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1、房地产的定义：土地、附着于土地的永久性建筑物及构筑物以及由它们衍生出来的各项权利。房地产的分类 按照用途划分：1.工业和仓储类房地产；2.商业类房地产；3.居住类房地产 4.其他用途房地产 运营方式：1.收益性房地产；2.非收益性房地产 交易性质：1.出售性房地产；2.出租性房地产；3.抵押性房地产；4.典当性房地产 房地产的性质 1.自然特性：（1）固定性（不可移动性）及异质性（2）耐久性（不可毁灭性）和数量的有限性 2.经济特性：（1）土地供给的稀缺性 （2）高价值性 （3）保值增值性 （4）外部性 在教科书上主要表现为：空间特性、市场特性、资产特性、法律和制度特性。房地产市场的定义：房地
2、产市场是指房地产交易活动的总和，是买卖双方相互作用的一种机制。房地产市场的特点：1.区域性固定性、异质性、空间性 2.竞争的不充分性市场特性 3.供给调节的滞后性土地供给无弹性、开发周期长、耐久性 4.交易的复杂性 异质性、交易形式的多样性、交易时间持续长、交易涉及环节多 5.金融依赖性资产特性（价值量大）6.政府干预性强法律和制度特性 房地产市场的分类 按照市场运行层次划分：一级市场、二级市场、三级市场 按照市场交易客体划分：土地市场、房地产市场、房地产金融市场和 房地产中介服务市场。按物业类型划分：住宅市场、商业房地产市场、工业房地产市场、特殊用途房地产市场、农业房地产市场。按照覆盖范围或
3、影响范围划分：国际性、全国性、地方性房地产市场。住宅需求的概念：住宅需求是指其他条件不变，消费者在每一价格水平上愿意而且能够购买的住宅数量。住宅需求分为：有效需求和潜在需求。住宅需求的特点：1.多样性（异质性和消费者本身的差异）2.区域性（地区、地段）3.层次性（消费偏好基本需求、标准需求和舒适需求、现实与潜在）4.消费和投资的双重性 5.一定的可替代性（不同住宅的替代、买房租房的替代、投资品之间的替代）住宅需求的影响因素：1.价格 2.人口（数量、年龄、家庭结构、离婚率等）3.收入：带来住宅需求数量增长和结构变化 4.消费者偏好 5.预期 6.金融因素 住宅需求的弹性分析 住宅需求弹性一般包
4、括：住宅需求价格弹性和住宅需求收入弹性。住宅需求价格弹性：住宅价格上升（下降）一个百分点所引起的住宅需求量减少（增加）的百分比，即住宅需求量的变动对价格变动的反应程度。住宅需求收入弹性：收入每增加（减少）一个百分点所引起的住宅需求量增加（减少）的百分比，即住宅需求量的变动对收入变动的反应程度。住宅供给的概念：住宅供给是指其他条件不变，生产者在每一价格水平上愿意而且能够提供的住宅数量。住宅存量二手住宅 住宅流量新增住宅 本年末住宅存量=上年末住宅存量-本年内毁弃住宅量-本年内住宅净转换量（转换为其他用途的住宅量-其他用途转换为住宅的量）+新建住宅量 住宅供给的特点：1.缺乏弹性 2.层次性(现房
5、、期房、储备房、在建房）3.滞后性 住宅供给的影响因素：1.生产要素价格 2.开发商的未来预期 3.政策因素 住宅供给价格弹性：住宅价格上升（下降）一个百分点所引起的住宅供给量增加（减少）的百分比，即住宅供给量的变动对价格变动的反应程度。dQ QEP PdQ QEY YsQ QEP PD 经济增长居民收入提高对住宅需求增加在存量一定的情况下房租上涨房价上涨新增开发量增加存量增加导致初始假定住宅存量一定的情况下上涨房租的下降，如此运动，直至达到新的均衡。长期利率下降投资者对房地产投资的收益要求降低从而使得房地产资产需求增加在租金不变的情况下房价上涨新增开发量增加存量增加房租下降，如此运动，直至达
6、到新的均衡。短期利率上升房地产开发成本增加从而使得成本曲线左移在住宅价格不变的情况下新增开发量减少存量减少房租下上升房价上升，如此运动，直至达到新的均衡。廉租房、经济适用房的建设对住宅需求减少在存量一定的情况下房租下降房价下降新增开发量减少存量减少导致初始假定住宅存量一定的情况下下降房租的上涨，如此运动，直至达到新的均衡。限制土地的有效供应房地产开发成本增加从而使得成本曲线左移在住宅价格不变的情况下新增开发量减少存量减少房租下上升房价上升，如此运动，直至达到新的均衡。投资者对房地产投资的收益要求降低从而使得房地产资产需求增加在租金不变的情况下房价上涨新增开发量增加存量增加房租下降，如此运动，直
