土地一级开发(超详细).docx

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1、土地一级开发（超详细）1、固定比例收益模式该模式是指土地一级开发企业接受政府的委托，按照土地利用总体规划、 城市总体规划等，对确定的存量国有土地、拟征用和农转非土地，统一 组织进行征地、农转非、拆迁和市政道路等基础设施的建设。政府统一 支付固定的一级开发利润及保证增值收益底线。该模式仅从土地一级开 发本身获利。该模式有三种具体形式：一是土地一级开发由土地储备机构主导，负责 筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织 实施。开发企业仅仅作为土地储备机构的受托人，具体执行一级开发相 关事务，开发企业的管理费（利润率）为开发成本的2%；二是开发企 业自行负责筹措资金、办理规划、项

2、目核准、征地拆迁和大市政建设等 手续并组织实施的，利润率为开发成本的8%0三是政府承诺收益保底， 政府承诺开发企业投入土地一级开发资金每年将获得最低收益（通常为 12-15%）,所提取的收益不足开发总成本的5%时，政府将补足差额。 北京是采用这一模式的典型。北京市土地储备和一级开发暂行办法 第十四条就规定：通过招标方式选择开发企业实施土地开发的招标 底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的 8%。此外，这种模式在福建漳州也有实践。2022年8月，漳州发展在 漳州当地拿下了 1640亩土地的一级开发权，漳州市龙文区政府与当地 现场监督2、五方竣工由除建设单位外的四方验收出具

3、竣工验收报告及 质量评估报告。25区规划分局建设工程规划验收（详见附件30） -23-程序承办单位区公安分局区环保局具体工作提交的材料或预备工作相 关要求拟用时间费用备注26消防验收（详见附件31）建设项目环保设 施验收（详见附件32） 30个工作日1、单位工程竣工验收报告；2、工 程施工许可证；3、单位工程质量综合验收4、备案机关认为需要提供 的其他有关文件（工程款拨付证明95%以上）；竣工验收备案5、规划、 公安消防、环保等部门出具的认可文件或者批准；6、施工单位签署的 工程质量保修书；7、商品住宅的住宅质量保证书和住宅使用说 明书；8、法规、规章规定必须提供的其他文件。办理入住手续办理

4、房屋所有权证（详见附件34）30个不收费工作日移交物业公司管理-24-2728区建委工程质量监督站7个工作日29区建委组织综合验收（详见附件33） 30个工作日30建设单位区建委3132建设单位附件目录附件1：国有土地使用者土地一级开发、直接入市、收购申请20附件2 ：编制土地一级开发实施方案21附件 3 ；用地预审23附件4：给区发改委提交的申请24附件5：给市发改委提交的申请25附件6：征求规划意见书（选址）25附件7：市交通委交通评价意见25附件8：市文物局文物保护意见25附件9：市环保局环境评价意见26附件10：市政专业部门市政接用意见32 附件 11 ： 用地批准39附件12：核发集

5、体土地房屋拆迁许可证40附件13：核发城市房屋拆迁许可证41附件14：市政基础设施建设（同附件10 ） 42附件15 ： 办理征地结案表42附件16：环境影响的批复42附件17：区发改委项目核准47附件18：区发改委招标方案核准47附件19 ：市发改委项目核准48附件20：市、区建委项目核准48附件21：人民防空工程建设标准审查48附件22：办理建设用地规划许可和办理建设工程规划许可49附件23：出让国有土地使用权设定登记50附件24 ：商品房计划51附件25：施工图纸及消防审核51附件26：区建委办理招投标备案53附件27 ：办理安全监督备案55附件28：施工许可受理、审批55附件29 ：办

