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1、 1/51 物 业 管 理 软 件(V6.0 标准版)概 要 设 计 说 明 书 作 者：完成日期：2005/11/01 签 收 人：签收日期：修改情况记录：版本号 修改批准人 修改人 修改日期 签收人 2/51 签收人号引言系统目标二零零三年九月一日国务院颁发了新物业管理条例标志着我国物业管理制度已经纳入规范化发展轨道上来物业管理公司之间竟争将会越来越激列以前由开发商指定物业管理公司作法将不再提倡物业管理公司之以优质服务提供给业主才能提高自身竟争力赢得市场认可通过计算机协助物业管理公司进行日常管理也就成为迫切需要通过计算机可以将物业管理公司日常运作电脑化规范化无纸化和科学化物业管理软件需要也
2、就应运而生我们一直身价值本书尽可能详细而全面地描述物业管理业务流程并提供初步设计方案为本公司物业管理系统开发提供全面参考本说明书适用范围为项目委托方项目评审人员项目开发人员软件测试人员开发背景系统名称物业管理系统项目开发 3/51 1、引言 1.1 系统目标 二零零三年九月一日国务院颁发了新物业管理条例，标志着我国物业管理制度已经纳入规范化发展轨道上来，物业管理公司之间竟争将会越来越激列，以前由开发商指定物业管理公司作法将不再提倡，物业管理公司之间市场竟争将越来越激烈。为了提高物业管理公司自身竟争力，物业管理公司必须不断地提高自身管理服务水平，不断以优质服务提供给业主，才能提高自身竟争力，赢得
3、市场认可。通过计算机协助物业管理公司进行日常管理也就成为迫切需要，通过计算机可以将物业管理公司日常运作电脑化、规范化、无纸化和科学化，物业管理软件需要也就应运而生。我们一直以来都致力于密切关注市场需求，尽最大努力将先进科技应用到客户管理中，最大限度地满足客户需求，不断提升客户自身价值。本书尽可能详细而全面地描述物业管理业务流程，并提供初步设计方案，为本公司物业管理系统开发提供全面参考。本说明书适用范围为：项目委托方、项目评审人员、项目开发人员、软件测试人员。1.2 开发背景 系统名称：物业管理系统 项目开发方：危超云 系统关联：本系统可以及物业管理公司小区、楼宇智能自动化系统相配合，建立智能自
4、动化小区。签收人号引言系统目标二零零三年九月一日国务院颁发了新物业管理条例标志着我国物业管理制度已经纳入规范化发展轨道上来物业管理公司之间竟争将会越来越激列以前由开发商指定物业管理公司作法将不再提倡物业管理公司之以优质服务提供给业主才能提高自身竟争力赢得市场认可通过计算机协助物业管理公司进行日常管理也就成为迫切需要通过计算机可以将物业管理公司日常运作电脑化规范化无纸化和科学化物业管理软件需要也就应运而生我们一直身价值本书尽可能详细而全面地描述物业管理业务流程并提供初步设计方案为本公司物业管理系统开发提供全面参考本说明书适用范围为项目委托方项目评审人员项目开发人员软件测试人员开发背景系统名称物业
5、管理系统项目开发 4/51 1.3 定义 IE：Internet Explorer，Internet浏览器，它是微软公司产品，通过它可以访问国际互联网上资源。B/S 结构：即 Browser/Server（浏览器/服务器）结构。它是一种最新软件开发结构体系，通过浏览器如 IE 直接访问系统，通过服务器联接数据库服务器来实现系统功能一种结构体系。C/S 结构：即 Client/Server（客户端/服务器）结构。它是一种通过客户端应用程序访问数据库服务器来实现系统功能一种结构体系。SQL Server：是微软公司产品，是一种数据库管理软件。A：是 Sybase 公司产品，网络系统开发工具。物业管
6、理系统：是为物业管理公司开发，帮助物业管理公司提高运作效率，具有物业管理公司所需要全部功能一个综合性管理系统。使用本系统，可以提高物业管理公司管理和服务水平。内部管理：是指物业管理公司为加强内部运作而进行管理功能。如物业管理公司人事行政管理、文档管理、工作计划管理和工程管理等。工程管理：本文所指工程管理，是指物业管理公司内部物料出入库管理，和对工程设备管理。出盘：在银行托收收费过程中，将资料汇总并按银行规定格式提供给银行过程叫出盘。回盘：银行在收到托收资料后，将相应资料进行处理并将处理结果返回给本系统过签收人号引言系统目标二零零三年九月一日国务院颁发了新物业管理条例标志着我国物业管理制度已经纳
