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1、智慧建筑运维管理平台解决方案 GIS&BIM&FM 1 BIM 智慧建筑运维管理平台解决方案智慧建筑运维管理平台解决方案 GIS&BIM&FM 2 目录一、解决方案概述.7二、平台关键技术.10 三、方案技术架构.13 1.方案设计原则.13 2.方案技术架构.14 四、系统业务架构.15 1.方案技术架构.15 1.1.强大的、成熟的、开放的IT 架构及功能.15 2.系统业务架构.16 3.系统软、硬件建议配置.17 3.1.操作系统及软件平台配置方案.18 五、应用价值.18 六、核心功能介绍.20 1.系统管理模块.20 1.1.用户管理.20 1.2.模块功能配置.21 1.3.角色
2、与权限配置管理.21 1.4.平台日志管理.22 1.5.系统监控管理.22 智慧建筑运维管理平台解决方案 GIS&BIM&FM 3 2.GIS 地图模块 .23 3.BIM 可视化模块 .25 3.1.模型浏览.25 3.2.信息查看.27 3.3.扩展信息.29 3.4.移动端展示.29 4.资产清单系统.30 4.1.设备分类档案管理.31 4.2.设备档案管理.31 4.3.保养作业基准定义.33 4.4.设备保养计划制定.34 4.5.设备保养实绩管理.34 4.6.设备故障处理.35 5.工单系统.37 5.1.工单登记管理.38 5.2.工单受理管理.40 5.3.工单派工管理.
3、41 5.4.工单完工管理.42 5.5.工单评估管理.43 5.6.工单综合查询.44 5.7.维修报表管理.47 6.备品备件管理系统.48 智慧建筑运维管理平台解决方案 GIS&BIM&FM 4 6.1.仓库档案管理.48 6.2.物料入库管理.49 6.3.物料出库管理.50 6.4.盘库管理.51 6.5.退库管理.52 6.6.库存存量查询.53 6.7.库存台账查询.53 6.8.物料消耗查询.54 7.移动端应用管理.54 7.1.移动工作，响应力执行力的有效保障.54 7.2.建立企业移动化的业务优势.55 7.3.移动应用便捷的工作模式.56 8.BA（设施设备监控）模块.
4、57 8.1.运行监测.58 8.2.运行控制.59 8.3.报警管理.61 8.4.远程抄表.61 8.5.能效统计分析.62 8.6.能效分析.63 9.安防和人员定位模块.64 9.1.视频监控系统.64 9.2.门禁管理系统.66 智慧建筑运维管理平台解决方案 GIS&BIM&FM 5 9.3.防盗报警.67 9.4.电子巡更.68 9.5.室内人员定位.72 10.消防监控模块.74 10.1.事件管理.74 10.2.日常管理.77 11.停车场管理模块.82 11.1.出入口管理.82 11.2.视频监控.83 11.3.信息管理.83 11.4.收费管理.84 12.其他系统模
5、块.85 12.1.信息发布.85 12.2.租赁管理.85 12.3.空间管理.95 12.4.客流统计.103 13.平台集成接口.106 13.1.Web Services.106 13.2.HTTP(Post/Get).107 13.3.HIFMS Connectors.110 14.开发及实施周期.111 14.1.实施方案.111 智慧建筑运维管理平台解决方案 GIS&BIM&FM 6 14.2.开发周期.112 智慧建筑运维管理平台解决方案 GIS&BIM&FM 7 一、解决方案概述随着时代的发展、技术的进步，互联网+大潮日趋火热，建筑行业在业务飞速发展的过程中，也顺应这一趋势着
6、力打造智慧建筑体系，进而完成自身的提升，在服务好客户的同时也能带来更好的效益。智慧建筑的建设，不是简单的开发一个社区O2O 的 APP 就实现了，而是需要围绕设备设施运维管理体系，建立起一套综合了软硬件、人力、管理理念的生态系统，对企业在持续运维管理能力、运维管理技术提出了很高的要求。以建筑运维管理为核心的智慧建筑建设，将充分结合移动互联技术、物联网技术，打通建筑运维过程中涉及到的客服接待、设备监控、事务响应、计划安排、任务管控、人力资源、财务收费、物料、外包、商业智能诸多业务领域。系统的实施，可大幅提升物业服务的品质、提升人员的工作效率、提升业主的满意度，做到减员增效、提升管理和服务品质、提