6、理预售许可56附件30：建设工程规划验收56附件 31 ： 消防验收57附件32：建设项目环保设施验收58附件33 ：组织综合验收60附件34：办理房屋所有权证60-25-附件1：国有土地使用者土地一级开发、直接入市、收购申请国有土地使用权入市交易程序：一、递交申请：原土地使用权人或土地一级开发单位持有关材料向市国 土局递交出让申请；二、批转：市国土局土地市场处初审后批转市土地 整理储备中心；三、核验：市土地整理储备中心对原土地使用权人或土地一级开发单位 所递交的材料进行核验；四、联席会审议：市国土局会同市规划委、市 发改委、市建委、市交通委、市绿总指、市园林局、市文物局、市环保 局、市规划院

7、等联合对入市交易土地的规划、建设、交通、文物、环保 等方面进行联合审议；五、申领规划条件：市土地整理储备中心根据联席会审议结果向市规划 委申领规划条件;六、市政方案咨询及土地评估：原土地使用权人或土地一级开发单位根 据规划意见书完成市政方案咨询和土地评估；七、底价审核：市国土局会同市价格管理部门对入市交易土地的底价进 行审核；八、编制方案：市土地整理储备中心根据规划、底价审核等编制招标、 拍卖、挂牌出让方案以及招标、拍卖、挂牌交易文件；九、方案报批：市土地整理储备中心将方案报市国土局土地市场处审核 后，报局长审批；十、签订土地入市交易协议：同意入市交易的土地，原土地使用权人或 土地一级开发单位

8、与市土地整理储备中心签订土地入市交易协议；十一、组织招、拍、挂交易：市土地整理储备中心发布交易公告并组织 交易；十二、发成交确认书：交易完成后，市国土局向竞得人核发成交 确认书；十三、签订出让合同及补偿协议：竞得人持成交确认书在规定期限内与 市国土局签订出让合同并与原土地使用权人或土地一级开发单位签订 补偿协议；十四、支付费用：竞得人按出让合同及补偿协议的规定向市国土局及原 土地使用权人或土地一级开发单位支付相关款项。国有土地使用权入市交易需提供的材料: 一、入市申请；二、主管部门批件。申请单位上级主管部门（或其权益关系人）对土地 入市交易的批准文件（或同意交易证明），其中在京中央单位需提交国

9、 务院机关事务管理局或中直机关事务管理局的同意文件，军队单位需提 交解放军总后勤部或武警总部主管部门的批准文件；三、权属证明。国有土地使用权证和房屋所有权证及其相关权属证件; 四、无抵押、无法院查封等他项权利限制证明；五、营业执照复印件;-26-（一）该宗地的情况说明（包括：宗地位置四至范围、宗地权属介绍、 地上物情况说明及宗地现状照片若干张）；（二）1： 500或1： 2000地形图（蓝图2份，用铅笔勾画宗地范围） 九、钉桩结果通知单；十、评估报告；十一、其它需要提供的相关材料。附件2：编制土地一级开发实施方案 编制要点 一、（内容）土地一级开发实施方案的编制，主要包括土地一级开发项 目基本

10、情况、实施土地一级开发的工作方案、开发进度、投资方案等内 容。二、（基本情况）项目基本情况的编制主要包括以下内容（1）项目区 域位置描述和附图，自然环境描述和分析；（2） 土地利用现状情况分析：集体土地、国有土地、农用地（含耕地）、 建设用地（宅基地）、未利用土地的数量和分布图，并提交土地勘测成 果报告；（国有地除外）（3）地上物现状调查分析：结合实际情况，分别在1： 500地形图上进 行房屋现状调查统计；基础设施调查统计（含地下管线）；树木、古树、 文物调查统计；（4）主要规划指标说明并附控制性详细规划成果；（5）人文环境和特 殊适用政策说明；（6）开发的进度分区和供地数量、时间预测。三、（

