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1、一、等差数列 通项公式:求和公式:前 n 项和公式：二、等比数列 通项公式:前 n 项和公式：三、报酬资本化法最一般的公式 四、净收益每年不变的公式 【例】某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用年限为 50 年，已使用了 6 年；预计利用该宗房地产正常情况下每年可获得净收益 8 万元；该宗房地产的报酬率为 8.5。试计算该宗房地产的收益价格。【例】已知某宗收益性房地产 30 年土地使用权、报酬率为 10%的价格为 3000 元/，试求该宗房地产 50年土地使用权、报酬率为 8%的价格。五、净收益按一定数额递增的公式 每年不变的公式例某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开
2、发建设的当时获得的土地使用年限为年已使用了年预计利用该宗房地产正常情况下每年可获得净收益万元该宗房地产的报酬率为试计算该宗房地产的收益价格例已知某宗收递增的公式例预计某宗房地产未来第一年的净收益为万元此后每年的净收益会在上一年的基础上增加万元收益期限可视为无限年该类房地产的报酬率为试计算该宗房地产的收益价格万元六净收益按一定数额递减的公式例预计某宗房限及合理经营期限结束前后整数年份假定经营情况下的净收益如果报酬率为试计算该宗房地产的收益价格七净收益按一定比率递增的公式例预计某宗房地产未来第一年的净收益为万元此后每年的净收益会在上一年的基础上增长收益【例】预计某宗房地产未来第一年的净收益为 28
3、0 万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加 4 万元，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为 10。试计算该宗房地产的收益价格。（万元）3200%104%10280YbYAV22 六、净收益按一定数额递减的公式 【例】预计某宗房地产未来第一年的净收益为 25 万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少 2 万元。试计算该宗房地产的合理经营期限及合理经营期限结束前后整数年份假定经营情况下的净收益；如果报酬率为 6，试计算该宗房地产的收益价格。每年不变的公式例某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建设的当时获得的土地使用年限为年已使用了年预计利用该宗房地产正常情况下每年可获得净收益万元
4、该宗房地产的报酬率为试计算该宗房地产的收益价格例已知某宗收递增的公式例预计某宗房地产未来第一年的净收益为万元此后每年的净收益会在上一年的基础上增加万元收益期限可视为无限年该类房地产的报酬率为试计算该宗房地产的收益价格万元六净收益按一定数额递减的公式例预计某宗房限及合理经营期限结束前后整数年份假定经营情况下的净收益如果报酬率为试计算该宗房地产的收益价格七净收益按一定比率递增的公式例预计某宗房地产未来第一年的净收益为万元此后每年的净收益会在上一年的基础上增长收益七、净收益按一定比率递增的公式 【例】预计某宗房地产未来第一年的净收益为 200 万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增长 2，收益期
5、限为 48 年，该类房地产的报酬率为 10。试计算该宗房地产的收益价格。【例】预计某宗房地产未来第一年的净收益为 200 万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增长 2，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为 10。试计算该宗房地产的收益价格。八、净收益按一定比率递减的公式 每年不变的公式例某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建设的当时获得的土地使用年限为年已使用了年预计利用该宗房地产正常情况下每年可获得净收益万元该宗房地产的报酬率为试计算该宗房地产的收益价格例已知某宗收递增的公式例预计某宗房地产未来第一年的净收益为万元此后每年的净收益会在上一年的基础上增加万元收益期限可视为无限年该类
6、房地产的报酬率为试计算该宗房地产的收益价格万元六净收益按一定数额递减的公式例预计某宗房限及合理经营期限结束前后整数年份假定经营情况下的净收益如果报酬率为试计算该宗房地产的收益价格七净收益按一定比率递增的公式例预计某宗房地产未来第一年的净收益为万元此后每年的净收益会在上一年的基础上增长收益 【例】预计某宗房地产未来第一年的净收益为 240 万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上递减 2，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为 10。试计算该宗房地产的收益价格。)(2000%2%10240gYAV万元 九、有效毛收入和运营费用逐年递增和递减的比率不同的公式 1、净收益等于有效毛收入减去运营费
7、用。如果有效毛收入和运营费用逐年递增和递减的比率不同，也可以利用净收益按一定比率递增或递减的公式计算估价对象的价格。每年不变的公式例某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建设的当时获得的土地使用年限为年已使用了年预计利用该宗房地产正常情况下每年可获得净收益万元该宗房地产的报酬率为试计算该宗房地产的收益价格例已知某宗收递增的公式例预计某宗房地产未来第一年的净收益为万元此后每年的净收益会在上一年的基础上增加万元收益期限可视为无限年该类房地产的报酬率为试计算该宗房地产的收益价格万元六净收益按一定数额递减的公式例预计某宗房限及合理经营期限结束前后整数年份假定经营情况下的净收益如果报酬率为试计算该宗房地
