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1、夕阳十里，朝阳在前养老地产深度解析报告经济养老地产政策关联度高，2017 多地政策有望落地地产进入转型期，从增量市场进入存量时代医疗投资逐年增加，民营医院复合增长率达 13.4%传统养老观念亟待改变，建议政府加大宣传，引导养老消费市场社会技术总水平难以支持养老产业融合，制约着养老地产的模式创新社会科技文化政策市场环境需求供给/需求相对不平衡，进入养老地产企业已经超过 100 家养老市场规模将在 2025 年达 5 万亿，其中持续照护养老市场将突破万亿发展初级阶段，民众对于养老地产还处观望，即将进入快速发展期政策壁垒较强，当前规模难以形成成本优势，转换成本不高四种分类方式-养老方式、开发模式、居
2、住模式、产权模式阶段分类壁垒供给市场结构分布来自传统地产行业、医疗健康和保险行业等的开发商为主京津冀、长三角、珠三角和成渝布局为主自持经营类养老地产空置率普遍在35%-45%之间，销售类养老地产去化率达 80%经营开发发展现状概述养老市场深入解析|高力国际1破局政策、观念、技术、成本、盈利创新、融合、归回困境困境未来市场环境第一部分养老地产既有地产的商品属性，同样具有养老服务的准公共产品属性，在市场发展前期阶段，受政府法规和政策环境的导向影响较强。截至 2017 年，涉及养老产业发展的政策法规超过 100 项。近年来随着我国逐渐进入老龄化社会和养老产业地产的兴起，国家和各省市先后出台养老产业相
3、关政策，仅 2016 年就在 20 项以上。各省市还相继颁布了政策的落实细则，不断完善我国养老产业的投资环境和产业扶持政策，以适应老年群体持续增长的养老需求。高力国际认为，政策的密集落地，无疑将对养老地产发展起到积极的推动作用，迎来发展良机，从政策环境上看整体利好。国家通过关于加快发展养老服务业的若干意见来动员社会力量参与养老产业，鼓励养老行业的产业化、创新化发展，鼓励养老地产的开发模式和运营模式的创新，无疑是加快养老地产发展的一剂催化剂。但是在各项政策落地之前，实际操作中仍存在一定的政策风险。首先，各地的土地供应、资金补助、税收减免、配套机制等政策落地困难。其次，目前引导和扶持社会力量和市场
4、参与养老服务的力度不够，社会资源配置需要有更强的政策性指导。同时，民间资本进入养老服务领域与公办养老服务机构在用地、融资、用人、政府补贴等方面缺乏统一、公正、公平政策和平等竞争的社会环境。最后，当前政府在监管体系方面并未有统一的法律规定和行业标准，无论从养老服务管理体制，还是监管治理机制方面，对于进入养老地产市场领域的民间资本，都将是一定的政策未知风险。高力国际认为 2017 年将是养老政策的集中落地年。2017 年是实施“十三五”规划的重要一年，当前公立养老院整体床位缺口较大与养老地产市场床位空置，存在供给侧结构性失衡，故养老领域的供给侧改革深化将是2017 年养老事业发展的重要方向。预计各
5、省市将陆续以国家出台的各项养老产业相关政策的要求为基础，根据本地养老的实际需求、市场特点等情况，制定出相应的实施落地文件，推动养老地产产业的进一步发展，从而满足快速扩大的养老市场需求。政策养老市场深入解析|高力国际32013 年 1 月2014 年 4 月2013 年 9 月2016 年 3 月2017 年 2 月2016 年 12 月2013 年 7 月2017 年 3 月国务院关于加快发展养老服务业的若干意见，指导今后一个时期我国养老服务业发展的纲领性文件。工信部、民政部和国家卫生计生委今天发布智 慧 健 康 养 老 产 业 发 展 行 动 计 划（2017-2020 年），提出到 202
6、0 年，基本形成覆盖全生命周期的智慧健康养老产业体系。关于金融支持 养老服务 业加快发展的指导意见，为养老服务企业及项目提供中长期、低成本资金支持。北京正式对外发布了养老综合用地的供应计划，由此北京也将成为第一个把养老用地纳入到年度国有建设用地供应计划的城市。共 23 项重要文件出台，养老地产元年。国土资源部办公厅关于印发养老服务设施用地指导意见的通知，养老用地纳入国有建设用地供应计划。国务院办公厅 对促进养老服务业更好更快发展作出部署。民政部养老机构设立许可办法 明确养老机构准入门槛。国务院办公厅印发关于进一步激发社会领域投资活力的意见，旨在进一步激发医疗、养老、教育、文化、体育等社会领域投