11、工作方案）土地一级开发工作方案分为征地工作方案、拆迁工作 方案、市政建设工作方案和土地供应方案。四、（征地）征地工作方案的编制包括以下内容（1）经集体土地所有权人同意的关于土地征用的补偿金额，包括土地 补偿费、劳动力安置费、地上附着物补偿费（房屋除外）、青苗补偿费；也可以是包含上述费用的土地征用补偿费包干使用的总费用和平均每亩补偿费的金额；(2) 土地征用补偿费应当按利用现状是否存在房屋拆迁，分别计算土 地征用补偿费，并说明土地征用补偿费总金额和平均每亩补偿费的金额;-27-(3)乡、镇政府出具的意见，包括由谁负责劳动力安置工作、需要的 费用和有关土地征用其它需要解决问题的说明；(4)说明支付

12、土地补偿费用的方式，与土地供应的关系。五、(拆迁) 拆迁工作方案包括以下内容(1)拆迁工作适用政策的说明，是否回迁，区位补偿价格的确定及其 依据，奖励政策；(2)需要进行回迁的，应当编制回迁房建设方案：包括回迁房建设的 规划意见、回迁房建设的周期、回迁房建设的建设单位的选择、回迁房 的销售价格、不购买回迁房居民的补偿等；(3)拆迁工作分区情况和启动顺序；(4) 1： 500地形图上测量的拆迁房屋总面积，区分住宅和其他房屋；(5)乡、镇政府已经组织过本行政区拆迁工作的，说明拆迁政策实施细则，以利于拆迁工作的连续性；(6)开发区域内主要的用地单位已 经达成补偿协议的，可以附协议，以利于拆迁成本的准

13、确测算；（7）市政基础设施的补偿（含地下管线），应当在1： 500地形图上标注各类基 础设施，结合规划的市政方案，区分拆、改、移的不同情况，可以在市 政实施方案中明确；（8）其它地上附着物，如树木、园林花卉、坟墓等，应当在1： 500地 形图上标注，可以在土地征用补偿的包干费用中包含，也可以按拆迁对 待，但是不能重复补偿；（9）结合拆迁政策和被拆迁房屋面积，测算拆迁成本，加上市政基础 设施和其他地上附着物的补偿，可以按10%的不可预见费匡算拆迁工作 总成本；（10）对于需要回迁的，回迁房销售的收益或者亏损，与拆迁成本合并 计算。六、（市政建设）市政建设工作方案的编制包括如下基本内容（1）市政咨

14、询的成果：包括上水、排水、中水、电力、电信、燃气、 热力、有线电视、道路的规划方案或者咨询方案；（2）市规划委员会审定的项目综合设计成果，包括按此计算的市政总 投资；（3）已经与市自来水、电力公司、燃气集团等单位进行了关于市政投 资协商的，可以附投资的方案；（4）规划市政基础设施在开发范围内， 同时为本区域与区域外服务的，可以附集资费收取方案；（5）规划市政基础设施在本开发区域外，本区域开发需要使用的，应当专题说明建 设方案，包括由谁负责建设、建设资金落实情况和费用分摊情况；（6）无法一次实施规划的，结合供地方案，编制市政临时过渡方案， 并说明费用；（7）市政实施方案应当结合现状与规划情况制定

15、，存在多方案的，应 进行选优，确实需要对规划进行调整的，提出调整意见，供规划主管部 门参考；（8）重大基础设施与开发区相邻或者穿越开发区域的，应当说明相互 间的关系，已经发现问题的，应当与相关建设单位进行协调，说明协调 的情况；-28-（9）按照市政先行的原则，计算与市政建设实施有关的拆迁费用（按1：500道路条图计算），征地费用和对土地征用工作的配合要求；（10）综合上述，测算市政建设费用和市政建设相关的费用。（分摊、集资、 拆迁、征地补偿）。七、（供地）供地方案的编制包括以下内容（1）结合土地开发的进度分区，开发周期，预测供应土地的数量和时 间；（2）结合房屋开发的进度，明确房屋建设需要接