7、至达到新的均衡。地租是指土地在生产利用中产生的经济报酬 地租可以分为：契约租金和经济租金 契约租金：是指土地所有者将土地租给土地使用者，土地承租人与土地出租人签订的租赁合同中约定的租金。经济租金：也称为理论租金，是指土地总收益扣除土地总成本的剩余部分，即利用土地获得收益超过成本的纯收入。住宅价格：是指一个人（或机构）从另一个人（或机构）手中获得住房所需要付出的代价。住宅价格包括：总价、建筑面积单价和使用面积单价。住宅价格的影响因素：1.房地产自身因素 2.环境因素 3.人口因素 4.经济因素 5.社会因素 6.行政因素 7.国际因素 8.心理因素 9.其他因素 住宅的属性特征：居住特征和区位特
8、征。居住特征：面积、楼层、朝向、内部设计等 区位特征：道路状况和交通便利状况等。房地产开发：通常是指房地产建造与经营管理的过程。房地产开发的主要目标是追求利润的最大化。房地产开发的程序:1.投资想法形成 2.投资机会选择 3.投资决策分析 4.合同谈判 5.签署合同 6.施工建设 7.物业销售和试营业 8.资产管理（五证：建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 土地使用权证 建设工程施工许可证 分工业和仓储类房地产商业类房地产居住类房地产其他用途房地产运营方式收益性房地产非收益性房地产交易性质出售性房地产出租性房地产抵押性房地产典当性房地产房地产的性质自然特性固定性不可移动性及异质性耐久性不可
9、场特性资产特性法律和制度特性房地产市场的定义房地产市场是指房地产交易活动的总和是买卖双方相互作用的种机制房地产市场的特点区域性固定性异质性空间性竞争的不充分性市场特性供给调节的滞后性土地供给无弹性开发周政府干预性强法律和制度特性房地产市场的分类按照市场运行层次划分级市场二级市场三级市场按照市场交易客体划分土地市场房地产市场房地产金融市场和房地产中介服务市场按物业类型划分住宅市场商业房地产市场工业房地产商品房预售许可证）开发商及其合作伙伴 1.房地产开发商 2.政府及其机构 3.金融伙伴 4.建筑承包商 5.专业顾问 6.物业管理者 成本收益分析法：是通过比较各种方案的全部预期成本和收益，选出最
10、优投资方案的一种决策方法。其基本原理是：收益大于成本，通常对于单个项目而言，应保证利润的最大化。收益：由货币和非货币构成，具体包括（1）房地产的租金和销售收入；（2）物业的长期权益；（3）由于提出一个新概念或改善了城市环境，获得的个人或专业上的满足；（4）提高了开发商的社会声誉，有助于创造未来的开发机会。成本：为提供建筑空间和相关服务而获得的各种资源时必须付出的代价或者费用的支出。最佳规模：能够产生最大净收益的规模。住宅密度对房价的影响：（1）增加住宅密度增加，环境恶化，消费者支付意愿降低，价格降低，收益降低；（2）住宅密度增加，开发面积增加，开发收益增加。开发的基本原则是：开发净利润的最大化
11、。房地产开发模式包括：初次开发与再开发两种模式 商品房预售需具备以下条件:(1)预售人已取得房地产开发资质证书、营业执照;(2)按照土地管理部门有关规定交付土地使用权出让金,已取得土地使用权证书;(3)持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证,并已办理建设工程质量和安全监督手续;(4)已确定施工进度和竣工交付使用时间;(5)七层以下的达到主体工程封顶;七层以上的,主体工程须建到工程预算投资总额的三分之二以上层数;(6)已在项目所在地商业银行开设商品房预售款专用账户;(7)法律、法规规定的其他条件。经济增长是指一个国家或者地区生产的物质产品和服务的持续增加（一国潜在的 GDP 或国民产出的增加
12、），是社会总供给的基本源泉。生产率是指一个个人每小时工作能生产的物品和劳务的数量，是决定生活水平的关键因素，而生产率的增长则是决定生活水平提高的关键因素。国内生产总值是指在一定时期内(一个季度或一年)，一个国家或地区的经济中所生产出的全部最终产品和劳务的价值，常被公认为衡量国家经济状况的最佳指标。它不但可反映一个国家的经济表现，更可以反映一国的国力与财富。人均国内生产总值是指在相同的计算期内一国 GDP 与国内总人口之比。生产函数是用来描述用于生产的投入量和产出量之间关系的函数式。短期内厂商根据生产函数决定生产要素投入的数量以实现利润的最大化；长期可以分析一个国家经济增长的情况以及生产要素对经