7、资活力。从历史数据来看，对于美国日本以及欧洲多个国家来说，养老行业从发展初期到快速发展的人均 GDP 分界线是10,000 美元，而我国的人均 GDP2016年为 8865 美元左右。我国人均 GDP 的水平目前可以支撑养老市场的初期发展，同时意味着我国养老市场进入快速发展时期应该不会太长。从 2010 年到 2015 年，中国居民的人均可支配收入一直保持着平稳增长，可以预期，中国居民的人均收入也会在未来的几年内一直增长，同时也意味着居民对养老房地产的消费能力也随之增长。在 2015 年城镇居民消费构成中，居住消费占 22%，医疗保健消费占 7%，这两项共占 29%，是除了食品烟酒消费外最大的
8、消费支出。养老市场既包含居住又包含医疗保健，可见如果能转变居民消费观，提供更优质的服务，养老市场潜力非常大。7%22%2015 年城镇居民消费构成居住消费医疗保健消费从经济大环境来说，随着中国经济发展进入新常态，房地产行业也进入转型期，从增量市场进入“存量时代”。2016 年整个房地产行业的任务是去库存，推进供给侧结构性改革，防止房地产泡沫增长。在这个大环境下，房地产行业无法维持过去的高增长高利润，因此需要依靠细化市场，提供更好的服务来实现利润增长。养老地产就是中国经济进入新常态后被市场追逐的房地产细分市场。而同时中国养老市场处于初期发展阶段，未来五年将进入快速发展期，潜力巨大。随着市场增长，
9、有些项目已经开始进入盈利期。发达地区养老行业由发展初期到快速发展的人均 GDP 分界线发展初期快速发展期中国养老行业当前人均 GDP$10,000$8,865未来居民对养老房地产的消费能力2010-201120122013201420162015经济5,00010,00015,00020,00025,00030,00035,00040,000养老市场深入解析|高力国际4人口老龄化预测30%20%10%0%40%35302502045201510520402035203020252020201520102005200019951990205065 岁以上人口单位：千万人020,00010,000
10、201620152014201320122011201020092008200720062005民营医院数量单位：个00%5%20162015201420132012201120102009民营医院数量公立医院数量医院总数增长率医院总数量中国已成为世界第一个老年人口超过1 亿的国家。据人社部统计，2015 年65 岁以上老年人口达 1.44 亿，占人口的比例为 10.5%。60 岁以上更是超过 2 亿，占比超过 15%。根据2013年中国人类发展报告的预测，到2050 年，我国 65 岁以上人口占全国总人口比率将提高到 18.2%。由于中国之前实施的计划生育政策，多数年轻夫妻肩负 4 个老人的
11、养老，同时却没有精力和时间照料。养老已经成为重要社会问题，也预示着巨大的市场。同样受老龄化社会影响，社会资本进入民营医院的热情日益高涨，民营医院的数量和总诊疗人次数都得到了快速发展，增速已经超过公立医院。2006-2016 年，我国的民营医院数量从 4150 家增加到 15,090 家，总数超过公立医院总数 12,982 家，年均复合增长率达 13.4%，占比全国医院总数53.8%，全国医院总数年均复合增长率为 4.1%，至 2016 年达 28,072 家。作为养老地产的重要配套，医疗机构的快速市场化和加速布局也为养老地产的快速发展奠定基础。据高力国际不完全统计，投资医疗医院的地产商已经超过
12、 20 家。2016 年万达宣布投资 150 亿人民币，引入英国国际医院集团(IHG)在上海、成都及青岛修建三座综合性医院;珠江投资建立“珠江国际生命健康城”;上海万科拟建复旦万科国际儿童医院；富力地产携手加州大学洛杉矶分析医疗中心创办新型国际医院；养老地产“太阳城”集团建立太阳城医院；泰康对传统养老院模式升级打造泰康之家社区，引进了“三甲医院临床诊疗+社区配建二级康复医院+CCRC 持续关爱养老社区”的三层次医养服务体系，并对居住、理疗、娱乐、看护等软硬件设施进行了升级。医疗产业或将成为养老产业市场中的产业核心价值点，特别是对于“候鸟”式养老地产，周边医院配套正逐渐成为产权型养老地产项目的核
