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1、北京中港国际房地产开发有限公司B市C区M镇M村土地一级开发实施方案实施单位：BQ集团公司BF房地产有限公司编制单位：B评估有限公司编制时间：X年十一月3土地一级开发实施方案目 录第一章 项目基本情况1一、项目背景1二、项目区位情况2三、项目土地利用现状情况分析5四、项目范围内地上物及人口状况9五、土地利用总体规划14六、建设指标14第二章 编制依据16一、主要法律法规依据16二、项目依据16第三章 一级开发实施主要内容及开发进度18一、项目一级开发实施主要工作内容18二、实施内容18三、开发进度19第四章 征地实施方案22一、情况概述22二、征地范围内的人口状况23三、征地方案及费用构成23四
2、、人员安置方案28五、征地计划29第五章 拆迁实施方案30一、情况概述30二、拆迁方案及拆迁补偿费构成30三、定向安置房的建设与安置办法36四、拆迁实施要求36五、拆迁进度计划37第七章 大市政建设实施方案38一、道路工程38二、雨水工程41三、污水工程42四、给水工程42五、中水工程42六、供气工程43七、供电工程43八、电信工程44九、有线电视网络工程45十、供热工程45十一、河道工程46十二、市政投资估算46第八章 土地供应方案48一、土地供应模式48二、土地供应计划48三、土地一级开发深度48四、市政设施的接用48五、供地时点开发状态48六、划拨地块情况49七、一级开发成本及入市成本价
3、格的确定49第九章 投资方案50一、项目一级开发投资估算50二、土地出让金估算55三、入市成本价估算55四、土地销售收入估算56第十章 分期方案59一、分期基本情况59二、分期指标59三、分期投资估算60四、土地出让金分期估算61五、土地销售收入估算61六、土地收益分期估算62第十一章 定向安置房建设方案63一、定向安置房建设内容63二、定向安置房建设进度63三、土地利用及地上物情况分析63四、定向安置房建设成本费用构成64五、定向安置房差价估算66第十二章 就业安置用地方案67第十三章 重点事项说明68附 件69第一章 项目基本情况一、项目背景B城市总体规划（2004年2020年）对B市的空
4、间布局进行了战略调整，改变了原来单中心均质发展的状况，构建“两轴-两带-多中心”的城市空间结构，形成“中心城-新城-镇”的市域城镇结构。在原有卫星城基础上，规划11个具有相对独立性的新城。C新城是西部发展带上的重要节点，在B市区县功能定位中，C属于城市发展新区，产业集聚，是承担疏解中心城人口、带动区域发展的规模化城市地区。C区M镇M村土地一级开发项目的实施有利于落实区域规划，促进区域经济的发展。M村由于自身特殊的地理位置，经过多年建设发展，已经成为B市高速公路、电网、市政管线的重要节点，为B市的城市发展做出了贡献，但客观上也造成了当地土地利用矛盾、群众利益受损、影响生存与未来发展等诸多历史遗留
5、问题。2012年7月18日，C区政府向市政府报送昌政报【2012】55号B市C区人民政府关于协调解决C区BQ集团公司M村有关问题的请示，明确提出“请市政府协调市国土局负责开展M村土地一级开发工作，并解决所需开发建设资金，委托北企公司具体实施”。2012年9月17日，市政府下发由李士祥、刘敬民、陈刚三位副市长批示的【2012】90337号市政府签报关于研究C区BQ集团公司M村有关问题的意见，明确要求“关于M村土地一级开发问题，市政府建议以市区联合收储的方式，由市国土局与C区政府共同做好M村土地一级开发工作”。2012年12月7日，市政府下发由李士祥、洪峰、陈刚、张工四位副市长批示的【2012】9
