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1、东莞市住宅工程质量 分户验收培训讲义第一部分关于住宅工程分户验收的 几个基本问题（一）分户验收的概念（二）为什么要进行分户验收（三）分户验收的现状（四）分户验收的作用（五）分户验收的组织（六）分户验收和竣工验收之间的关系（七）分户验收的条件（八）分户验收前应做好哪些准备工作（九）分户验收使用的主要仪器、设备（十）分户验收中需要形成哪些验收记录（十一）分户验收时发现的问题怎么办（十二）单位工程竣工验收时，出现什么情况应终止验收（十三）什么是影响主要使用功能的质量问题（一）分户验收的概念住宅工程质量分户验收（以下简称分户验收），是指住宅工程在按照国家规范要求进行单位工程 竣工验收前，由建设单位组织
2、监理单位和施工单 位对每户住宅及单位工程公共部位进行专项检查 验收。（二）为什么要进行分户验收1.建筑工程做为一种特殊的商品，其建设周期 长；参建人员多且手工作业占较大比例；而且建 筑工程使用的建筑材料品种多，不同材料的性能 差异大，施工质量的一致性差。2.现行国家规范采用抽样检验的方法，抽样 检验就可能存在生产方风险和使用方风险。也就 是说存在合格产品被拒收或不合格产品被误收的 可能性。对最终用户来说，虽然经过抽样验收合 格，但碰上不合格的住宅，实际上就承担了 100%的风险。（二）为什么要进行分户验收3.现行国家验收及设计规范对于一些质量问题 无明确界定（如室内空间尺寸），对于有些质量 问
3、题无统一的检查规定（如空鼓、粉刷面层裂缝、外墙外窗渗漏等）。而这些问题往往会引发住户 投诉。4.商品房价格居高不下,住户对房屋质量的要 求越来越高,有些住户甚至不能容忍一点点质量问 题.住宅质量问题一直是引发消费者投诉的热点问 题。（二）为什么要进行分户验收5.一些建设、施工单位质量意识不足，对于 住宅工程出现的质量问题处理不及时、不彻底甚 至推委。一些关于住宅质量问题的经济赔偿往往 难以到位。因此，使绝大部分质量问题在工程验 收前得到处理是很有必要的。可以说，实行分户 验收对于提高住宅工程质量水平，构建和谐社会 很有意义。（三）分户验收的现状从2005年3月1日在北京朝阳区开始对136个住
4、宅工程进行一户一验的试点开始，分户验收陆续 在各地得到推广。目前，很多省市如北京、江苏、宁夏、湖南、天津、太原、长春、大连等都已开 展分户验收工作。总的来看，分户验收是人心所 向，大势所趋。（四）分户验收的作用1.质量责任更加明确，质量意识明显增强分户验收的质量状况与验收小组人员的责任直接 挂钩，由验收人员签字分户验收记录成为追究验收过 程中弄虚作假行为的有效依据。因此，参与验收的建 设、施工、心理、物业等人员的责任心会明显增强，会更加注重事前预控、过程控制。可以说，分户验收 促使施工单位努力提高施工质量，监理单位严格进行 验收，强化了源头质量的监管力度。2.质量通病有效防治，住宅质量明显提升
5、通过分户验收的全面推行，很多原来按比例抽查 不易发现的质量问题得以充分暴露，质量通病防治效 果在落实分户验收中得到了保证。从已实行分户验收 的省市的经验来看，分户验收使监督验收过程中发现 耳事整改探题力F下降，使得住宅工程质量问题在交（四）分户验收的作用3.质量投诉明显下降，满意程度明显提高根据已实行分户验收省市的经验，随着分户验 收实施的不断深入，住宅工程质量通病得到有效 遏制，涉及住宅工程观感质量和使用功能的投诉 下降显著，南京市实行分户验收后用户投诉同期 同比下降近80%,群众满意度日益提高。（五）分户验收的组织分户验收由建设单位牵头，组织监理单位、总包单位、分包单位共同参与，按专业划分
