《房产税的疑难问题案例分析法律劳动法_法律-案例.pdf》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房产税的疑难问题案例分析法律劳动法_法律-案例.pdf（4页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、房产税的疑难问题案例分析 房产税的疑难问题案例分析 房产税属于小税种，涉及的问题也相对简单。但是对于以自 持出租为主的商业地产集团而言，房产税是仅次于营业税和 企业所得税的第三大税种。由于对房产税的一些规定相对模 糊，笔者结合案例对几个疑难问题进行探讨。一、案例介绍 甲公司是以开发自持型商业地产为主的商业地产集团 公司，按照当地规定，从价计征时允许减除 30%后余值征税。甲公司的 A商业项目与客户签订租期二年的租赁合同，租金 总额 2 400 万元，但前三个月免租，甲公司从 xx 年 4月 1日 从租缴纳房产税，每月缴纳 2 400 1 X12%=,xx 年累计缴纳 9=。甲公司的 B商业项目
2、地上建筑面积 10 000 平方米，土 地成本 20 000万元。地上建筑物由乙公司代建，乙公司迟迟 未与甲公司办理决算手续，因而甲公司地上建筑物的账面成 本为 0,同时 B项目已交付使用，并办出产权证。甲公司按 账面土地成本 20 000万元 缴纳房 产税，每 季缴 纳 20 000 如 4=42。甲公司在 C商业项目单独建造地下车库 2 000 平方米，地下占地面积 1 000平方米，成本 2 000 万元，地 下车库上有甲公司物业用房，占地面积 100平方米。根据关 于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知第二条之规 定，甲公司按地下建筑物建造成本的 7 折作为房产原值交缴 房产税，每季
3、缴纳 2 000 心 4=。二、观点交锋 1 免租期如何缴纳房产税 税务机关认为，免租期也应缴纳房产税，因此对于甲公 司的 A商业项目，应将 2 400 万元租金分摊在含免租期在内 的 24个月内缴纳，即 xx 年应缴纳房产税为 2 400 吃 X12%=144，甲公司需补缴=。甲公司税务师经过研究后认为，根据关于房产税若干 具体问题的解释和暂行规定第七条之规定纳税单位和个人 无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，应由 使用人代缴纳房产税。”甲公司免租期内的房产税应由客户缴 纳，甲公司不是免租期内的纳税义务人，因而也不存在补税 的问题。而税务机关认为，使用人只是 代缴纳”，真正的缴
4、纳人应该还是出租人。2 未入账的房产如何缴纳房产税 税务机关认为，根据关于房产税城镇土地使用税有关 问题的通知第一条之规定对依照房产原值计税的房产，不 论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价 计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进 行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应 按规定予以调整或重新评估。”出租为主的商业地产集团而言房产税是仅次于营业税和企业所得税的第三大税种由于对房产税的一些规定相对模糊笔者结合案例对几个疑难问题进行探讨一案例介绍甲公司是以开发自持型商业地产为主的商业地产集团公司按照当地免租甲公司从年月日从租缴纳房产税每月缴纳年累计缴纳甲公司
5、的商业项目地上建筑面积平方米土地本万元地上建筑物由乙公司代建乙公司迟迟未与甲公司办理决算手续因而甲公司地上建筑物的账面本为同时项目已交付使用并办出平方米本万元地下车库上有甲公司物业用房占地面积平方米根据关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知第二条之规定甲公司按地下建筑物建造成本的折作为房产原值交缴房产税每季缴纳心二观点交锋免租期如何缴纳房产税甲公司没有按照国家会计制度 规定核算 B项目地上建筑物的成本，因而税务机关可以重新 评估，要求甲公司建筑成本按 2 000 元/平方米的评估价计算，补缴房产税 2 000 X10 000 xx%10 000=。甲公司税务师认为，决算迟迟不出、地上建筑物
