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1、政策研究系列中国房地产政策汇编上海易居房地产研究院2 0 2 3 年 1 月1中国房地产政策汇编目 录第 一 章1月份房地产政策特征总结.4第 二 章1月份中央房地产政策梳理.51、央行：各地房贷利率可突破下限.52、住建部：三类住房需求要有精准政策.63、最高法：化解纠纷和违法领域的风险.74、住建部:2025年实现公积金信息联网.75、央行：提出资产负债表改善四项行动.86、人社部：保障县城农民工子女学位供给.97、国资委：债务和地产是城投两大风险点.108、新华社：资产负债表有21条优化方案.109、住建部：首次明确现房销售模式.1310、国常会：增强消费对经济的拉动力.14第 三 章1
2、月份地方房地产政策梳理.1611、河南：提出房地产六字发展方针.1612、乌鲁木齐：对房贷“三费”给予减免.1713、深圳：先易后难试点带押过户政策.1814、厦门：优先供应好地块.1815、杭州：拆低层换高层享受安置面积补偿.1816、昆明：堵住预售资金“蒸发”的两漏洞.1917、西双版纳：严打酒店8 类涨价行为.1918、深圳：和中央保障房新体系接轨.2019、济南：全面取消限购政策.2020、长沙：二孩家庭增加购房指标无关社保.2121、海南：“购房政策收紧”实为乌龙事件.2122、各省市：一号文关注住房消费.2222 3、郑州：打响房贷双降第一枪.2 52 4、南昌：利用春节积极做营销
3、.2 62 5、长沙：个贷倍数上调但不属救市动作.2 72 6、河南：建立省级房企白名单制度.2 72 7、湖南：地级市购房首付统一为两成.2 82 8、山东：逐步推进现房销售.2 9第 四 章1月份房地产其他热点事件.3 12 9、全国：围炉煮茶成新休闲方式.3 13 0、统计局：3 5 城可自由下调房贷利率.3 13 1、统计局：仅蓉京沪等6城二手房价在上涨.3 23 2、建万基金：以三种方式涉足租赁市场.3 33 3、统计局：5项指标仅房价指标有所改善.3 33 4、昆山：G D P 成绩单蕴藏住房新机会.3 43 5、链家：渠道费风波应有“和为贵”导向.3 53 6、万科等：高管职位调
4、整体现主动作为导向.3 53 7、P M I：制造业景气度明显回升.3 63 8、济南：盘活方舱改造为人才公寓.3 73 9、房企销售：1 月份同比下滑3 成.3 83第 一 章1月份房地产政策特征总结2 0 2 3 年 1月份，全国房地产政策紧扣二十大以来的房地产发展思路，积极落实了中央经济工作会议精神。1月份政策内容总体延续了去年四季度以来的政策思路，继续为稳楼市保驾护航。同时结合各地新一年经济提振的总思路，明显拔高了房地产业的产业地位。从中央的政策内容看，金融信贷政策依然扮演了重要的作用，充分体现了金融支持房地产业的导向，主要包括房贷利率下限突破和资产负债表优化这两项重要政策。这两项政策
5、对应了购房消费端和企业投资端。这也充分说明，金融政策实现两手抓，既抓供给、也抓需求。其有助于破解2 0 2 2 年全年供求两端萎缩的矛盾。当然我们也需要看到，中央层面实际上也在开启一条新道路，即持续探索房地产新发展模式。1月份政策梳理中，包括对房地产风险的防范和化解的表述、公积金信息全国联网工作的推进、住房监管部门首提现房销售模式等，其实都充分体现了新发展模式探索之路已开启。地方政策的特点是，快马加鞭、主动把提振市场信心嵌入到经济工作安排之中。我们可以看出，今 年 1月份各地政策放松的节奏明显加快，同时基于各地经济提振、消费经济提振等多领域，将住房消费提振、市场信心恢复等作为一项重要的工作去抓
6、。总结来看，有两条重要的工作路线，即取消限制住房交易的各类措施、在房贷方面落实双降政策。此类政策充分体现了各地稳信心、降成本、促交易的导向。总体上，1月份各地政策出台开好局、吹暖风，为 2月份房企推盘、购房者入市等创造了更好的条件。需要清醒地看到，即便在政策宽松的层面，其重心也会有所变化或倾斜。2 0 2 2 年下半年比较侧重保交楼工作和防范优秀房企暴雷风险出现。而当前经济复苏的形势向好，房地产业政策重心也会有所调整，即更强调对消费端的提振和刺激。从政策面的预测来看，2月份依然是政策密集出台的月份，“提振购房者信心”是刺激政策的精髓所在。房地产业要紧跟经济提振的大部队，不仅不能拖后腿，还要扮演
