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1、XX市XX区接庄街道办事处驻地片区控制性详细规划 说明书目 录第一章 基础篇2缘起2一、规划背景2二、办事处概况3三、规划范围3四、规划依据、原则3五、工作框架4六、规划重点4第二章 认识篇5一、区位分析5二、片区印象5三、现状综合条件分析5四、发展瓶颈与契机8第三章 策略篇9一、功能定位9二、发展规模9三、规划目标9四、规划策略10第四章、规划篇10一、规划理论分析与借鉴10二、用地布局重点11三、规划结构12四、规划用地汇总12五、居住用地规划13六、公共服务设施用地规划14七、道路与交通设施用地规划15八、绿地景观系统规划16九、支撑体系规划17第五章、设计篇26一、空间发展构想26二、
2、重点地区城市设计27第六章 控制篇31一、土地使用控制31二、四线规划控制33三、建筑规划管理通则35四、建筑高度控制36五、土地开发强度控制36六、规划控制层次36第七章 实施篇38一、规划实施建议38二、城市经营39第一章 基础篇缘起在XX区城市建设管理年活动的引领下，为正确地控制和引导XX驻地的建设发展，形成一种健康、有序、合理的发展模式，使驻地的建设能促进XX经济开发区面貌的改善，成为城镇建设的样板区域，特编制本控制性详细规划。一、 规划背景1、统筹城乡发展、推进社会主义新农村建设的需要 XX市在带动农村经济发展、吸纳农村富余劳动力方面显示出了突出的优势。城乡统筹发展，就是要以工促农、
3、城乡互动，促进经济社会一体化发展。推进社会主义新农村建设，要加快村镇基础设施建设、加强村庄规划和人居环境治理，协调推进经济建设、文化建设、社会建设和生态文明建设，全面提高农村经济社会发展的整体水平。2、城乡规划法、镇控制性详细规划编制审批办法的实施城乡规划主管部门依据控制性详细规划，提出规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分，并依据控制性详细规划核发建设用地规划许可证。由此看见，控制性详细规划在城乡规划管理中有着举足轻重的作用。首先，控制性详细规划是规划与管理、规划与实施之间衔接的重要环节（从规划到管理依法行政的依据；从规划到实施控制、引导、监督）。其次，控制性详细规划是宏观与微观、整
4、体与局部有机衔接的关键层次（从宏观到微观上接总体规划（分区规划），下接修建性详细规划（城市设计）；从定性到定量控制要求深化、量化、具体化；从整体到局部控制指标细化、分解、落实）。第三，控制性详细规划是城市设计控制与管理的重要手段。控制性详细规划是将宏观城市设计、中观城市设计到微观城市设计的内容，通过具体的设计要求、设计导则以及设计标准与准则的方式体现在规划成果之中，借助其在地方法规和行政管理方面的权威地位使城市设计要求在实施建设中得以贯彻落实。第四，控制性详细规划是协调城市内部各利益主体的公共政策平台。控制性详细规划直接涉及到城市建设中各个方面、各个阶层的利益，它是城市政府意图、公众利益和个体
5、利益平衡协调的平台，体现着在城市建设中各方角色的责、权、利关系，是实现政府规划意图、保证公共利益、保护个体权利的公共政策内容的具体化。3、“城市建设管理年”的要求 统筹推进城乡一体化发展是城市建设管理年的重要部分。今年以来，XX市从基础设施最薄弱的镇村入手，超前谋划、科学安排，提高标准、加大任务，多层次推进镇村建设步伐，夯实城乡共融发展的根基。按照初步构建城乡一体化发展新格局的定位，今年各相关部门将联动配合，加大农村基础设施与城市联网对接，提高“通路、通电、通水、通气、通信息网络”标准，提升农村基础设施配套水平，完善农村公路长效养护机制。深化城乡环卫一体化管理改革，大力推行“统一收集、统一运输
