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1、.1 住宅物业四级效劳1.1.1 综合效劳应符合表 22 的规定。表 1 综合效劳内容及要求项目内容及要求1、有客户效劳中心，至少应配置有办公桌、椅、饮水机、接待台、 、 机、复印机、电脑、打印机、网络、办公收费系统。客户效劳 2、公示有物业效劳企业营业执照、资质证书 (复印件)或者其它治理人名录证书 (复场所印 件)、 工程主要效劳人员姓名、照片、岗位信息，物业效劳事项、效劳标准、收费工程、 收费标准、收费率(每季度统计 1 次)、报修 、三级投诉 等物业效劳及收费信 息。有管务信息查询台。供给特约效劳的，应公示效劳工程、效劳标准及收费标准。表 22 (续)项目内容及要求客户效劳 3、客户效
2、劳中心工作时间至少 12 小时值班，其它时间物业治理区域内有值班人员。场所4、公示有 24 小时效劳 。1、从业人员依据像关规定取得职业资格证书。2、实行工程经理责任制，一个物业治理区域配备 1 名工程负责人。工程负责人应取得成都市物业效劳工程经理证书或者注册物业治理师执业资格证书。人员3、从业人员及工程负责人应纳入成都市物业效劳信用信息档案治理系统、持有执业名册证书。4、工程物业效劳中心配备有客户经理，每人治理户数应不高于200 户。5、从业人员统一着装，佩戴标志，标准效劳，语言文明，主动、热忱。1、已制订含有治理规约、便民效劳指南内容的业主手册。2、有双方签订标准的(前期)物业效劳合同，合
3、同权利义务关系明确。3、有共用部位及共用设施设备修理养护、消防安全防范、绿化养护、环境卫生、公共制度秩序维护等治理制度。4、有突发公共大事应急预案。5、有培训、考核体系。6、有物业效劳工作记录。1、有物业效劳档案治理制度，有电梯、消防等设施设备承接查验、运行、修理、养护档案资料。档案2、档案资料治理标准、齐全、干净、查阅便利。3、有档案治理人员，并设置有档案资料室。4、应用物业效劳电子软件治理根本信息、根底资料、修理养护资料、收费资料等。1、重点部位按相关要求设置有安全警示标识、消防标识、导向标识、指示标识及其它标识。标识 2、有提倡文明、环保、安康生活的温馨提示标识。3、房屋栋号、房号及公共
4、配套设施、设备标识清楚、明显。4、标识的材质和设计风格应符合本工程的品质定位。客户效劳1、每季度公示物业效劳合同履行状况。2、重要物业效劳事项应在主要出入口、各楼单元门内以书面形式履行告知义务，并通过信息平台以短信形式告知业主。3、对违反治安、规划、环保等方面法律、法规规定的行为，应劝阻并报告相关行政主管部门。4、水、电急修 20 分钟内、其它 30 分钟内到达现场；由专项效劳企业负责的设备设施应在 30 分钟内告知；修理回访率不低于30%。5、业主或者使用人提出的意见、建议、投诉在2 个工作日内回复；投诉回访率不低于90%。6、每年进展 1 次第三方满足度调查，客户满足率不低于85%。7、有
5、宠物治理制度与措施，设置宠物治理标识，严格治理，有园区犬只花名册。8、出入口配置有便民效劳推车，配置标准不低于1 辆/200 户，不少于 8 辆。9、投保物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险。10、有智能公共播送系统，型材结实耐用，造型美观，播放播送与背景音乐。11、男女分设的公共洗手间能正常使用， 公共洗手间内的残疾人无障碍设施使用状况良好，无侵占、损坏等现象。12、每年有组织业主参观共用设施设备机房。13、供给特约效劳。14、承受托付，供给邮件代收，水、电、燃气、网络开通办理手续及费用代缴效劳。15、重要节日进展节日气氛营造。表 22 (续)项目内容及要求1、签订有专项效劳托付合同，明
