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1、物业安全管理方案与评估作业指导书1 .目的规范住宅小区的安全管理方案策划工作，使人防、物防、技防有机组成 防范体系更加全面、更具有可操作性。2 .范围适用于安全管理方案的策划与评估。3 .职责部门/岗位职责综合运营部负责组织对新项目安全管理方案的策划、编制、评审。负责安全管理方案的具体实施，并提出动议修改意见或建议；业务部门对现有小区根据本指引对现行安全管理方案进行评价和调整。4 .方法和过程控制4.1 方案策划/评估流程示意图4.1.1 公司应确定专人负责新项目的安全管理策划和方案编制。新项目已 确定负责人的，组织方案的策划，未确定负责人的由综合运营部负责组织策 划。策划小组成员应包括新项目
2、人员、综合运营部、设备管理人员、有丰富 实践经验的一线安全管理人员。4.2 项目调研4.2.1 调研关注因素：分析小区周边环境、小区内部的建筑风格和小区的 特点，找出小区内的危险源及其分布情况，确定重点防范区域和部位，制定 相应的防范措施。考虑因素主要内容项目地块所处位置的特点，周围是否有山坡、厂房、民房、大型广场、茂密 的树林、道路分布、靠海等，主要考虑项目能否与周围复杂的环境作有效的隔 离 小区的周边环境周围居住人员的社会构成，是否属治安事件的高发区，主要考虑哪些人员可 能对小区安全造成威胁。政府配套设施及应急处理能力：考虑辖区派出所与小区的距离，在以外情况脱岗、睡岗等行为。由于24小时执
3、勤，保持正常的工作状态也变得存 在一定难度，因此查岗十分必要，如每30分钟各 岗位用对讲机报岗。4.5 制订安全管理方案451综合上述内容，制订项目的安全管理方案。安全管理方案应包括如下内容n项目安全环境分析。n项目每道防线的风险点及控制手段。n安全岗位设置及控制范围。n安全管理组织架构及各岗位职责。n安全巡逻路线。4.6 安全管理方案运行及再评估4.6.1 在方案运行中，随着项目进入不同的周期、新的安全技术出现、周 边环境的改变、危险源及分布情况的变化，安全队伍的变化，发生事故等情 况，需要不断地对方案进行评估优化，以适应内外形势的变化。4.6.2 各项目应定期和不定期地对项目安全管理方案进
4、行评估、完善，包 括方式有：调整优化阶段调整重点及方向备注（可能发生的变 更）1集中入伙在办理集中入伙以后，安全管理的重点主 要放置在住户的装修管理方面。需要加强 对装修人员的管理、装修防火的管理、装 修时间的控制、房屋主体是否受到破坏的 控制。加强对装修车辆、装修垃圾的控 制，对装修材料搬运的管理控制。安全管理架构的调整， 危险源登记的重新确定 等。2小区进入稳定期在小区进入稳定期以后，各小区结合防范 重点的改变，需要对安全管理方案进行修 改，杜绝安全盲点，对安全团队进行全面 的业务培训，对周边治安形势进行评估，控制重点的改变，安全 管理架构的调整等。项目群防群治持续开展。3滚动开发项目新接
5、 管综合考虑新接管部分和原有部分的安全管 理，新接管部分和原有部分安全管理重点 的不一致，进行总体策划、考虑。安全部架构的调整等、 技防物防改进等。4质量事故/可控事件分析和改进通过分析原因，查找人防、技防、物防存 在的薄弱环节和不足，并针对性的进行改 善。架构的调整、岗位优 化、巡逻路线优化、技 防、物防改进等。5危险源变化情况新的危险源的出现。原有的危险源等级高的得以消除或有效控 制，各种危险源等级发生了变化。岗位的优化、巡逻路线 调整、技防、物防改进 等。6管理评审、内部审 核、各类检查后发现安全管理中不足，对存在的不足进行 分析，制定有效的改善措施。安全架构调整、物防、 技防改进等。5
