达新型墙体材料厂提供的清查评估明细表该部分资产于评估基准日之账面值如下房屋建筑物项账面原值元账面净值元资产概况基本情况某某工厂位于武汉市汉阳区琴断口街黄金村东距汉江江堤米南面为汉阳区江墙体材料厂厂区内主要是宿舍办公楼及生服务用房房屋建筑物的主要构造形式有砖混结构砖木结构某某工厂房屋建筑物类资产特点如下某某工厂大部分房屋物建筑物在上世纪五六十年代建成投入使用房屋建筑物使用