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1、xx房地产（集团）股份有限公司合约规划实施细则（征求意见稿）目 录第一章 总则1第一条 设立目的1第二条 总体思路1第三条 适用范围1第二章 术语1第四条 合同面积1第五条 目标单方1第六条 业态2第七条 工程楼栋2第八条 业态楼栋2第三章 基本规定2第九条 管理对象2第十条 部门职责2第十一条 工作流程2第四章 工作要求3第十二条 合同类别规划3第十三条 项目采购策划4第十四条 单个合同规划4第十五条 合约规划执行5第五章 附则6附：条文说明7附件1、业态分类命名标准11附件2、合约规划流程14附件3、项目采购计划15附件4、采购参考时间标准16附件5、结构化报价清单19附件6、合约规划推荐
2、模板20 第一章 总则第一条 设立目的为贯彻执行xx地产成本管理制度，统一合约规划管理的基本思想和原则，规范合约规划管理工作，实现项目目标成本的有效管控，结合公司情况，制定本细则。第二条 总体思路合约规划的核心思想，是将项目的目标成本按“自上而下，逐级分解”的方式转化为具体合同的目标成本，通过对每份合同的成本管控，实现项目目标成本有效落地。第三条 适用范围本细则适用于xx地产本级及下属各子（分）公司。第二章 术语第四条 合同面积合同对应工程范围的面积。一般指工程的建筑面积，门窗工程、外墙工程、幕墙工程、园林工程、市政工程、精装修工程等指合同对应的施工面积，即门窗面积、外墙面积、幕墙面积、园林绿
3、化面积、道路面积、精装修面积等。第五条 目标单方满足目标成本控制的单方成本。当合同面积为建筑面积时，即为工程的建面单方；当合同面积为施工面积时，即为工程的综合单价。第六条 业态指项目的产品类型，包括住宅、别墅、公寓、商业、写字楼等，具体分类详见附件1业态分类命名标准。第七条 工程楼栋从基础到屋顶的整个楼栋单体，主要用于工程进度管理。第八条 业态楼栋按业态划分的楼栋组成单元，是合约规划的基础。第三章 基本规定第九条 管理对象合约规划的对象为项目开发过程中的全部成本支出，包括所有预计签约合同及非合同费用支出，本细则中统称“合同”。第十条 部门职责成本管理部门为合约规划的主办部门，负责合约规划的编制
4、和实施。技术部、工程部、营销部、开发部、计划部等相关部门应配合合约规划的编制和实施。第十一条 工作流程合约规划工作，包括合约规划的编制和执行。合约规划的编制分为两个阶段：第一阶段为合同类别规划，即确定项目的所有合同类别并将目标成本分解为各类合同的目标成本；第二阶段为单个合同规划，即确定每个具体合同的工程范围、工作内容及目标成本。合约规划流程详见附件2.第四章 工作要求第十二条 合同类别规划合同类别规划是指对项目预计发生的所有合同进行规划和分类，确定每个成本科目对应的合同类别，并将项目目标成本分解为各类合同的目标成本。（一）为规范合同类别划分、提高工作效率、避免出现合同遗漏的情况，各公司应由成本
5、管理部门牵头，技术、工程、营销等部门共同对住宅及公建项目的发包模式及合同界面划分进行研究分析，制定一套完整的合约规划模板，经领导审批后作为标准化的文件，用于指导具体项目的合约规划。附件6的模板可作为参考，各公司结合自身实际情况进行编制。（二）项目目标成本确定后7天内，工程部、技术部、营销部等部门应在参照合约规划模板的基础上，分别对工程类、设计类、营销类的合同类别及合同界面划分进行初步策划；成本管理部门进行汇总后组织各部门召开合约规划讨论会，共同讨论确定项目的合同类别清单。（三）成本管理部门负责将项目目标成本分解至各类合同。进行目标成本分解前，需将公建分摊科目的成本并入到建安工程科目中，得到建安
