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1、房屋建筑物评估技术说 明 本页仅作为文档封面，使用时可以删除 This document is for reference only-rar21 year.March（一）房屋建筑物评估技术说明 1、评估范围 本次委估的房屋建筑物类资产账面原值2,371,500.00元，账而 净值*元。账而房屋建（构）筑物1项，总建筑而积700平方 米。2、房屋建筑物概况 房屋建筑物为产权持有单位开发完成后预留的商品房，位于西 安市曲江新区和小区。评估对象位于*小区10302室，总建筑面积700平方米，简单 装修，配套设施齐全，由于评估对象是产权持有单位作为办公用房 使用的，规划用途为住宅、商业，实际用途为办
2、公。截止评估基准H,评估对象房屋产权证正在办理中，评估基准 日房屋建筑物均处于正常使用状态。3、评估过程 第一阶段：准备阶段 评估人员进入现场后根据委托方提供的资产明细表进行账表核 对，同时对资产申报表中评估项目的工程量、结构特征与中报的建 筑物技术特征表所报数量和特征是否相符进行了核对并加以调整。第二阶段：现场勘察阶段 对被评估建筑物进行了现场勘查，根据中报表，核对建筑物的 名称、座落地点、结构形式、建筑面积等，并对照企业评估基准日 时的资产现状，将资产申报表中的缺项、漏项进行填补，做到账实 相符，不重不漏。在勘察时，还主要察看了房屋、构筑物的外型、层数、高度、跨度、内外装修、室内设屋建筑物
3、类资产账面原值元账而净值元账而房屋建构筑物项总建筑而积平方米房屋建筑物概况房屋建筑物为产权持有单位开发完成后预留的商品房位于西安市曲江新区和小区评估对象位于小区室总建筑面积平方米简单装修配套设施象房屋产权证正在办理中评估基准日房屋建筑物均处于正常使用状态评估过程第一阶段准备阶段评估人员进入现场后根据委托方提供的资产明细表进行账表核对同对资产申报表中评估项目的工程量结构特征与中报的建筑物技术特征报表核对建筑物的名称座落地点结构形式建筑面积等并对照企业评估基准日的资产现状将资产申报表中的缺项漏项进行填补做到账实相符不重不漏在勘察还主要察看了房屋构筑物的外型层数高度跨度内外装修室内设施各构件现状基施
4、、各构件现状、基础状况 以及维修使用情况，并作了详细的观察记录。评估人员对委托评估的房屋建筑物作详细的查看，除核实建筑 物数量及内容是否与中报情况一致外，主要查看建筑物结构、装 修、设施、配套使用状况。(1)结构：为了判断建筑物基础的安全性，初步确定基础的可靠 性和合理性，为评估提供依据。根据结构类型对承重墙、梁、板柱 进行细心观测，查看有无变形开裂，有无不均匀沉降，查看混凝土 构件有无露筋、麻面、变形，查看墙体是否有风化以及风化的严重 程度。(2)装饰：每个建筑物的装修标准和内容不尽相同，一般可分为 内装修和外装修、高档装修和一般装修，但无论是对何种形式的装 修，查看的主要内容是看装修的内容
5、有无脱落、开裂、损坏，另外 还要看装饰的新旧程度。(3)设备：水电设施是否完好齐全，是否畅通，有无损坏和腐 蚀，能否满足使用要求。(4)围护结构：如非承重墙、门、窗、隔断、散水、防水、保温 等，查看有无损坏、丢失、腐烂、开裂等现象。第三阶段：评估测算阶段 根据基准H附近当地类似房地产的挂牌信息，选取和评估对象 相似的案例，并将评估对象与类似案例进行结构、区位、装修等不 同方而的比较，对案例的售价水平进行修正，从而计算评估对象的 价值。第 四 阶 段：报 告 撰 写 阶 段屋建筑物类资产账面原值元账而净值元账而房屋建构筑物项总建筑而积平方米房屋建筑物概况房屋建筑物为产权持有单位开发完成后预留的商