6、 ,任务清单序号内容责任部门频次1安全管理方案评估业务部门1次/半年2安全管理方案评估综合运营部1次/年6附件：常见物防清单安装位置1安装要求安装形式采用材料（单位： 毫米）图例立面管道有效防范人员沿 管道攀爬根据安装位置整个 防爬刺呈扇形，由 两道方钢完成弧形 固定，直刺间离 8cm,直刺长50cm,顶端切斜口方钢(12*12)管道井、 采光井有效防范人员攀 爬进入采光井采光井设置L8米 高的栅栏门并装挂 锁（挂锁位置加装 防水罩）；栅栏门 顶部安装防爬刺， 采用20*20mm的方通(20*20)方通，间距150mm做防爬双刺，由直刺和1根弯刺组成，直刺长小区内部分重点隐患围墙及铁门防止外来
7、人员翻入铁门40cm,弯刺约55cm的方钢弯曲 而成，顶端切斜 口，底端焊接在一 起，并用角铁固定 于墙上(铁门可以 直接焊接)两根直刺间隔7cm。围墙两边都做斜刺，将方通切成45cm长，顶端切斜口 (45以上)并用水泥封口，底端用角铁焊接固定，中部用扁铁焊接固定，两方通之小区外围间间隔7cm。直接与外既防止翻入，也围相连接防止翻出做防爬3刺，由直的围墙刺和2根弯刺组成，直刺长40cm,弯刺用约55cm的方钢弯曲而成，顶端切斜口，底端焊接在一起，两根直刺间隔7cm,下端用角铁固定于墙上。小区住宅不影响外观的情安装枪头；枪头头内苑围墙况下大大增加攀部磨尖；方通做枪及铁门爬难度杆，长约35cm；方
8、钢(12*12)角铁(40*40*3. 0)方通(20*20*1. 5)角铁(40*40*3. 0)扁铁(30*1. 5)方钢方2*12)角铁(40*40*3. 0)枪头；方通(20*20*1.5)；扁铁(40*5)小区内建筑物外墙突出部分方通间隔7cm；铁 门上方直接焊接。 实体墙上把枪头下 方用扁铁固定，埋入墙中。安装防爬钉；1米阻止不法分子攀扁铁（40*1.5）；的扁铁上大约3排登水泥钉分布100颗钉子。下能否在允许时间内赶到小区；考虑在小区设置社区警务室。 对于山地项目，小区外围的防火沟、防火带、泄洪渠等。 小区内商业与住宅是否有效隔离。 小区内是否有山体公园、广场等公共休闲区域。 小
9、区内建筑是否形成围合。 小区物防的防范效果，技防的分布位置。 小区是平地还是由体。小区特点、建筑风格 小区内人流、车流流向的确定。 小区内人行和车辆出入口的数量及位置特点。 消防通道的设置及其应急措施。 小区内停车场数量、位置、大小，商业停车场和住户停车场是否有效分开。 小区内是否有大型湖泊，其防护措施能否达到安全、美观相互统一。调研方式：现场勘查、访谈。4.3物防、技防、人防431物防的设置原则、内容、局限性物防设置的原则：主要对外来人员起到阻止的作用，同时对进出小区的 人员和车辆进行有序的规范，使其分布在不同的区域，不同授权人员能够进 入经过授权区域，使安全员能够有效的识别和监控。常见物防
10、设置的内容、局限性1物防 H1 功能设置位置存在的局限性1实体围墙阻止外来人员 进入小区通常设置在小区外围红线位置，建议围墙高度在 2. 5-3米；围墙在水平和垂直方面要求尽量平 直，保证围墙上设置的红外线报警效果；郊区或 周边环境恶劣的外围墙上需要设置防止攀爬的装 置；郊区围墙的拐角出需要设置警灯。犯罪嫌疑人可以通过破 坏围墙的通透部分进出 小区，部分红外报警不 能全部封堵，存在防范 空隙。通透 围墙阻止外来人员 进入小区和院 落通常设置在小区外围和小区院落之间的分隔，建 议通透性围墙的高度在1. 5-2米之间，制作材 料：方通不小于20*20mm、钢筋直径不小于 14mm,钢筋之间的间距不
11、大于12cm。外来人员可通过破坏围 墙进出小区；部分围墙 红外报警不能全部封 堵，存在的防范空隙。防爬阻止外来人员外立面和管道井等容易被人利用的管道、平台，不美观。装置借助各种管道进入住户家需要设计防攀爬装置。采光井28米以下应利用 防爬装置进行封闭。苑门阻止外来人员进入院落苑门最好使用门禁进行控制，建议采用质量好的 闭门器，不要使用电动闭门器。外来人员容易尾随。门单元门阻止外 来人员进入住 户单元单元门建议使用噪音非常小的电插锁。外来人员容易尾随，使 用密码开锁的密码容易 泄露。拉闸门阻止外 来人员进入住 户家拉闸门对于居住在一楼的住户建议在客厅安装拉 闸门。住户不安装或安装后不 使用。窗花