6、工程的目标成本总额；再根据目标成本的构成及合同所对应的工作范围，确定各类合同的目标成本。（四）成本管理部门负责将会议讨论形成的合同类别清单（不含目标成本），抄送至各相关部门，用于指导项目的采购策划。第十三条 项目采购策划采购策划是指根据项目的开盘计划倒推初排项目的总体采购计划，应在目标成本确定后20天内完成。项目销售分期确定后由各部门开会讨论确定项目楼栋标段划分，工程部、技术部、营销部在此基础上分别对工程类、设计类、营销类合同进行初步的标段划分、拟定采购时间节点以及相应的出图时间。采购策划经各部门达成一致后，作为各部门开展工作的纲领性文件，保证各部门工作步调的一致性。第十四条 单个合同规划单个
7、合同规划，是指随着工程的开发进展，成本管理部门根据相关部门提交的月度采购计划，逐步将合同类别分解为具体合同，规划每个具体合同的目标成本。（一）工程实施过程中，技术部、工程部、营销部等相关部门应根据项目的采购策划，结合工程实施进度编制项目的月度采购计划（详见附件3），并提交成本管理部门。临时产生的计划外采购工作，应经主管领导审批后提交成本管理部门。采购计划应明确每个合同标段的工程范围及合同内容；建安工程类需明确到所含工程楼栋及分项工程。采购计划的提交，需确保为采购工作预留足够的时间，附件4提供的采购时间标准可作参考。（二）成本部根据各部门提交的采购计划逐步将合同大类分解成具体合同，根据合同的工程
8、范围及合同内容，确定合同面积、目标单方和目标成本。同时利用“剩余合同”对剩余工程范围的面积、目标单方及目标成本进行核算，随着项目推进和采购计划的确定，逐步将其规划为具体的合同。示例如下：（三）园林绿化工程应提前对展示区进行规划，确定展示区的施工面积及单方成本，从而得到非展示区的目标成本和目标单方。（四）合同目标成本的确定应遵循“量价分离”的原则，合同目标成本=合同面积目标单方。合同目标成本的确定，关键在于面积指标和单方成本的确定，具体分为以下两种情形：1、单方成本与业态无关的，如勘察合同、园林工程合同等，直接用合同面积乘以目标单方即可得到合同目标成本。2、单方成本与业态有关的，如设计合同、建安
9、工程类合同等，应按不同的业态进行计算。首先需确定合同所含业态类型及业态面积，根据业态面积及业态单方计算各业态的目标成本，从而汇总得到合同的目标成本，再折算出合同的目标单方。第十五条 合约规划执行（一）成本管理部门应根据合约规划，编制与之匹配的结构化报价清单（附件5），要求投标单位分业态楼栋和成本科目进行结构化报价，以便于与目标成本直接对标，以及进行成本数据的积累沉淀。（二）合约规划确定的合同目标成本应用于控制项目的招采定价。定标之前，应将合同金额（定标金额+预估变更金额）与合同目标成本进行比对，确定整份合同的节超，并逐一比对分析结构化报价清单中各分项的节超情况。对于超出合同目标成本的，应进行原
10、因分析并明确解决处理措施，报领导审批。（三）合同签订后，成本管理部门应及时对合约规划的签约金额、合同编号、供方名称等进行更新，并根据结构化报价清单，分业态楼栋和成本科目进行成本数据的积累。第五章 附则第十六条 本细则由股份公司成本管理中心负责解释和修订。第十七条 本细则自下发之日起开始执行。附：条文说明（一）工程楼栋工程楼栋指从基础到屋顶的整个楼栋。地库范围内的一个工程楼栋单体，可能由地下车库、商铺、住宅等多种业态构成；不带地库、不带裙楼的工程楼栋，也可能只由一种业态构成。工程楼栋的示意图如下。图1 工程楼栋示意图（二）业态楼栋业态楼栋是指将工程楼栋按照其业态构成进行划分得到的楼栋单元，比如一
11、个工程楼栋，可以划分为车库、商业、住宅等多个业态楼栋。业态楼栋的编号命名格式为“楼栋编号-业态”，其中楼栋编号应与其对应的工程楼栋编号保持一致。如下图所示。图2 业态楼栋示意图（三）合同类别划分，应在发包策划的基础上进行。根据发包模式确定合同类别，根据合同边界划分，确定各类合同所对应的成本科目。1、发包策划需对项目的发包模式、合同边界、合同包干方式、主要材料设备的供货方式等问题进行规划。采用的发包模式要有利于项目的成本控制，并适应企业内部的管理方式及管理能力；合同边界的划分要尽量减少实施过程中的争议和扯皮。2、根据合同范围及合同边界，确定合同对应的成本科目。其中一个合同类别可能只对应一个成本科