7、入规范化发展轨道上来物业管理公司之间竟争将会越来越激列以前由开发商指定物业管理公司作法将不再提倡物业管理公司之以优质服务提供给业主才能提高自身竟争力赢得市场认可通过计算机协助物业管理公司进行日常管理也就成为迫切需要通过计算机可以将物业管理公司日常运作电脑化规范化无纸化和科学化物业管理软件需要也就应运而生我们一直身价值本书尽可能详细而全面地描述物业管理业务流程并提供初步设计方案为本公司物业管理系统开发提供全面参考本说明书适用范围为项目委托方项目评审人员项目开发人员软件测试人员开发背景系统名称物业管理系统项目开发 5/51 程叫回盘。其中托收成功或不成功都会有相应标识。1.4 参考资料 书刊名称
8、作者 出版社 软件工程 张海潘 清华大学出版社 实用软件工程 第二版 郑人杰、殷人昆、陶永雷 清华大学出版社 中国物业管理 贺学良 Albert Lo 王子润 文汇出版社 物业管理条例 国务院 2003-09-01发布 2、任务概述 2.1 目标 物业管理系统是为了满足当前市场上物业管理公司普遍需求，它围绕物业管理公司物业管理和内部管理两大主题进行开发设计。通过使用本系统，可以完成物业管理日常运作，实现日常业务电脑化操作，避免手工操作带来失误，同时便于日常业务流程快速、高效运作，资料查询和统计分析都能快速完成，物业收费走表数据能通过 Excel 文件导入，实现小区抄表自动化，物业收费资料可以自
9、动生成，物业收费方式多样，可实现银行托收自动收费，实现财务电算化目标，帮助物业管理公司提高管理服务水平、服务效率、降低经营成本和提高管理质量，提高物业管理公司服务质素，提升物业管理公司市场竟争能力。签收人号引言系统目标二零零三年九月一日国务院颁发了新物业管理条例标志着我国物业管理制度已经纳入规范化发展轨道上来物业管理公司之间竟争将会越来越激列以前由开发商指定物业管理公司作法将不再提倡物业管理公司之以优质服务提供给业主才能提高自身竟争力赢得市场认可通过计算机协助物业管理公司进行日常管理也就成为迫切需要通过计算机可以将物业管理公司日常运作电脑化规范化无纸化和科学化物业管理软件需要也就应运而生我们一
10、直身价值本书尽可能详细而全面地描述物业管理业务流程并提供初步设计方案为本公司物业管理系统开发提供全面参考本说明书适用范围为项目委托方项目评审人员项目开发人员软件测试人员开发背景系统名称物业管理系统项目开发 6/51 2.2 运行环境 服务器配置 处理器：奔腾 233 以上（推荐 P4系列）内存：128M以上（推荐 512M）硬盘可用空间：1G以上（建议使用 10G以上硬盘）显示器：桌面区域最少支持 800*600，256 色以上 网卡：10M（推荐能兼容 10/100M 网卡）客户端配置 处理器：586 以上（推荐 P3 以上）内存：64M（推荐 128M）硬盘可用空间：50M（建议 1G以上
11、）显示器：桌面区域支持 800*600，256 色以上 网卡：10M（推荐能兼容 10/100M 网卡）其它：根据用户数量和计算机安装情况配置一定数量打印机，建议用户采用双硬盘镜象备份或磁带机备份系统数据。2.3 需求概述 物业管理公司希望能有效地改善有关资料存储方式；详细记录物业管理日常发生各种事务；能有效配合智能抄表系统，数据导入自动化。自动生成物业管理中各项费用，实现财务电算化；签收人号引言系统目标二零零三年九月一日国务院颁发了新物业管理条例标志着我国物业管理制度已经纳入规范化发展轨道上来物业管理公司之间竟争将会越来越激列以前由开发商指定物业管理公司作法将不再提倡物业管理公司之以优质服务
12、提供给业主才能提高自身竟争力赢得市场认可通过计算机协助物业管理公司进行日常管理也就成为迫切需要通过计算机可以将物业管理公司日常运作电脑化规范化无纸化和科学化物业管理软件需要也就应运而生我们一直身价值本书尽可能详细而全面地描述物业管理业务流程并提供初步设计方案为本公司物业管理系统开发提供全面参考本说明书适用范围为项目委托方项目评审人员项目开发人员软件测试人员开发背景系统名称物业管理系统项目开发 7/51 实现物业管理信息共享及高速交换；提高物业管理质量；实现物业管理决策科学化。2.4 条件及限制 是一家专业从事高科技领域软件项目开发公司，有多年从事物业管理软件开发实际经验，为满足不断变化市场需求
