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1、2023年金湾高训基地物业管理服务采购项目需求书一.项目名称2023年金湾高训基地物业管理服务采购项目二.项目范围金湾高训基地位于珠海市金湾区金铭西路98号，总建筑面积16840平方米。 其中，公共实训楼建筑总面积15775万平方米，共5层，主要为实训教学场地 及区域停车场等。宿舍面积约1600平方米，位于6栋宿舍楼一楼，主要为实训 学员寝室。三.项目实施时间2023年4月9日至2024年4月8日，为期12个月。具体以中 标及签订合同时间为准。四.项目服务内容本项目内容主要包括金湾高训基地内安全保卫、清洁保洁绿化、水电维修、 消防巡查、等4项服务内容。供应商对以上生项服务内容提供相应的服务，并
2、 配合做好基地运行等活动的相关管理服务工作。(-)安全保卫*1.设置保安岗位2个，包括人员出入岗位1个、监控岗位1个。两个岗 位均按24小时设岗，并按高训中心实际需要进行人员安排。2 .确保服务范围内实训、教学、办公、道路、停车等场所的秩序井然，配 合相关部门做好高训中心的安全保卫工作。3 .严格规范基地的出入管理及防疫要求，对一般外来访问、办事人员等进 行询问登记及检查，对必要的外来车辆进行出入检查和登记。4 .规范管理基地内所有各类车辆，确保车辆规范行驶、分类停放、整齐有 序、安全可靠。5 .有效控制公共场所噪音，及时制止喧闹现象，严格禁止闲杂人员随意流 动，正确指引基地内各类人员通行。6
3、 .针对重点区域、场所和设施实施重点看护，定时巡查、严密监控、高效表，若达不到合同规定的物业管理质量要求，高训中心有权要求供应商在合 理期限内改进，供应商未能改进的，高训中心可要求供应商支付违约金。或提 前一个月书面通知供应商后解除合同关系。具体的考核方案双方另行制定。3 .高训中心有权提出更换服务态度差、仪表差的工作人员。4 .按照物业管理服务考核（附件），每个季度的上旬由高训中心选派 人员组织一次验收评分，作为验收付款的依据。若综合满意率低于80%,高训 中心有权令供应商限期整改及扣除物业管理费（以合同为准）；若连续两个季度 综合满意率低于60%,招标人有权提前一个书面通知供应商后正式终止
4、合同。特别说明：本项目要求中打“*”号条款为关键技术条款，投标人如有任 何一条不作出实质性响应或有负偏离都将被视为无效投标。_年_季度物业管理服务考核表项目名称：市职训（高训）中心金湾高训基地2023年物业服务采购合同运维单位：服务日期：年 月 日一一年 月 日检查项目考核项目及质量每项分值扣分标准得分备注保洁部 （25）每天是否及时对公共区域的进行清洁以及 垃圾收运，保证其整洁、干净，无垃圾残 存，无隔夜垃圾出现。3公共区域经常残留 垃圾，每一项扣1 分。每天是否对卫生间进行清洁，保证其干 净、无异味、无便渍。3每发现1次扣0.5 分。是否定期对会议室进行清洁维护，每次会 议后是否落实清洁工
5、作，确保会议室干 净、整洁，无垃圾残存、无灰尘。3每发现1次扣1分。是否定期对公共区域设施设备进行清洁， 确保各类设施、窗户玻璃，开关、灭火 器、消防栓等干净。2每发现1次扣0. 5 分。是否定期对甲方指定的功能室、空教室进 行清洁，保证干净整洁。2每发现1次扣0.5 分。有否按要求对每栋楼的天面、通道、楼梯 间进行保洁工作。2每发现1次扣0.5 分。是否按照要求对相关办公室领导进行日常 清洁。3每发现1次扣0.5 分。生活垃圾是否按照要求进行收集、清运、3每发现1次扣0.5暂存。分。是否按照要求配合客户做好消毒工作。2每发现1次扣0.5 分。是否配合中心做好绿化养护等工作。2每发现1次扣0.