6、0470号签报关于研究加快推进陕京三线工程建设的意见，明确要求“M村土地一级开发项目力争于2013年3月31日前组织实施”。2012年12月11日，C区政府下发第76期关于研究解决北企公司有关问题的会议纪要，明确提出“坚决贯彻落实市政府关于采用市区联合土地储备方式推进M村土地一级开发的意见，区政府负责请示市政府、协调市国土局解决土地一级开发资金问题，由北企公司具体实施M村土地一级开发。”2013年1月15日，B市规划委员会下发市规函【2013】63号B市规划委员会关于C新城M村控制性详细规划（深化方案）同意备案的函，批复了C新城M村控制性详细规划深化方案，明确提出“原则同意依据目前编制的深化方
7、案，先期启动该规划范围内的村庄搬迁、基础设施建设、公共服务设施和城市安全设施等土地一级开发和土地储备前期工作，为新城规划实施打好基础。土地一级开发项目可以依据深化方案和本函办理发展改革、规划、国土等相关手续”。2013年7月15日，市政府下发由陈刚副市长批示的【2013】90295号签报关于研究C区M村回迁房建设及土地一级开发等有关问题的意见，明确要求“国土、规划等部门加快完成土地一级开发实施方案及村民回迁房方案的审批工作”。二、项目区位情况1、M村概况M村位于C新城中部，东侧为京藏高速公路，西侧为京包高速公路，南邻北六环路，北邻京密引水渠，村域范围总面积约为541公顷。M村拟开发范围为211
8、公顷，其中包含安置房用地20公顷，本项目一级开发用地191公顷。村域内其余用地约330公顷，以农用地为主，用于M村村民农务工作。2、项目区域位置B市C区M镇M村土地一级开发项目位于C区M镇M村。具体四至范围为：东至M村村界东边界，西至京包高速路防护绿化带，北至京密引水渠防护绿化带，南至规划昌谷路道路中线及规划六路道路中线。M村项目共计211公顷，分为：三定三限安置房用地20公顷；一级开发用地191.57公顷（包含就业安置用地5.29公顷）。（如下图1-1、1-2所示）。图1-1 项目位置图图1-2 项目影像图（红色虚线范围为本项目三定三限安置房用地，黄色虚线为就业安置用地）3、周边用地关系M村
9、东北方紧邻C老城区，南侧为C新城创新基地片区，西北侧紧邻M埝头工业园，东南侧为沙河高教园区，地理位置上位于联系C多个重要片区的中心位置。南部距离中关村北部研发服务和高新技术产业聚集区约2公里，处于其辐射范围内，有利于引导技术研发与服务、商业物流、教育等生态友好型的产业向本地区辐射。4、项目自然环境描述及分析本项目位于C区M镇M村，临近C城区，东侧临近京藏高速，西侧为京包高速，北侧紧邻京密引水渠，南距北六环路约1公里。距离B市区约为34.5公里，据C城区约3.8公里。项目所在区域属暖温带大陆性季风气候，四季分明，降水集中，风向有明显的季节变化。春季气温回升快，昼夜温差较大；夏季炎热多雨，为农业生
10、产提供了良好的条件；秋季晴朗少雨，冷暖适宜，光照充足；冬季寒冷干燥，多风少雨，各月平均气温都在0以下。年平均日照时数2684小时，年平均气温11.8，年平均降水量550.3毫米。项目位于C区南部，地貌类型简单，以平原为主，平均海拔约37米。项目宗地内地势平坦。目前，该项目用地范围及周边分布有部分农田、企业用房、农民住宅等，其中，企业较多包括驾校、检测场等单位，办公与居住混杂。随着区域房地产项目的开发建设及绿化建设，周边居住氛围将会日益提升，配套设施也将得到改善，项目整体环境将会得到进一步提升。三、项目土地利用现状情况分析1、项目土地权属情况依据B海地人资源咨询有限责任公司出具的工程项目技术报告
11、书【编号20130315】，项目总用地面积为191.57公顷，由32.24公顷国有土地和159.32公顷集体土地构成。国有土地使用者包括：BQ集团公司、B市C区M农村信用合作社、B市公路局C分局、B市京密引水管理处、首都冶金机械厂、北方加油站。集体土地所有者主要为M村股份经济合作社、城南街道水屯村股份经济合作社、白浮村股份经济合作社、M镇人民政府。2、项目现状土地类型国有土地中有国有农用地（有林地、设施农用地、沟渠）、国有建设用地（工业用地、仓储用地、科教用地、其他商服用地、商务金融用地、批发零售用地、公路用地）、未利用地（河流水面），集体土地主要为农用地（耕地、林地、交通运输用地、水域及水利