12、目，也可能对应多个成本科目（如总承包施工合同跨越“土建结构工程”和“水电安装工程”两个科目）。当一个合同对应多个科目时，需同时在各成本科目下进行合同列项，并在合同名称后备注对应科目内容予以辨别。3、对于“其他类费用”的科目，应对以往项目所签合同进行全面梳理，对科目内容进行细分，明确科目所含合同类别。4、公建分摊科目的合同类型，在建筑安装工程费科目中一并考虑，无需单独列项；物业维修基金及不可预见费无需进行合同分解。（四）单方成本与业态有关的合同，合同目标成本需按不同业态的面积指标及单方成本进行计算。1、首先根据工程范围确定合同所含工程楼栋；2、根据工程楼栋确定所含业态楼栋及面积；3、计算各业态面
13、积；4、根据合同内容，确定合同对应的成本科目及目标单方；5、计算业态的目标成本（业态面积业态单方）；6、计算合同的目标成本（业态目标成本）；7、折算合同的目标单方（目标单方=合同目标成本/合同面积）。以某施工总承包工程为例，根据工程部提交的招采需求，该标段的工程范围包括1#、2#楼的主体、底商及地库；合同内容包括主体结构和水电安装施工。该合同目标成本的计算程序如图3所示。图3 合同目标成本计算示意图附件1、业态分类命名标准编码业态名称一级分类（财务、投管、品牌、成本）二级分类（财务、投管、品牌、成本）成本属性（一级）成本属性（二级）B01别墅B0101独栋别墅独栋别墅B0102双拼别墅双拼别墅
14、B0103联排别墅联排别墅B0104叠拼别墅叠拼别墅B02住宅B0201情景洋房情景洋房B0202多层住宅多层住宅（6）B0203小高层住宅小高层住宅(711)B0204中高层住宅中高层住宅(1218)B0205高层住宅高层住宅(19100)B0206超高层住宅超高层住宅(100)B03公寓公寓普通公寓多层公寓小高层公寓中高层公寓高层公寓超高层公寓LOFT公寓（办公）50m LOFT公寓50100m LOFT公寓100150m LOFT公寓150m LOFT公寓B04写字楼写字楼50m 写字楼50100m 写字楼100150m 写字楼150m 写字楼B05酒店酒店商务型酒店50m 酒店5010
15、0m 酒店100150m 酒店150m 酒店度假型酒店酒店塔楼别墅客房酒店配套地下用房B06商业B0601商铺商铺B0602集中商业独立商业裙楼商业商业街B0603地下商业地下商业B07会展会展地上会展地下会展B08剧院剧院地上剧院地下剧院B09高尔夫球场高尔夫球场高尔夫球场B10地下室/车库B1001露天车位露天车位B1002地上车位地上车位B1003普通地下车位普通地下车位B1004人防车位人防车位B1005机械停车位机械停车位B1006地下储藏室地下储藏室B11会所会所社区会所B12企业会所企业会所独栋别墅双拼别墅联排别墅叠拼别墅B13学校B1301幼托园幼托园B1302中小学中小学B1
16、4公建配套B1401卫生站卫生站B1402文化室文化室B1403健身中心健身中心B1404社区服务中心社区服务中心B1405老年人服务站点老年人服务站点B1406物业管理用房物业管理用房B1407邮政所邮政所B1408垃圾站垃圾站B1409公共厕所公共厕所B1410肉菜市场（生鲜超市）肉菜市场（生鲜超市）B1411变电站变电站B1412地下设备用房地下设备用房B1413其它公建配套其它公建配套附件2、合约规划流程附件3、项目采购计划_项目_月采购计划序号分类工程项目名称工程范围合同内容采购方式包干形式招标计划时间采购责任部门备注开始时间完成时间1勘察、设计、咨询类234土建工程567水电/设备