13、心竞争优势之一。社会65 岁以上人口占比C A G R=1 3.4%20,00010,000单位：个养老市场深入解析|高力国际5传统养老观念亟待改变。儒家思想是中国传统文化的主流，我国几千年来，儒家思想一直倡导“养儿防老，积谷防饥”、“孝道治天下”等。在这些思想意识的引导下，子女亲养老人、侍奉老人还是充斥在很多人心中。受传统思想影响，家庭式养老还是目前大部分人的选择。此外，传统风俗习惯也是养老地产消费能力因素之一。比如在我国，父母往往倾力替子女购置婚房，对于一般家庭来说，子女的教育和婚房是家庭最大的开销。对这样的家庭单位，在老年独自支付养老就存在很大的困难。随着社会分工的进一步细化、家庭结构的
14、变小、子女工作和 学习压力的增大，客观上已形成养老必须社会化的趋势。虽然我国的养老以传统家庭式为基础，机构养老只作 为支撑。但是，政府应该大力宣传在养老机构养老的好处和必然性，引导和培育养老消费市场的发展，落实机构养老在整个养老机制中的支撑作用。文化养老市场深入解析|高力国际6科技我国养老产业还处于发展初期阶段，从社会技术总水平*来看还不成熟，存在多种问题：建设初期的高成本投入，适老化产品开发不足，养老产业链整体技术创新欠缺，社会技术发展对产业融合的发展不足，智慧养老软硬件有待提高等，这些方面都制约着养老地产商业模式的创新发展。在消费领域，大数据虽然已经逐步开展应用，但是由于是商业地产领域的不
15、透明性，大数据在地产领域的应用非常有限，对当前养老地产市场而言更是如此。在养老地产有效商业模式并不明晰的早期发展阶段，有效地获取潜在消费客群的消费习惯，开发获取消费能力与高收费相当的客户至关重要。当前，技术远未成为养老地产项目的核心竞争力和进入壁垒。普通住宅正在逐步推进建筑工业化进程中，依然未能有效形成成本优势，装配式建筑包括 BIM 仍存在很大的技术瓶颈。对于养老地产这种非标准化项目的建造成本,当前技术水平任重道远。许多养老运营商选择存量改造，但在改造技术和成本控制方面难觅成功案例。我国养老地产发展起步比较晚，但也有一定的后发优势，有前路可循。所以养老地产的相关技术在发展初期可以通过学习模仿
16、或者合作的方式达到较高的水平，如养老地产的运营模式，管理模式，适老房型的设计，适老部件的应用等。同样进入老龄化社会的日本在适老化产品设计上已经非常成熟，日本养老地产对消费者需求的精细捕捉，让养老地产项目在许多细节比如老人个人卫生清洁等方面已经让人赞叹。中国养老地产的发展，也有待技术的进步使得企业可以扩大经营范围、开辟新市场、创新新模式和突破当前技术瓶颈对养老产业融合的不利影响。*社会技术总水平：社会技术总水平及变化趋势，技术变迁，技术突破对企业影响，以及技术对政治、经济社会环境之间的相互作用的表现等。科技不仅是全球化的驱动力，也是企业的竞争优势所在。养老市场深入解析|高力国际7市场结构第二部分
17、全国各类养老服务机构和设施 11.6 万个比上年增长 23.4%注册登记的养老服务机构社区养老服务机构和设施互助型养老设施供给各类养老床位 672.7 万张比上年增长 16.4%其中社区留宿和日间照料床位298.1万张30.2张 /1,000位2.8万个2.6万个6.2万个根据民政部 2015 年社会服务发展统计公报，全国各类养老服务机构和设施 11.6 万个，比上年增长 23.4%，其中:注册登记的养老服务机构 2.8 万个，社区养老服务机构和设施 2.6 万个，互助型养老设施 6.2 万个。我国养老地产的供给缺乏准确的经济数据，但是可以以床位数量衡量。2016 年 2 月 23 日召开的全
18、国老龄工作委员会全体会议透露，“十二五”时期老龄事业取得显著成绩，养老服务业加快发展，全国养老机构床位数已达到 669.8 万张，每千名老人拥有养老床位数达到 30.2 张，居家养老服务设施已基本覆盖城镇社区和 50%以上的农村社区。“十三五规划”确定的养老目标是“城市日间照料社区全覆盖，农村覆盖率超过 50%，每千名老人拥有养老床位35 张到 45 张”，即到 2020 年我国养老床位数量应在 800 万张以上。当前，城市日间照料社区覆盖率 70%，农村覆盖率为 37%，整体床位缺口高于 200 万张。按照国外成熟阶段的养老行业需求来看，每千名老人需要 50 个床位，可见养老地产的发展存在巨
19、大的供给空间。在市场供给方面，据高力国际不完全统计，目前进入品牌养老房地产行业的上市公司已超过 35 家，非上市房地产公司超过 80 家，非上市保险公司超过 20 家。城镇社区农村社区居家养老设施覆盖率养老市场深入解析|高力国际930.2个/千人40个/千人50个/千人目前国内养老行业床位需求2020年目标养老行业床位需求国外成熟阶段养老行业床位需求需求我国从 2000 年开始已经进入老龄化社会，且其社会老龄化速度正在逐渐加快。从国务院印发的社会养老服务体系建设规划（20112015年）（以下简称 规划）中可以看到，我国是世界上唯一一个老年人口超过1亿的国家，且正在以每年 3%以上的速度快速增