7、拉动力的角色，尤其是住房消费的地位要进一步上升。鉴于 1月份的销售数据还是略显疲态，所以2月份购房政策宜宽则宽，各地都希望把住房销售曲线给拉起来。4第 二 章1月份中央房地产政策梳理1、央行：各地房贷利率可突破下限1月 5日，央行等发布 建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。此次政策赋予了房价疲软城市自主下调房贷利率的权限，充分体现了对首套购房的支持。1、政策要点此次政策明确，对于评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。地方政府按照因城施策原则，可自主决定自下一个季度起，阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率
8、下限。1）此次政策通俗理解，即房价持续疲软的城市，可以在后续自主决定房贷利率下调的空间。这就相当于此类城市的房贷利率可以比其他城市做得更低。2）此次政策提及了“阶段性”一词，其含义是，房价若是持续疲软则可以落实此类权限；但若是房价重新复苏或过热，则需要暂停此类权限。这就说明此类政策将基于房价或市场走势进行阶段性的调整。2、政策意义此次政策实际上是对2 0 2 2 年房贷利率下限政策的调整版本。1）2 0 2 2 年 5月央行明确房贷利率下限为“L P R-2 0 个 基 点 2 0 2 2 年 9月则在 关于阶段性调整差别化住房信贷政策的通知中明确，允许房价疲软城市可突破 L P R-2 0个
9、基点”的下限，但此次政策有效期为2 0 2 2 年 1 2 月底。所以此次央行发文，实际上是对2 0 2 2 年既有的两个政策的修正或细化，说明2 0 2 3 年要继续落实降房贷、允许部分城市突破利率下限等操作。2）此次政策充分体现了一个重要的思路，即2 0 2 3 年信贷政策要继续宽松，尤其是要强调对购房刚需进行保护和支持。此次政策强调了首套房，其包括一手房和二手房。商业银行信贷投放、房企项目营销、中介机构推荐房源等都要主动研究此类政策，积极对首套购房者宣传此类政策，以更好释放政策效应。3、城市名单此次政策继续提及房价疲软城市的标准，即新建商品住宅销售价格环比和5同比连续3个月均下降的城市。
10、根据国家统计局全国7 0城房价指数数据，最近3个月房价持续下降的城市共有3 8个。其中二线城市1 3个，分别为大连、福州、哈尔滨、兰州、南宁、厦门、沈阳、石家庄、太原、天津、武汉、长春、郑州。而三四线城市为2 5个，分别为蚌埠、北海、常德、丹东、桂林、惠州、吉林、济宁、金华、锦州、九江、洛阳、牡丹江、平顶山、秦皇岛、韶关、唐山、温州、无锡、襄阳、徐州、扬州、宜昌、岳阳、湛江。分析显示，此类城市有几个特点。1）房价疲软城市数量明显增多。此 前2 0 2 2年首次改革的时候,统计的城市数量为2 3个，而当前统计则增加为3 8个。这意味着各地更要主动降低房贷利率。2）从城市名单看，二三线城市均有一些
11、典型的疲软城市，比如说二线城市的天津、太原、郑州等，三线城市的惠州、金华、徐州等。这要求各地参照此类城市的能级，对同类的城市也要落实相似的政策，即房贷利率下限下调或取消的政策。2、住建部：三类住房需求要有精准政策1月5日，住建部部长在接受央视专访时提及了对三类住房需求的政策。此次政策表述重要，对于2 0 2 3年住房政策的动向有较大的启发。1、政策要点此次住建部从“精准”的角度提及了住房建设工作，尤其是对于三类住房需求落实了因城施策、精准施策的导向。政策明确，对于购买第一套住房的要大力支持。首付比、首套利率该降的都要降下来。对于购买第二套住房的，要合理支持。以旧换新、以小换大、生育多子女家庭都
12、要给予政策支持。对于购买三套以上住房的，原则上不支持，就是不给投机炒房者重新入市留有空间。1）此次专访受到行业的关注，尤其是在首套房方面明确提及了降低首付和降低利率的导向，这也对后续的购房政策产生了积极的影响。而对于二套住房和三套住房，政策也明确了支持和不支持的差异化政策。2）此次政策从需求的分类角度做了分析，构建了三类住房需求的差异化政策。尤其是从住房套数的认定角度落实了政策。这也意味着后续在住房套数的认定方面，各地会有各类新的政策。住房套数的认定标准不同，则会对购房适用的政策产生不同的影响。2、政策意义6此次住建部的专访，更为清晰地对2 0 2 3 年住房政策和方向做了明确。1）在研究住房