6、分户 验收组，已选定物业公司的，物业公司应当参与 工程质量分户验收工作。验收组成员由下列人员 构成：1.建设单位：建设单位的相关负责人、各专 业的工程管理人员；2.施工单位：施工单位的工程项目经理、技 术负责人、质量检查员、各相关专业的技术人员（含专业分包项目的项目经理和技术负责人）；3.监理单位：监理单位的项目总监理工程师、各专业的监理工程师；4.物业管理部门：物业管理单位的项目经理、各专业的物业管理员。（六）分户验收和竣工验收之间的区别分户验收与竣工验收均是建立在建筑 工程各分部、分项验收合格的基础上进行 的。但两者有所不同。1、验收主体不同 分户验收的主体为 建设、监理、施工单位和物业公
7、司，竣工 验收的主体为建设、监理、施工、设计、勘察单位等工程质量责任主体；（六）分户验收和竣工验收之间的区别2、验收对象不同 分户验收适用于住 宅工程，而所有建筑工程在交付使用前均 应进行竣工验收；3、验收作用不同 分户验收合格是住 宅工程进行竣工验收的必备条件，竣工验 收合格是工程竣工验收备案和办理产权的 必备条件；（六）分户验收和竣工验收之间的区别4、验收内容不同 分户验收是涉及住宅工程 主要使用功能及观感质量的验收，而竣工验收是 工程质量综合验收（包括实体、观感、质量控制 资料等）并对分户验收进行复核；5、实体检查数量不同 分户验收逐户全数检 查，竣工验收对实体工程抽样检查。（七）分户验
8、收的条件工程已完成设计和合同约定的工作量；所含（子）分部工程的质量均验收合格；工程质量控制资料完整；主要功能项目的抽查结果均符合要求；有关安全和功能的检测资料应完整；（6）施工单位已提交给建设单位工程竣工报告0(A)分户验收前应做好哪些准备工作首先建设单位组织成立分户验收组，根据分 户验收工作量合理分组，制定验收方案并向参加 验收人员交底；其次准备好相关的检测仪器，并保证仪器准 确和正常工作，做好屋面蓄(淋)水、卫生间等 有防水房间的蓄水的准备工作。（九）分户验收使用的主要仪器、设备土建工程验收工具主要有：5米钢卷尺、角尺、塞尺、靠尺、小锤、激光测距仪等。水电工程验收工具主要有：1、手动（电动
9、）管道试压泵（分户的量程不大于 l.OMPa）2、量程1.0或1.6MPa水压力表3、游标卡尺或螺旋卡尺4、相序检测插头（三孔插座相位检测器）5、绝缘电阻摇表（或电子式绝缘电阻测试仪）6、接地电阻摇表（或电子式接地电阻测试仪）7、漏电开关动作特性测试仪（十）分户验收中需要形成哪些验收记录分户验收过程中,先填写住宅工程质量分户 验收现场实测记录表，然后根据记录每户住宅 填写一份住宅工程质量分户验收表（户内部 分），一个单位工程的公共部分填写一份住 宅工程质量分户验收表（公共部分），单位工 程验收完毕汇总填写住宅工程质量分户验收汇 总表。（十一）对分户验收时发现问题的处理分户验收发现住宅工程存在实