12、阻止外来人员 通过一楼住户 洗手间、厨房 窗户进入住户 家开放式小区，建议引导一楼住户在厨房和洗手间 安装内置窗花。单元楼道处可以通过住户窗户或 门的窗户，需要制作窗花，防止外来人员利用该 窗户。住户不愿意安装。绿篱隔离不允许通过的区域对于一些需要隔离，但是不便使用围墙的位置， 可以通过绿篱进行隔离，起到一定的阻止作用。高度和宽度不够，效果 有限。湖泊水景分隔开放区域和受控区域可以充分利用小区的湖泊和水景，把小区商业部 门与住宅部门自然分开。在设计时就需要考虑。瞭望塔使视野更开阔在视野开阔区域、比较偏僻的围墙边可以考虑设 置瞭望塔，通过设置瞭望塔增加安全员的控制区 域。需要周边的灯光配合，否则
13、效果有限。阻止外来人员房屋之间易跨越的部位需要设置必要的障碍。影响外观。方便巡逻小区的围墙内靠围墙处需要设置巡逻路。设计时需考虑。其他减少危险源小区内尽量少设置茂密的灌木，可以考虑适当的 乔木。与小区的景观要求矛 盾。防止误报围墙外围3米内不要种植高树。易引起红外报警误报。432技防的设置原则、内容、局限性项目内容技防的设置原则管理面积超100万平方米的公司必须设置公司级E控中心，并与业务部门的监控镜头实现联网功能；对小区内的人流、车流、安全隐患部位进行检测和辨识，补充物防和人防的 不足。技防设置的内容、局限性，如附表:技防手段功能设置位置存在问题闭路监控系 统对小区内的人员、 车辆进行监测，
14、对 重要部位进行录 像。固定监控镜头设置位置： 在人员、车辆进出口。 电梯内。 地下停车场内。 安全隐患大的围墙上。 组团内。 夜间光线不足，影响监视效 果。 苑内树木生长茂盛遮挡镜头 及镜头的位置不合理。 随着环境变化，当初设置发 生变化。 受环境影响，老化、效果变 差现象较为普遍。 设置太多以后，中心值班人 员无法全部关注。 车体过长时，探头不能兼顾 人员相貌及车牌号的监控。 监控布局思路不清晰，结果 不合理。带云台的监控镜头设置位置：主要干道。视野开阔的广场等。红外线周界防越系统识别外来人员通过 未授权区域。 红外对射主要设置在外围围 墙上。 相邻住户间的隔离。 被动红外主要设置在安全死
15、 角，人员不常去的地方，如采 光井道。安装位置不合理，起不到防 范的作用；设备误报的较多； 有时因环境条件及自然老化会 出现不报警的问题。居家报警系 统对非法进入住户家 的人员进行识别。在住户家入户门设置门磁报 警，住户家客厅设置被动红外 报警，卧室设置紧急按钮报 警。业主嫌设防麻烦或需要交市 话电话费，不远设防；系统在 操作上还不够方便；误报情况 比较多。住户对讲系 统使住户与外来人员 之间进行确认。 大门。 苑门。 单元门。 控制中心。 可视对讲的图像不够清晰。 通话质量不好。 通话时间太短。 分机设置较多时，住户使用会经常占线。门禁系统对是否为授权区域 人员的身份进行识 别，通过配套的门
16、 进行阻止。人行出入口大门。地下车库通道门、苑门。会所受控房间门。控制电梯按钮。无卡人员可以尾随业主进入 苑内。卡丢失以后没有及时挂失存 在安全隐患。卡的灵敏度不够。部分业主不愿带卡。巡更管理系统对安全员的巡更路 线进行控制。一般 一套巡更点不大于 50个点。安全死角。重要部位。重要设备房附近。安全员在实际使用中，若巡 逻期间有其他重要事项耽误正 常巡逻，巡更系统不能体现； 上级领导不能实时检查。停车场管理系统对停车场进出车辆 进行管理。设置在停车场车辆出入口。车多时影响进出速度。栅栏式道闸在故障时可能砸 车。消防报警系统对小区内的消防隐 患点进行管理。设置在小区的公共场所。易产生误报或灵敏度
17、不高。433人防的设置原则、岗位的设置项目内容充分分析该项目的特点，结合项目物防和技防的设置情况，考虑每个岗位的控制 能力和控制面积设置岗位进行布防；设置岗位时需要综合考虑的因素：岗位分布的合理性，小区防范重点难点，周边 人防的设置原则环境，出租屋、空置房的管理，巡逻路线的设置，巡逻点的设置，巡逻的周期制 定，对外来人员的控制，物资搬运车辆出入管理及登记，车辆检查及登记，消防 设施巡查管理，突发事件的处理等工作内容。在组织架构上设置安全部门，并由主要领导负责。视项目具体情况，可设主管、 主办、督察、班长等岗位，对安全工作进行层级管理，面积达到一定规模的可以 实行分片区管理，每个片区设片区责任人