6、确各方权利义务。专项托付效劳治理2、专业效劳企业应符合相关行政主管部门的资质要求；操作人员应持有相应的职业资格证书。3、专业效劳企业人员进入物业治理区域内应佩戴标志。4、对专项托付效劳有监视及评价机制，有监视评价记录。1.1.2 共用部位及共用设施设备运行和修理养护应符合表 23 的规定。表 2 共用部位及共用设施设备运行和修理养护内容及要求项目内容及要求1、依据像关规定实施承接查验。2、依据 DB510100/T 054-2023 的规定进展修理、更、改造。3、有房屋共用部位及共用设施设备的根底档案。4、共用部位检查中觉察的问题，应依据责任范围编制修缮打算，并按打算组织修缮。共用设施设备运行
7、中消灭的故障及检查中觉察的问题，属于急修范围内，应在20 分钟内组织到场修理。5、按合同商定标准使用房屋专项修理资金，有紧急修理情形，按修理资金紧急使用预案实施修理。6、每年第 4 季度制订出下一年度修理养护打算。综合治理 7、特种设备依据有关规定运行、修理养护和定期检测。8、雷电、强降水、大风等极端天气先后有检查防范措施。9、设备机房(1) 每半月清洁 1 次，机房干净有序，室内无杂物。(2) 设有挡鼠板、鼠药盒或者粘鼠板。(3) 在明显易取位置配备有符合规定的消防器材及专用工具，确保完好有效。(4) 设施设备标识、标牌齐全。(5) 张贴或者悬挂相关制度、证书。(6) 记录齐全、完整。10、
8、运行、检查、修理养护记录应每月归档。1、房屋构造每季度巡察 1 次梁、板、柱等构造构件，外观消灭变形、开裂等现象时，应建议相关业主申请房屋安全鉴定，同时实行必要的防护措施。依据鉴定结果组织修缮。2、建筑部件(1) 每季度检查 1 次外墙贴饰面或者抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑 构件等。(2) 每半月巡查 1 次共用部位的门、窗、玻璃等。共用部位(3)每 2 个月检查 1 次共用部位的室内地面、墙面、天棚；室外屋面、散水等。(4) 每年汛前和强降雨后检查屋面防水和雨落管等。3、附属构筑物(1) 每半月巡查 1 次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等。(2) 每半月检查 1 次雨、污
9、水管井等。(3) 每半月巡查 1 次大门、围墙、围栏等。(4) 每半月巡查 1 次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等。表 23 (续)项目内容及要求(5) 每年检测 1 次防雷装置。共用部位 4、外墙每 5 年清洗外墙 1 次，外墙外观干净。共用设施设 空 1、运行前对冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机、风机盘管、水处理等设施设备进备调行系统检查。系2、运行期间每日巡察 1 次空调系统，保证室内温度符合相关规定。统3、有节能措施，每月对能源消耗进展统计、分析。4、每年清洗消毒 1 次风机、空气处理机滤网、表冷器、箱体等；每年清洗消毒 2次风机盘管虑网，每2 年清洗消毒 1 次风管。5、每年检查 1
10、次管道、阀门并除锈。1、每半年至少应对二次供水设施进展1 次清洗消毒，水质符合 GB 5749 的要求。供2、每日巡检 1 次供水设施，觉察跑冒滴漏现象准时解决。水3、每日巡察 2 次水箱间、水泵房，检查设备运行状况。系4、水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，钥匙由专人保管；溢流管口、透气口应安统装金属防护网并保持完好。5、不具备自动切换功能的，每 2 个月手动切换 1 次备用水泵。6、每年检查 3 次水泵润滑状况，补充或者更换润滑剂；每年养护1 次水泵。1、有防汛预案，每年至少组织1 次演练。排2、配备有防汛物资(沙袋、防风胶纸、雨具、照明工具、发机电、抽水泵等 )。水3、排水设施：每年汛前对
