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1、房地产开发企业房地产开发企业少列收入虚增成本企业所得税评估案例少列收入虚增成本企业所得税评估案例 高占宪河南国税培训中心1第一部分第一部分房地产企业纳税评估中应把握的几个主要路径2作弊手段收入方面成本方面成本计算方法期间费用1.隐瞒委托代销收入2.隐瞒按揭首付款3.隐瞒违章建筑租金3作弊手段收入方面成本方面成本计算方法期间费用4.虚列建安成本5.虚列材料成本6.虚列拆迁成本4作弊手段收入方面成本方面成本计算方法期间费用7.混淆成本对象5作弊手段少计收入多列成本成本计算方法期间费用8.利息费用9.业务招待费6常用评估方法常用评估方法评估方法案头报表分析账簿核查第三方信息信息系统运用实地核查78第
2、一部分第一部分基本概念基本概念 （一）建筑容积率（一）建筑容积率 是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地的面积之比。在每亩土地价格一定的条件划建设用地的面积之比。在每亩土地价格一定的条件下，建筑容积率同楼面地价成反比。下，建筑容积率同楼面地价成反比。9第一部分第一部分 （二）楼面（二）楼面地价地价 楼面地价又称单位建筑面积地价，是指按特定地楼面地价又称单位建筑面积地价，是指按特定地块的规划容积率，每平方米建筑面积所分摊到的土地块的规划容积率，每平方米建筑面积所分摊到的土地成本，也就是每平方米土地价格与建筑物容积率之间成本，也就是每平方米土
3、地价格与建筑物容积率之间的比值。它的计算公式是：楼面地价的比值。它的计算公式是：楼面地价= =土地总价土地总价建建筑总面积；或：楼面地价筑总面积；或：楼面地价= =每平方米土地单价每平方米土地单价容积容积率。楼面地价为单位工程成本的重要组成部分，本案率。楼面地价为单位工程成本的重要组成部分，本案中楼面地价为检查人员分析成本的项目。中楼面地价为检查人员分析成本的项目。10第一部分第一部分 ( (三三) )甲方供材甲方供材 在建筑工程合同条款中，房地产公司被称作甲方在建筑工程合同条款中，房地产公司被称作甲方，建筑公司称作乙方。习惯上，对于合同条款规定主，建筑公司称作乙方。习惯上，对于合同条款规定主
4、要材料由房地产公司采购的方式，称作甲方供材。要材料由房地产公司采购的方式，称作甲方供材。11第二部分第二部分案件来源案件来源一一纳税人基本情况纳税人基本情况二二评估情况评估情况 三三评估点评评估点评四四12一、案件来源一、案件来源专项评估13二、纳税人基本情况二、纳税人基本情况工商注册、税务登记情况工商注册、税务登记情况（一）（一）企业经营情况企业经营情况（二）（二）（一）工商注册、税务登记情况（一）工商注册、税务登记情况 金海岸房地产开发有限公司（以下简称金海岸公金海岸房地产开发有限公司（以下简称金海岸公司），成立于司），成立于20032003年年1010月。工商登记类型：月。工商登记类型：
5、内资有限内资有限责任公司责任公司；企业所得税主管税务机关：国税部门。该；企业所得税主管税务机关：国税部门。该企业近三年来，共取得销售收入和预售收入企业近三年来，共取得销售收入和预售收入35685.1335685.13万元，缴纳企业所得税万元，缴纳企业所得税47.4847.48万元，营业税金及附加万元，营业税金及附加2337.382337.38万元。万元。 该地区预售阶段适用预计计税毛利率该地区预售阶段适用预计计税毛利率15151415（二）企业经营情况（二）企业经营情况 该公司该公司20072007年以年以186.48186.48万元每亩的价格在市中心万元每亩的价格在市中心取得拍卖地块取得拍卖
6、地块85.885.8亩，开发了两个项目：都市花园一亩，开发了两个项目：都市花园一期、都市花园二期，规划建筑面积期、都市花园二期，规划建筑面积2020万平方米。其中万平方米。其中都市花园一期建筑面积都市花园一期建筑面积1010万平方米，于万平方米，于20102010年竣工年竣工；都市花园二期建筑面积都市花园二期建筑面积1010万平方米，尚未竣工。万平方米，尚未竣工。20082008年实现预售收入年实现预售收入9863.909863.90万元，万元，20092009年实现预售收入年实现预售收入10821.2310821.23万元，万元，20102010年实现一期现房销售收入年实现一期现房销售收入1