17、安装工程8910精装工程111213材料设备141516其他1718备注：1、采购方式包括“邀请招投标”、“询价”、“直接委托”、“集团采购”、“区域采购”、“公司年度战略”； 2、合同包干形式包括“总价包干”、“单价包干”、“定额下浮”。附件4、采购参考时间标准住宅项目采购参考时间标准序号工程类型采购方式包干方式参考时间标准（天）1土建工程1.1 土建及水电安装总包邀请招投标定额下浮30单价包干（模拟清单）45总价包干601.2 土石方工程邀请招投标总价包干/单价包干251.3 支护工程邀请招投标总价包干251.4 基础工程邀请招投标单价包干301.5 防水工程集团采购单价包干201.6 地
18、坪工程集团采购单价包干201.7 幕墙工程邀请招投标总价包干451.8 钢结构工程邀请招投标总价包干451.9 外墙涂料供货集团采购单价包干151.10 外墙涂料施工集团采购单价包干201.11 外墙GRC工程邀请招投标总价包干301.12 门窗工程邀请招投标总价包干301.13 铁艺栏杆工程邀请招投标总价包干301.14 车库门采购安装邀请招投标总价包干/单价包干301.15 防火门、防火窗制作安装工程邀请招投标单价包干301.16 入户门采购安装工程集团采购单价包干151.17 园林绿化工程集团及区域采购招投标园建总价包干，绿化单价包干451.18 市政工程邀请招投标总价包干301.19
19、标识工程邀请招投标总价包干301.20 信报箱工程邀请招投标单价包干301.21 停车场交通设施工程邀请招投标总价包干301.22 白蚁防治工程询价单价包干301.23 土建工程其他类工程邀请招投标单价包干、总价包干2水电/设备安装工程2.1 电梯设备采购及安装工程集团采购单价包干202.2 供暖设备及安装工程邀请招投标总价包干302.3 通风工程邀请招投标总价包干402.3.1 户式中央空调采购安装集团采购单价包干202.4 消防工程邀请招投标总价包干402.5 人防设备及安装工程邀请招投标总价包干302.6 发电机/环保工程集团采购单价包干202.7 中央吸尘/垃圾处理工程邀请招投标总价包
20、干302.8 智能化工程邀请招投标总价包干402.9 有线电视/电话/网络工程直接委托单价包干/总价包干302.10 外水工程邀请招投标总价包干302.11 外电工程邀请招投标总价包干452.12 燃气工程邀请招投标总价包干/单价包干302.13 供暖工程邀请招投标总价包干302.14 泳池设备工程邀请招投标总价包干302.15 楼栋泛光工程邀请招投标总价包干302.16 水电/设备安装其他类工程邀请招投标单价包干/总价包干3精装工程3.1 户内交标精装修工程邀请招投标总价包干453.2 公共部位精装修工程邀请招投标总价包干453.3 样板房/售楼部装修工程邀请招投标总价包干453.4 其他配
21、套用房装修工程邀请招投标总价包干453.5 橱柜/浴室柜采购安装集团采购单价包干203.6 衣柜/玄关柜等采购安装邀请招投标总价包干303.7 户内门采购安装集团采购单价包干153.8 木地板采购安装集团采购单价包干153.9 淋浴房采购安装邀请招投标总价包干303.10 公共部位软装工程邀请招投标总价包干303.11 样板房/售楼部软装工程邀请招投标总价包干303.12 厨房电器采购安装集团采购单价包干203.13 空气净化器采购安装邀请招投标单价包干303.14 净水器采购安装邀请招投标单价包干303.15 电动窗帘采购安装邀请招投标总价包干/单价包干303.16 智能家居采购安装邀请招投
22、标总价包干/单价包干303.17 精装工程其它类工程邀请招投标4材设类（单独供料）4.1 烟道及其它配件采购邀请招投标；年度协议价单价包干304.2 外墙砖采购邀请招投标单价包干454.3 屋面瓦/混凝土瓦采购集团采购单价包干204.4 保温隔热材料采购集团采购单价包干204.5 石材采购邀请招投标单价包干454.6 塑料管材采购集团采购单价包干154.7 水泵采购邀请招投标单价包干304.8 阀门采购邀请招投标单价包干304.9 不锈钢水箱邀请招投标单价包干304.10 户内配电箱采购集团采购单价包干154.11 电线电缆采购集团采购单价包干154.12 母线槽采购邀请招投标单价包干304.