13、济增长的贡献。经济增长的驱动因素 1.劳动力 2.资本 3.自然资源 4.技术进步 公式 p123 三部门包括一个区域产出市场以及两要素市场，即区域劳动力市场和区域房地产市场。三部门模型 p127 房地产供给推动经济增长 房地产市场产出增加，房地产市场的供应曲线就会向右平移，租金下降，在劳动力供给不变的情况下，产出市场的生产成本降低，产出增加，这又进一步增加了对要素市场的需求，劳动力市场和房地产市场的需求曲线向右平移，要素价格上升，造成产出市场的生产成本略有回升，但仍低于初始生产成本，因为此时的生产成本高于初始生产成本，那么产出量就会下降从而生产要素的价格也随着下降，生产成本必将下降，最终市场
14、达到新的均衡。住房消费支出增加促进经济增长 房地产业的关联效应带动经济增长 次级抵押贷款是指一些贷款机构向信用程度较差和收入不高的借款人提供的贷款。贷款利率相应地比一般抵押贷款高很多。房地产金融是指在房地产经济活动中，通过各种金融方式、方法及工具，为房地产及相关部门融通资金的行为。资金来源的短期性和资金运用的长期性 分工业和仓储类房地产商业类房地产居住类房地产其他用途房地产运营方式收益性房地产非收益性房地产交易性质出售性房地产出租性房地产抵押性房地产典当性房地产房地产的性质自然特性固定性不可移动性及异质性耐久性不可场特性资产特性法律和制度特性房地产市场的定义房地产市场是指房地产交易活动的总和是
15、买卖双方相互作用的种机制房地产市场的特点区域性固定性异质性空间性竞争的不充分性市场特性供给调节的滞后性土地供给无弹性开发周政府干预性强法律和制度特性房地产市场的分类按照市场运行层次划分级市场二级市场三级市场按照市场交易客体划分土地市场房地产市场房地产金融市场和房地产中介服务市场按物业类型划分住宅市场商业房地产市场工业房地产资金来源：政府、企事业单位和个人，资金分散，大部分属于短期资金。资金运用：开发，资金使用周期长，购房，资金使用周期长，才去分期付款的方式进行偿还。资金来源的固定性和资金运用的特定性 房地产金融有很强的政策性，风险和收益受宏观经济环境的影响 房产融资：是指为房屋再生产融通资金，
16、并为个人或单位购买、租赁、建造房屋融通资金的行为。土地融资：是指利用土地作为信用保证而融通资金的行为。直接融资：是资金的供求双方在房地产金融过程中直接进行票据和证券的买卖和货币借贷。直接融资的主要特征是：货币资金需求者自身直接发行融资凭证给货币资金供给者，证券商、经纪人等中间人的作用只是牵线搭桥并收取佣金。间接融资：资金供应者将资金交给房地产金融机构，而再由房地产金融机构以一定的方式将资金提供给房地产开发经营企业，这时的房地产金融机构起到房地产中介的作用。间接融资的主要特征是，金融中介自身发行间接债务凭证，将货币资金供给者的货币引向货币资金需求者。两大融资方式各自的优点 间接融资：间接融资方式
17、中的金融机构可方便迅速低廉地获取必要的情报；使交易双方获得低成本的交易服务，享受规模收益的好处；分散投资、减少风险；间接融资工具流动性相对高而风险相对小，可满足许多谨慎投资者的需要。直接融资：能使资金需求者获得长期资金来源；引导资金合理流动，推动资金的合理配置；具有加速资本积累的杠杆作用，使社会生产规模迅速扩大，从而推动资金（资本）的积累和国民经济的发展。权益性融资：融资者以出让一部分利润为条件向出资者融资的行为。债务性融资：融资者以还本付息为条件向出资者融资的行为。房地产金融市场：是指从事与房地产活动相关的金融商品和金融工具的交易活动的总和。房地产金融市场在房地产市场体系中的地位：1.内部协
18、调和均衡必须借助于房地产金融市场 2.房地产市场中各子市场之间的协调也离不开金融市场 3.房地产金融市场本身是房地产市场的一部分 房地产金融市场的主体和客体 主体：1.政府：投资者、借款者和调节者的作用；2.银行与非银行机构 3.房地产开发经营企业 4.居民个人 客体：是指在房地产金融市场上可以同货币交易的各种金融契约，如股票、债券等。房地产金融市场的划分：1.房地产抵押贷款市场 2.房地产有价证券市场 3.房地产保险市场 4.房地产信托投资市场 利率及其分类：固定利率与浮动利率；市场利率、官定利率与公定利率；一般利率与优惠利率；年率、月率与日率；长期利率与短期利率 利率的计算公式 p147
19、房地产股票融资的特点：（1）发行房地产企业股票可以在短时期内筹资到房地产开发企业所需要的资金。（2）促使房地产开发企业提高资金使用效率。（3）降低房地产开发融资成本。房地产类股份公司股票融资的基本方式（1）筹募股东资本（2）增资配股（3）有权转让股权（4）公积金转为资本金（5）招募外资股 房地产债券融资的主要类型：按是否公开进行分为公募和私募两种，按照是否委托证券发行中介机构，分为直接发行和间接发行两种。股权融资与债券融资的比较：债务融资是指通过银行或非银行金融机构贷款或发行债券等方式融入资金，股权融资是指主要通过发行股票的方式融入资金。债务融资需支付本金和利息，能够带来杠杆收益，但是提高企业