20、长，是同期人口增速的五倍多。预计到 2020 年，老年人口将达到 2.43 亿，约占总人口的 18%。未来 10 年至 2025 年，中国老龄化人口将接近 3 亿。中国的人口红利正在向养老产业转移。在拥有特殊国情的中国，养老地产对于很多人或许不再是一个选择而是一个必须。首先，中国失能老人数量庞大；其次，由于以前的计划生育政策，当前年轻家庭结构多数为4+2+1，且紧张的工作节奏使他们很难分身时间来承担对 4 位老人和一个子女的照顾，负担较重；再次，随着城市化进程发展，很多子女和老人并不在一个城市居住；最后，当前普通住宅并无配备适老设施，无法满足老人的便利需要。养老产业将是非常有潜力的产业，高力国
21、际对未来养老市场这种“银发经济”也是非常乐观。高力国际认为 2 0 2 5年，中国养老市场可达 5万亿规模，其中，CLRC 也就是持续照护养老社区市场也将突破万亿规模。但是中国仍是发展中国家，中国的老龄化结构和发达国家还是有很大区别，据经济合作与发展组织(OECD)的统计，大多数国家在进入老龄化社会时，人均 GDP 约为 10,000 美元，而中国在2000年进入老龄社会时人均GPD为1,000美元，虽然当前已达到8,865美元，但仍存在较大差距。在中国老龄人口的资产结构中，财产性收入仅占 0.3%，更多是依靠子女供养，而发达国家这一数字普遍超过 25%。除经济发展阶段因素外，这还和中国的传统
22、文化有很大的关系，比如很多父母会考虑把房产过户给子女，或者给子女购买婚房。这些消费结构和中国特色的文化传统在一定程度上会对养老产业的消费市场产生影响。按汇丰银行的数据来看，我国最富有的人群平均年龄是 37 岁，也就是说这些人将在 10 年后步入老年，很有可能成为养老地产最具潜力的消费者。而现在即将步入老龄阶段的人群多是 50 年代 60 年代出生的人，这群人是改革开放最先富起来的一代人，而他们大多数有多个兄弟姐妹，赡养父母的负担很轻，同时因为计划生育只有一个子女，他们也是 10 年内养老地产的主要消费人群。2010320122014201620182102020单位：亿人+养老市场深入解析|高
23、力国际10阶段民众对于养老地产还处于观望态度：当前养老地产产品，多数名为养老实为地产，配套资源和适老产品与服务缺乏，这让一些具有养老需求的中老年人对“养老房产”仍持观望态度。在当前发展阶段，养老地产需要开发一批龙头和品牌养老企业，开发一批老年人买账的产品，最终实现市场投资主体多元化、服务形式多样化、服务对象社会化、服务队伍专业化。只有在消费理念、支付能力、社会保障和服务品质等方面真正打动消费者，养老地产市场才能迎来真正的春天。发达国家养老产业从初期进入成熟期时65 岁以上老人占比13%10%中国养老产业从初期进入成熟期时65 岁以上老人占比中国处于养老产业发展初期阶段，不久的将来随着养老政策的
24、落地、社会观念的改变、市场化程度的推进，养老产业将会进入快速发展期。和国外发达国家对比：发达国家进入老龄化比中国早 30 年，养老产业已经成熟，有借鉴价值。通过比较，发达国家养老产业从初期进入成熟期时 65 岁以上老人占比为13%以上，我国目前的 65 岁以上老人占比是 10%。老龄化程度代表需求，人均GDP 支撑供给，我国目前无论从需求还是供给都还没有到达快速发展阶段。目前养老地产行业还不够成熟，没有找到适合中国国情的运营方式和盈利模式。养老地产的投资回报周期普遍被认为比较长（8-10 年），即使在发达国家产业已经成熟的情况下，也需要 5-7 年。国内目前大部分养老地产还处在基本没有盈利甚至
25、亏损的状态。但是好消息是，一些经营比较久的养老地产今年已经开始盈利，如远洋的青塔老年公寓等。养老市场深入解析|高力国际11壁垒当前行业最大的壁垒更多还是来自政策因素，并不是来自先行进入养老地产行业的企业。但是由于当前市场总体盈利模式不清晰，受前期进入资本的影响，不少资本都在观望，给养老地产融资带来一定的压力。而且对于相对保守的中老年群体，也会倾向于把知名开发商当成一种保证。因此知名品牌更容易形成品牌优势。然后，由于各地养老产业政策有待落地且不同，市场参与者基本都处于摸索阶段，基本上不存在大规模跨区域扩张，现阶段难以形成规模经济，都无法形成很强的成本优势。我们有注意到一些养老地产的品牌，如万科在