7、升管理规模容量，为智慧建筑提升自身项目的品质、向运维要效益提供一大助力。本方案智慧建筑运维管理平台，通过可视化GIS+BIM 技术与传统 FM 运维管理结合，通过控制资产的位置来控制资产的使用本身。既包括资产入库初始状态时代空间位置，也包括其使用寿命周期内的不断变换的位置，及其与人员、组织机构和业务的关联关系。智慧建筑运维管理平台解决方案 GIS&BIM&FM 8 平台主要内容包括以下几部分：1)：规范化标准体系建筑、资产信息标准化，确保信息系统完整、组织明确、易更新扩展。对原有土地、房产信息的一次集中升级与改造，主要包括原数据组织的扩展、零散信息的汇总、纸质数据的信息化、建筑CAD 图形的整
8、合等，系统基础数据要求符合BIM 数据标准，为后期的数据积累、扩充和完善提供必要的信息化建设基础。2）：可视化技术应用在平台中采用 GIS 技术，集成组织机构管理与楼层空间布置信息，实现在地图中动态查询各建筑地理位置，进而查询建筑楼层各区域划分，便于使用者快速定位查找相关单位，同时，集成建筑、周边设施相关的图片和相关说明信息，便于使用者直观真实了解建筑概况。GIS 与 BIM 无缝连接实现二三维切换，将BIM 模型中房间空间面积以及家具设备等信息传递到房屋资产运维管理平台，可以查看从BIM 发布出来的各个楼层的空间布置图。可以查看建筑平面上各个房间功能和精确尺寸面积信息，并用不同色彩填充表示。
9、通过这些可以直观的方式显示当前房产资产平面空间布置等信息。可浏览漫游BIM 三维设计模型，并查询模型中设备对象的信息数据。以三维视角更直观认识当前房产、资产。3）：建筑房产管理以房间为基本单位，通过BIM 三维模型、平面图、信息相结合的方式，可以管理以下几个维度的信息智慧建筑运维管理平台解决方案 GIS&BIM&FM 9 1、按空间位置：功能区-建筑-楼层-房间2、按房间类型：房间类别-房间类型3、按房间规格：房间标准4、按所属单位：单位类型5、按使用人员：人员-职权6、按相关资产：设备-家具4）：资产全生命周期管理将各类设施、设备资产进行统一管理，建立基础台帐信息：包括设备的名称、编码、型号
10、/规格/材质、单价、供应商、制造厂、对应备件号、采购信息，如采购日期、采购单价、保修信息、专业、类型/类别等。通过从采购、入库、维修、借调、领用、分配、定位、折旧、报废、盘点，实现设备资产全生命周期管理，简化、规范日常操作，对管理范围内的设备进行评级管理、可靠性管理和统计分析，提高管理的效率和质量。基于 BIM 三维模型，跟踪设备、设施资产位置及其相关属性数据，提高资产管理的透明度。5）：后勤运维管理提供全面的维修计划管理，编制设施设备巡检、维修维护计划，设定任务执行人或者组织，及设定任务执行所需工具及物料、任务执行参考步骤等，准确地预测未来的维修工作需要的资源和费用，有效地跟踪巡检工作,降低
11、维修费用,减少停机次数。智慧建筑运维管理平台解决方案 GIS&BIM&FM 10 支持新建应急性维修任务，能够根据潜在风险和资源情况制定安全维护计划，支持接收智能硬件或自控系统报警信息，并将问题设备在 BIM 模型中快速定位并模型高亮，使管理人员快速了解当前设备总体运行状况，辅助制定应急计划。同时，预警信息可自动发送至移动端生成应急任务。实现工单闭环流转，实现工单创建、发送、计划、排程、任务分配、工单汇报、工单分析与查询统计功能。6)：移动端应用物业工程人员在巡检时携带平板电脑或智能手机进行巡检，读取设备对应电子标签或扫描设备对应的条码之后，平板电脑或智能手机会自动纪录下电子标签的编码和读取的
12、准确日期和时间，并自动提示该设备需做的维保工作内容。工程人员按维保工作内容进行工作并记录巡查、检测结果。如果发现设备故障工程人员就可以使用平板电脑或智能手机记录问题并拍照，然后上传至管理平台，系统自动生成内部派工单进行维修处理。面向租户、商户使用的客户服务系统，可以实现呼叫中心通过运维管理平台生成报事事件向移动端系统派单、回访等工作，工程维修等客服人员可以通过系统对工单进行接单、转派、反馈等工作。系统将自动将派工单推送到工程人员智能手机上，工程人员可直接处理派工请求，或登门服务并拍照反馈，处理结果及时回传运维平台，报修人员亦可第一时间了解服务处理情况并反馈满意度。二、平台关键技术智慧建筑运维管