16、用市政的时间和 需求；（3）预测土地销售收入，周边已实施项目的房地产销售价格；（4）预测供地时点开发状态，预测该时点的开发成本支付情况。八、（开发进度）开发进度的编制包括以下内容（1）合理确定一级开发各项工作的顺序和工作周期。预测每项工作的 起始时间和结束时间，充分考虑各项工作内在的顺序、制约关系，编排 顺序；（2）开发进度要客观反映不同时点的开发状态，尤其是关键时点的开 发状态；（3）凡需要行政许可的事项，均需要编入开发计划；（4）拆迁工作、征地工作按法定顺序罗列工作，市政工作进度计划按 照规划、设计、施工、竣工交用顺序分专业罗列各项工作顺序；（5）进度计划成果以横道图或者网络图表达；（6）

17、进度计划编排的起始时间为0,以月为单位编制，一级开发企业 完成授权工作之日对应进度计划0点；九、（投资方案）投资方案的编制包括以下内容（1）项目的静态总投 资测算；（2）结合土地市场，供地方案预测土地销售收入;城市建设开发中心给该企业承诺：该企业投入土地一级开发资金每年将 获得12%的最低收益。2、分享土地出让金该模式一般是指一级开发企业与项目所在地政府联手，按照双方商议确定的一定比例进行直接的土地出让金分成，以此获取一级开发企业的合 法收益。在此模式下，一般有两种具体操作方法：一是企业与政府签订土地一 级开发委托协议，协议中明确双方土地出让金分成比例，企业凭借合 法协议而获得土地出让金的分成

18、权；二是企业与政府合资成立项目公司, 企业凭借在合资公司中股权的占比，而获得土地出让金的分成权。但分 享土地出让金的模式也有一定的局限性，由于我国土地的全民属性，为 避免国有资产流失，土地出让金分成模式要求参与合作的一级开发企业 性质必须是国有企业，而且从目前采取此类盈利模式的一些案例来看， 一级开发企业的背景一般均为项目所在地政府的平台公司。这种盈利模式的代表有上海新江湾城项目，该项目由上海城投全部运营, 凭借前期巨大的资金投入，获得了颇高建设标准，上海城投与上海市政 府双方就项目的土地出让金达成了 7:3的分成比例，随着项目土地市场 价值的不断提高，上海城投获得巨大收益。出于规避国家土地政

19、策的考 虑，此项目土地出让金分成具体执行则选择以“土地出让收入中的30%（3）结合开发进度，供地时间和收益，预测现金流量，得出最大现金 流量的数额和出现的时间，投资回收期、内部收益率等财务数值。附件3：用地预审一、申请人需要提交如下材料：（一）建设项目用地审批申请表（一式两份）（二）建设项目用地预审 申请报告（一式两份）（三）按照固定资产投资项目类型1、属于审批类的建设项目，项目建议书和可行性研究报告分开审批的， 提供项目建议书批复和可行性研究报告；项目建议书和可行性研究报告合并审批的，提供发展和改革 行政主管部门核发的项目办理用地预审告知单和项目建议书（代可行性 研究报告）；-29-2、属于

20、核准类的建设项目，提供发展改革行政主管部门核发的项目办 理用地预审告知单（己取得有效的规划意见书的，以规划意见书代替）；3、属于备案类的建设项目，提供发展改革行政主管部门核发的项目备 案表和规划行政主管部门核发的 规划意见书。二、预审申请报告要求：（一）行文要求1、采用红头文件的格式；2、申请报告规范名称为关于某某某某建设项目用地预审申请报告；3、加盖申请单位公章；4、申请报告分报告正文和附件两部分。（二）申请报告正文内容要求：1、建设单位基本情况。包括申请单位性质、业务范围和本单位现有用 地情况等；作进展情况；3、拟选址情况。包括规划行政主管部门确定的建设项目性质、规模和 布局，是否位于本区