13、政策和方向方面，此次政策提及了差异化的内容。对于各地后续落实住房政策具有非常大的启发。当然从实际操作中，在第三套住房的认购方面,各地的政策略有差异。部分城市实际上还是落实了相对宽松的政策。但这一点也不矛盾，关键是对于此类购房需求是否是投资投机需求如何界定。2）此次政策的重要意义在于，其为2 0 2 3 年住房工作和两会住房政策明确了总的思路。尤其是首套房的政策支持力度明显加大。这也是基于住房市场对内需和防风险两个领域的重要作用。相关房企和金融机构要积极学习住建部住房政策内容，主动让业务推进具有正确的方向和科学的应对。3、最高法：化解纠纷和违法领域的风险1月 8日，最高人民法院召开会议，部署2
14、0 2 3 年人民法院工作。此次最高法明确，服务做好重大经济金融风险防范化解工作。要落实房子是用来住的、不是用来炒的定位，配合做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，加大相关领域矛盾纠纷防范化解力度，坚决依法惩处相关违法犯罪行为，促进房地产市场平稳发展。从这里可以看出三点。1）房地产风险和房地产金融风险的防范化解工作，被纳入到最高法2 0 2 3 年的工作框架之中，充分说明房地产风险化解的重要性，这是各地房管司法等部门需要密切关注的内容。2）对此类风险的防范尤其涉及到两点，即对矛盾纠纷的化解、对违法犯罪的惩处。其中矛盾纠纷在于,房地产停工断贷事件后，产生了很多纠纷，需要各地部门积极沟通和化解，尤其
15、是从保护购房者权益的角度出发。而对于违法犯罪行为，主要是针对预售资金“蒸发”一事，将会秋后算账，同时填补预售资金监管的漏洞。4、住建部：2025年实现公积金信息联网1月 10日，住建部发布 关于加快住房公积金数字化发展的指导意见。此次政策明确到2 0 2 5 年建立住房公积金数字化发展新模式。1）此次政策明确,以全国住房公积金云平台、共性应用、小程序和监管服务平台组成综合枢纽，推动各地住房公积金信息系统通过综合枢纽实现互联互通、协同联动。基于这一点，预计后续全国公积金信息联网制度将快速形成，这是房地产金融制度的7重要事件。2）当前全国各地住房公积金的优惠政策持续推进，但各地公积金的政策孤立性很
16、强，导致各类政策各自为政、标准不统一。随着后续公积金信息一体化的建立，公积金政策也可以实现全国性的规划，其将有助于进一步降低购房成本、促进住房消费的提振。5、央行：提出资产负债表改善四项行动1月1 0日，央行等召开主要银行信贷工作座谈会。此次座谈会最大的亮点是提出了资产负债表改善的四项行动。1、政策要点此次会议明确，要全面贯彻落实中央经济工作会议精神，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。要有效防范化解优质头部房企风险，实施改善优质房企资产负债表计划，聚焦专注主业、合规经营、资质良好、具有一定系统重要性的优质房企，开 展“资产激活”“负债接续”“权益补充 预期
17、提升 四项行动，综合施策改善优质房企经营性和融资性现金流，引导优质房企资产负债表回归安全区间。1）此次会议内容说明,此前传言的资产负债表优化计划，确有此事。此次会议最大的亮点在于，提出了资产负债表优化的四项行动。这也说明，资产负债表优化的工作正进入实质操作阶段。2）此次会议属于2 0 2 3年首次信贷工作会议，但是会议中提及较多的依然是房地产。这也说明，房地产是2 0 2 3年金融信贷投放的重中之重，体现了高层对于房地产融资的重视和支持。2、四项行动此次会议明确要开展“资产激活”“负债接续”“权益补充 预期提升 四项行动。1）资产激活也意味着要把房地产企业的各类资产进行盘活，其包括待开发的土地
18、和待出售的房产、预售资金的加快回笼、资产证券化的加快推进、R E I T s产品等模式的加快介入、现金流的持续改善等内容。2）负债接续意味着后续对于负债的工作要加快清理，包括负债的展期、债转股、资产出售以清偿债务等工作。3）权益补充意味着后续要鼓励各类优质企业积极做战略投资者，包括央国企、保险公司等企业，同时会强调对于企业资本金的注入和确保资金状况的稳健。4）预期提升意味着要不断修复投资者对于中国房企的看法，尤其8是各类金融机构企业。要不断减少企业违约的风险，同时强化今年房企销售的目标值，进而促进“金融-房企-销售市场”等渠道的顺畅。3、资产负债表优化的意义资产负债表的优化工作在持续推进。观