13、理平台解决方案 GIS&BIM&FM 11 智慧建筑正在逐渐改变着传统建筑管理和服务模式，特别是 GIS、BIM、VR、物联网技术的创新与研发，帮助用户真正享受到智慧所带来的便捷与高效。不仅可以为其用户快速提供可视化的信息，而且能够通过快捷及时的信息采集机制积累原始数据，并为改进业务流程提供有效的分析与数据支撑，分析用户需求与特点，进一步优化、协调相应的资源与服务，以推进高校管理机制的优化与创新。（一）GIS 技术地理信息系统（GIS）技术是近些年迅速发展起来的一门空间信息分析技术，在资源与环境应用领域中，它发挥着技术先导的作用。GIS 技术不仅可以有效地管理具有空间属性的各种资源环境信息，对
14、资源环境管理和实践模式进行快速和重复的分析测试，便于制定决策、进行科学和政策的标准评价，而且可以有效地对多时期的资源环境状况及生产活动变化进行动态监测和分析比较，也可将数据收集、空间分析和决策过程综合为一个共同的信息流，明显地提高工作效率和经济效益，为空间资源管理提供技术支持。（二）BIM 技术建筑信息模型（Building Information Modeling）或者建筑信息管理（Building Information Management）是以建筑工程项目的各项相关信息数据作为基础，建立起三维的建筑模型，通过数字信息仿真模拟建筑物所具有的真实信息。它具有信息完备性、信息关联性、信息一致
15、性、可视化、协调性、模拟性、优化性和可出图性八大特点。智慧建筑运维管理平台解决方案 GIS&BIM&FM 12 BIM 技术是一种应用于工程设计建造管理的数据化工具，通过参数模型整合各种项目的相关信息，在项目策划、运行和维护的全生命周期过程中进行共享和传递，使工程技术人员对各种建筑信息作出正确理解和高效应对，为设计团队以及包括建筑运营单位在内的各方建设主体提供协同工作的基础，在提高生产效率、节约成本和缩短工期方面发挥重要作用!（三）VR 技术虚拟现实技术是一种可以创建和体验虚拟世界的计算机仿真系统，它利用计算机生成一种模拟环境，是一种多元信息融合的、交互式的三维动态视景和实体行为的系统仿真使用
16、户沉浸到该环境中。简单的虚拟平台，提供建筑周边环境，供用户浏览建筑周边基础设施建设、生活服务信息，功能相对完整的三维可视化楼宇平台以建筑为中心，加入一系列人性化的功能，以虚拟现实技术作为远程设备管控、安防、消防、能效管理等业务，使传统的管理业务更加直观、高效。（四）物联网技术物联网是指通过各种信息传感设备，实时采集任何需要监控、连接、互动的物体或过程等各种需要的信息，与互联网结合而形成的一个巨大网络。其目的是实现物与物、物与人，所有的物品与网络的连接，方便识别、管理和控制。这种模式将固定资产的空间位置信息管理起来，并且通过设定搬迁流程来管理资产位置的变动，达到便利快速的跟踪资产的效果，使智慧建
17、筑运维管理平台解决方案 GIS&BIM&FM 13 得传统上的“大盘点”不再成为繁琐沉重的工作，而是一系列的控制性的轻松的抽查任务，这可以安排在人手富余的空闲时间段内完成。甚至于在较为严格的搬迁管理流程之下可以完全无需盘点，这实际上是借助于信息化技术“告别”了固定资产的大盘点模式。实现固定资产的统一管理，相关部门可实时地掌握所固定资产的购入、使用情况。购入资产及时登记，并打印条码。总部对分部、上级对下级盘点清查工作可以先通过查询发现可能发生的问题，并组织专门人员重点地清查，做到有很强的针对性，通过固定资产管理系统中的统计分析功能可方便地了解到固定资产的异动变化，及时调配资源。使用固定资产管理系
18、统后,降低管理成本,提高工作效率,加强固定资产管理、避免重复购置。三、方案技术架构1.方案设计原则在本系统规划实施中，将遵循如下原则：（1）系统通用性原则采用产业标准技术，采用可扩展的系统架构，开放式语言，保证系统可在异构的平台系统之间方便移植；（2）低耦合、高内聚原则本系统与企业各类系统进行对接，实现数据集成，门户集成、身份认证集成、单点登录，采用数据耦合，经过扩容的集成管理平台，保持统一的非结构化文档库,统一管理界面，统一的安全控制机制，以及统一的开发接口标准。（3）稳定性及可扩展性原则系统可以方便的增加内容服务器组、工作流服务器和其他管理核智慧建筑运维管理平台解决方案 GIS&BIM&F
19、M 14 心模块，保证系统稳定运行，同时使其适应扩展后的大业务处理量，以适应未来业务量、非结构化数据种类和业务流程的扩展；（4）业务适应性原则能够适应各种业务流程的应用，通过配置支持由于政策法规、业务规则以及组织结构变化带来的流程和处理方式的变化（5）符合国际标准的原则本系统为方便与其它系统的集成，在设计过程中遵循WFMC 的工作流国际标准、国内后勤管理标准及各种数据采集、处理国际规范。2.方案技术架构系统采用 B/S 方式，基于 SOA 的开发，易于与其它应用系统集成及数据交换使得该系统成为智慧建筑运维管理信息化系统的最佳平台。具体采用的技术如下描述：1）强大的、成熟的、开放的IT 架构及功