21、保留的开发区（园区）等；4、拟用地情况。包括建设项目总用地面积、总建筑规模和占用耕地及 补充方式、标准和资金落实情况。用地方式（包括征收、占用）等情况。（三）申请报告附件要求：三、申请人提交材料应齐全，符合法定形式，且真实有效。因申请人提 交虚假材料引致的法律责任由申请人自行承担。四、除制式表格外，原件应使用A4纸打印，复印件统一使用A4纸复印（附图可以用A3纸扩印或与原图大小相同），图纸比例为1： 500或1： 2000 o五、复印件应加盖申请人公章（成本材料的复印件应加盖骑缝章）并注 明“与原件相符附件4：给区发改委提交的申请-30-预审意见、根据有关法律法规应提交的其他文件。（注：以上材

22、料经区 发改委审核后报市发改委核准）附件5：给市发改委提交的申请土地一级开发核准的请示、市联席会通过的土地一级开发实施方案、规 划局出具的规划意见、环保局出具的环评批复、具有工程咨询甲级资质 机构编制的土地一级开发项目申请报告、国土资源局核发的建设项目用 地预审意见、根据有关法律法规应提交的其他文件。附件6：征求规划意见书（选址）1、本阶段申请人需提交如下材料（一）建设单位出具的申报委托书；（二）建设单位填写完整并加盖单位印章的建设项目规划许可及其他 事项申报表；（三）国土局一级土地开发批复文件；（四）建设单位新征（占）用地申请（需表述选址要求及拟建项目性质 及有关情况，申请文件应包含发文号、

23、签发人、单位印章等基本公文要 素）一份；（五）经市测绘主管部门审核确认的1/500或1/2000 （远郊地区可使用 1/1000或1/10000）地形图一份，位于远郊区城镇范围以外的机要项目 须提交地形图5份，并用铅笔画出新征（占）用地范围；（六）其他法律、法规、规章规定的相关要求；（七）其它需说明的问 题。2、审查时限：20个工作日。3、职责分工：北京市规划委员会建设用地管理处。附件7：市交通委交通评价意见交评（20个工作日）开发项目中交通影响评价流程为：开发企业将交通影响评价报告（开发 企业委托有资质的设计单位做出）交至市规划委，规划委将交通影响评 价报告转到市交通委。由市交通委组织市规划

24、委、市公安交管局、市运 输局、市路政局、交通发展研究中心、市规划院等相关部门对交通影响 评价报告进行评议，并将评价意见函告市规划委。附件8：市文物局文物保护意见 根据中华人民共和国文物保护法、北京市实施中华人民共和国 文物保护法办法的有关规定，土地开发项目选址，应当尽可能避开 不可移动文物；因特殊情况不能避开的，依法进行考古调查、勘探、发 掘，并根据不可移动文物的相应级别进行行政审批。-31-（一）行政许可事项名称：文物保护单位、保护范围、建设控制地带内 建设工程项目。（二）行政许可依据：中华人民共和国文物保护法第十七条、第十 八条、第二十条、第三十一条。（三）行政许可收费依据：本项目许可 不

25、收费（四）行政许可审查总时限：20个工作日（不含法定颁发、送达行政 许可证件时间和上级审批时间）（五）办理条件：1、申请函。内容包括：建设项目、地点、规模；2、计划任务书（发改委或上级主管部门对基建项目的批复）；3、建设工程的规划、设计方案一式两份。内容包括：1/ 500或1 / 2000 现状地形图（标出涉及的文物 保护单位），设计方案要求上报建筑总平面图、平面、立面、剖面图;4、区县文物主管部门意见。（六）办理程序：受理玲审查好告知（七）办理部门：根据文物保护单位的级别，报送北京市文物局、平谷 区文化委员会。二、（一）行政许可事项名称：未核定为文物保护单位的不可移动文物迁移、 拆除的批准。