19、察2022年四季度以来的工作，其实有非常清晰的逻辑线。1)2022年11月金融街论坛年会上，证监会主席表示，支持实施改善优质房企资产负债表计划。2)11月2 2日国务院常务会议召开，此次会议明确，努力改善房地产行业资产负债状况。3)12月1 5日，国务院副总理刘鹤指出，正在考虑新的举措，努力改善行业的资产负债状况，引导市场预期和信心回暖。4)12月1 6日，中央经济工作会议指出，满足行业合理融资需求，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况。5)1月4日，外媒消息称，国务院金稳委上周指导证券业和银行业监督机构，就优质房企资产负债表支持计划，抓紧落实具体措施。从这里可以看出，资产负债表的优
20、化工作目标清晰、工作也逐渐进入实质阶段。4、房企策略此次政策对于房企的影响非常大，房企要跳出传统融资的视角去理解资产负债表。1)此次央行信贷会议明确，资产负债表的优化是针对聚焦专注主业、合规经营、资质良好、具有一定系统重要性的优质房企。这就说明，优化房企其实是指四优房企，即销售业绩优、管理水平优好、财务状况优好、行业地位优。这也要求各类企业主动对标此类标准，主动改善企业经营状况，以积极争取政策支持。2)此次资产负债表的优化工作，也充分说明了 一点，即2023年依然是积极化解风险的一年，要防范房企内部出现较多暴雷或系统性风险，所以要对此类四优房企积极进行监测和支持。尤其是和金融市场一样，此次房地
21、产领域也提及了“系统重要性”概念，这也说明全国销售业绩T0P100的很多企业，或都纳入到此类重要性房企的名单之中。6、人社部：保障县城农民工子女学位供给1月1 2日，人社部等9部 门 发 布 关于开展县域农民工市民化质量提升行动的通知。此次政策最大亮点是，其对于县城学区房政策提出了新的改进内容。1、政策要点9政策明确，加快推进县域内义务教育优质均衡和城乡一体化发展，依据常住人口规模配置教育资源，保障农民工子女义务教育学位供给。深入推进 两为主、两纳入、以居住证为主要依据”的随迁子女入学政策，清理取消不合规的随迁子女入学证明材料及时限要求，稳步提升农民工随迁子女在公办学校就读（含政府购买民办学校
22、学位）比例。2、教育问题关于农民工进入县城务工和定居，实际上最大的问题在于小孩子教育的问题。过去比较强调从住房保障等角度入手，本身也没错，但是忽视了困扰农民工进城务工的最大因素，即子女入学难的问题。所以此次人社部提及教育资源的配置和学位供给的保障，具有积极的作用。尤其是提及清理不合规的相关材料的做法，有助于促进农民工进城更好就业、定居和解决子女教育问题。3、政策影响此类政策有助于降低学区房的热度，更好保障农民工的子女教育权。反过来，一些新建小区未来教育资源势必会跟进，客观上也会更加吻合子女教育入学的需求。随着此类政策的推进，相关县城尤其是百强县等人口导入速度会加快，对于释放人口红利等都有积极的
23、作用。7、国资委：债务和地产是城投两大风险点1月 1 2 日，国资委召开地方国资委负责人会议，深化国资国企改革推进高质量发展。1）此次会议提及，着力防范化解重大风险，密切关注地方融资平台风险，做好债务、房地产、金融、投资、安全环保等重点领域风险防控。从这里可以看出，其点出了房地产为风险防控的重点领域，其排在债务风险之后金融风险之前，属于第二大风险。2）2 0 2 2 年在国资平台方面，一个突出的问题就是城投公司托底拿地，这也要求此类城投企业主动做好风险监控。各地在2 0 2 3 年要密切关注2 0 2 2 年激进拿地的城投企业，密切关注此类企业的房地产项目投资，防范成为新的风险来源点。8、新华
24、社：资产负债表有2 1 条优化方案1月 1 3 日，新华社发表 金融部门开年推出新方案，改善优质房企资产负10债状况。此次报道透露了资产负债表改善的很多细节内容。在 2 1 条方案没有正式发布之前，积极捕捉信息、强化对政策的前瞻性预测，同时积极做好新一年的工作谋划，显然非常关键。1、总体情况此次相关部门起草了 改善优质房企资产负债表计划行动方案。1）从改革的目标来看，主要是从房地产与金融正常循环的角度进行的，且主要是针对优质头部房企风险的化解、改善资产负债状况的工作目标进行的。2）此次政策将涉及到2 1 项工作任务，后续或产生2 1 条内容，其可以认为是此前金融1 6 条的深化版。总体上会围绕
25、资产激活、负债接续、权益补充、预期提升的大方向进行。3）此次政策最终将促进房企资产负债表回归安全区间，推动行业向新发展模式平稳过渡。这也是房企转型新发展模式所需要重点关注的内容。2、现金流改善此次报道提及了两种现金流模式，即经营性现金流和融资性现金流。1）对于经营性现金流，将通过资产激活的渠道进行，尤其是提及了优化政策激活合理需求。这也意味着，后续房企要通过提振销售、盘活资产等方式来不断改善经营性现金流状况。2）对于融资性现金流，将围绕存量和增量两个方式进行，存量主要指贷款展期，增量除了传统信贷债券融资外，还包括对集团提供贷款、支持境外债务偿付、提供外汇管理服务、提供资管计划融资渠道等。3、资