6、、集中处理”的保洁模式，完善以奖促治政策，实行城乡环境同治、生态文明建设并进。XX市XX区“城市建设管理年”活动实施方案提出了高标准做好专业规划和重点项目规划编制实现城乡规划全覆盖。体现了政府集中突破小城镇建设，实现城乡统筹的目标。 4、片区自身发展转变的要求 XX处于XXXXX都市区的几何中心XX东城的南端，具有最好的交通区位优势和服务效益。向北通过东外环延长线与相距约10公里左右的日东高速公路、京福高速公路相接；向南通过东外环延长线到达小北湖风景名胜区；向西通过机场快速路到达嘉祥机场，济徐高速；向东通过济邹公路、诗仙路，通往邹城。 良好的区位优势能够更好的承接城市发展的辐射带动。随着都市区
7、中心城市打造，XX市空间发展格局正在发生重大改变，XX片区迎来镇区到城区的转变。5、提高整体形象、促进区域认同的要求 随着XX的发展，城市逐步走向现代化，城市形象不断提高，作为XX城区周边街道办事处，承接经济、文化、社会、人口等不同方面的带动，应自身展现出积极的活力。为实现规划目标及土地使用的综合效益最大化，也为提高片区整体形象，主动迎接城市发展的步伐，促进区域认同和社会整合。二、 办事处概况1、位置 XX街道办事处位于XX市东城区南部，西临市中区、北湖区，北接XX高新技术产业开发区，南侧临石桥镇。2、人口与面积XX经济开发区是首批经国家发改委核审通过的省级开发区，2008年6月与XX市首批新
8、型乡镇XX镇实行镇区合一， 截止至2011年， 镇域面积84.5平方公里，辖48个行政村，现状人口8.5万人。3、上位总体规划情况城镇性质：鲁南地区以现代制造业和现代农业为主导，体现镇区合一、具有特色的新型生态乡镇 。功能定位：鲁南区域经济发展的产业基地；XX市对外开放，招商引资的南部窗口；XX区“镇区合一”的新型示范乡镇。 城镇规模：远期镇域人口规模25万人，镇区人口规模为20万人。镇区建设用地规模26.97平方公里。 三、 规划范围本规划位于XX经济开发区，XX镇的核心服务区内，现状XX街道办事处驻地（济邹路南），片区北侧紧接开发区中心区及廖沟河公园、南侧2公里为济东新村、西侧4公里为城市
9、生态湿地。通过对项目深入分析，对具体规划范围作出相应调整，主要考虑到城市南北向骨干道路海川路可实施线形调整、南边界城市快速路礼贤路具体线形与本区关系处理问题。 具体范围西到天XX路延长线、东到荣昌路延长线、北至城市主干道济邹路、南到新调整的礼贤路，规划总用地1.55平方公里。整个规划范围基本位于XX镇土地利用总体规划（2006-2020年）范围内。图1-1 规划范围调整对比图图1-2 与土地利用规划协调图四、 规划依据、原则1、规划依据 中华人民共和国城乡规划法（2008年）； 城市规划编制办法（2006年）； 城市用地分类与规划建设用地标准 (GB501372011)； 城市、镇控制性详细规
10、划编制审批办法； 建设部城市居住区规划设计规范（GB50180-93）； 建设部城市道路交通规划设计规范（GB50220-95）； XX市城市总体规划（2008-2030年）； XX市城市综合交通体系规划； XX省XX市XX新型乡镇总体规划（2008-2030年）； XX镇土地利用总体规划 （2006-2020年）； 其他相关法律法规和相应的技术规范。2、规划原则2.1区域协调发展：应该站在区域角度，突出本片区在XX经济开发区以及XX市区社会经济体系中的重要作用和优势条件，同时保持片区内部协调互动，谋求共同发展。2.2合理布局优地优用：根据用地的区位条件和资源禀赋，结合城镇未来的发展目标，集中
11、设置各项建设用地，最大价值的利用土地资源。2.3城市设计手法建构：通过城市设计手法，构筑社区活动连续网络，强化社区活动与认同感，实现控制性详细规划编制的立体化，为下一步图则控制提供依据。2.4开发建设弹性原则：充分考虑规划实施的操作性，规划中个别用地、设施等弹性控制，便于大项目的统筹安排。五、 工作框架规划通过对项目特点进行深入分析，形成如下的工作框架，首先从区域环境条件及现状特征进行综合分析，提出规划发展的限制因素与契机，在此基础上明确片区功能定位与规划构思，进一步提出整个规划的目标。并且在用地规划之后，项目提出城市设计和控制性规划的双向反馈方法，相互校核，项目的控制性规划部分形成管理单元控