26、（二）行政许可依据：中华人民共和国文物保护法第 二十九条、第三十条、第三十一条。（三）北京市实施中华人民共 和国文物保护法办法第十二条。（四）行政许可收费依据：本项目 许可不收费（五）行政许可审查总时限：20个工作日（不含法定颁发、送达行政 许可证件时间和上级审批时间）（六）办理条件：1、请函。内容包括：建设项目、地点、规模；2、计划任务书（发改委或上级主管部门对基建项目的批复）；3、建设工程的规划、设计方案一式两份。内容包括：1/ 500或1/ 2000 现状地形图（标出涉及的文物保护单位），设计方案要求上报建筑总平面图、平面、立面、剖面图；4、区县文物主管部门意见。（七）办理程序：受理玲审

27、查玲告知（八） 办理部门：平谷区文化委员会 附件9：市环保局环境评价意见 一、建设项目环境保护审批（环境影响报告书、环境影响报告表、环境 影响登记表）（行政许可事项）许可事项：建设项目环境保护审批（环 境影响报告书、环境影响报告表、环境影响登记表）许可条件：（一）对环境影响评价文件的要求1、环境影响报告书的内容要求：环境影响评价文件的等级要符合建设项目环境保护分类管理名录的 规定；环境影响报告书要达到环评导则规定的深度要求。-32-与政府签订土地出让合同，70%与上海城投签订土地一级开发补偿合同 的方式操作。3、分享土地增值收益该模式是指一级开发企业除获得土地一级开发成本补偿部分外，还可以 与

28、政府商定按一定比例分享土地出4、持有部分优质公建配套设施该模式是指政府授权土地一级开发主体可以投资公共配套设施，开发商 则可以通过持有优质公建物业，提供公共配套服务而获得长期现金流。该盈利模式的本质是政府允许土地一级开发主体进行部分配套的二级 开发建设，这取决于土地一级开发主体与政府的沟通和协调。与当地政 府投资的企业共同投资公共配套设施，会有利于促成此事。由于公共建筑大部分为社会服务性设施，主要包括教育、医疗卫生、文 化体育、商业服务、行政管理、社区服务和绿地等公共配套设施，自身 盈利能力较低，回报周期长，因此选取优质公共物业是关键。对于非专 业从事公共设施运营管理的一级开发企业来说，运营能

29、力几乎等同于盈 利能力。因此，对于一级开发企业来说，该模式最大的挑战在于对公共 配套设施的投资决策，以及后期的运营管理能力，且对资金也提出了较 高的要求。此盈利模式在现实操作中运用较为少见，北京中关村西区土地一级开发 即即是这种模式的体现，1999年6月，中央政府批准了北京市和科技 部关于建设中关村科技园区的报告，在中关村科技园区核心区建立商务 中心。中关村西区东起中关村大街，西至彩和坊路，北起北四环路，南 到海淀镇南街，占地51.44公顷。主体用地功能以金融资讯、科技贸易、 行政办公、科技会展为主，有商业、酒店、文化、康体、娱乐、大型绿 地等配套公共服务设施。1999年11月，经北京市政府批

30、准，由八家国 企发起设立“北京科技园建设股份有限公司，承担中关村西区等园区的 土地一级开发任务。由于政府还赋予了北科建开发区域公司物业的责任, 因此在一级开发过程中，北科建运用市场化手段组建了境玛斯、高科能 源、城科第一太平物业等专业化公司，负责中关村西区公共物业的经营 与管理，公共物业的经营也成为北科建土地一级开发的重要赢利点之一。5、一二级联动开发，低价拿地该模式是指土地一级开发主体通过与政府协商，创造一些条件让一级开 发商取得部分二级开发项目，实现一二级联动开发，获取较高收益。特 别是通过与政府在土地一级开发环节建立的良好合作，土地一级开发企 业往往能以事先约定好的较低价格获得此前开发的

