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1、邵阳绿湘阁茶艺馆可 行 性 报 告项目：绿湘阁文化休闲会所策划：刘绥平地址：邵水西路科文书店一楼小计3人 2400元/月2、早点/晚点白案师傅1人 1600元/月助手1人1200元/月勤杂1人800元/月小计4人3600元/月合计12人15500元/月18.6万元/年1300元/人 月二、外场：主管2人 1500元/月3000元/月领班3人 1000元/月3000元/月前台（含酒水、茶水、茶吧、书吧收银）3人1000元/月3000元/月服务员：早晚点2人850元/月1700元/月白班包厢3人、茶吧/书吧2人、卡座2人7人 800元/月5600元/月其他后勤一一卫生工2人550元/月一一1100
2、元/月选购 员1人800元/月800元/月仓储和验收各自分工监管处理_合计20人18200元/月2L84万元/年910元/人 月三、总经理、业务经理、财务经理3人2000元/月。6000元/月出纳1人 1000元/月。1000元/月合计4人 7000元/月 8.4万元/年四、总计36人 40700元/月48.8万元/年附2、项目贷款、参股或定回报合作方案鉴于原绿湘阁投入近150万元和久陷新科文路道路建设逆境，为保障项目营 运，需招募股东和适当贷款而制定合作方案：一、原独资投资者刘绥平累计投资近150万元，考虑水电、地面、墙面为永久性基础建设投资，剔除该基础建设投资现折合为100万元股权，对外
3、招募部分股东；二、以50%的股权对外招募合作股东；该比例股东资金只能吸纳现金股资。 三、以50%股权做为原投资者刘绥平为执行股东，由刘绥平对外招募的股 东不参加营运，股东以股东会议监事经营；四、所招募吸纳的股东资金为原投资者刘绥平出让所得，由刘绥平自行处 置；五、如启动资金惊慌，可以刘绥平出让股权所得资金暂借支垫付，也可向 外部借款，均有绿湘阁共同负担资本金和利息；该方案由小做起，渐渐随业务增加人工，此作为上限标准参考！注：1、该安排书未对茶叶经销进行可行性测算；2、该安排书未对商务或消遣棋牌服务业务进行可行性预料;的;晨鲁排雪鬻装人税收及所得税项、折旧、房租、利息等均从高计, 收入从低计，以
4、确保可仃性，具备肯定的经营潜力.4、该安排书尚存不详尽之处，谨供参考！2010年12月15日一、项目背景与项目介绍绿湘阁商务文化休闲会所项目由邵阳绿湘阁发起实施。邵阳绿湘阁经过多年实践，已从茶餐厅起步，发展为咖啡、茗茶、早晚点及 中式休闲餐饮、书吧、棋牌消遣等文化餐饮综合经营项目，并通过对项目现状的 分析认为，该项目具有快速发展的优势，具备邵阳市区较高的差异化特色的，有 较成熟的战略规划及明确的运作模式。本项目安排书客观、公正地分析了绿湘阁所处各个发展阶段及其文化休闲 市场特征，制定项目发展战略、实施保障及运营模式，从而制定了绿湘阁文化 休闲会所商业安排书。该安排书是以近5年邵阳市区域快速（连
5、锁）发展、高度差异化经营特色为 目标，系统地展示了本项目的基础条件、战略方向、投资优势、盈利模式和投资 收益分析等。1、项目概要邵阳绿湘阁文化休闲会所现有绿湘阁文化餐吧，并依托于此长期致力于文 化餐饮与现代商务休闲相结合的品牌培育和推广。文化休闲会所是指在商务活动与休闲方式日益多样化的推动下，以商务洽 谈、挚友聚会、休闲消遣、休闲快餐等为目的，主要依托早/晚点、中式快餐、 茗茶、咖啡、书吧及商务中心服务为主要形式的多功能消费活动。它的核心是“以 商务功能提升休闲餐饮服务价值，以服务创新增加休闲文化内涵”。具有人性 化、私密舒适、特色化、经济性与商务性相结合的服务特点。主要有四个基本特征；一是为