12、制及地块控制两层控制体系。六、 规划重点本次规划重点主要有5个方面，分别是定位目标、规模确定、功能布局、设计指引、开发控制。1、定位目标的确定：研究、分析片区发展的条件，制定合理的片区发展定位及目标。 2、合理规模确定：合理确定各项用地的规模，制定指标体系，使片区内有限的土地得到科学合理的开发和利用。 3、功能布局结构：结合现状道路特点及区域交通发展要求，优化整合内外部交通系统，构建现代化的、快速便捷的综合交通体系。细化完善片区各项用地功能布局。 4、城市设计指引：整合现有景观环境元素，进行总体城市设计指引，彰显片区的特色。 5、开发控制：在总体城市设计分析基础上，分析确定合理的用地开发强度和
13、引导指标，使项目即具有整体性，又能增强可操作性。第二章 认识篇一、区位分析本片区处于XXXXX都市区的几何中心XX东城的南端，具有最好的交通区位优势和服务效益。向北通过东外环延长线与相距约10公里左右的日东高速公路相接；向南通过东外环延长线到达小北湖风景名胜区；向西通过机场快速路到达XX曲阜机场、济徐高速；向东通过济邹公路、诗仙路，通往邹城。 与开发区分区中心一路之隔，距离现状老城中心区约10km、滨湖中心10km、高新区城市副中心5km； 因此，XX有条件发展服务于东城区的居住配套、片区级服务设施。图2-1 XX区域分析图 二、片区印象通过对片区所在城市地区进行分析，形成初步的片区印象，以期
14、更好的把握片区特色，指导规划策略形成。宜居：水基地周边河流众多，西边紧邻城市塌陷湿地，水资源丰富，本规划把水系的利用、串联作为一个点睛之笔。 宜游：园片区周围绿化环绕，主题公园较多，湿地公园、XX公园等，依托廖沟河与北部高新区公园连为一体。宜业：城经济开发区近几年发展迅速，为经济贡献巨大，作为产业新城的服务组团，XX片区承担着居住、设施配套的作用。宜居宜游宜业三、现状综合条件分析1、社会人口现状本次规划需要回迁现状镇区4个村及周边6个村共10个行政村，包括镇区（XX、宋楼、XX东村、西楼）、后铺、前铺、中辛、北辛、申庄，需搬迁人口为1万人。表2.1 需要搬迁村庄现状一览表村庄名称现状用地规模
15、（平方米）人口人均建设用地（平方米）镇区（XX、宋楼 、XX东村、西楼）836600 4763175.65 后铺100000960104.17 前铺102000954106.92 中辛101600785129.43 北辛88280671131.56 申庄62500427146.37 乔庄1750001572111.32 合计146598010132144.69 图2-2 基地航拍图2、基地地形 规划面积1.55平方公里，现状建设用地83.66公顷，其他用地为71.34公顷。整个地块形状为梯形，东西长约1300米，南北长在800-1500米之间。 基地地形平坦，多为村庄建设用地和农林用地。有少数
16、坑、塘，高程在30.77-37.93米之间。 3、基地土地利用情况 现状建设用地面积约83.66公顷，居住人口约4700人，人均用地达到175平方米。公共设施：镇人民政府、高新区税务局、计生办、卫生院、敬老院等公共设施用地集中在济邹路南侧和建设路两侧。 教育设施：镇中心小学（19班）、中心中学（24班）、XX二中（12班）集中分布在镇南侧。 工业用地：工业用地分布在济邹路南侧。为一类工业用地和二类工业用地。 居住用地：基地居住用地多为一二层住宅，有一处幼儿园在镇中部偏东位置。 序号用地代码用地名称面积（ha）占建设用地比例（%）人均面积（m2/人）1R居住用地48.2557.67101.30R