31、土地。该盈利模式的 前提是政府与一级开发企业的合作关系，决定了开发企业能否获得土地 二级开发项目，关键在开发企业对于政府的公共能力。在此种模式下， 要求一级开发企业具有卓越的二级开发能力。尽管从利润率方面来看， 从事一级开发的利润小于二级开发，但如果能提前做好准备拿到土地，在二级开发时就具有比较大的优势，能够提高项目整体利润率，有效弥 补一级开发收益的不足，实现一级和二级开发的联动。一级开发企业一般通过以下两种方式低价拿地：一是一级开发企业通过 土地一级开发建设市政基础设施，或帮助政府代建一级开发工程，无偿 或低价获得部分土地进行开发；二是一级开发企业与政府协商，制定土 地出让规则，确保拿到优

32、质地块，或者通过几家项目公司全额拿下土地, 以坐享二级项目开发高额利润。近年来随着二级开发成本的不断上升，政府对二级房地产市场的调控, 以及我国城镇化建设的持续推进，众多房地产开发企业把目光转向土地 一级开发市场。香江控股就是其中一个典型，其在2007年和2022年前 后拿下成都、廊坊香河两块土地一级开发项目，并在项目完成后迅速将 其收至囊中，最终发展成为公司全球家居CBD试点项目基地。此外，伴 随地方政府债务压力日益突出，亦有上市房企抓住机会让地方政府“以 地偿债，即政府以土地补偿拖欠开发商的拆迁投入资金和土地出让金。如中南建设的一级土地开发项目往往通过政府拿地补偿，在前期项目签 约时或谈好

33、后续偿还方式，即以其所开发一级市场土地或者周边土地作 为补偿，从而获得二级土地受让先机，为自己的后续二次开发获利创造 条件。二、对土地一级开发盈利模式的评价1、一级开发固定比例收益模式或使企业面临项目亏损就土地一级开发本身按照固定比例收益的模式而言，由于政府向企业支 付的固定比例收益仅仅取决于预计开发成本，与土地出让价格无关，因 此企业很可能面临超额支出成本导致项目亏损的风险。从法理上讲，政 府以工程款的形式向企业支付土地一级开发工程的承包人费用并不存 在法律障碍。但是企业所能获得的固定利润很难抵御通货膨胀、原材料 上涨、人工费上涨等市场波动，而且企业在开发过程中的实际成本有可 能高于预计成本

34、。因此，企业以该种模式参与一级土地开发时必须仔细 核算预计成本，在开发过程中严格控制实际成本支出，并考虑到预计损 失的风险，尽量缩短开发周期。2、增值收益分享机制不明朗使企业收益风险加大虽然土地一级开发增值收益的盈利模式在我国较为常见，但开发企业进 行分增值收益分享的前景并不明朗，风险依旧较大，主要在于政府能否 按时、合法地向企业分配土地出让收入溢价部分的利润。虽然部分地方 政府就这一问题制定了地方性政策，比如海南省人民政府关于规范企 业参与土地成片开发的通知第七条规定：“土地出让收入扣除土地开 发成本后余下的纯收益部分，按照市、县政府所得不得低于30%的比例, 确定市、县政府与主开发商的分成

35、比例。但国家层面，根据“国发2006) 31号文件规定，国有土地使用权出让总价款全额纳入地方预算，缴入 地方国库，实行，收支两条线，管理。这就意味着开发企业面临着政府能 否将土地收益分成列入土地出让支出预算，企业最终能否获得土地收益 分成的风险。3、优化规划方案有助于提升企业一级开发盈利水平从土地一级开发过程看，最核心的内容是规划，这也是其价值要素中最 重要的。土地的特征是其一旦开发后，短期内不可能复原，而规划方案 的优劣对区域功能的实现具有决定性的作用，区域功能又对区域价值有 根本性的影响。开发企业通过优化规划方案，不但可以节省开发成本, 增加土地价值，而且还可以有效控制市政基础设施投资，通

