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1、CHAPTERONE宏宏观经济观经济、政策环环境境【三明楼市政策】户籍居民购买二套及以上商品房限售3年 福建三明市政府5月18日发布关于加强房地产市场调控的通知三明市区户籍居民家庭在三明市区购买第二套及以上商品住房，非三明市区户籍居民在三明市区购买第一套及以上商品住房，取得不动产权属证书未满三年的，不得上市交易。企事业单位，社会组织等法人单位在三明市区新购买的商品住房，取得不动产权属证书满三年后方可转让【三明楼市政策】公积金政策先收紧，又放松2017年7月7日，三明市住房公积金管理委员会发布三明市住房公积金管理委员会关于部分调整住房公积金贷款政策的通知：2017年全面收紧：首付比例上调，1、双
2、职工额度调至45万、单职工调至30万 2、首次使用公积金购买的首付30%，二使用公积金贷款的首付40%4、已拥有两套房产（购房所在地）再购，不予公积金贷款 5、暂停商转公业务贷款额度下调。6、异地公积金贷款业务暂停办理市住房公积金管理委员会接连发出关于部分调整住房公积金最高贷款额度的通知关于部分调整住房公积金提取政策的通知关于职工使用住房公积金贷款购买装配式建筑商品房有关政策的通知 2018年重新放开：贷款额度上调，从今年1月1日起，职工首次申请住房公积金贷款的，市区最高贷款额度调整为双职工55万元、单职工40万元；购买装配式住宅再上浮。职工使用住房公积金贷款购买装配式建筑商品住房的，其贷款最
3、高额度可按现行住房公积金最高贷款额度上浮20%，并且在安排贷款资金计划发放时优先发放。【三明楼市政策】南龙铁路正式开通运营，首次将八闽大地连接在一起 2018年12月29日南龙铁路正式开通运营。这条铁路在福建铁路发展史上占据重要位置：其与合福高铁、杭深铁路、龙厦铁路一起，组成了福建省内高等级快速铁路环状通道；三明站CHAPTERTWO201 年一级市场分析【一级市场】2018年市区供应6块土地，成交5块，流拍1块2018P007贵溪洋I-04 三明城投4.86万；4.5，12.2万楼板价：4056元/2018/7/12华闽公司0.25万；4.4；1.01万3461元/2018/11/06201
4、8P005三明城投8.03万；2.3；18.5万楼板价：3762元/2018/9/182018P06福建一建13.7万；4.2；15.7万1757元/2018/10/112018P0601海翼地产5.54万；13.9万楼板价：1688元/2018/7/24【一级市场】2018年三明市区共成交74.57万 2018年出台新政”限地价、定配建、竞房价”；18年楼面均价2945元/，同比上升34.5%，创5年来新高；三明市区商住用地年度成交走势2014-2018三明市区商住用地供应单位：万 元/90000080000070000060000050000040000030000020000010000
5、003500供应成交幅数30002500200015001000500年度用地面积建筑面积流拍率2945幅数219020142015201620172018289339.51258152.05102179.00176866.93363345.43775092.73816658.58264192.30531905.58745677.97733850%0%21231533395030%911.1%16.7%02014年2015年土地面积2016年规划总建2017年成交楼面均价2018年6【一级市场】2018年三明市区土地成交明细土地面积计价总建（）起始价(万元)成交价(万元)楼面价(元/)溢价率拍
6、卖日期区域编号案名案名板块竞得人海翼地产三明城投()（%）三元区2018P0601贵溪洋I-04富兴堡贵溪洋5541148618138528121545190003100023400494001688405623.259.407-2407-12金澜湾2018P0052018P062018P007贵溪洋东新五路徐碧新城803203726818473515689710884.5515001000028006960027600310037621762346135.117610.7三明城投福建一建华闽公司09-1810-1111-06梅列区2473.75【一级市场】房企谨慎续仓，城投占据三明市区房企新