18、；安全岗位架构的设控制中心岗位，可以根据实践情况由安全或客服部门管理，但是最好能对其他安 置全岗位进行监控；人防岗位一般分为人行出入口岗、车辆出入口岗、车场巡逻岗、安全巡逻岗、固 定岗、中心岗、便衣岗、检查岗。人防岗位的设置平均每班次每个岗有效监控的面积（多层按占地面积、高层按建筑面积）以不超过1万平方米为宜。附表：人防岗位及功能要求岗位功能要求人行出入口岗对进出小区的人员进行识别和阻止，对大件物品的搬出进行控制，控制非本小区 人员进入小区。车辆进出口岗非无人化小区，需要在车辆进出口设置车辆岗位，对进出车辆进行管理，对临时 停放车辆进行收费，防止车辆没有正常手续出岗，部门可以根据实际情况在上下
19、 班高峰期考虑增加协助人员。车辆巡逻岗在停车场内设置车辆巡逻岗，引导外来车辆的停放、对车辆停放进行指挥和监 控、检查车辆进入时是否在刮伤、发现其安全隐患等。安全巡逻岗发现、控制巡逻区域的安全隐患，巡逻安全死角、重要部位、重要设备房等。固定岗设置在小区主出入口，对进入小区的人员进行识别，阻止进入苑门的尾随人员， 对小偷起到一定的威慑作用，增加业主的安全感。监控中心岗是连接人/物/技防的中心环节，组织人员对各种挞伐事件和异常情况进行处理； 对各岗位的工作情况进行监控；在物防、技防出现故障时，协调人员进行有效补 充。检查岗控制本班人员的工作状态和质量。便衣岗在开放式小区内的公共区域，可根据该区域安全
20、隐患的多少和危险等级，设置变 异岗位，发现和控制进入小区可疑人员。4.4危险源识别及应对4.4.1 危险源分类4.4.1.1 危险源分为两大类：主动侵害型危险源、非主动侵害型危险源。1）主动侵害型危险源：在治安防范中，危害行为实施人的主观意愿及具 体危害行为是治安类突发事件发生的本质，称之为主动侵害型危险源。例 如，在居家安防上，窃贼就是主动侵害型危险源。2）非主动侵害型危险源：并非主动进行侵害的危险源，包括人的不安全 行动、物的不安全状态等。n人的不安全行为：指人的行为偏离了被要求的标准，即没有完成规定的 功能的现象，如安全员脱岗、夜班睡觉、维修技术员不按规程操作等。n物的不安全状态：指设施
21、设备等由于性能低下而不能实现预定功能的现 象，物的故障可能是固有的，由设计、制造缺陷造成，也可能由于磨损、腐 蚀以及维修、使用不当等原因造成。4.4.1.2 主动侵害型危险源是风险发生的前提，而非主动侵害型危险源是 风险发生的必要条件，要两者兼备才会出现风险。因此，可选择控制主动侵 害型危险源，可选择控制非主动侵害型危险源，也可以考虑两者同时控制， 分清主次。在具体的安全管理工作中如何选择，可以根据业务特点和防范成 本、难度来考虑，例如，在居家安防中，抓贼难度较大，我们的工作重心应 以安防措施的完善（消除非主动侵害型危险源）为主；而泳池管理上，则可 以控制醉酒、儿童等容易出现危险的人群（消除主
22、动侵害型危险源）为主。4.4.1.3 “偏离”是风险产生的系统性原因，往往制定防范措施的初衷是正 确的，但在操作过程中，却偏离了当初的意图，例如，安装防爬刺是为了阻 止窃贼攀爬，但由于位置、大小、材质不合适，导致起不到防范作用；安装 了居家报警，但是很多客户嫌麻烦，不设防；安全员的巡逻漫无目的，并不 能消除隐患，等等。操作中，往往认为采取了防范措施以后，就已经消除了 风险，实际上由于“偏离”的缘故，风险依然存在，这也导致了资源效率低 下。常见危险源及应对防范点危险源分析说明应对提示围墙、围栏的高度不够，容易翻 越。围墙低，起不到防范作用，在前期介入阶段，应 明确要求地产设计、施工部门对围墙引起