12、设施用地）、建设用地（商服用地、工矿仓储用地、公共管理与公共服务用地、特殊用地、住宅用地、其它土地）、未利用地（草地）。3、各土地用途利用现状情况项目总用地面积为191.57 公顷，其中农用地面积56.10公顷（含5.64公顷耕地）、建设用地133.61公顷、未利用地1.87公顷。土地面积（公顷）191.57 国有土地32.25 集体土地159.32 建设用地24.85建设用地108.72农用地耕地农用地耕地5.64其它5.53其它44.93未利用地1.84未利用地0.03图1-3 土地利用现状图依据工程项目技术报告书【编号20130315】，项目具体利用现状详见表1-1、1-2：68表1-1
13、 国有用地现状情况表单位：平方米单 位农用地建设用地未利用地合计有林地设施农用地沟渠农村道路工业用地仓储用地科教用地其他商服用地商务金融用地批发零售用地街巷用地农村宅基地空闲地公路用地河流水面北方加油站2951.36 18.60 2969.95 BQ集团公司41.67 20768.73 37575.15 22668.88 4075.07 15758.58 74.59 122.53 101085.20 BQ集团公司(北方铸钢厂)6545.28 6545.28 BQ集团公司(华伟交通公司)13504.38 13504.38 BQ集团公司(机务队)10401.60 10401.60 BQ集团公司(养
14、花房)4617.69 4617.69 BQ集团公司(铸厂)44901.12 44901.12 B市C区M农村信用合作社38.55 323.15 1894.31 42.68 2298.69 B市公路局C分局26463.74 26463.74 B市京密引水管理处24069.73 26498.41 7128.88 18352.11 76049.14 首钢冶金机械厂33610.20 33610.20 合 计24149.96 4617.69 26498.41 323.15 119329.72 47976.75 22668.88 4075.07 17652.89 3025.94 141.13 0.00 4
15、2.68 33592.62 18352.11 322447.01 表1-2 集体用地现状情况表单位：平方米单 位农用地建设用地未利用地合计耕地林地交通运输用地水域及水利设施用地商服用地工矿仓储用地交通运输用地公共管理与公共服务用地特殊用地住宅用地其它土地草地M村股份经济合作社56371.30 404163.39 27049.5833149.45 167237.14 59782.7634188.22 301506.53 157.79 425742.95 53795.80 312.82 1563457.74 城南街道水屯村股份经济合作社51.69 51.69 白浮村股份经济合作社3036.4116
16、.54 3052.95M镇人民政府1092.20 23264.41 2253.80 53.33 26663.74 合 计56371.30 407199.80 28141.78 33201.15 167237.14 83047.17 34188.22 303760.33 157.79 425742.95 53865.68 312.82 1593226.12 四、项目范围内地上物及人口状况1、地上物情况根据现场摸底调查并结合图测数据，宗地范围内地上物主要为农民住宅、农村集体土地上非住宅用房、国有土地上非住宅用房、树木及市政公共设施等。具体情况如下：现状用地西侧主要为农民宅基地，房屋以平房、自建楼房
17、为主，80年代建筑，砖混结构；其他土地多为国有土地上非住宅用房、集体土地上非住宅用房，房屋多为厂房及企业办公用房，80年代建筑，砖混结构；项目东侧有一般农用地；项目用地范围内分布其他地上物等。（详细数量及情况见下表1-3、1-4、1-5）表1-3现状宅基地房屋情况类型宅基地院数（个）宅基地户数（户）占地面积（平方米）建筑面积（平方米）宅基地15181670373162.6315047.95表1-4现状非住宅情况企业名称用地面积(m2)建筑面积(m2)国有企业玻璃仪器厂7862.10 5028.3 兴业养花房4617.66896.0 BQ集团公司13147.91 2098.0 超前电子仪器公司2