23、13 变压器采购邀请招投标单价包干304.14 可视对讲采购集团采购单价包干204.15 灯具采购邀请招投标单价包干304.16 墙地砖采购集团采购单价包干154.17 涂料供货采购集团采购单价包干154.18 墙纸采购邀请招投标单价包干304.19 吊顶采购邀请招投标总价包干/单价包干304.20 开关插座面板采购集团采购单价包干154.21 洁具采购集团采购单价包干154.22 龙头采购集团采购单价包干154.23 卫浴五金采购邀请招投标单价包干304.24 浴霸/暖风扇采购邀请招投标单价包干304.25 材料其他类采购邀请招投标附件5、结构化报价清单投标报价汇总表工程名称：项目1-3#土
24、建总包工程合同序号业态类型楼栋编号项目名称工程量 （m2）单价 (元/m2)合价（元）备注一高层住宅1#1土建结构工程20000115023,000,000 2水电安装工程200001503,000,000 2#1土建结构工程25000115028,750,000 2水电安装工程250001503,750,000 3#1土建结构工程22000115025,300,000 2水电安装工程220001503,300,000 小计：87,100,000 二商铺1#1土建结构工程250014003,500,000 2水电安装工程2500130325,000 2#1土建结构工程100014001,400
25、,000 2水电安装工程1000130130,000 小计：5,355,000 三普通地下车位1#1土建结构工程8000220017,600,000 2水电安装工程80001801,440,000 2#1土建结构工程350022007,700,000 2水电安装工程3500180630,000 3#1土建结构工程6000220013,200,000 2水电安装工程60001801,080,000 小计：41,650,000 四人防车位2#1土建结构工程150025003,750,000 2水电安装工程1500200300,000 小计：4,050,000 总价：138,155,000 备注：业
26、态类型、楼栋编号、项目名称、工程量由甲方提供。附件6、合约规划推荐模板合约规划推荐模板说明：红色图标的为同时适用于住宅及公建项目的合同类别，共 185 类；蓝色图标的为公建项目特有合同类别，共 47 类。本合约规划模板仅供参考，各子（分）公司应结合自身情况编制适合自身的合约规划模板。序号科目名称/合同类别合同范围及内容合同名称合同编号供方名称包干方式签约部门合同面积()目标单方(元/)目标成本（万元）动态成本明细动态成本动态-目标节超原因合同签约合同履行合同结算合同签约金额预估变更金额累计变更金额累计签证金额预估变更金额结算金额一土地款1土地价格1.1国土出让金土地出让合同1.2土地转让金土地
27、转让合同1.3原始成本1.4股权溢价1.5拆迁补偿费2契税契税3其它土地款出让服务费二开发前期费1勘察费1.1初勘、详勘勘察合同1.2超前钻超前钻工程施工合同1.3其它勘察费场地地震系数复核合同2设计费2.1概念、规划设计概念规划设计合同修建性详细规划设计合同2.2方案至施工图设计方案设计合同施工图设计合同2.3室内设计售楼部装修设计合同样板房装修设计合同会所装修设计合同公共区域装修设计合同精装交楼室内装修设计合同商场装修设计合同写字楼装修设计同酒店大堂室内设计合同后勤区装修设计合同室内装修消防报建图设计合同2.4园林绿化工程设计景观方案设计合同景观施工图设计合同2.5施工图审查建筑施工图纸审查合同人防施工图纸审查合同幕墙施工图纸审查合同防雷装置施工图纸核查2.6其它设计费基坑支护设计合同市政工程设计合同人防工程设计合同智能化设计合同标识系统设计合同门窗工程设计合同钢结构设计合同幕墙设计合同灯光设计合同