20、能，并且可以进行接口扩展，以便满足后续接入其他系统的需要。支持多种主流数据库平台采用先进的数据字典技术支持主要的支持标准的数据接口XML，ODBC（Open Database Connectivity）数据环境，ActiveX 系统采用多层次的安全机制合法用户的验证对数据记录的访问权限控制（VPA）对功能节点的访问权限控制对页面功能操作的访问控制Web 平台融合了 J2EE理念集成 AJAX、工作流、事务处理Flash 技术、Web Service 智慧建筑运维管理平台解决方案 GIS&BIM&FM 15 基于 J2EE的后台业务逻辑定制Web 平台提供了一套机制方便业务功能的定制及开发；页面
21、描述语言及解析引擎；前后台通信机制；可兼顾高效性和高可靠性；2）认证集成技术本系统使用 Spring（Acegi）安全框架。它具有增强的单点登录(SSO)能力。本系统支持口令长度、标点符号、大小写、过期和口令尝试次数等安全要求。活动目录（Active Directory）用户可以通过标准的活动目录插件，集成本系统。通过登录集团网，用户便可直接访问本系统，不用二次登陆（前提是该用户也拥有本系统账户）。本系统使用 JAVA 进行开发，统一身份认证接口完全可以通过JAVA 实现四、系统业务架构1.方案技术架构解决方案既包括 B/S 方式，又包括 C/S 方式，基于 SOA 的开发，易于与其它应用系统
22、集成及数据交换；强大的与图形软件的集成功能，使得该系统成为设施资产管理的最佳平台。具体采用的技术架构描述如下：1.1.强大的、成熟的、开放的IT 架构及功能系统技术架构如下图所示：康美药业设施设备管理平台可以和多智慧建筑运维管理平台解决方案 GIS&BIM&FM 16 种平台和系统做接口，例如、EBA、BAS、CRM、GIS、ERP、BIM、BI 系统，OA 平台，门户系统，客服系统和财务系统等，并且可以进行接口扩展，以便满足后续接入其他系统的需要。系统技术架构图2.系统业务架构GIS+BIM+FM智慧建筑运维管理平台面向三类使用用户：客户、员工，以及分供方。信息终端分为：网站与手机APP 应
23、用。设施管理系统通过主数据管理、数据采集和系统管理进行系统信息初始化及标准化。在此基础上，以设施基础管理与设施运维管理为主线，实现设备台账管理、空间管理、日常运维管理、运行管理、知识库管理、定期工作管理、库存管理、供应商管理、能源管理。能耗管理、报表管理根据运营情况进行分析。GIS+BIM+FM智慧建筑运维管理应用架构如下图所示。智慧建筑运维管理平台解决方案 GIS&BIM&FM 17 集团决策层业务核心层数据管理层数据仪表盘集控中心数据展示决策分析统计报表基础信息BIM 模型信息设备运行信息设备维修历史数据元数据管理空间信息数据组织人员数据库存物料数据资产数据知识管理品质管理集控管理GIS+
24、BIM应用空间管理资产管理设备运维管理能耗管理库存物料数据App移动应用管理互联网物联网移动应用协同应用层客户员工分供方系统应用架构图客户通过 APP 应用扫描设施设备二维码，直接调取设施管理系统中该设施设备的属性信息及保养记录，并根据需要读取其他数据；员工通过 APP 应用获取设施管理系统任务，执行并反馈，同时可以根据工作需要查询相关信息，如知识库、设施配置信息、库存等；供应商通过 APP 应用与设施管理系统连接，处理工单，供应商的信息可录入设施管理系统，进行统一管理。此外，上述三类用户都可以通过网站接入设施管理系统获取数据。3.系统软、硬件建议配置结合以上的技术及业务架构图，本方案中涉及的
25、软硬件需要能够满足当前用户的并发需求。存储设备容量则根据系统实际存储内容数据而做调整，本方案中不做限定。软硬件建议配置如下文所述。智慧建筑运维管理平台解决方案 GIS&BIM&FM 18 3.1.操作系统及软件平台配置方案GIS+BIM+FM设施设备运维管理系统运行于企业公司内部网络中，与一体化平台等公司内部系统处于同一网络环境中，它们之间相互直接访问。处于内部网络中的用户可以直接使用WEB 浏览器、移动 PAD 和手机 APP 访问设施设备运维管理系统，处于Internet环境中的用户可以通过VPN 访问或广域网方式到平台系统。网络拓扑图如下图所示：Internet企业领导VPN路由器路由器