11、雨、污水井、屋面雨水口等设施进展检查，组织清理、疏系通；每次降雨先后对主要排水口、管井进展检查。4、污水泵：汛期每日巡察 2 次，寻常每周巡察 1 次，检查设备运行状态；每周进展统 1 次手动启动测试；每季度养护1 次。5、化粪池：每半年清掏 1 次，觉察特别准时清掏。1、楼内照明：每日巡察1 次，一般故障 12 小时内修复；其它简单故障3 日内修复。2、楼外照明：每周巡察 3 次，一般故障 1 日内修复；其它简单故障5 日内修复；每半月调整 1 次时间掌握器。3、应急照明：每日巡察1 次，觉察故障， 30 分钟内到达现场组织修理。4、低压柜：每日巡察 2 次设备运行状况；每半年养护 1 次，
12、养护内容包括紧固、检供测、清扫；每年检查1 次电气安全。每半年检测1 次接地电阻；每年校验 1 次仪表。配5、低压配电箱和路线：每月检查 2 次设备运行状况；每年养护 1 次，养护内容包括紧固、检测、清扫；每半年切换1 次双路互投开关。电6、掌握柜：每半月检查 1 次设备运行状况；每年养护 1 次，养护内容包括紧固、检系测、调试、清扫；每半年校正1 次各种电器元件或者掌握设备的设定值；每年检查1 次统远控装置。及7、发机电：每半月试运行 1 次，保证运行正常；每年活化 2 次蓄电池；每 5 日巡察照 1 次充机电和蓄电池。明8、配电室、楼层配电间：有门、孔、洞、窗等处的防鼠措施完备；穿墙线槽周
13、边封堵严密；锁具完好；电缆进出线和开关标识准确。9、变电站凹凸压电缆沟、电梯底坑无积水。每年组织对凹凸压母线、配电盘、变压器、电缆进展 1 次例行试验，依据试验记录对相关设备进展维护。10、每 3 年检验 1 次内部核算电能表。项目内容及要求共用设施设安全1、物防备油防范(1)外露管道等易攀爬处有防盗设施，如：防盗伞、防爬刺、带钩铁丝或者抹黄11、路灯、楼道灯完好率应不低于 90%。表 23 (续)系统 等。(2) 设置非机动车集中停放点，有序停放，并安装监控设备。(3) 应安装单元防盗安全门。(4) 物业区域内路灯、楼道灯等夜间照明设施齐全，使用正常。(5) 落实专人对各类物防设施每半月开展
14、 1 次全面检查，准时排解安全隐患。2、技防(1) 报警掌握治理主机：每日检查 1 次，保障设备运行正常。(2) 红外对射探测器：每周做运行状态测试 1 次，保障设备运行正常。(3) 图象采集设备：每周检查 2 次监视画面效果、录相、图象保存等功能，保障设备运行正常。(4) 摄像头： 每月检查 1 次聚焦、清楚度、红外夜视、遮挡物、镜头清洁等状况， 进展相应调校。(5) 楼宇对讲设备：每月检查 2 次按键、显示屏、通话等功能状况，保障设备运行正常。(6) 门禁治理设备：每半月检查 1 次，保障设备运行正常。(7) 技防设施设备消灭运行不正常和损坏等问题，应马上进展修理。3、消防(1) 消防设施
15、设备完好，可随时启用；保持消防通道畅通。(2) 在出入口、电梯口、防火门等醒目位置有提示火灾危 wei险性、安全逃命路线、 安全出口、 消防设施器材使用方法的明显标志和警示标语、安全疏散路线指导图。(3) 有消防安全责任制，明确各级岗位的消防安全职责。(4) 有灭火和应急疏散预案，有义务消防队，配备必要的消防器材，相关人员掌握消防根本学问和技能；每年组织 2 次有员工、业主或者使用人参与的消防演练。(5) 对以下消防设施，应每日进展检查：a. 火灾报警器的功能是否正常、指示灯有无损坏；b. 消防泵房内的阀门、报警阀组、管道压力、供电是否正常；c. 疏散通道、安全出口的防火门是否完好，常闭防火门
16、是否处于正常状态。(6)对以下消防设施，应每月进展 1 次检查或者试验：a. 进展消防水泵启动运转，检查其运转是否正常；b. 消防水泵接合器的接口及附件是否完好，有无渗漏、闷盖是否齐全；c. 屋顶供水水箱的储水水位；d. 消防泵房间的防火门是否完好；e. 灭火器的压力是否到达要求、是否过期失效、是否生锈、是否无法启用；f. 室内消火栓内的设备及报警按钮、指示灯、报警掌握路线功能是否齐全完好， 有无故障、生锈、漏水，接口垫圈是否完整无缺。消火栓箱门是否完好无缺，是否能正常开启。(7) 对以下消防设施，应每 2 个月进展 1 次检查或者试验：a. 火灾警报装置声光显示、消防掌握设备的掌握显示功能、