17、2二类居住用地2.202.634.62R3三类居住用地46.0555.0496.68其中R31住宅用地45.9654.9496.49R32服务设施用地0.090.110.192A公共管理与公共服务设施用地12.6315.1026.52其中A1行政办公用地4.034.828.46A3教育科研用地7.118.5014.93其中A33高中用地3.604.307.56A33初中用地2.142.564.49A33小学用地1.371.642.88A5医疗卫生用地0.710.851.49A6社会福利设施用地0.780.931.643B商业服务设施用地1.872.243.93其中B1商业用地1.471.763
18、.09B4公用设施营业网点用地0.40.480.844S道路广场用地17.0120.3335.71其中S1城市道路用地16.7119.9735.08S4交通场站用地0.30.360.635M工业用地2.392.865.02其中M1一类工业用地1.822.183.82M2二类工业用地0.570.681.206W物流仓储用地1.511.803.17其中W1一类物流仓储用地1.511.803.17合计城市建设用地83.66100175.65注：本片区居住人口按0.48万人计算。4、基地现状设施建设情况 规划范围沿府前街分布有邮政局和联通公司，沿济邹路设有加油站和公交车站各一处。 在基地西侧寥沟河东侧
19、新建有污水处理厂，近期占地30亩，处理能力近期2万吨，远期达到8万吨。 在基地北侧有35KV变电站一处，基地东侧220KVXX变电站一处。 5、基地现状交通分析 外围城市交通系统较完善。 基地北侧为省道济邹路，是基地对外交通的主要道路，应妥善果解决过境交通、基地对外交通和内部交通的关系。基地北部南北向的海川路向北延伸至济邹路，形成丁字形路口，随着城市的发展，作为城市主干路级别的海川路势必要向南延伸分割基地地块，应着重处理海川路延伸与地块之间的关系、海川路交通与基地内部交通的关系。基地内部多村镇级路。 府前路为镇级主要干路，路面宽约18米，主要向西延伸连接西侧工业用地，接石路连接XX与南侧石桥镇
20、，路面宽度6-7米。政府西侧南北向道路路面宽14米，为基地内部交通服务。其余道路为镇级巷路，路面宽3-5米，部分道路为土路。与城市公交一体化程度不高，仅有一路公交与城市相连。公交站位于沿济邹路南侧，镇政府与开发区国税局之间。表2-2 现状道路一览表道路名称道路级别路面宽度（m）海川路城市主干路50 济邹路城市主干路50 府前路镇干路18 府西路镇干路14 接石路镇支路6-7 其他道路镇巷路3-5 6、基地现状建设及建筑质量情况 政府公共服务设施多为新建多层，建筑质量较好，出现部分多层居民住宅。 镇政府为新建5层建筑，建筑大气简洁，场地环境良好，有较多的开敞空间与绿化。镇卫生院为2-3层围合院落
21、，建筑洁净以白色调为主，开场空间多但绿化较少。镇计生办为3层建筑，建筑洁净以黄墙红瓦为主，场地内绿化较少。镇卫生院以1-2层连排建筑为主，经粉刷建筑较为清新，1层瓦房建筑较为破旧，路面局部损坏有积水。XX区XX中学为前排建筑为4层新建建筑，后排建筑主体4层，建筑较为破旧，墙面与窗户老旧。XX二中为四层建筑，墙面整洁，建筑较为陈旧，场地绿化率比较高。XX中心小学建筑主体为3层新建建筑，墙体局部脏乱，附属物外挂无秩序。新建住宅楼为6层建筑，建筑外墙风格不统一，场地内缺少绿化。普通民房多为1-2层建筑，部分民房出现破旧失修无人居住的状态。沿街商业凌乱无秩序，建筑风格不统一，后退道路红线参差不齐，广告
22、牌设置凌乱无美感，沿道路两侧存在临时大棚显现。厂房建筑多为1层破旧建筑，地场凌乱无绿化。总体而言，建设层数：政府办公楼、镇卫生院、镇计生办、镇教委、居民社区、中小学建筑为3-6层建筑，其余建筑为低多层建筑。 建筑质量：政府办公楼、镇卫生院、居民社区、镇中心小学、中学建筑较新。部分民宅建筑与厂房破旧，建设路两侧存在临时搭棚现象，干扰交通与景观。 图2-3 建筑质量现状照片7、现状建设存在问题 1) 基础设施、公共交通系统落后或不足，城乡一体化程度较低； 2) 现状以村镇用地为主，现有道路和设施与打造分区中心的目标存在一定差距； 3）交通问题急需梳理：建设路与济邹路交叉口角度小（20度），不利于组
