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1、项目初判报告成果标准作业指引编号：JY-ZB-WI-TZ-004版号：A/0页码：第 1 页 共 6 页项目初判报告成果标准作业指引项目初判报告成果标准作业指引编制日期审核日期批准日期修订记录日日期期修订状态修订状态修改内容修改内容修改人修改人审核人审核人批准人批准人项目初判报告成果标准作业指引编号：JY-ZB-WI-TZ-004版号：A/0页码：第 2 页 共 6 页1目的目的1.1通过规范、明晰集团业务拓展部或下属公司项目初判审批报告编制工作，保证集团在进行项目初判前，对项目基本情况有全面把握，确保投资决策效率与科学性。1.2为撰写报告提供标准模板，起到指导作用。2适用范围适用范围适用集团
2、业务拓展部或下属公司上报的项目初判报告的编写。3术语和定义术语和定义无4职责职责5工作程序工作程序项目初判报告成果标准作业指引编号：JY-ZB-WI-TZ-004版号：A/0页码：第 3 页 共 6 页项目初判审批报告成果标准项目初判审批报告成果标准报告目录及简表报告目录及简表在项目初判报告之前需列表说明项目所在城市宏观经济和房地产市场主要指标。（简表格式见城市评价报告成果标准之城市评价报告核心指标简表）一、项目概况（扼要说明）一、项目概况（扼要说明）主要说明项目区位、项目 SWOT 分析、总体定位、项目获取方式、地价及支付方式、总体开发周期、项目销售计划、项目主要风险等；上述资料中需重点描述
3、项目获取方式，凡涉及项目获取法律部分分析需要描述项目获取主要的框架内容，以判断项目获取是否存在较大的法律风险。二、二、项目经济技术指标项目经济技术指标表一表一 项目主要规划技术指标项目主要规划技术指标序号规划指标名称单位合计指标说明1项目总用地面积平方米2总建筑面积平方米3容积率4住宅面积平方米4.1其中：高层平方米这里可根据项目具体物业类型进行划分小高层平方米多层平方米别墅平方米或：住宅套型建筑面积可依据宏观调控后政府具体规划要求进行细分90 平米以下住宅面积平方米90 平米以上住宅面积平方米5商业面积（如果分为街铺和集中商业需要分开列示）平方米这里可根据项目具体配套进行划分6会所面积平方米
4、7幼儿园平方米8中小学平方米9车位比（多层、小高层、高层住宅）停车位/户10总户数户这里可根据项目具体物业类型进行划分其中：各种物业类型所占户数项目初判报告成果标准作业指引编号：JY-ZB-WI-TZ-004版号：A/0页码：第 4 页 共 6 页高层户小高层户多层户别墅户11项目整体户均面积平方米这里可根据项目具体物业类型进行划分其中：各种物业类型户均面积高层平方米小高层平方米多层平方米别墅平方米11总停车位辆表二表二 项目经济测算表项目经济测算表序号项目单价总价(万元)说明1项目总收入1、在此说明销售总周期2、如果项目分期开发，按分期说明开盘价格及价格变化；3、按项目具体物业类型说明各物业
5、类型价格。4、每种物业类型请在此说明每期销售面积：住宅1.1其中：高层1.2小高层1.3多层1.4别墅1.5商业1.6车位1.7剩余物业1.8出租净收入折现2项目总成本费用2.1土地成本2.2前期费用2.3建安工程成本2.4开发间接费用2.5营业费用2.6公司管理费用项目初判报告成果标准作业指引编号：JY-ZB-WI-TZ-004版号：A/0页码：第 5 页 共 6 页2.7营业税及附加2.8财务费用2.9土地增值税3税前利润4.1所得税4.2税后特殊补贴4.3税后净利润5销售净利率6项目全投资 IRR项目 LV-IRR表三：项目销售收入、总投资与现金流规划模型表三：项目销售收入、总投资与现金
6、流规划模型注：在该模型中：注：在该模型中：1、销售净利润率、销售净利润率=销售收入比例销售收入比例地价比例地价比例建安及其他的小计比例；建安及其他的小计比例；2、IRR 为全投资不计财务费用，因此，在税费中应剔除财务费用；为全投资不计财务费用，因此，在税费中应剔除财务费用；注：注：以上内容为项目论证阶段项目初判审批报告核心内容。集团业务拓展部或城市公司上报初判项目时，必须依项目实际情况增加其他必要内容，以期对项目有更加详尽描述。此成果与项目初判汇报资料在项目初判时提交集团业务拓展部，同时城市公司需一并提交项目初判汇报资料公司内部评审会会议纪要。集团业务拓展部视上报资料的完整性及项目可行情况，在征求集团战略与投资决策委员会同意后，明确以何种形式进行项目初判（OA 传签或项目初判评审会议形式），并展开项目初判组织工作。6支持性文件支持性文件无项目初判报告成果标准作业指引编号：JY-ZB-WI-TZ-004版号：A/0页码：第 6 页 共 6 页7相关记录相关记录无