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1、房地产贷款管理办法第一章 总 则第一条 为进一步加强我行房地产信贷管理，规范操作行为，提高房地产贷款的整体质量，根据商业银行房地产贷款风险管理指引、浙江省农村合作金融机构房地产贷款管理指导意见等有关精神，结合本行的实际情况，制定本办法。第二条 本办法所称房地产贷款是指与房产或地产的开发、经营、消费活动有关的贷款。主要包括房地产开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、商业用房贷款等。房地产开发贷款是指向房地产开发企业发放的用于开发、建造向市场销售、出租等用途的房地产项目的贷款。土地储备贷款是指向政府土地储备机构发放的用于土地收购及前期开发、整理的贷款。土地储备贷款的借款人仅限于负责土地一级开发的机
2、构。个人住房贷款是指向借款人发放的用于购买、建造和大修等各类个人住房的贷款。商业用房贷款是指向借款人发放的用于购置、建造和大修等以商业为用途的各类型房产的贷款。第三条 加强房地产信贷征信管理。客户经理在受理客户贷款申请后，应及时通过中国人民银行企业或个人信用信息基础数据库对借款人的信用状况进行查询，并按规定对个人按揭贷款客户现有房产情况以及已有房产贷款情况进行必要的核查，防范信用及法律风险。第四条 不得发放企业或个人以房地产开发企业空置3年以上的商品房作为抵押财产的贷款。第二章 房地产开发贷款管理第五条 应审慎办理房地产开发贷款，重点防范过度扩张、资金不继、封闭不严、资金挪用，销售不畅、项目失
3、败等风险。向房地产开发企业实施授信要在认真贯彻执行国务院、人民银行、银行业监督管理委员会和省、市政府一系列加强房地产市场调控、稳定住房价格文件精神及风险防范的前提下进行，必须坚持严格准入、总量控制、结构调整、规范操作、强化管理、引导综合效益的原则。第六条 新准入的房地产开发企业，必须同时满足以下条件：1、在我行开立基本存款账户或针对具体项目开立的项目专户。2、土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证必须齐全。3、自有资金（所有者权益）比例必须达到国家规定以上。注意防范客户通过虚增项目资本金（主要是以增加所有者权益项下“资本公积”的方式进行虚增，并大部分取得了会计师事务
4、所出具的审核意见）以达到资本金比例要求。目前虚增资本公积的主要形式：一是股东追加直接计入资本公积，由股东以土地使用权、资金或股东对该房地产开发企业的债权作为追加投入，直接增加“资本公积”，并请会计师事务所出具相应的审核意见。二是未计提应缴税金，将接受股东债务豁免、捐赠所得或资产重估增值部分全额计入资本公积。根据企业会计制度和会计准则，上述处理方式不符合相关规定。对于此类的增资行为我行不予确认，要在计算自由资金（所有者权益）比例时予以剔除。4、项目土地使用权抵押我行。5、能够实施封闭管理。发放房地产开发贷款应与按揭业务相配套，配套比例至少应达到1：1的要求，同时落实封闭管理，按揭款至少50%用于
5、归还开发项目贷款。6、企业开发资质三级以上(含)，房地产业经营历史2年以上(如属项目公司，以母公司的资质、经营年限为准)，且没有以银行贷款囤积未开发土地而出现资金周转困难的迹象。7、符合我行规定的其他条件。第七条 禁止对以下房地产项目开展信贷业务：1、项目资本金（所有者权益）比例未达到国家规定的。2、土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证未齐全的。3、贷款用于支付项目土地出让金的。4、经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源等违规行为的房地产企业。5、异地开发的项目。6、向非房地产公司变相发放房地产开发贷款的。7、他行有明显压缩贷款迹象的房地产项目。8