10、测实量、观感质量和使用功能不符合规范或设计文 件要求等问题的，由监理单位书面责成施 工单位整改并对整改情况进行复查。住宅工程未进行分户验收或分户验收 存在质量问题未整改的，建设单位不得组 织单位工程竣工验收。（十二）单位工程竣工验收时，出现什么情况 应终止验收住宅工程竣工验收时，发现以下三种 情况时时，工程质量监督机构责令停止验 收，并要求责任单位对有关问题进行改 正，符合要求后方可重新组织竣工验收：验收条件不符合相关规定；分户验收记录内容不真实；存在影响结构安全或影响主要使用功 能的严重质量问题。（十三）什么是影响主要使用功能的质量问题影响主要使用功能的质量问题包括：外墙、外窗、屋面、有防水
11、要求的房 间渗漏；_ 室内空间、主要构件尺寸偏差严重超 标；墙体、楼板贯通性裂缝等影响住户使 用功能的质量问题。第二部分东莞市住宅工程分户验收 内容及要求（一）分户验收实施细则（户内部分）（二）分户验收实施细则（公共部分）()分户验收实施细则(户内部分)（一）分户验收实施细则（户内部分）1.建筑结构外观及尺寸偏差检查口建筑结构外观与图纸相符口室内净高口室内净开间口构件尺寸户内部分一建筑结构外观及尺寸偏差检查(1)建筑结构外观与图纸相符验收要求：应与设计图纸相符。验收方法：观察检查验收数量：逐户检查户内部分一建筑结构外观及尺寸偏差检查（2）室内净高验收要求：对于精装房及已完成找平层的初装房，最大
12、 负偏差（实测值与推算值之差）不超过20mm。对于精装房及已完成找平层的初装房，极差（实测值中最大值与最小值之差）不超过20mm；对于其他初装房，极差（实测值中最大值与 最小值之差）不超过40mm。验收方法：使用激光测距仪或钢卷尺进行测量验收数量：逐户检查户内部分一建筑结构外观及尺寸偏差检查(3)室内净开间验收要求：极差及最小负偏差不超过20mm。验收方法：使用激光测距仪或钢卷尺进行测 量验收数量：逐户检查户内部分一建筑结构外观及尺寸偏差检查（4）构件尺寸验收要求：室内梁、窗台等构件不得出现明显的大 小头现象。验收方法：观察和尺量检查验收数量：每户全数检查（一）分户验收实施细则（户内部分）2.
13、内墙面、地面和顶棚的检查口墙面平整度 口墙面无脱层 口墙面无裂缝 口顶棚无裂缝 口地面无空鼓 口地面无渗漏口墙面垂直度口墙面阴阳角 口墙面无空鼓口墙面无爆灰 口墙面无渗漏口顶棚无爆灰 口顶棚无渗漏口地面平整度 口地面无裂缝口地面无积水户内部分一内墙面、地面和顶棚的检查(1)墙面平整度、墙面垂直度验收要求：每户住宅墙面平整度、垂直度要求最少检 测各10个点，检查点80%在允许偏差范围内。高级抹灰的平整度、垂直度允许偏差3mm;普通抹灰的平整度、垂直度允许偏差4mm。验收方法：用2m靠尺和楔形塞尺检查。验收数量：逐户抽查。户内部分一内墙面、地面和顶棚的检查(2)墙面阴阳角验收要求：每户住宅要求最少
14、检测10个点，检查点 80%在允许偏差范围内o高级抹灰的阴阳角方正允许偏差3mm;普通抹灰的阴阳角方正允许偏差4mm。验收方法：用直角检测尺检查。验收数量：逐户抽查。户内部分一内墙面、地面和顶棚的检查(3)地面平整度验收要求：对于精装房及已完成找平层的初装房，每 户住宅要求最少检测10个点，检查点80%在允许偏差 范围内。普通整体及板块楼地面允许偏差均为4mm。验收方法：用2m靠尺和楔形塞尺检查。验收数量：逐户抽查。户内部分一内墙面、地面和顶棚的检查(4)墙面、顶棚脱层、空鼓、爆灰和裂缝验收要求：墙面和顶棚抹灰层与基层间及各抹灰层之间必须粘结牢固；墙面和顶棚无脱层、空鼓、爆灰和裂缝。验收方法：