6、品房位于西安市曲江新区和小区评估对象位于小区室总建筑面积平方米简单装修配套设施象房屋产权证正在办理中评估基准日房屋建筑物均处于正常使用状态评估过程第一阶段准备阶段评估人员进入现场后根据委托方提供的资产明细表进行账表核对同对资产申报表中评估项目的工程量结构特征与中报的建筑物技术特征报表核对建筑物的名称座落地点结构形式建筑面积等并对照企业评估基准日的资产现状将资产申报表中的缺项漏项进行填补做到账实相符不重不漏在勘察还主要察看了房屋构筑物的外型层数高度跨度内外装修室内设施各构件现状基在上述工作基础上汇总出基准日的评估结果并编写评估报告 书。4、评估方法 根据项目的具体情况，住宅选择市场比较法进行评估
7、。市场法：是将评估对象与在评估基准日的近期出售的类似房地 产进行比较，对这些类似房地产的售价水平做适当的修正，以此估 算评估对象的客观合理销售价格，它的岀发点是基于房地产的“替 代原理”。根据项目的具体情况采用下述公式进行评估：评估对象房地产现值=PxAxBxCxD 其中：P比准实例成交价格 A交易情况修正系数 B.交易日期修正系数 C区域因素修正系数 D.个别因素修正系数 5、评估结果及分析 1）评估结果 经实施上述评定估算程序后，房屋建筑物类资产于评估基准 2013年6月30日的评估结果如下表所示：金额单位：元 科目名称 账面价值 评估价值 增值额 原值 净值 原值 净值 原值 净值 屋建
8、筑物类资产账面原值元账而净值元账而房屋建构筑物项总建筑而积平方米房屋建筑物概况房屋建筑物为产权持有单位开发完成后预留的商品房位于西安市曲江新区和小区评估对象位于小区室总建筑面积平方米简单装修配套设施象房屋产权证正在办理中评估基准日房屋建筑物均处于正常使用状态评估过程第一阶段准备阶段评估人员进入现场后根据委托方提供的资产明细表进行账表核对同对资产申报表中评估项目的工程量结构特征与中报的建筑物技术特征报表核对建筑物的名称座落地点结构形式建筑面积等并对照企业评估基准日的资产现状将资产申报表中的缺项漏项进行填补做到账实相符不重不漏在勘察还主要察看了房屋构筑物的外型层数高度跨度内外装修室内设施各构件现状
9、基房屋建筑物类合计 2,371,500.00 2,086,920.00 4,403,919.00 4,403,919.00 2,032,419.00 2316,999.00 屋建筑物类资产账面原值元账而净值元账而房屋建构筑物项总建筑而积平方米房屋建筑物概况房屋建筑物为产权持有单位开发完成后预留的商品房位于西安市曲江新区和小区评估对象位于小区室总建筑面积平方米简单装修配套设施象房屋产权证正在办理中评估基准日房屋建筑物均处于正常使用状态评估过程第一阶段准备阶段评估人员进入现场后根据委托方提供的资产明细表进行账表核对同对资产申报表中评估项目的工程量结构特征与中报的建筑物技术特征报表核对建筑物的名称座
10、落地点结构形式建筑面积等并对照企业评估基准日的资产现状将资产申报表中的缺项漏项进行填补做到账实相符不重不漏在勘察还主要察看了房屋构筑物的外型层数高度跨度内外装修室内设施各构件现状基固定资产房屋建筑物 2,371,500.00 2,086,920.00 4,403,919.00 4,403,919.00 2,032,419.00 2,316,999.00 6评估案例屋建筑物类资产账面原值元账而净值元账而房屋建构筑物项总建筑而积平方米房屋建筑物概况房屋建筑物为产权持有单位开发完成后预留的商品房位于西安市曲江新区和小区评估对象位于小区室总建筑面积平方米简单装修配套设施象房屋产权证正在办理中评估基准日
11、房屋建筑物均处于正常使用状态评估过程第一阶段准备阶段评估人员进入现场后根据委托方提供的资产明细表进行账表核对同对资产申报表中评估项目的工程量结构特征与中报的建筑物技术特征报表核对建筑物的名称座落地点结构形式建筑面积等并对照企业评估基准日的资产现状将资产申报表中的缺项漏项进行填补做到账实相符不重不漏在勘察还主要察看了房屋构筑物的外型层数高度跨度内外装修室内设施各构件现状基评估案例（一）：*小区10302室 A.评估对象介绍 评估对象为曲江经典小区10302室。*位于西安市曲江新区*怡6号。评估对象位于1幢10301 室，室内简单装修，配套设施有上下水、电、暖气等，配套设施齐 全，建筑而积为700