7、200012000万元，二期预售收入万元，二期预售收入30003000万元。万元。 16三、案件评估情况三、案件评估情况案头分析准备案头分析准备（一）（一）评估实施评估实施（二）（二）评估税款评估税款（三）（三）（二）企业经营情况（二）企业经营情况都市花园一期建筑面积10万平方米2010年竣工取得拍卖地块85.8亩开发了两个项目 都市花园二期建筑面积10万平方米尚未竣工17（一）案头分析准备（一）案头分析准备 评估人员在入户前，首先调阅了该企业的企业评估人员在入户前，首先调阅了该企业的企业所得税纳税申报表及资产负债表、利润表。对报表所得税纳税申报表及资产负债表、利润表。对报表进行了认真全面的分
8、析，然后微服私访，深入到项进行了认真全面的分析，然后微服私访，深入到项目售楼部进行调查，对楼盘销售情况有了一个全面目售楼部进行调查，对楼盘销售情况有了一个全面的了解。发现该企业的了解。发现该企业成本明显偏高成本明显偏高，毛利率明显偏毛利率明显偏低低，销售收入同售楼部了解情况不一致。，销售收入同售楼部了解情况不一致。18纳税申报情况纳税申报情况（一）（一）案头分析准备案头分析准备 项目/年度200820082009200920102010销售收入 0 0 0 032685.13 32685.13 预售收入 9863.909863.9010821.23 10821.23 3000 3000 计税成
9、本 O OO O30397.17 30397.17 期间费用总计 814.99 814.99 788.74 788.74 70.76 70.76 利息支出 582.34 582.34 582.34 582.34 0 0业务招待费 135 135 120 120 20.76 20.76 其他期间费用97.65 97.65 86.40 86.40 50 50 主营业务税金及附加 646.09 646.09 708.79 708.79 660 660 应纳税所得额 18.51 18.51 125.65 125.65 -1418.07 -1418.07 应纳所得税款 6.11 6.11 41.47 4
10、1.47 0 0已纳所得税款 6.116.1141.47 41.47 0 019（一）案头分析准备（一）案头分析准备申报表比率分析申报表比率分析1财务费用分析财务费用分析 2业务招待费分析业务招待费分析 320 1.申报表比率分析（完工项目）申报表比率分析（完工项目）缴纳所得税款缴纳所得税款47.5747.57万元万元所得税贡献率为所得税贡献率为0.13%0.13%3%3%毛利率为毛利率为7%7%20%20%收入收入32685.13万元万元212.财务费用分析财务费用分析 该企业该企业20082008、20082008年利息支出在财务费用中列支年利息支出在财务费用中列支1164.681164.
11、68万元，评估人员分析，如此大数额的利息支出，万元，评估人员分析，如此大数额的利息支出，很可能是企业为开发项目而借入的抵押贷款利息。而很可能是企业为开发项目而借入的抵押贷款利息。而该企业销售收入为零，证明该企业销售收入为零，证明20102010年以前所有楼盘均未年以前所有楼盘均未完工。根据企业所得税法及条例，从事房地产开发业完工。根据企业所得税法及条例，从事房地产开发业务的纳税人为开发房地产而借入资金所发生的借款费务的纳税人为开发房地产而借入资金所发生的借款费用，在房地产完工之前发生的，应计入有关房地产的用，在房地产完工之前发生的，应计入有关房地产的开发成本。因此，该企业存在税前多列财务费用的
12、嫌开发成本。因此，该企业存在税前多列财务费用的嫌疑，需要在检查中进一步核实取证。疑，需要在检查中进一步核实取证。223.业务招待费分析业务招待费分析 该企业该企业20082008、20092009年列支业务招待费年列支业务招待费255255万元。万元。根据国税发根据国税发200931200931号文件规定，预售阶段允许扣号文件规定，预售阶段允许扣除广告费用、业务宣传费、业务招待费。是否存在除广告费用、业务宣传费、业务招待费。是否存在问题需要取证核实。问题需要取证核实。 23约谈、核查受阻约谈、核查受阻20201111年年7 7月月1818日，日，xxxx市国税局评估人员约谈金海市国税局评估人员