20、的负债率；股权融资不需还本，但没有债务融资带来的杠杆收益，且会稀释控制权。一般来说，对于预期收益较高，能够承担较高的融资成本，而且经营风险较大，要求融资的风险较低的企业倾向于选择股票融资方式；而对于传统企业，经营风险比较小，预期收益也较小的，一般选择融资成本较小的债务融资方式进行融资。房地产抵押贷款证券化 P158 抵押支持证券有三种：抵押转递证券、剥离式抵押担保证券以及担保抵押债券。分工业和仓储类房地产商业类房地产居住类房地产其他用途房地产运营方式收益性房地产非收益性房地产交易性质出售性房地产出租性房地产抵押性房地产典当性房地产房地产的性质自然特性固定性不可移动性及异质性耐久性不可场特性资产
21、特性法律和制度特性房地产市场的定义房地产市场是指房地产交易活动的总和是买卖双方相互作用的种机制房地产市场的特点区域性固定性异质性空间性竞争的不充分性市场特性供给调节的滞后性土地供给无弹性开发周政府干预性强法律和制度特性房地产市场的分类按照市场运行层次划分级市场二级市场三级市场按照市场交易客体划分土地市场房地产市场房地产金融市场和房地产中介服务市场按物业类型划分住宅市场商业房地产市场工业房地产抵押转递证券：是指将抵押贷款组合，然后运用该抵押贷款组合作为担保发行证券。完全限制的转递证券：无论是否收到本息，均应交给证券持有人利息。直接转递证券：收到利息，才支付给证券持有人。经济周期是指长期经济增长中
22、，在一系列因素冲击下，国民总产出、就业量和价格总水平等宏观经济变量的短期波动。按照发展阶段，经济周期一般可分为复苏、繁荣（波峰）衰退和萧条（波谷）四个阶段，也可以分为高涨和低落两个阶段。经济周期的两个重要特征：是经济活动不规则的扩张和收缩，经济周期波动中大多数宏观经济变量几乎同时波动。总需求总供给模型 纵轴用 CPI 或者 GDP 平减指数衡量物价总水平，横轴是用实际 GDP 衡量的物品与劳务总量。GDP 平减指数=名义 GDP 与实际 GDP 的比率。名义 GDP 就是用现价计算的 GDP。实际 GDP 就是以基期价格计算的 GDP。实际 GDP=（名义 GDP*100）/实际 GDP 总需
23、求、总供给曲线 p172 货币政策和财政政策的区别（1）含义不同。财政政策是指政府通过对财政收入和支出总量的调节来影响总需求，使之与总供给相适应的经济政策。它包括财政收入政策和财政支出政策。货币政策是指一国中央银行（货币当局）为实现一定的宏观经济目标而对货币供应量和信贷量进行调节和控制所采取的指导方针及其相应的政策措施。其特点是通过利息率的中介，间接对宏观经济发生作用（2）内容不同。凡是有关财政收入和财政支出的政策，如税收的变动，发行国库券，国家规定按较高的保护价收购粮食，政府的公共工程或商品与劳务的投资的多少等都属于财政政策，而和银行有关的一系列政策，如利率的调整则属于货币政策。（3）政策的
24、制定者不同。财政政策是由国家制定的，必须经全国人大或其常委会通过。而货币政策是由中央银行直接制定的。总需求与总供给引起的经济波动 p172/P173 乘数加速数原理 p173、p174 乘数分析只能适用于有闲置资源存在的情况，只有在实际产出小于潜在产出时，投资的增加才能带来产出的增加。加速原理是指产出的增加，会引起投资数倍的增加，反之，产出的减少，会引起投资数倍的减少。通常情况下，收入的增加引起消费的增加，消费的增加引起消费品生产的增加，从而引起资本品生产的增加。即收入的增加引起投资的增加。It=v(Yt-Yt-1),其中 v 为加速数。主要的经济周期理论：1.有效需求不足论 代表人物凯恩斯。
25、2.技术创新理论 代表人物熊彼特。3.货币学派理论 代表人物弗里德曼。4.均衡商业周期理论 代表人物卢卡斯。5.新凯恩斯主义周期理论 代表人物曼昆、罗默、斯蒂格利茨等。6.真实经济周期理论 代表人物基德兰德和普雷斯科特。经济周期的类型：康德拉季耶夫周期 基钦周期（存货周期）朱格拉周期（固定投资周期）库兹涅茨周期（建筑周期）房地产周期：是指房地产业在发展过程中，在一系列因素冲击下，随着时间的变化而出现的扩张和收缩的反复运动的过程，它体现为房地产投资、销售、价格以及就业等经济变量的短期波动。与房地产周期密切相关的是房地产市场周期。所谓房地产市场周期，是指受社会经济发展变化影响的房地产市场扩张和收缩