26、全国布局已经初具规模，在 8 大城市近 30 个运营筹备项目。这个阶段利于先进入企业培养品牌和客群粘性，由此来提高未来转换成本。政府通常为土地资源和核心运营资源等要素的持有者。能否和政府合作实现资源要素的有效流动，是养老市场最大的壁垒之一。当前，PPP 备受推崇的原因就是可以在一定程度上解决土地成本高这个养老地产面临的关键市场壁垒。就拿最近刚落地的中南建设在济宁的养老地产 PPP 项目来说，落地投资规模达 6.66 亿元。其中医疗区建设项目总投资 5.49 亿元，老年护养区总投资 1.17 亿元。土地采取划拨方式给政府代表方济宁中西医结合医院。在合作周期 22 年内，该项目采取 BOT 形式。
27、济宁市中西医结合医院任城区老年护养院 PPP 项目位于济宁市任城区荷花路 127 号，其中医疗区总占地 2.75万平方米，总建筑面积 10.71 万平方米。项目竣工后可容纳标准病房床位 800 张。同时，老年护养区总占地面积 1.55 万平方米，总建筑面积 3.18 万平方米。项目竣工后老年护养床位 340 张。SPV 项目公司负责项目的投融资、建设、老年护养区和医疗区非核心业务的运营维护及医疗区法定保修期内的维护等工作。项目建成后，医疗区核心医疗业务部分（不含停车场、超市、餐厅等附属经营性设施）由政府方指定机构中西医医院独立进行运营管理，项目公司自行负责老年护养区的运营管理、医疗区附属经营性
28、设施（停车场、超市、餐厅等）和医疗区的物业管理等工作，并于合作期满后由项目公司将项目资产及权益无偿移交给政府方或政府方指定机构。回报机制拟采用“可行性缺口补助”的形式，合作期内项目公司通过医疗区附属经营性设施（停车场、超市、餐厅等）和老年护养区的运营、医疗区物业管理（若有）和政府可行性缺口补助获得合理收益。项目进入运营期后，政府方开始支付可行性缺口补助,用来保证中南建设的合理回报。这种形式中，政府扮演土地资源和核心运营资源等要素持有者。企业扮演融资渠道、建设者和运营者的角色实现收益。政府和社会企业实现资源互补，解决市场要素流动的壁垒。现在我国养老地产还处于初步发展阶段，市面上的养老机构以高端养
29、老机构为主，建设和经营成本都很高。这对开发资金投入和经营管理水平的要求较高。并且当前养老地产盈利实现的周期相对较长，普遍在 8-10 年。如何提供优质的差异化服务，如何成功地实现养老产业的盈利，都对养老地产的建设、定位、标准化服务和风险管控提出了更高的要求。缺乏运营能力的投资商，将无法在养老产业中实现盈利，最终将退出养老市场。养老市场深入解析|高力国际2发展现状第三部分分类按养老方式分类居家养老、社区养老、机构养老居家养老 是指以家庭为核心、以社区为依托、以专业化服务为依靠，为居住在家的老年人提供以解决日常生活困难为主要内容的社会化服务。社区养老 是以家庭养老为主，社区机构养老为辅，在为居家老
30、人照料服务方面，又以上门服务为主，托老所服务为辅的整合社会各方力量的养老模式。机构养老 是指为老年人提供饮食起居、清洁卫生、生活护理、健康管理和文体娱乐活动等综合性服务的机构。它可以是独立的法人机构，也可以是附属于医疗机构、企事业单位、社会团体或组织、综合性社会福利机构的一个部门或者分支机构。按开发模式分类与社区共同建设、与相关设施并设、与旅游或商业地产结合、引入国际品牌合作开发 与社区共同建设开发模式 是建设养老社区，或依托社区建设各类养老居住产品。例如专门建设大型养老社区，在普通社区中配建养老组团或养老公寓等。与相关设施并设开发模式 与一些其他设施结合，共同进行建设，例如与医疗机构、商业设
31、施或其他福利设施设置在一起。此类开发模式能够充分发挥各方资源优势，使养老产品和相关设施实现互惠互利。与旅游、商业地产共同开发模式 也是较为常见的一种形式。引入国际品牌合作开发模式 引入外资或运营管理团队，共同开发养老产品。按居住方式分类纯老年养老社区、嵌入式养老、混合居住纯老年养老社区 由于社区目标住户都是老年人，多数产品在设计上容易产生社会隔离感。但是这类老龄公寓的优点是便于管理。由于老年人的集中，成本也会得到控制。嵌入式养老机构 将养老机构设置在正常社区内，但是和普通住户分开居住，这样老人既可以得到单独的照料，又不会离家太远。混合居住型社区 不单独设置养老机构，而是和普通住户住在一起，但是