17、应急照明、 疏散指示标志等是否有效、是否处于正常状态。对主、备电源进展自动转换试验；b. 进展消防电梯强制停于首层试验；c. 对水流指示器进展功能试验，利用末端试水装置排水，水流指示器应动作，消防掌握室应有信号显示，水力警铃应发出报警声，并应启动消防水泵。对报警阀旁的放水试验进展供水试验，验证系统的供水力量；表 23 (续)项目内容及要求d. 喷头外观，觉察有不正常的喷头应准时更换，当喷头上有异物时应去除；e. 室外阀门井中进水阀、屋顶水箱阀门和管道中的阀门，核实其是否处于正常状态；f. 与火灾报警系统有联动功能的防火门(包括防火卷帘)能否联动， 设施、 设备间的防火门是否完好；g. 防排烟系
18、统是否处于正常状态。(8) 对安装的探测器， 应每年进展 1 次试验， 并对全部报警掌握装置进展1 次试安全 验；火灾探测器投入运行2 年后，应每隔 3 年全部清洗 1 次，不合格的应调换。防范 (9)觉察消防安全违法行为和火灾隐患，马上订正、排解；无法马上订正、排解系统 的，应向公安机关消防机构报告。(10) 消防掌握室设 24 小时值班，准时处理各类报警、故障信息。(11) 发生火情马上报警，组织扑救初起火灾，疏散遇险人员，帮助协作公安机关消防机构工作。(12) 与有资质的消防维保单位签订消防维保合同，商定消防维保的内容、 要求、频次、期限以及双方的权利、义务与责任。(13) 有消防安全治
19、理制度，每年对员工进展至少 3 次消防安全培训。每年对业主至少有 3 次消防安全宣传教育，可承受宣传栏、横幅、讲座等形式。1、电梯每年进展1 次定期检验。电梯检验有效期届满前1 个月， 应向电梯检验检共用设施设测机构提出定期检验申请。备 2、在电梯轿厢内或者出入口的明显位置张贴有效的电梯检验标志；在电梯轿厢内显著位置张贴电梯使用的安全留意事项和警示标志、使用治理单位名称和维保单位名称及其急修、救援、投诉 。3、有以岗位责任制为核心的电梯使用安全治理制度。4、确保电梯轿厢内可视监控装置，语音提示播送，无线通讯装置等设施正常使用。5、电梯紧急报警装置能随时与值班人员取得有效联系。电梯 6、日常维护
20、保养和定期检查中觉察的问题应准时组织排解。7、与有相应有效资质的电梯维保单位签订电梯维保合同，商定维护保养的内容、要求、频次、期限以及双方的权利、义务与责任。8、配备至少 1 名取得特种设备作业人员证的电梯安全治理人员。每日至少检查1次电梯安全状况。每年至少对电梯安全治理人员进展 1 次特种设备安全培训，保证其具备必要的安全学问。9、有电梯突发大事或者事故的应急措施与救援预案，并每半年演练 1 次。 发生电梯困人时应准时实行措施。 物业效劳人员应在 20 分钟内到达现场，六城区范围内专业修理人员应在 30 分钟内到达现场，其它地区在60 分钟内到达现场。1、启用前进展防渗漏和防漏电检查，防止渗
21、漏，保证用电安全。水景 2、使用期间每周巡查1 次喷水池、水泵及其附属设施，每半月检查 1 次防漏电设及游施。乐设施3、有安全警示标识。4、每日巡查 1 次游乐设施，确保无安全隐患。1.1.3 装饰装修治理应符合表 24 的规定。表 3 装饰装修治理内容及要求项目内容及要求1、有装饰装修治理效劳制度。2、有装饰装修治理档案。3、受理业主或者使用人的装饰装修申报登记，与业主或者使用人、装饰装修企业签订住宅装饰装修室内装饰装修治理效劳协议， 告知业主或者使用人在装饰装修工程中的制止行为和留意事 项。治理4、装饰装修期间每日巡查 1 次现场，觉察业主或者使用人未申报登记或者有违法违规行 为的，应马上