6、5 分。维修部 (22)有否对各类电器开关、插座、照明灯具、 给排水管件、水龙头、门锁维修，并对损 坏的及时更换。3每发现1次扣1分。是否每天对设施设备进行巡检管理。3每发现1次扣0.5 分。上岗培训、工作态度、职业操守、服务态 度。3每发现1次扣0.5 分。巡查管理及维修台账制度落实情况。3每发现1次扣1分。定期巡查供电、用电设备，保证供电系统 正常运行。3每发现1次扣0.5 分。维修登记及投诉处理(报修登记、维修安 排、维修回访、投诉处理)。3每发现1次扣0.5 分。是否持证上岗。2每发现1次扣0.5 分。维修记录是否完善2每发现1次扣0.5 分。秩序维 护部 (22)是否按要求持证上岗2
7、每发现1次扣0.5 分。是否有言谈举止不文明的现象3每发现1次扣0.5 分。是否按每2小时进行一次中心巡查2每发现1次扣0.5 分。是否按要求做到关键时间节点立岗值勤2每发现1次扣0.5 分。保安员培训每月必须保证2次(含2次)以 上2每发现1次扣0.5 分。监控中心必须24小时值班，值班人员要保 守秘密，禁止无关人员进入监控中心。2每发现1次扣0.5 分。须认真记录设施设备运行情况，懂得排除 一般故障。3每发现1次扣0.5 分。严格执行“四防”制度(防火、防盗、防 破坏、防灾害事故)发现不安全因素应及 时排除，不能马上排除的应及时向安全办 报告并提出整改方案。3每发现1次扣1分。是否做好相关
8、值班记录、来访记录、防疫 记录、巡查记录等。3每发现1次扣1分。绿化部(10)是否根据植物特性定期浇水。3每发现1次扣0.5 分。是否定期对绿化区域进行养护。2每发现1次扣0.5 分。是否定期对绿化区域进行修剪、枯枝清 理。3每发现1次扣1分。是否根据植物特性定期施肥。2每发现1次扣0.5 分。服务中心 （21）是否及时传达甲方的各类指令和遵守防疫 规定、工作要求等3每发现1次扣1分。是否对员工开展每周培训，并做好相关记 录2每发现1次扣0.5 分。是否对服务现场以及各岗位进行日常检 查，并做好相关记录3每发现1次扣0.5 分。是否配合甲方做好相关活动与检查接待保 障工作。3每发现1次扣1分。
9、是否建立各岗位管理制度。2每发现1次扣0.5 分。上岗是否礼貌到位，热情大方。3每发现1次扣0.5 分。是否对相关突发事件进行及时妥善协调处 理。3每发现1次扣0.5 分。项目经理是否按照要求在岗，特殊情况是 否请假报备。2每发现1次扣0.5 分。综合得分100综合平均满意度满意基本满意不合格意见及建议甲方：珠海市职业训练指导服务中心现场负责人（签字）：日期：乙方：现场负责人（签字）： 日期：备注：1 .综合平均满意度分数80-100为满意；79-60为基本满意；60以下为不合格。2 .三季度7月15日前由高训中心选派人员组织一、二季度验收评分，作为本季度的 服务验收依据。季度考核实行100分
10、制，60分及以上为合格，60分以下为不合格。 一、二季度考核结果合格，甲方可全额支付乙方三季度物业管理费；第三季度考 核结果合格，甲方可全额支付乙方四季度物业管理费。若综合平均满意度分数低 于80,高训中心有权令乙方限期整改。第一季度考核不合格，甲方按乙方当季物 业管理费的95%支付；第二次季度考核不合格，甲方按乙方当季物业管理费的90% 支付；连续两个季度考核不合格，甲方有权直接与乙方解除合同关系且不承担任 何责任。3 .此表一式两份，双方各存一份。处置，确保重要财产安全。7 .实施突发安全事件应急预案管理，每年举办至少1次应急演练，组织开 展安全生产培训，定期进行安全生产检查，及时排除安全