18、2668.57 10286.6 机务队10401.69794.1 BQ集团公司15756.39 4600.0 华纬交通工程公司13504.371675.0 汽车修理部4075.07 1382.6 北方综合库37575.20 8473.7 昌驰铸造公司44901.1419658.08北方铸钢厂6545.283515.7 首钢冶金机械厂33610.20 21020.5 B市C北方加油站2969.95 645.2 M信用社2298.69 1768.0 B市公路局C分局26463.740.0 B市京密引水管理处76049.14 0.0 合计322447.01 90841.79 集体企业北 方 驾 校1
19、343765.6 3648.5 打谷场6822.9 1481.2 M村委会(含派出所)3332.7 2912.9 M中心小学25698.5 5609.5 希普生物技术公司19341.6 8727.9 面粉厂4434.45 2183.3 BQ集团公司8680.26 16059.2 B京宣复肥厂21671.9 6139.6 B市贵和服装有限公司3456.7 2031.2 M农贸市场844.5 844.5 运北市场木材区67549.8711194.01水屯装饰石材城20243.938736.79北方机动车检测场39486.7 60863.6 镇老政府院（含卫生所老派出所）36738.8 8912.1
20、 M工商所2716.7 2100.2 B北方坤泰科贸有限公司54221.1 58019.7 M交通队8000.0 3500.4 BQ集团公司(液化机厂)3945.10 1848.2 京北车辆管理所281600.2 32011.5 合计952551.47 236824.31 总计1274998.48 327666.10 表1-5其他地上附着物明细表序号项目单位数量1杨树棵50232柳树棵9603槐树棵18344果树等棵13935银杏棵6046柏树棵5547松树棵7548井个18829路灯个62310摄像头个6811围墙6057412广告牌29813栏杆m239414道路4272615电线杆根88
21、716电信杆根5417公共厕所个818化粪池个819桥梁个320垃圾池个621电缆km17322路牙石km923变压器个2125发射塔个126水塔座427龙门吊个5028地下油库1总计项目现状照片2、项目范围内人口情况根据B市公安局C分局提供的人口资料，除M村含1230名居民外，其他均为农业人口，M村、白浮村、水屯村3个村庄的农业人口结构如下表。表1-6 各村人口结构表村名16岁以下，不含16岁男（16-59岁）女（16-49岁）男（60岁以上，包含60）女（50岁以上，包含50）孤寡残疾合计M村白浮村水屯村合计B市建设征地补偿安置办法（B市人民政府令第148号）规定，“应当转为非农业户口的农
22、村村民数量，按照被征用的土地数量除以征地前被征地农村集体经济组织或者该村人均土地数量计算。应当转为非农业户口的农村村民人口年龄结构应当与该农村集体经济组织的人口年龄结构一致。”三个村的人均土地面积、需转为非农户口的农村村民数量见表1-7，需转为非农业户口的农村村民人口结构见表1-8。表1-7征地需转为非农户口的农村村民数量村名M村白浮村水屯村合计全村集体土地面积（公顷）455.14334.9893.84883.96人均集体土地面积（公顷/人）0.0840.170.16一级开发项目征地面积（公顷）159.010.30520.00517一级开发项目转非安置人数（人）1893201895表1-8征地