23、织交通。海川路南延受新建住宅楼影响。 4）中小学班级设置规模及用地规模不满足现状需求。5）住宅出现空心化，部分住宅破旧。 6）缺少广场绿化、文化设施、集贸市场等服务设施。 四、发展瓶颈与契机1、发展推动因素1.1当地居民对生活环境改造的需求迫切：近年农民上楼、主动改造生活环境的趋势日益强烈，周边居民的城镇化的趋势也日益明显；新镇区将成为解决这一问题的有力跳板。1.2工业区建设的拉动：位于工业区中轴南端，使其为周边工业区提供居住、商贸等配套服务成为可能；1.3XX片区从镇区到城区的转变的需求：1.4拥有良好的环境景观要素：廖沟河、XX公园、生态湿地、农田；1.5文博城及十里营湿地的带动：成为带动
24、XX新镇建设的有力动因； 1.6交通可达性较高：区内和周边规划有海川路、礼贤路、济邹路等城市主干道（快速路）；图2-4 城市景观示意图2、发展限制因素2.1经济开发区与本片区建设的竞争态势：开发区中心区发展占据发展先机，本镇区不具比较优势；2.2近期周边配套环境较差，不利于发展商品开发住宅； 2.3设施建设薄弱：启动建设投入成本高，应尽可能利用和依托济邹路发展； 3、规划对策立足于本，完善配套，吸引周边村镇、经济开发区人口及外来人口。第三章 策略篇一、功能定位1、定位依据图3-1 区域发展结构示意图（1）片区在城市发展中功能的转变“镇区到城区”。 （2）上位规划指导XX镇新型乡镇总体规划中，总
25、体发展目标是将XX镇建设成为一个高效繁荣、和谐宜居的现代化生态城镇，通过与高新区的联动发展，实现产业的错位发展。规划XX镇镇区空间结构概括为“一心、两轴、两片、组团发展”，南侧为XX服务组团，依托现有的设施，发展居住生活区。（3）良好的区位交通条件，使其有条件融入快速城市化进程 。（4）开发区良好发展势头的带动。（5）基地内部基础条件优。XX组团做为XX镇的镇区，已经聚集了一些公共服务设施，居住以及少量的工业，内部建设条件良好。（6）周边环境的支撑。基地北部是XX公园，廖沟河景观带，西侧为湿地景观区，是可共享部分资源；东部、南部为现代农业集聚区，一产基础较好，生态环境较好。2、功能定位通过以上
26、发展条件及XX自身发展新要求，本次规划确定本片区的功能定位为：“以现代产业园区为依托，发展以生活居住、公共服务为主导功能，兼备生态休闲的城市新片区。”二、发展规模1、用地规模基地用地规模为155公顷。2、人口规模本区规划居住人口约1.8万人。此居住组团在原镇区基础上整合原镇区周边村庄发展而成，包含村庄人口约1万人，其余人口为从事二产、三产的产业工人。三、规划目标本次规划目标为：“生态组团、宜居新区、繁荣社区”。生态组团通过低碳、节能的方式建设生态组团；宜居新区公共设施齐全，配套完善，环境品质良好的宜居新片区；繁荣社区产业结构合理，经济发展势头良好，服务开发区发展的繁荣社区。 四、规划策略 规划
27、在初步研究基地所处的区域发展条件和背景的前提下，按照规划目标、定位等，提出了以下设计策略： 1、空间结构：有机生长，构筑园区整体空间；图3-2 区域级别示意图依托海川路的现代文明轴，形成整个片区的城市级服务带，XX组团位于南端，承载着公共服务功能。2、公共设施：南北联动，完善园区配套设施；配套完善的设施，和北部的设施带相呼应，满足园区居民的需求。3、生态环境：水绿交融，提升驻地居住品质；引水入片区，通过绿带、绿廊、绿网的建设提升驻地居住品质。 4、道路交通：公交优先，支撑驻地有序拓展；优先发展公交系统，和产业区形成一体的架构，满足住区居民方便和城区、园区的联系。5、实施计划：引导开发，制定科学