32、老年公寓的设施设计和普通户型不同，让老人被普通住户包围，让老人不会感到被社会孤立，但是这类养老地产在管理和成本控制上面临较大挑战。按产权模式分类销售+自持、全自持、全销售销售+持有模式 的项目通常包括住宅、老年公寓、养护院（护理院）三部分。住宅(包括普通公寓和别墅)用于销售，是回收资金的主力，并对持有型物业形成了支持；自持的比例需要根据项目实际开发运营方，资金供应量以及财务成本等多方面设定。老年公寓嵌入普通适老化社区里，可租可售，养护院主要接收不能自理老人，持有经营的物业，同时对住宅的销售起到促进作用，增加了产品的丰富性。全自持模式 中养老地产项目的产权仍在经营者手里，出售的是使用权。持有型养
33、老地产目前常见模式有三种：押金制、会员制、保单捆绑制。这类养老地产更受不能自理类老人和能够接受单独养老的老人欢迎。全销售模式 是建设并销售适老公寓，这类养老地产和普通住宅的区别一是房型设计上是适合老人居住的，二是周边设有医院，老年大学等养老设施。这类养老公寓很受家里有老人但是不愿意单独养老的家庭的欢迎，升值空间也是家庭购买这类老龄公寓的考虑因素。养老市场深入解析|高力国际14进入养老地产的代表性企业包括开发传统房企之所以进入养老地产行业，是由于房地产行业进入下行周期，房地产行业利润下滑，寻找新的增长点成为房企能否战略性持续发展的关键。商业地产基本结束了维持 20 年的粗放式增长，步入精耕细作时
34、代。单纯土地溢价的空间已经很小，房企不得不进行战略审视，寻求竞争差异化和通过提高产品附加值获益。随着中国进入老龄化社会，养老产业存在巨大的机遇。而作为产业载体的土地，可以实现通过发展产业，把产业增益回导附加到土地上，实现产业和土地的融合，通过产业附加值形成进一步的土地溢价和收益。这也是房企从战略上，从商业住宅这一相对充分竞争的大众消费市场，进入养老这一相对小众的细分市场的重要考量之一。相应的配套服务和政策服务体系的附加值也成为驱动养老地产发展和体现吸引力的重要因素之一。由此，众多来自传统地产行业、医疗健康和保险行业等的开发商已开始布局和试水养老地产市场。各路资本介入养老地产市场，或许已经彰显这
35、一细分领域的未来价值。众多养老地产开发项目中，多数以持有经营性的持续照护社区和出售型的医养社区为主，带来市场大量供给。比如万科（怡园、随园、嘉园）和保利（和熹会）总床数分别都超过 2,000 个，远洋（椿萱茂）也超过3,000 个。其中泰康之家的医养社区、度假特色社区更是将近一万个床位。房企医疗健康企业保险公司其他养老市场深入解析|高力国际15案例分析-远洋地产远洋 2012 年成立养老公司，战略目标是独立运营养老，作为房地产开发公司。初期由于缺乏养老运营经验，在第一个亦庄项目上与 Emer-itusCorp 合作，学习美国先进的养老运营体系。目前远洋在北京的 4 家养老项目均是自己培养的运营
36、团队。三大产品线北京已开业 4 家老年公寓 ，已确定拟开业 2 家。2016 年全国新签 11 个项目，约 1,700 个房间 ，3,000 个床位 。计划 2020 年全国 2 万张床位 。未来发展方向未 来 可 能 会 发 展 小 型 嵌 入 式 照 护 中 心 CC（Care Centre）的项目。北京现在已经获取了 3 个 CLRC 的项目（2 块土地，一个资产收购），但开业时间待定，全国最早开业的 CLRC 的项目将是在上海虹湾和北京顺义后沙峪。战略布局“立足北京、全国布局”，将以一线城市、重点二线城市和优质旅游资源城市为空间,以北上广深为核心,辐射环渤海、长三角、珠三角三个中国经济
37、最具活力的区域。选址及物业主要考虑因素项目投资回收率及回收期作为纯盈利性品牌，椿萱茂没有非盈利机构的床位补贴，能够享受建设补贴，但额度有限。重资产和轻资产模式的投资回收期不同，从目前租赁物业项目来看，投资回收期在 12 年左右。项目改造成本约为 30 万/间，3,000-4,000 元/平方米；CB 现在改造施工时间约为 7 个月。从运营成本来看，人员成本是占比最高的，约为 60%。服务协助老人和失智老人作为协助型照护公寓，面向活力老人以外的各类老人。中型照护型老年公寓 CBCare Building聚焦活力老人、独立老人。CLRC 是在美国 CCRC（Continuing Care Reti
