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1、论房改房、集资房、安居房、村证房买卖合同效力新整理版范文目前，我国存在着多种性质的房屋，主要可分为商品房和非商品房。商品房 是指房地产公司开发建造的可在市场上自由流通的房屋。非商品房主要包括：公 房改制出售给个人的房改房，按照地方人民政府政策指导价购买的经济适用房, 这主要是指单位集资房和安居房，城镇私有房屋以及在农村集体土地上建造的村 证房等。最高人民法院于2003年出台了关于审理商品房买卖合同纠纷案件适 用法律若干问题的解释，为审理商品房买卖合同纠纷提供了法律上的依据。而 在现实生活中，更为常见的则是非商品房买卖合同纠纷。非商品房因其地理位置 优越，价格相对便宜，吸引了众多二手房买主。但因
2、为我国对非商品房的买卖设 置了许多限制，又没有很明确的对二手房买卖的司法解释，致使在买卖发生后容 易产生纠纷。大多数的情况是一方在买卖后反悔，要求认定买卖合同无效。那么， 这几种房屋的买卖合同是否有效呢一。房改房买卖合同效力。1. 1994年，国务院出台国务院关于深化城镇住房制度改革的决定，将 国有公房产权出售给职工。分为三种方式，一种是以市场价购买，产权完全归个 人；一种是以成本价购买，产权也归个人；一种是低于成本价的标准价购买，产 权由个人和单位共有。2. 1999年，为了促进房地产市场的发展和存量房的流通，建设部出台了已 购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法，对房改房的首次上市出
3、售 规定了许多限制条件。比如：已取得房产证的房改房才允许买卖；个人拥有部分 产权的住房（指标准价房），还应当提供原产权单位在同等条件下保留或者放弃 优先购买权的书面意见；如果有共有权人时应当征得共有人的同意；在出卖时应 当补交国有土地使用权出让金或土地收益，以及交纳其他税费等。河北省公有 住房售后首次交易管理暂行办法也规定了类似内容。对于卖房款，办法规定, 以成本价购买的住房，其交易收入按规定缴纳有关税费后归住房所有权人所有。 以标准价购买的住房可以先按照成本价补足房价款，全部产权归住房所有权人所 有后再进行交易，交易收入按前款的规定执行。也可以直接进行交易，按规定缴 纳有关税费后，交易收入由
4、住房所有权人与原产权单位按房屋的产权比例分成。 原产权单位撤销的，其应当得所部分上交同级财政，专项用于住房补贴。3. 实践当中，原房主享受福利分房政策以三、四千元的价格从单位购买房 改房，后以三、四万元的市场价格卖出，但两三年以后房价涨至十几万时，连肠 子都悔青了，拒不履行向新房主办理房屋过户登记的义务。原房主往往起诉至人 民法院，以种种理由要求认定原房改房买卖合同无效。其主要理由可能是：原房 主在签订买卖合同时房产证尚在办理之中，还没有取得房主证，无权卖房；签订 合同时夫妻一方未到场签名，夫妻一方无权独自处分夫妻共同财产；房改时是以 标准价购买的房屋，单位有优先购买权，在出卖时未征得单位同意
5、应属无效；城 市房地产管理法和城市私有房屋管理条例规定，城市房地产、私有房屋 进行转让、买卖时均需到房地产管理部门办理变更登记手续，当初买卖时违法没 有进行登记导致合同无效等等。那么，原房主的说法是不是能站得住脚呢是否能 导致买卖合同无效呢5 .签订合同时夫妻一方未到场签名的合同是否无效呢赵律师认为，如果房 产证上明确写明了夫妻两个人的名字，则一方单独对外所签订的合同是效力待定 的合同，除非有另一方的授权委托书。因为买方此时应当知道此房系夫妻共有财 产，应当征得另一方的同意，此时买方不构成善意取得，没有两人的签名也无法 办理产权过户手续。如果有了授权委托书，买方则有理由相信是夫妻共同的决定,
6、卖方构成表见代理，买方构成善意取得，合同是有效的。如果另一方事后对配偶 的行为进行了追认，也应当认定合同有效。如果另一方在事后不予认可，则买卖 合同是无效的。而当房产证上只有一个人的名字时，此时夫妻一方对外所签买卖 合同为有效合同，除非另一方能证明自己的配偶和买方有恶意串通损害自己的行 为。因为，买房人为善意第三人，符合善意取得的条件时，法律为了维护市场交 易秩序，应当认定合同有效。赵律师认为，在买卖任何性质房屋时，为了将来没 有任何后顾之忧，买方应当让卖方夫妻两人共同签名，以防将来产生争端。本人 就曾代理过相关诉讼，一个案子打了两年，打完一审打二审，打完二审再发还重 审，后来总算达成了调解。