7、增土储首位 近两年土地市场逐渐摆脱“冷清”，随着住宅市场利好，土地市场回升；三明城投凭借本土品牌的实力，勇夺两块地块，以30万m新增土储，占据三明市区房企续仓首位；排名房企名称新增土储(m)成交均价（元/)1城投306280390923福建一建海翼15689713852810884.5612589.517621688346127054华闽公司总计CHAPTERTHREE201 年二级市场分析【商品房市场】三明2018年商品房供销价情况 2018年商品房市场供不应求。近2年来，三明市场供不应求，响应国家“去库存”号召，同时，呈现出“量价齐涨”的势头2014-2018年三明市区商品房供求走势908
8、0706050403020100900080007000600050004000300020001000081927476713569006664201439201570201671201765201862成交量(万)供应量（万）7852726064均价（元/）74766900666471358192成交量(万)供应量（万）均价（元/）2018年，商品房存供销情况：供应：2018年一手房累计供应套数5365套，面积60.72万；销量：商品房累计成交7989套，成交面积89.52万；销售均价：均价8911元/，呈现出“量价齐涨”的势头。【商品住宅市场】成交量逐渐增加，价格稳定上升 随着一二线城市
9、调控加码，三四线城市三明迎来房地产市场活跃期，6月份以来，三明市场各大开发商集中放量，刺激需求；成交均价趋于稳定，自6月降至“8”字头以来，稳中有升；三明市区商品住宅月度供求量价走势18000016000014000012000010000080000600004000020000010000950090008500800075007000941291288943882088198712865186398633852083818105201801201802201803201804201805201806201807201808201809均价（元/）201810201811201812供应面
10、积（）成交面积（）供销：2014供过于求态势在近两年得以缓解，2017年以来商品房供应、成交均有所上升，整体供求相对平衡；2018年成交89.52；价格：从下半年开始，成交集中三元区，整体成交价格稳中稍有回落，全年成交均价8911元/。【区域成交】梅列区市场份额领先，市区房价2019年有望突破1万+梅列区以53.92万成交量，占比60.23%，市场份额占比较大；梅列区成交均价9251，房价高于三元区1072元/m；2018年三明市区住宅区域均价比2018年三明市区住宅区域成交占比94009200900088008600840082008000780076009251三元区35.639.77%梅
11、列区53.92817960.23%梅列区三元区梅列区三元区【成交结构】首改及改善置业开始占据主流需求，整体占比超六成 面积段：近两年，因为供货主要集中在梅列区（贵溪洋板块），首改及改善需求占据主流，其中91-100、101-120三房户型占市场较大份额；三明市供销情况统计（2017.7-2018.12）140012001000800600400200080以下18881-9020491-1001190101-110690111-120705121-130584131-140385140以上供应量销售量81811882041190690705584385【市场存量】三明市区住宅市场在售存量较少，
12、供应不足 当前住宅存量约为20.98万，销量持续走高，高去化、低供应，促使库存水平继续下降，在售存量严重不足，去化周期不足1.8个月；2017年10月-2018年12月存销走势454035302520151050201710201711201712201801201802201803201804201805201806存销比201807201808201809201810201811201812存量面积（）【房企业绩排行TOP10】城投以成交33.49万，32.22亿元荣获榜首 从本年度的销售金额榜和面积榜来看，上榜前三的门槛为6.85亿元、9.87万，市场份额为9%和10%；从上榜企业来看，
