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1、China Index Academy南京房地产市场发展研究报告（2020年）中指研究院 南京分院2021年1月目录01CONTENTS重点政策2 城建动态3 土地市场4 商品房市场2重点政策出台“宁九条”新政，涉及土地出让、刚需购房、离异人群限购、热门楼盘销售管理等多方面 依据土地市场状况，加大住宅用地供应力度，合理有序安排上市，优先满足刚需，稳定市场预期。严格执行“限房价、竞地价”出让模式，提高土地市场准入条件，建立热点区域住宅用地报名单位资格筛查机制。 支持刚性购房需求。优先保障本市户籍无房家庭的刚性购房需求，商品住宅项目向本市户籍无房家庭提供每批次不低于30%比例的房源。 完善住房限购
2、政策。夫妻离异的，任何一方自离异之日起2年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。 加强热点楼盘销售管理。对社会关注度高、预计购房人数多的热点楼盘，开发企业制定针对性销售方案,严格按照审核公示方案开盘销售。选房结果在现场公示，确保销售进度与南京网上房地产公示同步。 规范新建商品住房装修行为。为促进装修品质提升，落实绿色、节能、环保要求，优化新建商品住房装修管理，完善住宅装修评估机制，保证装饰装修标准与价格相符，推行全装修和升级装修模式，4支持多样化住房需求。出台土地、摇号、人才等多方面细化政策，确保市场平稳健康运行土地刚性需求摇号精装修人才安居商办政策 6月5日，南京发布“限地
3、价限房价” 江苏省南京司法局、南京新政。不仅设立地块最高楼面限价，住房保障和房产局联合发还要直接明确新房销售最高限价（毛布关于做好人才优先选坯限价），同时还规定项目最高销售房及支持刚性购房需求工单价不得超过售价均价的110%。作的通知，针对人才优 8月再出新政，地块达最高限价后改 先选房、支持刚需优先购为现场摇号竞拍，成交价为最高限价房等事宜，发布摇号、选加一个加价幅度达最高限价改“竞人房的具体细则。摇号主要才房面积”为“现场摇号”；报名应针对符合南京市人才标准具备三级及以上开发资质（不含暂定的人才、拥有南京市户籍资质）；保证金调整为起始价的的无住房家庭及普通购房20%-80%（原20%），热
4、点区域不人。低于50%，土地成交价款一个月内全部付清；保证金及后续购地资金，须为竞买人自有资金；同一竞买人及同一集团成员企业不得竞得（含联合竞买）两块及以上的住宅（商住）用地。 购房者可自主选择全装修或升级装修，开发商全装修成本控制在1500-2000元/ 以内。自商品房预售许可之日起3个月内，购房者自愿选择全装修方案或者升级装修方案。 全装修价格按房屋建筑面积计算，有科技系统（恒温恒湿）或新风系统（含中央空调），全装修价格控制在2000元/ ；无科技系统（恒温恒湿）或新风系统（含中央空调），控制在1500元/ 。评估价格高于2000元/ ，按2000元/ 计。 2月28日，南京公安局宣 印发
5、关于进一步加强商布南京人才落户新政延长业办公类建设项目全过程一年。管理的实施意见，规定： 4月20日南京市公安局落酒店式公寓最小单元建筑户政策调整，变更为本面积不小于45 、商办自科学历人才年龄上限从40持50%以上、商办最小分周岁放宽到45周岁，研究割销售单位为300 。生及以上不变；人才学 5月13日商办新规执行细历放宽到大专学历，40周则出台， 2020 年 2 月 1 日岁以下大专学历人员在南前取得的规划设计放哪按京就业参保半年即可落户。原规定执行。 9月9日，南京公布了南京市人才安居办法适用对象的修订版，和原版相比，新增加不少人才门类。5改革用地审批制度，扩大地方用地自主权3月12日
6、，国务院出台了新的土地政策国务院关于授权和委托用地审批权的决定，这次“土地新政”的核心是：改革土地管理制度，赋予省级人民政府更大用地自主权。主要体现在两个方面：将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项授权各省、自治区、直辖市人民政府批准。试点将永久基本农田转为建设用地和国务院批准土地征收审批事项委托部分省、自治区、直辖市人民政府批准。首批试点省份为北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆，试点期限1年。6江苏率先整省推广“交房（地）即发证”不动产登记模式3月19日，省自然资源厅与国家税务总局江苏省税务局联合印发了关于在全省推广“交房（地）即发证”不动产登记模式提升服