23、需转为非农业户口的人口结构表村名农民总数（人）儿童（人）一般劳动力（人）一般超转人员（人）孤寡残疾（人）M村1893 198 1101 5904 白浮村20110水屯村00000合计1895 198 1102 591 4 根据表1-8可知，本项目征地需要将1895名农业户口转为非农业户口，其中，16岁以下的198名，一般劳动力有1102名，一般超转人员591名，孤寡残疾人员4名。五、土地利用总体规划根据C区土地利用总体规划【2006-2020】，本项目土地利用规划用途主要为：一般农用地、城镇建设用地、村镇建设用地、独立工矿、河流水系、交通用地。详见图1-4：图1-4 土地利用总体规划图六、建设
24、指标1、项目规划情况本项目所在地区已委托B市城市规划设计研究院编制了C新城M村控制性详细规划深化方案。根据C新城M村控制性详细规划深化方案，项目用地性质为公共设施用地、水域和其它用地、多功能用地、绿地、工业用地、居住用地、道路广场用地、市政公用设施用地。2、项目建设指标根据C新城M村控制性详细规划深化方案，本项目的具体规划建设指标如下表所示：表1-9总体规划指标表用地代码用地名称土地面积（公顷）建筑面积（平方米）C公共设施用地16.04264220其中C1行政办公用地3.4752050C2商业金融用地10.21184810C3文化娱乐用地0.9511280C5医疗卫生用地0.424200C6教
25、育科研设计用地0.9911880E水域和其它用地5.080其中E1水域5.080F多功能用地29.14715890其中F1居住兼容公建及其他用地14.08317400F3数类设施的混合用地15.06398490G绿地36.530其中G1公共绿地22.190G2生产防护绿地14.340M工业用地18.38381550其中M1一类工业用地13.09233430M9绿隔产业用地5.29148120R居住用地21.75554080其中R2二类居住用地18.44530160R5配套教育用地3.3123920S道路广场用地60.335790其中S1道路用地58.80S3社会停车场库用地1.535790U市
26、政公用设施用地3.9215680其中U1供应设施用地2.158600U2交通设施用地1.777080合计191.171937210备注：项目用地面积情况主要参照工程项目技术报告书【编号：20130315】，现状各用地面积是参照现场勘察情况，结合BQ集团公司出具的面积数据，并进行图测综合对照确定的。本项目总征地面积按照规划批示总用地数据为准，宅基地面积以图测为准，集体土地及其他用地是在勘察及图测的基础上确定的。第二章 编制依据一、主要法律法规依据1、 中华人民共和国土地管理法（中华人民共和国主席令第8号）2、 B市土地储备和一级开发暂行办法（京国土市2005540号）3、 B市出让国有土地使用权
27、招标拍卖挂牌办法（京国土市2005302号）4、 B市建设征地补偿安置办法（B市人民政府令第148号）5、 B市集体土地房屋拆迁管理办法（B市人民政府令第124号）6、 B市人民政府办公厅转发市民政局关于征地超转人员生活和医疗补助若干问题的通知（京政办发200441号）7、 B市国有土地使用权招标拍卖挂牌出让底价确定试行办法（京国土用2005533号）8、 B市房屋重置成新价评估技术标准（京国土房管拆2003808号）9、 C区集体土地房屋拆迁补偿补助规定（B市C区人民政府令第4号） 10、 B市人民政府关于郊区城镇和农村建设规划管理的若干规定（B市人民政府令1991年第5号）11、 B市房屋
28、拆迁评估规则（暂行）（京国土房管拆字20011234号）12、 B市非住宅房屋拆迁评估技术标准（京房地评字1999656号文）13、 B市土地一级开发实施方案编制和审核办法（征求意见稿）14、 B市C区人民政府关于进一步做好拆迁补偿安置工作的意见（昌政发201019号）15、 关于进一步做好集体土地上非住宅房屋拆迁补偿补助工作的意见（昌政发20115号）二、项目依据1、 关于协调解决BQ集团公司信访隐患有关问题的意见【201290090号】2、 B市C区人民政府关于协调解决C区BQ集团公司M村有关问题的请示【昌政报201255号】3、 关于研究C区BQ集团公司M村有关问题的意见【2012903