11、隐患，避免安全事故 发生，确保安全。8 .针对突发安全事故，确保及时、果断、科学、安全处置，减少事故损失, 协助消防安全部门工作，防止事态恶化，保护事故现场。9 .配合高训中心或公安、消防、安监等部门做好安全宣传和查验工作，协 助处理有关治安事件。10 .建立上述服务事项的有关管理制度（人员出入管理、车辆管理、巡查管 理、应急管理、安全培训管理、安全设施管理、安全记录管理、保安人员管理 等），经高训中心确认后执行，并形成标准化的工作机制。11 .接受高训中心监督指导，并完成高训中心提出的其它临时任务。（二）清洁保洁绿化1 .设置清洁岗位3个，包括教学实训、办公、及公共场所清洁岗位各1个, 同时
12、负责服务范围内的绿化养护工作。2 .确保服务范围室内和室外场所干净整洁，为高训中心提供必须的清洁清 扫消毒用力，保障高训中心教学、实训、办公、会议和公共场所拥有干净整洁 的环境卫生条件。3 .规范各类场所的环境卫生标准，实施标准化管理，定人、定时、定点、 定标开展清洁保洁工作。4 .对基地所有洗手间实施重点管理，要求所有洗手间日常保持无异味、无 污垢、干净、整洁的状态。5 .对教职员工办公场所实施重点管理，要求每天上午8:00前完成清洁清扫, 整理杂物，处理垃圾，确保环境每天整齐洁净。6 .针对公共教学区域、会议室、报告厅、展厅等实施重点管理，要求每天 均能保持干净整洁状态。7 .对服务范围内
13、室外场所实施重点管理，确保门窗、走廊、楼梯、天台、 道路、停车场、服务窗口等场地的地面、设施、设备干净、整洁、无垃圾、杂 物。8 .对服务范围内所有排水、排污管道和化粪池实施重点管理，安排定期疏 通、清理、清洁，保证管道畅通。9 .对服务范围内所有卫生设施实施重点管理，严格按照有关部门的规范要 求使用维护卫生设施，确保正常运行。10.对所有重点管理的事项实施动态管理，应随时保障环境的达到卫生标准 要求。n.执行卫生防疫有关规定，实施科学有效的卫生防疫措施，避免流行性、 突发性疫情发生。12、对基地内绿植养护，并定期进行浇水、施肥、松土、修枝、培土、浇 水、刷漆、加固等工作。13、每天对绿化带白
14、色垃圾、枯枝败叶、砖头瓦块进行清理，对树木上未 掉落的干枝、枯枝清理。14、定期对草坪进行浇水、打草、施肥、除杂草工作。15 .建立上述服务事项的有关管理制度（环境卫生标准、清洁人员管理、清 洁保洁工作规范、绿化作业规范等），经高训中心确认后执行，并形成标准化 的工作机制。16 .接受高训中心监督指导，配合有关部门做好卫生宣传、防疫和查验，并 完成高训中心提出的其它临时任务。（三）水电维保维修、消防巡查1 .设置专业水电维修岗位1个，提供24小时响应服务。服务范围内所有供 电、供水、排水系统维护保养和故障维修，包括管道疏通、清洁、维修保养等; 按有关部门要求定期抄报供水用水数据。2 .服务范围
15、内所有供电设备、弱电系统、安防设备、线路和照明、通风、 安保电器的检查和维修。3 .服务范围内所有门窗、锁匙的检查和维修。4 .服务范围内消防设施和设备的检查和维修，按有关部门规定管理消防安 全设施和设备。5 .定人、定时、定点巡查上述服务项目，发现异常，及时排除，完备记录 巡查、维保、维修情况。6 .常备单件价值小于500元（含500元）维修损坏器材，应在4小时内完 成更换；单件价值大于500元的损坏器材，经高训中心确认后，2天内更换。保证服务范围内供电、供水系统等正常运行。7 .提前掌握停电停水信息，及时通报高训中心，做好应急预案和安全防护 工作，针对服务范围内突发的断电、断水现象，应及时