7、务质量的通知，将在全省推广“交房（地）即发证”的不动产登记模式。江苏是目前在全国范围内唯一整省推广“交房（地）即发证”不动产登记模式的省份。“交房（地）即发证”，为买房者大大提供了方便，购房者在收房拿钥匙后，即可在收房时同步申请办理不动产登记，领取不动产权证书。对房企也上了一道新的“紧箍”，即促使房产企业更加重视楼盘质量。7城建动态省内、跨省交通利好，南京都市圈扩容，南京城市首位度提升 连淮扬镇高铁、盐通铁路通车，苏北铁路网激活，南京对苏北辐射加大 溧阳市和金坛区正式加入南京都市圈， 成为圈的“新成员”，南京都市圈扩容 南京首位度上升 溧高高速建成通车，宁句城际、宁滁城际一期开工9一环闭合，地
8、铁加速，交通升级，拥江发展大跨越线路名称预计开通时间2号线西延2021年6月S8号线南延2021年宁句城际S62021年年底1号线北延2022年5月7号线2022年5号线2023年下半年6号线2023年9号线一期2023年10号线二期2023年12月24日，南京江心洲长江大桥（南京长江五桥）和上坝夹江大桥开通，这意味着江南目前，南京地铁十线运营，九线主城与江北新主城连成一片，更是完成了南京“绕城公路环线”的闭合，打通了南京交共建。其中有两条2021年将实现通配套上重要的瓶颈。这条新环线将通过长江五桥 江北快速路 浦仪公路（西段）通车，即2号线西延线和宁句城际。夹江大桥 八卦洲大桥 绕城高速一起
9、形成南京绕城快速“一环”，南京的交通路网这些线路的开通对城市发展、居升级，城市格局重塑，南京拥江发展的战略迈出了更大一个跨步。民出行有着重要意义。10紫东地区规划出炉，成为未来的重要增长极紫东地区拥有良好的交通区位优势、自然生态禀赋、科教创新资源、产业发展基础，是潜力无限的发展洼地，是未来南京城市发展的重要增长极。 规划范围“紫东地区”即紫金山以东地区，具体范围北至长江、南至宁杭高速、西至绕城公路、东至南京市界，与镇江（句容）接壤，与扬州（仪征）隔江相望，跨玄武、秦淮、栖霞与江宁四个行政区，总面积达758平方公里，共15个街道，现状人口83万。 总体定位长三角一体化先导区、宁镇扬同城化核心区、
10、南京“创新名城、美丽古都”建设的战略增长极，“栖居云霞见繁华”的“紫东科创大走廊”。 在长三角层面，紫东是南京融入长三角的门户地带、长三角一体化先导区、沪宁科创带的节点地区； 在宁镇扬层面，紫东是宁镇扬同城化核心区、宁镇312科技创新带重要支点； 在南京市层面，紫东是加快东部崛起、增强城市能级、完善多中心组团格局的有力支撑，是南京“创新名城、美丽古都”建设的战略增长极。 “1+2+3+4”创新生态圈1个核心区紫东创新发展和数字城市建设示范区； 2个科学研究集群仙林科教城、麒麟科创园； 3个技术创新与应用板块新港应用创新示范区、栖霞山文旅创领航区、上坊淳化应用创新集聚区； 4个外围支撑板块龙潭海
11、港枢纽经济区、汤山国家旅游度假区、湖熟美丽乡村示范区、青龙山郊野公园。 公共中心体系一个市级别中心：紫东核心区；四个特色地区中心：栖霞、麒麟、龙潭、汤山；多个片区中心：新港、尧化门、仙林、白象、龙潭老镇、靖安、南湾营、青龙山、园博园、上坊、淳化、湖熟11“九大城市客厅”规划发布发布南京魅力滨江2035规划及南京一江两岸“九大城市客厅”设计规划。南京从背江发展到跨江发展、拥江发展，从秦淮河时代、新街口时代到扬子江时代。未来，长江将成为南京新的城市发展主轴，南京滨江地区将成为南京“新时代山水城市主轴”“世界级魅力人文江岸”。河西鱼嘴城市客厅 江北新区定山城市客厅以长江流域唯一能在市内观赏到的江豚为
12、特色，将三桥湿地公园、秦淮新河滨水公园、足球将结合江北新区核心区建设，联动周边资源，结合国际会议中心和市民中心的功能需求，激活小镇与现有滨江风光带联成一体。滨江活力，打造江北新区核心区的多功能滨江绿地。欢乐滨江城市客厅 绿水湾城市客厅以“多样休闲的游乐、年轻动感的体验、趣味新奇的设施、生态优美的景观”为特色，连接结合南京江北青奥体育公园和绿水湾鸟类天堂，打造一个纵览大江景色的湿地游园、一处亲水、鱼嘴中心与青奥中心，成为未来长三角创意人群交流和娱乐的欢乐舞台 。休闲、娱乐、观光的公共场所和一座弘扬青奥精神、展现生态文明的城市客厅。绿博园城市客厅以绿博园为生态背景，强化河西文体轴与滨江的联系，将与