13、本地房企占据重要的市场地位。城投以32.22亿元和33.49万拔得头筹，夺得三明市区销售金额榜和销售面积榜的双榜冠军。2018年三明市区销售金额榜TOP102018年三明市区销售面积榜TOP10成交金额成交面积项目名称市场份额项目名称市场份额(亿元)32.228.2(万)131城投轩辉碧桂园富力恒大一建海翼中梁源昌瑞都41%10%9%9%6%4%3%3%2%2%城投碧桂园轩辉富力恒大一建万达海翼中梁源昌33.4910.549.877.435.054.274.003.192.472.3135%11%10%8%2236.856.744.413.332.592.071.911.615%6767894
14、%4%83%93%10102%【商品住宅成交TOP10】城投广场荣获商品住宅销售金额及面积榜双榜首 从双榜单来看，上榜前三的门槛为6.61亿元，7.36万m，且梅列区占据前三两席；城投广场仅单盘成交，夺得双榜销冠，成交25.81亿元，28.21万m。2018年三明市区商品住宅销售金额TOP102018年三明市区商品住宅销售面积TOP10成交总额成交均价成交面积(m)成交均价项目名称区域项目名称区域(亿元)（元/)（元/)1313城投广场永嘉天地富力爱丁堡御江首府梅列区25.819149梅列区28.219149城投广场永嘉天地三元区梅列区三元区梅列区三元区梅列区三元区三元区梅列区7.966.61
15、5.881718983827812781872577328141832510212三元区梅列区三元区三元区三元区梅列区三元区三元区9.747.367.015.125.054.373.952.4817189838278773287251278181418325富力爱丁堡御江首府城投江滨广场恒大御府5.594.413.963.222碧桂园6767恒大御府碧桂园城投江滨广场山水御园一建沁园春宏宇花园8山水御园一建沁园春宏宇花园899101.1910梅列区1.51670466.559049总计74.728698总计【新增预售】三明2018年新增预售项目汇总批准面积（m）批准住宅套数/面积 批准商业套数
16、/面 批准办公套数/面 批准车位套数项目名称项目地区批准套数预售证取得（）积（）积（）/面积（）三明碧桂园梅列区梅列区48161.0776276.29317661317/48161.07543/162788.68-263#、265#、266#富力爱丁堡118/13487.611#、2#、3#、6#、7#5#、6#、7#、8#、9#、10#、11#、12#、13#、B5#、B15#、B6#、B3#城投广场梅列区214906.3618621862/214906.36-三明永嘉天地御江首府三元区三元区三元区50034.6370559.2614980.51439620225434/49854.6962
17、0/70559.265/179.94-5#、6#、7#8#、11#、2#、9#、10#、5#、3#一建西江悦140/11758.32486/45414.0310/335.7375/2886.463#碧水蓝天恒大御府康城嘉园三元区三元区三元区47488.0619147.1815902.1650612314520/2074.0317/6081.96-5#、6#、3#、2#、1#19#106/13065.82145/15902.163#、6#、2#、5#、1#一建沁园春福脉天成三元区三元区三元区26824.8914344.1326006.42244154226240/26560.37141/1389
18、8.75226/26006.424/264.5213/445.38-D2#、D3#3#、1#、2#2#、3#瑞泉花园 2018年三明总计发放预售证件26张，总计约62.46万m。2018年三明预售证整体仍是以住宅为主。【新增预售】三明2018年新增预售项目汇总2018年三明商业销售总额排行榜销售总额排名项目名称万达华府中央领域碧桂园总销售（亿元）5737市场占有率18%成交面积（万/）成交均价（元/）172171233325035418437782497533850764744409616%16%15%13%1060234512132一建西江悦吉祥福邸12556164016永嘉天地23847%
19、1350176647富力爱丁堡书香世家131511644%4%720182634260827329中梁壹号院左岸名都9763683%1%664280146971311710【市场小结】随着一二线城市调控加码，三四线城市三明迎来房地产市场活跃期，2017-2018年以来，恒大、中梁、富力、碧桂园等一二线品牌开发商纷纷入驻三明市场，集中放量，当地国企以城投、海翼、省一建为主，两军对垒；2017年以来商品房供应、成交均有所上升，整体供求相对平衡；2018年成交89.52。2018年上半年以来，三明市场供应集中在三元区，成交均价稳中有落。下半年，价格“8”字当头，趋于稳定，同时稳中有升。CHAPTER