26、产激活行动何为资产激活？此次报道提及，在“资产激活”行动中，通过优化政策激活合理需求，加大保交楼力度，稳定房地产销售，压实企业瘦身自救责任，支持优质房企通过并购提升资产质量，着力改善经营性现金流。从这里可以看出“资产”实际上包括了住房库存、问题楼盘、企业内部可出售的资产、企业通过并购所形成的资产、企业经营性现金流等五个层面的内容。这也是房企战略层、投资层、营销层和融资层等人员需要重点关注的内容。4、保交楼此次报道提及了保交楼的多项措施。报道指出，保交楼是金融部门确保房地产市场平稳发展的重要切入点。加快新增1 5 0 0 亿元保交楼专项借款投放、设立 2 0 0 0 亿元保交楼贷款支持计划、加大
27、保交楼专项借款配套融资力度、强化保11交楼司法保障一系列围绕“保交楼、保民生、保稳定”的工作安排将在近期加速推进。从这里可以看出，保交楼至少有四项工作要推进，即专项借款、贷款支持计划、配套融资、司法保障相关工作。此类计划充分说明，当前保交楼工作遵循继续刺激、继续保障的导向，也意味着2 0 2 3 年保交楼工作将继续发力。5、资管公司此次报道提及，后续将设立全国性金融资产管理公司专项再贷款，支持其市场化参与行业重组并购，加快风险出清。从这里可以看出，全国四大资管公司后续将获得较强的金融支持，尤其是专项再贷款的支持。这也说明，在问题楼盘和问题企业的资产并购方面，四大资产管理公司将继续发力，或者说将
28、继续承担烂尾楼处置方面的重要责任。这也是各地政府和房企要关注的要点。6、租赁市场此次报道提及，在推动住房租赁市场建设方面，金融部门近期也将出台金融支持住房租赁市场发展的相关文件，并设立1 0 0 0 亿元住房租赁贷款支持计划,支持部分城市试点市场化批量收购存量住房，扩大租赁住房供给。从这里可以看出，资产负债表改善计划，对于住房租赁业务的发展也非常重视，尤其是在租赁贷款、收购存量住房扩充租赁住房房源两方面，会有比较新的政策。这是目前各类住房租赁企业所需要把握的重要政策。7、权益补充行动此次报道提及了权益补充行动方案。报道指出，行动方案特别提出了“权益补充行动”，支持优质房企充实资本。一方面，支持
29、股权融资，调整优化并购重组、再融资等5项房企股权融资措施；另一方面，发展公司制房地产投资信托基金，培育专业化、机构化住房租赁主体，加快住房租赁市场建设。从这里可以看出几点。1）证监会此前的第三支箭政策工具将继续落实，同时也会基于2 0 2 2 年的试点情况继续优化，或有加强版的政策出台。2）此次提及了公司制R E I T s,这也使得一些企业未来有转型的机会，可以基于公司制R EI T s 进行企业转型和业务转型。8、三道红线和房贷集中度此次行动方案明确，合理延长房地产贷款集中度管理制度过渡期，同时完12善针对30家试点房企的“三线四档”规则，在保持规则整体框架不变的基础上,完善部分参数设置。
30、从这里可以看出几点。1）房贷集中度和三道红线将继续落实，总的改革思路依然是符合房地产金融管理长效机制的，但是会结合短期和中长期做工作，即短期是针对性措施，而中长期则是制度性安排。2）目前会强调短期方面的救急政策，所以房贷集中度和三道红线会有进一步放松的做法，或有缓冲的操作。对于房企来说，融资方面的节奏可以加快一点。而对于银行的信贷投放，也可以更为积极和主动一点。9、房企名单此次报道显示，行动方案主要针对专注主业、合规经营、资质良好的优质房企，重点是其中经营规模较大、覆盖区域较广，具有一定系统重要性的优质房企。方案只设定了优质房企条件，没有具体名单，金融机构可自主把握。1）这说明对于优秀房企的入
31、围标准更加务实和细化，总结起来其实是“销售规模较大的全国性房企这是各地在研究资产负债表改善计划中要注意的标准，要积极对标争取进入具体金融机构的相关名单中。2）相关名单需要金融机构自主把握，从这个角度看，实际上各大房企更要注意销售规模和数据，积极提振销售数据，获得金融机构的青睐。10、风险化解此次报道提及，关于此次行动方案，很重要的一个着眼点就是化解风险。报道提及，坚决阻断风险传染，有效防范化解优质头部房企风险，需要从供需两端发力。为防止风险从出险房企向优质房企扩散，综合施策改善优质房企经营性和融资性现金流，有关部门起草了行动方案，并将于近期推动尽快落地。1）这说明目前风险的化解尤其是优质头部房