26、信息化其他业务系统基于GIS+BIM+FM 的设施设备运维管理平台集控中心数据信息机房系统管理员数据管理员项目管理员普通用户系统网络拓扑示意图五、应用价值1.便捷管理，为决策者提供可靠依据通过可视化管理平台，使用人员登录后可以更加直观、全面、准确地掌握建筑房产、资产的基本信息和使用情况;管理人员能够快速地查询和统计各类房源的有关信息，并及时上报给主管领导，从而为智慧建筑运维管理平台解决方案 GIS&BIM&FM 19 领导决策提供可靠依据。通过房产、资产运维管理平台，管理部门可以发布政策、活动、通知公告，方便广大租户实时查看。2.直观的虚拟场景，辅助设备运行维护可视化运维管理，通过制定规范的作
27、业计划，建立标准的设备维护保养制度来知道日常检维修工作，利用三维虚拟场景强大的空间分析能力，直观展示设备当前运行状态，帮助检修人员正确执行操作，提高维修效率，保证维修质量，减少设备故障发生率，间接节省维保费用。3.简化操作流程，实行单一集中管理模式目前，建筑房产、资产是由多部门共同负责管理的，操作流程复杂，有时还会出现部门之间互相推脱、互相扯皮的现象。利用信息化管理平台进行管理不仅可以避免此类情况的发生，而且还可以将松散式的管理模式转变为单一集中管理模式，简化了操作流程，达到房产、资产资源的协调统一。4.实行动态管理，数据信息更加全面准确利用信息化管理平台进行房产、资产管理不仅可以实现房产资源
28、的有效管理，还可实时跟踪和更新数据，从而为决策者提供更加全面准确的数据信息。当房屋资产的使用情况、使用人、位置等信息等发生变化时，操作人员可以在平台中及时对变化的数据属性进行修改和调整，从而保证数据的完整性、统一性和准确性，实现房屋动态管理。5.基于物联网技术，实现即时资产管理借助物联网，以前需要很多人工来完成的服务项目，逐渐都可以智慧建筑运维管理平台解决方案 GIS&BIM&FM 20 由智能设备来完成，例如可以通过传感器监控社区内耗能设备（比如中央空调、换气扇、电梯、大型电机、供配电设备等）的运行，一方面通过智能能源管理降低它们的能源消耗，提高运行效率；另一方面，设备运行出现异常可以及时检
29、修维护，而不用等到设备出现故障之后再维修或更换，延长其使用寿命。六、核心功能介绍1.系统管理模块系统提供了操作人员管理、操作权限设置、管理权限设置、操作日志管理、数据备份与恢复，导入与导出功能。大部分都提供了与其他系统进行数据交换与共享的接口。1.1.用户管理实现用户的增删改查，同时设定初始密码、用户权限、用户角色、用户 E-mail，可以使各级管理者管理到不同的数据，并支持数据的查询、统计，导出Excel 文件。用户管理智慧建筑运维管理平台解决方案 GIS&BIM&FM 21 1.2.模块功能配置支持系统、模块、功能的自定义配置和管理。1.3.角色与权限配置管理对用户的权限可以统一分配，集中
30、管理，如图160。角色管理智慧建筑运维管理平台解决方案 GIS&BIM&FM 22 1.4.平台日志管理系统包含一套全面的、有效地回溯和追查机制。记录用户修改信息的内容、时间、原修改数据等信息，可以查询用户在任意时间段内操作系统的记录，为事后追溯和责任追究提供实证。1.5.系统监控管理系统支持实时监控服务器JVM、CPU、内存使用率，当运行情况发生异常时，提前预警，避免系统宕机造成数据丢失等情况。智慧建筑运维管理平台解决方案 GIS&BIM&FM 23 2.GIS 地图模块GIS 地图模块以二维空间信息数据资源库为基础，集成影像数据、矢量数据、建筑物模型，为管理人员提供可视化建筑管理服务，直观
31、展示建筑地理信息、位置分布，周边道路、设施、环境信息以及重要单位，从而极大地提高管理乐趣，提高工作的准确性，推进建筑、空间、设施设备科学化管理。基础地理信息数据管理：基于地方地理坐标系及高清航拍图、基础地形、地籍房籍数据、关键基础设施现状等基础信息，通过空间层级结构，定位空间具体地理位置，在地图中对区域或建筑进行框选标注，并展示其详细信息。提供便捷的查询、统计等操作，实现物业综合服务。智慧建筑运维管理平台解决方案 GIS&BIM&FM 24 GIS-BIM联动协同：建立基于GIS 的相关空间要素对象的索引，实现GIS2BIM、BIM2GIS的双向数据联动，用户可随时切换管理对象，基于BIM 三