6、顾客供应细致周到的人性化商务服务，书吧、茶吧及餐饮服务，配备 了网络、商务打字复印、收发传真、代订火车票/机票、代订宾馆、书报阅读及 文化艺术讲座和茶艺活动；二是为顾客供应私密、舒适、温馨的商务、消遣、交友、餐饮空间；三是供应美味的湖湘餐饮和特色茗茶、咖啡；四是利用1000平米稳定的物业优势，实行价兼物美、经济实惠价格定位； 本项目安排显示：绿湘阁商务休闲餐饮单店规模大，装修环境舒适优雅，餐 饮商业模式独特（兼具商务休闲功能），投资虽大但风险小，市场客源稳定，项 目收益期长，品牌知名度与时尚消费影响力强，是一项值得投资的创新服务经济 实体。2、休闲茶/餐饮目标客户群体定位绿湘阁独特的经营模式与
7、文化休闲氛围，是对中式快餐饮的特色、大众化及 品牌化茶饮茶艺、咖啡及红酒、冷饮及果饮、设施配套、环境设计、商务休闲、 本土文化等要素进行优化组合的成果，同时也使绿湘阁能够广泛吸引以下消费群 体:今享受型消费者享受型消费者多留意物质生活的享受。这种类型的顾客（企业家，高层管理 人员，政府公务员，白领人士等）一般具有肯定的社会地位或经济实力，他们往 往是绿湘阁高档菜肴和高档服务的消费者。今求新型消费者求新型消费者留意菜品或服务的新奇、刺激。这类顾客以青年人为主，他 们追求服务的新奇、新颖，偏好刺激而不过分计较价格的凹凸。令便利型消费者便利型消费者比较留意服务场所和服务方式的便利，反对繁文褥节。这类
8、型 顾客（商旅人士、校内探亲家长等）希望在接受服务时能便利、快速、快捷，并 讲求肯定的质量。今信誉型消费者信誉型消费者特别留意企业信誉，以求得良好的心理感受。绿湘阁良好的企 业文化与品牌知名度可以确保这类顾客得到开心的消费心理感受。令求廉型消费者求廉型消费者特别留意饮食消费价格的低廉，这种类型的顾客（家庭不开伙 人士，社区固定常客等）都具有精打细算的节俭心理。特别留意菜肴和服务收 费的价格，他们往往对菜品质量不过分苛求，而要求达到物有所值即可。二、项目投资优势1投资优势分析1）【核心竞争力】“中式仿古优雅的环境享受+商务和消遣的休闲品位+邵阳中式快餐的服务+平民价格路途的经济实惠”。该模式的业
9、态形式独具匠心, 客源市场广袤，盈利来源稳健，投资回报可观。2）现有绿湘阁1000平米自有产权物业的支持和成熟商业模式，以及稳定的经济 效益与投资回报率（高入座率+30%投资税后利润率）；3）新科文路2010年11月26日通车后的绿湘阁区位优势显著，近邻李子园校内 区及城市公园、左临邵水河畔、右临戴家路高档社区群（城南帝景等2011年4 月交房）连接繁华市区和出城捷径的戴家路、邵水西路交织于此，并具有可以供 应30台以上停车位的绝佳位置。4）供应味美而实惠的中式快餐和特色茗茶（安溪铁观音）；餐饮和茗茶等服务 价廉物美，经济实惠，环境高雅，彰显宝贵之客。5）为顾客供应兼具商务与消遣的IT商务功能
10、，服务上具有特别突出的人性化与 私密性。6）将现代商务、餐饮、茗茶、阅读、消遣休闲有机集合在一起，形成一种独特地 域（绿湘）文化的典型代表，引领我市文化休闲茶/餐饮的消费新时尚，在邵阳 市地区形成极高美誉度的口碑效应与品牌传播。三、餐饮行业分析1、餐饮业消费者分析消费者就餐选译不仅只是讲究口味，餐厅的环境、氛围、情调都成了顾客选 择就餐地点的必要考虑条件，消费者日渐留意享受，留意餐饮产品与文化的融合。 2、茶/餐饮业消费行为分析随着近年来中国居民的收入水平的增加、生活节奏加快、消费观念的更新， 推动餐饮行业的快速发展中国餐饮消费者呈现三大发展趋势。一是商务型消费增加。经济的发展促使商务活动增加