7、6 .房改时是以标准价购买的房屋，单位有优先购买权，在出卖时未征得单 位同意是否有效呢在房改时是以市场价或成本价购买的公房不存在此问题，买房 者取得房产证后公房即变成私房，此时可以自由买卖，不必征得单位同意。但当 房改是以标准价购买时，单位和个人对于房屋是共有关系，原房主对于房屋只享 有部分产权，房产证上也肯定标明了共有权人。此时，买房人应当知道此房的权 利人并非只有原房主，应当知道还有单位的产权。买房人不构成善意取得，买卖 合同应当认定为效力待定。如果事后单位予以了认可，则应当认定合同有效。如 果单位在知道或应当知道自己的合法权益受到侵害之日起一年内申请撤销合同 的，应当予以撤销。但原房主无
8、申请撤销的权利。7 .法律规定，对城市房地产、私有房屋进行转让、买卖时，均需到房地产 管理部门办理变更登记手续，当初买卖时没有进行登记是否导致合同必然无效呢 赵律师认为，城市房地产管理法和相关法规定中要求买卖双方对房产进行过 户登记的规定是行政管理法规，而不是合同有效性的规定。合同的订立有效性和 进行房产变更登记是两种法律关系，合同有没有效力在订立时已经确定，至于进 行房产过户登记则是属于合同履行的内容，与合同的效力无关。我国合同法 的司法解释一第九条规定：“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续， 但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物 所有权及其他物权不能转
9、移。”最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干 问题的意见56条规定：“买卖双方自愿，并立有契约、买方已交付了房款，并实际使 用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认为买卖关 系有效，但应着其补办房屋买卖手续。民法典第十五条规定：“当事人 之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者 合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”8 .总之，赵律师认为，买卖房改房合同如果没有极其特殊的情况，一般情 况下是有效的。法律会支持已经成立并生效的合同，保护善意第三人的合法权益， 维护合同的稳定性，保护“诚实信用”这一民法的帝王规则
10、。和商品房买卖合同 相比，最大的不同点就是在交易时，必须支付土地使用权出让金，在其他方面没 有很大的区别。二 .集资房、安居房买卖合同效力。1 .我国经济适用房包括集资房和安居工程房。集资房是单位为解决本单位 内部职工居住困难而在单位取得的国有划拨地上兴建的住房。由单位进行了补贴, 个人也出资购买，产权归职工个人所有。安居工程房是由政府批准并提供划拨地 兴建、由符合购买经济适用房条件的个人出资购买的保本微利房。2 .按照建设部1 9 9 9年出台的已购公有住房和经济适用住房上市出售 管理暂行办法和2 0 0 4年出台的经济适用住房管理办法及国务院2 0 0 7年8月7日出台的国务院关于解决城市
11、低收入家庭住房困难的若干意见的 规定，经济适用房经济适用住房属于政策性住房，购房人拥有有限产权。购买经 济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因各种原因确需转让经济适用 住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适 用住房满5年，购房人可转让经济适用住房,但应按照届时同地段普通商品住房 与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等价款,具体交纳比例由城 市人民政府确定,政府可优先回购；购房人向政府交纳土地收益等价款后，也可以 取得完全产权。同时还对单位集资房规定，在优先满足本单位住房困难职工购买 基础上房源仍有多余的，由城市人民政府统一向符合经济适用住房购买