36、过优化土地 利用性质和开发强度，提高土地价值，促进土地上市交易，同时也能提 高对于二级开发商的吸引力。对于开发企业而言，土地价值的提升也有 助于进一步提高企业的开发盈利水平，为企业的后续经营和业务开展打 下良好的基础。4、加强企业综合管理能力对于提升一级开发收益具有重要促进作用二级开发具体实施流程表程序承办单位区国土分局具体工作提交的材料或预备工作相关要求拟 用时间费用备注1办理相关土地手续领取中标通知书、签订土地出让合 同、缴纳土地出让金等。2区环保局3区发改委4区发改委5市发改委6市、区建委7区人防办8区规划分局环境影响的批复（详见附件16） 如无一级开发，直接做二级开发的，还需做交评、地

37、质灾害等评估项目 核准（详见附件17）危改用房、高档房地产开发项目、容积率小于1.0 的低密度房地产开招标方案核准（详见附件18）发项目、总建筑面积5 万平米级以上的住房建设项目由市发改委、市项目核准（详见附件19） 建委核准；总建筑面积5万平米以下的住房建设项目由区发改委、区建 委核准。项目核准（详见附件20）各10个工作日20个工作日20个工 作日20个工作日人民防空工程建设标准审查（详见附件21） 20个工作 日1640元/建筑平方米办理建设用地规划许可证（详见附件22）设计单 位做规划图及勘察20个设计，国资项目需招标；工作日-19-程序承办单位具体工作提交的材料或预备工作相关要求拟用

38、时间费用 备注9区国土分局10区发改委、区建委区11规划分局12建设单位13 区公安分局出让国有土地使用权设定登记办理建设工程规划许可证勘 查和施工图纸审核施工图纸消防审核（详见附件22） 土地证、项目核 准书、工程规划许可、勘察报告、施工图纸收费（详见附件25） -20-（详见附件23）商品房投资建设计划核准（详见附件24）同程序3的 相关要求10个工作日程序承办单位具体工作提交的材料或预备工作相 关要求拟用时间费用备注141、土地证申领施工2、规划证许可申请表 3、图纸审核报告1、提交建设工程单体回执单2、招标人自行招标条件 备案即时不收费由建委工程科提供即时交纳招投3、招标方式抄报即时

39、标交易服务费：按151、招投标文件资格预审结果登记审核备案4、2、 招投标监督（详见附件26）自招标文件发出至开标5、招标文件备案最 短不得少于20日即时中标价的1.1%,甲即时方缴纳60%,乙方缴纳40%。即时区办理质量监督手续办理安全监督备案6、开标、评标7、提交招 投标情况书面报告及中标通知书备案8、施工合同备案1、中标通知书 2、图纸审核报告3、建设工程单体回执单4、工程质量监督注册登记表 5、项目监理人员资格登记表6、建设单位管理人员资格登记表7、施工 单位管理人员资格登记表在区招投标交易中心进行中标结果在交易中 心公示时间不少于5个工作日中标通知书发出30日内签订建即时委165 个

40、不收费工作日”办理建筑节能1、中标通知书备案手续2、设计图纸 说明1个墙体节能费8元/平，散装工作日水泥3元/吨即办不收费18（详见附件27） -21-程序承办单位具体工作提交的材料或预备工作相关要求拟用时间费用 备注保19险公司银20行办理工程1、中标通知书意外伤害险2、已备 案的施工合同办理工程资金证明当年完工工程提交总投资不低于50% 的资金证明，一年以上工程提交总投资不低于30%的资金证明。21施工 许可受理、审批（详见附件28）含市建委5个工作日11个不收费工作 日区建委22办理商品房预售许可证（详见附件29）市建委办理10个 工作日-22-程序承办单位具体工作提交的材料或预备工作相关要求拟用时间费用 备注23供电局、园林局、电信公司、歌华有线等自来水公司建设单位 需提供总规、市政配套设施申报、划平面图，然后与各管设计施工理处 个单位签订协议、热力公司签订合同配合施工建设单位组织施工单位、 监理单位、勘察单24建设单位1、组织施工位、设计单位并参与五监 理单位进区建设工程质量监督站行分户验收方工程质量竣工验收，进行