13、，公司不断推出更新更完善软件产品，在 C/S 版不断完善前提下，公司正组织人力物力进行 B/S 版物业管理软件开发，由于人力、物力所限，目前该版本尚在开发阶段，预计 2003 年底将会完成开发工作。3、总体设计 系统总体处理流程 以下为本系统总体数据流关系图 房产资料迅鑫物业管理系统数据流关系图客户资料收费管理客户服务工程管理行政管理保安消防停车场管理环境管理邮件管理社区文化系统管理 图_1 签收人号引言系统目标二零零三年九月一日国务院颁发了新物业管理条例标志着我国物业管理制度已经纳入规范化发展轨道上来物业管理公司之间竟争将会越来越激列以前由开发商指定物业管理公司作法将不再提倡物业管理公司之以
14、优质服务提供给业主才能提高自身竟争力赢得市场认可通过计算机协助物业管理公司进行日常管理也就成为迫切需要通过计算机可以将物业管理公司日常运作电脑化规范化无纸化和科学化物业管理软件需要也就应运而生我们一直身价值本书尽可能详细而全面地描述物业管理业务流程并提供初步设计方案为本公司物业管理系统开发提供全面参考本说明书适用范围为项目委托方项目评审人员项目开发人员软件测试人员开发背景系统名称物业管理系统项目开发 8/51 总体结构和模块外部设计 物业管理系统分两大主题，一是物业管理服务对象客户资产管理，即资产管理：一是加强自身内部运作和行政上管理，即内部管理；再加上对系统功能模块控制系统管理部分，所以本系
15、统可分为三大部分，它们分别是：资产管理部分、内部管理部分和系统管理部分，下面再对这三大部分进行进一步分类划分。一、资产管理部分，包括资产管理主题对象物业和对象拥有者客户，客户和物业之间关系为拥有或租赁。物业包括物业管理区域内所有房屋、公共设施、停车场、会所以及其他资产。客户对房屋有使用和租赁两种关系，对停车场有使用和租赁两种关系，对公共设施和会所有使用权，其他资产也享有相应权利。客户享有权利同时，也有相应义务，最大义务是按时交纳相应费用；物业管理公司对物业有维护、保养、保卫和服务功能。因此这些功能可以进一步归类，可以划分为：房产资料管理、客户资料管理、收费资料管理、客户服务管理、保安消防管理和
16、公共环境管理。二、内部管理部分，包括物业管理内部日常运作管理，它包括人事行政、文档资料存放归类、工作安排情况、工程设备维护和记录、小区及外界交流活动情况以及内部通信交流。这些主要是处理及物业管理公司内部行政管理有关信息，记录物业管理公司内部信息，增加物业管理公司内部信息流通，实现内部信息交流及共享，加强物业管理公司内部管理规范化、电脑化，提高公司管理运作效率。因此可以划分为：人事行政管理、文档管理、小区文化、工程管理和邮件服务管理等，三、系统管理部分，包括数据库备份、系统参数设置、系统日志和用户权限管理。数据库备份用于定期对数据库进行备份，以提高数据安全性；系统参数设置用于设置及系统有关一些参
17、数信息；系统日志可查看用户进入本系统信息，便于安全控制。签收人号引言系统目标二零零三年九月一日国务院颁发了新物业管理条例标志着我国物业管理制度已经纳入规范化发展轨道上来物业管理公司之间竟争将会越来越激列以前由开发商指定物业管理公司作法将不再提倡物业管理公司之以优质服务提供给业主才能提高自身竟争力赢得市场认可通过计算机协助物业管理公司进行日常管理也就成为迫切需要通过计算机可以将物业管理公司日常运作电脑化规范化无纸化和科学化物业管理软件需要也就应运而生我们一直身价值本书尽可能详细而全面地描述物业管理业务流程并提供初步设计方案为本公司物业管理系统开发提供全面参考本说明书适用范围为项目委托方项目评审人
18、员项目开发人员软件测试人员开发背景系统名称物业管理系统项目开发 9/51 用户权限管理用于对用户信息按角色进行分类，定义每个角色所能进行功能模块，用户登录系统后可操作功能模块由角色权限决定。根据以上划分，本系统共分为三大部分共十二个功能模块，它们分别是：房产资料管理、客户资料管理、收费资料管理、客户服务、保安消防、公共环境、人事行政、文档管理、小区文化、工程管理、邮件服务和系统管理。下图（图_2）为这十二个功能模块归类划分。物业管理系统资产管理内部管理系统维护房产资料管理客户资料管理收费资料管理客户服务保安消防公共环境人事行政停车场管理工程管理小区文化系统管理邮件管理报表管理综合管理 房产资料
19、管理 业务流程及简要设计 房产资料管理主要是对物业进行分类管理，套房是物业管理基本单位，房产资料管理主要是记录物业详细信息，以及物业移交验收信息。其中物业资产分为三个层次，第一层是小区信息，记录物业划分为小区具体信息；签收人号引言系统目标二零零三年九月一日国务院颁发了新物业管理条例标志着我国物业管理制度已经纳入规范化发展轨道上来物业管理公司之间竟争将会越来越激列以前由开发商指定物业管理公司作法将不再提倡物业管理公司之以优质服务提供给业主才能提高自身竟争力赢得市场认可通过计算机协助物业管理公司进行日常管理也就成为迫切需要通过计算机可以将物业管理公司日常运作电脑化规范化无纸化和科学化物业管理软件需