32、企的风险化解是最为关键的，而且这种化解不是简单的财务金融方面的风险化解，要从供需两端去理解。2）此次也提及了行动方案近期已经起草好了，且要推动尽快落地，这也要求房企时刻关注此类政策，主动做策略的调整。9、住建部：首次明确现房销售模式1 月 1 7 日，住建部召开全国住房和城乡建设工作会议。此次会议重要，其对 2023年住房工作有非常明确的指导意义。131、政策要点此次会议将住房工作提高到了新高度，即房地产工作要融入党和国家事业大棋局。这也意味着房地产工作要通盘考虑，尤其是要从中国式现代化新征程的角度出发，积极做好2 0 2 3 年的工作。此次会议有三点内容值得关注。1）稳预期的重要性提升。政策
33、明确，以更大力度精准支持刚性和改善性住房需求，提升市场信心。这一点具有非常明确的指导意义，2 0 2 3 各地要持续推进稳信心工作，让房企有信心、让购房者有信心、也要让地方政府有信心。2）防范风险有系统的工作部署。此次会议提及抓两头、带中间、慢撒气等概念。其中抓两头提及了出险企业和优质房企。尤其是会议提及不让违法违规者金蝉脱壳，这一点说明针对出险企业的问题处置，既要防范风险扩大、也要落实追责工作。而慢撒气的表述是此前有过的，其借用交通术语，比较形象地表达了房企风险处置的思路，要防范爆胎式的风险释放做法，通过慢撒气的方式，确保房地产运行稳定，减少急打方向盘或侧翻的风险。3）促进转型。此次会议明确
34、提及了现房销售的模式。这也是住建部首次系统、明确提出现房销售的概念。这也要求各地政府和房企关注预售制度的改革，要积极推进现房销售的模式开展。2、政策意义此次住建部住房工作会议的召开，具有非常好的指导意义。1）其比较系统对房地产市场的各类问题做了总结和分析，对于2 0 2 3 年房地产工作的开展具有非常好的指导意义。尤其是在住房消费领域，也明确了鼓励的措施。其对于我们理解2 0 2 3 年房屋销售市场和住房政策工具等都有非常好的启发。2）此次会议有很多新提法都是值得关注的，包括对房企的态度、房企转型的思路等，尤其是现房销售方面的工作，这都是各地需要积极关注和开展的。各地要结合此次会议精神做好相关
35、配套工作。3）此次会议后，房地产市场应该会有新气象。客观说，当前房地产依然面临一些新的挑战。但是鉴于房地产政策和工作思路更加明确和清晰，尤其是政策持续支持，所以房地产发展迎来了历史上最好的机会。在支柱产业的角色定位下，2 0 2 3 年房地产发展势必有好的发展态势，并积极朝着新发展模式方向推进。10、国常会：增强消费对经济的拉动力141月 28日，国务院常务会议召开。此次会议对于2 0 2 3 年经济工作总方向做了定调，值得行业关注。1）此次会议明确，要求持续抓实当前经济社会发展工作，推动经济运行在年初稳步回升。从这里可以看出，当前对于经济提振的要求重在“年初这意味着当前稳经济政策的出台要快、
36、对于经济提振的工作不能停留在两会后。其对于房地产业等产业的提振等都有较大的启发。2）此次会议明确，要求推动消费加快恢复和保持外贸外资稳定，增强对经济的拉动力。这里最为核心的表述是“拉动力:消费不光要成为经济复苏的支撑，更要扮演拉动力角色，而且这种拉动力要增强。其对于房地产具有非常好的启发。在各地稳消费中，房地产消费是最为重要的一部分内容。各地要增强对经济的拉动力，必然要推动房地产尤其是住房消费的恢复工作。这也意味着一季度激活住房消费的工作会继续加快。15第 三 章1月份地方房地产政策梳理11、河南：提出房地产六字发展方针1月 3日，河南省召开新闻发布会，重点介绍了河南2 0 2 3 年提振市场
37、信心、促进经济稳定向好的有关工作。此次河南对房地产提出了六字方针，值得全行业的重点关注。1、六字方针此次河南提出了六字方针，即“增、扩、优、化、强、促”。具体即指增融资、扩需求、优供给、化风险、强服务、促转型。此次政策有一些新提法值得关注。1）在扩需求方面，政策明确，取消妨碍消费需求释放的限制性政策。该表述受到了房地产业内的关注，这也可以认为，一些限购限贷等措施已经不合时宜，预计河南近期各地会系统梳理既有政策，对于一些限制性政策会落实全面取消和优化的导向。而从具体政策看，此次提及了二套房认定标准优化、二手房交易税费成本降低、副中心城市等相关家庭购房待遇提升等。此类规定，都对河南后续各城市的房地