8、产的收益价格七净收益按一定比率递增的公式例预计某宗房地产未来第一年的净收益为万元此后每年的净收益会在上一年的基础上增长收益2、在有效毛收入始终大于运营费用的前提下，收益期限为无限年的计算公式为：【例】预计某宗房地产未来每年的有效毛收入不变，为 16 万元，运营费用第一年为 8 万元，此后每年会在上一年的基础上增长 2%，该类房地产的报酬率为 10%。试计算该宗房地产的收益价格。十、净收益在前后两段变化规律不同的公式 【例】某宗房地产的收益期限为 38 年，通过预测得到其未来 5 年的净收益分别为 20 万元、22 万元、25万元、28 万元、30 万元，从未来第 6 年到第 38 年每年的净收
9、益将稳定在 35 万元左右，该类房地产的报酬率为 10。试计算该宗房地产的收益价格。每年不变的公式例某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建设的当时获得的土地使用年限为年已使用了年预计利用该宗房地产正常情况下每年可获得净收益万元该宗房地产的报酬率为试计算该宗房地产的收益价格例已知某宗收递增的公式例预计某宗房地产未来第一年的净收益为万元此后每年的净收益会在上一年的基础上增加万元收益期限可视为无限年该类房地产的报酬率为试计算该宗房地产的收益价格万元六净收益按一定数额递减的公式例预计某宗房限及合理经营期限结束前后整数年份假定经营情况下的净收益如果报酬率为试计算该宗房地产的收益价格七净收益按一定比率递
10、增的公式例预计某宗房地产未来第一年的净收益为万元此后每年的净收益会在上一年的基础上增长收益 【例】通过预测得到某宗房地产未来 5 年的净收益分别为 20 万元、22 万元、25 万元、28 万元、30 万元，从未来第 6 年到无穷远每年的净收益将稳定在 35 万元左右，该类房地产的报酬率为 10。试计算该宗房地产的收益价格。每年不变的公式例某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建设的当时获得的土地使用年限为年已使用了年预计利用该宗房地产正常情况下每年可获得净收益万元该宗房地产的报酬率为试计算该宗房地产的收益价格例已知某宗收递增的公式例预计某宗房地产未来第一年的净收益为万元此后每年的净收益会在上
11、一年的基础上增加万元收益期限可视为无限年该类房地产的报酬率为试计算该宗房地产的收益价格万元六净收益按一定数额递减的公式例预计某宗房限及合理经营期限结束前后整数年份假定经营情况下的净收益如果报酬率为试计算该宗房地产的收益价格七净收益按一定比率递增的公式例预计某宗房地产未来第一年的净收益为万元此后每年的净收益会在上一年的基础上增长收益 十一、预知未来若干年后的价格的公式 每年不变的公式例某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建设的当时获得的土地使用年限为年已使用了年预计利用该宗房地产正常情况下每年可获得净收益万元该宗房地产的报酬率为试计算该宗房地产的收益价格例已知某宗收递增的公式例预计某宗房地产未
12、来第一年的净收益为万元此后每年的净收益会在上一年的基础上增加万元收益期限可视为无限年该类房地产的报酬率为试计算该宗房地产的收益价格万元六净收益按一定数额递减的公式例预计某宗房限及合理经营期限结束前后整数年份假定经营情况下的净收益如果报酬率为试计算该宗房地产的收益价格七净收益按一定比率递增的公式例预计某宗房地产未来第一年的净收益为万元此后每年的净收益会在上一年的基础上增长收益【例】某宗房地产现行的价格为 2000/m2，年净收益为 200 元/m2，报酬率为 10%。现获知该地区将兴建一座现代化火车站，该火车站将在 6 年后建成投入使用，到那时该地区将达到该城市现有火车站地区的繁华程度。在该城市
13、现有火车站地区，同类房地产的价格为 5000 元/m2。据此预计新火车站建成投入使用后，新火车站地区该类房地产的价格将达到 5000 元/m2。试求获知兴建火车站后该宗房地产的价格。【例】某写字楼过去的市场价格为 12000 元/m2,目前房地产市场不景气，某市场租金为每天 3 元/m2,。该写字楼的净收益为市场租金的 70%，预测房地产市场 3 年后会回升，那时该写字楼的市场价格将达 12500元/m2，转让该写字楼的税费为市场价格的 6%。如果投资者要求该类投资的报酬率为 10%，请求取该写字楼目前的价值。每年不变的公式例某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建设的当时获得的土地使用年限为
14、年已使用了年预计利用该宗房地产正常情况下每年可获得净收益万元该宗房地产的报酬率为试计算该宗房地产的收益价格例已知某宗收递增的公式例预计某宗房地产未来第一年的净收益为万元此后每年的净收益会在上一年的基础上增加万元收益期限可视为无限年该类房地产的报酬率为试计算该宗房地产的收益价格万元六净收益按一定数额递减的公式例预计某宗房限及合理经营期限结束前后整数年份假定经营情况下的净收益如果报酬率为试计算该宗房地产的收益价格七净收益按一定比率递增的公式例预计某宗房地产未来第一年的净收益为万元此后每年的净收益会在上一年的基础上增长收益【例】某出租的旧办公楼的租约尚有 2 年到期，在此最后 2 年的租期中，每年收
15、取净租金 80 万元（没有费用支出），到期后要拆除作为商业用地。预计作为商业用地的价值为 1100 万元，拆除费用为 50 万元，该类房地产的报酬率为 10%。试求该旧办公楼的价值。【例】预测某宗房地产未来两年的净收益分别为 55 万元和 60 万元，两年后的价格比现在的价格上涨 5%。该类房地产的报酬率为 10%。试求该宗房地产现在的价格。每年不变的公式例某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建设的当时获得的土地使用年限为年已使用了年预计利用该宗房地产正常情况下每年可获得净收益万元该宗房地产的报酬率为试计算该宗房地产的收益价格例已知某宗收递增的公式例预计某宗房地产未来第一年的净收益为万元此后每年的净收益会在上一年的基础上增加万元收益期限可视为无限年该类房地产的报酬率为试计算该宗房地产的收益价格万元六净收益按一定数额递减的公式例预计某宗房限及合理经营期限结束前后整数年份假定经营情况下的净收益如果报酬率为试计算该宗房地产的收益价格七净收益按一定比率递增的公式例预计某宗房地产未来第一年的净收益为万元此后每年的净收益会在上一年的基础上增长收益