26、的波动交替状态，它是房地产业发展规律的客观反映。房地产周期波动的阶段：（一）复苏阶段：1.交易量回升，购房以自用为主，投机者较少；2.需求趋旺刺激房地产价格缓慢回升，呈持续增长态势，期房价格低于现房价格；3.房地产开发数量增加，投资增加，开发速度逐渐加快；4.房地产市场加速回升，形势乐观，炒家逐渐进入。（二）繁荣阶段：1.开发规模加大，交易量急剧上升；2.房价越来越高，达到顶点，市场投机活跃；3.利润率畸高，房地产开发量过度增加，逐渐超过市场需求，开始出现衰退下滑的迹象。（三）衰退阶段：1.房价在开始的时分工业和仓储类房地产商业类房地产居住类房地产其他用途房地产运营方式收益性房地产非收益性房地
27、产交易性质出售性房地产出租性房地产抵押性房地产典当性房地产房地产的性质自然特性固定性不可移动性及异质性耐久性不可场特性资产特性法律和制度特性房地产市场的定义房地产市场是指房地产交易活动的总和是买卖双方相互作用的种机制房地产市场的特点区域性固定性异质性空间性竞争的不充分性市场特性供给调节的滞后性土地供给无弹性开发周政府干预性强法律和制度特性房地产市场的分类按照市场运行层次划分级市场二级市场三级市场按照市场交易客体划分土地市场房地产市场房地产金融市场和房地产中介服务市场按物业类型划分住宅市场商业房地产市场工业房地产候仍继续上升，但是涨幅明显放缓并开始出现下跌的迹象，现房价格基本停顿不前；2.交易量
28、明显减少，形成明显的有价无市的状态；3.交易量锐减，一些实力较差、抗风险能力较弱的开发商因为资金债务等问题而难以为继，房地产从业人员减少，失业率和破产率增加。（四）萧条阶段：1.房价跌势继续，大多物业只跌不起，甚至跌破物业原值，期房价格加速下降而大大低于现房价格；2.房地产交易量锐减，特别是期房交易量下降幅度更大；3.一部分房地产开发商面临困境，破产现象更加普遍。房地产周期波动的形态：（一）长期趋势；（二）景气循环；（三）季节波动；（四）随机波动（不规则波动）房地产周期与宏观经济周期的波动差异：1.周期波动次序的差异：房地产周期的复苏、萧条期滞后，而繁荣和衰退期超前。；2.波幅及波长的不同：房
29、地产周期波动的幅度要大于宏观经济周期，即波峰要高于宏观经济周期，波谷要低于宏观经济周期。；3.房地产周期的长期趋势显著 影响房地产周期波动的因素：影响房地产周期波动的内生因素：1.收益率；2.投资；3.市场特征 影响房地产周期波动的外生因素：1.政策因素；2.社会经济与技术因素；3.随机因素 房地产周期波动的滞后性原理：1.时滞效应的产生：（1）决策的滞后；（2）生产的落后；（3）房地产市场信息不完全，房地产交易很难适时、适地的有序进行。2.房地产周期波动的滞后性原理：主要表现为房地产供给相对于需求冲击反应的滞后。投机是指从市场价格的波动中获利的活动。这种行为背后的动机是对商品价格变动的预期，
30、而不是通过使用商品、改变商品或不同市场间的商品交易获得收益。投机行为具有的几个特点：1.投机是需求和价格的正反馈。2.投机是短期套利行为。3.一般要求投机对象的交易成本相对较低，需求比较普遍、交易活动比较频繁。4.投机具有高风险性 投机的影响：投机对经济系统的运行既有正面的影响也有负面的影响。当投机者的群体预期与市场价格的走向相同时，个体的理性就表现为市场的非理性。泡沫是指由预期一致的投机行为导致的资产价格持续脱离经济基础的上涨。泡沫产生的根本原因是投机。泡沫形成条件 P203 泡沫理论：理性泡沫理论；信贷扩张与泡沫；非理性泡沫 房地产投机是指从房地产市场价格的波动中获利的活动。投机者预期未来
31、的房价上涨，购入房地产后不是为了居住以获得效用，也不是用来生产经营来获取利润，而是为了在将来房地产价格上涨时卖出以获得利润。房地产投机与房地产投资的区别：1.动机不同。投资在于追求该资产产生的未来收益，而投机追求的是房地产当前价格与未来价格的差额，赚取资产价格变化的差价。2.持有期限不同。投资一般长期行为，投机一般为短期行为。3.行为方式不同。投资者一般遵循一般的需求定律，随着房价的上涨，投资需求减少，而投机体现出价格与需求的正相关特征，房价越高，房地产投机需求越多。房地产泡沫是指由预期一致的投机行为导致的房地产价格持续脱离经济基础条件决定的理论价格的上涨。房地产作为泡沫载体的基础条件：1.房
32、地产供给缺乏弹性 2.房地产市场信息不对称 3.泡沫的产生离不开金融的支持 房地产泡沫与房地产周期的区别：1.在运动特征方面。房地产泡沫的上升阶段和下降阶段往往很不对称，上升阶段相对比较平滑，而下降阶段则非常陡峭。而房地产周期波动的上升和下降阶段往往相对比较平滑。2.在产生原因方面。乘数加速原理和滞后理论模型说明了房地产周期波动是房地产业发展过程中的内在运行规律，我们无法彻底消除房地产周期波动。而房地产泡沫的发生需要一系列条件的支撑，特别是投机者的心理因素和金融政策的支持。房地产泡沫的影响：1.从微观角度讲，房地产泡沫降低了资源配置的效率 2.从中观角度讲，房地产泡沫影响了产业结构，加大了收入