16、排除故障，快速恢复。8 .配合高训中心有关部门做好用水、用电、消防安全宣传、培训和查验工 作。9 .建立上述服务事项的有关管理制度（水电工管理、水电检查维护保养和 维修管理、消防设施设备管理、电梯管理、应急管理等），经高训中心确认后 执行，并形成标准化的工作机制。10 .接受高训中心监督指导，配合有关部门做好用水、用电、电梯、消防等 工作的查验，并完成高训中心提出的其它临时任务。五.项目服务要求（一）总体要求供应商为金湾高训基地正常秩序运行、实训学员满意、社会形象提升、事 业长远发展等四个方面，提供科学而及时、热情而细致、安全而可靠的服务， 保障高训中心各项事业稳步发展。* （二）工作目标：1
17、 .火灾发生率=02 .设施失盗案件=03 .重大安全事故=04 .应急事件处理及时率=100%5 .治安突发事件有效制止率=100%6 .防疫达标率=100%7 .保密要求：对涉及高训中心的信息严格保密，未经高训中心许可，不得 将信息泄露给第三方。（三）分项服务要求供应商为基地提供本项目的各项服务，应达到以下要求：8 .安全保卫服务要求（1）参照国家及省、市对物业管理保安服务的质量指标的有关规定、具体 标准，供应商必须达到安全管理总要求。（2）组织一支思想素质高、业务能力强的保安队伍，执行严格的纪律和岗 位责任制，有专业管理人员，以确保整个基地的安全、有序。(3)保安员受过相关安全保卫知识与
18、技能培训，持证上岗；对人以礼相待, 身体健康，责任心强，工作认真负责，体态良好；每月定期参加安全保卫知识 技能的岗位培训，掌握安全保卫基本技能，能正确使用多类消防、物防、技防 器械和设备，熟悉、掌握多类刑事、治安案件和各类灾害事故的应急预案，定 期进行实战演练；上岗时佩戴统一标志，穿着统一制服。器械佩戴规范，仪容 仪表规范整齐；当值时坐姿挺直，站岗时不倚不靠，文明执勤；会讲普通话； 配备对讲装置和其他必备的防卫器械。(4)基地大门、监控室24小时值班，并配有24小时流动巡逻班哨。对进 入的人员、车辆进出做好登记。保安交接班要有记录。(5)制定保卫巡逻方案，对重点部位增加巡逻频次，指定巡逻路线，
19、巡逻 定点记录，发现紧急问题时，立即报告求助，援助人员5分钟内到达现场。要 尽快疏散人员，保护现场，维持秩序。(6)车辆停放划有专门位置，有序停放；有专门保安巡视和协助停车事宜。(7)根据要求做好消防器械的巡查，协助公安机关维护好基地的正常治安 秩序。9 .清洁保洁绿化要求(1)楼道、楼梯、走道、窗台栏杆扶手的地表面、接缝、角落、边线、园 林绿化地等每天清洁一次，窗台玻璃每周清洁一次，玻璃保持洁净，目视无尘; 地面保持干净，无垃圾、杂物堆放，无污迹、划痕现象，保持地面材质原貌。(2)天花板、灯具、消防栓、指示牌、标识定期除尘和清洁，目视无尘无 蜘蛛网。(3)基地所有洗手间每天至少清洁2次及以上
20、，定期投放消毒药物、空气 清新净化剂，确保无异味。(4)基地内保持路面目视干净，地面垃圾滞留时间不超过4小时；阴沟无 杂物、无积水，全天候有人清扫地面。宣传栏、标识牌等每周擦拭1次。(5)公共教学区域、会议室、报告厅、展厅等实施重点管理，要求每天保 持干净整洁状态，用过及时恢复原貌。(6)基地内设置垃圾桶，每日清理一次，保持垃圾桶周围干净，桶内外无 污迹、无异味、无蚊蝇。按政府垃圾分类要求做好垃圾分类及台账管理工作。(7)定期检查沙井，及时清淘疏通，防止堵塞。(8)天台、屋面每周清扫一次，无垃圾堆积，防止积水。(9)对绿化每天检查病虫害，做好日常的消杀管理以及每月对树木进行一 次杀虫工作。(1