13、约谈金海岸房地产开发有限公司有关人员，并要求提供账岸房地产开发有限公司有关人员，并要求提供账簿核查。簿核查。企业态度强硬，声称所有账簿及其它会计资料于企业态度强硬，声称所有账簿及其它会计资料于20201111年年5 5月财务室失火中烧毁无法提供，并出具月财务室失火中烧毁无法提供，并出具了当时消防部门的火灾事故认定书和企业自述材了当时消防部门的火灾事故认定书和企业自述材料。料。24被迫交出账簿XxXx市国税局评估人员讨论认为，该企业办公楼仅市国税局评估人员讨论认为，该企业办公楼仅仅财务室失火且烧毁账簿，而其它房间未受损失仅财务室失火且烧毁账簿，而其它房间未受损失的可能性不大，经报市局批准，决定参
14、照同地段的可能性不大，经报市局批准，决定参照同地段楼盘销售价格，对该企业采取惩罚性核定征收措楼盘销售价格，对该企业采取惩罚性核定征收措施核定税款。施核定税款。在税务部门强大的压力下，在税务部门强大的压力下， 20201111年年7 7月月2323日，该日，该企业被迫交出账簿，评估人员对其纳税情况进行企业被迫交出账簿，评估人员对其纳税情况进行了全面核查。了全面核查。25（二）账簿核查（二）账簿核查收入核查收入核查 1成本核查成本核查 2期间费用审查期间费用审查 3261.收入核查收入核查侧面突破查出少计收入侧面突破查出少计收入（1）巧妙分析发现隐瞒首付款项巧妙分析发现隐瞒首付款项（2）现场核查违
15、章建筑收租金现场核查违章建筑收租金（3）27（1）侧面突破侧面突破 查出少计收入查出少计收入营业费用偏高，针对该企业采取委托销售方式的特点，评估人员全面调阅了该企业“营业费用佣金支出”账簿支付销售佣金680.56万元22685.13万元该企业申报预售收入只有20685.13万元隐匿收入2000万元28（）巧妙分析（）巧妙分析 发现隐瞒首付款项发现隐瞒首付款项 该企业有按揭贷款入账，却未有首付款项收该企业有按揭贷款入账，却未有首付款项收入记录，根据我国按揭贷款有关法律规定，这是入记录，根据我国按揭贷款有关法律规定，这是非常不正常的，评估人员分析认为，可能存在两非常不正常的，评估人员分析认为，可能
16、存在两种情况：种情况：一是可能存在一是可能存在“假按揭假按揭”二是企业可能存在隐瞒首付款项的情况。二是企业可能存在隐瞒首付款项的情况。2930（）巧妙分析（）巧妙分析 发现隐瞒首付款项发现隐瞒首付款项 经到企业合作按揭银行调查取证，发现银行保存经到企业合作按揭银行调查取证，发现银行保存有企业收取首付款收据的复印件，金额合计有企业收取首付款收据的复印件，金额合计570570万元。万元。而企业辩称这是因为要替业户办理按揭贷款，从而采而企业辩称这是因为要替业户办理按揭贷款，从而采取的变通措施，伪造了收据，实际并未收款。尽管从取的变通措施，伪造了收据，实际并未收款。尽管从银行取得首付款收据的证据已经比
17、较扎实，为了让企银行取得首付款收据的证据已经比较扎实，为了让企业心服口服，评估人员先后联系了户购房户，并作业心服口服，评估人员先后联系了户购房户，并作了询问笔录，证实了购房户早在了询问笔录，证实了购房户早在20042004年就已经将首付年就已经将首付款项交付给金海岸公司。从而对该项少记收入问题取款项交付给金海岸公司。从而对该项少记收入问题取得了确凿证据。得了确凿证据。 （）现场核查（）现场核查 违章建筑收租金违章建筑收租金 为了解楼盘建设情况，评估人员来到了项目所为了解楼盘建设情况，评估人员来到了项目所在地进行现场核查，意外的发现，有一座商务楼居在地进行现场核查，意外的发现，有一座商务楼居然比
18、施工图多出了一层。经了解，然比施工图多出了一层。经了解，20102010年初该楼层年初该楼层已出租给某广告公司作为办公场所，但是账面并未已出租给某广告公司作为办公场所，但是账面并未体现该部分租金收入。在铁证面前，金海岸公司不体现该部分租金收入。在铁证面前，金海岸公司不得不承认了将违章建筑出租，收取租金得不承认了将违章建筑出租，收取租金400400万元未万元未申报纳税的违法事实。申报纳税的违法事实。312.成本核查成本核查综合评估寻找疑点综合评估寻找疑点（1）地税机关协查建安发票地税机关协查建安发票 （2）CTAISCTAIS“发票流向查询发票流向查询”查出假材料发票查出假材料发票 （3）拆迁办