28、的发展时序。有序引导驻地的开发建设，实现驻地改造的近远期的结合。第四章、规划篇一、规划理论分析与借鉴1、新城市主义理论强调营造活力社区图5-1 新都市主义概念图新城市主义是20世纪90年代初提出的城市规划一个新的城市设计运动。主张借鉴美国小城镇和城镇规划优秀传统，塑造具有城镇生活氛围、紧凑的社区，取代郊区蔓延的发展模式。主要特点：功能多元。商店、公寓、住宅、娱乐、教育设施混合在一起，邻里、街道和建筑内部的功能混合。精明的交通体系。适宜步行的设计理念鼓励人们步行或大量使用自行车等作为日常交通工具。 可持续发展。社区的开发和运转对环境影响到最小程度。减少对有限土地资源和燃料的使用，多用当地产品。
29、传统的邻里结构。可辨别的中心和边界。跨度限制在0.41.6公里。 2、“TOD”理论“TOD”理论是一种以公交为主的典型的社区发展形态。该模式以公交站点为核心，将居住、零售、办公和公共空间组织在一个范围不超过600m的社区步行环境中。主要特点：公交站点成为本区枢纽；公交站点附近土地强调布局紧凑，混合使用；公交站点周边强度较高，布置商业、办公等；图5-2 “TOD”理论概念图3、新镇模式强调组团-社区-新镇-片区-城市不同级别的空间组织模式 新城模式的主要特点：3.1、明确提出尺度概念；3.2、明确分级设施布局理念；3.3、强调绿色交通在社区中的应用。图5-3 新镇模式概念图二、用地布局重点本规
30、划相对与上位总体规划，主要调整内容包括：1、重新细分用地性质和调整优化用地布局结合基地发展，根据2012年新实施的城市用地分类与规划建设用地标准为依据划分用地性质，并调合理调整现状布局不当的用地地块，使用地性质符合规范要求，规划布局合理分布。2、增加路网密度采用适当增加路网密度的方法改变一味增加道路宽度的措施，更能合理的疏导交通，满足小城镇居民的生活需求。3、片区水系贯穿将西侧廖沟河的水引入片区之中，利用水系打造环形碧水绿地的开场空间，提升片区景观质量和居民生活品质。4、将经济价值高，人流活动较频繁的设施就近公园及片区公交枢纽设置在沿济邹路地块内，考虑交通可达性与承接外来人口的功能，布置交通枢
31、纽、公交站场和公园等用地，提高地块活力。5、强化礼贤路快速路功能随着北湖生态新区的发展，礼贤路东延至片区南侧，考虑礼贤路城市快速路的道路功能，在地块南侧设置防护绿带，并适但设置社会停车场。6、强调海川路可实施性海川路南沿选线即要满足道路交通功能的需求，做到顺畅平整，又要考虑穿过片区的经济性，减少对规整地块的分割与建筑拆迁量。7、保留教育组团位于地块东南侧的教育组团，包括XX二中、XX区XX中学、XX中心小学，形成一定的教育规模。建筑质量良好，建设年代较近，在规划中予以保留。图5-4 XX省XX市XX新型乡镇总体规划（截选）图5-5 本规划总平面图三、规划结构规划结构可以概括为“一轴、两带、两心
32、、五组团”。 一轴济邹路城市功能发展轴。作为连接老城区、北湖新区、高新区与邹城的通道，济邹路有着引导片区发展和支撑片区功能结构的功能。随着北湖新区与高新区的发展，济邹路将给片区带来更多的活力与发展空间。 两带片区西部和中部的两条滨河绿化景观带。承接廖沟河景观绿带，片区打造两条滨河绿化景观带，贯穿、环绕于片区之中，提升片区景观品质。 两心片区管理服务中心、中部公园片区绿心。在片区中北部依托现有公共服务中心，打造管理服务中心；在滨河绿化景观带节点处放大处理形成绿化、水面开场活动空间，作为片区绿心。图5-6 规划结构分析图 五组团西部居住组团、东部居住组团、教育组团、公共服务组团、片区管理服务组团。
33、以海川路为分割，形成东西两片居住组团，毗邻绿地、公共服务用地，打造优良的居住品质。片区中南部依托现有教育资源，形成高中、中学、小学教育组团。在片区中北部布置行政办公、文化娱乐、医疗卫生、社会福利等性质用地，为片区的管理服务组团。结合绿心和济邹路，设置商业、商务、广场等用地，形成公共服务组团。四、规划用地汇总1、土地使用性质分类按照国标GB50137-2011城市用地分类与规划建设用地标准进行用地分类，用地分类一般划分至中类，部分划分至小类。本规划用地一共分为居住用地、公共管理与公共服务设施用地、商业服务业设施用地、道路广场用地、公用设施用地、绿地等六大类用地。片区内不包括工业用地与物流仓储用地