15、小锤轻击和观察检查。验收数量：全数检查。(5)墙面、顶棚渗漏、地面渗漏、积水验收要求：墙面、顶棚、地面不得有渗漏，地面排水顺畅无积水。验收方法：观察检查。卫生间等有防水要求的地面应蓄水检查(蓄水不少于24h)。验收数量：全数检查。户内部分一内墙面、地面和顶棚的检查(6)楼地面空鼓、裂缝验收要求：空鼓面积不超过oocitf；不得出现裂缝和起砂。验收方法：小锤轻击和观察检查。验收数量：全数检查。（一）分户验收实施细则（户内部分）（一）分户验收实施细则（户内部分）3.门窗的检查口安装牢固 口开关灵活口门窗框无空鼓 口门窗框无渗漏推拉门窗扇有防脱落措施关闭严密户内部分一门窗的检查(1)安装牢固验收要求
16、：门窗等不松动、不晃动。验收方法：手扳检查。验收数量：全数检查。(2)开关灵活、关闭严密验收要求：开关灵活、关闭严密，无倒翘。验收方法：观察、手扳检查；开启和关闭检查。验收数量：全数检查。户内部分一门窗的检查(3)门窗框无空鼓、无渗漏验收要求：外窗及周边无渗漏。验收方法：观察；用小锤轻敲门窗框检查。推荐 采用外窗淋水试验检查外窗渗漏情况。验收数量：全数检查。(4)推拉门窗扇有防脱落措施验收要求：推拉门窗扇必须有防脱落措施；扇与框的搭接量应符合设计要求。验收方法：观察和手扳检查。验收数量：全数检查。户内部分一栏杆、护栏及安全玻璃的检查4.栏杆、护栏及安全玻璃的检查口已安装护栏 口栏杆、口栏杆、护
17、栏的高度 口栏杆、护栏安装牢固护栏的形式口竖杆间距口安全玻璃类型和厚度户内部分一栏杆、护栏及安全玻璃的检查(1)已安装护栏验收要求：无室外阳台的外窗台距室内地面 高度小于0.9m时必须采用安全玻璃并加设可 靠的防护措施。(高度小于0.6m的凸窗的计 算高度)验收方法：观察检查。验收数量：全数检查。户内部分一栏杆、护栏及安全玻璃的检查(2)栏杆、护栏安装牢固验收要求：护栏高度、栏杆间距、安装位置必须 符合设计要求。护栏安装必须牢固。验收方法：观察和手扳检查。验收数量：全数检查。户内部分一栏杆、护栏及安全玻璃的检查（3）栏杆、护栏的高度验收要求：（阳台、外廊、室内回廊、内天井、上人 屋面及室外楼梯
18、等）临空高度在24m以下时，栏杆高度不回氐于 1.05 m,临空高度在24m及24m以上（包括中高层住 宅）时，栏杆高度不应低于有外围护结构的防护栏杆的高度均应从可踏面 起算，保证净高0.90m o（b=0.22m,h1.10m o验收方法：尺量检查。验收数量：全屋面抽查(不少于10点)。(4)女儿墙泛水验收要求：女儿墙泛水的防水构造应符合GB5 0207-2002 9.0.6的要求 o验收方法：观察检查。验收数量：全屋面抽查。屋面工程质量验收规范 9.0.6女儿墙泛水的防水构造应符合下列要求：1铺贴泛水处的卷材应采取满粘法。2砖墙上的卷材收头可直接铺压在女儿墙压顶下，压顶应 做防水处理；也可
19、压入砖墙凹槽内固定密封，凹槽距屋面 找平层不应小于25 0mm,凹槽上部的墙体应做防水处理。3涂膜防水层应直接涂刷至女儿墙的压顶下，收头处理应 用防水涂料多遍涂刷封严，压顶应做防水处理。4混凝土墙上的卷材收头应采用金属压条钉压，并用密封 材料封严。说明：906砖砌女儿墙、山墙常因抹灰和压顶开裂使雨水 从裂缝渗入砖墙，沿砖墙流入室内，故砖砌女儿墙、山墙 及压顶均应进行防水设防处理。女儿墙泛水的收头若处理不当易产生翘边现象，使雨水从 开口处渗入防水层下部，故应按设计要求进行收头处理。公共部分一屋面检查（5）防雷验收要求：防雷施工应符合设计以及GB 5 005 7-943.1.2 3.3.5 3.3