6、、有明显资本运作业务的房地产企业。9、我行规定的其他禁止性条件的。第八条 严格落实房地产开发企业贷款的担保，确保担保真实、合法、有效。房地产开发贷款担保原则上以项目对应土地使用权或在建工程抵押。第九条 对房地产开发企业发放贷款，必须以项目贷款形式授信、管理，严禁以流动资金形式发放项目贷款。第十条 规范房地产贷款科目管理，对房地产开发企业发放的贷款只能通过房地产开发贷款的科目发放，严禁以房地产开发流动资金贷款或其他贷款科目发放。第十一条 加强对贷款使用的监控，发放的房地产开发贷款原则上只能用于本地区的房地产开发项目，不得跨地区使用。对确需用于异地房地产开发项目并已落实相应风险控制措施的贷款，贷款
7、行必须在贷款发放前向总行报批、向监管部门和省农信联社xx办事处报备。第十二条 房地产开发贷款采取封闭运作模式。贷款行需监控贷款资金流向，严格控制贷款资金用途，确保贷款资金用于项目建设。封闭运作可采取按施工进度分次发放项目贷款。我行房地产开发贷款企业应以项目为单位（即我行发放开发贷款的具体房地产项目）在我行开立商品房预售资金监管账户，具体按照转发关于印发的通知（xx银2010336号文件）和关于商品房预售资金监管账户管理相关事项的补充通知的相关规定监督开发企业的房地产预售款项。第三章 土地储备贷款管理第十三条 要审慎支持土地储备贷款，主要支持土地储备机构储备变现能力强的商业住宅用途土地。第十四条
8、 向土地储备机构进行贷款授信时，应审核该机构财政部门贷款规模批准文件及同级人民政府批准的项目实施方案等书面材料。要对土地的整体情况进行调查分析，包括该土地的性质、权属关系、测绘情况、土地契约限制、在城市整体综合规划中的用途与预计开发计划是否相符等。第十五条 贷款审查时，重点审查土地储备机构土地存量结构、是否负债适度、是否存在违法收储、是否存在挪用资金情况等。第十六条 对政府土地储备机构的贷款应以抵押贷款方式发放，其土地评估价值按照市场评估价值扣除应当上缴政府的土地出让收益确定，抵押程序参照划拨土地使用权抵押程序执行。贷款金额最高不超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不超过2年。土地储备
9、贷款应实行专款专用、封闭管理，不得挪用。第十七条 要密切关注政府有关部门及相关机构对土地经济环境、土地市场发育状况、土地的未来用途及有关规划、计划等方面的政策和研究，实时掌握土地价值状况，防范由于土地价值虚增或其他情况而导致的贷款风险。第四章 个人住房贷款和商业用房贷款管理第十八条 对借款人购买首套中小户型自住住房（含二手房）的贷款需求，应予以优先支持。第十九条 对借款人发放购房贷款（含按揭贷款），所购房产为住房的，必须是主体结构已封顶且取得商品房预/销售证的住房；所购房产为商业房或商住两用房的，必须是已竣工验收的房屋。第二十条 借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%。第二十一条
10、借款人住房按揭贷款期限最长不超过30年，购买商业房、“商住两用房”的按揭贷款期限最长不超过10年。借款人已退休或即将退休的，男性自然人的贷款期限不超过65周岁，女性自然人的贷款期限不超过60周岁。第二十二条 客户经理应切实履行告知义务，提醒借款人按诚实守信原则在贷款申请时如实填写所贷款项用于购买第几套住房的相关信息，提交真实的房产、收入、户籍、税收等证明材料。第二十三条 客户经理不得受理有填报虚假信息、提供虚假证明客户的信贷申请；不得再采信出具虚假收入证明并已被查实的单位的证明。第二十四条 按揭贷款首付款比例及执行利率不得低于有关规定。第二十五条 商业用房购房贷款首付款比例和贷款利率按相关规定执行。第二十六条 不得发放贷款额度随房产评估价值浮动、不指明用途的住房抵押贷款；对已抵押房产，在购房人没有全部归还贷款前，不得以再评估后的净值为抵押追加贷款。第二十七条 严格控制对单位集资合作建房发放个人住房贷款。严禁向没有独立产权或者产权不明确的商业用房发放贷款。第五章 附 则第二十八条 本实施细则由xx农村商业银行股份有限公司负责解释和修订，并自发文之日起执行。