32、维可视化对建筑以及内部设施设备、人员等信息进行深入管理。智慧建筑运维管理平台解决方案 GIS&BIM&FM 25 3.BIM 可视化模块3.1.模型浏览通过 BIM 模型中的功能窗口，实现不同的模型操作。按钮功能介绍：动态查看相机交互模型浏览器平移截面分析特性缩放测量设置第一视角分解模型全屏显示多样化浏览模式智慧建筑运维管理平台解决方案 GIS&BIM&FM 26 按楼层浏览：按楼层浏览建筑空间，各楼层房间信息，使用情况，区域划分等。专业浏览：根据专业展示BIM 模型，可调节各专业图层透明度。智慧建筑运维管理平台解决方案 GIS&BIM&FM 27 按设备浏览：展示建筑内设备位置、属性信息，运
33、行状态。3.2.信息查看基于 IFC 标准的建筑构件表达，在三维场景中定位并高亮展示所选构件信息，展示构件测量资料、辅助资料、几何资料、对象性质、以及对象性质型别等信息。智慧建筑运维管理平台解决方案 GIS&BIM&FM 28 设备定位查看构件信息同时，在三维场景中可对建筑内的各种资源进行分类管理和空间查询，包括按关键词模糊查询、组合条件查询、空间查询、缓冲区查询、点选查询等多种查询方式。智慧建筑运维管理平台解决方案 GIS&BIM&FM 29 3.3.扩展信息除了前期在建模中录入的数据，基于BIM 模型，查询设备在运维管理平台中进行扩展的属性参数，部件、备件、文档记录等信息，以及设备当前、历
34、史运行数据，设备状态、各监测点信息，维保记录等。3.4.移动端展示对于基于BIM 的运维系统所涉及到的数据采集以及空间定位的问题，可以通过移动互联APP 来实现数据的采集，以及现实设施设备与模型自动匹配，实现空间定位功能。结合手持APP 应用，对所操作的部位进行定位。简化系统的操作流程，提高效率及数据的准确性。智慧建筑运维管理平台解决方案 GIS&BIM&FM 30 4.资产清单系统该模块需包含以后勤口径各类设备为管理对象，以设备有效生命周期中动态信息为管理重点，实现设备管理工作的开放式信息化管理，将设备管理的各个方面集成为一个规范、透明化的体系、建立各类动静态全过程数据的共享平台。设备管理在
35、作业基准完备的基础上可帮助建立设备设施周期性的巡视计划和保养计划，通过计划的合理安排和有效执行，变被动等待维修为主动维护保养，变无序维修工作为有序计划工作，从而服务档次得以提高、人力成本得以降低；设备寿命得以延长、维护成本得以降低。设备管理可通过移动应用实现巡检和保养工作的移动化和实时化，协助工作人员提高工作效率，改善工作质量，有效降低因人为因素而带来的错检或漏检问题，同时为管理部门提供有效的监督管理的智慧建筑运维管理平台解决方案 GIS&BIM&FM 31 手段和方法，实现巡视和保养工作电子化、信息化、标准化、智能化，从而最大程度提高工作效率，最终保证企业设备的高效率、低故障率安全运行。具体
36、需包含以下功能：4.1.设备分类档案管理根据实际管理情况，按照设备编码、设备/系统之间的相互关系以及专业类别，建立设备/系统的层次结构，形成设备/位置树。通过设备树，可以方便地查找不同专业设备及各类信息。通过设备分了信息，不同专业设备可自动关联相关专业工程维保人员。4.2.设备档案管理将各类设施、设备资产进行统一管理，建立完整的设备台帐信息：包括设备基本信息、所属位置等，针对设备类型定义不同的设备分类，并建立资产目录，根据不同的设备分类建立相应的技术参数模板，实现对不同类型设备属性的管理，建立设备所属备件关联，备件所需数量，设备备件从物资库中进行选取。通过建立上述设备备件包，可以了解备件需求，
37、分析哪些备智慧建筑运维管理平台解决方案 GIS&BIM&FM 32 件使用较多，从而有针对性的安排库存和采购。可以定义设施设备相关文档，如采购合同、操作手册等。系统支持多种文档格式包括：Word，Excel，PDF，jpg 等常用的格式文档，方便统一管理和查看文档数据。可根据定制好的样式选择设备，统一生成二维码标签进行打印。设备台账列表设备基本信息智慧建筑运维管理平台解决方案 GIS&BIM&FM 33 二维码标签4.3.保养作业基准定义同巡检作业基准定义功能。系统内置地产行业（步骤简单易执行）、知名地产公司（步骤详细，具备操作指导意义）周期性作业标准，供用户选择，可根据实际业务情况增加、修改