34、。2、规划用地汇总表序号用地代码用地名称面积（ha）占建设用地比例（%）人均面积（m2/人）1R居住用地61.339.55 34.06 R2二类居住用地61.339.55 34.06 其中R21住宅用地57.1336.86 31.74 R22服务设施用地4.172.69 2.32 2A公共管理与公共服务设施用地23.6915.28 13.16 其中A1行政办公用地2.671.72 1.48 A2文化设施用地0.990.64 0.55 A3教育科研用地16.1710.43 8.98 其中A33高中用地6.834.41 3.79 A33初中用地3.742.41 2.08 A33小学用地5.63.6
35、1 3.11 A5医疗卫生用地2.331.50 1.29 A6社会福利设施用地1.530.99 0.85 3B商业服务设施用地16.9310.92 9.41 其中B1商业用地6.524.21 3.62 B2商务用地4.873.14 2.71 B3娱乐康体用地1.61.03 0.89 B4公用设施营业网点用地3.942.54 2.19 4S道路广场用地33.0121.30 18.34 其中S1城市道路用地30.6719.79 17.04 S3交通枢纽用地0.840.54 0.47 S4交通场站用地1.50.97 0.83 5U公用设施用地1.851.19 1.03 其中U12供应设施用地0.31
36、0.20 0.17 U22环境设施用地0.220.14 0.12 U31安全设施用地0.280.18 0.16 U9其他公用设施1.040.67 0.58 6G绿地18.2211.75 10.12 其中G1公用绿地14.169.14 7.87 G2防护林房地2.671.72 1.48 G3广场绿地1.390.90 0.77 合计城市建设用地155100.00 86.11 注：本片区居住人口按1.8万人计算。图5-7公共服务设施规划图五、居住用地规划1、居住用地布局居住用地按照主次干道划分，考虑公共服务中心的服务半径，规划形成两个居住社区，以海川路为界，西侧一个，东侧一个，居住用地约61.3公顷
37、，容纳1.8万人。在居住组团中设置服务设施用地，包裹居住小区级一下的幼托、文化、体育、商业、卫生服务、养老助残、公共设施等用地。2、目标市场定位居住用地按照目标市场分为：海川路东侧与西侧南部为多层安置区，用地30.18公顷，规划以多层安置回迁住宅为主；海川路西侧为小高层开发区，用地31.12公顷。居住环境以围合的院落空间为主，结合镇区环境特色，打造现代宜居的小镇居住环境。小城镇居住环境，考虑路网结构、住宅布局、共建配套、建筑群体围合、绿地系统及空间环境等内在联系，构成一个完善的相对独立的有机整体。即方便居民生活，又有一定规模的公共活动中心，能够满足村民由底层居住方式向多层、小高层逐渐改变的生活
38、形式。3、回迁用地基地内以及周边共有10个村子需要回迁，包括镇区（XX、宋楼、XX东村、西楼）、后铺、前铺、中辛、北辛、申庄，总人数10132人，按人均用地28平方米的回迁标准，共需要用地约28公顷，可节约用地约118公顷。既能紧凑、聚集的产生地区活力，又符合我国节约土地的国家政策。六、公共服务设施用地规划1、规划特点1.1延续以TOD公交为主的典型的社区发展形态。公交站点成为本区枢纽；公交站点附近土地强调布局紧凑，混合使用；公交站点周边强度较高，布置商务、办公等。1.2强调新镇模式的分级设施布局理念 从服务对象分为三部分：区域人口：经济开发区人口、济东新村人口及周边村镇人口；镇区西部片区人口