38、产政策有较大的启发，也意味着一季度或有系列的政策出台。2）在优供给方面，此次政策明确着力提升改善性住房供给。这一表述对于房企和各类资金方是有较大启发的。这也意味着，后续在土地供应、住房开发、房屋分配方面，要更多关注改善性的住房需求。相关房企也要从其中发现新的市场机会，主动做好产品方面的创新和调整。2、政策意义此次河南六字方针政策，值得全国各省市的学习。1）这 是 2 0 2 3 年新年以来全国首个比较系统对房地产发展做出阐述的政策内容，内容体系完备，较好地落实了二十大和中央经济工作会议精神。相关政策表述，也体现了河南2 0 2 3年稳定房地产方面的重要导向。相关政策内容都值得全国其他省市的学习
39、。2）目前各地在稳定房地产方面，需要快马加鞭。当前各地社会经济基本面处于复苏和改善的关键阶段，各地在房地产方面要积极补短板、抢机遇。各地政府要从刺激住房消费、优化营商环境等角度入手，在春节前要加快优化既有的房地产政策，以更好促进房地产步入新的健康发展轨道之中。河南此次提及的一些政策内容，尤其是“取消妨碍消费需求释放的限制性政策”等表述，也值得学16习。要为新一年的房地产健康发展开辟新道路、提供新机制、创造新环境。12、乌鲁木齐：对 房 贷“三费”给予减免1月 5日，乌鲁木齐发布 关于促进房地产业平稳发展的2 2 条措施。此次政策充分说明，各地1 月份已积极谋划新一年的房地产发展工作。1、政策要
40、点此次乌鲁木齐从购房端、企业端等角度落实了宽松的政策。1）购房端方面,政策提及了降低房贷利率、购房契税补贴、个税减免、交房即交证、公积金贷款支持、增加房屋使用面积等做法，内容非常全面。其中政策提及，对商业性个人住房贷款产生的公证费、评估费及抵押登记费予以减免。类似操作值得全国学习。近期央行明确，房价疲软城市的房贷利率允许突破下限。在各地房贷政策放松的过程中，也可以学习乌鲁木齐的减费政策，更好地降低房贷方面的成本。2）企业端方面，政策提及了净地供地出让、容缺办理前期手续、压缩审批时限、容缺办理现房销售备案、优化预售资金监管等政策。此类政策体现了优化营商环境、降低企业经营成本的导向。其中，此次政策
41、提及，允许楼盘预售节点提前4 0天、公租房配建比例下调。此类规定，有助于实实在在地降低企业经营成本，也有助于更好改善企业资金状况。2、政策意义此次乌鲁木齐政策具有非常好的信号意义。1）乌鲁木齐属于2 02 2 年受疫情冲击较大的城市，此次出台政策，体现了其对于房地产方面的重视程度。此次房地产政策共有2 2 条，内容完备、体系清晰，说明2 02 3 年房地产发展必须要提速和稳健。此类做法对于全国其他城市也有积极的借鉴作用。2）此次乌鲁木齐也提出了一些创新内容，尤其是在预售许可证发放方面有创新，这是值得各地学习的。要更好改善企业资金状况，除了输血机制外，更要强调造血机制。而预售审批节点的提前，有助
42、于房企更好销售和回笼资金，该资金越是多，房企越会踏实和稳健。3）乌鲁木齐的政策，也说明2 0 2 3 年房地产政策出台的节奏是在加快的。2 0 2 2 年的时候稳楼市政策实际上是在2月份开始的，而 2 0 2 3年明显在1月份就提前了。这说明各地主动意识到位，快马加鞭刺激楼市的心态非常明显。171 3、深圳：先易后难试点带押过户政策1月 5 日，深圳发布 深圳市推广二手房“带押过户”模式的工作方案。此次政策的重要意义在于，带押过户在一线城市也逐渐推广，标志着这项政策不断成熟。1）此次政策明确，稳妥推进试点，鼓励全面探索。在试点范围方面,先试点推广买方一次性付款或买卖双方贷款银行为同一家银行的二
43、手房”带押过户”，再逐步推广至买卖双方贷款银行非同一家银行的“带押过户”业务。从这个角度看，深圳目前带押过户遵循先易后难的思路。2）此类政策对于促进深圳二手房交易具有积极的作用。和其他城市一样，此类政策操作下，二手房交易便捷性将增加，也减少了交易成本和风险。深圳的推广，对于粤港澳大湾区以及其他城市都有非常好的借鉴意义。1 4、厦门：优先供应好地块1月 9日，厦门发布 厦门市2 0 2 3 年一季度稳增长工作方案的通知。此次政策提及了房地产供地和房屋预售的支持政策，是相关投资厦门的房企所需要关注的地方。1）在土地供应方面，政策明确，深化房地联动调控，推动优先供应优质商住用地，吸引优质房地产开发企
44、业加大投资、深耕厦门。而在房屋供应方面，政策明确，强化商品住宅项目开发建设跟踪服务，推动普通商品房加快上市销售。2）从这里可以看出，厦门已经提出了非常明确、务实和优惠的政策，即好地块会加快出让，同时预售条件会有放松的可能。类似信号需要相关房企积极捕捉，以更好做好对厦门土地和房屋市场的投资工作。1 5、杭州：拆低层换高层享受安置面积补偿1月 11日，杭州发布 杭州市国有土地上房屋征收与补偿条例。此次政策充分保障了被征收人的合法权益。相关条款值得关注。1）被征收个人住宅建筑面积小于4 8 平方米，被征收人选择货币补偿的，按照建筑面积4 8 平方米予以补偿。此类规定对此类小户型房屋的拆迁给予了更多的