38、、删除。保养作业程序包括：程序、步骤、技能、物资程序：作业程序基本信息，包括程序说明、分类（设备、设施、部件、设备房）、标准工时等信息。步骤：作业具体操作步骤，及对应APP 端（扫码、拍照、选择、判断、文本、数字等）技能：作业程序需要哪个专业人员负责，如供配电、给排水。物资：程序需使用的物资智慧建筑运维管理平台解决方案 GIS&BIM&FM 34 4.4.设备保养计划制定同巡检计划制定功能。制定保养计划将需要定期保养的设备设施、备件或设备房，与保养作业程序关联，制定保养计划，维护保养工作初次执行时间、周期、间隔、优先级、标准工时等信息。查看保养计划根据保养计划中首次执行时间、周期、间隔等信息，
39、自动生成长期保养计划。系统通过日历形式直观展示工作计划，不同颜色表示不同类型保养作业，每日工作内容可使用拖拽方式临时修改保养工作执行日期，条形长度表示该保养计划持续时间，点击程序名称查看详细保养计划。系统可设定根据保养作业执行时间，自动派发至该专业主管APP中由主管进行转派，或自动派发至专业技师APP 中抢单，或后台直接指派到技师。保养工单可根据实际需求提前派发或取消。4.5.设备保养实绩管理通过设备分类树，查询设备巡检保养记录，包括保养时间、保养内容、保养人员、保养材料消耗等。智慧建筑运维管理平台解决方案 GIS&BIM&FM 35 维保记录4.6.设备故障处理用户通过此功能即可方便顺利的进
40、行故障申报以及得到迅速响应，用户可以在报修单中选择故障地点和故障类型，并填写报修人姓名、联系电话、故障详细地址、故障问题描述后提交报修单，维修负责人在后台即可查看到详细的报修信息。用户报修该功能包含根据设备故障情况维护故障报告，并生成故障处理工单，指定相关人员进行故障维修，维修完成后维护设备故障维修实绩。维修结果记录：此功能用于记录维修结果。维修人员对故障进行智慧建筑运维管理平台解决方案 GIS&BIM&FM 36 维修返回后，需要将维修任务单交付班组负责人，由班组负责人将维修结果录入系统。要求包括维修完毕时间、使用材料名称、数量、材料费、人工费、验收时间、验收人等信息。维修历史记录：此功能主
41、要显示系统中所有的报修信息的历史记录，方便维修中心负责人随时查看报修信息，以及本中心工作人员对报修信息的处理情况。历史维修信息查询，批量导出。智慧建筑运维管理平台解决方案 GIS&BIM&FM 37 历史执行过程记录5.工单系统系统支持电话报修、网上报修（含手机移动应用端）二种模式。集中报修模式：维修管理员负责受理并处理随机发生的属于维护和修理范畴的运维服务事件，对其进行统一登记、统一派工和集中监控。各业务科室根据出现的问题，进行电话报修，系统通过外围设备技术手段自动采集电话号码，并对电话号码进行解析，自动取出科室名称、报修地点等信息。同时系统具备自动弹屏登记、语音实时录音存储功能。网络报修模
42、式：由各业务科室根据出现的问题，由医护人员在网智慧建筑运维管理平台解决方案 GIS&BIM&FM 38 上进行报修登记，由维修管理员受理，并进行派工和集中监控。维修管理需与短信平台或短信猫等外围设备进行对接，按维修工和医护人员的功能权限，按报修人和维修承接人事件任务的权限分别进行短信发送，为业务人员之间的有效沟通，为作业任务的及时传达提供支撑。手机报修操作过程，需要具备手机APP 功能，手机 APP 需要同时支持安卓和 IOS 两种操作系统。用户可以通过手机报修，并拍照上传图片，维修人员可以通过手机接收报修信息，并在手机上登记维修过程信息。科室人员可以通过手机查询科室报修信息，并对维修情况进行
43、评价。具体需包含以下功能：5.1.工单登记管理系统提供客服报修、电话报修、员工端报修、服务端报修、预警工单 5 类工单登记方式。客服报修：客服人员通过接听电话，询问现场具体情况，在平台中进行工单登记。包括工单类型、报修部门、报修人员信息、位置、设备、故障现象、处理方式、时间要求、紧急程度以及其他说明或备注信息。智慧建筑运维管理平台解决方案 GIS&BIM&FM 39 客服报修电话报修：通过电话录音盒录音，自动采集生成工单信息，客服人员可查看电话报修记录，转入工单登记，或通过询问等方式补充登记信息。电话报修记录员工端报修：物业管理人员在日常巡检保养工作中，记录设备故障情况。业主、租户口头告知物业
44、员工报修，后勤人员在员工 APP中登记。服务端报修：业主、租户通过服务端APP 进行报修。智慧建筑运维管理平台解决方案 GIS&BIM&FM 40 预警工单：BA 系统获取设备监控信息，自动生成预警工单。APP 报事界面5.2.工单受理管理已登记的工单中“工单类型”选项，即故障设备所属专业系统，如综维、供配电、给排水、电梯等，系统自动根据该选项，将工单信息推送至该专业相关技师APP 中。技师可在 APP 中查看故障设备、问题、位置、报修人信息、以及现场照片，根据自身工作情况、所在位置等情况综合考虑，选择是否受理工单。如受理后发现工单非本专业或需要其他人员协助完成，可退回至专业主管处进行处理。工