39、（1.6万）；本规划区人口1.8万人。 从服务范围分为：镇级：规划设施用地30公顷；小区级：规划设施用地10.62公顷。2、规划用地图5-7居住用地规划图公共服务设施用地既包括公共管理与公共服务设施用地，如行政、文化、教育、医疗卫生、社会保障机构等用地，又包括商业服务业设施用地，如商业用地、商务用地、娱乐康体用地以及公用设施营业网点用地。总面积40.63公顷。（1）行政办公用地包括党政机关、社会团体、事业单位等机构和设施的用地，布置在济邹路南侧、海川路西侧，片区中北部位置。规划面积2.67公顷。办公空间是表现开发区空间活力和风貌的重要地区，所有建筑应以综合办公大楼为核心建筑，由此设定办公建筑的
40、风貌、色彩。（2）文化设施用地在行政办公用地南侧设置图书、展览等公共文化活动设施。规划面积0.99公顷。文化设施用地满足周边居民的生活要求，并能够提升了核心空间的休闲品质。（3）教育科研用地规划人口共1.8万人，按照不同区位可分为两个社区。规划在两社区安排小学及幼园；另外考虑近期建设项目可操作性，设置一处镇中心幼儿园。规划保留现有小学、初中和高中，并提升扩大现有中学和高中规模。将XX区XX中学扩大为32班规模，XX二中扩大为36班规模。为镇区、经济开发区人口及周边村镇服务。规划教育科研用地面积共16.17公顷（不含幼儿园用地）。表5-1 规划教育设施规模一览表设施名称数量（个）用地面积（m2）
41、规划设置规定服务人口现状班数教育专项中规模幼儿园38400新建，12班40座/千人，每班30生，用地面积23 m2/生1万人8600新建，12班9000新建，12班小学219000保留，18班60座/千人。每班45生，用地面积21 m2/生3-5万人193037000新建，30班30初中137400新建，32班44座/千人。每班50人。用地面积23m2/生3-5万人2432高中168300扩建，36班33座/千人，每班50人，用地面积23m2/生5-7万人1248（4）医疗卫生用地布置在行政办公用地西侧、府前路北侧，在现状基础上扩大。规划服务于整个镇区，面积2.33公顷。（5）社会福利用地布置
42、在医疗卫生用地东侧，府前路北侧，在现状基础上扩大。规划服务于整个镇区，面积1.53公顷。（6）商业用地镇区级商业用地主要分布在济邹路南侧、绿心东北部，规划设置零售、餐饮、旅馆等用地，面积2.3公顷。临济邹路商业用地，利用交通优势，结合周边社会停车场与镇区绿心，打造以餐饮、旅馆等功能的高品质商业服务区。在海川路东西两侧利用区位优势，结合周边居区，形成以商场、超市等功能为主的商业服务区。在学后路北、海川路两侧设置小区级商业，面积4.2公顷。用地以服务周边生活的零售商业、餐饮为主。（7）商务用地在行政办公用地西侧、医疗卫生用地和社会福利用地北侧，临济邹路布置一处商务用地，面积4.87公顷。用地功能主
43、要为金融保险类，结合周边公共管理与公共服务设施用地，沿济邹路形成现代的、活力的办公亮点。（8）娱乐康体用地结合绿心布置一处娱乐康体用地，面积1.6公顷，主要为艺术传媒、贸易、设计等功能用地。其造型应该与绿心整体环境相互协调呼应，形成优雅、高端的娱乐康体用地。（9）公用设施营业网点用地在地块东北部，沿济邹路布置。设置零售加油、加气、电信、邮政等公用设施营业网点用地，占地面积3公顷。七、道路与交通设施用地规划1、城市道路用地（1）规划特点通过250-300米之间的尺度划分，适当增加路网密度，适宜步行的设计理念鼓励人们步行或大量使用自行车等作为日常交通工具；路网设计以棋盘式路网为主，便于二类居住用地开发；加强与城市综合交通联系，提高快速路通行能力。图5-8 道路系统分析图（2）规划结构衔接城市“两横一纵”的主干路骨架。两横为济邹路（城市主干路）与礼贤路（城市快速路），一纵为海川路（城市主干路）。三条道路作为片区对外交通道路，考虑过境交通对本片区自身交通的干扰，在道路两侧设置绿化隔离带，分割内部交通与外部交通。道路断面如下图所示：图5-8海川路、礼贤路道路断面示意图图5-9 济邹路道路断面示意图修整“两横三纵”次干路系统。两横为府前路与学后路，三纵为天XX路、学中路、荣昌路。5条片区次干路作为片区内部交通的主要骨架，支撑片区内部交通体系。片区次干路是城市主干道衔接的集散道