13、亚洲最大的剧院综合体联动，形成从江东中路-奥体中心-大剧院-绿博园到江心洲的河西新城文体轴公共活动带。宝船遗址公园城市客厅通过上跨扬子江大道的“宝船”特色天桥，打通江东中路与宝船公园、滨江风光带的连接，为游客市民提供融红色文化与航运文化展示平台。 下关滨江商务区城市客厅建设长近1公里的二层平台，连接中山码头、大马路、老江口等文化遗产，再现20世纪初下关商埠的繁华。利用轮渡桥公园、火车主题公园、南京西站展现近代铁路文化；修建南京大屠杀遇难者丛葬地纪念园、整合和记洋行、南堡公园、长江大桥，打造南京长江大桥主题园。 上元门城市客厅串联金陵船厂与上元门地区，利用航运工业遗产和六朝历史传说，打造高端设计
14、创意、文化艺术展示和科技创新产业互为支撑的创艺走廊。 幕燕风貌区城市客厅整合大江、大山、老镇、古寺、溶洞、长沟、外郭等文旅资源，打造南京主城区滨江最生态、12最文化、最宜游的城市客厅和全国风貌区与城区融合互补发展的规划典范。多个片区规划优化浦口城南中心，围绕“江北明珠”发展定位，打两桥片区：功能完善的城市更新示范区、软件龙袍新城：南京市宜居宜业宜游的滨江生态造成一个凝聚活力与繁华的浦口“城市新客厅”，谷的综合服务配套区以及滨河特色显著的生态新城成为江北城市中心功能完善的首要承接地。宜居区。规划形成“一心、五轴、一带、两片”的空城南中心将建起“一轴两廊三心三区”的整体空足球小镇：打造南京乃至全省
15、以足球运动为主间布局结构间结构，即：一轴：浦滨路发展轴；二带：城南题的人居森林示范片区和体育居住休闲片区。规划打造“水韵趣城”形象愿景河活力带+芝麻河品质生活带；三心：老城活力板桥新城：板桥新城北部综合服务中心、主城通过立体城市及特色景观廊道串联城市文化核心+城南活力核心+青奥活力核心；三区：南西南部新兴居住片区。节点、城市活力节点、绿色空间节点，形成部综合发展区+文化商务区+北部综合发展区。雨花经开区：数字服务产业基地。城市地标体系13金洽会召开，多个产业落户南京 作为南京推介投资环境、开展项目洽谈、加强经贸交流的重要品牌展会，金洽会今年已步入第31个年头。今年，南京市委市政府聚焦软件和信息
16、服务、新能源汽车、新医药与生命健康、集成电路、人工智能、智能电网、轨道交通、智能制造装备“八大产业链”方向强链补链，面向国内外广泛集聚资源，一大批技术领先、行业领军的企业落户南京，一大批符合南京产业发展方向的重大项目落地南京。 全市重大项目集中签约：签约项目51个，总投资额3233.4亿。51个签约项目中，“八链”及其相关项目36个，其中新医药与生命健康产业链项目10个，智能电网产业链项目总投资达417亿。 签约项目有：深国际港口供应链总部项目、丝路国际新基建产业园建设项目、国际贸易服务中心和“一带一路”商品展示交易中心建设项目、武岳峰半导体产业并购基金项目、宝龙苏皖总部项目、复星江苏总部项目
17、、明基健康产业园区建设项目、网易有道华东总部设立项目等。14土地市场经营性用地2015-2020年南京全市经营性用地供销量价走势120018000100016000140008001200060010000800040060002004000200000201520162017201820192020供应面积(万 )623.03806.10687.75740.15836.55975.94成交面积（万 ）523.13655.85751.12621.35785.251041.96成交楼面均价（元/ ）546116939110829712956798642020年南京全市经营性土地占比10%32%3
18、1%27%住宅用地综合用地(含住宅)商业/办公用地其它用地 2020年南京全市经营性用地供应206幅、975.94万方，居近6年新高； 2020年南京全市经营性用地成交200幅、1041.96万方，居近6年新高;2019年2020年 2020年成交金额2094亿元，较2019年成交金额上涨22.65%，居近6出让184幅、850万出让217幅、1050万年新高，位列全国第四；平均溢价率17%平均溢价率171% 出让比例中，纯宅地占比达32%，综合用地（含住宅）占比为27%。16数据来源：CREIS中指数据，；包含溧水、高淳；已踢除保障房、安置房、租赁用地涉宅用地2015-2020年南京全市涉宅
19、用地供销量价走势区属成交幅数成交面积（万 ）80016000浦口2292.4870014000江宁19111.0260012000栖霞1679.5050010000高淳1476.0540080003006000溧水13100.542004000六合1164.971002000建邺737.7600201520162017201820192020雨花台732.50供应面积(万 )518.11581.59507.16570.34693.71714.79秦淮442.59成交面积（万 ）447.3546.5571.4456.2656.53661.03玄武219.56鼓楼14.05成交楼面均价（元/ ）7