20、要也就应运而生我们一直身价值本书尽可能详细而全面地描述物业管理业务流程并提供初步设计方案为本公司物业管理系统开发提供全面参考本说明书适用范围为项目委托方项目评审人员项目开发人员软件测试人员开发背景系统名称物业管理系统项目开发 10/51 第二层是大楼信息，每个小区内有若干幢大楼，它们是包含关系；第三层为套房资料，记录每个套房具体资料，每幢大楼都有若干套房，他们也是包含关系。物业按这样三层划分，可以满足物业管理公司对物业房产分类需求，也可以更直观地管理和维护物业套房信息，特别是对于规模较大管理小区，划分三个层次更有助于日常管理和维护工作。物业房产移交验收包括记录物业房产检查项目和验收项目，以及移
21、交验收情况。小区信息 物业管理可以按小区来划分，小区是物业管理一个划分单位，若干幢相领或相近大楼组成一个小区，如果规模较小物业，可以只有几个小区，甚至一个小区，规模较大可以划分为几十个甚至几百个小区，主要是为了便于分区管理。小区具有以下属性，小区代码、小区名称，地理位置、由开发商指定；开发商、承建商、开工日期、承建日期和入伙日期，记录小区在建造过程中一些信息；大楼栋数、套房总套数、总人口、总占地面积、总建筑面积、总使用面积、容积率、绿化率、覆盖率都是小区在设计建造后基本资料，小区平面图、小区外观图、和小区消防图是在小区验收交楼后必须提供给物业管理公司基本资料。尽量大多数公司都不需要全部这些属性
22、，但为了系统通用性，我们定义属性尽可能全面，以使系统能适应不同物业管理公司需求。其中只有小区代码和小区名称是必要信息，其他属性资料物业管理公司可以有选择性地记录，也可以不记录。大楼资料 大楼是小区基本单位，每个大楼又由若干套房组成，每幢大楼有结构、类型、朝向、用途等属性，也包括名称、开发商、施工单位、楼层、楼高、房间数等属性。为了签收人号引言系统目标二零零三年九月一日国务院颁发了新物业管理条例标志着我国物业管理制度已经纳入规范化发展轨道上来物业管理公司之间竟争将会越来越激列以前由开发商指定物业管理公司作法将不再提倡物业管理公司之以优质服务提供给业主才能提高自身竟争力赢得市场认可通过计算机协助物
23、业管理公司进行日常管理也就成为迫切需要通过计算机可以将物业管理公司日常运作电脑化规范化无纸化和科学化物业管理软件需要也就应运而生我们一直身价值本书尽可能详细而全面地描述物业管理业务流程并提供初步设计方案为本公司物业管理系统开发提供全面参考本说明书适用范围为项目委托方项目评审人员项目开发人员软件测试人员开发背景系统名称物业管理系统项目开发 11/51 方便用户批量操作和统计上方便，根据结构化设计原则，系统提供了几个及大楼资料有关附加表，通过代码方式来定义部分属性，它们分别是：大楼结构，该表将大楼结构名称进行编号处理，内容有大楼结构编号、大楼结构名称和大楼结构描述，（大楼一般具有以下几种结构，砖瓦
24、结构、砖混结构、砖木结构和钢筋混凝土结构。高层建筑以钢筋混凝土结构为主）；大楼类型，该表将大楼所具有类型进行编号处理，类型可以由用户自己去定义，如按高层有电梯、高层无电电梯、低层有电梯和低层无电梯等方式定义，也可按其他方式由用户自己去定义大楼类型信息；房产房屋朝向，定义大楼基本朝向代码和朝向名称，基本朝向有：东、东南、南、西南、西、西北、北和东北八种朝向。大楼资料，根据以上代码设计，大楼总体上包括以下属性：大楼代码、大楼名称、小区代码、开发商、施工单位、楼高、楼层、大楼结构编号、大楼类型编号、用途编号、建筑面积、使用面积、绿化面积、总房间数、已售套数、已租套数、开工日期、竣工日期、入伙日期、楼
25、宇外观图。其中小区代码决定该大楼属于哪一个小区，大楼结构编号对应大楼结构表，大楼类型编号对应大楼类型表，用途编号对应码表用途表（码表用途表将在以后介绍）。套房资料 套房是大楼基本单元，也是物业管理最小单位。对于房地产开发商而言，套房是向客户出售或租赁最小单位，也是物业管理公司向客户提供服务和收取费用基本单位，套房及客户之间有入伙和租赁关系，这层业务关系将会在客户服务管理中描述，及套房有关收费业务将会在收费资料管理部分描述。为便于套房管理，系统将套房某签收人号引言系统目标二零零三年九月一日国务院颁发了新物业管理条例标志着我国物业管理制度已经纳入规范化发展轨道上来物业管理公司之间竟争将会越来越激列