11、，商务应酬活动推动了 高档次的餐饮的快速发展。二是替代型消费增加。随着经济发展，居民收入增加，越来越多的人选择去 酒店消费来代替自己做饭，这集中表现在近些年家庭亲友聚会消费。三是被迫型消费增加。越来越多白领人士，时间紧，也没有条件自己开伙做 饭，他们处于无奈，没方法只能被迫在餐馆里就餐，这就促使快餐行业的发展。 3、我市餐饮业竞争分析我市的餐饮市场自2008年以来，市场竞争的形势也发生一些新的改变。1）由单纯的价格竞争、产品质量的竞争，发展到产品与企业品牌的竞争，尤其是文化品位的竞争:老贵都的早点晚茶改时尚餐饮，长城酒店以接待为主、白宫城酒店以会 务为主、魏源国际以商务为主、友情宾馆和新贵都的
12、以公务酒宴，新贵都的和福 会所以高端餐饮为主，秋月酒店以特色为主。无一例外地在打造品牌和文化 品位。2）由单店竞争、单一业态竞争，发展到多业态、连锁化、总部化、大规模 的竞争。紫星酒店、新长福特色酒店、多福酒店、春暖花开、湘厨均有所单店突 动身展，湘中连锁暂呈收缩状态，美味源中式快餐连锁正在试验阶段。3）休闲餐饮处于调整期，逆势而上则有小城故事、简爱、米罗咖啡、甘露 园、银迪、永和快餐、杨裕兴等对我市休闲餐饮经营理念、服务质量标准、文 化氛围、饮食结构、从业人员素养要求等将产生肯定影响。4）家庭土菜以城南公园“问客杀鸡”等已成餐饮一条街，代表小型餐饮的 新崛起，具有色、香、味、廉价的独特魅力，
13、加剧了小餐饮企业的竞争，但也是 中餐恒久存在的市场恶性竞争特色。4、绿湘阁面临的主要机会1）据国家有关预料机构预料，自2010年起，中国餐饮业零售额将达到20000 亿元。将来5年将保持17%以上速度发展。2）国家和地方政府正在就餐饮业和文化产业制定相关政策，尤其是税收政 策将有所减税，有利于规范行业行为，有利于文化休闲产业进一步发展。3）传统餐饮向现代餐饮的转化加快，连锁经营将会加速发展；同时大众化 经营的市场空间不断延长，特色经营更加突出。创新经营、品牌营销的力度加强, 管理与人才的作用将更加突出。4）绿湘阁自自有房产购买以来，一次性投入近150万元所形成的文化特色 的经营场地，随着201
14、0年11月26日新科文路道路交通拉通、2011年初邵水西 路南端拉通、以及戴家路、公园路等周边商居楼盘的建设完工和入住，为绿湘四、项目整体投资效益分析目前，本项目在邵阳地区现有绿湘阁1家总店。为了启动本项目在邵阳市总 店整合发展安排，尽快实现快速发展，须要启动资金60万元（贷款、参股或固 定回报合作方式均可）。该资金主要用于1000平米总店整合发展：投资费用包括：增加少量标准化、数字化环保型厨具设备，外场中式仿古桌椅设施，4个新增包厢装修费用、开办费用、首期租金、开店货品。1、财务评价的基本假设财务评价是建立在以下财务基本假设的基础上，主要财务假设条件为: 项目运行期内国民经济稳定，没有较大的
15、经济衰退或不行控的意外发生; 项目能筹集到足够的资金来支持项目的建设与运转； 项目建设原材料价格等都是通过行业标准与当地市场确定 项目经营估算预料的计算期为5年。 销售、选购均为现金交易，没有应收应付款发生。2、经营成本及税收估算生产成本原材料及辅料制造成本生产人员人工费用经营管理费用折旧及摊销房租水电费服务人员人工费用修理费用销售费用（广告等）财务费用销售税金及附加所得税按销售额占比38.5%按销售额占比6%装修及设备设施按10年摊销按15元/月平米按淡旺季平均5000元/月按1300元/人月按销售额占比0.5%按销售额占比2%按50万元借款和月息千分之8按销售额5.65%按销售额*10%
16、X 20%3、总店投资规模：【投资】1000平方米备注店面装修费及 设施按1500元/平方为总 投资150万,扣除地 下排水、外电外水和 初始基础设施改造等 30万，做120万净值已完成装修和设备投资，拟 追加10万元完善部分设施折旧2流淌资金10万【收入/年】按1000平方米预料餐饮收入50%2早、晚点20%茶饮休闲收入15%其他消遣15%5包房卡座15个大厅2个大厅40个散座注：a、包房分大包房、中包房、小包房、三种规格，依据当地消费的实际状况 合理调整布局各种包房规格的数量比例。b、1500元/平方的费用包括全部设备及服务用品，适用于地级以下（含地 级市）的城市。c、场地总面积包括：营业