20、171.914104.5511796.178047.110857.911839 2020年南京全市涉宅用地供应124幅、714.79万方，居近6年新高； 2020年南京全市涉宅用地成交116幅、661.03万方，居近6年新高;受“双限”新政的影响，2020年触顶地块35 2020年成交金额1865.27亿元，为近6年最高，较2019年成交金额1526.18块，数量较2019年26块增加，但溢价率下降。亿元上涨22.22%； 分区属看，成交集中在浦口、江宁、栖霞和高淳，江北及江宁依旧是土地市场的供应主力军。17数据来源：CREIS中指数据，；包含溧水、高淳；已踢除保障房、安置房、租赁用地涉宅用地
21、2020年分月度南京全市涉宅用地供销量价走势1602500014012020000100150008060100004050002000202001202002202003202004202005202006202007202008202009202010202011202012供应面积(万 )25.35077.4129.3185.73105.216.71134.6677.2554.2869.5739.32成交面积（万 ）12.6010.4014.9470.6945.6745.31147.2816.71103.543.0449.31101.57成交楼面均价（元/ ）15840792730231
22、91469762968113071325288199445112139829月份成交金额（亿元）20200156.8520200233.402020039.94202004412.2520200582.9520200698.62202007474.502020089.79202009223.12202010115.70202011109.81202012238.35 2020年，7月宅地成交面积居全年首位，这是继6月南京出台限房价竞地价新政后首批出让地块；8月份宅地供应面积位居全年首位，同期达最高限价后摇号竞拍政策再现土拍市场；4月成交楼面均价居全年新高，成交的高价地块主要集中在河西板块。18
23、数据来源：CREIS中指数据，；包含溧水、高淳2020年达最高限价地块（1）序号地块编号板块土地性质成交总价成交楼面价人才房面积出让时间竞得企业毛坯限价备注（亿元）（元/ ）( )（元/ ）1NO.2020G08江宁滨江住宅5.81135112002020-4-29蓝光/2NO.2020G14板桥商住27.115253212002020-4-30宝能/3NO.2020G16仙林湖住宅17.5271422002020-5-20栖霞建设/4NO.新区2020G03江北新区住宅19.92297626002020-5-27南京中北/5NO.2020G29两桥住宅10.22216458002020-7-
24、10彰泰32000首进南京6NO.2020G31仙林住宅13.81988760002020-7-10正荣27500/7NO.2020G32江浦住宅251981836002020-7-10正荣28000/8NO.2020G33江浦住宅241979134002020-7-10滨江28000首进南京9NO.2020G34江宁大学城住宅281731728002020-7-10远洋27195/10NO.2020G36鼓楼滨江住宅24.62810684002020-7-15佳兆业39000/11NO.2020G38新尧新城商住7.8174382002020-7-15融信25800/12NO.2020G39
25、新尧新城住宅6.61730418002020-7-15弘阳25800/13NO.2020G40江浦住宅25.81977720002020-7-15弘阳28000/14NO.2020G41正方新城商住271202542002020-7-15德信20600/15NO.2020G42江宁大学城住宅21.91828626002020-7-15中海27195/16NO.2020G50两桥住宅17.117420/2020-9-17银城+下关城开26000达最高限价摇号17NO.2020G52江宁大学城商住22.113465/2020-9-17伟星24300达最高限价摇号/首进南京31幅达最高限价 20幅摇