12、条件的家 庭出售,或以成本价收购后用作廉租住房。各级国家机关一律不得搞单位集资合 作建房；任何单位不得新征用或新购买土地搞集资合作建房；单位集资合作建房 不得向非经济适用住房供应对象出售。3 .但在实践中，也出现了买卖此两种经济适用房的情况。经济适用房在有 的是买卖房号，有的是在居住后五年内出卖，有的是在居住五年后出卖。在房地 产市场涨价的情况下，有的卖方反悔，起诉至人民法院请求确认买卖合同无效。 理由大致有：将单位集资房卖给了非本单位人员，其没有本单位职工购房资格; 在房产证未办理下来之前就卖了楼号，买卖房屋必须要有房产证,无证买卖无效; 原房主未居住满五年就将经济适用房卖掉，违反国家政策；
13、原房主将经济适用房 卖给了不符合购买经济适用房的买方，违反国家政策无效等等情况。那么，他们 的这些观点是否能成立是否能导致合同的无效呢4 .赵律师认为，在国务院2 0 0 7年8月7日出台国务院关于解决城市 低收入家庭住房困难的若干意见以前，经济适用房买卖合同依据民法典的 规定是有效的，也是可以得到履行的，房管部门应当办理过户登记。合同是双方 真实意思的表示；买房人构成善意第三人；将房屋卖给外单位职工，原房主居住 未满五年或卖给不符合购买经济适用房的条件的买方，虽然不符合相关经济适用 房相关的政策，但这些政策只是部门规章，不是法律或行政法规，不是人民法院 判决合同是否具有有效性的依据，且房屋管
14、理部门也会予以办理过户登记。5 .赵律师认为，经济适用房和商品房有很大的区别，政策性极强，相关的 政策规定越来越严格。经济适用房的原房主只有有限的产权，经济适用房不能自 由在市场上流通。通过炒作经济适用房而获利与政府投资兴建经济适用房的目的 背道而驰。为此，石家庄市已经在2 0 0 7年6月份叫停了集资房和经济适用安 居工程房的过户登记。国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见 是国务院发布的意见，虽然不是行政法规，不是认定合同有效性的依据，但具有 强制性，房屋行政管理部门必须遵照执行。买卖双方如果违反了相关规定，则不 能办理过户手续。因此，今后，虽然经济适用房的买卖合同是有效的，但存在
15、履 行上的障碍。即使原房主配合办理过户，房屋管理部门将不会单纯依据双方的合 同，在交纳相关出让金后为新房主办理过户登记。新房主将无法取得房产证，不 受法律的保护。因此，赵律师认为，买卖合同虽然有效，但无法得到履行，经济 适用房不能在市场上自由流通。如果想买经济适用房，只能通过正当渠道，通过 政府购买，而不要和原房主自由协商购买。三 .村证房（小产权房）买卖合同效力。1 .在农村集体土地上，只为本集体内部成员兴建的房屋为村证房，或称小 产权房。由于是在集体土体上的房屋，而未经过征收转为国有土地，因此，无法 取得市证，或称大产权。2 .在本集体内部成员之间的房屋买卖合同是有效的。3 .非本集体内部
16、的成员或城市居民，没有在本集体购房的资格，双方所签 订的买卖合同是无效的。即使有的集体出台相关政策，允许外集体或城市居民购 买，但村规民约无法对抗法律和行政法规。首先，这类房屋买卖必然涉及到宅基 地和集体土地的买卖，而宅基地买卖、集体土地的买卖是我国法律、法规所禁止 的。其次，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相 联系，不允许转让。目前农村私房买卖中买房人名义上是买房，实际上是买地, 在房地一体的格局下，处分房屋同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织的权 益，是法律法规明确禁止的。第三，目前，农村这类房屋买卖无法办理产权变更 登记，故买卖虽完成，但买受人始终无法获得所有权人的保护。第四，认定买卖 合同有效不利于保护出卖人的利益，在许多案件中，出卖人相对处于弱者的地位, 其要求返还私有房屋的要求关系到其生存权益。因此，所签订的合同均为无效。 赵律师提醒那些图便宜的买房者，村证房万万买不得，买房人不会取得房管部门 的房产证，得不到法律保护，随时都会被认定为无效，在房屋拆迁时也不会得到 充分的补偿。