38、rement Community）的基础上进行了理念调整，尊重的老年人的生活方式，提倡的生活（Living）的理念而不是照护（Care）。大型持续生活社区 CLRC Continuing Living Retirement Community小型嵌入式照护中心 CCCare CentreCCCBCLRCCLRC：CB：CC：20,000 平方米以上8,000-20,000 平方米几百平方米到几千平方米区位：城市偏核心区位置，交通便利，与子女 1 小时通行距离内。周边配套：医疗机构3-5 公里范围内。面积需求轻重并举的商业模式从项目获取方式来看，租赁物业、物业收购及购地自建等重资产与轻资产的模式
39、并行。长者社区（C L R C）物业全部自己持有，属于重模式。老年公寓(C B)和照料中心（C C）采取租赁方式，可以长短租，比较偏轻资产。养老市场深入解析|高力国际16远洋椿萱茂项目远洋集团养老品牌椿萱茂打造的高品质老年公寓，接收包括独立生活、生活照料、失智照护类型的长辈，向客户提供全方位、全链条的养老服务，是北京市北部地区首屈一指的高端养老机构。运营信息项目类型：协助型养老公寓面对人群：自理型 协助型 护理型 失智公共配套：康复室，护士站，医务室，美发室，宴会厅，花园，沐浴室，停车场服务：生活服务，生活照料，失智照顾服务特色：全方位活力老人、独立老人、协助老人、护理老人和失智老人可全部接收
40、照护全链条提供包括生活服务、生活照料、失智照护、康复服务、日间照料和居家服务源自美国的养老理念引入美国 MERIDIAN 失智照护运营商远洋+MERIDIAN=椿萱茂国际标准的失智照护，国际授权，国内领先引入美国的失智照护第三大运营商 MERIDIAN 的失智照护项目，深入研究并本地化，形成中国首个具有国际水准的、根植于中国文化的失智照护项目。专业的运营团队椿萱茂始终致力于引入先进国家的成熟经验，聘请美国、日本等多个国家专家团队，对椿萱茂进行指导及战略定制。优势 背靠大地产公司，物业及后续服务有保障 对养老地产的缓慢盈利有充分准备，全集团的成熟的决定 和美国先进的养老地产运营商合作 地理位置核
41、心位置，交通便利建筑面积总建筑面积 16,000 平方米（地上 8,000，地下 8,000）层数地上 4 层，地下 2 层房间数102床位数204入住老人数量约 95 位，自理老人、非自理老人、阿尔茨海默症老人各约 1/3入住率90%标准间面积30 平方米/2 张床位收费方式押金80,000 元月费基础月费：7,000 元/月/床 包含基础护理、餐饮、活动等全部费用护理费用：护理费用根据评估情况收取每个等级差价 2,000 元/月，最高四级 8000 元/月亦庄椿萱茂基本情况养老市场深入解析|高力国际17分布高力国际通过对近 40 家国内领先的养老地产开发商的全国近 150 个项目的调研，绘
42、制了优质养老地产项目的全国布局图。通过分析，我们可以看到目前我国养老地产主要分布在四个区域：京津冀经济圈、长三角经济圈、珠三角经济圈、川渝经济圈，形成 4 个重要的养老地产集群，其他风景优美的宜老城市也有少量分布。就服务而言，京津冀、长三角区域项目更为丰富，服务也更为多元化。就优质养老项目分布统计而言，京津冀以自持经营项目为主，珠三角项目以销售型项目为主，成渝为旅游养老项目为主。9.90%31.68%50.50%7.92%5.14%22.03%22.60%50.24%建筑面积大于 150 万平方米的项目建筑面积 50 到 150 万平方米的项目建筑面积 10 到 50 万平方米的项目建筑面积小
43、于 10 万平方米的项目而在这些优质养老项目中，约 50.5%为体量小于 10 万平方米的项目，可见市场中仍是以中型养老地产项目为主，但也不乏建筑面积超过 150 平方米的大盘项目：如京津冀最大项目燕达国际健康城为 180 万平方米；长三角的绿地孝贤岛 300 万平方米；孝贤坊 200 万平方米；广西北海的世纪爱项目为 261 万平方米。虽然养老地产市场多数为小体量项目，但是在市场总供应体量中，50.24%的来自于大体量项目（建筑面积大于150 万平方米的项目）的供应。小体量项目（建筑面积小于 10 万平方米的项目）虽然数量上占多数，但是整体只供应了市场总体量的 5.14%。总体量占比项目数量
44、占比川渝长三角京津冀珠三角海南阳江深圳北海西双版纳昆明大理丽江峨眉山成都重庆长沙武汉西安洛阳青岛大连沈阳营口北京天津廊坊石家庄惠州河源赣州杭州嘉兴宁波上海苏州合肥南通拉萨南宁养老市场深入解析|高力国际18经营通过对自持经营类养老地产项目的收费进行分析，高力国际了解到京津冀区域养老地产项目提供更为多样化的产品服务，与之对应的月均收费区间较广从 2,850 元到 30,750 元。整体京津冀市场月平均收费为 8,000 元。相比于京津冀和其他区域，长三角区域的项目月平均收费空间相对较为集中，同时整体市场月平均收费居全国最高，达 8,300 元。川渝区域由于优质项目较少，市场产品较为单一且多数集中于