12、 m2 o 截止评估基准日，评估对象房屋所有权证正在办理中。B.评估测算 运用市场法按下列基本步骤进行：市场调查，选择参照物；因素比较，调整差异；确定总价。C.参考案例情况 因素 待估房地产 案例 1 案例 2 案例3 名称 小区 位宜 西影路 西影路 西影路 西影路 交易价格 6667 6541 6798 交易时间 2013/6/30 基准日附近 基准日附近 基准日附近 交易情况 正常 正常 正常 正常 房地产用途 fi 匸 住宅 住宅 住宅 区域因素 基础设施 电力.供 水.排水、通讯系统及 保证率 七通一平 七通一平 七通一平 七通一平 屋建筑物类资产账面原值元账而净值元账而房屋建构筑物
13、项总建筑而积平方米房屋建筑物概况房屋建筑物为产权持有单位开发完成后预留的商品房位于西安市曲江新区和小区评估对象位于小区室总建筑面积平方米简单装修配套设施象房屋产权证正在办理中评估基准日房屋建筑物均处于正常使用状态评估过程第一阶段准备阶段评估人员进入现场后根据委托方提供的资产明细表进行账表核对同对资产申报表中评估项目的工程量结构特征与中报的建筑物技术特征报表核对建筑物的名称座落地点结构形式建筑面积等并对照企业评估基准日的资产现状将资产申报表中的缺项漏项进行填补做到账实相符不重不漏在勘察还主要察看了房屋构筑物的外型层数高度跨度内外装修室内设施各构件现状基公共配套 役施 商场、医 院.学校等 西安理
14、匸大学.西安交通大学.西安交通大学附中.阳光小学、518 医 院.武警医院等 屋建筑物类资产账面原值元账而净值元账而房屋建构筑物项总建筑而积平方米房屋建筑物概况房屋建筑物为产权持有单位开发完成后预留的商品房位于西安市曲江新区和小区评估对象位于小区室总建筑面积平方米简单装修配套设施象房屋产权证正在办理中评估基准日房屋建筑物均处于正常使用状态评估过程第一阶段准备阶段评估人员进入现场后根据委托方提供的资产明细表进行账表核对同对资产申报表中评估项目的工程量结构特征与中报的建筑物技术特征报表核对建筑物的名称座落地点结构形式建筑面积等并对照企业评估基准日的资产现状将资产申报表中的缺项漏项进行填补做到账实相
15、符不重不漏在勘察还主要察看了房屋构筑物的外型层数高度跨度内外装修室内设施各构件现状基 交通便捷 附19722多 绸釁晞 西40308228交 一軸怖心瓶脱 紧临西影路,附近有400 路、19路、308 路、722 路、228 路等 女路公交 附19722多 西400308228交 临有、公 紧近路路路 附1917221多 鸞308228 程度 道度 干程 主达 里 里 公 33!一 0 股 0 般 0 般 册空纵 道 干 主 道 干 主 道 干 主 道 干 主 册别 盼级 层 米 3 米 9 2.米 9 2.米 9 2.90 2 12 个 別因素 房屋状况 气、帶 气 帯 气 带 H 匕 南
16、匕 匕 架 架 架 3 3 3 3/3 3 18 4/1 2/3 2 D.比较因素条件指数表 因素 待估房地产 案例 1 案例 2 案例 3 名称 小区 位置 西影路 西影路 西影路 西影路 交易价格 6667 6541 6798 交易时间 100 100 100 100 交易情况 100 100 100 100 房地产用途 100 100 100 100 屋建筑物类资产账面原值元账而净值元账而房屋建构筑物项总建筑而积平方米房屋建筑物概况房屋建筑物为产权持有单位开发完成后预留的商品房位于西安市曲江新区和小区评估对象位于小区室总建筑面积平方米简单装修配套设施象房屋产权证正在办理中评估基准日房屋建
17、筑物均处于正常使用状态评估过程第一阶段准备阶段评估人员进入现场后根据委托方提供的资产明细表进行账表核对同对资产申报表中评估项目的工程量结构特征与中报的建筑物技术特征报表核对建筑物的名称座落地点结构形式建筑面积等并对照企业评估基准日的资产现状将资产申报表中的缺项漏项进行填补做到账实相符不重不漏在勘察还主要察看了房屋构筑物的外型层数高度跨度内外装修室内设施各构件现状基 基础 设施 电力.供水、排 水、通讯系统及 保证率 100 00 1 00 1 100 5律 商 100 00 1 00 1 00 1 交通便捷程度 100 00 1 00 1 100 港度 100 00 1 00 1 00 1 创