33、分配差距 3.从宏观角度讲，房地产泡沫加大了金融风险，破坏了宏观经济的稳定性 公共物品和外部性的概念 p226 分工业和仓储类房地产商业类房地产居住类房地产其他用途房地产运营方式收益性房地产非收益性房地产交易性质出售性房地产出租性房地产抵押性房地产典当性房地产房地产的性质自然特性固定性不可移动性及异质性耐久性不可场特性资产特性法律和制度特性房地产市场的定义房地产市场是指房地产交易活动的总和是买卖双方相互作用的种机制房地产市场的特点区域性固定性异质性空间性竞争的不充分性市场特性供给调节的滞后性土地供给无弹性开发周政府干预性强法律和制度特性房地产市场的分类按照市场运行层次划分级市场二级市场三级市场
34、按照市场交易客体划分土地市场房地产市场房地产金融市场和房地产中介服务市场按物业类型划分住宅市场商业房地产市场工业房地产公共物品（1）纯公共物品：多为一个人提供公共物品的边际成本为 0，且人人都可享受该物品,如国防。（2）非纯公共物品：在一定程度上具有非竞争性或非排他性中的一个特征。又可分为公有资源和自然垄断。公有资源：具有竞争性却无排他性，如拥挤的道路。自然垄断的物品：具有排他性却无竞争性。如消防和供水.外部性是一种市场失灵，导致资源配置的无效率。分为：正的外部性、负的外部性 自然垄断物品（无竞争性，但具有排他性）：如供水、轨道交通需要支付使用费；公有资源（有竞争性，但无排他性）：如免费的道路
35、、草场等，易形成“公地的悲剧”公地悲剧当资源或财产有许多拥有者，他们每一个人都有权使用资源，但没有人有权阻止他人使用，由此导致资源的过度使用，即为“公地悲剧”。如草场过度放牧、海洋过度捕捞等。公共提供的私人物品的配给方式：多向一个人提供的边际成本很大，却由公共提供的私人物品，如公共住房。具体的配给方式：使用费、统一提供和排队。纯公共物品的效率条件：帕累托有效或帕累托最优。是指资源分配的一种状态，在不使任何人境况变坏的情况下，不可能使某些人的处境变好。帕累托有效条件是：当（所有人）边际替代率之和等于边际转换率时，纯公共物品的供给是有效的。私人物品对公共物品的边际替代率：每个人为多得 1 单位公共
36、物品愿意放弃的私人物品的数量。边际替代率之和：所有社会成员为多得 1 单位公共物品愿意放弃的私人物品的数量。边际转换率：为多得 1 单位公共物品不得不放弃的私人物品的数量。外部性与市场效率 根据福利经济学，当市场达到供求平衡时，消费者和生产者的剩余之和最大化，均衡的结果是资源的有效配置。总剩余=消费者剩余+生产者剩余=（买者的评价-买者的支付的量）+（卖者得到的量-卖者的成本）=买者的评价-卖者的成本 外部性内在化：是指由负的外部性所产生的外部成本通过各种不同的方式最终由负外部性制造者自己承担。公共部门解决办法：1.基于市场的解决办法：罚款、税收、消除污染的补贴、可交易的许可证 2.直接管制：
37、建立标准、颁布具体的管制办法 房地产非纯公共物品的特点：1.房地产中的公有资源存在“公地悲剧”问题；2.政府通过土地规划管制和收税（费）限制对房地产公有资源的过度使用；3.房地产中的自然垄断物品一般由政府垄断经营 政府提供房地产公共物品的意义：1.干预市场，使资源配置达到帕累托效率 2.干预收入分配，解决收入不公平问题 政府提供房地产公共物品的方式：1.政府直接生产进行供给 2.政府以预算安排、补贴、直接购买、政策安排等方式提供 房地产政府管制的方式：（一）基于市场的管理方法：1.征收税（费）2.罚款、补贴（二）直接管制：1.建筑管制 2.土地利用管制 住房保障政策的措施：1.针对需求的三项措
38、施：（1）发展住房产权：通过法律保障住房产权的所有及自由转让，实施并强化住房及土地登记制度，规范不当所有权形式。（2）发展住房抵押贷款金融（3）合理补贴 2.针对供给方的三项措施：（1）为住房开发用地配备基础设施（2）调节土地和住房开发（3）有效组织建筑行业生产 3.总的措施：发展对住房部门管理的制度框架，强化将整个住房部门的运行作为整体来监督管理的规章制度，将与住房有关的各主要公共部门、私人机构、政府部门以及社区组织有机地融为一体，确保住房政策和发展计划照顾到贫困阶层并能够引导他们参与。产权是产权主体拥有的与财产有关的权利的集合，它是一定社会的人与人之间财产关系的法律表现。完全产权是指对某一