17、区、选购、洗手间、仓库、收银区、菜台、煤气 房等。d、总投资费用包括：厨房设备、外场设备、收银设备、装修费用、开办费 用、开店期资薪、首期租金、开店货品。4、销售收入估算（1000平方米规模）表：销售收入估算表（单位：万元；直营店）收入品种第1年第2年第3年第4年第5-10年餐饮216238262262262.茶饮3641474747.早、晚 点5459656565合计306338374374374按第一年测算：_餐饮6000元/日（含酒水 包厢费）义360二216万元茶饮1000元/R （含茶饮 包厢费）义360二36万元早、晚点1500元/日义360=54万元合计 8500元/日X 360
18、天=306万元其次年起按如下环比递增比例到第三年稳定餐饮10%茶饮15%早晚点10%5、各项财务预料表固定资产折旧费用估算表（万元；直营店）规格型号折旧 年限残值率第1年第2年第3年第4年第5年装修、设备设施原值150万元1010. 00%15.0015.0015.0015.0015.00表：人员费估算表（单位：万元；直营店）年份第1年第2年第3年第4年第510年生产人员费18.3620.2822.4422.4422.44非生产人员费按20人 1300元/月每人31.2031.2031.2031.2031.206、运营费用估算表（单位：万元；总店）年份第1年第2年第3年第4年第510年销售费用
19、6.126.767.487.487.48管理费用71.7371.8972.0772.0772.07折旧及摊销1515151515房租1818181818水电66666服务人员31.231.231.231.231.2修理费1.531.691.871.871.87财务费用4.84.84.84.84.8合计82.6583.4584.3584.3584.35付现营运费用67.6568.4569.3569.3569.357、生产成本估算表（单位：万元；总店）序 号项目年份第1年第2年第3年第4年第510年1生产成本136.1 7150.41166.43166.43166.431.原辅材料38. 5%11
20、7.81130.13143.99143.99143.9911.制造费用（生产人员费用18.36 20.28 22.4422.4422.4426%)8、收益估算表（单位：万元；总店）项目第1年第2年.第3年.第4年第5-10年1销售收入3063383743743742销售税金及附加5. 65%17.2919.1021.1321.1321.133生产成本136.17150.41166.43166.43166.434销售利润（1-2-3）152.54189.26216.47216.47216.475管理费用71.7371.8972.0772.0772.076销售费用6.126.767.487.487
21、.487财务费用4.84.84.84.84.88税前利润70.49105.81132.12132.12132.129所得税2%6.126.767.487.487.4810税后利润67.3799.05124.64124.64124.6411税后利润率21%29%33%33%33%12未安排利润67.3799.05124.64124.64124.64附1、绿湘阁文化休闲会所人力资源配备安排一、后场1、厨房一一开展包厢商务家常餐饮，外厅茶吧和书吧区及卡座区以煲仔和盖 码饭重视快餐业罡为主。2800元/主厨1600元/炒锅2人1500元/打和1200元/煲仔1000元/切配小计6人 9500元/月 1580元/人 月传菜1人 900元/月勤杂2人 750元/月