26、以前由开发商指定物业管理公司作法将不再提倡物业管理公司之以优质服务提供给业主才能提高自身竟争力赢得市场认可通过计算机协助物业管理公司进行日常管理也就成为迫切需要通过计算机可以将物业管理公司日常运作电脑化规范化无纸化和科学化物业管理软件需要也就应运而生我们一直身价值本书尽可能详细而全面地描述物业管理业务流程并提供初步设计方案为本公司物业管理系统开发提供全面参考本说明书适用范围为项目委托方项目评审人员项目开发人员软件测试人员开发背景系统名称物业管理系统项目开发 12/51 些属性进行了统一定义，它们分别是：房屋结构，定义套房结构，将房屋结构统一编号处理，便于套房分类，包括房屋结构代码，房屋结构名称
27、和房屋结构描述。套房结构一般有单式型、复式型、别墅型等。房屋类型，定义套房类型，将房屋类型统一编号处理，便于套房管理，包括房屋类型代码，房屋类型名称和房屋类型描述。套房类型一般有一室一厅、两室一厅、两室两厅、三室两厅、四室两厅等类型。房屋使用类型，定义套房使用类型，包括使用类型代码，使用类型名称和使用类型描述。房屋使用类型一般分为六大类：住宅、生产厂房、集体宿舍、营业用房、文教用房、行政用房和其他专用房等。套房资料，根据以上代码定义和描述，套房包括以下属性：套房代码、大楼代码、楼层号、单元号、房间号、房屋类型编号、朝向编号、房屋结构编号、建筑面积、使用面积、房屋使用类型代码、房屋类别、权属类型
28、、使用状态、装修情况、配套设施、是否入伙、是否出租、是否托收、银行代码、银行帐号、当前住户、楼内抄表顺序。其中有些属性只是资料性记录，并没有实际意义，建筑面积和使用面积是计算管理费时要用到，用户在计算管理费如按房屋面积计算，则用户可以选择按建筑面积或使用面积，大楼代码对应大楼资料表，决定该套房属于那一个大楼；房屋类型编号对应房屋类型表；朝向编号对应房产房屋朝向表；房屋使用类型代码对应房屋使用类型表；是否入伙是表示该套房是否已入伙，如“Y”已入伙，则不能再被其他人进行入伙或租赁操作，“N”表示未入伙；是否租赁也是如此，如“Y”表示已租赁，则不能再被其他人进行入伙或租赁操作，除非租赁业务结束，“N
29、”表示未签收人号引言系统目标二零零三年九月一日国务院颁发了新物业管理条例标志着我国物业管理制度已经纳入规范化发展轨道上来物业管理公司之间竟争将会越来越激列以前由开发商指定物业管理公司作法将不再提倡物业管理公司之以优质服务提供给业主才能提高自身竟争力赢得市场认可通过计算机协助物业管理公司进行日常管理也就成为迫切需要通过计算机可以将物业管理公司日常运作电脑化规范化无纸化和科学化物业管理软件需要也就应运而生我们一直身价值本书尽可能详细而全面地描述物业管理业务流程并提供初步设计方案为本公司物业管理系统开发提供全面参考本说明书适用范围为项目委托方项目评审人员项目开发人员软件测试人员开发背景系统名称物业管
30、理系统项目开发 13/51 租赁或租赁合同结束。下图(图_3)为房产资料实体分类包含关系图。房产资料管理小区信息大楼资料套房资料大楼结构大楼类型房产房屋朝向房屋结构房屋类型房屋使用类型 大楼在交付给物业管理公司进行管理之前，都必须经过检查，验收，并提供相应检查验收报告等相关文件后，物业管理公司方可接受委托管理。房产移交验收 房产移交验收是物业管理公司接受代理物业管理前所必需经过一步，物业管理公司必须确保所接受委托管理物业是合格，各项工程技术指标符合预定要求，所需要技术资料文档齐全，没有质量问题。因此房产在移交时，设定了很多检查项目和验收项目，这些检查项目和验收项目都将记录下来以便将来作为参考资
31、料。验收分为对小区验收，对大楼验收和对套房验收三种，这三种验收记录内容相类似，可以归纳成一个表文件中，即房产移交验收表。对于检查项目和验收项目，可以通过定义单独表来对这些项目进行分类编号处理。检查项目，定义大楼检查项目，如检查项目代码，检查项目名称和检查项目描述。验收项目，定义大楼验收项目，如验收项目代码，验收项目名称和验收项目描述。房产移交验收表记录属性有：移交分类、验收对象、验收序号、验收时间、验收人、验收项目编号、解决时间、负责人、应用范围、检查项目编号、大楼代码、小区代码、套房代码、检查结果。移交分类是指“1”表示小区；“2”表示大楼；“3”表签收人号引言系统目标二零零三年九月一日国务