39、项财产具有完全实施的排他性的使用及收益权、自由的转让权。交易费用是指在产权交易过程中，寻求买房或卖方、买卖双方的谈判、签订合同、履行合同等方面的费用。土地所有权包括土地处分权、土地占有权、土地使用权、土地收益权 我国现行的土地所有制为社会主义土地公有制。全民所有制和劳动群众集体：土地的社会主义全民所有制，具体采取社会主义国家所有制形式，由国家代分工业和仓储类房地产商业类房地产居住类房地产其他用途房地产运营方式收益性房地产非收益性房地产交易性质出售性房地产出租性房地产抵押性房地产典当性房地产房地产的性质自然特性固定性不可移动性及异质性耐久性不可场特性资产特性法律和制度特性房地产市场的定义房地产市
40、场是指房地产交易活动的总和是买卖双方相互作用的种机制房地产市场的特点区域性固定性异质性空间性竞争的不充分性市场特性供给调节的滞后性土地供给无弹性开发周政府干预性强法律和制度特性房地产市场的分类按照市场运行层次划分级市场二级市场三级市场按照市场交易客体划分土地市场房地产市场房地产金融市场和房地产中介服务市场按物业类型划分住宅市场商业房地产市场工业房地产表全体劳动人民占有属于全民的土地，行使占有、使用、收益、处分等权利；土地的社会主义劳动群众集体所有制，具体采取的是农民集体所有制的形式。土地产权 国有土地所有权的内容指依照法律规定，国家在行使土地所有权的过程中形成的权利和义务。国务院代表国家依法行
41、使对国有土地的占有、使用、收益和处分的权利。明确了地方各级政府无权擅自处置国有土地，只能依法根据国务院的授权处置国有土地等。我国农村集体土地所有权的主体是农民集体。农村集体土地所有权的客体，是指属于上述农民集体所有的一切土地，主要有：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，原则上属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。农村集体土地所有权的内容指农民集体在行使土地所有权的过程中形成的权利和义务。土地使用权的特征和性质：土地使用权是一种物权，是一种用益物权，是以土地的占有、使用和收益为目的的他物权。土地使用权是土地所有权派生的一种权利，它的发生、变更和消灭是受所有权支
42、配的。土地所有权是土地使用权的基础，土地使用权人的行为不能违背土地所有权人的意志。土地使用权可以在法律规定和合同约定下转让。土地使用权的属性：（1）派生性（2）从属性（3）直接性（4）期限性和可转让性 土地使用权，是指使用土地的单位和个人在法律所允许的范围内对依法交由其使用的国有土地和农民集体所有土地的占有、使用、收益以及依法部分处分的权利。土地使用权分为国有土地使用权和农民集体所有土地使用权。我国国有土地使用权的主体，是任何依法取得国有土地使用权的单位和个人。我国国有土地使用权的客体是国家依法提供给单位和个人使用的国有土地。国有土地使用权的内容是指国有土地使用权主体在依法行使土地使用权的过程
43、中形成的权利和义务 国有土地使用权的类型：划拨土地使用权和出让土地使用权 出让的方式：协议、招标、拍卖和挂牌。国有土地使用权的取得：有偿取得，无偿取得，依法承包经营取得，依照法律、政策规定取得。国有土地使用权的收回：（1）为公共利益需要使用土地的（2）为实施城市规划实行旧城区改建，需要调整使用土地的（3）土地使用期限届满，未申请续期的（4）因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的（5）公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。城镇土地使用税 纳税人:在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税（以下简称土地使用税）的纳税人，应当缴纳土地使用税。所称单位，包括国
44、有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、外商投资企业、外国企业以及其他企业和事业单位、社会团体、国家机关、军队以及其他单位；所称个人，包括个体工商户以及其他个人。土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。土地占用面积的组织测量工作，由省、自治区、直辖市人民政府根据实际情况确定 土地使用税按年计算、分期缴纳。缴纳期限由省、自治区、直辖市人民政府确定。耕地占用税 纳税人及课税对象:耕地，是指用于种植农作物的土地。占用耕地建房或者从事非农业建设的单位或者个人，为耕地占用税的纳税人，应当缴纳耕地占用税。单位，包括国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、外商投资企业、外国企