19、协查查出假拆迁协议拆迁办协查查出假拆迁协议 （4）不配比结转成本热力站成本全入一期不配比结转成本热力站成本全入一期 （5）32（1）综合评估寻找疑点）综合评估寻找疑点总成本总成本3.0393.039亿元亿元单位工程成本单位工程成本30393039元元（单位工程成本偏高）（单位工程成本偏高）总地价总地价80008000万元万元楼面地价楼面地价800800元元（排除异常）（排除异常）建安成本建安成本2.0092.009亿亿单位建安成本单位建安成本20092009元元（高出预警值）（高出预警值）拆迁补偿款拆迁补偿款23002300万元万元（可能存在问题）（可能存在问题）甲供材料成本甲供材料成本1.2
20、371.237亿元亿元（虚增成本高危环节）（虚增成本高危环节）建安费建安费77317731万万（发票当地开具）（发票当地开具）地税机关地税机关协查建安发票协查建安发票（确定了多列成本）（确定了多列成本）CTAISX系统发票流向查询（确定了多列成本）（确定了多列成本）拆迁办协查拆迁办协查“拆迁补偿协议拆迁补偿协议”（确定伪造补偿协议）（确定伪造补偿协议）CTAISXCTAISX系统系统发票流向查询发票流向查询（确定了多列成本）（确定了多列成本）33（2）地税机关协查建安发票）地税机关协查建安发票发票存在疑点：发票存在疑点： 一是同一时间、同一开票人开出的代开发票号码不一是同一时间、同一开票人开出
21、的代开发票号码不在一个号段上；在一个号段上； 二是发票上代开机关的印章字体、大小、清晰程度二是发票上代开机关的印章字体、大小、清晰程度存在微小差别；存在微小差别； 三是机打发票票面信息的字体、排版格式等存在微三是机打发票票面信息的字体、排版格式等存在微小差别，有的票面看似人为调整过打印格式。小差别，有的票面看似人为调整过打印格式。 经过协查，共有经过协查，共有1919份加盖有该局代开发票专用章的份加盖有该局代开发票专用章的建筑安装（代开）发票并非该局开具，属假票，涉及金建筑安装（代开）发票并非该局开具，属假票，涉及金额额1450.051450.05万元。万元。 34（3）CTAIS“发票流向查
22、询发票流向查询”查出假材料发查出假材料发票票 评估人员对该公司大额支出的成本费用项目涉及的评估人员对该公司大额支出的成本费用项目涉及的发票进行全面核查，对发现疑点的货物销售发票，借助发票进行全面核查，对发现疑点的货物销售发票，借助CTAISCTAIS系统查询发票流向，再对发票流向有问题的发票进系统查询发票流向，再对发票流向有问题的发票进行外调取证。针对行外调取证。针对CTAISCTAIS系统系统“发票流向查询发票流向查询”，可以查，可以查询全省范围内商品销售发票发票流向的功能，评估人员询全省范围内商品销售发票发票流向的功能，评估人员采取了将所有的成本项目发票以明细表形式登记造册的采取了将所有的
23、成本项目发票以明细表形式登记造册的方式，分别录入方式，分别录入CTAISCTAIS系统进行查询。经证实属不符合规系统进行查询。经证实属不符合规定发票列入都市花园一期的开发成本定发票列入都市花园一期的开发成本1961.281961.28万元。万元。 35是否假票金额均要调减销售成本？是否假票金额均要调减销售成本？36（4）拆迁办协查查出假拆迁协议）拆迁办协查查出假拆迁协议 该企业开发成本中共列支拆迁补偿费该企业开发成本中共列支拆迁补偿费23002300万万元，评估人员怀疑拆迁补偿费过高，经核查拆迁元，评估人员怀疑拆迁补偿费过高，经核查拆迁补偿协议时，发现有多份拆迁协议签字，笔迹似补偿协议时，发现
24、有多份拆迁协议签字，笔迹似乎一致。带着这些疑问，评估人员来到了拆迁管乎一致。带着这些疑问，评估人员来到了拆迁管理办公室。查实了该企业伪造拆迁协议理办公室。查实了该企业伪造拆迁协议2525份，经份，经过分摊计算，都市花园一期涉及虚列开发成本过分摊计算，都市花园一期涉及虚列开发成本701.11701.11万元。万元。 37（5）不配比结转成本热力站成本全入一期）不配比结转成本热力站成本全入一期 房地产企业的成本核算方法非常复杂，既然该企房地产企业的成本核算方法非常复杂，既然该企业在成本归集方面做了不少手脚，会不会在计算方法业在成本归集方面做了不少手脚，会不会在计算方法上也作文章呢？带着这些疑问，评