32、院颁发了新物业管理条例标志着我国物业管理制度已经纳入规范化发展轨道上来物业管理公司之间竟争将会越来越激列以前由开发商指定物业管理公司作法将不再提倡物业管理公司之以优质服务提供给业主才能提高自身竟争力赢得市场认可通过计算机协助物业管理公司进行日常管理也就成为迫切需要通过计算机可以将物业管理公司日常运作电脑化规范化无纸化和科学化物业管理软件需要也就应运而生我们一直身价值本书尽可能详细而全面地描述物业管理业务流程并提供初步设计方案为本公司物业管理系统开发提供全面参考本说明书适用范围为项目委托方项目评审人员项目开发人员软件测试人员开发背景系统名称物业管理系统项目开发 14/51 示套房。验收对象即是指
33、小区或大楼或套房代码，验收项目编号对应验收项目表，检查项目编号对应检查项目表。通过以上对房产资料管理业务描述，可以将这部分所包括实体及他们关系描述如下：客户资料管理部分套房资料房屋使用类型组成房屋结构1N房产资料组成1N房产房屋朝向组成1N房产检查项目验收项目表房产移交验收表验收1N房屋类型组成1N大楼资料大楼结构组成大楼类型1N组成1N小区资料生成1N生成1N生成1N生成N1客户入伙客户租赁客户信息入伙租赁入伙租赁1NNNN11111 对软件开发要求 由于物业房产管理部分业务具有独特特点，在开发时应注意以下几点：1.小区对大楼和大楼对套房是包含关系，因此房间代码可采用叠加式，即房间代码包含了
34、大楼代码，而大楼代码又包含小区代码；签收人号引言系统目标二零零三年九月一日国务院颁发了新物业管理条例标志着我国物业管理制度已经纳入规范化发展轨道上来物业管理公司之间竟争将会越来越激列以前由开发商指定物业管理公司作法将不再提倡物业管理公司之以优质服务提供给业主才能提高自身竟争力赢得市场认可通过计算机协助物业管理公司进行日常管理也就成为迫切需要通过计算机可以将物业管理公司日常运作电脑化规范化无纸化和科学化物业管理软件需要也就应运而生我们一直身价值本书尽可能详细而全面地描述物业管理业务流程并提供初步设计方案为本公司物业管理系统开发提供全面参考本说明书适用范围为项目委托方项目评审人员项目开发人员软件测
35、试人员开发背景系统名称物业管理系统项目开发 15/51 2.对同一小区而言，大楼编号方式会有一定规律，对同一大楼而言，套房编号也会非常有规律。因此一定要提供一个成批生成资料功能，系统也能成批修改数据资料，因为很多房间资料可能是相同或有一定规律，应提供一种途径让用户快速生成房间资料，并能快速修改这些资料，提供这些功能对用户来说是非常至关重要；3.以上信息都是本系统基本信息，用户一旦操作完成，后来很多操作都及这些资料有关，如果这些资料不完全话，后面一些操作将无法完成，因此尽可能将这些功能集成在一起，以方便用户操作；4.界面设计力求简洁明了，最好可以让用户一目了然，以方便用户操作为宜。客户资料管理
36、业务流程及简要设计 客户资料管理主要是管理物业公司客户基本信息、客户家庭情况和客户业务处理，物业管理公司主要服务对象就是客户。因此客户对物业管理公司来说是非常重要，记录好客户基本信息是物业管理重点之一。客户家庭情况可根据针对客户情况进行记录。客户业务处理包括入伙和租赁，入伙和租赁对象是物业基本单位是套房，有关套房资料信息在前一部分已作过描述。客户还有向物业管理公司交纳费用义务，这部分将会在收费资料管理中具体描述。因此客户资料管理部分主要包括三个部分实体，分别是客户基本信息、客户入伙业务和客户租赁业务。下图(图_5)为客户业务流程图。签收人号引言系统目标二零零三年九月一日国务院颁发了新物业管理条
37、例标志着我国物业管理制度已经纳入规范化发展轨道上来物业管理公司之间竟争将会越来越激列以前由开发商指定物业管理公司作法将不再提倡物业管理公司之以优质服务提供给业主才能提高自身竟争力赢得市场认可通过计算机协助物业管理公司进行日常管理也就成为迫切需要通过计算机可以将物业管理公司日常运作电脑化规范化无纸化和科学化物业管理软件需要也就应运而生我们一直身价值本书尽可能详细而全面地描述物业管理业务流程并提供初步设计方案为本公司物业管理系统开发提供全面参考本说明书适用范围为项目委托方项目评审人员项目开发人员软件测试人员开发背景系统名称物业管理系统项目开发 16/51 客户资料入伙租赁套房资料客户家庭成员资料