6、建造成 本难以确定，是由于经营上的一些非可控因素造成的，这是 正常经营结果的反应，甲公司并没有不按国家会计制度规定 核算房屋原值，因而也不适用于重新评估，不存在补税的问 题。3 地下建筑物如何缴纳房产税 税务机关认为，根据前述财税xx181 号文第三条之规定 对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停 车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一 个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。”由于 C商业项目的地下车库上有一些地上建筑物，因而应将地下 车库与地上建筑视为一体，从价计征房产税；不得视为地下 建筑物而在确认房产原值时对建造成本打折，应按建造成本 2 000 万
7、元全额确定为房产原值，应补税 2 000 XX%=。三、笔者意见 对于免租期如何缴纳房产税的问题，笔者认为，根据财 税地字19868 号第七条之规定，无偿使用房屋应由使用人代 缴房产税，因而甲公司不是纳税义务人，不存在纳税义务。虽然 代缴”一词表述留有余地，未明确指出房产税的实际承 担人，但甲公司不是纳税义务人是无疑的，甲公司也不存在 欠税的问题。出租为主的商业地产集团而言房产税是仅次于营业税和企业所得税的第三大税种由于对房产税的一些规定相对模糊笔者结合案例对几个疑难问题进行探讨一案例介绍甲公司是以开发自持型商业地产为主的商业地产集团公司按照当地免租甲公司从年月日从租缴纳房产税每月缴纳年累计缴
8、纳甲公司的商业项目地上建筑面积平方米土地本万元地上建筑物由乙公司代建乙公司迟迟未与甲公司办理决算手续因而甲公司地上建筑物的账面本为同时项目已交付使用并办出平方米本万元地下车库上有甲公司物业用房占地面积平方米根据关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知第二条之规定甲公司按地下建筑物建造成本的折作为房产原值交缴房产税每季缴纳心二观点交锋免租期如何缴纳房产税对于第二个问题，笔者认为，房产原值的操作口径，在 废弃了财税地字19868 号文第十五条规定的按 固定资产科 目记载的房屋原价”标准后，财税xx152 号文的表述更加原 则化，具体为 房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核 算”。本案例中，甲
9、公司由于代建工程的金额难以计量而未确 认地上建筑物的建造成本，并没有直接证明表明甲公司违反 国家的会计制度，因而从政策的角度，并不适用于重新评估。问题三的争议焦点在于，如何区分独立地下建筑和与地 上房屋相连的地下建筑。财税 xx181 号第三条对 与地上房 屋相连的地下建筑”进行的列举解释为 房屋的地下室、地下 停车场、商场的地下部分”，由此，我们可以将 与地上房屋 相连的地下建筑”归纳解释为 地上建筑物的地下基础部分”因而，C商业项目的地下车库上面虽然存在一些零星建筑，但明显地下车库不是物业用房的基础部分，而是独立建造 的，不能认为是与地上房屋相连的地下建筑。四、小结 以上三个问题在一定程度
10、上暴露了房产税在立法上的 滞后，财税地字19868 号文出于公平的原则，规定无偿使用 房屋由使有人代缴房产税，但 代缴”一词具有相当的模糊性，给征纳双方带来了一定的争议空间；同时，亟需在立法上将 房产原值这个重要的操作口径进行明确；地下建筑和地上建 筑的区别，也需要国家出台更详细的政策进行规范。出租为主的商业地产集团而言房产税是仅次于营业税和企业所得税的第三大税种由于对房产税的一些规定相对模糊笔者结合案例对几个疑难问题进行探讨一案例介绍甲公司是以开发自持型商业地产为主的商业地产集团公司按照当地免租甲公司从年月日从租缴纳房产税每月缴纳年累计缴纳甲公司的商业项目地上建筑面积平方米土地本万元地上建筑物由乙公司代建乙公司迟迟未与甲公司办理决算手续因而甲公司地上建筑物的账面本为同时项目已交付使用并办出平方米本万元地下车库上有甲公司物业用房占地面积平方米根据关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知第二条之规定甲公司按地下建筑物建造成本的折作为房产原值交缴房产税每季缴纳心二观点交锋免租期如何缴纳房产税