26、号地块192020年达最高限价地块（2）序号地块编号板块土地性质成交总价成交楼面价人才房面积出让时间竞得企业毛坯限价备注（亿元）（元/ ）( )（元/ ）18NO.2020G54燕子矶住宅38.122128/2020-9-17万科32000达最高限价摇号19NO.新区2020G13江北新区住宅17.723290/2020-9-27招商30750达最高限价摇号20NO.新区2020G14江北新区住宅15.923324/2020-9-27南国（电建）30750达最高限价摇号21NO.2020G73江浦住宅14.919301/2020-10-29星河27500达最高限价摇号22NO.新区2020G1
27、7江北新区住宅11.823322/2020-10-29北京首开31500达最高限价摇号/首进南京23NO.2020G81江宁上秦住宅15.721309/2020-11-2孔雀城32800达最高限价摇号淮24NO.2020G83仙林商住13.319766/2020-11-2中南27500达最高限价摇号25NO.2020G84仙林住宅17.722735/2020-11-2中海31000达最高限价摇号26NO.2020G90六合住宅6.28370/2020-12-2龙湖16350达最高限价摇号27NO.2020G91六合住宅5.39656/2020-12-2华润17850达最高限价摇号28NO.新区
28、2020G20江北新区住宅22.223556/2020-12-15新希望31500达最高限价摇号29NO.2020G97江宁禄口住宅3.859518/2020-12-18碧桂园17000达最高限价摇号30NO.2020G98江宁禄口住宅4.559594/2020-12-18中铁建17000达最高限价摇号31NO.2020G103六合住宅33.48895/2020-12-18大华17200达最高限价摇号32NO.2020G104六合住宅4.67466/2020-12-22卓越16350达最高限价摇号33NO.2020G105六合住宅10.69639/2020-12-22景业名邦19900达最高限
29、价摇号/首进南京34NO.新区2020G23江北新区商住12.19921/2020-12-31湖北房投18500达最高限价摇号/首进南京35NO.新区2020G24江北新区住宅11.510455/2020-12-31厦门建发18500达最高限价摇号31幅达最高限价20幅摇号地块202020年首进南京房企 2020年，南京土拍迎来不少“新面孔”，共有13家房企在今年首进南京。分别是宝能、石榴、彰泰、杭州滨江、安徽伟星、大树 置业、首开、上海铁路、上坤置业、上海华昌、越秀集团、景业名邦、湖北房投。从板块分布看，今年新进房企中，江北有6家、城北3家、城南2家、城东、江宁各1家。序号地块编号板块土地性
30、质成交总价成交楼面价（元出让时间竞得企业毛坯限价（元/ ）（亿元）/ ）1NO.2020G01城北商住33.479272020-02-19宝能/2NO.2020G04城北住宅29.75176082020-04-03石榴置业/3NO.2020G29两桥住宅10.2221642020-07-10彰泰320004NO.2020G33江浦住宅24197912020-07-10滨江280005NO.2020G52江宁大学城商住22.1134652020-09-17伟星243006NO.2020G53城东商住5.193912020-09-17大树置业180007NO.新区2020G17江北新区住宅11.8
31、233222020-10-29北京首开315008NO.2020G68城南住宅37256462020-11-20上海铁路410009NO.2020G88江北新区商住27.2127662020-12-01上海华昌2800010NO.2020G93城北住宅6161182020-12-01上坤置业2450011NO.2020G100江北新区商住7.5100012020-12-17越秀2000012六合NO.2020G105住宅10.696392020-12-22景业名邦1990013NO.新区2020G23江北新区商住12.199212020-12-31湖北房投1850021南京各片区最高楼面价分布桥北：中建国熙公馆高新：通宇林景博园六合：保利荣盛合悦龙潭：正荣悦东府23083元/19561元/9647元/8478元/