45、补偿，客观上让利于相关房主。2）被征收住宅房屋为非高层建筑，产权调换房屋为高层建筑的，应按被征收房屋建筑面积的1 0%增加安置面积，增加面积不低于5平方米。该规定对低层住宅用户给予了让利，客观上也破解了相关矛盾，有助于推动相关房18屋拆迁工作的顺利进行。总结来说，杭州此次征收和补偿条例，积极关注了被征收人的权益，值得全国其他各地制定拆迁政策过程中的学习。16、昆明：堵住预售资金“蒸发”的两漏洞1月12日，昆明发布 关于进一步规范商品房预售资金监管的通知。鉴于2 0 2 2年昆明出现过烂尾楼风波，所以此次预售资金监管政策的针对性非常强。1）此次昆明在预售资金监管方面，落实了较为严格的额度管理政策
46、。政策明确,核算确定商品房项目自预售形象进度至竣工交付所需资金额度，同时在核算的资金额度基础上上浮2 0%,作为商品房项目的预售资金监管额度。该规定略严于全国其他城市。同时政策规定，全装修项目应将装修工程费用计入监管额度。2）此次政策堵住了过去的两个漏洞。政策规定，监管额度内的资金，在商品房项目完成房屋所有权首次登记前，商业银行不得擅自扣划；设立子公司的房地产开发企业，集团公司不得抽调。从这个角度看，实际上是保护了开发商，防范各类预售监管资金的流失或“蒸发3）针对社会矛盾或风险隐患的情况，政策也明确了特事特办的原则，即允许使用商品房预售监管资金支付相关费用。当然此类用途主要限于工程款、材料款和
47、设备款。总结来看，昆明此次政策针对性很强，对于全国其他省会城市尤其是出现过停工断贷风波的城市，具有非常好的启发意义。17、西双版纳：严打酒店8类涨价行为1月1 5日，西双版纳州对酒店宾馆、客栈客房开展了服务价格专项整治联合行动。鉴于今年各地文旅市场有强劲复苏态势，此次西双版纳的动作值得行业的学习。1、管控原因此次价格管控和春节以来全国部分城市文旅市场持续强劲有关系。春节临近，西双版纳迎来了数量庞大的游客，吃住行的价格随着预定量增加而水涨船高，关于酒店和客栈客房价格的投诉也明显增多。从维护消费者权益的角度看,确实有必要积极管控。2、管控内容19此次监管主要是价格方面的随机检查，主要包括价格是否明
48、码标价、价格变动是否及时调整、是否存在串通价格行为、是否存在操纵价格行为、是否有损害同行或消赛者合法权益的行为、是否存在网络虚高价、是否在电商平台渠道单方面毁约、是否存在收取未标明的费用等。从这里可以看出，实际上其对于8类违规定价行为做出了严厉打击。3、政策意义西双版纳的管控，值得全行业的学习。2023年文旅市场确实有持续复苏的可能，而文旅市场相关的酒店、民宿、旅馆、度假村等也可能存在价格过快上涨的可能。各地要积极学习西双版纳的做法，主动研判市场，主动促进文旅相关市场的稳定发展，为促进文旅市场的持续健康发展、维护游客权益增添动力。18、深圳：和中央保障房新体系接轨1月1 7日，深圳发布四份涉及
49、保障房方面的文件。此次文件充分说明，深圳在住房体系上也逐渐和住建部的总体思路靠拢，不断优化住房供给结构。1)此次深圳一共发布了四份征求意见稿，即 深圳市保障性住房规划建设管理办法、深圳市公共租赁住房管理办法、深圳市保障性租赁住房管理办法、深圳市共有产权住房管理办法。从这里可以看出深圳未来保障房供给体系方面，即保障性住房为总体系，公租房、保租房、共有产权住房为分体系。2)此次深圳在共有产权住房政策中，明确不再安排建设安居型商品房。这进一步说明深圳当前对于此类住房产品做了结构优化。这也是后续相关房企需要注意的内容，进而调整投资拿地和产品开发的策略。19、济南：全面取消限购政策1月1 8日，济南发布
50、进一步优化房地产市场政策措施。此次政策提及了两条鼓励购房的政策内容，充分说明各省会城市购房政策继续宽松的导向。1、政策要点此次政策明确，对限购区域内已有3套及以上住房的，出 售1套后，可于半年内在限购区域再购买1套住房。继续优化非本市户籍居民购房政策，非本市户籍家庭在济南市限购区域内购房，不用再提供个人所得税或社会保险证明。20此次济南政策提及了两类购房方面的政策放松，对于三套以上的居民家庭，允许卖一买一，赋予了更宽松的购房资格条件。而对于外来家庭则完全放开了限购政策，或者说取消了限购政策。2、政策意义此次济南政策体现了非常清晰的导向，即对于改善型购房需求和外来购房需求，都敞开大门欢迎购买。1