38、客户信息记录客户基本资料，客户分为两类客户，一类是公司客户，一类是个人客户。为便于管理，系统将客户信息统一记录在一起。通过一个标识来区分是公司客户还是个人客户。因此客户信息包括属性有：客户代码、名称、性质、性别、出生日期、民族、籍贯、文化程度、政治面貌、职业、证件类型、证件号码、户籍地、居住地、家庭电话、工作单位、工作电话、E_mail、移动电话、公司全称、公司法人、营业执照、经济类型、行业类型、经营类型、注册地址、联系人、公司主页、公司 E_mail、公司电话、公司传真、国家、省份、城市、邮政编码、是否托收、银行代码、银行帐号。其中客户性质是区分公司客户还是个人客户，公司客户用 C表示，个人
39、客户用 P表示；有一部分属性是针对个人客户，一部分属性是针对公司客户。例如：性别只允许用户输入男女两种性别，证件类型一般包括身份证，军人证、护照、结婚证和驾驶证等，它们是个人客户属性；经济类型、行业类型和经营类型由用户输入，这些属性只是针对公司客户。是否托收用于指定收费时是手工收费还是银行托收，如不是银行托收，则用“0”表示，如是银行托收，则用“1”表示，且输入银行代码和银行帐号，这些属性对两类客户都适用。银行代码对应码表银行表，关于码表银行表将在下面内容中讲述。家庭成员信息记录及客户有直接关系家庭成员资料，便于在紧急情况下保持对客户联系。了解客户家庭成员结构也便于物业管理公司更好地为客户提供
40、服务。客户家签收人号引言系统目标二零零三年九月一日国务院颁发了新物业管理条例标志着我国物业管理制度已经纳入规范化发展轨道上来物业管理公司之间竟争将会越来越激列以前由开发商指定物业管理公司作法将不再提倡物业管理公司之以优质服务提供给业主才能提高自身竟争力赢得市场认可通过计算机协助物业管理公司进行日常管理也就成为迫切需要通过计算机可以将物业管理公司日常运作电脑化规范化无纸化和科学化物业管理软件需要也就应运而生我们一直身价值本书尽可能详细而全面地描述物业管理业务流程并提供初步设计方案为本公司物业管理系统开发提供全面参考本说明书适用范围为项目委托方项目评审人员项目开发人员软件测试人员开发背景系统名称物
41、业管理系统项目开发 17/51 庭成员记录资料包括：客户编号、顺序号、成员姓名、性别、及客户关系、政治面貌、职务、出生日期、文化程度、手机号码、电话、电子邮件、工作单位等。客户入伙是物业管理系统一个基本操作，客户入伙，就表示客户已登记入住某套住房，该客户就可以享受一序列及客户有关，由物业管理公司提供服务，并愿意交付一定物业管理费用一种协议。客户入伙应记录信息有：入伙编号、客户代码、套房代码、购买日期、登记日期、产业证名称、产业证编号、业主类型、生效日期和是否入伙等。其中入伙编号是一个顺序号，可以由系统自动产生，客户代码对应客户信息表；套房代码对应套房资料表，如果入伙成功，对应套房入伙标识会自动
42、更新，使用状态也会被自动更新；业主类型由操作员设定，是否入伙是表示当前记录状态，用“Y”表示入伙，用“N”表示取消入伙状态，取消时对应套房入伙标识也会相应改变。客户租赁也是物业管理一个操作，租赁是表示客户根据合同规定，暂时性登记使用某间套房，享受物业管理提供一序列服务，并愿意交付一定物业管理费用一种行为。租赁有时间限制，如果到期租赁合同就自然解除。客户租赁记录信息有：租赁编号、客户代码、套房代码、开始日期、结束日期、合同号、签约日期、联系电话、地址、证件类型、证件编号、租用形式、生效标志、租用用途、是否出租。租赁编号顺序自动产生；客户代码对应客户资料中客户代码；套房代码对应套房资料中套房代码，
43、如果租赁成功，则对应套房租赁标识会更新，使用状态也会被自动更新；租用形式由用户自己定义，生效标志也由用户自己定义，是否出租表示当前记录状态，用“Y”表示出租，如到期或取消租赁，则是否出租状态会改变成“N”，对应套房租赁标识也会同时改变。签收人号引言系统目标二零零三年九月一日国务院颁发了新物业管理条例标志着我国物业管理制度已经纳入规范化发展轨道上来物业管理公司之间竟争将会越来越激列以前由开发商指定物业管理公司作法将不再提倡物业管理公司之以优质服务提供给业主才能提高自身竟争力赢得市场认可通过计算机协助物业管理公司进行日常管理也就成为迫切需要通过计算机可以将物业管理公司日常运作电脑化规范化无纸化和科
44、学化物业管理软件需要也就应运而生我们一直身价值本书尽可能详细而全面地描述物业管理业务流程并提供初步设计方案为本公司物业管理系统开发提供全面参考本说明书适用范围为项目委托方项目评审人员项目开发人员软件测试人员开发背景系统名称物业管理系统项目开发 18/51 对于某个房间，必须有客户入住或租赁时，才会产生费用，对于没有客户入住或租赁房间，是不会产生费用。系统实体关系图可参见图（图_4）虚线部分描述。对软件开发要求 1.客户资料管理部分业务较简单，应提供多种方式让用户可以进行入伙和租赁操作，而且提供操作尽可能简单，方便用户操作。2.在客户信息排列显示中，对于入伙了客户应提供一个明显区分标志，对于租赁