20、FOUR201 年市场研判【政策预判】在“住房不炒”的精神指引下，2019年短期内政策难以放松，将加快各项长效机制政策落地，市区为主要调控对象，“刚需”交易成主流1.2017年5月实行“一县一策”1.2015年3月首改标准放宽，公积金首付低至二层1.因城施策的微调是关键2.贯彻落实“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，精准控价，保持房地产健康平稳的发展原则，加强分类指导2.实行“销售实名制”3.2017年末长效机制措施正2.2015年央行5次下调存准率，顾虑购房3.2015年房地产“闽八条”政策继续执行在加速落地2015201720142016201820191.在贷款首付比例和利率方面按照
21、上级银行规定的低限政策执行2.加大公积金支持力度，首付比例由30%调低至20%1.首套房利率最低七折，二套房认贷不认房2018年5月户籍居民购买二套以上商品房满3年才能交易2.2014年8月“闽八条”限购取消提振购房信息4.12月21日习近平重申规范住房租赁市场，明确抑制房地产泡沫，准确把握住房的居住属性。3.2014年9月，政策发布，公积金异地互认2014-2018年房地产调控措施【后市展望】2019年上半年预计主要以在售项目少量加推为主，市场回归理性；下半年开始，新项目集中放量，量价齐涨成交量走势:量 20172018年销售高涨，得益于恒大、中梁、富力、碧桂园等一二线品牌开发商纷纷入驻三明
22、市场，集中放价量；到2018年下半年，梅列区0库存，货量集中在三元区，开始楼市急速降温，成交量整体低位徘徊。齐成交价格走势:升稳2017-2018年，一线品牌开发商和当地国企群雄逐鹿，“量价齐涨”，市区整体成交价格上升至8300-9500元/，预计2019年市区整体成交价格将继续稳中微涨。中政策:有 十九大明确提出“房子是用来住的”，受经济压力影响，2019年政策或松动，预计2019年第二季涨度进入政策放松试探期土地:三明市中心已无大量可出让地块，依据最近的土地出让来看，明年开始出让地块将继续“南拓北进”，两极分化。，有望促进整体土地市场的成交。【后市展望】土地价格：2016年以来，土地市场呈
23、量价齐升趋势，品牌开发商强势入驻，当地国企不甘示弱250.00200.00150.00100.0050.0035003000250020001500100050030672945239822641556占地14971265总建1195969988楼面价8024990.000200720082009201020112012201320142015201620172018占地6.067.9149926.8182.8696926.3876.72126513.3239.219887.3429.03306722.8838.95155699.74198.75119532.2282.2480232.8278
24、.08149712.3419.91239814.1142.86226436.3374.572945总建楼面价2017年2017P1102-03，溢价率73%3702元/2018年城投拍下贵溪洋I-044056元/近3年来，三明土地成交面积、成交价格均呈上升态势，以贵溪洋片区为最，随着三明二级市场这两年呈现供不应求的迹象，预计2019年三明房价将继续呈现平缓上涨的趋势。【后市展望】2019年三明全市预计入市项目不多，中大体量主要以城投、海翼、省一建等当地国企为主，其次为恒大、碧桂园等一线品牌开发商，市场将继续出现供不应求局面恒大翁墩物流园地块待推：21万城投金澜湾待推：18万富力爱丁堡城投广场城投广场西区待推：5万中梁壹号院碧桂园三明饭店江滨广场宏宇花园翡翠城瑞泉花园均价：7700元/福脉天成均价：8100元/一建沁园春均价：8300元/待推：8万恒大御府城投太阳岛精装均价：9400元/待推：9.6万待推：43万瑞都山水御园均价8500元/待推：1.6万在售待售尾盘永嘉天地御江首府均价：8400元/待推：3万海翼宏明塑胶厂地块待推：13.9万南城首府均价：6900元/