20、.10 3.4.10 5.2.1 要求。防雷装置与其他设施、人员无法隔离时，进行 等电位连接；利用建筑物的钢筋作为防雷装置的 有关规定；高层及超高层建筑的防侧击和等电位 保护措施；接闪器布置的基本规定。验收方法：观察检查。验收数量：全屋面检查。公共部分一屋面检查(6)变形缝防水构造验收要求：变形缝的泛水高度不应小于25 0mm;防水层应铺贴到变 形缝两侧砌体的上部；变形缝内应填充聚苯乙烯泡沫塑料，上部填放衬垫材 料，并用卷材封盖；变形缝顶部应加扣混凝土或金属盖板，混凝土盖板的 接缝应用密封材料嵌填。验收方法：观察检查。验收数量：全数检查。（二）分户验收实施细则（公共部分）5.栏杆、护栏及安全玻
21、璃（与户内部分栏杆、护栏及安全玻璃检查内容基本相同）口已安装护栏 口栏杆、护栏安装牢固口栏杆、护栏的高度 口栏杆、护栏的形式口竖杆间距 口安全玻璃类型和厚度*黄色部分检查请参考室内检查的相应项目（二）分户验收实施细则（公共部分）（二）分户验收实施细则（公共部分）6.给水、排水验收情况口管道敷设口水压试验口检查口伸缩节口阀门安装口减（调）压装置口雨水斗、通气管口给水泵或增压设备安装口排污泵安装*黄色部分检查请参考室内检查的相应项目公共部分一给水、排水检查(1)检查伸缩节验收要求：伸缩节间距不得大于4m；设计无要求时污水立管每隔一层设置一个检查口，但在 最底层和有卫生器具的最高层必须设置。验收方法
22、：观察检查。验收数量：全数检查。(2)减(调)压装置验收要求：减压阀前应设阀门和过滤器；需拆卸阀体才能检修的减压阀后，应设管道伸缩器;检修时阀后水会倒流时，阀后应设阀门；减压阀节点处的前后应设压力表。验收方法：观察检查。验收数量：全数检查。公共部分一给水、排水检查(3)雨水斗、通气管验收要求：屋面排水系统应选用相应的雨水斗；通气管高出屋面不得小于0.3m,周围4m以内有门窗时，通气管应高 出窗顶0.6m或引向无门窗一侧；在经常有人停留的平屋面上，通气管应高出2m o验收方法：观察检查，钢尺测量。验收数量：全数检查。(4)给水泵或增压设备安装验收要求：设备型号符合设计要求；水泵的减振及防噪、软接
23、头、异径管、压力表、止回阀、阀门等安 装符合要求。验收方法：观察检查。验收数量：全数检查。公共部分一给水、排水检查（5）排污泵安装验收要求：设备型号符合设计要求；水泵的减振及防噪、软接头、止回阀、阀门 等安装符合要求。验收方法：观察检查。验收数量：全数检查。（二）分户验收实施细则（公共部分）7.电气口导线截面口导线敷设口电气接地口分色施工 口绝缘强度口漏电保护 口总配电箱口局部等电位口公共、应急灯具*黄色部分检查请参考室内检查的相应项目公共部分一电气检查(1)漏电保护验收要求：动作电流、动作时间符合设计要求。(成套开关柜、分配电盘等为100mA以上，防止电气火灾为300mA)验收方法：用漏电开关测试仪测试。验收数量：全数检查。(2)总配电箱验收要求：箱内配线整齐，回路编号齐全，标识正确;装有电器的可开启的门和框架接地可靠。验收方法：观察检查和开、关保护器。验收数量：全数检查。公共部分一电气检查(3)电气接地验收要求：接地电阻值符合设计要求；接地可靠，并进行总等电位联结。验收方法：接地电阻摇表测试。验收数量：全数检查。(4)公共、应急灯具验收要求：照明灯具试运行(24h)合格。安装高度低于2.4M时，金属灯座必须接地或接零；当应急照明在采用自熄开关控制时，必须采取在应急时 自动点亮的措施。验收方法：照明试运行、钢尺测量、应急照明试运行。验收数量：全数检查。