45、客户也应提供一个明显标志，且这个标志又要和入伙客户有明显区分。即对客户信息提供三种标识，一种是未入伙未租赁客户，一种是入伙客户，一种是租赁客户。以方便用户直观地识别。3.对于已入伙套房是不能再入伙或租赁，对于已租赁套房也不能再进行入伙或租赁业务，这一点系统必须进行控制；租赁合同结束后套房必须将租赁标志位复位。所以系统应对已入伙或已租赁套房也进行明显标识，同样分为三种标识。以方便用户直观地识别。收费资料管理 业务流程及简要设计 收费管理是物业管理系统一个重要组成部分。根据多年实际经验，本系统设计了一种灵活自如处理方式，对于收费项目和收费标准，都可以让用户自己去定义，缴费通知单也有灵活多样方式提供
46、给用户，充分满足不同用户需求。收费由各个收费项目组成，每个收费项目包括多种收费标准，如水费，对普通住宅签收人号引言系统目标二零零三年九月一日国务院颁发了新物业管理条例标志着我国物业管理制度已经纳入规范化发展轨道上来物业管理公司之间竟争将会越来越激列以前由开发商指定物业管理公司作法将不再提倡物业管理公司之以优质服务提供给业主才能提高自身竟争力赢得市场认可通过计算机协助物业管理公司进行日常管理也就成为迫切需要通过计算机可以将物业管理公司日常运作电脑化规范化无纸化和科学化物业管理软件需要也就应运而生我们一直身价值本书尽可能详细而全面地描述物业管理业务流程并提供初步设计方案为本公司物业管理系统开发提供
47、全面参考本说明书适用范围为项目委托方项目评审人员项目开发人员软件测试人员开发背景系统名称物业管理系统项目开发 19/51 用户收费标准和商业用水收费标准可能不同。电费也是如此，工业用电和居民用电收费标准都是不一样。因此对每种收费项目，必须指定一种收费标准。本系统针对常见收费项目，分别设计了以下几种费用计算方式：一种是计算费用，如物业管理费，按每平方米价格乘以建筑面积或实用面积计算而成，这种费用需要指定它单价，并选择是按建筑面积还是使用面积计算，指定后两者相乘即可得出费用；一种是按走表计算费用，如水费、电费和煤气费，记录表读数，计算出上次读数和本次读数之差，乘以单价即可；一种是物业管理公司固定收
48、取费用，如有线电视费等，这种费用是直接设定一个金额即可；一种是关联费用，这是根据一些物业管理公司具体需求而设定，例如污水处理费，它是根据水费用量或金额乘以一定比率和单价而得出费用，系统可以设定它为关联费用类，必须先设定水费项目，然后指定它关联水费项目，选择关联类型，关联类型包括按用量关联或按金额关联，输入关联项目比率和单价，系统根据用量或金额按比率和单价乘积即得到该项费用，它可以不光是用在走表类项目中，也可以用到其他前面两类费用项目中。对于一个收费项目，可以定义不同多个收费标准，如水费分居民用水和商业用水，这两种收费单价是不同。一般收费项目可以直接指定一个收费标准单价。但对于走表类费用，在定义
49、收费标准时，为了控制用户用量，对收费实行分段计费，设定多个分段范围，每个分段范围收费单价不同，系统可以根据用量对应不同分段范围单价来计算分段费用。收费标准定义完成后，就可以指定每间套房收费标准了，一般情况下，对于整个小区，有一些收费标准是针对所有套房，一些是针对部分套房，用户可以对每个房间设定不同收费项目和收费标准。设定了收费标准后，就可以根据收费标准和收费参数指定年月和截止日期等信息以及每个套房走表用量计算每间套房费用了。签收人号引言系统目标二零零三年九月一日国务院颁发了新物业管理条例标志着我国物业管理制度已经纳入规范化发展轨道上来物业管理公司之间竟争将会越来越激列以前由开发商指定物业管理公
50、司作法将不再提倡物业管理公司之以优质服务提供给业主才能提高自身竟争力赢得市场认可通过计算机协助物业管理公司进行日常管理也就成为迫切需要通过计算机可以将物业管理公司日常运作电脑化规范化无纸化和科学化物业管理软件需要也就应运而生我们一直身价值本书尽可能详细而全面地描述物业管理业务流程并提供初步设计方案为本公司物业管理系统开发提供全面参考本说明书适用范围为项目委托方项目评审人员项目开发人员软件测试人员开发背景系统名称物业管理系统项目开发 20/51 系统还考虑了对公共分摊费用进行处理。分摊是指走表类费用项目，它指定分摊表走表读数，设定该分摊表是由哪几个套房来分摊，系统计算时有四种分摊方式。一种是公共