23、高度重 视，加高围墙，一般的围墙高度应保持在2. 5米 以上，上端加装尖刺、红外报警等，切实防止翻 越。外围围墙围栏的栏杆间距过大或材料强度不 够、焊点不牢固，容易撬弯、撬 断、锯断钻过。通透性围栏美观，但可能被人为破坏，因此需要 定期检查，例如，每天晚间对物防的完好情况仔 细检查一遍。周界红外与闭路监控未实现联动， 或闭路监控画面模糊，出现报警时 无法判断是否误报。在交付前就应提示设计、施工单位改进。周界报警防区过长，出现报警时，调整防区大小。不能准确判断报警位置。门禁开启后归位时间长，易尾随。调整门归位。改造成防尾随式出入口。外围出入口外来人员核实不力。高峰期增加岗位人员配合。增加防尾随技
24、防补充。车场岗对外来临时车辆不进行盘 问，车辆进出随意。外来车辆也须同样登记询问。苑围墙同外围围墙。苑出入口磁卡门禁开启后自动归位的时间 长，容易尾随。无人值守的门禁应与关键镜头配合，形成有效的 防范，当门禁有陌生人员尾随，或非正常开启 时，监控岗及时通知现场巡逻岗前去处理。单元门单元门无法自动关闭或有限位。安装闭门器或取消限位装置。房屋本体外墙管道、管道井、空调架、露台 等部位容易攀爬至入户门窗。房屋本体容易攀爬的部位应考虑用防盗网、防爬 刺封闭，不能为了美观而致客户安全于不顾，而 且容易攀爬的部位往往是隐蔽角落，对美观影响 并不大。楼栋内及天 台楼栋内通风窗无限位。天台门无控制。存在从天台
25、悬吊盗窃的可能。对通风窗安装限位，并定期检查，防止被破坏。天台门安装门禁或监控。天台易悬吊位置安装防爬刺。地下车库易通过地下车库门尾随进入楼内。存在盗窃车内物品的可能。地下车库门安装门禁机闭门器。 地下车库内安装监控镜头。公共区域巡逻岗巡逻频次低，身后的隐患部 位无人监控。有必要加强关键时段（如早上上班高峰期，晚饭 后的散步时间、凌晨等）的巡逻，避免资源的平 均分配。巡逻岗没有关注盗窃途径上的关键 部位。巡逻路线上除了签到点以外，还存在大量的关键 部位需要控制，如门禁的状态、入户门窗的状 态、灌木丛以及陌生人员的询问等。控制中心闭路监控画面模糊、光线不足、位 置、角度不合适，不能提供有效的 信
26、息。工程施工单位往往只解决闭路监控是否能够正常 运行的技术问题，至于镜头的点位布置则考虑不 多，什么样的镜头才能发挥作用，需要安全管理人员在前期介入阶段认真研究、规划。在众多的镜头中，应当识别需要实时监控的“关 闭路监控镜头过多，监控岗监控不键镜头”，其他镜头则作为“一般镜头”，主要过来而导致监控画面事实上的失用于录像，例如车场出入口的镜头没有必要实时控。监控，一般情况下只需要录像便于追溯。但一般镜头在应急情况下，应能够调出画面进行监控。监控岗无暇顾及闭路监控，导致闭路监控失去应 监控岗忙于电话接听，而没有监控有的监控作用，因此监控岗必须从电话接听中解 闭路电视画面。脱出来，必要时应安排双岗。
27、由于经常误报，且难以判断真实情况的原因，往周界红外出现报警，未核实情况即往会引起工作人员的麻痹，将报警简单处理。应 作为误报简单解除。通过不定期检查等方式，使工作人员保持警惕。入户门窗是居家安全的基本屏障，也是居家安防 的关键部位，不能因为美观而致客户的安全于不 入户门窗或安装的防盗窗花不结顾，物业公司不应阻止客户安装“内置”窗花， 实，容易撬开。否则会无谓的增加后期的安全管理难度，这也是 对客户的安全不负责任。由于居家报警设防、撤防比较麻烦，因此而导致居家报警不开通，或开通以后损的不设防是普遍现象，应通过上门引导等方式， 坏、不设防。检查居家报警是否正常并提醒客户设防。业主家应通过案例宣传、安防讲座、上门引导等方式打有人按家中对讲，客户为询问核实理加强居家安防的宣传，引导客户重视自身安全 便随意打开单元门禁。责任。对出租户应动态管理，及时掌握出租户的信息，将房屋租给身份不明、无正当职业必要时可请派出所协助。因为普遍的安防措施对 的人员。内盗来说，大部门难以发挥作用。巡逻过程中提醒客户关窗，应成为巡逻岗的基本 客户睡觉、外出不关门窗。职责，重点是对低楼层、容易攀爬的窗户。出现突发情况时，各岗位的有效协防可能起到补人员因素各岗位协防不到位，紧急情况下不救作用，因此各种突发情况的应急演练比不可 能有效处理。少。