45、业以及其他企业和事业单位、社会团体、国家机关、部队以及其他单位；所称个人，包括个体工商户以及其他个人。耕地占用税以纳税人实际占用的耕地面积为计税依据，按照规定的适用税额一次性征收。土地管理部门在通知单位或者个人办理占用耕地手续时，应当同时通知耕地所在地同级地方税务机关。获准占用耕地的单位或者个人应当在收到土地管理部门的通知之日起30 日内缴纳耕地占用税。土地管理部门凭耕地占用税完税凭证或者免税凭证和其他有关文件发放建设用地批准书。土地增值税 转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。地上的建筑物
46、，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。附着物，是指附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的分工业和仓储类房地产商业类房地产居住类房地产其他用途房地产运营方式收益性房地产非收益性房地产交易性质出售性房地产出租性房地产抵押性房地产典当性房地产房地产的性质自然特性固定性不可移动性及异质性耐久性不可场特性资产特性法律和制度特性房地产市场的定义房地产市场是指房地产交易活动的总和是买卖双方相互作用的种机制房地产市场的特点区域性固定性异质性空间性竞争的不充分性市场特性供给调节的滞后性土地供给无弹性开发周政府干预性强法律和制度特性房地产市场的分类按照市场运行层次划分级市场二级市场三级市场
47、按照市场交易客体划分土地市场房地产市场房地产金融市场和房地产中介服务市场按物业类型划分住宅市场商业房地产市场工业房地产物品。土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满五年或五年以上的，免予征收土地增值税；居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税。居住未满三年的，按规定计征土地增值税。土地增值税的计算：（1）增值额未超过扣除项目金额 50 土地增值税税额=增值额30（2）增值额超过扣除项目金额50，未超过 100的，土地增值税税额增值额4
48、0扣除项目金额5（3）增值额超过扣除项目金额 100，未超过 200的 土地增值税税额=增值额50扣除项目金额15（4）增值额超过扣除项目金额200 土地增值税税额=增值额60扣除项目金额35 某房地产开发公司出售一幢写字楼，收入总额为 10000 万元。开发该写字楼有关支出为：支付地价款及各种费用 1000 万元；房地产开发成本 3000 万元；财务费用中的利息支出为 500 万元（可按转让项目计算分摊并提供金融机构证明），但其中有 50 万元属加罚的利息；转让环节缴纳的有关税费共计为555 万元；该单位所在地政府规定的其他房地产开发费用计算扣除比例为5%。试计算该房地产开发公司应纳的土地增
49、值税。（1）取得土地使用权支付的地价款及有关费用为1000 万元（2）房地产开发成本为 3000 万元（3）房地产开发费用：500-50+（1000+3000）5=650（万元）（4）允许扣除的税费为 555 万元（5）从事房地产开发的纳税人加计扣除 20%允许扣除额=（1000+3000）20=800（万元）（6）允许扣除的项目金额合计=1000+3000+650+555+800=6005（万元）（7）增值额=10000-6005=3995（万元）（8）增值率=39956005100=66.53%（9）应纳税额=339540-60055=1297.75（万元）城市维护建设税：凡缴纳消费税，增
50、值税，营业税的单位和个人，都是城市维护建设税的纳税义务人（以下简称纳税人），都应当依照本条例的规定缴纳城市维护建设税。城市维护建设税，以纳税人实际缴纳的消费税，增值税，营业税税额为计税依据，分别与消费税，增值税，营业税同时缴纳。城市维护建设税税率如下：纳税人所在地在市区的，税率为 7%；纳税人所在地在县城，镇的，税率为 5%；纳税人所在地不在市区，县城或镇的，税率为1%。房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。前款列举的产权所有人、经营管理单位、