22、劝阻；拒不改正的，报告相关行政主管部门及业主、业主委员会。5、托付清运装修垃圾的，应在指定地点临时堆放，在 5 天内清运，自行清运装修垃圾的，应承受袋装运输或者密闭运输的方式清运。1.1.4 公共秩序维护应符合表 25 的规定。表 4 公共秩序维护内容及要求项目内容及要求1、出入口有专人 24 小时值守，实行住户刷卡进出方式。2、对重点区域、重点部位每1 小时巡查 1 次。3、有外来人员治理制度，对来人来访进展问询登记。4、对机动车实行刷卡进出治理，非机动车发牌进出，车辆停放有序。5、有大宗物品进出治理制度，实行大宗物品搬运进出登记治理。6、安防掌握室设专人 24 小时值守。公共秩序 7、对违
23、法犯罪行为马上报警，帮助公安机关进展处理。维护8、每年开展 3 次专项治安应急预案演练。9、备勤人员 24 小时待岗，人数不得少于秩序维护人员的20%。10、对秩序维护人员必需进展相关法律法规及岗位流程培训前方能上岗，每季度组织物管人员和保安人员开展 1 次安全防范教育培训。11、利用小区公告栏张贴安全防范宣传品，每半年开展1 次安全防范宣传活动。12、有租户治理制度，租户信息完善，协作做好流淌人口登记、出租房屋登记工作。登记薄册齐全，有出租房屋公示栏。1.1.5 环境卫生维护应符合表 26 的规定。表 5 环境卫生维护内容及要求项目内容及要求1、有垃圾采集容器。2、每 3 天至少清洗 1 次
24、垃圾采集容器(夏季 2 次/3 日)。蝇、蚊孳生季节每 3 日喷洒生活垃圾的1 次杀虫药。3、垃圾采集容器内的垃圾不超过其容量的 2/3，周边无散落垃圾。生活垃圾应清运至采集、清运 指定的垃圾中转站，清运频次不低于4 次/日。4、垃圾中转站保持密闭和外围干净。5、垃圾清运车外观干净。表 26 (续)项目内容及要求1、楼内(1) 大堂、一层候梯厅：每日清扫并清拖 1 次大堂、一层候梯厅地面；每周擦拭 2 次信报箱；每周擦拭 1 次大堂；每半月擦拭 1 次大堂、候梯厅墙面；每日巡察保洁2 次大堂、一层候梯厅。(2) 楼道、楼梯：每日清扫 1 次、每周清拖 2 次楼道、楼梯地面；每周擦拭 2 次楼梯
25、扶手、栏杆、窗台、防火门、消火栓、指示牌等共用设施；每季度除尘1 次楼内灯具； 依据地面材质，定期做地面清洗、养护；每日巡察保洁2 次楼道、楼梯。2、电梯轿厢：每日擦拭 1 次电梯轿厢门、面板；每日清拖 1 次轿厢地面；不锈钢或者其物业共用 它材料装饰的电梯轿厢，每月护理 2 次；石材装饰的电梯轿厢，每季度养护1 次；每日部份清洁 巡察保洁 3 次电梯轿厢。3、天台、屋面：每季度清扫1 次天台，屋面；雨季期间，每半月清扫1 次天台、屋面； 每月巡查 1 次天台、内天井，有杂物准时清扫。4、楼外道路及设施：每日清扫1 次、巡察保洁 3 次，楼外道路无积水；每半月清洁1 次楼外公共照明及共用设施；
26、每2 个月清洁 1 次雨篷、门头等。5、水景：依据水质状况进展消毒净化处理。使用期间每日清洁1 次水面；每年清洁 2 次水池池底。6、有完善的消杀灭害效劳方案和治理制度。协作相关部门进展有害生物的预防和掌握。投放药物应预先告知，投药位置有明显标识；定期进展消杀灭害，有相关记录。1.1.6 绿化养护应符合表 27 的规定。表 6 绿化养护内容及要求项目内容及要求1、浇灌有打算地进展浇灌，浇灌水下渗充分均匀，承受节水浇灌设备和措施，准时排涝；一般植物确保在萌芽前、4 月、 5 月、秋季、入冬前浇水1 次，需水量大的植物依据长势和土壤状况合理浇灌。2、施肥乔木每年施肥 1 次；灌木每年施肥2 次至
27、3 次；地被和草坪植物每年施肥3 次至 4 次； 花坛植物依据生长状况进展追肥；有条件的，应使用有机肥料。3、病虫害防治绿化养护依据病虫害发生规律，植物生长季每月检查 4 次病虫害状况；并依据检查结果针对不同植物实行相应的防治措施，严禁高毒农药，无明显病虫害发生。4、整形修剪乔木每年修剪 1 次至 2 次，部份植物进展生长季修剪；灌木依据需要准时修剪开败的残花果，全年至少修剪 2 次；绿篱每年至少修剪 5 次，其中每年五一前、国庆节前各修剪 1 次；草坪夏季每月至少修剪2 次，全年至少修剪 15 次。5、除草每年全面除草 4 次，重点绿地增加除草次数，不消灭 30 厘米以上的杂草。6、垃圾处理绿化作业产生的垃圾应在作业完成后1 小时内清理干净。