25、估人员不辞辛苦，上也作文章呢？带着这些疑问，评估人员不辞辛苦，对该企业的成本结算进行了重新核实，发现属于全体对该企业的成本结算进行了重新核实，发现属于全体业主所有的热力站已经于业主所有的热力站已经于20102010年完工，其成本全部记年完工，其成本全部记入都市花园一期项目。入都市花园一期项目。3839（5）不配比结转成本热力站成本全入一期）不配比结转成本热力站成本全入一期 根据国税发根据国税发200931200931号文件对于计税成本的规定，号文件对于计税成本的规定，其发生的其发生的10001000万元配套设施成本，应当按照配比原则万元配套设施成本，应当按照配比原则分摊，该企业都市花园一期、都
26、市花园二期建筑面积分摊，该企业都市花园一期、都市花园二期建筑面积均为均为1010万平方米，一期应分摊开发成本万平方米，一期应分摊开发成本500500万元，企万元，企业多列开发成本业多列开发成本500500万元。万元。 鉴于一期开发产品均已售出，该企业多列销售成本鉴于一期开发产品均已售出，该企业多列销售成本500500万元。万元。3.期间费用期间费用核核查查未完工开发产品多列利息支出未完工开发产品多列利息支出（1 1）多列业务招待费多列业务招待费（2 2）40（1）未完工开发产品多列利息支出）未完工开发产品多列利息支出 根据案头分析阶段发现的疑点，经过调查取根据案头分析阶段发现的疑点，经过调查取
27、证，证实该企业证，证实该企业20082008年初取得了两年期开发项目年初取得了两年期开发项目贷款贷款90009000万元，万元，20082008年和年和20092009年共多列支年共多列支“财务财务费用利息出费用利息出”1164.681164.68万元。万元。4142（1）未完工开发产品多列利息支出）未完工开发产品多列利息支出 根据企业所得税法及条例规定，产品生产周期根据企业所得税法及条例规定，产品生产周期超过超过1212月的借入资金所发生的借款费用，应计入产品月的借入资金所发生的借款费用，应计入产品成本。该企业成本。该企业20082008年、年、20092009年所有楼盘均未完工，因年所有楼
28、盘均未完工，因此其利息支出不应当记入此其利息支出不应当记入“财务费用财务费用”在税前直接列在税前直接列支，而应当列入开发成本，都市花园一期两年共应摊支，而应当列入开发成本，都市花园一期两年共应摊入利息资本化支出入利息资本化支出582.34582.34万元。万元。（2）多列业务招待费）多列业务招待费 根据案头分析阶段发现的疑点，评估人员根据案头分析阶段发现的疑点，评估人员对业务招待费的问题，进行了查证，证实该企对业务招待费的问题，进行了查证，证实该企业多列支广告费、业务招待费共计业多列支广告费、业务招待费共计255255万元，应万元，应调增应纳税所得额调增应纳税所得额255255万元。万元。 4
29、3（三）（三）约谈补税约谈补税 针对疑点及内查外调掌握的情况，评估人员再次约谈企业。在确凿证据面前，企业表示愿意自查补税。 金海岸公司通过自查，共补缴企业所得税2246.36万元，其中2008年涉及企业所得税款264.61万元，2009年涉及企业所得税款275.55万元，2010年涉及企业所得税款1706.21万元。并按规定缴纳滞纳金。44四、案例点评四、案例点评 谈谈你对该案的看法 假定你是此案的评估人员，你如何制作评估文书和评估报告？4546四、案例点评四、案例点评评估思路清晰评估思路清晰评估手段多样（评估手段多样（本案中，评估人员运用了案头报表分析、帐本案中，评估人员运用了案头报表分析、帐目分析、全面外调（包括地税机关和拆迁办）、征管信息系统目分析、全面外调（包括地税机关和拆迁办）、征管信息系统运用、实地核查等运用、实地核查等5 5种房地产税收评估常用手段种房地产税收评估常用手段）评估方法运用恰当评估方法运用恰当迎难而上迎难而上 敢于碰硬敢于碰硬。 谢谢！47