18、离 A距 100 00 1 00 1 100 100 00 1 00 1 100 100 00 1 00 1 100 个别因素 宗地条件 100 100 100 100 100 00 1 00 1 100 房屋状况 100 100 100 100 IHJ 层 100 00 1 00 1 00 1 100 00 1 00 1 100 100 100 100 100 100 96 02 1 98 朝 100 00 1 00 1 100 100 00 1 00 1 100 100 06 1 00 1 104 100 00 1 00 1 100 E.比较因素修整系数表 因素 待估房地产 案例 1 案例
19、 2 案例 3 名称 小区 位置 西影路 西影路 西影路 西影路 交易价格 6667.00 6541.00 6798.00 交易时间 1.00 1.00 1.00 1.00 交易情况 1.00 1.00 1.00 1.00 房地产用途 1.00 1.00 1.00 1.00 区域因素 基础设施 电力、供水.排水、通讯系统及保证率 1.00 1.00 1.00 1.00 公共配套设施 商场、医院、学校等 1.00 1.00 1.00 1.00 交通主（次）干道数虽、级别 1.00 1.00 1.00 1.00 屋建筑物类资产账面原值元账而净值元账而房屋建构筑物项总建筑而积平方米房屋建筑物概况房屋
20、建筑物为产权持有单位开发完成后预留的商品房位于西安市曲江新区和小区评估对象位于小区室总建筑面积平方米简单装修配套设施象房屋产权证正在办理中评估基准日房屋建筑物均处于正常使用状态评估过程第一阶段准备阶段评估人员进入现场后根据委托方提供的资产明细表进行账表核对同对资产申报表中评估项目的工程量结构特征与中报的建筑物技术特征报表核对建筑物的名称座落地点结构形式建筑面积等并对照企业评估基准日的资产现状将资产申报表中的缺项漏项进行填补做到账实相符不重不漏在勘察还主要察看了房屋构筑物的外型层数高度跨度内外装修室内设施各构件现状基 交通便捶程度 00 1.00 1 00 1 00 1 帶离 00 1.00 1
21、 00 1 00 1 4 00 1 00 1.00 1 00 1 00 1 00 1 00 1 00 1 个别因素 宗地条件 00 1.00 1 00 1 00 1 00 1.00 1.00 1 00 1 房屋状况 00 1.00 1 00 1 00 1 商 层 00 1.00 1 00 1 00 1 00 1 00 1 00 1 00 1 00 1.00 1 00 1 00 1 00 1.04 1.8 9 O 02 1 向 朝 00 1 00 1 00 1 00 1 00 1 00 1 00 1 00 1 00 1 94 0.00 1 6 9 O 00 1 00 1.00 1 00 1 值
22、估 评 评估对象总价：*元 屋建筑物类资产账面原值元账而净值元账而房屋建构筑物项总建筑而积平方米房屋建筑物概况房屋建筑物为产权持有单位开发完成后预留的商品房位于西安市曲江新区和小区评估对象位于小区室总建筑面积平方米简单装修配套设施象房屋产权证正在办理中评估基准日房屋建筑物均处于正常使用状态评估过程第一阶段准备阶段评估人员进入现场后根据委托方提供的资产明细表进行账表核对同对资产申报表中评估项目的工程量结构特征与中报的建筑物技术特征报表核对建筑物的名称座落地点结构形式建筑面积等并对照企业评估基准日的资产现状将资产申报表中的缺项漏项进行填补做到账实相符不重不漏在勘察还主要察看了房屋构筑物的外型层数高度跨度内外装修室内设施各构件现状基