45、旅游类养老地产项目，因此自持经营类收费水平也较其他集群偏低。整体市场来看，空置率普遍较高，分别在35%-45%之间。养老产业属于非快速消费型产业，需要有耐心的培育期。一般养老院入住率要达到 75%-85%才能盈亏平衡。但是较高空置率并不意味着城市过度建设或者供给过剩。因为整个养老产业还处于早期阶段，从消费市场来说，中国养老市场还未培养成熟的消费观念，多数人还没有对养老产业，比如照护式养老模式，形成有效的认知，由此很大一部分消费潜力还并未传导到养老市场。从供给的角度，当前运营商和养老地产开发商，针对中国市场都还在摸索阶段，通过借鉴国外成熟养老产业经验，希望可以落地中国。但是中国无论在经济、文化还
46、是消费结构以及社会支付能力方面都和发达国家的养老市场有很大不同。因此在一定程度上，在对中国养老产业消费习惯的判断以及养老地产的开发运营模式上，很多项目并未能有很好的把控，这也是一些项目出现入住率不高和后续服务无法实施等情况出现的原因之一。但是就目前而言，我们很难就由此认为存在过度建设现象，我们更倾向于认为是早期市场阶段的规律，即很多产业的发展都会经历这样的生命周期阶段，是在早期兴起阶段的摸索和试错中逐渐成长发展起来的。5,00010,00015,00020,00025,00030,00035,00030,7502,850014,6008,0003,10016,5001,7507,1503,00
47、08,3007,1004,800京津冀珠三角长三角川渝月平均收费 单位：元自持经营类养老地产月收费区间50%100%0%京津冀珠三角长三角川渝40.55%43.10%36.87%47.50%自持经营类养老地产平均空置率月收费区间月平均收费养老市场深入解析|高力国际19经营我们也看到很多项目做的非常的不错，高端项目相比于中低端项目入住率普遍较高。比如京津冀集群的泰康之家、和熹会、上海亲和源、广州祈福护老公寓等入住率都是在 95%以上。远洋的椿萱茂项目，据高力国际了解，从2014 年远洋椿萱茂亦庄项目到 2016年的青塔项目，老年人对于入住养老公寓的接受度明显提高。整体优质销售类养老地产项目去化率
48、普遍较高，平均在 80%以上,其中去化率最高的是川渝区域，其次是珠三角区域。因为川渝区域和珠三角区域以高端旅游养老地产居多，这些高端地产去化率基本都非常高，也使得川渝区域养老房产去化率很高。平均售价方面，销售类养老地产多处于城市周边郊区非中心区域，所以售价相对较低。而其中京津冀区域明显高于其他区域，其次是长三角，珠三角和川渝区域则相对较低。销售类养老地产售价区间50%100%0%单位：元/平米10,00020,00030,0000珠三角长三角京津冀23,20085%12,10090.90%16,00084%川渝11,10096.25%去化率平均售价*川渝的去化率之所以很高，主要是因为该区域出售
49、型项目很少，且为高端旅游养老项目，销售较快区域京津冀长三角珠三角川渝平均入住率59.45%56.9%63.13%52.5%平均去化率85%84%90.9%96.25%平均费用（人/月）8,0008,3007,1004,800平均房价(元/平方米)23,20016,00012,10011,000服务多元化养老市场深入解析|高力国际20困境和未来第四部分困境政策落地困难尽管利好政策出台密度加大，但关键问题尚未破解，实际操作中制约养老产业发展的瓶颈问题，比如融资支持、养老用地供应、营利性养老机构税费、津补贴、监管等问题，尚未完全破解，政策体系尚需进一步完善。观念差异较大尽管中国正在迈入深度老龄化社会
50、，但是受儒家思想影响的传统孝道仍根深蒂固，养老地产的发展势必会迎来一轮社会文化观念的改变和冲击。中国居家和社区养老的观念是对新型养老项目最大的冲击。社会技术发展水平较低社会技术发展对产业融合的影响，仍制约着养老地产商业模式的创新发展。中国养老产业链整体技术创新还不足以支持像美国和日本融合性的产业发展模式。社会技术发展对产业融合的影响，智慧养老软硬件等方面都在一定程度上制约着养老地产商业模式的创新发展。成本过高养老地产前期融资成本高、投资量相对较大，运营成本更是较高。而如果土地成本过高问题无法解决，养老地产相比于其他地产项目的持有运营成本在各方面都要远高。盈利模式未明确正因为以上问题的制约，盈利