21、0)每天对绿化带白色垃圾、枯枝败叶、砖头瓦块进行清理，对树木上 未掉落的干枝、枯枝清理。(11)定期对草坪进行浇水、打草、施肥、除杂草工作。(12)人员统一着装、佩戴标志，仪表仪容整洁规范，文明值勤。3.水电维修及维保、消防巡查服务要求(1)对建筑物进行日常管理和维修养护、巡查、维修、保养，记录完整准 确。(2)对建筑物门、窗、楼道定期进行安全检查，门、窗开启灵活，无异常 声响，门窗玻璃无破碎。对屋面排水沟、室内排水管进行清扫、疏通，保障排 水畅通；雨季前一个月要对建筑物天面进行检查，发现防水层有气般、破碎， 隔热层有断裂、缺损的，应及时报告高训中心做出专项维修计划，并与高训中 心协商维修事宜
22、。(3)对设施、设备进行日常管理和维修养护使用完好率达到98%以上，急 修及时率(4小时内)达100%。(4)设施、设备运行、巡查、维修、保养等记录准确、完整，保证其性能 符合国家相关标准。(5)设施、设备标识齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设 施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。(6)属单价在500元以内(含500元)属小额维修范围的设施、设备，应 在4小时内完成修复；属单价在500元的大、中修范围或需更新改造的设施设 备，及时报高训中心审批执行。(7)消防栓至少每月巡查1次，保持消防栓箱内各种配件完好；应急灯、 指示灯等一般消防器材每周巡查1次，保证能正常使用；每季检查
23、一次消防龙 带、阀杆处加注润滑油并作一次放水检查；每月检查1次灭火器，临近失效应 书面通知高训中心进行更新或充压；消防通道畅通。(8)配电房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。（9）每周一次巡查室外其他附属设施，保证其正常运行。节假日特别是重 大节日前，应对景观设施、照明进行安全、功能检查，保证节假日期间各项设施正常运行。（10）基地大院内露天井盖、灯具灯饰等要不定期检查，有缺漏和损坏的, 及时补足和维修。（11）建筑物内、外的灯具完好率不低于98%,损坏应在24小时内修复。六.岗位设置及人员素质要求序号服务项目值班要求岗位要求 人数基本素质要求1安全保卫、消防 巡查2个固定保安岗 亭
24、。每周工作七 天，每天三班二十 四小时工作制管理人 员（可 兼任）1.*持有物业管理上岗证书，年龄40岁一60岁，具 有三年以上物业管理工作经验，管理能力强、熟 悉物业管理业务知识，有较丰富的保安工作经验 和突发事件的处理、指挥、协调能力，能吃苦耐 劳、责任心强、安全意识较高。保安员6*必须持有公安部门核发的保安员资格证，政审 是由其户口所在地出示无犯罪记录证明，体检健 康（6个月内医院体检证明），无不良习惯，身 高1. 7米以上，年龄20岁-45岁，初中以上文化 程度。其中至少1人持有初级或以上建（构） 筑物消防员资格证。2清洁 保洁 绿化每周工作五天，每 天一班八小时工作 制，按实际情况可
25、 进行调整上班时间保洁员3初中以上文化程度，年龄女性50岁以下，男性 55岁以下，政历清楚，身体健康，能吃苦耐劳， 无不良习惯，熟练使用各种清洁器械。其中一名 同时负责基地的绿化养护工作。3水电 维修 及维 保*每周工作五天，每 天一班八小时工作 制，二十四小时候 命。水电维 修工1*有维修电工中级以上国家职业资格证书、电工 操作工证、特种设备作业人员证，至少有3年以 上电工工作经验，熟悉水电及土建、建筑知识， 责任心和安全意识强。备注：项目人员按至少11人配置，若投标人有优于上述人员分配的投标方案，可使用优化方案，但 服务人数不能低于上述人数要求。七.预算金额费用项目费用明细及测算方法单项合