45、单受理后，可短信通知报修人。智慧建筑运维管理平台解决方案 GIS&BIM&FM 41 技师接单界面5.3.工单派工管理超时无人受理或技师受理后退回的工单，可由专业主管进行派工，可派发给 1 人，或多人协作执行，并指定1 名责任人。支持系统后台、手机端两种派单模式，派工后执行人员会收到手机短信提醒，维修执行人员的手机移动应用端也会收到指派的维修任务。智慧建筑运维管理平台解决方案 GIS&BIM&FM 42 主管派单界面后台派单界面5.4.工单完工管理系统自动记录工单执行全过程，包括下单时间-登记时间-受理时间/派工时间-到达时间-完成时间-评价时间。可在 APP 中或后台系统中查询整个处理流程，
46、各节点处理人，总时间，分项时间等，为员工绩效考核及工单服务项目确定标准工时提供数据基础。智慧建筑运维管理平台解决方案 GIS&BIM&FM 43 APP/后台工单执行过程记录技师到达现场执行时，可扫码定位，确定达到现场，通过录音、拍照、录视频等方式记录现场情况，记录当前故障发生原因、处理方案。维修需要辅助材料时，可从物资库进行选取领用，故障处理结束后完成工单。工单在主管最终完工确认前，可补录工单执行人员和消耗的维修材料。5.5.工单评估管理工单完工后，报修人可通过手机APP 进行评价，可从多维度评价工单执行过程，包括响应及时率、服务态度、现场保护、技术水平、综合评价等，评价人可直接在手机端签字
47、确认。无法现场评价的工单，可由客服人员与报修人电话沟通回访，记录报修人对技师执行工单的各项评价。智慧建筑运维管理平台解决方案 GIS&BIM&FM 44 APP/后台工单评价5.6.工单综合查询该功能需包含运维服务管理人员可通过系统按时间段、班组、维修项目等视角综合查询统计运维服务口径维修工作量、维修用材料，同时可对维修的事件量、工作量、成本按类别、时间、部门进行趋势分析。为运维服务管理优化改进提供数据支撑。智慧建筑运维管理平台解决方案 GIS&BIM&FM 45 全面的数据查询条件维修项目明细智慧建筑运维管理平台解决方案 GIS&BIM&FM 46 维修材料统计维修历史记录：此功能主要显示系
48、统中所有的报修信息的历史记录，方便维修中心负责人随时查看报修信息，以及本中心工作人员对报修信息的处理情况。工单详情历史执行过程记录智慧建筑运维管理平台解决方案 GIS&BIM&FM 47 5.7.维修报表管理系统要对相关数据的历史记录进行统计。如能够按照时间段，对企业的维修业务量进行统计、对维修班组的维修情况进行统计、对维修人员的工作量进行统计、对客户的评价进行统计、对维修用料进行统计等。同时，还要根据报修的类型和报修的来源进行统计，能够打印出月报表和季度报表。要求可以用图形的方式（柱状图、饼状图）显示统计结果。智慧建筑运维管理平台解决方案 GIS&BIM&FM 48 示例图（一）示例图（二）
49、6.备品备件管理系统系统可以对备品备件日常的库存事务进行管理，支持各种入库、出库类型；支持库存间调拨管理；支持物理盘点、周期盘点等。可帮助规范库存管理，实现库存入出库和领用的有序，从而可使库存清晰，以维持适量的库存，合理地运用流动资金。6.1.仓库档案管理维护仓库基本信息，包括仓库名称、所在位置、管理人、联系电话、备注等信息。智慧建筑运维管理平台解决方案 GIS&BIM&FM 49 6.2.物料入库管理执行物料入库操作，库房管理员根据入库情况，填写入库单，包括入库说明、所在仓库、供应商信息，入库单号可根据日期或其他标准自动生成，系统自动记录入库时间、操作人员。可结合条码对物料进行跟踪管理，带有
50、条码的物料可通过扫描枪实现自动入库。入库单列表智慧建筑运维管理平台解决方案 GIS&BIM&FM 50 条码入库6.3.物料出库管理执行物料出库操作，库房管理员根据出库情况，填写出库单，包括出库说明、所在仓库、出库类型、领用人等信息，出库单号可根据日期或其他标准自动生成，系统自动记录出库时间、操作人员。可结合条码执行物料出库操作，对带有条码的物料可直接通过扫描枪扫描实现自动出库。出库单列表智慧建筑运维管理平台解决方案 GIS&BIM&FM 51 条码出库6.4.盘库管理系统可根据仓库或物资分类等信息或对全部物资进行盘点，生成盘点计划。通过扫描枪实现带条码物料的自动盘库，进行库存数量与实际数量对