29、37号】4、 C区BQ集团公司M村有关问题协调会会议纪要5、 关于研究加快推进陕京三线工程建设的意见【201290470号】6、 关于研究解决北企公司有关问题的会议纪要7、 B市规划委员会关于C新城M村控制性详细规划（深化方案）同意备案的函【市规函201363号】8、 关于研究C区M村回迁房建设及土地一级开发等有关问题的意见【201390295号】9、 C新城M村控制性详细规划深化方案10、 C区M村村民安置房用地控制性详细规划11、 工程项目技术报告书【编号20130315】12、 C新城M村市政基础设施实施方案【建城规编第（121255）】13、 证明【人口情况】14、 Q集团公司出具的部
30、分地上物情况15、 工作人员现场踏勘及掌握的数据资料第三章 一级开发实施主要内容及开发进度一、项目一级开发实施主要工作内容从授权确定一级开发实施主体开始至土地入市交易，一级开发实施单位具体承担的任务主要包括三大块内容，即前期手续办理、实施征地拆迁及市政设施建设，其制约关系见图3-1示意：市政咨询授权一级开发主体企业前期手续建设征地、拆迁实施验收、入市交易图3-1二、实施内容C区M镇M村土地一级开发项目具体开发实施内容如下：(一)前期策划阶段1、土地储备申请2、编制土地一级开发实施方案（二）征询意见和审批阶段1、一级开发实施方案审批；2、通过联席会审批，取得会议纪要；3、办理建设项目规划条件（土
31、地储备前期整理）；4、C区土地储备分中心取得一级开发授权批复；5、委托BQ集团公司实施土地一级开发工作；6、企业与分中心签订土地一级开发委托协议；7、办理建设项目用地预审；8、征询相关部门意见：(1)、市交通委意见(2)、市园林局意见(3)、市文物局意见(4)、地质灾害评估9、委托市政相关部门出具市政咨询函；10、办理立项手续,取得立项批复；（三）实施阶段1、征地工作：与集体土地所有权人谈判并签订征地补偿协议、办理征地批准文件、征地结案，取得建设用地批准书；2、拆迁工作：聘请评估公司进行入户调查，出具拆迁评估报告；与被拆迁人签订拆迁补偿协议并进行补偿；建筑物拆除；3、市政基础设施建设工作：编制
32、市政方案，取得市政方案综合联席会会议纪要，逐步完成市政设施建设工作；（四）C区土地储备分中心全程监管；（五）B市国土资源局及相关委办局组织验收；（六）纳入储备库，进行土地入市交易。三、开发进度本项目暂按土地一级开发完成后整体上市交易，总供应土地191.57 公顷。本项目计划分为五期，一、二、三期由于含有大量农民需要进行拆迁工作，为保证拆迁工作顺利进展，秉持先难后易的原则，先行同步开发，开发周期三年。于项目启动后第18个月开发四期地块，开发周期3年，四期地块拆迁量较小，且规划内容含有收益率较高的住宅部分，可用于平衡一、二、三期资金。五期于第30个月启动，开发中期2年半，总体项目滚动开发，周期共计
33、5年。具体分期内容详见第十章分期方案。根据B市建设项目行政许可事项的有关规定、土地一级开发流程，合理确定土地一级开发各项工作的顺序和工作周期，预测各项工作的起始时间和结束时间，充分考虑各项工作内在的程序、制约关系，编排顺序。结合本项目具体特点，确定该地块土地一级开发总开发进度为5年（即60个月）。开发进度初步安排如下图3-2所示：图3-2 土地一级开发实施进度计划 单位：月序号项目1234567891011121314151617181920212223242526272829303132333435363738394041424344454647484950515253545556575859601办理交通评价批复2地质灾害危险性评估3初步设计4办理规划意见书5土地预审6项目核准7签订征地补偿安置协议8交费、取得用地批复9安置补偿10征地结案11拆迁许可12入户调查13拆迁补偿14拆迁结案15拆除及土地平整16市政工程方案咨询设计17市政方案综合及纪要18委托市政施工图设计19与市政口签订接用协议