26、计分项合计人工费人员工资序号部门人数人均月工资月工资33300428191保安部主管142004200保安员62900174002工程部维修工1420042003保洁部保洁员（1 人兼绿化）325007500工资合计1133300测算式：人员工资二各部门员工工资之和社会保险费公司应缴保险费，不低于珠海市最 新标准人均社保投保人数8877测算式：社保费二每月每人社保费 用义投保人数80711福利基金福利基金的提取比例按员工月工资 的2%进行计算。总工资基金比例642测算式：福利基金二员工总工资X 基金比例321002%设备费保洁工具购买清洁工具（扫把、尘推、拖布、垃圾铲、拖布桶、毛 巾、百洁布、
27、玻璃刮、地刮、大街扫等）产生的费用。330580维修工具工程人员维修工具费250材料费保洁耗材保洁：垃圾袋、清洁剂、消毒剂、除臭剂等5002600绿化材料绿化工具及药剂等400维修材料更换和修理门锁、窗户、水龙头、阀门、落水头等所产生 的费用。（包含500元以内的低值易损件）；更换和修理 照明供电系统（如：灯管、开关、镇流器、电线等）所产 生的费用。（包含500元以内的低值易损件）1700利润本公司在实施项目管理过程中为公司持续发展提取的管 理佣金按月总支出的10%收取。利润比例以上总费 用4599459910. 00%45999测算式：管理佣金费用二上述各项费用的总和X利润比例税金按企业经营
28、管理要求应向税务机构缴纳的费用。按甲方 支付管理费的6. 72%缴纳。税金比例总费用+ 利润340034006. 72%50598测算式：税金=总费用X税金比例月费用合计（元）53998年费用合计（元）647976*项目总预算按647976元，为自签订合同当天起一年计算，所有超出报价均视 为无效投标。说明：1 .公共水电费用由高训中心承担（包括卫生间、绿化、空调、清洁卫生、 生活等各类用水；消防、水泵、照明、各类机电设备等各类的用电）。2 .涉及到需年检的设施设备，由高训中心负责年检费用。3 .高训中心将提供后勤管理办公用房、后勤管理仓库用房及服务受理、机 电、消防等值班室，在委托期限内交由物
29、业公司免费使用。4 .供应商配置相关人员的装备（包括对讲机、巡逻工具等）及其保洁用品用具、设备、物料、工程维修工具，费用由供应商自行负责；消防设备器材的 年审、补充气体由供应商提出方案，经高训中心审核同意后进行实施，费用由 高训中心负责。5 .清洁卫生工作中设备、器具工具等消耗的物料等费用由供应商自行承担。6 .供应商对日常的水电维修中更换的耗材（各类电器开关、插座、照明灯 具、给排水管件、水龙头、门锁、五金件等），属小额维修的（单件价值为小 于等于人民币500元）维修材料由供应商负责，单件价值大于人民币500元的 由高训中心负责，对属高训中心负责的耗材，经高训中心确定后购买更换。8 .基地内部改造及相关工程期间，供应商须及时配合高训中心工作（如： 搬迁协调、门卫安排、清洁卫生、宿舍管理、绿化维护等）。9 .供应商应当配合进行资产管理、基建维修等日常工作。10 .供应商应做好相关档案管理工作，在每年末按照要求将相关资料移交给 高训中心。*11.供应商员工发生工伤事故，全部责任由供应商承担。八.商务、监督和退出机制*1.高训中心对供应商的日常服务进行考核监督，如出现安全管理总要求 问题时，高训中心有权立即终止合同，且不承担合同终止造成的相关责任。2.高训中心合同期内，按季度支付相应费用。在高训中心收到供应商全额 发票后15天内完成支付，具体以双方签订合同为准。根据物业管理服务考核